14 C 388/2024

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Jelínkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupena advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované A ., IČO IČO žalované A sídlem Adresa žalované A zastoupena advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala neoprávněnosti výpovědi nájmu z prostoru umístěného v nemovitosti označované jako „, právnická osoba, “ na adrese , adresa, , a pronajatého žalovanou žalobkyni na základě nájemní smlouvy ze dne 16. 12. 2022 ve znění jejích dodatků, kterou žalovaná doručila žalobkyni dne 24. 7. 2024, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 15 067,20 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalované.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor, které užívala k podnikání – provozování fitness na adrese , adresa, , a to na základě nájemní smlouvy ze dne 16. 12. 2022 ve znění jejích pozdějších dodatků. Žalobu odůvodnila tím, že předmětem nájmu byl nájem prostor sloužících v nemovitosti označované jako „, právnická osoba, “ na adrese , adresa, v , Anonymizováno, , k uvedené nájemní smlouvě byly následně uzavřeny jednotlivé dodatky, a to dodatek č. , hodnota, dne 20. 1. 2023, dodatek č. , hodnota, dne 17. 7. 2023 a dodatek č. , hodnota, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2027 nebo v případě smlouvou předvídaného prodloužení až do 31. 12. 2032. Žalobkyně v pronajatých prostorách provozovala fitness centrum. Dopisem ze dne 24. 7. 2024 označeným jako „Výpověď nájemní smlouvy a výzva k úhradě dlužných částek – předžalobní výzva“ (dále také jen jako „dopis/výzva ze dne 24. 7. 2024“) doručeným žalobkyni osobním předáním téhož dne a datovou schránkou dne 25. 7. 2024, vyzvala žalovaná žalobkyni k úhradě dlužných částek vyplývajících z nájemní smlouvy, a to nájemného za červen 2024 ve výši 208 779 Kč, dále druhé, třetí a čtvrté části zajišťovacího vkladu dle odst. 9.1 nájemní smlouvy ve výši 388 528 Kč a smluvní pokuty z prodlení, a současně žalovaná nájemní smlouvu vypověděla s odkazem na odst. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy. Žalobkyně namítala, že žalovaná nedodržela požadavky na formu a způsob doručení výzvy, která by v souladu s ust. odst. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy spustila běh tam ujednané 10denní lhůty, po jejímž marném uplynutí by žalobkyně mohla nájemní smlouvu vypovědět. Takovou první výzvou k úhradě dlužných částek splňující požadavky na formu a způsob doručení byla dle žalobkyně až výzva ze dne 24. 7. 2024, přičemž předchozí výzvy učiněné prostřednictvím e-mailu dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 nejsou „kvalifikovanými“ výzvami ve smyslu ust. 11.1 písm. b) smlouvy. žalobkyně má za to, že strany si sjednaly pro kvalifikovanou výzvu pronajímatele k úhradě dlužné částky způsobující spuštění běhu desetidenní lhůty obligatorně písemnou formu, což však prostý e-mail nesplňuje. Smluvní strany navíc zpřísnily obecné, zákonem stanovené požadavky na písemnou formu v případě oznámení činěných dle nájemní smlouvy, když si v článku 14.1 nájemní smlouvy taxativním výčtem omezily možné způsoby doručování oznámení, když si sjednaly, že oznámení mohou být doručována pouze osobním předáním, prostřednictvím datové schránky, kurýrní službou nebo doporučenou poštou. E-mailová komunikace v tomto výčtu uvedena nebyla a je proto zřejmé, že domluvené zpřísněné požadavky písemné formy oznámení nesplňuje. E-mailové adresy stran uvedené dále v článku 14.1 smlouvy byly určené pro zasílání jiných zpráv než smlouvou předvídaná oznámení, typicky pro běžnou provozní komunikaci mezi pronajímatelem a nájemcem.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila podáním ze dne 20. 12. 