14 C 276/2021

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Bučkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobce zastoupená advokátem, Mgr. Ing. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem, JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 157 300 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 157 300 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od 2. 7. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se částečně zamítá v rozsahu návrhu na zaplacení úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 157 300 Kč za den 1. 7. 2021.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 50 081,90 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobou, doručenou soudu dne 23. 9. 2021, žalobkyně uplatnila pohledávku v částce 157 300 Kč s úrokem z prodlení v sazbě 8,25 % ročně z této částky od 1. 7. 2021 do zaplacení, a to z titulu smluvní pokuty za porušení dohody o rezervaci nemovitosti. Žaloba je odůvodněna tím, že žalobkyně uzavřela 24. 3. 2021 dohodu o rezervaci nemovitosti, kdy účastníky této dohody byla žalobkyně jako kupující, žalovaný jako prodávající a společnost [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], jako zprostředkovatel. Žalovaný byl v té době vlastníkem jednotky [číslo] – byt, zapsané na [list vlastnictví] v katastrálním území a obci [obec], části [územní celek] předměstí, a dále spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] tamtéž, zapsaných na [list vlastnictví], stojící na pozemcích p. [číslo]. V uvedené dohodě o rezervaci se žalovaný zavázal rezervovat předmětné nemovité věci pro žalobkyni po dobu rezervace a dále se zavázal, že sám ani prostřednictvím zprostředkovatele nebude jednat s jinými osobami o prodeji předmětných nemovitostí. Doba rezervace byla sjednána do 31. 5. 2021 s tím, že neprojeví-li ani jedna ze smluvních stran do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace písemně výslovný nesouhlas s prodloužením doby rezervace, dojde k automatickému prodloužení doby rezervace o dalších 30 dnů. Žalobkyně v souladu s dohodou o rezervaci uhradila rezervační poplatek ve výši 157 300 Kč. Žádná ze smluvních stran neprojevila písemný výslovný nesouhlas s prodloužením doby rezervace ve lhůtě do dvou týdnů před uplynutím sjednané doby, tj. ve lhůtě do 17. 5. 2021, doba rezervace se tak automaticky prodloužila o dalších 30 dnů, tedy do 30. 6. 2021. I přesto žalovaný dne 21. 6. 2021 uzavřel kupní smlouvu o prodeji předmětných nemovitých věcí s třetí osobou, dne 24. 6. 2021 podal návrh na vklad práva do katastru nemovitostí a dne 21. 7. 2021 byl zápis proveden. Žalovaný tak porušil svůj smluvní závazek po dobu rezervace předmětné nemovitosti rezervovat pro žalobkyni a nejednat s jinými osobami o jejím prodeji. Podle bodu 8. dohody o rezervaci platí, že pokud během doby rezervace nedojde z jakéhokoliv důvodu na straně prodávajícího k uzavření kupní smlouvy, vznikne uplynutím doby rezervace kupujícímu vůči prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, kterou je prodávající povinen uhradit na účet kupujícího do pěti pracovních dnů. Žalovaný o prodeji předmětných nemovitých věcí žalobkyni nijak neinformoval a neučinil tak ani zprostředkovatel. Žalobkyně se několikrát snažila zjistit stav věci, ovšem neúspěšně. Dne 22. 