13 C 58/2020

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Pavlíčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 315 000 Kč s příslušenstvím o uložení povinnosti provést opravy

I. Žaloba o zaplacení částky 315 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 9,75% ročně z částky 52 500 Kč jdoucím od 1. 5. 2019 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 11,75% ročně z částky 262 500 Kč jdoucím od 21. 3. 2022 do zaplacení se zamítá.

II. Žaloba, kterou měla být žalovanému uložena povinnost provést opravu domu číslo popisné 2086, 2087, 2088, 2089, 2090, 2091 stojícího na pozemku [číslo] v katastrálním území Bolevec, kterou odstraní vlhkost a plíseň v bytě žalobkyně č. 2087 v katastrálním území Bolevec, tak že provede podle dodatku [číslo] znaleckého posudku [číslo] 2022 [právnická osoba] ze dne 28. 12. 2022: a) zateplení stropu garáží tepelnou izolací z minerálních vláken - desek tloušťky 180 mm v místech nad parkovacími stáními [číslo] vedle dilatačních stěn v místě dilatační spáry přiléhající k bytu žalobkyně/ s povrchovou úpravou vápenocementovým štukem tloušťky 3mm, b) zateplení stěny domu přiléhající k těmto garážovým stáním do 0,5 m pod strop garáží tepelnou izolací z minerálních vláken - desek tloušťky 100 mm, s povrchovou úpravou tenkovrstvou silikonovou probarvenou omítkou zrnitost 1,5 mm, c) zateplení severovýchodní obvodové zdi v místě dilatační spáry přiléhající k bytu žalobkyně, /čela dilatačních stěn/ a navazující části obvodové stěny v pásu celkové šíře 1,5 m tepelnou izolací z minerálních vláken – desek, tloušťky 140 mm, s povrchovou úpravou tenkovrstvou silikonovou probarvenou omítkou zrnitost 1,5 mm, d) zateplení stříšky předsazené části garáží tepelnou izolací z minerálních vláken - desek tloušťky 100 mm v šíři 1,5 m, navazující na zateplení fasády dle písm. c/, tak, že demontuje stávající plechovou krytinu, podkladní pás a lemování u navazující stěny, namontuje tepelnou izolaci klín EPS 150 S v tloušťce 100 mm a na ní umístí v tomto pořadí 1. foliovanou překližku tl. 21 mm, 2. samolepící asfaltový pás, 3. strukturovanou rohož 4. novou falcovanou krytinu z lakovaného FeZn plechu s novým lemováním, to vše žalovaný provede podle vyobrazení na stranách 5 až 7 dodatku znaleckého posudku [číslo] 2022 ze dne 28. 12. 2022 a v podrobnostech podle projektové dokumentace s náležitostmi pro vydání stavebního povolení, které je žalovaný povinen zajistit, se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému plnou náhradu nákladů tohoto řízení ve výši 155 702,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-město státem hrazené náklady řízení ve výši 70 819,03 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou Krajskému soudu v Plzni dne 6. 11. 2019 se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 52 500 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně je vlastníkem jednotky č. 2087 nacházející se v budově [adresa] v [obec] [část obce]. Žalovaný je [anonymizována tři slova]. Bytová jednotka žalobkyně i celá budova, ve které se byt nachází, začaly v zimě na přelomu roku 2017 a 2018 vykazovat vady, konkrétně se jednalo o výskyt vlhkosti zdiva, jak uvnitř jednotky, tak na venkovním plášti budovy. Stejná vada byla zjištěna i v dalších bytových jednotkách. Žalobkyně žádala žalovaného o vyřešení nastalé situace. Dne 5. 3. 2018 bylo provedeno odborné posouzení a kontrola budovy, přičemž bylo zjištěno, že konstrukce obvodového pláště není tepelně zaizolována, stejně tak není zaizolován betonový strop parkovacích stání pod byty, parkovací stání jsou trvale ochlazována větracími otvory. Kondenzace způsobená tepelnými mosty je zřetelně viditelná nad úrovní oplechování stříšky nad garážovými stáními. Žalovanému bylo doporučeno odstranit tepelné mosty minimálně v úrovni betonového stropu garážového stání a obvodového zdiva. Výsledkem vlhkosti zdiva byl výskyt plísní v bytě žalobkyně, Zdravotní ústav se sídlem v [obec] zjistil, že se v bytě nacházejí různé druhy plísní, které mají škodlivý vliv na lidský organismus, přičemž není možné odstranit je ani čisticími prostředky ani novou malbou. 2. 1. 2019 žalobkyně žalovaného vyzvala ke splnění povinností řádné správy společné věci a učinění kroků zamezujících výskytu nadměrné vlhkosti tak, že by byly společné části budovy opraveny. Na tuto výzvu nikdo nereagoval. Na shromáždění vlastníků dne 14. 5. 2019 jí bylo sděleno, že má záležitost řešit s předchozím vlastníkem bytu. V důsledku nečinnosti žalovaného vzniká žalobkyni škoda. Předmětnou bytovou jednotku pronajímá, nájemné bylo sjednáno na 15 000 Kč měsíčně, nicméně s ohledem na vady, které jsou vykazovány, byla nucena poskytnout s účinností od 1. 3. 2018 nájemcům slevu 50% na nájemném. Tuto škodu tedy požaduje po žalovaném, který podle § 1194 občanského zákoníku porušil svoji povinnost řádně spravovat dům, když nezajistil opravy společných částí domu. Za období od 1. 10. 2018 do 31. 3. 2019 vznikla na slevě z nájemného žalobkyni škoda 52 500 Kč, kterou požaduje po žalovaném.

2. Usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 19. 2. 2020 bylo rozhodnuto, že věc se přikazuje Okresnímu soudu Plzeň-město jako věcně i místně příslušnému.