2024, v němž s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Některé skutečnosti uvedené v žalobě označila žalovaná za nesporné, zejména to, že žalovaná jako pronajímatelka uzavřela s žalobkyní coby nájemkyní dne 16. 12. 2022 nájemní smlouvu následně změněnou dodatky č. , hodnota, , 2 a 3 a že na základě této smlouvy pronajala žalobkyni k podnikání nebytové prostory označované jako „, právnická osoba, “ na adrese , adresa, v Plzni, stejně tak jako to, že nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2027 s právem žalobkyně na jeho prodloužení do 31. 12. 2032. Za nespornou označila skutečnost, že žalobkyně v daných prostorách provozovala fitness centrum a že žalobkyně byla v prodlení s peněžitými plněními, které měla dle nájemní smlouvy hradit žalované, dále také to, že dne 24. 7. 2024 žalovaná nájem založený výše nájemní smlouvu vypověděla, přičemž tato výpověď byla žalobkyni doručena dne 24. 7. 2024. Jako nesporné žalovaná označila také to, že následně zaslala žalobkyně žalované písemné námitky proti této výpovědi dne 14. 8. 2024 a tyto námitky byly žalované doručeny téhož dne a že dopisem ze dne 23. 8. 2024 sdělila žalovaná žalobkyni, že námitky považuje za bezpředmětné a na výpovědi proto trvá. Žalovaná namítala zejména to, že výpověď byla učiněna po právu v souladu s ujednáním článku 11 odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy, když žalobkyně byla v prodlení s úhradami dle nájemní smlouvy a tyto své dluhy žalobkyně neuhradila ani v dodatečné lhůtě 10 pracovních dnů od okamžiku, kdy byla k jejich úhradě písemně vyzvána. Žalovaná uvedla, že rozhodnou skutečností pro oprávněnost výpovědi je to, že žalobkyně byla ke dni výpovědi, tj. ke dni 24. 7. 2024 v prodlení s úhradou peněžitých částek v celkové výši 597 307 Kč a toto prodlení trvalo i po dobu delší než 10 pracovních dní od doručení obou písemných výzev k úhradě, tedy výzev ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 zaslaných prostřednictvím e-mailu, čímž byla naplněna podmínka dle článku 11. 1 písm. b) nájemní smlouvy. Žalovaná doplnila, že žalobkyně se opakovaně ocitla ve značném prodlení, nadto ke dni 24. 6. 2024 dlužila žalované částku 37 322 Kč na nájemném za nájem movitých věcí za měsíce květena červen 2024 dle smlouvy o nájmu s následným odkupem uzavřené mezi stranami dne 19. 12. 2022 (pozn. zde v textu na č.l. 70 p.v. zřejmě chybně uveden rok uzavření této smlouvy jako 2024, ač dále z textu vyplývá rok 2022) a dále žalobkyně dlužila na nájemném za nájem movitých věcí též společnosti , právnická osoba, , IČ , IČO, se sídlem v , adresa, , , Jméno žalované B, 1096/21 na nájemném za měsíce březen až červen 2024 částku 91 732 Kč. Žalovaná nijak nesporovala to, že žalobkyni zaslala z e-mailové adresy , e-mail, , která je uvedena jako e-mailová adresa žalované pro doručování v čl. 14.1 nájemní smlouvy, na e-mailovou adresu , e-mail, , která je uvedena jako doručovací adresa žalobkyně v čl. 14.1 téže smlouvy, výzvy k úhradě dluhu ze dne 19. 6. 2024 a dne 24. 6. 2024 (dále také jen jako „výzvy“), přičemž obě tyto výzvy se dostaly do dispozice jednatele žalobkyně, pana Vršeckého, který se s jejich obsahem prokazatelně seznámil, neboť na obě tyto výzvy reagoval ještě v den jejich doručení. Existenci dluhu ve svých reakcích nijak nesporoval, ale naopak je uznává. Dle žalované lze mezi stranami považovat za nesporné i to, že ke dni 24. 7. 2024, kdy žalovaná vypověděla nájemní smlouvu, trval dluh žalobkyně na zajišťovacím vkladu, nájemném a službách a tento dluh trval ke dni výpovědi déle než 10 pracovních dnů ode dne doručení obou výzev ze dne 19. 6. 2024 a ze dne 24. 6. 2024. S ohledem na tyto skutečnosti je tedy zřejmé, že výpověď nájemní smlouvy učiněná dne 24. 7. 