7. 2021 žalobkyně vyhledala právní pomoc a teprve ten den zjistila, že žalovaný již není vlastníkem nemovitých věcí. Do té doby měl žalovaný k dispozici rezervační poplatek, který žalobkyně složila, a teprve na základě žádosti a stížnosti adresované zprostředkovateli byl žalobkyni rezervační poplatek vrácen zprostředkovatelem dne 30. 7. 2021. Žalobkyně do poslední chvíle poskytovala nezbytnou součinnost pro vyřízení hypotečního úvěru k zajištění financování kupní ceny, když pracovník zprostředkovatele od ni do poslední chvíle vyžadoval doložení dalších údajů pro vyřízení hypotéky. Jednáním žalovaného žalobkyně promarnila čas a ztratila příležitost získat jinou nemovitou věc, když v mezidobí na realitním trhu došlo ke zvýšení cen a zároveň k navýšení sazeb hypotečních úvěrů. Dne 12. 8. 2021 žalobkyně zaslala žalovanému předžalobní upomínku s výzvou k úhradě smluvní pokuty, výzva se vrátila zpět jako nedoručená. Žalobkyně nárokuje úrok z prodlení od 1. 7. 2021 vzhledem k tomu, že dne 24. 6. 2021 podal žalovaný návrh na vklad práva do veřejného rejstříku a s právními účinky k tomuto dni přestal být vlastníkem nemovitých věcí, a došlo tak k nemožnosti plnění dle dohody stran. Podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak došlo k ukončení doby rezervace dnem 24. 6. 2021 a žalovaný tak měl uhradit smluvní pokutu do 1. 7. 2021.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby a uplatněný nárok neuznal. Žalovaný označil za nesporné uzavření dohody o rezervaci nemovitosti i skutečnost, že v době podpisu dohody byl výlučným vlastníkem předmětných nemovitých věcí. Po podpisu dohody o rezervaci však nastalo období, kdy ani žalobkyně ani zprostředkovatel nečinili kroky, které by vedly k úspěšnému uzavření příslušné kupní smlouvy. Žalovaný opakovaně urgoval u zprostředkovatele další postup, a bylo mu sděleno, že žalobkyně vyjednává financování kupní ceny s bankovními institucemi. Protože i přes opakované sliby ze strany zprostředkovatele se prodej nemovitých věcí fakticky nijak neposunul, rozhodl se žalovaný, že využije svého práva a před uplynutím doby rezervace dne 17. 5. 2021 písemně sdělil zprostředkovateli výslovný nesouhlas s prodloužením doby rezervace o dalších 30 dnů. Pracovnice zprostředkovatele přijetí této písemnosti potvrdila. Žalovaný byl připraven k prodeji nemovitostí pouze za podmínky, že bude splněn termín dohody, tedy nejpozději do 31. 5. 2021. Protože ani do tohoto termínu nedošlo k podpisu smlouvy, považoval žalovaný své sdělení výslovného nesouhlasu s prodloužením rezervační lhůty za platné, a proto nemovitost následně prodal jinému zájemci. Vzhledem k tomu, že doba rezervace uplynula, nemohl žalobkyni vzniknout jakýkoliv nárok na smluvní pokutu vůči žalovanému. Jedná se spíše o pochybení zprostředkovatele, který žalobkyni nedostatečně informoval. Žalovaný již od uzavření smlouvy o poskytování realitních služeb akcentoval svůj požadavek na rychlost zprostředkování prodeje nemovitých věcí vzhledem k plánované rekonstrukci jiné nemovité věci a bylo mu přislíbeno, že transakce proběhne rychle, když zájemkyně o koupi se našla obratem, následně však patrně vyvstaly problémy s financováním prostřednictvím poskytovatele úvěru, a k uzavření smluvní dokumentace i přes opakované urgence a přísliby nedošlo.

