11 C 52/2024

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Strejcem v právní věci žalobce: Jméno žalobce ., IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného ., IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o přezkoumání oprávněnosti výpovědi

I. Žaloba o určení, že výpověď „Nájemní smlouvy ohledně místa na stánkový prodej S1 Retail park , adresa, č. , hodnota, “ datovaná dnem 20. 5. 2024 podaná žalovaným je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů tohoto řízení v částce 49 290 Kč k rukám zástupce žalované , Jméno advokáta B, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou tomuto soudu dne 6. 9. 2024 se žalobce domáhal určení, že výpověď „Nájemní smlouvy ohledně místa na stánkový prodej S1 Retail park , adresa, č.: , hodnota, “ datovaná dne 20. 5. 2024 podaná žalovaným je neoprávněná. Žalobu odůvodnil žalobce tím, že uzavřel jako nájemce se žalovaným jako pronajímatelem dne 23. 2. 2024 nájemní smlouvu ohledně místa na stánkový prodej. Z ustanovení písm. E. odst. II. této nájemní smlouvy vyplývá, že povinností žalovaného bylo mimo jiné zajištění dodávky vody a kanalizace. Ačkoliv musely být žalovanému tyto povinnosti známy a žalovaný byl opakovaně vyzýván k jejich splnění, tyto povinnosti žalovaný nesplnil, konkrétně šlo o zajištění odvodu budoucí splaškové vody do kanalizace. Na nesplnění těchto povinností byl žalovaný mimo jiné upozorněn i právním zástupcem žalobce dopisem ze dne 30. 4. 2024. Protože žalovaný na výzvu nereagoval a nájem měl začít již dne 1. 5. 2024, právní zástupce žalobce zaurgoval žalovaného, resp. paní , adresa, , se kterou žalobce vždy ve věci nájmu komunikoval, e-mailovou výzvou ze dne 9. 5. 2024. Na tu paní , jméno FO, reagovala e-mailovou zprávou ze dne 10. 5. 2024 a následně dne 21. 5. 2024 obdržel právní zástupce žalobce do datové schránky a dne 28. 5. 2024 i žalobce, výpověď nájemní smlouvy. V textu výpovědi odkazuje žalovaný na čl. J. nájemní smlouvy, dle něhož je pronajímatel oprávněný dát nájemci mimořádnou okamžitou výpověď bez výpovědní doby v případě nepředvídatelné nutnosti technického nebo úředního požadavku. Tuto argumentaci žalobce považuje za nepřípadnou. Nájem pozemku (plochy) byl sjednán za účelem prodeje zmrzliny a bylo dle § 2205 písm. a) o.z. povinností žalovaného přenechat žalobci předmět nájmu tak, aby mohl být užíván k tomuto sjednanému účelu. Na tom nic nemění to, že žalovaný případně nevěděl, jaké vlastnosti musí mít předmět nájmu. Je-li k prodeji zmrzliny nutné napojení na kanalizaci, bylo povinností žalovaného je zajistit. Žalovaný se přímo v nájemní smlouvě výslovně zavázal, že napojení na kanalizaci zajistí, jak je uvedeno v ustanovení písm. E. odst. II. nájemní smlouvy výslovně uvedeno. Z účelu nájemní smlouvy, kterým je prodej zmrzliny, vyplývá, že voda a kanalizace bude pro prodej potřebná, a nemůže se proto jednat o nepředvídatelnou nutnost technického nebo úředního požadavku. Tuto argumentaci sdělil právní zástupce žalobce žalovanému dopisem ze dne 10. 6. 2024, kde současně uvedl, že výpověď považuje za neoprávněnou, a svůj dopis výslovně označil i jako námitky proti výpovědi dle § 2314 o.z. Na tento dopis reagoval zástupce žalovaného dopisem ze dne 25. 6. 2024, žalovaný však nevzal svoji výpověď zpět, a žalobci proto nezbylo než podat tuto žalobu.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, vyjádřil se zejména v podání ze dne 27. 9. 2024, v němž poukázal na fázi předsmluvního jednání mezi stranami, která předcházela uzavření nájemní smlouvy, a zejména sestává z e-mailové komunikace mezi jednatelem žalobce , jméno FO, se zaměstnankyní žalované , adresa, . Žalovaný se zabývá výstavbou nákupních center a následným pronájmem podnikatelských prodejních ploch. U obchodních center jsou vystaveny parkoviště rovněž ve vlastnictví žalovaného, kdy na žalovaného se obracejí podnikatelé se zájmem o pronájem určité vymezené plochy parkoviště pro provoz svého podnikání. Takto se také pan , jméno FO, obrátil na žalovaného poprvé e-mailem ze dne 29. 1. 2023 s dotazem na možnost pronájmu místa na zmrzlinový stánek na parkovišti u nákupního centra S1 Center , adresa, . , jméno FO, dne 1. 2. 2023 vznesla mimo jiné dotaz na požadavky žalobce k provozování stánku („Co požadujete k provozování (voda, elektřina)?“). , jméno FO, dne 2. 2. 2023 odpověděl a vyjmenoval požadavky na provoz stánku tak, že „samozřejmě potřebuje elektřinu, bude výhodou, ale ne podmínkou, ve stánku je zásobník vody a radši by upřednostnil hezčí místo v blízkosti Lidlu bez vody než být vzadu s vodou“. Také uvedl, že by byl rád, aby se žalovaný vyjádřil co nejdříve, aby měl prostor pro všechny náležitosti jako „brigádnice, oznámení na hygienické stanici, školení atd.