2024 byla oprávněná a sjednaný nájem tak skončil uplynutím výpovědní doby ve smyslu čl. 11.3 nájemní smlouvy ke dni 1. 9. 2024. Žalovaná dále namítala to, že žalobkyně staví svá tvrzení na účelovém zpochybňování výzev k úhradě dluhu, ačkoli nijak nezpochybňuje to, že žalované byla ke dni výpovědi nájemní smlouvy dlužna peněžitá plnění dle nájemní smlouvy v řádech několika set tisíc korun. Ohledně částky 109 509 Kč její prodlení trvalo déle než jeden rok, u částky 219 019 Kč a 60 000 Kč prodlení trvalo déle než 6 měsíců. Již jen tato prodlení jsou ze zákona považována za hrubé porušování povinností nájemce vůči pronajímateli a ve smyslu ust. § 2309 písm. b) o. z. založila právo žalované nájemní smlouvu vypovědět, ač byl nájem sjednán na dobu určitou. Jde-li o namítaný nedostatek písemné formy obou výzev, žalovaná uvedla, že výzvy byla zaslány na e-mailovou adresu jednatele žalobkyně, která byla v článku 14.1 nájemní smlouvy uvedena jako doručovací adresa. Písemná forma je přitom dle ust. § 562 občanského zákoníku zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby, což podle žalovaná v daném případě bylo splněno. Pokud jde o způsob doručení, žalovaná doplnila, že výzvy byly doručeny v souladu se smluvním ujednáním čl. 14.1, neboť byly odeslány na adresu pro doručování tam uvedenou (, e-mail, ). Nadto z uvedeného smluvního ujednání je zřejmé, že nájemní smlouva předpokládala i zasílání korespondence prostřednictvím e-mailové korespondence, když výslovně uvádí konkrétní e-mailové adresy pro doručování a ukládá stranám povinnost tyto e-mailové adresy udržovat funkční. Pakliže by č. , hodnota, neumožňoval doručováním prostřednictvím e-mailu, bylo by bezpředmětné uvádět e-mailové adresy pro doručování a zároveň povinnost stran udržovat je funkční. Závěrem žalovaná uvedla, že ze strany žalobkyně se jedná o zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany, neboť žalobkyně jako nájemkyně hrubě porušovala své povinnosti vůči žalované coby pronajímateli a nyní se domáhá pokračování nájmu.

3. Žalobkyně reagovala na vyjádření žalované podáním ze dne 10. 4. 2025, v němž uvedla, že pro spor je klíčový výklad článku 14.1 nájemní smlouvy, přičemž žalovaná chybně dovozuje z použité formulace „mohou být podána“ to, že výčet přípustných způsobů doručování dle tohoto smluvního ustanovení je pouze demonstrativní. Žalobkyně jej naopak vnímá jako taxativně určený, a to jak z hlediska gramatického výkladu, systematického výkladu, tak i výkladu teleologického. E-mailové adresy uvedené v článku 14.1 v rámci kontaktních údajů nebyly určeny pro zasílání oznámení ve smyslu prvního odstavce článku 14.1, nýbrž pro běžnou provozní komunikaci mezi smluvními stranami, jako např. zasílání návrhů dodatků nájemní smlouvy, ohledně registrace žalobkyně k DPH nebo ohledně nesprávného parkování klientů fitness centra či řešení pojistné události. Nadto žalobkyně poukázala na výkladové pravidlo dle § 557 občanského zákoníku, kdy v případě pochybností ohledně výkladu určitého užitého pojmu by se výraz připouštějící různý výklad měl v pochybnostech vykládat k tíži toho, kdo takového výrazu použil v jednání jako první. Autorem textu smlouvy (a tedy i v něm užitých výrazů) je přitom žalovaná. Znění článku 14.1 smlouvy včetně formulace týkající se výčtu způsobů možného doručování by se proto ve smyslu § 557 mělo vykládat tak, že výčet způsobů doručování je taxativní.