3. Žalovaný se k žalobě vyjádřil dne 23. 6. 2020 prostřednictvím svého právního zástupce. Žalovaný především namítl, že není ve sporu pasivně legitimován, neboť ani ustanovení § 1194 občanského zákoníku neukládá žalovanému, který je primárně určen k zajišťování správy domu a pozemků, žádné konkrétní povinnosti. Protože žádné konkrétní povinnosti nejsou uloženy, není je možné samozřejmě ani porušit. Žalovaný upozornil, že nechal prověřit stav dilatační spáry, po prohlídce bylo vyloučeno, že by do této spáry zatékalo a následně se mohly tvořit plísně. Co se týká slevy na nájemném, upozornil žalovaný, že nájemci předmětného bytu jsou rodiče žalobkyně, resp. otec žalobkyně, sleva tedy mohla být účelově ujednána, navíc nebylo prokázáno, že by sleva na nájmu souvisela s výskytem vlhkosti a plísní. Podle názoru žalovaného je navíc nadměrná vlhkost způsobena nevhodným užíváním bytu žalobkyní a jejími nájemci. Žalovaný upozornil na to, že v domě se nachází další byty, žádný z vlastníků si na plíseň či nepřiměřenou vlhkost nestěžuje. Ostatně na vlhkost v bytě si nestěžovali ani předchozí vlastníci toho konkrétního bytu. Ani teoreticky pak nelze na straně žalovaného shledat zavinění za vznik škody, žalovaný může provádět konkrétní kroky pouze poté, co o nich rozhodne shromáždění vlastníků, ostatní vlastníci jednotek v předmětné budově v rámci shromáždění však žádný pokyn nevydali. Navrhuje se proto zamítnutí žaloby.

4. Při jednání soudu dne 31. 8. 2020 byla žaloba rozšířena, žalobkyně se domáhala uložení povinnosti žalovanému provést opravu domu shora uvedeného čísla popisného tak, aby byla odstraněna vlhkost a plísně v bytové jednotce č. 2087 v [katastrální uzemí], a to způsobem, na který odkázal ve znaleckém posudku znalec [anonymizováno]. [jméno] [příjmení]. Změna žaloby byla připouštěna. Návrhem ze dne 22. 3. 2022 žalobkyně rozšířila svůj návrh, jednak o částku 262 500 Kč, kdy se jedná o slevu na nájemném za období od 1. 5. 2019 do 31. 3. 2022, zároveň byl upřesněn žalobní petit o konkrétní popis, jakým způsobem má být provedena oprava (v souvislosti s posledně zpracovaným znaleckým posudkem).

5. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalobkyně je vlastnicí uvedené bytové jednotky, a že tuto jednotku užívá otec žalobkyně se svojí manželkou.

6. Soudu byla k tomuto tvrzení předložena též nájemní smlouva ze dne 20. 12. 2017, uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako nájemci s nájemným 15 000 Kč měsíčně, od 1. 1. 2018. Poskytnutí slevy na nájmu bylo prokazováno Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě, který byl uzavřen dne 15. 2. 2018. Uvádí se v něm, že strany chtějí změnit výši nájemného, to se upravuje od 1. 3. 2018 na částku 7 500 Kč měsíčně. Pokud dojde k odstranění vlhkosti v bytě, dojde k úpravě na původní výši nájemného. Důvody pro snížení nájemného potvrdil i svědek [příjmení] ve své výpovědi. K otázce toho, zda sjednané nájemné 15 000 Kč odpovídá běžnému nájemnému, byla provedena zpráva [právnická osoba], strany sporu následně učinily nesporným, že částka 15 000 Kč měsíčně odpovídá běžnému nájemnému. Žalobkyně k ověření, že skutečně je nájemné hrazeno, předložila daňová přiznání za rok 2018 - 2021 s tím, že nájem z předmětného bytu je právě jediným příjmem, který ona daní v ČR, tedy se jedná o částku 105 000 Kč za rok 2018, o částku 90 000 Kč za každý z roku 2019 až 2021. Všechna daňová přiznání byla přijata Finančním úřadem v [obec] 6. 2. 2023 (tedy poté, co Okresního soud Plzeň-město vyjádřil pochybnosti k tvrzení o placení nájemného mezi rodinnými příslušníky).

7. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi uvedla, že bytovou jednotku koupila v prosinci 2016, pak ji rok pronajímala panu [příjmení] (předchozí vlastník jednotky), od ledna 2018 v ní žije žalobkynin otec s manželkou. Nebyla informována o žádných plísních, až v únoru 2018 ji na ně upozornil otec. Nejprve odstraňovali plísně [anonymizováno], to nepomohlo. Nepomáhaly ani speciální nátěry, ke kterým přistoupili v roce 2020. Člen výboru [anonymizována čtyři slova]. [příjmení] uvedl, že otec žalobkyně jej vyhledal dne 14. 2. 2018 s tím, že koupili byt ve vedlejším vchodu a mají tam plísně. On mu vysvětlil, že je třeba byt užívat řádně, protože s plísněmi už mělo problém několik jiných vlastníků jednotek. Nicméně nechali (myšleno výbor [anonymizováno]) odborné firmy prohlédnout bytovou jednotku i tvrzené závady s tím, aby jim byla navržena možnost řešení. Nicméně bylo jim řečeno, že není jisté, jestli by pomohlo např. dodatečné zateplení. Pokud je tam železobetonová litá konstrukce, chlad se dostává v zimě až do bytu, řešitelné by to bylo snad úpravami interiéru, např. výměnou plovoucích podlah za koberce. Shromáždění společníků odmítlo provádět práce, u kterých nebylo jasné, zda přinesou úspěch. Uvedl, že problém vidí v užívání bytu, např. když v bytě byl, tak bylo evidentní, že manželská postel je přiražená přímo ke zdi sousedící s dilatační spárou, takže je omezeno proudění vzduchu. Předseda výboru žalovaného [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] potvrdil, že jej oslovil nový nájemce v bytě, bylo to v zimě, on tam pozval technika, aby závady vyfotil. Bylo doporučeno provést zateplení z garážových stání, aby se v bytě zlepšila izolace a nebyl tam takový chlad. Dále pak, aby se rosný bod posunul do zdi. Nicméně ani odborné firmy nezaručily, že tento způsob zateplení stropu garážového státní pod bytem žalobkyně bude mít nějaký výsledek. Shromáždění nerozhodlo o provedení, maximálně byl vznesen požadavek, aby výbor oslovil soudní znalce.

