14 C 78/2022

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Jelínkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupena advokátkou anonymizována tři slova jméno příjmení příjmení sídlem adresa žalobkyně proti žalovaným: 1. název žalované , IČO sídlem adresa zastoupené advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa 2. celé jméno žalovaného , IČO sídlem adresa žalovaného zastoupenému advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná [číslo] je povinna zaplatit žalobkyni částku 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky od 28. 7. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žaloba o zaplacení částky 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky se vůči žalovanému [číslo] zamítá.</b> <b>III. Žalovaná [číslo] je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 43 204 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.</b> <b>IV. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému [číslo] náklady řízení ve výši 32 670 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného [číslo].</b> 1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město dne 15. 2. 2022 se žalobkyně domáhala, aby soud uložil povinnost žalovaným zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 100 000 Kč s příslušenstvím jakožto smluvní pokuty. Žalobkyně uzavřela s žalovaným [číslo] (jako budoucím prodávajícím) a žalovaným [číslo] (jako zprostředkovatelem prodeje) dne 16. 3. 2021 rezervační smlouvu, v rámci které se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu na věci nemovité specifikované v této rezervační smlouvě, a to po výzvě učiněné kteroukoli smluvní stranou rezervační smlouvy nejpozději do 20 dnů ode dne uzavření této smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy. Žalobce dne 17. 3. 2021 zaplatil částku 300 000 Kč jako rezervační zálohu na kupní cenu. Zprostředkovatel potvrdil žalobci úhradu této zálohy. V rezervační smlouvě si strany ujednaly, že za výzvu k uzavření kupní smlouvy považují rovněž předložení návrhu kupní smlouvy připravený advokátkou, [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Tato výzva k uzavření kupní smlouvy byla stranám doručena dne 14. 4. 2021. Následně dne 27. 4. 2021 přeposlal zprostředkovatel žalobkyni oznámení předsedy představenstva žalované [číslo] jímž vyjádřil svůj záměr uzavřít kupní smlouvu týkající se předmětných nemovitých věcí s jiným zájemcem. Žalovaný takto učinil v rozporu s rezervační smlouvou, čehož si byl vědom, rovněž z korespondence zprostředkovatele a jednatele žalobkyně v jiné obchodní záležitosti je zřejmé, že zprostředkovatel si byl vědom skutečnosti, že kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalované. V rezervační smlouvě si strany mimo jiné sjednaly pro případ porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu po výzvě k uzavření učiněné ve lhůtě určené dle rezervační smlouvy smluvní pokutu 100 000 Kč, kterou byli žalovaní povinni zaplatit společně a nerozdílně.

2. Žalovaná [číslo] ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že rezervační smlouva byla uzavřena dne 16. 3. 2021, lhůta k uzavření kupní smlouvy uplynula dne 5. 4. 2021. V této lhůtě žádná ze stran výzvu vůči druhé straně neučinila. Prvním úkonem v dané věci byl email zástupkyně zprostředkovatele, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], která k pokynu zprostředkovatele zpracovala návrh kupní smlouvy a ten zaslala rovněž z pokynu zprostředkovatele oběma stranám, avšak samotné zaslání textu kupní smlouvy z pokynu zprostředkovatele nebylo výzvou k uzavření kupní smlouvy ve smyslu ujednání obsaženého v rezervační smlouvě. I v případě, že by tento úkon [anonymizováno] [jméno] [příjmení] měl být onou výzvou k uzavření kupní smlouvy, potom dle žalované [číslo] nastalo porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu u obou stran, tj. jak u prvé žalované, tak i u žalobkyně. [anonymizováno] [jméno] [příjmení] připravovala toliko koncept kupní smlouvy a nebyla zmocněna ani žalobkyní ani prvou žalovanou k tomu, aby v jejím zastoupení činila jakýkoli úkon. Vyhotovení textu kupní smlouvy je nutno odlišit od výzvy k uzavření kupní smlouvy jako právního jednání směřujícího ke vzniku závazku. Prvá žalovaná poukázala na skutečnost, že žalobkyně nerozlišuje v rezervační smlouvě uvedené lhůty. Ty byly sjednány dvě - a to lhůta 20 dnů, jejíž běh počal dnem uzavření smlouvy a skončil dnem 6. 4. 2021 (v této lhůtě byly obě smluvní strany oprávněny vyzvat druhou stranu k uzavření kupní smlouvy) a lhůta„ bez zbytečného odkladu“, jejíž běh by započal za předpokladu doručení výzvy k uzavření kupní smlouvy nejpozději dne 6. 4. 2021. Vzhledem k tomu, že dvacetidenní lhůta uplynula marně, druhá lhůta vůbec nezačala běžet. Dále byla mezi stranami ujednána rezervační lhůta v ustanovení čl. I. 4 představující období, po které trvala povinnost prvé žalované a druhé žalované jakožto zprostředkovatele nenabízet nemovitost třetím osobám, tato však nebyla lhůtou, v rámci níž by mohl být závazně učiněn návrh na zavření smlouvy. Jelikož marně uplynula lhůta pro doručení výzvy k uzavření kupní smlouvy, prvé žalované nevznikla povinnost uzavřít kupní smlouvu. Za předpokladu, že by byla přijata argumentace žalobkyně, by se stejného porušení, jehož se dovolává ve vztahu k žalované [číslo] dopustila taktéž sama žalobkyně. Žalovaná [číslo] doplnila, že obě smluvní strany měly možnost učinit návrh na uzavření kupní smlouvy ve dvacetidenní lhůtě nezávisle na návrhu zpracovávaném [anonymizováno] [příjmení], který sice byl postupem předvídaným, nikoli však jediným možným.

