16 C 42/2021

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Miroslavem Skalou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro: obnovení rovnováhy práv a povinností smluvních stran z nájemní smlouvy (snížení nájemného)

I. Nájemní smlouva mezi účastníky uzavřená dne 22. 8. 2016 se mění tak, že v období červenec až prosinec 2020 se základní nájemné snižuje o 14% a v období leden až duben 2021 se základní nájemné snižuje o 26%.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalobci se po právní moci tohoto rozsudku vrací z účtu zdejšího soudu složená záloha ve výši 12 000 Kč.

1. Žalobou ze dne 10. 3. 2021 domáhal se žalobce jakožto nájemce rozhodnutí ve smyslu § 1765 o.z., tedy aby soud upravil smlouvu nájemní ze dne [datum], ve znění Dodatku [číslo] jejímž předmětem byly prostory určené k podnikání v obchodním centru [příjmení] [příjmení], provozované žalobkyní pod označením [anonymizována dvě slova] v [obec], [ulice a číslo] o výměře 91,36 m2 ve 2. NP objektu. Důvodem byla pandemie covid a následný razantní pokles tržeb z provozovny. Původní znění navržené úpravy je uvedeno v podání z 10. 3. 2021 (č.l. 8), na které se pro stručnost odkazuje, neboť soud nebyl petitem vázán.

2. Následně též došlo k úpravě petitu (podání ze dne 5.1.2023 č.l. 290) a změna petitu byla připuštěna usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]. Žalobkyně se tedy posléze domáhala změny tak, že závazky vzniklé mezi žalobkyní a žalovanou v Nájemní smlouvě uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelem na straně jedné a žalobkyní jako nájemcem na straně druhé dne [datum], jejímž předmětem je nájem nebytových prostor Obchodního centra [příjmení] [příjmení] označených číslem [anonymizováno], ve znění Dodatku [číslo] k nájemní smlouvě datovaného dnem [datum], se mění a obnovuje se rovnováha práv a povinností stran, a to způsobem, že nad rámec práv a povinností uvedených v nájemní smlouvě se sjednává, že žalovaná poskytuje žalobkyni slevu na fixním„ Základním nájemném“ uvedeném v čl. 22 .1.4 Zvláštních podmínek Nájemní smlouvy za celé období do 14. 3. 2020 do 9. 2. 2022 ve výši 35%.

3. Žalovaná jako pronajímatel navrhovala zamítnutí žaloby, neboť zejména návrh podaný vůči žalované ve smyslu § 1765 odst. 1 o.z. (domáhat se vůči pronajímateli obnovení jednání o smlouvě) byl podán dne 19. 2. 2021, což bylo opožděně ve smyslu § 1766 odst. 2 o.z. Navíc nájemce převzal na sebe nebezpečí změny okolností (§ 1765 odst. 2 o.z.). Nedošlo ani ke vzniku zvlášť hrubého nepoměru mezi stranami, uvedla žalovaná.

4. Soud zjistil tento skutkový děj:

5. Bylo nesporné vlastnické právo žalované k předmětu nájmu.

6. Účastníci [datum] uzavřeli nájemní smlouvu (č.l. 12), a to na dobu určitou do 31.8.2026 (k tomu viz ustanovení č.l. 14 pv).

7. Smlouva obsahuje jednak zvláštní podmínky (č.l. 12 – 22), jednak všeobecné podmínky (č.l. 23 – 40).

8. Pro přehlednost se uvádí, že částečná fotodokumentace a situační plán k předmětu nájmu (tyto listiny nejsou součástí smlouvy) jsou založeny na č.l. 41 – 42.

9. Ohledně nájemného bylo sjednáno následující:

10. V bodě 22/1/4 zvláštních podmínek (č.l. 18 p.v.) bylo sjednáno tzv. základní nájemné („ base rent“), které spočívalo v tom, že celkově hrazené nájemné nikdy nesmí klesnout pod základní nájemné. Byly zde výslovně uvedeny roční částky za jednotlivá léta, kde podstatné je, že od 5. 10. 2019 do 30. 9. 2019 činilo základní nájemné 27 407,80 € ročně.

11. Od 1. 10. 2019 bylo sjednáno roční základní nájemné 32 889,40 € ročně, což podle smlouvy měla být pevná částka, která by byla hrazena až do 30. 9. 2022.

12. Od 1. 10. 2022 bylo základní nájemné 38 371 € ročně, přičemž od této doby by byla zohledněna indexace (v podstatě úprava podle inflace, k tomu viz bod 22/2 těchto podmínek (č.l. 18 p.v.).

13. V bodě 22 zvláštních podmínek (č.l. 18) je sjednáno jednak tvz. dodatečné nájemné („ variable rent“) ve výši 7% z obratu. Toto bylo počítáno vždy ročně – podstatné je to, že měsíčně se tedy platilo fakticky 7 % měsíčního obratu.

14. Z obsahu smlouvy vyplývá celková konstrukce nájemného, která je následující. Pokud by se nájemci ekonomicky nedařilo, platil by pouze základní nájemné. Nikdy by celkové nájemné nesmělo klesnout pod základní nájemné. Pokud by se nájemci ekonomicky dařilo, měl platit 7% z obratu.

15. Tento závěr byl ve smlouvě formulován poněkud neobvykle, avšak o významu nebylo sporu. Formulace zněla, že celkové nájemné je součet základního a dodatečného nájemného, přičemž„ dodatečné nájemné je kladný rozdíl mezi 7% obratu a základním nájemným.“ Tolik výpočet nájemného ve zvláštních podmínkách.