8. K otázce vad bytu žalobkyně a způsobu užívání byl vyslechnut otec žalobkyně, který byt užívá. Uvedl, že v bytě bydlí asi od ledna 2017. Před nastěhováním nechal byt vymalovat, následně někdy v únoru 2017 si všimli, že se tam tvoří plísně, a to zejména v pravém rohu ložnice a pod okny. Nepomáhají ani opakované nátěry či vystříkání [anonymizováno]. I když používají vysoušeč, vysuší se pouze povrch, ale zeď je stále vlhká. Dceři řekl, že za byt s plísní jí nebude dávat 15 000 Kč měsíčně, že jí bude dávat půlku, u toho zůstalo. Svědek popsal, jak je byt větrán. Vyloučil, že by plísně byly způsobeny nevhodným užíváním, digestoř je puštěná při vaření, pro sušení prádla pořídili sušičku, případně suší prádlo na balkóně. Pokoje v bytě vytápí asi na 24 až 25 stupňů, ložnici pouze na 20 až 21 stupňů. Stav bytu má zdokumentovaný. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že bydlí v témže domě. Na počátku měli také problémy s plísní, protože sušili prádlo uvnitř, páry se srážely na zdech, byla tam plíseň kolem oken, bydleli také v menším bytě. Teď se přestěhovali do většího, v bytě plíseň téměř není, používají balkón. V obou bytech užívali vysoušeč. Svědek [jméno] [příjmení] bydlící v témže domě potvrdil, že i on má byt vlhký, nikoliv však, že by se tam objevovaly plísně. Vlhkost se objevovala z toho důvodu, že se do bytu nastěhovali velice brzo po jeho výstavbě. Nicméně když se vyvětralo, vlhkost výrazně ubyla. Svědek [příjmení] [příjmení], další uživatel bytu v domě [ulice a číslo], uvedl, že hned první zimu poté, co se nastěhoval, se objevily problémy s vlhkostí na obvodové zdi, nebyla tam plíseň. [příjmení] vlhkost seškrabal a použil termoizolační nátěry, nicméně i ten nátěr byl stále navlhlý, proto se rozhodl přizdít část zdi. Vlhkost se tam už neobjevuje. Ve věci byl jako svědek vyslechnut předchozí vlastník bytu žalobkyně – p. [příjmení]. Potvrdil, že po dostavbě domu komunikoval s developerem, že v bytě je vlhké zdivo na vnitřní straně zdi, bylo mu řečeno, že je to dáno tím, že je to novostavba. Když se v bytě nevětralo, objevovaly se fleky a tečky od plísně, to pak zmizelo. Vlhkost tam byla, ale neobjevovaly se koláče plísně. Při extrémních mrazech se rosila okna. Pokud se objevily nějaké tečky plísní, postříkali je přípravkem, to dělali možná jednou za čtvrt roku. Byt ve vztahu k developerovi nikdy nereklamoval. Svědek [příjmení] uvedl, že na adrese [ulice a číslo] bydlí od května 2017. Celý byt sousedí s dilatační spárou. Hned po nastěhování řešili problémy s vlhkostí. Ta je závislá na tom, jestli je venku vlhko a sychravo, nebo horko, to samozřejmě plísně nevznikají. Oni, pokud vzniknou, je ošetřují Savem. Napadeny jsou zejména rohové stěny v ložnici, dále pak obývací pokoj, plíseň jde asi do výše jednoho metru. Vysoušeč nepoužívá, relativní vlhkost v bytě nikdy neměřil.

9. Ve věci byla zpracována celá řada znaleckých posudků, byli vyslechnuti znalci. Znalec [anonymizováno]. [příjmení] uvedl, že problémem je samotný charakter domu, který byl postaven tak, aby byly náklady na výstavbu byly co nejnižší. Dále pak byt žalobkyně je v přízemí, v suterénu je stání pro automobily založené na železobetonových pilonech, uzavřené shora nezateplenou deskou, ta je základem bytové jednotky. Jednotlivé sekce bytů jsou od sebe odděleny spárou o šíři několika centimetrů. V důsledku toho vlhkost ze všech jednotlivých bytů proniká právě touto spárou, kde se výrazně schladí a klesá dolů až na zastropení suterénu, samozřejmě je to pak nejzřetelnější v nejspodnějších bytech. Podle jeho názoru je třeba zajistit větrání dilatační spáry alespoň částečně a také zlepšení větrání bytu. Byty jsou obtížně větratelné, protože tam chybí rekuperace. Určitě nestačí větrat pouze ráno a večer. Problémy způsobují i tepelné mosty kolem oken, kdy jsou dána pouze dvojskla, okna nejsou dostatečně utěsněna. Ostatní znalci se se závěrem ohledně zatékání do dilatační spáry neztotožnili.