3. Žalovaný [číslo] v rámci své obrany uvedl, že z žádného tvrzení žalobkyně nevyplývá konkrétní porušení povinnosti na jeho straně a z žádné skutečnosti současně nevyplývá solidární odpovědnost žalovaného [číslo] žalované [číslo]. Primární povinnost uzavřít kupní smlouvu na straně žalované [číslo] byla podmíněna řádným doručením výzvy za trvání lhůty pro řádné doručení výzvy. Takovou výzvou ve smyslu rezervační smlouvy se rozuměla prostá výzva, případně výzva spolu s návrhem kupní smlouvy, nebo prosté předložení návrhu kupní smlouvy některou ze smluvních stran. Lhůta pro doručení výzvy činila 20 dní od uzavření rezervační smlouvy, tj. lhůta započala běžet dne 17. 3. 2021 a skončila ke dni 6. 4. 2021. Žalovaný [číslo] má za to, že rezervační smlouvou předvídaná výzva způsobilá založit vznik povinnosti uzavřít kupní smlouvu na straně prvé žalované nebyla nikdy žalobkyní žalované [číslo] doručena. Žalobkyně navíc nerozlišuje mezi lhůtou sjednanou pro řádné doručení výzvy a rezervační lhůtou v trvání jednoho měsíce (tj. od 16. 3. 2021 do 16. 4. 2021), tedy dobou, po kterou se žalovaní zavázali nenabízet prodej nemovitosti třetím osobám. Trvání této rezervační doby ale nijak nesouviselo se lhůtou pro uplatnění práva vyzvat k uzavření kupní smlouvy. Druhý žalovaný se tak sám nedopustil porušení žádné povinnosti založené rezervační smlouvou a ani neměl povinnost k úhradě smluvní pokuty v případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu na straně prvé žalované, neboť mezi žalovanými neexistoval vztah solidární povinnosti k zaplacení smluvní pokuty.