“, aby mohl s jistotou zarezervovat stánek a stroj. Žalobce tedy sdělil, že s jistotou potřebuje pouze elektřinu, ohledně vody naopak vzbuzuje dojem, že stánek má vodu řešenou vnitřním okruhem, k potřebě kanalizace se žalobce nijak nevyjádřil a je zřejmé, že tyto inženýrské sítě nebyly pro žalobce podstatné a primární bylo umístění stánku, jak vyplynulo i z dalších e-mailů pana , jméno FO, ze dne 15. 2. 2023, 12. 10. 2023. Rovněž dle dalších e-mailů je dle žalovaného patrné, že přípojka vody byla pro žalobce volitelná a požadavky žalobce nijak nesměřovaly k zajištění kanalizace. Během předsmluvního jednání nevznesl žalobce jakýkoliv závazný požadavek na přípojku vody ke zmrzlinovému stánku, natož na připojení k jakékoliv kanalizaci. Žalovaný vyšel vstříc nezávaznému požadavku žalobce na zajištění přípojky vody a zvolil umístění stánku tak, aby byla na pronajímané ploše umístěna přípojka elektřiny i vody. Dne 14. 4. 2024 oznámil pan , jméno FO, telefonicky paní , jméno FO, , že nedostal povolení k provozování stánku od , právnická osoba, v Plzni kvůli absenci napojení stánku na splaškovou kanalizaci. Žalovaný informoval pana , jméno FO, , že stánek má být umístěn několik metrů od kanalizace, což ale pan , jméno FO, odmítl s tím, že potřebuje kanalizaci splaškovou, a vznesl dotaz na umístění splaškové kanalizace v prostoru parkoviště. Tyto informace mu paní , jméno FO, poskytla. Dne 25. 4. 2024 navrhl pan , jméno FO, technické řešení napojení ve formě průvlaku nebo retardéru a zakopání odpadní trubky v trávě, která by vedla až k splaškovému kanálu. Pro vyřešení situace tak žalobce navrhoval dříve pro jednu stranu nepředvídatelné technické řešení problému, který žalobce v předsmluvní fázi opomenul, toto řešení však bylo ze strany žalovaného odmítnuto a další komunikace ze strany pana , jméno FO, již neproběhla. Dne 30. 4. 2024 byla žalovanému doručena výzva právního zástupce žalobce ke splnění povinnosti dle nájemní smlouvy, a to zajištění připojení stánku ke splaškové kanalizaci, dne 10. 5. 2024 vyzvala paní , jméno FO, žalobce k předložení zamítavého rozhodnutí místní hygienické stanice o umístění stánku, které však žalobce nezaslal, a následně již žalovaný zaslal žalobci dne 20. 5. 2024 výpověď z nájemní smlouvy z důvodu nepředvídatelné nutnosti technického požadavku žalobkyně a z důvodu nepředvídatelného úředního požadavku místní hygienické stanice. Ohledně způsobilosti předmětu nájmu k užívání uvedl žalovaný, že ze své předchozí praxe ví, že požadavky podnikatelů při pronájmu plochy parkoviště pro prodej zmrzliny nejsou nijak jednoznačně dány ohledně vlastností plochy pro stánkový prodej zmrzliny, ale tyto vlastnosti musí vyplývat z konstrukce stánku a způsobu přípravy zmrzliny, případně z dalších kritérií, které mohl vědět a znát jen žalobce jako podnikatel provozující tuto činnost. Žalovaný udělal v předsmluvní fázi maximum možného pro zajištění způsobilosti plochy nájmu ke sjednanému účelu, ve smlouvě se ujednání stran promítlo v článku E.I., E.II., kdy bylo sjednáno užívání elektřiny a odběr vody. Neznalost žalobce o požadavcích pro úřední povolení svého podnikatelského provozu je podnikatelskou odpovědností žalobce a v tomto případě také smluvní odpovědností s odkazem na čl. K. nájemní smlouvy. Dle žalovaného proto byl předmět nájmu způsobilý k sjednanému užívání. Ke znění nájemní smlouvy uvedl žalovaný, že znění nadpisu v článku E.II. „Voda/kanalizace“ vyplývá ze vzorového znění nájemní smlouvy, a pod tímto nadpisem je pod zaškrtnutým políčkem v textu původní vzorové nájemní smlouvy upraveno a mezi účastníky specifikováno, že nájemce bude odebírat jen vodu. Zmínka o kanalizaci byla z textu ustanovení odstraněna, jelikož nebyla požadována. Právní jednání je potřeba dle občanské zákoníku posuzovat podle obsahu, nikoliv podle nadpisu a z článku E.II. nájemní smlouvy je zřejmé, že ujednání stran hovoří pouze o odběru vody a o podmínkách jejího odběru, nikoliv o jakýchkoliv podmínkách napojení na kanalizaci či požadavcích na způsob napojení na kanalizaci a druh kanalizace. Žalovaný se tedy nezavázal zajistit napojení na splaškovou kanalizaci ani v rámci předsmluvního jednání ani v nájemní smlouvě a z předsmluvního jednání žalobce je zřejmé, že ten nikdy nemohl být v dobré víře v otázce, že k jeho stánku bude mít zajištěno napojení na splaškovou kanalizaci. V článku K. nájemní smlouvy se žalobce zavázal zajistit veškerá povolení podle zákonných a úředních předpisů na vlastní náklady a riziko, které se týkají jeho obchodního provozu. Pokud byl požadavek místní , právnická osoba, na napojení stánku na splaškovou kanalizaci nepředvídatelný pro žalobce před uzavřením nájemní smlouvy, když žalobce podniká v oblasti stánkového prodeje zmrzliny, tím spíše byl tento požadavek nepředvídatelný pro žalovaného. Žalovaný proto považoval podanou žalobu za nedůvodnou.