10. Soud zadal ke zpracování znalecký posudek, který se měl vyjádřit k tomu, co je příčinou vlhkosti v předmětném bytě, dále měl pak přezkoumat závěry znalce [anonymizováno]. [příjmení] a doporučit opatření, která by směřovala k odstranění problémů. Znalec (znalecká kancelář [právnická osoba]) ve znaleckém posudku označeném [číslo] 2021 z 20. 10. 2021 potvrdil, že byt prohlédl, vycházel také z projektové dokumentace a soudního spisu. Při prohlídce bylo zjištěno, že v místnosti, která je užívána jako ložnice, se v rohu při podlaze vyskytuje plíseň, ten rozsah není takový, jaký byl zjištěn dne 4. 2. 2020. Stěna v ložnici a venkovní stěna je opatřena neprodyšným nátěrem. Pod bytem je prostor stání pro auta, tento prostor není vytápěný. Znalec konstatoval, že považuje za možné dvě příčiny vlhkosti stěn v bytě a následný výskyt plísně. Nejprve je to nedostatečně provedené oplechování, kdy vyvýšený strop nad suterénem domu je oplechován pouze do 180 mm, minimální výška by však měla být alespoň 350 mm tak, aby do stěn nepronikala vlhkost způsobená ostřikovou vodou. Další příčinou problémů jsou tepelné mosty, výrazný tepelný most je ve stropu nad suterénem, ten není nijak zateplen. Dále se projevuje také tepelný most vlivem nedostatečné izolace ztužujícího věnce v úrovni prvního nadzemního podlaží. Neprodyšný nátěr stěn v ložnici neumožňuje prostup vlhkosti stěnou, problém je také neprodyšná plovoucí podlaha. Znalec uvedl, že považuje za správný postup, kdy by byl celý dům zateplen tak, jak uvádí znalec [příjmení], a byla by vyměněna okna. Pokud se týká úprav pouze předmětné bytové jednotky, upozorňuje, že samotnou chemickou cestou nebude odstraněna příčina vzniku plísní. Vhodné by bylo provést vnitřní tepelnou izolaci stěny do výšky parapetu, nicméně dojde ke zmenšení prostoru obytné místnosti, i nadále však mohou vznikat plísně. Pokud by byla provedena celková revitalizace objektu tak, jak byla navrhována, lze předpokládat, že náklady by mohly dospět až k 13 500 000 Kč. Znalec byl vyslechnut při jednání dne 2. 3. 2022 a plně odkázal na závěry znaleckého posudku s tím, že upozornil, že závěry jsou obdobné tomu, co zjistil [anonymizováno]. [příjmení]. Doporučil provést odstranění neprodyšného nátěru na stěnách v ložnici a nahrazení sanační omítkou, dále pak zvýšit oplechování tak, jak bylo uváděno ve znaleckém posudku. Opět popsal dva tepelné mosty, které se na domě kolem bytové jednotky nachází. Samotná konstrukce domu má nedostatečné tepelně izolační vlastnosti. Oproti [anonymizováno]. [příjmení] namítl, že nepovažuje za problém dělat dilatační spáru. Problém z vlhkostí by podle něj přetrval i za situace, kdy by byla vyměněna okna za trojskla. Podle jeho názoru se nedá jednoznačně říci, zda problém je v přiměřeném větrání či nevětrání, případně v užívání bytu.

11. Znalecká kancelář [právnická osoba] opět dostala za znalecký úkol posoudit příčiny vzniku plísní v bytě žalobkyně a stejně tak přezkoumat závěry obou dříve podaných znaleckých posudků. Z fotodokumentace ve znaleckém posudku vyplývá, že i při ohledání místa byly v bytě zjištěny plísně na nejrůznějších místech, nejen v ložnici. Znalec konstatoval, že problém je v samotné konstrukci objektu, který nesplňuje základní obecně technický požadavek, tedy ochranu zdraví, ochranu vhodných životních podmínek. Konstatoval, že podlaha bytu, tedy strop suterénu, a stěna pod bytem vykazují vady. Pro odstranění problémů s plísněmi je podle znalce třeba provést dodatečné zateplení stropu garáží včetně navazující části stěny v suterénu a čela stěny v úrovni prvního nadzemního podlaží, čímž by došlo k eliminaci tepelných mostů. Znalec uvedl, že nepovažuje za správný závěr znalce ing. [příjmení], podle kterého je příčinou vzniku plísní uzavřená kapsa v dilatační spáře, která způsobuje, že tam kondenzuje voda a ta prostupuje zdí do ložnice. Neztotožnil se ani se závěry znalecké kanceláře [právnická osoba] ohledně příčiny vzniku plísní v tom, že by bylo nedostatečně provedeno oplechování stříšky do dané výšky. Nepotvrdil také, že by na vznik plísní měla vliv prodyšnost nátěru. Znalec uvedl, že pro vyřešení problémů v bytě žalobkyně by postačil malý rozsah vnějšího zateplení kolem dilatační spáry, nicméně bylo by vhodné provést svislý pruh zateplení kolem dilatačních stěn. Závěry znaleckého posudku obhájil při jednání dne 19. 1. 2023 [anonymizována dvě slova], pracovník znalecké kanceláře. Pokud byl dotazován k možnosti případné opravy, uvedl, že považuje za možné zateplení části stropu garáže včetně předsazené stříšky, pak by mělo dojit k vyřešení problému. Uvedl, že se nebude vyjadřovat k tomu, zda by plísně vznikaly např. v souvislosti se špatným užívání m bytu, příčinou vlhkosti a vznikajících plísní je v základu vadná konstrukce domu, která již v době jeho výstavby nesplňovala normové parametry.