4. Žalobkyně k vyjádřením žalovaných uvedla, že má za to, že prvním úkonem ve věci uzavření kupní smlouvy, která měla následovat po uzavření rezervační smlouvy, byla úhrada smluvené rezervační zálohy 300 000 Kč dne 17. 3. 2021. Dále byl dne 14. 4. 2021 stranám předložen návrh kupní smlouvy [anonymizováno] [příjmení] a zároveň advokátka nastínila další navazující proces k uzavření smlouvy. Nedopatřením k návrhu kupní smlouvy v rámci emailové komunikace nebyly připojeny přílohy, pročež byly zaslány stranám den poté, tedy 15. 4. 2021. Dle žalobkyně tímto došlo k jednoznačnému splnění ustanovení rezervační smlouvy, v němž se strany dohodly, že za výzvu k uzavření kupní smlouvy považují též předložení návrhu kupní smlouvy vypracovaný [anonymizováno] [příjmení]. Výklad tohoto ustanovení je zcela jednoznačný, zprostředkovatel přislíbil nechat vyhotovit návrh kupní smlouvy a tento návrh coby legitimní výzva k uzavření kupní smlouvy byl následně předložen oběma smluvním stranám k tomu pověřenou advokátkou. Po celou dobu od potvrzení zprostředkovatele o zadání vypracování kupní smlouvy dne 17. 3. 2021 probíhala mezi žalobkyní a zprostředkovatelem komunikace, a to i po uplynutí lhůty stanovené k učinění výzvy, nejméně od 7. 4. 2021. Zprostředkovatel upozorňoval na prodlení zpracovatelky návrhu, [anonymizováno] [příjmení], udržoval žalobkyni přitom v dojmu, že kupní smlouva uzavřena bude a vše závisí toliko na zpracovatelce návrhu. Z tohoto jednání usuzuje žalobkyně, že žalovaná [číslo] za kterou jednal zprostředkovatel, jednala nepoctivě, když přes důvodné očekávání žalobkyně v uzavření kupní smlouvy smluvní jednání ukončila bez spravedlivého důvodu. Absence spravedlivého důvodu si prvá žalovaná byla vědoma, jelikož v komunikaci s žalobkyní se vyjádřila o svém ustoupení od prodeje nemovitostí žalobkyni„ těsně před podpisem smlouvy“. Žalobkyně následně z důvodu neuzavření kupní smlouvy odstoupila od rezervační smlouvy ke dni 13. 7. 2021 a požadovala úhradu smluvní pokuty.

5. Z listinných důkazů soud zjistil následující skutkový stav. Ze smlouvy podepsané žalobkyní (jako zájemcem a budoucím kupujícím), prvou žalovanou (jako vlastníkem a budoucím prodávajícím) a druhým žalovaným (jako zprostředkovatelem) dne 16. 3. 2021 vyplývá, že žalovaná [číslo] spolu s žalovaným [číslo] se zavázali (čl. I odst. 4) po dobu 1 měsíce ode dne uzavření smlouvy nenabízet prodej nemovitosti určené v čl. I odst. 1 třetím osobám odlišným od zájemce. Žalobkyně v čl. I odst. 3 smlouvy prohlásila, že má zájem o koupi nemovitosti za celkovou cenu 14 600 000 Kč a hodlá za tuto kupní cenu nemovitost koupit od vlastníka, v důsledku čehož složí zálohu dle čl. III smlouvy. Rezervační záloha činila 300 000 Kč (čl. III odst. 1). V článku II. odst. 1 je uvedeno, že budoucí prodávající a budoucí kupující se zavazují (uzavřít) kupní smlouvu o převodu nemovitosti do vlastnictví budoucího kupujícího za kupní cenu uvedenou v čl. I. odst. 3 této smlouvy, a to po výzvě učiněné kteroukoli smluvní stranou této smlouvy nejpozději do 20 dnů ode dne uzavření této smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy (…). Byť v ustanovení čl. III odst. 1 smlouvy chybí v první větě sloveso„ uzavřít“, strany se při jednání soudu shodly, že měly na mysli právě tento termín. Z čl. III odst. 3 rezervační smlouvy vyplývá, že smluvní strany se dohodly, že za výzvu k uzavření kupní smlouvy považují rovněž předložení návrhu kupní smlouvy. Smluvní strany souhlasí, že návrh kupní smlouvy pro ně připraví [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátka. Žalovaná [číslo] byla zastoupena druhým žalovaným na základě zprostředkovatelské smlouvy ze dne 1. 3. 2021, druhý žalovaný jakožto zprostředkovatel tuto rezervační smlouvu za prvou žalovanou podepisoval.

6. Z emailu ze dne 17. 3. 2021 soud zjistil, že žalovaný [číslo] potvrdil zaplacení rezervační zálohy 300 000 Kč na nemovitost v obci [obec]. Skutečnost, že mezi stranami byla sjednána rezervační smlouva dne 16. 3. 2021 a skutečnost, že žalobkyně zaplatila následující den zálohu ve výši 300 000 Kč, označili účastníci řízení za nesporné.