3. K obraně žalovaného žalobkyně uvedla, že v dohodě si smluvní strany ujednaly, že jakékoliv dodatky či změny závazku mohou být provedeny pouze v písemné formě, a sjednaly si tak přísnější formu právního jednání, když z písemné formy vyloučily e-mailové zprávy a jiné elektronické zápisy. Identifikace smluvních stran zahrnuje i kontaktní adresy, na které bylo možné zasílat v písemné podobě jakékoliv projevy vůle účastníků dohody, dohoda naopak žádné e-mailové adresy účastníků neobsahuje. Žalovaný porušil smluvní formu, když jím uvedený nesouhlas zaslal prostou e-mailovou formou zprostředkovateli, a zároveň tím zcela ignoroval druhou smluvní stranu, a to žalobkyni. Žalobkyně nebyla žalovaným o jeho nesouhlasu s prodloužením rezervace informována. Žalovaný se dovolává pochybení ze strany zprostředkovatele, který dle jeho názoru měl žalobkyni informovat, pro zprostředkovatele však taková povinnost z uzavřené dohody ani ze smlouvy o poskytování realitních služeb nevyplývá.

4. Žalovaný své vyjádření doplnil tak, že v daném případě nešlo o žádné dodatky či změny smlouvy, právní jednání proto nebylo nutné činit zvláštní formou. Naopak za písemné právní jednání se považuje i jednání prostřednictvím e-mailové komunikace. V rezervační smlouvě není nikde uvedeno, jakým způsobem by komunikace mezi smluvními stranami měla probíhat. Během celého procesu zprostředkovatel se žalobkyní běžně komunikoval a zároveň jí vyřizoval hypoteční úvěr na nemovitost. Žalobkyně však měla problémy se získáním hypotečního úvěru a celou věc tím prodlužovala. Na základě toho žalovaný přistoupil k neprodloužení rezervační smlouvy, přičemž zprostředkovatel tento krok žalovaného ústně sdělil žalobkyni do telefonu. Dále ještě téhož dne, tedy 17. 5. 2021, pracovnice zprostředkovatele jednala v sídle zprostředkovatele se žalobkyní a při tomto jednání ukázala žalobkyni zprávu žalovaného a sdělení jeho nesouhlasu s prodloužením doby rezervace.

5. Soud ve věci provedl důkaz předloženými listinami a zjistil z nich následující skutečnosti. Žalovaný předložil text smlouvy o poskytování realitních služeb (bez podpisu stran), která obsahuje ujednání mezi žalovaným jako zájemcem, resp. klientem, a [právnická osoba] jako zprostředkovatelem ohledně obsahu a podmínek realitních služeb, které má zprostředkovatel poskytovat žalovanému při prodeji předmětných nemovitých věcí. Obsah textu této smlouvy pro věc není podstatný, ze smlouvy nevyplývá, že by zprostředkovatel měl jakoukoliv informační povinnost ve vztahu k třetí osobě. Z dohody o rezervaci nemovitosti vyplývá, že dne 24. 3. 2021 uzavřeli žalovaný jako prodávající, žalobkyně jako kupující a [právnická osoba] jako zprostředkovatel dohodu, v níž si strany ujednaly, že žalobkyně má vážný zájem koupit a nabýt do svého vlastnictví předmětné nemovité věci za kupní cenu 2 927 300 Kč, a to během sjednané doby rezervace (článek 1.). Žalovaný se zavázal, že od uzavření dohody do 31. 5. 2021 (doba rezervace) bude nemovité věci rezervovat pro žalobkyni, a ani sám ani prostřednictvím zprostředkovatele nebude jednat s jinými osobami o prodeji předmětných nemovitostí. Neprojeví-li ani jedna ze smluvních stran do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace písemně výslovný nesouhlas s prodloužením doby rezervace o dalších 30 dnů, dojde, pokud se smluvní strany písemně nedohodnou jinak, k automatickému prodloužení doby rezervace o dalších 30 dnů, takto lze dobu rezervace prodloužit i opakovaně. Žalovaný jako prodávající a žalobkyně jako kupující se zavázali během doby rezervace uzavřít kupní smlouvu (článek 4.). Za rezervaci předmětných nemovitostí se žalobkyně zavázala zaplatit rezervační poplatek ve výši 157 300 Kč do pěti dnů od uzavření dohody na účet zprostředkovatele (článek 5.). Smluvní strany si dohodly, že pokud během doby rezervace nedojde z jakéhokoliv důvodu na straně prodávajícího k uzavření kupní smlouvy, vznikne uplynutím doby rezervace kupujícímu vůči prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, prodávající je povinen smluvní pokutu uhradit na účet kupujícího do pěti pracovních dnů (článek 8.). Jakékoliv dodatky či změny závazku založeného rezervační dohodou mohou být provedeny pouze právními jednáními učiněnými v písemné formě, e-mailové zprávy ani jiné elektronické zápisy se pro tento účel za naplnění písemné formy nepovažují (článek 14.).