4. Při jednání soudu konaném dne 16. 4. 2025 strany označily za nesporné následující skutečnosti:- žalovaná jako pronajímatelka uzavřela se žalobkyní jako nájemkyní nájemní smlouvu dne 16. 12. 2022,- tato nájemní smlouva byla změněna dodatkem č. , hodnota, dne 20. 1. 2023, dodatkem č. , hodnota, dne 17. 7. 2023 a dodatkem č. , hodnota, ,- předmětem nájmu byl nájem nebytových prostor „, právnická osoba, “ na adrese , Adresa žalobkyně, ,- nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2027 s právem žalobkyně na jeho prodloužení do 31. 12. 2032,- žalobkyně v prostorách provozovala fitness centrum „, Anonymizováno- žalobkyně měla povinnost dle čl. 4 nájemní smlouvy hradit žalované měsíční nájemné, poplatky za služby a společné energie vždy nejpozději do 21. dne příslušného kalendářního měsíce, za který byly tyto platby hrazeny,- dle čl. 9.1 nájemní smlouvy byla mezi stranami sjednána povinnost žalobkyně uhradit tzv. zajišťovací vklad ve výši 439 037 Kč, a to ve 3 splátkách ve výši 109 509 Kč, která byla splatná ke dni 31. 12. 2022, ve výši 109 509 Kč splatné ke dni 30. 6. 2023 a ve výši 219 019 Kč splatné ke dni 31. 12. 2023,- dodatkem č. , hodnota, k nájemní smlouvě došlo k rozšíření předmětu nájmu o parkovací stání a dále ke změně ujednání čl. 9.1, v němž byla navýšena výše zajišťovacího vkladu o 60 000 Kč a žalobkyně se zavázala tuto částku odpovídající navýšení zajišťovacího vkladu uhradit do 10. 1. 2024,- ke dni 24. 6. 2024 byla žalobkyně v prodlení s peněžitým plněním v celkové výši 747 337 Kč na úhradu nájemného, za služby a za společné energie dle nájemní smlouvy za měsíce březen 2024, květen 2024 a červen 2024,- žalobkyně ke dni 24. 7. 2024, tedy více než 10 pracovních dnů ode dne doručení výzev žalované ze dne 19. 6. 20254 a 24. 6. 2024 dlužila žalované na úhradách dle nájemní smlouvy celkem částku 597 307 Kč, když stále dlužila na splátkách na zajišťovací vklad částku 388 528 Kč a na platbách nájemného a na služby a společné energie částku 208 779 Kč,- dne 24. 7. 2024 žalovaná vypověděla nájemní smlouvu písemnou výpovědí ve smyslu čl. 11.1 písm. b) nájemní smlouvy, a tato výpověď byla žalobkyni doručena téhož dne,- žalobkyně zaslala žalované písemné námitky proti výpovědi dne 14. 8. 2024 a tyto námitky proti výpovědi byly žalované doručeny téhož dne,- dopisem ze dne 23. 8. 2024 sdělila žalovaná žalobkyni, že námitky proti výpovědi neuznává a že žalovaná na výpovědi trvá,- žalovaná přes námitky žalobkyně nevzala výpověď zpět,- dne 2. 9. 2024 došlo k převzetí prostor tvořících předmět nájmu dle nájemní smlouvy žalovanou.

5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Dne 19. 6. 2024 informovala žalovaná žalobkyni e-mailovou zprávou odeslanou v 10:55 hodin z adresy , e-mail, na e-mailovou adresu , e-mail, o tom, že žalobkyně nemá uhrazené již splatné platby ve výši 109 509 Kč (splatnou ke dni 31. 12. 2022), ve výši 109 509 Kč (splatnou ke dni 30. 6. 2023) a ve výši 219 019 Kč (splatnou ke dni 31. 12. 2023) a vyzvala ji k vyřešení této situace, tedy k úhradě dlužných částek. Další e-mailovou výzvou ze dne 24. 6. 2024 adresovanou opět z adresy , e-mail, na adresu žalobkyně , e-mail, byla žalobkyně vyzvána k úhradě již splatných faktur za nájem za měsíc březen, květen a červen 2024 a dále za nájem movitých věcí za měsíce květen a červen 2024, to vše v celkové částce 784 659 Kč a dále k úhradě dluhu 91 732 Kč vyplývajícího ze smlouvy o nájmu s následným odkupem uzavřené dne 19. 12. 2022 mezi žalobkyní a společností , právnická osoba, . Z jednotlivých potvrzení o provedených platbách na č.l. 17 a 17 p.v. má soud za zjištěné, že žalobkyně dne 24. 7. 2024 odeslala na účet žalobkyně dvě platby ve výši 208 779 Kč a 388 528 Kč a dále dne 25. 7. 2024 odeslala žalobkyně žalované další platbu ve výši 53 835,57 Kč (č.l. 18). Jednatel žalobkyně dne 24. 7. 2024 v čase 17:13 hodin e-mailem informoval žalovanou o zaplacení vkladu (č.l. 39), přičemž sděloval, že by věc vyřešil dříve, ale čekal na pokyny od Michala, proto také nejprve reagoval jemu na e-mail a žádal ho v něm o schůzku. Další e-mail pak jednatel žalobkyně adresoval žalované dne 24. 7. 