14 C 510/2017

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Bučkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa svědka, žalované, žalovaného, žalobkyně a svědka zastoupená advokátem, Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa svědka, žalované, žalovaného, žalobkyně a svědka 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného oba zastoupeni advokátem, Mgr. jméno jméno sídlem adresa o slevu z nájemného

I. Žaloba o přiměřenou slevu z nájemného se v celém rozsahu zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 114 466 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám zástupce žalovaných.

1. Žalobou, doručenou soudu dne 21. 12. 2017, žalobkyně uplatnila požadavek na slevu z nájemného ve výši 4 000 Kč měsíčně počínaje měsícem říjnem 2016 až do úplného odstranění závad a vrácení celého nájemného za měsíc září 2016 ve výši 18 500 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně se dne 1. 9. 2016 nastěhovala do bytu [číslo] na adrese [adresa], a to na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanými dne 24. 8. 2016. Při nastěhování bylo postupně zjištěno množství závad a dále, že byt je špinavý a nevyklizený, žalovaní plánují malovat a opravovat podlahy, i přesto se žalobkyně musela nastěhovat. Žalovaní přislíbili vrácení nájemného za měsíc září 2016, poté je snížili na polovinu, a nakonec vše popřeli. Žalovaní byli o všech závadách informováni telefonicky a ústně, následně písemně dne 15. 10. 2016. Žalovaní odstranili pouze některé závody, ty nejpodstatnější neodstranili. Jedná se o nefunkční nebo chybějící termoventily radiátorů, zápach vycházející z odpadu u sprchy, umyvadel, vany a dřezu, nefunkční hydromasážní vanu, vypadávání elektrojističů zásuvkových obvodů, zatékání do jedné místnosti a velké časové prodlevy při spuštění teplé vody.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby a popřeli existenci všech vytýkaných závad. Jedná se o byt o výměře 270,1 m² o osmi místnostech s příslušenstvím a nadstandardní zařízením a vybavením. Byt byl původně užíván samotnými žalovanými. V srpnu 2016 byl byt rekonstruován, byl nainstalován nový kotel [příjmení], byly položeny nové dřevěné podlahy v kuchyni a v obývacím pokoji, výměna digestoř. Část oprav přesáhla do měsíce září, nicméně s tím byla žalobkyně srozuměna a v nájemní smlouvě potvrdila, že si byt prohlédl a shledala jej způsobilým k bydlení. V předávacím protokolu potvrdila, že se stavem bytu souhlasí a souhlasí rovněž s nezbytnými opravami. Opravy neměly vliv na plnohodnotné užívání bytu. Žalobkyně záhy přestala hradit nájemné. Žalovaní se začali zajímat o žalobkyni a zjistili, že je v insolvenci a poslední byt narychlo opustila v katastrofálním stavu, v podstatě vybydlený. Žalovaní opakovaně žádali žalobkyni o umožnění prohlídky pronajatého bytu, což bylo v mnoha případech znemožněno. Žalovaní zjistili, že žalobkyně v bytě nevětrá, okna byla zamlžena, uvnitř chovala leguána a obecně byla zanedbávána základní údržba bytu.

3. U soudu bylo dále vedeno řízení pod sp. zn. 14 C 393/2017, v němž se žalovaní domáhali vůči žalobkyni vyklizení předmětného bytu. Uvedené řízení bylo zastaveno v důsledku zpětvzetí žaloby, neboť došlo ke skončení nájemního vztahu a žalobkyně podle předávacího protokolu dne 3. 7. 2020 byt předala žalovaným. V předávacím protokolem bylo mimo jiné uvedeno, že žalobkyně bere zpět svoji žalobu vedenou u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 14 C 510/2017 a navrhuje, aby řízení bylo zastaveno. Žalovaní tento protokol předložili soudu a považovali jej za zpětvzetí žaloby. Uvedený předávací protokol však byla listina sepsaná mezi stranami, která nebyla adresována soudu. Protože tak nešlo o podání adresované soudu, nemohl jej soud považovat za zpětvzetí žaloby. Na výslovnou výzvu soudu pak žalobkyně sdělila, že žalobu zpět nebere a dále trvala na projednání věci.

4. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Mezi stranami došlo k uzavření smlouvy o nájmu bytu dle ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku. Podle ust. § 2265 odst. 2 občanského zákoníku má žalobkyně jako nájemce právo na slevu z nájemného, neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bytu bez zbytečného odkladu a řádně. V předávacím protokolu ze dne 1. 9. 2016 si strany ujednaly, že žalobkyně byla seznámena se stavem bytu a souhlasí s nezbytnými opravami, které zajistí žalovaní, jedná se o opravu dřevěných podlah v kuchyni a obývacím pokoji a vymalování celého bytu. Pokud tedy žalobkyně musela strpět provádění těchto prací, s jejich provedením předem souhlasila, přičemž z dokazování vyplývá, že takto vyjmenované opravy trvaly v řádu dnů, nejvýše dvou týdnů (výslech příslušných řemeslníků, kteří opravy prováděli), nešlo tedy o nepřiměřený rozsah provádění oprav a nepřiměřený zásah do užívání bytu.

5. Pokud se jedná o chybějící nebo nefunkční termoventily na některých radiátorech, z dokazování nebylo zjištěno, že by se jednalo o závadu. Nefunkčnost ventilů z dokazování zjištěna nebyla, syn žalobkyně, svědek [celé jméno svědka], údajnou nefunkčnost ventilů neobjasnil. Skutečnost, že topné těleso není osazené termoventilem, není sama o sobě závadou, neboť je obecně známo, že termoventily na topném tělese v případě vytápění lokálním kotlem slouží k regulaci topného výkonu, nikoliv k zapínání a vypínání topení, termoventil funguje na principu termostaticky ovládaného přiškrcení množství protékajícího topného média a snížení topného výkonu. Jeho absence tak znamená jen to, že na daném topné těleso nelze snižovat topný výkon a samotná jeho absence tedy není vadou bytu. Žalobkyně při své účastnické výpovědi uváděla, že byl problém v zimních měsících byt vytopit, uváděl to i svědek [celé jméno svědka] a svědek [celé jméno svědka], zároveň však soud vyslýchal i předchozí uživatelku bytu, svědkyni [celé jméno svědkyně], která uvedla, že s vytápěním bytu v zimě nebyl problém, a i při nyní konaném místním šetření soud v chladném počasí zjistil, že celý byt je příjemně vytopený. Pokud se tedy žalobkyně potýkala s tím, že byt není zřejmě dostatečně vytopený, pak je spíše otázkou, zda žalobkyně a osoby společně s ní byt užívající správně používaly topný systém.

6. Pokud jde o tvrzený zápach z odpadu u sprchy, umyvadla, vany a dřezu, žalobkyně, svědek [celé jméno svědka] a svědek [celé jméno svědka] výskyt zápachu ve své výpovědi potvrdili. Dále soud vyslýchal i předchozí uživatelku bytu, svědkyni [celé jméno svědkyně], která naopak výskyt obtěžujícího zápachu nepotvrdila. Soud provedl místní šetření, kdy zjistil, že všechny uváděné odpady jsou funkční, odtékající voda jimi volně odchází pryč a žádný zápach v bytě při místním šetřením nebyl zaznamenán. Žalovaní dále předložili sdělení [právnická osoba] spol. s r.o., která 12. 10. 2021 provedla kontrolu odpadů v koupelně a na WC předmětného bytu, veškerá odpadní potrubí byla shledána jako funkční a provozuschopná, odpady jsou vybaveny standardními pachovými uzávěry, které fungují na principu stojící zbytkové vody. Při dalším nepoužívání je nutno odpady zalít dostatečným množstvím vody a je nutno provádět pravidelnou údržbu a čištění. Žalobkyně tvrzení o výskytu zápachu spojovala se svým vysloveným podezřením, že se jedná o závadu odpadů, taková závada však zjištěna nebyla. Po provedených výsleších soud připouští, že za dobu užívání bytu žalobkyní se v bytě mohl projevovat zápach, ovšem vzhledem k tomu, že v době předchozí i následující se zápach v bytě neprojevoval a neprojevuje, nabízí se spíše vysvětlení, že zápach v bytě byl vyvolán nesprávnou údržbou a čištěním, což podporuje i zjištění plynoucí z výslechu žalované, která popsala, nakolik byl byt v době jeho předání žalovaným znečištěn a jak byly zanesené výlevky odpadu.