12. K otázce, zda žalobkyně jednala se [anonymizováno] vlastníků jednotek o tom, že v jejím bytě je vykazována výrazná vada, dokládala tato korespondenci a výstupy z jednání se [anonymizováno] vlastníků jednotek. První oficiální výzva k nápravě je datována 2. 1. 2019, kdy právní zástupce žalobkyně upozorňuje na to, že žalovaný neplní řádně své povinnosti spočívající ve správě společných prostor. Jednotka žalobkyně vykazuje vady, které spočívají ve výskytu vlhkosti zdiva, a to zejména v rohu ložnice bytové jednotky. Této výzvě předcházelo jednání žalobkyně s výborem SVJ. Na základě jednání s výborem [anonymizováno] byla provedena odborná kontrola objektu panem [příjmení], ten konstatoval dne 5. 3. 2018, že konstrukce obvodového pláště není řádně tepelně zaizolována stejně jako betonový strop parkovacích stání. Následně bylo žalobkyni přislíbeno ze strany předsedy výboru SVJ, že stavebně technická závada budovy se bude řešit. Nicméně nic takového se nestalo. Obdobné přípisy pak byly adresovány i členům výboru [anonymizováno]. V roce 2020 byla vedena poměrně podrobná e-mailová komunikace mezi členy výboru a žalobkyní, kdy bylo řešeno, že dosud nebyla úprava provedena, nicméně [anonymizováno] konstatuje, že došlo k posouzení stavu objektu a jsou řešeny možnosti, které nabídnou jednotlivé poptané firmy pro případné zateplení. Žalobkyně byla zároveň upozorněna, že bude třeba, aby věc schválilo Shromáždění vlastníků jednotek. Ze zápisu z jednání Shromáždění [anonymizováno] vlastníků jednotek z 14. 5. 2019 bylo zjištěno, že na programu jednání byla pod bodem 6 předžalobní výzva žalobkyně s tím, že bude řešeno, zda v této souvislosti bude věc předána právnímu zástupci. Pod bodem 7 pak měla být řešena vlhkost či zateplení přízemních bytů, když se uvádí, že tato věc byla projednávána i na minulém Shromáždění, zde však nedošlo k hlasování pro malou účast. Z obsahu zápisu je zřejmé, že [anonymizováno] konstatovalo, že věc bude předána právnímu zástupci. Co se týká vlhkosti, členům Shromáždění byly předány studie zateplení s možnostmi realizace, kdy u firmy [právnická osoba] a [právnická osoba] bylo popsáno zateplení stropu garážových stání. Realizátoři podle sdělení shledali, že tepelné mosty tvoří v zásadě celá nosná základová železobetonová konstrukce, zateplení stropu garáží se jeví jako neefektivní bez garance skutečné účinnosti provedených opatření. Bylo také navrhováno provádění izolace uvnitř bytových jednotek, což by bylo zřejmě únosné. Bylo řečeno, že i další majitelé bytové jednotky (manželé [anonymizováno]) v roce 2018 vznesli stížnosti na plísně, bylo s nimi řešeno užívání bytu a opatření, která výskytu plísní zamezí, oni k nim přistoupili a situace se zlepšila, ne tak u nájemce bytu žalobkyně, který doporučení nerespektoval. Pro úplnost soud dodává, že nebylo prokázáno, že by žalobkyně jakýmkoliv způsobem brojila proti závěrům (či spíše nezávěrům) Shromáždění ze dne 14. 5. 2019.

13. Výskyt plísní v bytě byl beze zbytku prokázán, když tyto plísně byly zjištěny jednak při místním šetření prováděném soudem, dále pak vyplývají z fotodokumentace, a byly zjištěny i při znaleckých zkoumáních. Fotografie plísní i ostatních bytů se objevily také na serveru www.sousedé.cz, jak předkládala žalobkyně (ovšem v době hluboce před uplatněním nároku žalobkyně u soudu). Žalobkyně zprávami z tohoto serveru, také dokládala, že v domě se plísně projevily ještě dávno před tím, než byt koupila, jak vyplývá z vedené korespondence, v podstatě ihned po nastěhování do domu. Soud k důkazu provedl komunikaci na uvedeném serveru, ze které je zřejmé, že na vlhkost v bytech, plísně a chlad si stěžovali někteří vlastníci brzy po nastěhování. Již v roce 2013 se řešilo případné zateplení stropu garáží a dále pak také možnosti, jak z vlastních prostředků řešit vlhkost formou chemické ochrany a podobně. V řízení bylo prokázáno, že [anonymizováno] vlastníků jednotek se obrátilo na odborné firmy s poptávkou, jakým způsobem vyřešit problém s chladem a vlhkostí v předmětném domě. Toto bylo ověřeno ze studie zateplení bytového domu firmy [právnická osoba], která byla předložena 20. 4. 2017 spolu s termovizním měřením objektu. Bylo doporučeno zateplit fasádu objektu včetně soklových částí a vyměnit výplně otvorů v bytových jednotkách s tím, že předpokládaný náklad na revitalizaci se v době přípravy studie pohyboval v ceně 10,8 mil. Kč. Studie samotná včetně termovizního měření uzavřela, že na fasádě domu jsou výrazné tepelné mosty, a to jak bodové, tak liniové, které pronikání vlhkosti a změnu rosného bodu způsobují. Nabídku předložila tak firma [právnická osoba], a to v roce 2018, kde bylo řešeno pouze zateplení stropu nad jednotlivými garážovými stáními, kdy cena byla pro jedno garážové stání stanovena v rozmezí 55 000 Kč až 74 000 Kč.