3. V daném případě bylo soudem z nájemní smlouvy č.: , hodnota, uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem dne 23. 2. 2024 zjištěno, že jejím předmětem byl nájem dvou parkovacích míst o rozměrech 10m na délku a 5m na šířku na parkovišti obchodního centra žalovaného označeného jako S1 Retail park , adresa, na adrese , adresa, , za účelem prodeje zmrzliny a zmrzlinových výrobků, ledové kávy a ledové tříště. Konkrétní místo nájmu bylo vymezeno vyznačením v plánku, který tvořil přílohu č. , hodnota, nájemní smlouvy s tím, že na tomto předmětu nájmu postaví nájemce stánek za účelem uvedeného prodeje (fotografie stánku tvořila přílohu č. , hodnota, nájemní smlouvy). Doba nájmu byla sjednána od 1. 5. 2024 do 30. 9. 2024, měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč. Nájemní smlouva byla vyhotovena dvojjazyčně, kdy v levém sloupci se nacházel text v češtině a v pravém sloupci text v němčině, smlouva byla rozděleny do tematických částí, článků, podle nadpisů označenými velkými tiskacími písmeny počínaje písmenem A. a konče písmenem Q. Článek E. byl nadepsán nadpisem Elektřina/voda a obsahovala dva odstavce, odstavec I. Elektřina, v němž byla křížkem zaškrtnuta řádka „je nutná“ a text dále pokračoval ujednáním o způsobu hrazení ceny za odebranou elektřinu paušálním poplatkem ve výši 1 000 Kč, který je zahrnutý v ceně nájemného. Odstavec II. byl nadepsán Voda/kanalizace, pod nadpisem byla v dalším textu křížkem zaškrtnuta řádka „je nutná“ a následoval text o tom, že nájemce bude odebírat vodu u níž není „přesný odběr možný“ (nejspíše ve významu, že není možné změřit přesný odběr), a bude proto hrazen paušální poplatek 1 000 Kč, který je zahrnutý v ceně nájemného. V článku J. nájemní smlouvy byla sjednána možnost mimořádné okamžité výpovědi pronajímatele bez výpovědní doby, mimo jiné v případě nepředvídatelné nutnosti/technického nebo úředního požadavku. V článku K. smlouvy nadepsané Povolení bylo sjednáno, že žalobce jako nájemce musí mít k dispozici veškerá povolení podle zákonných a úředních předpisů a na vlastní riziko musí splnit všechny zákonné a úřední předpisy a podmínky, které se týkají jeho obchodního provozu. Dále se zde konstatuje, že jedna kopie živnostenského listu (podle kontextu listiny živnostenského listu žalobce) bude přiložena k této smlouvě jako příloha č. , hodnota, . Přílohou nájemní smlouvy byl rovněž výpis z obchodního rejstříku žalobce a žalovaného. Smlouvu podepsal jednatel žalobce , jméno FO, dne 21. 2. 2024 a statutární orgán žalovaného dne 23. 2. 2024. Z výpisu z obchodního rejstříku a vyjádření účastníků bylo zjištěno, že předmět nájmu se nachází na pozemku parc. č. 11251/9 v k.ú. a obci , adresa, , zapsaném na LV 34844, jehož vlastníkem je žalovaný.

4. Z dopisu žalovaného žalobci ze dne 20. 5. 2024 bylo zjištěno, že tímto dal žalovaný žalobci výpověď uvedené nájemní smlouvy. V této výpovědi žalovaný uvedl, že podle článku E. nájemní smlouvy byl na místě zajištěn přívod elektřiny a vody, žalobce měl nejpozději od 1. 5. 2024 přistavit stánek, k čemuž nedošlo, jelikož v souladu s článkem K. nájemní smlouvy žalobce nezajistil na vlastní náklady a riziko veškerá povolení dle zákonných předpisů, když podle sdělení žalobce nezajistil povolení od , právnická osoba, Plzeňského kraje, která pro obchodní provoz žalobce vyžadovala napojení stánku na splaškovou kanalizaci. Pro zajištění připojení na splaškovou kanalizaci měl žalobce navrhnout vést od stánku průvlak s odpadní trubkou a následně výkopem po pozemku pronajímatele ke splaškovému kanálu. Žalovaný proto dle ustanovení článku J. nájemní smlouvy takto dal žalobci jako nájemci mimořádnou okamžitou výpověď bez výpovědní doby vzhledem k tomu, že 1) v rámci nájemní smlouvy ani během předsmluvního jednání žalobce nepožadoval a nepředvídal napojení stánku na splaškovou kanalizaci a o nutném požadavku , právnická osoba, Plzeňského kraje na takové napojení žalobce informoval pronajímatele až po uzavření nájemní smlouvy, 2) že žalobce předkládal pronajímateli po uzavření nájemní smlouvy dříve nepředvídatelný technický požadavek na připojení na vzdálenou splaškovou kanalizaci. Ve výpovědi se dále konstatuje, že nájemní smlouva končí okamžikem, kdy bude výpověď doručena žalobci. Doručení výpovědi žalobci dne 28. 5. 2024 a jeho právnímu zástupci dne 21. 5. 2024 bylo mezi stranami nesporné.