6. Elektronickou zprávou ze dne 26. 3. 2021 zástupce žalovaného zasílal pracovníci zprostředkovatele návrh smluvní dokumentace, a to kupní smlouvy, smlouvy o úschově a návrh na vklad.

7. Elektronickou zprávu ze dne 17. 5. 2021 žalovaný zaslal paní [jméno] [příjmení], pracovnici zprostředkovatele, která dle předchozí elektronické komunikace danou věc vyřizovala, sdělení nesouhlasu s prodloužením doby rezervace nemovitosti, kdy přílohou zprávy byla naskenovaná listina obsahující písemné sdělení žalovaného datované 17. 5. 2021 a adresované [právnická osoba], v níž žalovaný sděluje zprostředkovateli, že dle čl. 4 dohody o rezervaci nemovitosti nemá zájem na prodloužení smlouvy a sděluje písemně svůj výslovný nesouhlas s prodloužením rezervační doby (rezervační lhůty).

8. Dne 18. 6. 2021 pracovnice zprostředkovatele zasílala sdělení žalovanému, v němž uvádí, že si je vědoma toho, že zasílal ukončení prodloužení rezervační smlouvy, ale ústně se dohodli, že lze pokračovat ve vyřizování hypotečního úvěru, a proto žádá o pokyn právnímu zástupci k provedení úpravy kupní smlouvy, kterou potřebuje pro banku.

9. Dne 21. 6. 2021 uzavřel žalovaný jako prodávající z [jméno] [příjmení] jako kupujícím kupní smlouvu, na základě níž žalovaný prodal předmětné nemovité věci za kupní cenu ve výši 2 990 000 Kč. Podle podacího razítka byl návrh na vklad práva podle této kupní smlouvy podán u [stát. instituce], [stát. instituce] dne 24. 6. 2021. Výzvou k plnění ze dne 12. 8. 2021 zástupce žalobkyně vyzval žalovaného k zaplacení žalované částky před podáním žaloby. Výzva byla odeslána doporučeně dne 12. 8. 2021 na poslední známou adresu žalovaného.

10. Žalovaný dále navrhl důkaz výslechem žalobkyně, výslechem žalovaného a výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], pracovnice zprostředkovatele, a to právě k obsahu a průběhu jednání mezi stranami a k prokázání tvrzení žalovaného o tom, že paní [jméno] [příjmení] v kanceláři zprostředkovatele dne 17. 5. 2021 informovala žalobkyni o nesouhlasu žalovaného s prodloužením doby rezervace a sdělení žalovaného dala žalobkyni k nahlédnutí. Vzhledem k níže k podanému právnímu hodnocení věci považoval soud tyto důkazní návrhy za nadbytečné, a proto je zamítl. Strany jiné důkazní návrhy nepřednesly.