7. Z emailové komunikace mezi jednatelem žalobkyně a žalovaným [číslo] ze dne 7. 4. a 8. 4. 2021 (čl. 40 – 41 spisu) soud zjistil, že žalovaný [číslo] se dotazoval žalobkyně,„ kolik by byl hypoteticky strop za ty bytovky?“, na tuto otázku žalobkyně reagovala, že tento„ strop“ je ve smlouvě, jednání prodávajícího považuje za velmi neseriózní a už jen z principu neposkytne nic navíc. Na to zprostředkovatel reagoval tak, že budou čekat do úterý a„ že třeba jim to na tom úřadě neprojde“. Dne 7. 4. 2021 probíhala mezi žalobkyní a žalovanou [číslo] komunikace taktéž prostřednictvím SMS zpráv (čl. 23 - 25), v rámci které si vyměňovali informace o rozpočtu [územní celek], o zamýšlené výstavbě sociálních bytů v obci, žalovaný [číslo] informoval žalobkyni, že v 9 hodin jede na družstvo a v 10 hodin by mělo proběhnout jednání. Žalobkyně sdělovala žalovanému [číslo] že [anonymizováno] [příjmení] trvá příprava kupní smlouvy příliš dlouho, poukazoval na chyby a nepřipravenost. Doslova uvedl, že„ dnes je to třetí týden a nic“. Žalovaný [číslo] omlouval [anonymizováno] [příjmení] a přislíbil, že na ni bude„ více tlačit“. Z emailu odeslaného dne 14. 4. 2021 [anonymizováno] [jméno] [příjmení] žalobkyni a oběma žalovaným soud zjistil, že [anonymizováno] [příjmení] vyrozuměla strany o tom, že podle zadání pana [celé jméno žalovaného] jako zprostředkovatele zasílá v příloze připravené návrhy kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově ve věci prodeje/koupě pozemků v [katastrální uzemí] s tím, že zároveň pro finalizaci smluv, uzavření smluv, prohlášení o pravosti podpisu na kupní smlouvě je dispozici. Současně [anonymizováno] [příjmení] v tomto emailu uvedla, že připraví návrh na vklad vlastnického práva dle kupní smlouvy. Z emailu [anonymizováno] [příjmení] ze dne 15. 4. 2021 vyplývá, že [anonymizováno] [příjmení] nedopatřením k emailu z předchozího dne nepřipojila přílohu s avizovanými návrhy smluv, pročež je odeslala s omluvou dne 15. 4. 2021. Dne 20. 4. 2022 odeslal druhý žalovaný žalobkyni [příjmení] zprávu tohoto znění:„ Dobrý den, posíláme návrh KS, děkuji za potvrzení o doručení.“ 8. Z emailové komunikace ze dne 27. 4. 2021 (čl. 22) soud zjistil, že žalobkyně se dotazovala zprostředkovatele na další postup a vyjádření vzhledem k tomu, že [územní celek]„ chce všechny domy“, načež v 17:33 odeslal zprostředkovatel žalobkyni vyrozumění, že na účet odeslal žalobkyni složenou rezervační zálohu. Zároveň zprostředkovatel téhož dne (27. 4.) v 17:34 hodin přeposlal jednateli žalobkyně emailovou zprávu předsedy představenstva prvé žalované (čl. 13 spisu), v níž oslovuje žalobkyni jakožto vážného zájemce o koupi bytových domů v [obec], jejichž nabídku měl na starosti pan [celé jméno žalovaného]. Předseda představenstva prvé žalované informuje žalobkyni, že o záměru odprodeje nemovitostí se dozvědělo zastupitelstvo [územní celek] a žalovaná [číslo] byla oslovena starostkou, že mají také zájem o tyto nemovitosti. Vzhledem k vzájemným vztahům prvá žalovaná poskytla starostce čas k probrání záležitosti na schůzi obecního zastupitelstva dne 26. 4. 2021. Prvá žalovaná v dopise uvádí, že představenstvo žalované [číslo] záležitost důkladně zvážilo a rozhodlo se, že pokud [územní celek] záměr o koupi odsouhlasí, tak družstvo bytovky odprodá obci. To vše s ohledem na dlouhodobé dobré vztahy a hospodaření na obecních pozemcích. Prvá žalovaná v emailu konstatuje, že si je vědoma, že tímto rozhodnutím těsně před podpisem smlouvy narušila žalobkyni připravovaný záměr na rekonstrukci a žádá tímto o přijetí omluvy. V dopise sděluje, že ví, že byli domluveni s žalobkyní a že žalobkyně složila rezervační zálohu. Současně prvá žalovaná v dopise uvedla, že„ přestože nedopadl mezi námi tento obchod, může se naskytnout něco dalšího.“ Z emailu zaslaného dne 13. 5. 2021 žalovaným [číslo] jednateli žalobkyně vyplývá, v němž žalovaný [číslo] komunikuje s žalobkyní jiné obchodní záležitosti, vyplývá, že žalovaný [číslo] nabízel žalobkyni, že nebude-li požadovat smluvní pokutu po prvé žalované za neuskutečněný obchod z důvodů na straně vlastníka, je ochoten druhý žalovaný požadovat v této jiné obchodní záležitosti nižší provizi (čl. 14). Z dopisu ze dne 13. 7. 2021 adresovaného zástupkyní žalobkyně prvé žalované soud zjistil, že žalobkyně učinila odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 16. 3. 2021 z důvodů rozhodnutí prvé žalované neuzavřít sjednanou kupní smlouvu a současně vyzvala žalovanou [číslo] k zaplacení smluvní pokuty 100 000 Kč dle čl. IV rezervační smlouvy pro porušení závazku uzavřít kupní smlouvu ve sjednané lhůtě (čl. 15). Z emailu [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 15. 7. 2022 adresovaného oběma žalovaným, který byl soudu předložen u jednání k nahlédnutí, soud zjistil, že jmenovaná advokátka odpovídala žalovaným na dotaz týkající se zasílaného návrhu kupní smlouvy. Sdělila, že návrh kupní smlouvy zasílala dle pokynu zprostředkovatele jako svého klienta, nikoli z pokynu žalobkyně, a potažmo i ve smyslu ujednání uzavřené rezervační smlouvy, v níž bylo sjednáno, že výzvou k uzavření kupní smlouvy je zaslaný návrh kupní smlouvy zprostředkovatelem nebo jí jakožto advokátkou uvedenou v rezervační smlouvě.