5. Dopisem ze dne 10. 6. 2024 adresovaným žalovanému podal žalobce prostřednictvím svého právního zástupce námitky proti této výpovědi, se kterou takto vyslovil nesouhlas a uvedl v podstatě obdobnou argumentaci, jaká byla použita v žalobě podané v tomto řízení. Žalovaný nevzal svoji výpověď z nájmu zpět.

6. Z výše uvedených zjištění má soud za prokázané, že žalovaný jako pronajímatel a žalobce jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle § 2302 a násl. občanského zákoníku a že u žalobce došlo k splnění jednoměsíční lhůty ve smyslu § 2314 o.z. pro vznesení námitek proti výpovědi žalovaného, a vzhledem k tomu, že žalovaný nevzal podanou výpověď z nájmu zpět, může se žalobce jako vypovídaný nájemce domáhat podle dle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku přezkumu oprávněnosti výpovědi u soudu.

7. Soud s ohledem na dostatečnou určitost podané výpovědi co do vymezení nájemního vztahu i výpovědního důvodu neshledal, že by se jednalo o výpověď zdánlivou či neplatnou, a proto se dále zabýval oprávněností této výpovědi s ohledem na naplnění výpovědního důvodu. Jedná se přitom o soudní řízení, v němž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem na podání žaloby, neboť nejde o žalobu na určení, nýbrž o „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“.

8. Soud v rámci tohoto řízení řešil primárně rozpor mezi účastníky jako smluvními stranami předmětné nájemní smlouvy ohledně výkladu článku E. a zejména jeho odstavce II. nazvaného Voda/kanalizace spočívající v tom, zda nájemní smlouvou byla sjednána povinnost žalovaného jako pronajímatele zajistit pro žalobce možnost napojení jeho stánku na prodej zmrzliny na kanalizaci a zejména kanalizaci splaškovou.

9. Při výkladu právního jednání smluvních stran představujícího předmětnou nájemní smlouvu postupoval soud podle § 555 odst. 1 a § 556 odst. 1, 2 občanského zákoníku, který stanoví pravidla pro výklad právního jednání stran, a to jednak podle obsahu právního jednání a dále podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám nebo musela-li o něm vědět a jednalo-li se o jednání vyjádřené slovy. Současně platí, že nelze-li úmysl jednajícího zjistit, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne jednak k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, což však v daném případě nebylo možné použít, neboť mezi smluvními stranami se jednalo o první kontrakt a žádná předchozí praxe mezi nimi zavedena nebyla. Dále se přihlédne k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Soud nepoužil ustanovení § 557 o.z., neboť použitý výraz kanalizace nepřipouští různý výklad.

10. S ohledem na ustanovení § 555 odst. 1 a § 556 o.z. vycházel soud z toho, že vůli smluvních stran při uzavření písemné nájemní smlouvy bylo nutné vyložit podle výslovného znění článku E. odst. II. nájemní smlouvy v kontextu předsmluvního jednání smluvních stran, v rámci něhož smluvní strany svoji vůli a úmysl co do předmětu smlouvy tvořili a prezentovali vůči sobě navzájem. Toto předsmluvní jednání účastníků zachycuje především e-mailová korespondence mezi zaměstnankyní žalovaného , adresa, a jednatelem žalobcem , jméno FO, v období od 29. 1. 2023 do 25. 4. 2024. Z ní bylo zjištěno, že , jméno FO, poprvé oslovil žalovaného prostřednictvím jeho zaměstnankyně , jméno FO, ohledně možnosti pronájmu místa na zmrzlinový stánek u prodejny (obchodního centra) žalovaného v Plzni e-mailem z dne 29. 1. 2023, následně byl zaměstnankyní žalovaného vyzván dne 1. 2. 2023 k zaslání informací ohledně rozměru stánku včetně fotodokumentace, doby nájmu a ke sdělení, co k provozování potřebuje „(voda, elektřina)“. Na to , jméno FO, sdělil mailem ze dne 2. 2. 2023 rozměry stánku 2,5 m x 3 m, dále sdělil potřebu elektřiny s tím, že voda je výhodou, ale ne podmínkou, neboť ve stánku je zásobník vody, a radši by upřednostnil hezčí místo bez vody než naopak, dále žádal co nejvčasnější odpověď, aby měl prostor pro všechny náležitosti jako brigádnice, oznámení na hygienické stanici, zarezervování stánku a stroje. Rovněž v dalším e-mailu ze dne 15. 2. 2023 , jméno FO, zdůrazňoval polohu pronajímané plochy jako nejdůležitější parametr z důvodu oslovení případných klientů. V e-mailu ze dne 12. 10. 2023 se , jméno FO, dotazoval ohledně elektřiny na vyznačeném místě, zda je tam i 380V a přípojka vody a zda je v centru někde WC, v e-mailu ze dne 4. 12. 2023 sděluje, že nechal vyrobit stánek a zda bude možné podepsat smlouvu, aby vše bylo nachystáno na květen (dalšího roku). V e-mailu ze dne 6. 12. 2023 zaslal , jméno FO, pracovnici žalovaného shrnutí: rozměry stánku 4 m x 2,5 m x 2,8 m, elektrika 380V, „pokud bude voda, je to lepší“, grafika - v barvách , adresa, , nájem od května - září. E-mailem ze dne 15. 1. 2024 zaslal , jméno FO, žalovanému vizualizaci stánku a e-mailem ze dne 31. 1. 2024 zaslal doplňující informace ohledně obchodního názvu a identifikačního čísla žalobce, upřesnil účel smlouvy: prodej zmrzlinových výrobků a ledové tříště, přesnou dobu nájmu a to, že stánek musí být postaven ideálně maximálně pět dní předem. E-mailem ze dne 25. 4. 2024 , jméno FO, navrhl připojení stánku na kanalizaci prostřednictvím průvlaku a zakopání odpadní trubky až k splaškovému kanálu, takže by „nebylo nic vidět a bylo by to připravené i na další rok“, na což pracovnice žalovaného sdělila e-mailem z 25. 4. 2024, že toto řešení bylo bohužel zamítnuto.