11. Podle ust. § 562 odst. 1 občanského zákoníku, písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

12. Podle ust. § 570 odst. 1 občanského zákoníku, právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo.

13. Podle ust. § 2048 věty první občanského zákoníku, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

14. Na základě výše uvedených skutkových zjištění, o nichž mezi stranami nebylo sporu, dospěl soud k právnímu závěru, že nárok žalobkyně je důvodný. Žalobkyně a žalovaný za účasti zprostředkovatele uzavřeli dohodu o rezervaci nemovitosti, která obsahuje ujednání o rezervaci nemovitosti a dále ujednání představující smlouvu o smlouvě budoucí dle ust. § 1785 občanského zákoníku. V této dohodě si ujednali dobu, po kterou trvá závazek k uzavření kupní smlouvy, tzv. rezervační dobu, a to včetně způsobu automatické prolongace rezervační doby. Automatickému prodloužení doby rezervace bylo možné v souladu s podmínkami dohody zabránit tím, že jedna ze smluvních stran do dvou týdnů před uplynutím doby rezervace sdělí svůj písemný výslovný nesouhlas s jejím prodloužením. V daném případě byla doba rezervace ujednána do 31. 5. 2021 a doba dvou týdnů před uplynutím doby rezervace tak končila dne 17. 5. 2021. Žalovaný tvrdil a prokazoval, že v uvedený den adresoval zprostředkovateli elektronickou zprávu se sdělením výslovného nesouhlasu s prodloužením doby rezervace, a dále tvrdil, že zprostředkovatel tuto skutečnost ústně sdělil žalobkyni a uvedené sdělení žalovaného jí také předložil. V případě sdělení nesouhlasu s prodloužením doby rezervace se nejedná o právní jednání, které by představovalo dodatek či změnu závazku založeného rezervační dohodou, neboť obsah závazku se tímto právním jednáním nemění. Pro vyjádření nesouhlasu s prodloužením doby rezervace proto postačuje jakákoliv forma písemného právního jednání, za které se podle ust. § 562 odst. 1 občanského zákoníku považuje i elektronická zpráva. V tomto smyslu je sdělení žalovaného zprostředkovateli učiněno v takové formě, která naplňuje požadavek písemné formy a nelze mu proto vytknout, že by se jednalo o právní jednání, u něhož předepsaná forma jednání nebyla dodržena. Lhůta stanovená dohodou o rezervaci byla rovněž dodržena.

15. Uvedené právní jednání má však zcela zásadní vadu v tom, že bylo učiněno pouze vůči zprostředkovateli, a nikoliv vůči kupující jako druhé (hlavní) smluvní straně, vůči níž žalovaný učinil (hlavní) závazek k uzavření kupní smlouvy a rovněž (akcesorický) závazek k zaplacení smluvní pokuty. Jestliže měl žalovaný v úmyslu neprodloužit dobu rezervace a zabránit tak tomu, aby došlo k automatickému prodloužení doby, po kterou je zavázán žalobkyni, bylo nepochybně jeho povinností toto právní jednání činit ve vztahu k druhé smluvní straně, kterou pro něho byla kupující, tedy žalobkyně. Pro žalobkyni jako kupující je pak toto právní jednání účinné okamžikem, kdy jí dojde, v daném případě kdy jí dojde písemné sdělení žalovaného o nesouhlasu s prodloužením doby rezervace. Žalovaný však své písemné sdělení adresoval pouze zprostředkovateli, a nikoliv druhé smluvní straně, a ve vztahu k žalobkyni se dovolával pouze toho, že zprostředkovatel o jeho sdělení žalobkyni informoval, případně že byl povinen tak učinit. Takové jednání však nemohlo vyvolat účinky ve vztahu k žalobkyni. Podle ust. § 570 odst. 1 občanského zákoníku platí, že právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde. K tomu je nezbytné, aby projev vůle byl druhé smluvní straně adresován tak, aby z právního jednání bylo zřejmé, že projev vůle se týká druhé smluvní strany jako adresáta. Není-li projev vůle druhé straně adresován, nelze dovodit ani účinky dojití projevu vůle, i kdyby se projev vůle dostal do dispoziční sféry druhé strany nebo se o něm druhá strana dozvěděla (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3809/2009). V daném případě sdělení nesouhlasu s prodloužením doby rezervace nebylo žalobkyni vůbec adresováno, a proto nelze ani právně dovozovat, že by takové sdělení žalobkyni došlo a že by tak vyvolalo na její straně příslušné právní účinky, a to bez zřetele k tomu, zda se žalobkyně s takovým sdělením fakticky seznámila.