9. Podle § 2048 odst. 1 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ OZ“) ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

10. Podle § 1785 OZ smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

11. Podle § 1786 OZ zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

12. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že účastníci platně uzavřeli nepojmenovaný typ smlouvy (rezervační smlouvu), do které byla vtělena v ustanovení čl. II odst. 3 smlouva o smlouvě budoucí podle § 1785 a násl. OZ. V této smlouvě se žalovaná [číslo] jakožto budoucí prodávající a žalobkyně jakožto budoucí kupující zavázaly uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitosti specifikované v rezervační smlouvě do vlastnictví žalobkyně za smluvenou kupní cenu, a to po výzvě učiněné kteroukoli smluvní stranou nejpozději do 20 dnů ode dne uzavření smlouvy bez zbytečného odkladu ode dne obdržení výzvy k uzavření smlouvy. Lhůta určená stranami smlouvy v trvání 20 dnů měla dle názoru soudu toliko pořádkový charakter, neboť smlouva nijak neupravovala, co se stane v situaci, bude-li lhůta překročena. [jméno] účastníci této smlouvy, zejména tedy žalobce a žalovaný [číslo] zastupující prvého žalovaného jakožto zprostředkovatel, vedli i po uplynutí dvaceti dnů od uzavření rezervační smlouvy další jednání a komunikaci směřující k uzavření budoucí kupní smlouvy, z čehož je zřejmý úmysl stran pokračovat v jednání o budoucí smlouvě i přesto, že lhůta určená v rezervační smlouvě již uplynula. Možnost jednostranného odstoupení od smlouvy byla v rezervační smlouvě upravena pouze ve prospěch budoucího kupujícího (čl. IV smlouvy). Sjednaná lhůta dvaceti dnů uplynula k 5. 4. 2021, avšak obě strany i nadále jednaly o budoucí kupní smlouvě, což vyplývá zejména z SMS komunikace mezi zprostředkovatelem a žalobkyní. Namítala-li prvá žalovaná, že tato komunikace se týkala jiné obchodní záležitosti, hodnotí soud tuto obranu jako účelovou, neboť v kontextu dalších tvrzení a důkazů, které žalobkyně ve věci předložila, a to zejména z emailové komunikace z 8. 4. 2021 (čl. 40 a 41), a z emailové komunikace ze dne 27. 4. 2021 (čl. 22) a z dopisu předsedy představenstva ze dne 13. 5. 2021 (čl. 14) je zřejmé, že žalobkyně průběžně řešila se zprostředkovatelem situaci, kdy se na scéně objevil další zájemce o tytéž nemovitosti ([územní celek]), zprostředkovatel za tím účelem s žalobkyní probíral možnosti navýšení kupní ceny a žalobkyně se dotazovala zprostředkovatele, jak budou strany v této situaci dále postupovat. Již minimálně k datu 8. 4. 2021 (email z tohoto data) je zřejmé, že žalobkyně vnímala jako neseriózní jednání prvé žalované, že byla vůbec otevřena k diskuzi otázka již sjednané kupní ceny. Zprostředkovatele přitom žalobkyně den předtím v SMS komunikaci upozorňovala na prodlení [anonymizováno] [příjmení] a byla zprostředkovatelem ubezpečena, že záležitost s prodlením [anonymizováno] [příjmení] bude z jeho strany urychlena. Z těchto skutečností soud dovozuje, že zájem žalobkyně o nemovitosti trval i po uplynutí sjednané lhůty k učinění výzvy a tento zájem projevovala, současně byl zprostředkovatelem nabádán k vyčkávání a ke strpení, zprostředkovatel omlouval aktuální situaci zpracovatelky návrhu kupní smlouvy a k připomínce žalobkyně, že„ je to třetí týden a nic“ nenamítal ničeho ve smyslu uplynutí dvacetidenní lhůty. Vyvozovala-li proto žalobkyně z této situace, že vše je pouze v řešení a dále se čeká na zpracování návrhu kupní smlouvy k tomu určenou advokátkou, pak dle soudu tak očekávala zcela oprávněně. Ač prvá žalovaná v řízení namítala, že žalobkyně mohla učinit výzvu k uzavření smlouvy i jiným způsobem, byť jen prostou výzvou, má soud za to, že žalobkyně postupovala dle ubezpečení zprostředkovatele, že bude urgovat [anonymizováno] [příjmení]. Následně dne 14. 