2024 v 17:39 hodin (č.l. 40) s tím, že v příloze e-nailu zasílá doklad o odeslání plateb za nájemné, kdy většinu odeslal ihned po výzvě a poslední dlužnou fakturu zaplatil dnešního dne (tj. 24. 7. 2024). Znovu uvádí také to, že na platby faktur reagoval ihned panu Záveskému, s nímž měl dohodu o placení, a žádal jej o schůzku, aby vše neprodleně vyřešil. Dopisem ze dne 24. 7. 2024 žalovaná vypověděla žalobkyni nájemní smlouvu s odkazem na článek 11.1 písm. b) smlouvy, neboť žalobkyně, ač k tomu byla vyzvána výzvou ze dne 24. 6. 2024, neuhradila ani v dodatečně poskytnuté lhůtě dluh ve výši 208 779 Kč na nájemném, poplatcích za služby a společné energie, a neuhradila ani dluh ve výši 388 528 Kč představující 2., 3. a 4. část zajišťovacího vkladu, k jehož úhradě byla vyzvána výzvou ze dne 19. 6. 2024. Současně žalovaná informovala žalobkyni o výpovědní době, která při doručení výpovědi v měsíci července 2024, skončí ke dni 1. 9. 2024. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 25. 7. 2024 do datové schránky. Dne 14. 8. 2024 žalobkyně písemně podala proti výpovědi námitky, dopis byl žalované doručen datovou schránkou téhož dne. Žalovaná na podané námitky reagovala dopisem ze dne 23. 8. 2024 doručeným žalobkyni dne 25. 8. 2024 (č.l. 26-27), na podané výpovědi přitom trvala. Žalobkyně opět písemně reagovala na vyjádření žalované k námitkám dopisem ze dne 28. 8. 2024 doručeným téhož dne (č.l. 23-25), odmítla, že by běžela mezi stranami výpovědní doby nájmu a odmítla i to, že by mělo dojít k předání pronajatých prostor a movitého majetku. Další písemná komunikace pak mezi stranami proběhla dne 2. 9. 2024, kdy žalobkyně vyzvala dopisem (č.l. 30-32) žalovanou k upuštění od protiprávního jednání v podobě jakýchkoli zásahů do oprávněných práv a oprávněných zájmů nájemce vyplývajících z nájemní smlouvy, a to zejména v podobě jakýchkoli pokusů o převzetí pronajatých prostor a movitého vybavení, na který bylo reagováno ze strany žalované výzvou adresovanou jednateli žalobkyně ze dne 4. 9. 2024 k převzetí věcí a upuštění od neoprávněného užívání duševního vlastnictví (č.l. 28-29 včetně doručenky). Soudu byla předložena také e-mailová zpráva ze dne 2. 3. 2023, která byla adresována žalovanou (, e-mail, ) jednateli žalobkyně (, e-mail, ), týkající se slevy na nájemném (v komunikaci pouze označené jako „Doplatek Lukáš“) a rozpočítané do jednotlivých měsíců dle přiložené tabulky (č.l. 33 a též 58 p.v.), na kterou bylo reagováno e-mailem ze dne 3. 3. 2023 (č.l. 58) odeslaným jednatelem žalobkyně, který dále vyjednával ohledně možnosti rozložení jednotlivých plateb. Dále spolu strany komunikovaly po e-mailu v květnu 2023 (č.l. 59), kdy jednatel žalobkyně řešil s jednatelem žalované, p. , jméno FO, , možnost prodloužení splatnosti faktury, v červenci 2023 (č.l. 60-61) strany po e-mailu vedly komunikaci ohledně návrhu změny plateb nájemného, kterou hodlaly následně promítnout do dodatku nájemní smlouvy a v srpnu 2023 (č.l. 61 p.v.-64) strany řešily dlužné platby, které byly předmětem již splatných faktur. V této komunikaci (ze srpna 2023) byla žalobkyně upozorněna na možnost výpovědi nájemní smlouvy (č.l. 62) dle článku 11.1 písm. b) a současně upozorněna na existenci dluhu ve výši 590 871,48 Kč, přičemž jednatel žalobkyně avizuje zaplacení dluhu ihned poté, co si vyjedná půjčku. Na dlužné faktury a dluh na platbách zajišťovacího vkladu byla žalobkyně upozorňována následně také e-mailovou komunikací v měsíci únoru 2024 (č.l.64 p.v.-65), rovněž v dubnu 2024 (č.l. 65 p.v.-66) a květnu 2024 (67-68). Jednatel žalobkyně dne 19. 6. 2024 ve 14:29 hodin odeslal e-mailovou zprávu jednateli žalované (, e-mail, ), ve které se dotazuje, zda má nejprve umořit vklad či nájemné, neboť mu psala Míša se zajišťovacím vkladem (č.l. 68 p.v.).