16. V důsledku toho nebyly naplněny podmínky čl. 4 dohody o rezervaci nemovitosti, nedošlo k vyvolání účinků neprodloužení doby rezervace, a smluvená doba rezervace se tak automaticky prodloužila do 30. 6. 2021. Jestliže po dobu prodloužené doby rezervace žalovaný porušil svůj smluvní závazek vůči žalobkyni a předmětné nemovité věci prodal jiné osobě, vyvolal tím nemožnost plnění ve vztahu k žalobkyni, čímž závazek k uzavření kupní smlouvy zanikl (§ 2006 odst. 1 občanského zákoníku). Zároveň tím byly naplněny podmínky čl. 8 dohody o rezervaci, neboť z důvodů na straně žalovaného nedošlo k uzavření kupní smlouvy, a žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty (§ 2048 občanského zákoníku) ve výši rezervačního poplatku, tedy částky 157 300 Kč. Co do smluvní pokuty je tedy žaloba důvodná. Žalovaný namítal, že splnil všechny své povinnosti a postupoval poctivě, a požadavek na zaplacení smluvní pokuty je tak vůči němu příliš tvrdý a nemravný. S touto argumentací se soud neztotožňuje, neboť především není pravda to, že žalovaný splnil všechny své povinnosti, když právě povinnost vůči žalobkyni porušil shora uvedeným způsobem, a sdělení o neprodloužení doby rezervace učinil tak, že druhou smluvní stranu při tomto projevu vůle zcela ignoroval, a vůči žalobkyni tak jeho sdělení nemohlo vyvolat právní účinky.

17. Podle článku 8. dohody je smluvní pokuta splatná uplynutím doby rezervace do pěti pracovních dnů. V daném případě uzavřením kupní smlouvy a následným podáním návrhu na vklad práva k příslušnému katastrálnímu úřadu došlo k zániku závazku a k ukončení doby rezervace v důsledku vyvolání nemožnosti plnění, a to dnem 24. 6. 2021, kdy byl podán návrhu na vklad práva ve prospěch jiné osoby. Lhůta pěti pracovních dnů uplynula dnem 1. 7. 2021, tímto dnem se smluvní pokuta stala splatnou, a dnem následujícím, tedy 2. 7. 2021, se žalovaný dostal do prodlení a je tak povinen zaplatit žalobkyni úrok z prodlení dle ust. § 1970 občanského zákoníku, a to v zákonné sazbě dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Žalobkyně sice správně dovodila, že závazek žalovaného k zaplacení smluvní pokuty se stal splatným 1. 7. 2021, přesto však úrok z prodlení nesprávně nárokovala již ode dne splatnosti, kdy prodlení ještě nenastalo. Návrh na zaplacení úroku z prodlení připadající na den splatnosti proto soud zamítl, počínaje dnem 2. 7. 2021 však již nárok na zaplacení úroku z prodlení jako důvodný žalobkyni přiznal. Podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. soud určil běžnou lhůtu k plnění.

18. Protože byla žalobkyně ve věci převážně úspěšná a její neúspěch je pouze nepatrný, podle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. jí soud přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení. Náklady řízení žalobkyně tvoří soudní poplatek ve výši 7 865 Kč, odměna za zastoupení advokátem podle ust. § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve výši 33 390 Kč (čtyři úkony právní služby po 7 420 Kč za převzetí zastoupení, podání žaloby, podání ve věci ze dne 20. 1. 2022 a účast na jednání soudu a jeden úkon po 3 710 Kč za jednoduchou výzvu k plnění) a náhrada hotových výdajů advokáta dle ust. § 13 odst. 3 téže vyhlášky ve výši 1 500 Kč (pět úkonů po 300 Kč). Podle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. se částka odměny a náhrad advokáta zvyšuje o 21% daň z přidané hodnoty.