11. Ohledně místa, kde měl být stánek žalobce na parkovišti u obchodního centra žalovaného umístěn, uvedl jednatel žalobce , jméno FO, při jednání soudu dne 12. 3. 2025, že místo zná, protože bydlí nedaleko a do obchodního centra jezdí pravidelně nakupovat, na parkovišti jsou pro stánkový prodej vyznačeny pouze tyto dvě konkrétní parkovací místa, místo znal nejprve povšechně a asi měsíc před otevřením stánku, když začal řešit napojení stánku na kanalizaci, se šel na místo konkrétně podívat, zde viděl sloupek na připojení elektřiny, kousek od něho na parkovišti byla kovová mřížka pro kanalizaci, ale pouze dešťovou, dále na místě byl kovový poklop, na kterém bylo napsáno voda, jednatel žalobce však myslel, že tam možná bude i kanál, samotný poklop neotvíral, takto podrobněji si místo prohlížel až po uzavření smlouvy. , adresa, včetně možného napojení na elektřinu a vodu bylo zachyceno na fotografiích, které byly soudu předloženy a ve spise jsou založeny na č.l. 72-75 a na č.l.

88. Při jednání soudu dne 22. 1. 2025 uvedl týž jednatel žalobce, že ohledně daného konkrétního místa vycházel z toho, že se jedná o nově zbudované centrum, na místě pro pronájem viděl v asfaltu takové pokličky, takže vycházel z toho, že kanalizace tam dostupná je, také věděl, že je kanál v místě, a vycházel z toho, že ve smlouvě má, že kanalizaci provozovatel zajistí, na parkovišti se jednalo o nově zbudované místo pro tyto účely stánkového prodeje. Žalobce prostřednictvím svého zástupce potvrdil při jednání soudu dne 22. 1. 2025 a dne 23. 4. 2025, že strany před uzavřením nájemní smlouvy nejednaly o kanalizaci a jejím zajištění ze strany žalovaného pro žalobce. Žalobce však vycházel z toho, že výklad sporného ustanovení použitím jazykového výkladu je zcela zřejmý. Žalobce dále v průběhu řízení uvedl, že s podnikáním ohledně prodeje zmrzliny začal až v roce 2024.