6. Dle článku 11. 1 písm. b) nájemní smlouvy uzavřené mezi stranami dne 16. 12. 2022 bylo ujednáno, že pronajímatel je oprávněn písemně smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby, jestliže je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo záloh na poplatky za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem, nebo s úhradou jakékoli jiné splatné částky dle této smlouvy, a dlužnou částku neuhradí ani ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy pronajímatele k úhradě. V článku 14.1 větě první této smlouvy nazvaném Oznámení bylo ujednáno následující: Pokud není v této smlouvě stanoveno jinak, veškerá oznámení, která musí nebo mohou být podána podle či v souvislosti s touto smlouvou, budou písemná a mohou být podána osobně, zaslána prostřednictvím datové schránky, místně či mezinárodně známou kurýrní službou nebo doporučenou poštou. V tomtéž ustanovení smlouvy byly připojeny v jeho závěru adresy pro doručování, přičemž u pronajímatele byla uvedena adresa síla (, Jméno žalované B, , adresa, ) a e-mailová adresa (, e-mail, ) a u nájemce rovněž adresa sídle (, adresa, ) a e-mailová adresa (, e-mail, ). Stejná e-mailová adresa (, e-mail, ) byla uvedena i pro účely doručování faktur. V poslední větě článku 14.1 smlouvy byla stanovena povinnost smluvních stran udržovat své kontaktní údaje aktuální a e-mailové adresy funkční. Obsah nájemní smlouvy byl následně měněn jednotlivými dodatky označenými jako dodatek č. , hodnota, (č.l. 36-37), dodatek č. , hodnota, (č.l. 74-76) a dodatek č. , hodnota, (č.l. 52-56), což ostatně bylo mezi stranami nesporné. Dále soud provedl k důkazu smlouvu o nájmu s následným odkupem (č.l. 47-51) uzavřenou mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem dne 19. 12. 2022, jejímž předmětem byl pronájem movitého vybavení specifikovaného v příloze č. , hodnota, této smlouvy za nájemné ve výši 15 422,32 Kč měsíčně dle článku II odst. 1 smlouvy, přičemž nájemné bylo sjednáno v celkem , hodnota, rovnoměrných měsíčních splátkách. Z listin na č.l. 92-99 bylo zjištěno, že obě strany spolu prostřednictvím e-mailu řešily řadu dílčích provozních záležitostí týkajících se provozu fitness centra (např. nesprávné parkování aut klientů - č.l. 93-96, nebo např. pojistnou událost – č.l. 97-98, převod elektroměru - č.l. 98, nebo registraci k DPH – č.l. 92 ), stejně tak jako tímto způsobem komunikovaly změny nájemní smlouvy, které chtěly strany upravit smluvním dodatkem (č.l. 93). Konečně k důkazu byla provedena také e-mailová komunikace na č.l. 102, z které soud zjistil, že jednatel žalované žádal jednatele žalobkyně o poskytnutí časového prostoru pro vyřešení finanční situace, aby mohl doplatit dluh.

7. Podle § 2314 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

8. Podle 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Dle odst. 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

9. Podle § 557 o. z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

10. Po provedeném dokazování dospěl soud na základě učiněných skutkových zjištění k závěru, že žaloba nebyla podána důvodně a je proto namístě ji zamítnout. Mezi stranami byla nesporná celá řada skutečností, přičemž zásadní rovina sporu ležela ve výkladu ustanovení článku 14.1 nájemní smlouvy, neboť každá ze stran přikládala tomuto ustanovení odlišný výklad a pro posouzení věci tak byla stěžejní otázka, zda žalovaná dodržela všechny podmínky pro vypovězení nájemní smlouvy ve smyslu čl. 11. 1 písm. b) smlouvy. Soud se proto z hlediska právního hodnocení zabýval především výkladovými pravidly ve smyslu ust. § 555, 556 a 557 občanského zákoníku a po provedení dokazování došel k závěru, že výpověď daná ze strany žalované dne 24. 7. 