14. Členové výboru [anonymizováno] byli v řízení také vyslechnuti. [anonymizováno] [příjmení] slyšený při jednání soudu dne 31. 8. 2020 potvrdil, že jej kontaktoval otec žalobkyně s tím, že užívá bytovou jednotku a má problémy s plísněmi. On mu vysvětlil, jaká opatření má provést k tomu, aby výskytu vlhkosti a plísní bylo zamezeno, ať už je to otázka větrání, používání digestoře, sušičky či termo izolačního nátěru. Oni (myšleno výbor [anonymizováno]) vyslali do bytu technika [příjmení] [anonymizováno], ten situaci jenom popsal, následně byly právě osloveny firmy, které měly případnou vlhkost řešit. Byly konstatovány tepelné mosty s tím, že by bylo možné upravit interiéry, např. místo plovoucích podlah položit koberce s vyšším tepelně izolačním koeficientem, případně přizdívku. To však žalobkyně také odmítla s tím, že chce, aby věc řešilo [anonymizováno]. Proto oni nechali zpracovat další kalkulace od firmy [právnická osoba] s tím, že by se udělal„ pokus“ a zateplil by se pouze strop nad jedním parkovacím stáním pod konkrétním bytem. Shromáždění vlastníků to ale odmítlo, protože náklad byl příliš vysoký s nejistým výsledkem. Popřel, že by někdo další řešil zásadní problémy s plísněmi. Pokud byly řešeny problémy s vlhkostí, vyřešili si to vlastníci bytů sami. V obdobném duchu pak vypovídal další člen výboru, konkrétně předseda [anonymizováno]. [jméno] [příjmení]. Shodně i on popsal oslovení jednotlivých firem, které pak předložily jednotlivé nabídky, k nim se vyjadřovalo Shromáždění dne 14. 5. 2019. Shromáždění ale žádnou úpravu neodsouhlasilo, věc vrátilo výboru s tím, aby byli znovu osloveni znalci.

15. V řízení bylo zjištěno, že žalobkyně vede u Okresního soudu Plzeň-město další žalobu, a to o zaplacení slevy z kupní ceny, spisová značky 38 C 194/2021. Z tohoto spisu byly provedeny k důkazu výpovědi označené žalobkyní, a to konkrétně výpověď předchozího vlastníka bytové jednotky [jméno] [příjmení], který uvedl, že v bytě, pokud on tam s rodinou bydlel, se žádné plísně nevyskytovaly, řešili pouze problémy s vlhkostí, a to přičítali tomu, že se do bytu nastěhovali vlastně téměř bezprostředně po dostavění domu. Když pak správně větrali a topili, tak se vlhkost nevyskytovala, nikdy tam nebyly tak rozsáhlé plísně, o kterých hovořila žalobkyně. Byt užívali celodenně, manželka byla na mateřské dovolené. Uvedl také, že když žalobkyně od nich byt kupovala, byla výslovně upozorněna na to, že se jedná o byt studený, který vyžaduje specifické užívání, neboť je v přízemí přímo nad garážemi. Na to výslovně upozorňovala manželka majitele bytu svědkyně [příjmení] (to bylo ověřeno i z její výpovědi právě v daném řízení 38 C 194/2021). K otázce koupě bytu se v rámci uvedeného řízení vyjadřoval také manžel žalobkyně, svědek [jméno] [příjmení], který uvedl, že spolu s manželkou se byli na nějaké byty podívat, v tomto konkrétním bytě se jim líbilo, byl světlý. Provázela je manželka majitele bytu, byla tam pravděpodobně i její matka. Nic bližšího k otázce přebírání bytu však neuvedl. Pouze konstatoval, že byt se všem zúčastněným líbil, bylo to i na příjemném místě vzhledem k dostupnosti nákupního centra i [anonymizována dvě slova]. Pokud byly ze stejného spisu prováděny i další výpovědi svědka [příjmení] a svědka [příjmení], soud konstatuje, že žádné nové skutečnosti z těchto zjištěny nebyly. Pokud byly prováděny zprávy stavebních firem, jednalo se o totožné věci, které byly provedeny i v tomto řízení, z výpovědi pana [příjmení] nebylo zjištěno také nic odlišného, co by mělo výrazný vliv na rozhodnutí ve věci.

16. Žalobkyně dále předložila žalobu, kterou podala Krajskému soudu v Plzni dne 31. 8. 2022, domáhaje se určení neplatnosti usnesení Shromáždění vlastníků ze dne 1. 6. 2022. Žaloba, jak soud zjistil, je projednávána pod sp. zn. 31 Cm 44/2022, první jednání ve věci bylo nařízeno na 4. 4. 2023, tedy až po posledním jednání soudu ve věci 13 C 58/2020. Žalobou se žalobkyně domáhá určení neplatnosti usnesení přijatých na Shromáždění [anonymizováno], které se konalo dne 1. 6. 2022, a to konkrétně těch usnesení, kterými byla odhlasována výroční zpráva, byl odhlasován a schválen práv oprav a také usnesení, kterým nebylo schváleno uskutečnění oprav, které vyřeší otázku vlhkosti plísní v bytech. Zároveň má být určeno, že do plánu oprav se zařazuje provedení opravy domu, kterými by došlo k odstranění vlhkosti a plísně v bytě žalobkyně.

17. Zástupce žalobkyně naposledy žádal o zpracování dodatku ke znaleckému posudku, který by se měl vyjádřit k možným úpravám nejen na straně, kde je ložnice bytové jednotky, ale také na straně obývacího pokoje, když i tam se vyskytovaly při místním šetření plísně. Tento důkaz byl pro nadbytečnost zamítnut. Stejně tak byly zamítnuty i návrhy žalovaného na další měření v bytě žalobkyně řešící otázku správného větrání co do intenzity a délky trvání. I tyto důkazy soud považoval za zcela nadbytečné pro rozhodnutí ve věci, neboť se prvotně zabýval otázkou pasívní legitimace žalované a uvedené důkazy k vyřešení nesměřovaly.