7. Pokud jde o nefunkční hydromasážní vanu, z dokazování vyplynulo, že vana sama o sobě byla funkční a použitelná pro umývání a koupání, nefunkční byla pouze masážní funkce, respektive pouze jedna z těchto funkcí, neboť při následných opravách bylo zjištěno, že obnovení obou hydromasážních funkcí by bylo příliš nákladné, proto od něho žalovaní upustili. I když tak byo prokázáno, že jedna z nadstandardních funkcí vany nefungovala, dle názoru soudu se nejedná o vadu, která by ospravedlňovala slevu z nájemného, neboť základní funkce vany byla zachována a chybějící jedna nadstandardní funkce není závadou, která by žalobkyni omezovala v možnosti užívání bytu. Ostatně žalobkyně ani svědci na straně žalobkyně neuváděli, že by v bytě vanu napouštěli vodou. Pokud tomu tak bylo, pak absentující hydromasážní funkci vany nemohli ani zaznamenat.

8. Pokud jde o vypadávání elektrojističe zásuvkového obvodu, z výslechu žalobkyně, svědka [celé jméno svědka] a svědka [celé jméno svědka] vyplynulo, že při zapnutí více spotřebičů současně docházelo k vypadávání jističe. Z výslechu žalovaných a výslechu elektrikáře však bylo zjištěno, že nejpozději 3. 9. 2016 (dle předložené faktury za výměnu jističe) byla na objednávku žalovaných provedená výměna jističe zásuvkového okruhu, přičemž následně žádné časté či neobvyklé výpadky jističe nebyly žalovaným hlášeny. Soud proto považuje tuto vadu za odstraněnou a neodůvodňující přiznání slevy z nájemného.

9. Pokud jde o zatékání do jedné místnosti, dokazováním bylo zjištěno, že došlo k zatečení skrze střešní okno, nebylo však zjištěno, že by střešní okno bylo nefunkční, nebo že by netěsnilo. Předchozí uživatelka bytu nefunkčnost těsnění střešních oken vyloučila a uvedla, že za dobu jejího užívání bytu došlo k zatečení střešním oknem pouze jednou, bylo to však důsledkem toho, že před deštěm střešní okno neuzavřeli. Soud nyní prováděl v bytě místní šetření a v případě všech střešních oken nezjistil výskyt žádného problému, omítka kolem oken ani v jednom případě nenesla známky zatečení. Pokud tedy za dobu užívání bytu žalobkyní došlo k zatečení střešním oknem, lze to spíše vysvětlit nedostatečným uzavřením střešního okna. Konkrétní závadu v tomto směru soud nezjistil. Pokud jde o zatékání skrz poškozenou střešní krytinu, výslechem účastníků řízení a svědků na straně žalobkyně bylo zjištěno, že střešní krytina nad částí bytu byla poškozená, přičemž žalobkyně nevpustila do bytu žalované za účelem provedení opravy krytiny a docházelo tak k zatékání do zdiva a výskytu vlhkosti a plísně. Žalobkyně nijak nepopřela, že počínaje zimními měsíci roku 2016 přestala žalované vpouštět do bytu a přístup do bytu jim neumožnila, pokud tedy došlo k závadě na vnější stavební konstrukci a žalobkyně odmítnutím přístupu do bytu znemožnila provedení opravy, pak veškeré důsledky z toho plynoucí jdou na vrub žalobkyně a případné zatékání do bytu pak nelze považovat za závadu, za kterou by odpovídali žalovaní. Soud v současné době provedl místní šetření, při němž zjistil, že zdivo v daném místě je suché, omítka je opravená a k výskytu vlhkosti zdiva tak nedochází, plíseň na omítce nebyla zjištěna.