4. 2021 (resp. 15. 4. 2021 i s přílohami) skutečně [anonymizováno] [příjmení] zaslala oběma stranám návrh kupní smlouvy, ani jedna strana přitom bezprostředně nenamítala uplynutí lhůty dle rezervační smlouvy. Soud přitom hodnotil předložení návrhu kupní smlouvy [anonymizováno] [příjmení] jako výzvu k uzavření kupní smlouvy ve smyslu ujednání obsaženého v čl. II odst. 3 rezervační smlouvy. Zcela jednoznačně pak soud hodnotí dopis předsedy představenstva prvé žalované ze dne 27. 4. 2021, který odkrývá pozadí celé záležitosti tak, jak po celou dobu v řízení tvrdila žalobkyně. Tento dopis vypovídá o vědomosti prvé žalované, že těsně před podpisem kupní smlouvy, ač již byli s žalobkyní na prodeji domluveni, upřednostnila prvá žalovaná jiného zájemce o odkup nemovitosti, a to z důvodů v dopise jasně řečených (dlouhodobě dobré vztahy s obcí, hospodaření na obecních pozemcích). Rovněž z dopisu zprostředkovatele ze 13. 5. 2021 soud dospěl k závěru, že zprostředkovatel komunikoval s žalobkyní možnost vyrovnání závazků pro případ, že by žalobkyně nepožadovala smluvní pokutu po první žalované, poukazoval přitom na to, že obchod nebyl uskutečněn z důvodů na straně vlastníka nemovitosti, tj. žalované [číslo].

13. Jelikož žalovaná [číslo] porušila smluvní povinnost stanovenou v ujednání čl. IV rezervační smlouvy ze dne 16. 3. 2021 a to tím, že porušila závazek uzavřít po výzvě kupní smlouvu ve sjednané lhůtě a naopak v rozporu s tímto ujednáním se rozhodla uzavřít kupní smlouvu s jiným zájemcem, porušila tak povinnost dle čl. IV odst. 1 rezervační smlouvy utvrzenou smluvní pokutou ve smyslu § 2048 OZ. Soud proto výrokem I. tohoto rozsudku žalobě vyhověl a uložil prvé žalované povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč a to včetně příslušenství v podobě úroku z prodlení dle § 1970 OZ ve výši určené § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Naopak ve vztahu k žalovanému [číslo] soud žalobu zamítl, neboť žalobkyně ve vztahu k žalovanému [číslo] neunesla důkazní břemeno, jelikož v řízení nebylo prokázáno, že by se druhý žalovaný dopustil jakéhokoliv porušení povinnosti vyplývající pro něj z rezervační smlouvy. Tvrdila-li žalobkyně, že žalovaný [číslo] nezprostředkoval kupní smlouvu ve stanovené lhůtě a nezajistil vypracování kupní smlouvy pověřenou advokátkou, pak soud odkazuje na sjednané znění článku IV. rezervační smlouvy, který spojuje případnou povinnost druhého žalovaného k zaplacení smluvní pokuty pouze se situací, že z důvodů na straně zprostředkovatele nedojde k samotnému uzavření kupní smlouvy, nikoliv v porušení povinnosti týkající se zadání nebo vypracování návrhu kupní smlouvy. Porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu bylo shledáno na straně prodávajícího, tj. prvé žalované, přičemž žalovaný [číslo] nebyl smlouvou zavázán k úhradě smluvní pokuty solidárně s prvou žalovanou. Smluvní ujednání článku IV rezervační smlouvy neobsahuje solidární závazek žalovaných a solidární povinnost žalovaných není založena ani právním předpisem. Z tohoto důvodu soudu nezbylo než žalobu vůči druhému žalovanému zamítnout.