18. Podle ustanovení § 1204 občanského zákoníku [anonymizována dvě slova] vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku. Podle ustanovení § 1206 odst. 1 občanského zákoníku tvoří Shromáždění všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

19. Podle § 1194 odst. 1 občanského zákoníku je [anonymizováno] vlastníků jednotek právnická osoba založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

20. Podle ustanovení § 1208 odst. f) bod 7 občanského zákoníku do působnosti Shromáždění patří rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného.

21. Podle § 1209 odst. 1, 2 občanského zákoníku je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i [anonymizováno] vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl, nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla Shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost Shromáždění usnášet se.

22. Podle § 2910 občanského zákoníku škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil.

23. V daném případě soud rozhodoval o návrhu na zaplacení újmy, která vznikla žalobkyni tím, že v důsledku liknavosti žalovaného byla nucena poskytnout svému otci slevu na nájmu ve výši 7 500 Kč měsíčně. Další část nároku spočívala v tom, že soud by měl uložit žalovanému provést opravy, které byly postupně v rámci řízení specifikovány až ve výsledku kopírovaly závěry znaleckého posudku znalecké kanceláři [právnická osoba] Soud uzavírá, že žalobě ani v jednom bodě nevyhověl, neboť žalobkyně svá tvrzení spojená s přesvědčením o porušení právní povinnosti žalovaného a následnou odpovědností za vzniklou újmu neprokázala.

24. Především je nutno konstatovat, že soud neshledal na straně žalovaného žádné protiprávní jednání, za které by žalovaný měl být sankcionován v podobě doplatku sjednaného nájemného či v podobě uložení povinnosti provést stavební úpravy domu. Žalovaný je [anonymizováno] vlastníků, tedy právnickou osobou, která vznikla na základě zákona v souvislosti s vlastnictvím jednotlivých bytových jednotek. Jako takové je odpovědné za správu domu a samozřejmě jeho společných částí (viz § 1189 občanského zákoníku). Nicméně je třeba zdůraznit, že se jedná o orgán, který je zcela podřízen vůli většiny, tedy většiny vlastníků bytových jednotek s přihlédnutím k velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Jako takové je tedy [anonymizováno] zavázáno pouze k těm krokům, ke kterým jej vlastníci bytových jednotek zmocní, k jednáním, která si Shromáždění, tedy fakticky jednotliví vlastníci bytových jednotek, odsouhlasí většinou hlasů. Žalobkyně neprokázala, že by se [anonymizováno] zavázalo k provedení úprav domu směřujícím k odstranění vlhkosti v jejím bytu, takováto činnost nebyla ze strany Shromáždění odhlasována, nebylo zjištěno, že by bylo uloženo [anonymizováno] vlastníků jednotek ze strany Shromáždění provést jakékoliv stavební úpravy, které by se týkaly, ať už společných částí domu jako celku či jen konkrétních částí, které souvisí s bytovou jednotkou žalobkyně. Soud proto nemůže bez dalšího zavázat [anonymizováno] k jakýmkoliv krokům, pokud se k těmto krokům nerozhodla většina a nejedná se zároveň o havarijní stav, který by ohrožoval, ať už vlastníky bytových jednotek či třetí osoby zásadní újmou. Žalobou podanou u Okresního soudu Plzeň-město, ať už se to týká náhrady újmy za poskytovanou slevu na nájmu či uložení povinnosti provést opravy z pohledu soudu žalobkyně se snažila obejít instituty, které s ochranou práva vlastníků bytových jednotek spojuje občanský zákoník v části, která se týká právě společenstevního práva. Právě tato ustanovení mají umožnit jednotlivým vlastníkům bytových jednotek domoci se svých oprávněných nároků i za situace, kdy„ většina“ nesouhlasí, či vůbec není ochotna se danou konkrétní věcí ani zabývat. Soud má za to, že zákonodárce touto úpravou (umožňující prvotně zvrátit rozhodnutí či absenci rozhodnutí Shromáždění) směřoval právě k tomu, aby vlastníci bytových jednotek nenadřazovali své individuální zájmy zájmům většiny, v tomto případě tedy většiny ostatních vlastníků bytových jednotek. Pokud by nastala situace, kdy by skutečně docházelo k diskriminaci některého z vlastníků bytové jednotky, právě na to pamatuje občanský zákoník v § [číslo], na který soud v předchozí části odůvodnění rozsudku odkazoval.

25. Pokud by žalobkyně tyto mechanismy použila, a přesto by [anonymizováno] bylo nečinné, ačkoliv by bylo rozhodnuto o povinnosti, situace by byla zcela jiná a vymáhání případného nároku na náhradu újmy či plnění závazku by bylo nepochybně namístě. V tomto případě však žalobkyně nevyužila od roku 2018 žádných prostředků, kterými by přesvědčila minimálně ostatní vlastníky bytových jednotek k nutnosti provedení určitých opatření. Žalobkyně netvrdila ani neprokazovala, že by se až do srpna 2022, kdy byla podána žaloba ke Krajskému soudu v Plzni (ovšem nikoliv ohledně Shromáždění [anonymizováno] z 14. 5. 2019), domáhala jakýchkoliv rozhodnutí směřujících k určení neplatnosti části usnesení či k zařazení jejích nároků na program jednání. Pokud by tomu tak bylo, situace by byla zcela odlišná. Protože tak neučinila, je žaloba na zaplacení újmy a uložení povinnosti provést konkrétní úpravy domu zcela předčasná.