12. K okolnostem uzavření předmětné nájemní smlouvy byla slyšena zaměstnankyně žalovaného, svědkyně , adresa, , která uvedla, že od ledna 2023 dělá asistentku na oddělení pronájmu a sjednává krátkodobé pronájmy na parkovištích, která jsou u jednotlivých obchodních center žalovaného po celé České republice, jako jsou právě například nájmy stánků na parkovišti. Připravuje také smlouvy s konkrétními zájemci, ty posílá k vyjádření zájemcům o nájem, smlouvy potom jdou do interního schvalovacího kolečka žalovaného. Text smluv je předpřipravený žalovaným jako určitý vzor, který se potom upravuje pro potřeby konkrétního zájemce. Svědkyně potvrdila e-mailovou komunikaci s jednatelem žalobce , jméno FO, , která byla předložena soudu, potvrdila, že v rámci komunikace spolu diskutovali o tom, co je ve smlouvě, a že žalobce nepožadoval kanalizaci ani to nikdy nezmínil. Dále uvedla, že ohledně podpisu smlouvy se sešli s jednatelem žalobce panem , jméno FO, v sídle společnosti žalované, při tomto setkání podrobně procházeli celou smlouvu v jednotlivých jejích bodech, svědkyně uvedla, že smlouvu probírali přes hodinu, aby nájemce přesně věděl, co a jak má platit, stejně tak ohledně povolení, která jsou zmíněna v článku K. nájemní smlouvy, kdy se jedná vedle živnostenského oprávnění také o schválení krajské hygienické stanice nebo například o odpovědnostní pojištění nájemce. Pokud se jedná o odstavec E.II., uvedla svědkyně, že nadpis tohoto odstavce Voda/kanalizace se nemění a v části pod nadpisem se přesně specifikuje, na co má nájemce nárok. V dané konkrétní smlouvě bylo zaškrtnuto, že nájemce bude mít vodu a že nemá vodoměr ani kanalizaci. Tím, že nájemce neměl mít vodoměr, měl platit za vodu pouze měsíční paušální poplatek a z této části dle svědkyně vyplývá, že nájemce nemá nárok na kanalizaci, neboť je v daném článku uvedena jen voda a paušální poplatek za ni. Svědkyně uvedla, že přesně tímto způsobem také smlouvu vysvětlila jednateli žalobce a vše to bylo také v souladu s tím, co už si předtím společně psali v e-mailech, kde žalobce žádnou kanalizaci nepožadoval. Svědkyně uvedla, že stejně postupuje i s ostatními zájemci a jedná se tedy o běžný postup při uzavírání smluv. K tomu svědkyně předložila e-mailovou komunikaci, která se týkala jiných zájemců z poslední doby, kteří poptávali stánkový prodej zmrzliny a kteří dle její zkušenosti nepotřebovali napojení na kanalizaci, neboť splašky ukládají do barelů nebo nádrže a potom je likvidují. Svědkyně dále uvedla, že dne 15. 4. 2024 se jí ozval telefonicky jednatel žalobce pan , jméno FO, , kdy se cíleně dotazoval, zda v centru v Plzni je také kanál. Ona dotazem na kolegu z technického oddělení zjistila, že v daném místě jsou kanály, což také volala panu , jméno FO, , ten jí však sdělil, že potřebuje kanál splaškový, a v daném místě byl kanál na dešťovou kanalizaci. Jednatel žalobce poté komunikoval ještě nějakou dobu se zaměstnancem technického oddělení žalovaného a navrhl určité řešení napojení na splaškovou kanalizaci, které však majitel firmy jednoznačně odmítl, jednatel žalobce se následně na nějakou dobu odmlčel a žalovaný potom začal řešit věc s právníky, jak celou situaci vyřešit. Na kanalizaci se žalobce dle svědkyně dotazoval prvně až dne 15. 4. 2024, dříve se na ni nedotazoval a i dne 15. 4. 2024 žalobce nemluvil o tom, že by kanalizace měla být zajištěna žalovaným podle smlouvy, ale dotazoval se, zda tam nějaký kanál v tom místě je, Svědkyně na dotaz zástupce žalobce uvedla, že před svým výslechem se o svém výslechu s nikým nebavila, ale ví o tom, že kauza probíhá, listiny, které soudu předložila, jsou komunikace z poslední doby, kdy každý zájemce jí v tomto směru píše v podstatě to samé, tedy že kanalizaci pro zmrzlinový stánek nepotřebují. K výslechu svědkyně jednatel žalobce namítl, že neví, zda jednání o smlouvě trvalo skutečně hodinu, jak svědkyně uvedla, dle jeho mínění mu svědkyně neřekla o tom, že kanalizace tam nebude. Na to svědkyně reagovala tím, že s tvrzením jednatele nesouhlasí a o obsahu smlouvy se takto baví s každým zájemcem v rámci vysvětlení jejího obsahu.

13. Žalovaný soudu doložil pro srovnání rovněž jiné obsahově obdobné nájemní smlouvy uzavřené s jinými nájemci, kterými dokládal způsob vyplňování tohoto typu smluv a to, že požadavky různých nájemců i v případě provozu prodeje točené zmrzliny ve stánku byly různé, kdy v případě jedné smlouvy datované dne 1. 6. 2023 voda a kanalizace nebyly pro nájemce nutné (viz č.l. 52 soudního spisu), v případě jiné smlouvy ze dne 15. 7. 2022 kanalizace nutná byla (viz č.l. 44 p.v. soudního spisu). Tato naposledy citovaná smlouva byla uzavřena ještě před nástupem svědkyně , jméno FO, do zaměstnání k žalovanému. E-maily, které svědkyně , jméno FO, soudu předložila (ve spise založené na č.l. 90-99) byly datovány všechny v roce 2025, týkaly se komunikace svědkyně se zájemci o nájem plochy od žalovaného a vyplývalo z nich, že zájemci o prodej točené zmrzliny nepožadovali kanalizaci například z důvodu, že mají barelový systém na vodu i odpad, takže potřebují pouze připojení na elektřinu, popřípadě vodu, nikoliv na kanalizaci.