2024 byla podána řádně a způsobem předvídaným nájemní smlouvu při současném dodržení ujednání čl. 11.1 písm. b). Na prvém místě soud uvádí – a to žalobkyně dle názoru soudu opomíjí – že je podstatné si klást při výkladu smlouvy otázku, co vůbec bylo smyslem ustanovení článku 11.1 týkajícího se možnosti pronajímatele ukončit nájemní smlouvu výpovědí před uplynutím sjednané doby nájmu, dojde-li jednak k prodlení nájemce s placením nájemného a dalších plateb, a pokud nájemce nezaplatí dluh ani v dodatečné lhůtě 10 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy ze strany pronajímatele. Soud má za to, že jazykovým i logickým výkladem lze dojít k závěru, že smyslem daného ustanovení čl. 11.1 písm. b) bylo poskytnout nájemci, který se ocitl v prodlení s placením nájemného či jiných plateb dle smlouvy, možnost zaplatit ještě v dodatečném termínu, a především pak upozornit jej na skutečnost, že je v prodlení, a že je nutné dodatečně splnit povinnost zaplatit, jinak tu pro nájemce hrozí reálné riziko, že bude využita smluvní možnost výpovědi nájmu před uplynutím jeho sjednané doby. Argumentace žalobkyně, na které bylo vystaveno jádro žaloby, že žalovaná nesplnila náležitosti písemné výzvy v souladu se smlouvou, pakliže žalobkyni informovala o jejím prodlení prostřednictvím e-mailové zprávy, nemůže obstát v kontextu dalších zjištěných skutečností, které z dokazování vyplynuly. Těmito skutečnostmi byla zejména praxe stran, kdy z provedené e-mailové komunikace z průběhu roku 2023 a 2024 je zřejmé, že strany mezi sebou běžně po e-mailu řešily různé záležitosti týkající se nejen provozu pronajatých prostor, ale také otázku a řešení různých plateb po splatnosti, kdy žalobkyně běžně reagovala na výzvy k zaplacení dlužných částek odeslaných právě prostřednictvím e-mailu a nic proti takovému způsobu komunikace nenamítala. Naopak to byl jednatel žalobkyně, kdo v e-mailové zprávě ze dne 23. 8. 2023 (č.l. 63) poté, kdy žalovaná nastínila možnost výpovědi nájmu z důvodu trvajícího prodlení žalobkyně, žádal žalovanou o to, aby případná faktura po splatnosti byla s žalobkyní napříště komunikována formou upomínky, a to případně i telefonicky, neboť je to jednodušší a lze tak předejít případným problémům. Byl to tedy jednatel žalobkyně, kdo sám navrhoval i jiný možný způsob oznámení či upomínky v případě nutnosti vyřešit např. fakturu po splatnosti, byť komunikace po telefonu rovněž není výslovně uvedena v článku 14.1 předmětné smlouvy. Žalobkyně nijak nesporovala skutečnost, že e-mailové výzvy ze dne 19. 6. 2024 a 24. 6. 2024 obdržela, namítala toliko jejich formu (ve smyslu nedodržení kvalifikované formy výzev), nikoliv však samotný jejich obsah. To, že žalované byl znám obsah e-mailové výzvy ze dne 19. 6. 2024 má soud za zjištěné z e-mailové komunikace na č.l. 68 p.v., stejně tak jako jí byl znám i obsah další výzvy ze dne 24. 6. 2024, což vyplývá z komunikace na č.l.

102. Z obsahu konverzací vedených prostřednictvím e-mailových zpráv je zcela zřejmé, že žalovaná si byla plně vědoma skutečnosti, že je v prodlení s plněním svých závazků a žádala druhou stranu o další čas. Soud se neztotožnil s argumentací žalobkyně, že výčet způsobů komunikace mezi smluvními stranami dle článku 14.1 je dán taxativně, naopak jazykovým výkladem daného ustanovení má za to, že ujednání článku 14.1 (formulace „mohou být podána“¨) v kontextu zjištěné praxe stran lze považovat za demonstrativní výčet. Nic přitom stranám nebránilo, aby do textu smlouvy promítly to, že oznámení či jednotlivá sdělení zásadního významu mají být zasílána výlučně určitým způsobem, ať již použitím výrazu „pouze“ či jiným způsobem, který by nepřipouštěl jakoukoliv pochybnost při výkladu. Užitím výrazu „mohou být podána“ usuzuje soud na stanovení možnosti, jakým oznámení mohou být zasílána, přičemž ve spojení s následujícím textem užitým ve stejném odstavci smlouvy, jenž se týká adres pro doručování a který zahrnuje taktéž e-mailové adresy obou smluvních stran, dochází soud k přesvědčení, že úmyslem stran bylo sjednat si možnost doručení oznámení i prostřednictvím tam uvedených e-mailových adres. Tento závěr podporuje i skutečnost, že si strany zvlášť ujednaly e-mailovou adresu pro doručování faktur, která byla taktéž zahrnuta do téhož ustanovení smlouvy, tedy je zřejmé, že strany předpokládaly, že komunikace bude probíhat i tímto způsobem. Nic na tom nemění ani argumentace žalobkyně směřující ke znění článku 4.9 smlouvy, který se týká oprávnění pronajímatele zasílat nájemci daňové doklady jak v tištěné podobě na adresu sídla, tak v elektronické podobě na e-mailovou adresu, neboť obě strany spolu řešily nejen fakturaci, ale i jiné záležitosti prostřednictvím e-mailových