26. V daném případě tedy soud uzavírá, že žalobkyně nepostupovala pořadem práva, nadřadila svá domnělá oprávnění standardnímu postupu při většinovém rozhodování (když mechanismus na ochranu vlastníků jednotek je zákonem přesně upraven), proto soud rozhodl, že žalovaný není v daném případě tím, kdo by porušil jakoukoliv svoji právní povinnost tak, aby za to mohl být sankcionován, proto byla žaloba zamítnuta.

27. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný byl ve věci plně úspěšný, náleží mu proto právo na náhradu nákladů řízení vůči žalobkyni, která ve věci úspěch neměla. Žalobkyni bylo uloženo uhradit žalovanému na náhradě nákladů řízení 155 702,80 Kč. V první fázi bylo řízení vedeno o zaplacení částky 52 500 Kč s příslušenstvím, hodnota úkonu právní služby dle § 7, bod 5 advokátní tarifu činí 3 220 Kč. V této fázi řízení provedl zástupce žalované dva úkony – převzetí a přípravu věci, vyjádření k žalobě podané dne 23. 6. 2020. Pro další fázi řízení je třeba vycházet z toho, že byla připuštěna změna žaloby, kdy žalobkyně se nově spolu se zaplacením náhrady újmy domáhá také provedení oprav domu. Tarifní hodnota pro řízení o uložení povinnosti provést opravy domu je dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu stanovena na 10 000 Kč, hodnota úkonu činí 1 500 Kč, s odkazem na § 12 odst. 3 advokátního tarifu je pro toto období třeba vycházet ze sazby za jeden úkon právní služby 4 720 Kč. Zde provedl právní zástupce žalovaného celkem 14 úkonů – doplnění návrhu na dokazování 30. 9. 2020, doplnění návrhu 31. 3. 2022, účast na místním šetření 18. 3. 2022, účast u jednání soudu ve dnech 31. 8. 2020 (od 13:05 do 16:45 – 2 úkony), 15. 2. 2021 (9:08 – 15:08 – 3 úkony), 19. 4. 2021 (13:03 – 17:21 – 3 úkony), 2. 3. 2022 (13:01 – 17:10 – 3 úkony). Následně došlo k rozšíření žalobního návrhu na zaplacení částky celkem 315 000 Kč, při společném projednávání s uložením povinnosti provést opravy domu byla sazba úkonu stanovena na 11 080 Kč (9 580 Kč + 1 500 Kč). V této sazbě provedl zástupce žalovaného 4 úkony právní služby (sdělení soudu dne 30. 11. 2022, účast u jednání soudu dne 19. 1. 2023 (8:30 – 11:00 – 2 úkony) a 30. 3. 2023 (8:30 - 9:30 – 1 úkon). Dále se zástupce žalovaného účastnil jednání dne 6. 4. 2023, při kterém byl vyhlášen rozsudek, má tedy právo na proplacení odměny v sazbě 5 540 Kč (§ 11, odst. 2, písm. f) advokátního tarifu). Žalovaný má tedy nárok na proplacení odměny za 2 úkony právní služby po 3 220 Kč, 14 úkonů právní služby po 4 720 Kč, 4 úkonů právní služby po 11 080 Kč a jednoho úkonu za 5 540 Kč. Dále je náhrada nákladů navyšována o 21 paušálních náhrad po 300 Kč (§ 13 odst. 3 advokátního tarifu) a DPH 21% (§ 14a, odst. 1 advokátního tarifu).

28. Výrok IV tohoto rozsudku je odůvodněn ustanovením § 148 odst. 1 o.s.ř. Podle tohoto ustanovení má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Náklady tohoto řízení vznikly v souvislosti se znaleckým zkoumáním a výslechem znalců. Usnesením vydaným při jednání soudu dne 15. 2. 2021 byla přiznána znalci [příjmení] odměna 1 200 Kč (proplaceno dne 22. 2. 2021). Témuž znalci byla při jednání dne 19. 4. 2021 přiznána odměna 3 152 Kč (proplaceno 27. 4. 2022). Usnesením ze dne 4. 11. 2021 č. j. 13 C 58/2020 – 190 byla znalecké kanceláři [právnická osoba] přiznána odměna celkem 18 485,80 Kč, usnesení bylo změněno rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 26. 11. 2021, č.j. 56 Co 260/2021 – 202 tak, že znalečné bylo přiznáno v částce 22 162,10 Kč (proplaceno 30. 12. 2021). Usnesením ze dne 23. 3. 2022, č. j. 13 C 58/2020 – 241 byla znalecké kanceláři [právnická osoba] přiznána odměna celkem 11 392 Kč (proplaceno 21. 4. 2022). Usnesením ze dne 7. 9. 2022, č. j. 13 C 58/2020 – 308 byla znalecké kanceláři [právnická osoba] přiznána odměna ve výši 38 129,57 Kč (proplaceno 4. 10. 2022). Usnesením ze dne 9. 1. 2023, č. j. 13 C 58/2020 – 351 byla znalecké kanceláři [právnická osoba] přiznána odměna ve výši 5 029,97 Kč (proplaceno 3. 2. 2023). Usnesením ze dne 23. 1. 2023, č. j. 13 C 58/2020 – 361 byla znalecké kanceláři [právnická osoba] přiznána odměna za účast u jednání soudu ve výši 4 753,39 Kč (proplaceno 10. 2. 2023). Celkem bylo na znalečném a odměnách vyplaceno 85 819,03 Kč. Po odečtení žalobkyní zaplacené zálohy 15 000 Kč bylo ze státních prostředků vyplaceno 70 819,03 Kč, toto je tedy částka, kterou je České republice povinna zaplatit v řízení neúspěšná žalobkyně.

29. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř., žalobkyni bylo uloženo splnit veškeré povinnosti dle tohoto rozsudku v běžné třídenní lhůtě.