14. Žalobce si následně vyžádal stanoviska několika krajských hygienických stanic (, právnická osoba, kraje , adresa, , Olomouckého kraje, Středočeského kraje, Zlínského kraje a Ústeckého kraje), která soudu předložil spolu se svým podáním ze dne 14. 4. 2025, ta vyzněla v podstatě shodně tak, že hygienické stanice odkázaly na nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 852/2004 ze dne 29. 4. 2024 o hygieně potravin, jehož příloha II, , jméno FO, III upravuje požadavky na pojízdné a přechodné prostory, například prodejní stánky, stánky na trhu a pojízdné prodejny, které podle písmene f) této , jméno FO, musí mít k dispozici odpovídající systémy nebo zařízení pro hygienické skladování a likvidaci nebezpečných nebo nepoužitelných látek a odpadů, tedy bez přímé povinnosti napojení stánků na kanalizaci, a na , jméno FO, této Přílohy, která v odstavci 2. umožňuje ukládat odpady do uzavřených nádob. Na návrh žalobce soud požádal o sdělení stanoviska také , právnická osoba, Plzeňského kraje, která ve vyjádření ze dne 10. 4. 2025 odkázala na stejné Nařízení Evropského parlamentu a Rady, avšak na , jméno FO, I, bod 8 Přílohy II tohoto Nařízení, který stanoví, že kanalizační zařízení musí odpovídat požadovanému účelu Dále ve svém vyjádření hygienická stanice uvedla, že bez znalosti dalších nezbytných skutečností nemůže poskytnout bližší vyjádření. Jednatel žalobce při jednání soudu dne 12. 3. 2025 uvedl, že před otevřením stánku jednal s pracovnicí , právnická osoba, v Plzni, která mu sdělila především ústně, že stánky bez napojení na splaškovou kanalizaci není možné ze strany hygienické stanice povolit, takto s hygienickou stanicí jednal v lednu až v únoru 2024, v březnu téhož roku pak otevřel první dva stánky zmrzlinového prodeje na jiných místech.

15. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem byla dne 23. 2. 2024 uzavřena ve smyslu § 2302 a násl. občanského zákoníku smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, kdy předmětem nájmu byla konkrétní vymezená část dvou parkovacích míst na parkovišti u obchodního centra ve vlastnictví žalované jako pronajímatele na adrese , adresa, , konkrétně na pozemku č.: 11251/24 v k.ú. , adresa, . Předmět nájmu i jeho účel, tj. stánkový prodej zmrzliny a zmrzlinových výrobků, rovněž tak doba trvání nájmu v délce 6 měsíců a výše nájemného byly ve smlouvě přesně vymezeny a sjednány, stejně jako možnost napojení žalobce jako nájemce na elektřinu, která byla v těsné blízkosti pronajaté plochy vyvedena ve sloupku, ujednání ve smlouvě týkající se elektřiny obsahovalo rovněž sjednání poplatku za odběr elektřiny bez elektroměru.

16. V případě ujednání obsaženého v článku E. odstavec II. nadepsaného Voda/kanalizace dospěl soud výkladem tohoto ustanovení nájemní smlouvy při použití výkladových pravidel dle § 556 občanského zákoníku k závěru, že toto ustanovení smlouvy se týkalo pouze odběru vody žalobcem jako nájemcem a pouze ten byl stranami smluvně sjednán. K tomuto závěru dospěl soud jednak jazykovým výkladem textu smlouvy, kdy tento článek sice v nadpisu obsahuje označení Voda/kanalizace a přestože se zaškrtnutí v řádku „je nutná“ může vztahovat jak k vodě, tak ke kanalizaci, další text v tomto ujednání se týká již výhradně odběru vody a způsobu hrazení ceny za odběr vody bez vodoměru. Toto ujednání naopak neobsahuje žádnou dohodu stran o tom, jakým způsobem by bylo žalobci účtováno užívání kanalizace ani, a to zejména, o jaký typ kanalizace by se mělo jednat, zda o kanalizaci dešťovou, která se v blízkosti vymezeného místa pro stánek nacházela, nebo o kanalizaci splaškovou, která v daném místě v bezprostřední blízkosti dostupná nebyla. Pro tento výklad sporného ustanovení smlouvy pak jednoznačně svědčí předsmluvní jednání smluvních stran, ze kterých lze jednoznačně dovodit vůli obou smluvních stran ohledně toho, co mělo být předmětem uzavřené smlouvy v případě článku označeného jako Voda/kanalizace. Smlouva vždy představuje protnutí shodných vůlí smluvních stran, kterou lze v daném případě dovodit právě z jejich předsmluvní komunikace, ze které jasně vyplývá, že zajištění splaškové kanalizace, které namítal žalobce, nebylo předmětem smluvního ujednání stran ani jejich předsmluvního jednání či požadavků ze strany žalobce jako budoucího nájemce. V takovém případě nemohl žalobce dodatečně a bez příslušné souvislosti s předsmluvními jednáními stran a jejich vůlí dovozovat pouze odkazem na pojmenování nadpisu příslušného článku nájemní smlouvy, že povinností žalovaného bylo rovněž zajistit pro žalobce splaškovou kanalizaci. Takové ujednání nájemní smlouva neobsahuje a nelze je dovodit ani z jakéhokoliv jednání stran před či po uzavření nájemní smlouvy. Lze tedy konstatoval, že žalobce se spíše nedůvodně spoléhal na to, že žalovaný se k zajištění splaškové kanalizace smluvně zavázal, přestože strany o takové povinnosti žalovaného nejednali. Patrně obdobně se žalobce spoléhal na to, že dané místo je opatřeno přístupem ke splaškové kanalizaci, přestože při zevrubnějším ohledání a prohlídce daného místa by k takovému závěru dospět nemohl. Soud uvěřil výpovědi svědkyně , jméno FO, ohledně toho, jakým způsobem vysvětlila obsah nájemní smlouvy těsně před jejím podpisem jednateli žalobce panu , jméno FO, . Soud nemá důvod pochybovat o tom, že se jedná o zcela běžný postup svědkyně při uzavírání nájemních smluv se všemi budoucími nájemci, který neměla důvod nedodržet i v tomto konkrétním případě. Pokud žalobce v podání ze dne 15. 4. 2025 namítal, že jednání se svědkyní před podpisem smlouvy mohlo trvat přibližně 20 minut s ohledem na obsah elektronické knihy jízd jednatele žalobce, který na místo podpisu přijel v 10:10 hod. a odjížděl v 10:41 hod., přitom od parkoviště musel dojít do příslušné budovy, je soud toho názoru, že i v případě dvacetiminutové časové kapacity by bylo možné dostatečně podrobným způsobem, který líčila svědkyně , jméno FO, , projít předmětnou nájemní smlouvu s ohledem na její nikterak velký rozsah. Důkaz knihou jízd předložený žalobcem dne 15. 4. 2025 po koncentraci řízení by navíc primárně nesloužil ke zpochybnění věrohodnosti svědkyně, například v tom směru, že by vypovídala pod vlivem návodu či výhrůžky a tedy křivě, ale spíše ke zjištění skutkového stavu jinak, než jak vyplýval z obsahu výslechu svědkyně, a v takovém případě by se nejednalo o důkaz přípustný po koncentraci řízení, neboť by nešlo o důkaz ke zpochybnění věrohodnosti jiného důkazního prostředku (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ze dne 30. 4. 2019).