10. Pokud jde o tvrzené velké časové prodlevy při spuštění teplé vody, tento jev byl popisován žalobkyní, svědkem [celé jméno svědka] i svědkem [celé jméno svědka] s tím, že podle jejich vyjádření byla prodleva při spuštění teplé vody dlouhá, soud však z ostatních důkazů nic takového nezjistil. Při místním šetřením bylo zjištěno, že kotel se nachází v místnosti, která je naproti koupelně přes chodbu, znamená to tedy, že potrubí s teplou vodou vedoucí od kotle do koupelny je dlouhé v řádu metrů, jedná se o průtokový kotel, teplá voda tedy začíná téct nikoliv otočením kohoutku, ale s jistým zpožděním, vzhledem k tomu, že voda se nejprve nahřívá v kotli a teprve poté potrubím proudí až k baterii. Tato prodleva není vadou, jedná se o vlastnost tohoto technického řešení, a při absenci dálkového vytápění a dálkové dodávky teplé vody je to vlastnost zcela běžná. Při místním šetření soud zkusmo pouštěl teplou vodu na jednotlivých bateriích a ve sprchovém koutu a zjistil, že teplá voda začíná téct v řádu sekund po spuštění, a nebylo tak zjištěno nic, co by představovalo skutečnou závadu. Shodně se při výslechu vyjádřila také svědkyně [celé jméno svědkyně], předchozí uživatelka bytu.

11. Skutečnosti zjištěné dokazováním tak nevedou k závěru, že by byt vykazoval tvrzené vady, resp. jediná zjištěná vada, v podobě absence jedné ze dvou hydromasážních funkcí koupelnové vany, není závadou, která by objektivně byla důvodem pro přiznání slevy z nájemného. Soud proto žalobu v celém rozsahu zamítl.

12. Protože byli žalovaní ve věci úspěšní, podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. jim soud přiznal právo na náhradu nákladů řízení. Soud se zabýval i úvahou, zda není na místě omezit právo žalovaných na náhradu nákladů řízení dle ust. § 150 o. s. ř. a dospěl k závěru, že nikoliv. V době uzavírání nájemní smlouvy byla žalovaná v režimu oddlužení plněním splátkového kalendáře (insolvenční řízení bylo vedené u Krajského soudu v Hradci Králové pod sp. zn. KSHK 42 INS 15820/2010), následně usnesením insolvenčního soudu z 29. 1. 2018 byla žalobkyně osvobozena od placení dosud neuspokojených pohledávek, jak vyplývá z veřejně dostupného insolvenčního rejstříku. Na jednu stranu tedy byla žalobkyně tehdy nepochybně v postavení insolvenčního dlužníka a tedy osoby, u níž se předpokládá nedostatek finančních prostředků na hrazení všech závazků, na druhou stranu je o to víc zarážející, a že si tehdy pronajala zcela nadstandardně velký byt za vysoké nájemné, což lze rozumně očekávat jen od někoho, kdo má na hrazení vyššího nájemného dostatečně velké příjmy. Žalobkyně následně přestala hradit nájemné, situaci vyřešila podání nedůvodné žaloby o přiměřenou slevu z nájemného, a ačkoliv neplnila své základní povinnosti z nájemného vztahu, přesto v průběhu následujících let v bytě dále bydlela, v podstatě na úkor žalovaných. V pronajmutí si velkého a značně nadstandardního bytu a v následném morálním aspektu užívání bytu žalobkyní soud shledává okolnosti, pro které by nepřiznání práva na náhradu nákladů řízení žalovaným bylo velmi nespravedlivé. Soud proto žalovaným přiznal plnou náhradu nákladů řízení a toto právo neomezil. Náklady řízení žalovaných tvoří náklady na zastoupení advokátem. Zástupce žalovaných vyčíslil odměnu dle ust. § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, kdy vycházel z nárokované slevy z nájemného ve výši 4 000 Kč měsíčně za dobu od října 2016 do června 2020, tedy za 45 kalendářních měsíců, což celkem činí tarifní hodnotu věci 180 000 Kč, odměna za jeden úkon právní služby tak činí 8 300 Kč. Soud v této výši odměnu za jeden úkon právní služby kalkuloval v souladu se návrhem žalovaných, byť bylo možné odměnu a vyčíslit i ve vyšší částce. Ve věci bylo provedeno celkem 11 hlavních úkonů právní služby, odměna tak činí 91 300 Kč. Podle ust. § 13 odst. 3 advokátního tarifu k nákladům řízení dále patří náhrada hotových výdajů advokáta v paušální výši 300 Kč za jeden úkon právní služby, tedy celkem 3 300 Kč. Podle ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. se částka odměny a náhrad advokáta dále zvyšuje o 21% daň z přidané hodnoty a náklady činí celkem 114 466 Kč. K plnění soud určil běžnou lhůtu dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.