14. Návrh na provedení účastnických výslechů jednatele žalobkyně, žalovaného [číslo] předsedy představenstva prvé žalované soud zamítnul, neboť tyto důkazy byly navrženy žalobkyní k prokázání tvrzení o porušení povinnosti na straně prvé žalované, když tyto skutečnosti má soud za prokázané z dalších důkazů, které v řízení byly provedeny, pročež je shledal jako nadbytečné. Stejně tak svědecký výslech svědkyně [příjmení], starostky obce Kyšice, která měla vypovídat k jednání se žalobkyní dne 19. 4. 2021, jakým způsobem s ní bylo jednáno a kdo byl tomuto jednání přítomen. Soud má za to, že zejména dopis předsedy představenstva prvé žalované adresovaný žalobkyni dostatečně osvědčuje porušení povinnosti prvé žalované, která jednala s dalším zájemcem o téže nemovitosti a nakonec tomuto zájemci skutečně nemovitost odprodala. Žalobkyně dále navrhla svědecký výslech [anonymizováno] [jméno] [příjmení], a to k okolnostem jednání uskutečněného konce března 2021 mezi žalovaným [číslo] žalobcem, avšak tímto výslechem měla být prokázána toliko skutečnost, že žalobce opakovaně [anonymizováno] [příjmení] upomínal o urychlení vypracování návrhů kupní smlouvy, a to za účasti žalovaného [číslo]. To, že žalobce poukazoval na zpoždění s vypracováním návrhu kupní smlouvy ve smyslu rezervační dohody, má však soud za zjištěné již z SMS komunikace uskutečněné mezi zprostředkovatelem a žalobcem dne 7. 4. 2021.

15. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle něhož žalobkyni náleží náhrada nákladů řízení v plné výši, neboť ve vztahu k prvé žalované byla v řízení úspěšná. O odměně advokáta bylo rozhodnuto podle § 151 odst. 2 o.s.ř. věty prvé za středníkem, neboť zrušení vyhlášky č. 484/2000 Sb., která upravovala paušální odměnu advokátů, nálezem Ústavního soudu ke dni 7. 5. 2013, lze považovat za zvláštní okolnost, která užití vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu při stanovení odměny advokáta odůvodňuje. Náklady řízení, které je prvá žalovaná povinna nahradit žalobkyni, jsou tak tvořeny odměnou advokáta za 6 úkonů právní služby po 5 100 Kč (předžalobní výzva k plnění, příprava a převzetí věci, sepis žaloby, vyjádření ze dne 4. 5. 2022 a dva úkony za účast u jednání soudu dne 19. 12. 2022) v souladu s § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu, náhradou hotových výdajů advokáta těchto 6 zmíněných úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, DPH ve výši 21% z obou zmíněných částek a zaplaceným soudním poplatkem 4 000 Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaná [číslo] povinna náklady zaplatit k rukám zástupkyně žalobkyně (výrok III. rozsudku).

16. Výrokem IV. rozsudku soud rozhodl o povinnosti žalobkyně nahradit žalovanému [číslo] náklady řízení ve výši 32 670 Kč, které se skládají z odměny advokáta za pět úkonů právní služby dle § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu po 5 100 Kč (převzetí zastoupení, odpor žalovaného [číslo] vyjádření ve věci ze dne 14. 11. 2022 a dva úkony za účast u soudního jednání dne 19. 12. 2022), tomu odpovídajících 5 režijních paušálů dle § 13 odst. 4 téže vyhlášky, to vše zvýšeno o DPH v sazbě 21 %. I v tomto případě soud poskytl žalobkyni ke splnění povinnosti obecnou třídenní lhůtu k plnění v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.