17. Požadavek žalobce na zajištění připojení pronajatého prostoru na splaškovou kanalizaci vznesený vůči žalovanému po uzavření nájemní smlouvy nepochybně představoval pro žalovaného nepředvídatelnou okolnost technického charakteru, kterou nemohl bez nevýznamných komplikací vyřešit, proto soud shledal, že žalovaný důvodně uplatnil výpovědní důvod dle článku J. uzavřené nájemní smlouvy. Je přitom v podstatě nerozhodné, zda byl požadavek , právnická osoba, v Plzni oprávněný a v souladu s výše citovaným Nařízením ES, rozhodný byl požadavek žalobce jako nájemce vůči žalovanému na zajištění služby připojení na splaškovou kanalizaci. Soud se spíše kloní k tomu, že to měl být žalobce jako podnikatel v oboru stánkového prodeje zmrzliny, kdo měl mít především povědomí o všech potřebných náležitostech pronajímaného místa, než žalovaný jako pronajímatel, zejména když žalovaný doložil, že v případě obdobných nájmů naprosto převažují ty, kdy nájemci připojení na splaškovou kanalizaci nepožadují. Přenechání věci k nájmu ve stavu nezpůsobilém k ujednanému užívání nebo k obvyklému účelu ve smyslu § 2205 o.z. nemá za následek neplatnost sjednané nájemní smlouvy, ale nájemci vznikají vůči pronajímateli práva dle § 2208 odst. 1 o.z. na slevu či prominutí nájemného, popř. může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby. Tato svá práva žalobce nevyužil, což však nevylučuje možnost žalovaného vypovědět nájem podle smluvního ujednání stran obsaženého v článku J. nájemní smlouvy.

18. Ze všech těchto důvodů nedospěl soud k závěru o neoprávněnosti posuzované výpovědi žalovaného, a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

19. Žalovanému, který byl v tomto řízení úspěšný, přiznal soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. plnou náhradu nákladů tohoto řízení, a to za 2 úkony právní pomoci po 3 100 Kč dle § 9 odst. 4 písm. b) a odst. 3 písm. a) vyhlášky 177/1996 Sb. ve znění platném do 31. 12. 2024 (advokátní tarif) za převzetí a přípravu zastoupení a za sepis vyjádření ze dne 27. 9. 2024, 2 režijní paušály dle § 13 advokátního tarifu v témže znění po 300 Kč, dále za 7 úkonů právní služby dle nyní platného znění advokátního tarifu po 5 620 Kč za účast u jednání soudu ve věci dne 22. 1. 2025, 12. 3. 2025 (za toto jednání náleží odměna za 2 úkony právní služby, neboť doba jednání přesáhla dvě hodiny) a 23. 4. 2025, sepis vyjádření ze dne 31. 1. 2025, 27. 2. 2025 a 14. 4. 2025, 7 režijních paušálů po 450 Kč dle § 13 advokátního tarifu v platném znění, celkem 49 290 Kč. Lhůta v plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř. Soud nepřiznal žalovanému náhradu za nahlížení do spisu dne 19. 9. 2024 před sepisem prvního vyjádření zástupce žalovaného, neboť nahlížení do spisu je nutno zahrnout pod přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. b) adv. tarifu (nahlížení navíc trvalo dle záznamu založeného ve spise na č.l. 28 pouze 3 minuty od 14.13 hod do 14.16 hod.), ani za nahlížení do spisu dne 28. 2. 2025 (záznam ve spise založen na č.l. 84), neboť jej neshledal jako účelně vynaložený náklad, když obsah spisu se od předchozího jednání soudu ze dne 22. 1. 2025 v podstatě nezměnil a předchozí listiny byly provedeny k důkazu při jednání, jemuž byl zástupce žalovaného přítomen. Náhrada nebyla přiznána ani za odpověď pronajímatele nájemci ze dne 25. 6. 2024 na výzvu k zajištění kanalizace, když se nejedná o náklad tohoto řízení.