zpráv, a to nejen záležitosti provozního charakteru, jak žalobkyně tvrdila. Žalobkyně na jedné straně tvrdila, že e-mailové adresy byly určeny pouze pro běžnou, leč méně důležitou „provozní“ operativní komunikaci, na druhou stranu však sama uváděla, že po e-mailu byly řešeny například i návrhy znění dodatků k nájemní smlouvě, tzn. modifikace jednotlivých smluvních ujednání, což si z pohledu soudu protiřečí, neboť změny smluvní úpravy nelze podřadit pod provozní záležitosti, ale jde ve své podstatě o změny samotného smluvního vztahu. Logickým výkladem ustanovení článku 14.1 smlouvy pak soud dospěl k závěru, že pokud by strany nezamýšlely a nehodlaly považovat doručování oznámení prostřednictvím e-mailu za plnohodnotný a rovnocenný způsob písemné komunikace, potom by nedávalo smysl, aby právě e-mailové adresy byly v daném článku smlouvy uvedeny ve výčtu doručovacích adres včetně toho, že v tom samém článku smlouvy byly strany zavázány povinností udržovat tyto adresy aktuální a funkční. Soud odmítl i argumentaci žalobkyně týkající se výkladového pravidla dle § 557 o. z., dle něhož se výraz připouštějící různý výklad vyloží v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil v jednání jako první, a proto by se mělo vycházet z toho, že výčet přípustných způsobů doručování je taxativní. Ač to zřejmě byla žalovaná, kdo návrh smlouvy (včetně znění článku 14.1) vypracovala, je třeba uvést, že uvedené výkladové pravidlo dle § 557 o. z. dle komentářové literatury je pravidlem svou povahou subsidiárním, což znamená, že se použije pouze tehdy, pokud se význam použitého výrazu nepodaří zjistit standardním výkladem dle výkladových pravidel dle § 556 o. z. (srov. in Lavický a kolektiv, Občanský zákoník I., Obecná část, 2. vydání, , právnická osoba, . Beck, 2022, str. 1776), přičemž stejný přístup předpokládá i judikatura (, spisová značka, ). V dané věci má soud za to, že z dokazování vyplynulo, že úmyslem stran při výkladu ujednání článku 14.1 bylo sjednání i možnosti doručování prostřednictvím e-mailových adres tam uvedených včetně toho, že strany si za tím účelem sjednaly povinnost udržovat tyto adresy funkční a aktuální. Ze všech těchto uvedených důvodů považoval soud argumentaci žalobkyně týkající se nedodržení kvalifikované formy výzvy dle článku 11.1 písm. b) za účelovou a žalobu proto zamítl.

11. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná byla ve sporu procesně úspěšná a náleží jí tak náhrada nákladů řízení v plné výši proti žalobkyni, a to jde-li o náklady řízení, které byly vynaloženy účelně. Náklady řízení jsou v dané věci tvořeny odměnou zástupce žalované za celkem , hodnota, úkony právní služby ve smyslu § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, a to za přípravu a převzetí zastoupení, sepis žaloby, dále za předžalobní výzvu k plnění ve výši á 2 500 Kč (z tarifní hodnoty dle § 9 odst. 3 písm. a) této vyhlášky ve znění účinném do 31. 12. 2024) a účast u jednání soudu dne 16. 4. 2025 ve výši 3 700 Kč (z tarifní hodnoty dle § 9 odst. 3 písm. a) této vyhlášky ve znění účinném od 1. 1. 2025), a tomu odpovídajících 3 režijních paušálů dle § 13 odst. 4 téže vyhlášky v celkové výši 1 050 Kč (dva režijní paušály počítané po 300 Kč za úkony učiněné v roce 2024 a jeden režijní paušál po 450 Kč za účast u jednání dle znění vyhlášky účinného od 1. 1 .2025). Do náhrady nákladů řízení byla dále zahrnuta náhrada promeškaného času dle § 14 odst. 1, 3 advokátního tarifu za uskutečněnou cestu zástupce žalované k jednání soudu dne 16. 4. 2025, a to 6 započatých půlhodin odpovídající cestě z Prahy (tj. ze sídle zástupce žalované) do Plzně a zpět, ve výši 900 Kč (6x 150 Kč) a cestovné v celkové výši 1 802,20 Kč za realizovanou cestu zástupce žalované k jednání soudu ze sídla v Praze do Plzně a zpět (190 km), a to za použití osobního automobilu , jméno FO, RZ , SPZ, při průměrné spotřebě paliva 9,1 l/100 km a sazbě základní náhrady dle znění vyhlášky účinné v době uskutečnění jízdy k jednání soudu) Celkem tak náklady řízení, které byly v řízení vynaloženy účelně, představují částku 15 067,20 Kč, kterou soud uložil žalobkyni k zaplacení výrokem II. rozsudku, a to v obecné třídenní lhůtě určené dle § 160 odst. 1 o.s.ř.