16. Ve všeobecných podmínkách pak o nájemném nebylo uvedeno nic odchylného (č.l. 31). Shodou okolností nebo úmyslem obou účastníků byly příslušné články všeobecných podmínek rovněž očíslovány jako 22 a násl., tedy shodnými čísly, jako obdobné články zvláštních podmínek. Pouze zde byla definována indexace základního nájemného v závislosti na inflaci. Indexace základního nájemného byla žalovaným provedena správně (nesporné).

17. Nájemné mělo být hrazeno vždy měsíčně, ve výši 1/12 ročního nájemného.

18. Během trvání nájmu, a to na podzim 2019 vešla ve známost epidemie koronaviru COVID-19, nejprve v Číně, přičemž počátkem r. 2020 byla poprvé evidována v České republice.

19. Dne 12. 3. 2020 byl vládou vyhlášen nouzový stav a za nesporné lze považovat, že všeobecně v české veřejnosti docházelo k poklesu zájmu spotřebitelů o veřejné hromadné stravování v uzavřených prostorách, jelikož bylo známo, že nový virus je prudce nakažlivý.

20. Dne [datum] účastníci uzavřeli Dodatek číslo 1 ke smlouvě (založen na č.l. 56 – 59).

21. V tomto Dodatku č. 1 jednak odkázali na Program podpory podnikatelů, postižených nemocí covid – 19 (dotační program České vlády) z 18. 5. 2020. Podmínkou poskytnutí dotace, která by činila 50% měsíčního nájemného bez obratové složky, a to pouze pro měsíce IV – VI/2020, bylo to, aby pronajímatel nájemci poskytl v těchto měsících slevu ve výši nejméně 30% nájemného, proto se strany na takovéto slově dohodly. Sleva byla pro uvedené 3 měsíce (duben – červen 2020) ve výši 30%. Týkala se základního nájemného.

22. Zároveň v dodatku, bod 2.3, se nájemce vzdal práva požadovat jakoukoliv další slevu či jinou úlevu na nájemném, v souvislosti s pandemií COVID – 19 (č.l. 57 p.v. – přesná citace byla podrobnější, avšak bez vlivu na shora citovaný závěr).

23. Zároveň byl nájem prodloužen do 30. 11. 2026 (bod 3.2 Dodatku, číslo listu 57 pv; původní trvání smlouvy bylo sjednáno rovněž na dobu určitou, avšak pouze do 31. 8. 2026).

24. Žalovaný přikládal Dodatku č. 1 ten význam, že žalobce se již v původní smlouvě (bod 41, číslo listu 22) zavázal nést riziko změny okolností (§ 1765 odst. 2 o. z.), jednak také znovu tak učinil v Dodatku č.

1. Tedy v době, kdy již žalobci byla známa existence pandemie. Tudíž dle názoru žalovaného již nadále není v žádném případě aplikovatelný § 1765 odst. 1 o. z., a to bez ohledu na další vývoj pandemie po podpisu Dodatku (26. 6. 2020). Tolik k obsahu Dodatku č. 1.

25. Ohledně dalšího vývoje pandemie COVID – 19 v ČR soud považuje za velmi podstatnou všeobecně dostupnou informaci, a to graf (č.l. 228), který sice zobrazuje pouze případy laboratorně prokázaného onemocnění, avšak ohledně celkových trendů dobře vyjadřuje situaci, jak byla vnímána celkovou veřejností. Vlna registrovaných případů v dubnu 2020 obnášela cca 5000 případů, další vlna začínající v srpnu 2020 vrcholila v listopadu 2020 s počtem cca 120 000 evidovaných případů.

26. Následný vývoj je již podstatný pro objasnění situace žalobce, v níž se nacházel v době podání návrhu na obnovení jednání o smlouvě (19. 2. 2021).

27. Další vlna COVID-19 po vlně z listopadu 2020 totiž nastala právě v lednu 2021 (znovu až 120 000 případů) a později pak v březnu 2021 (160 000 případů).

28. Počátkem r. 2021 se také žalobce dozvěděl přesný součet tržeb v dané provozovně za rok 2020, které činily pouze 42 % hodnot z roku 2019.

29. V lednu 2021 činily tržby žalobce 365 969 Kč.

30. Dne 19. 2. 2021 doručil žalobce žalovanému žádost o obnovení jednání o smlouvě (č.l. 60), kde vedle epidemie zejména poukázal na vládní krizové opatření účinné od 9. 10. 2020 (omezení většího počtu osob v nákupních centrech, zákaz veřejného stravování po 20 hodině), kde později od 28. 10. 2020 byl zakázán prodej veřejného stravování v rámci nákupních center (opatření číslo 432/ 2020 Sb.). Tím byla možnost žalobce využívat provozovnu pro sjednaný účel nejprve výrazně omezena, následně pak zmařena. Dále žalobce tvrdil porušení exkluzivity, kterou mu měla zaručovat nájemní smlouva (pozn.: s touto argumentací se žalovaný správně vypořádal v reakci ze dne 10. 3. 2021).

31. Dne 26. 2. 2021 vyhlásila vláda pod č. 96/ 2021 Sb. nouzový stav do 11. 4. 2021, což sice přímo neupravovalo povinnosti těchto smluvních stran, když šlo zejména o administrativní přesun určitých kompetencí na moc výkonnou. Relevantní zde však je psychologický dopad na obyvatelstvo, neboť občanům bylo zjevné, že nouzový stav bude pravděpodobně prodlužován.

32. V únoru 2021 činily tržby žalobce 384 510 Kč.

33. Vzhledem k nouzovému stavu žalobce od 1. 3. 2021 do 31. 3. 2021 provozovnu uzavřel. Uzavření provozovny v březnu 2021 je dostatečně prokázáno čestným prohlášením jednatele žalobce (č.l. 64).

34. Žalovaný 10. 3. 2021 odmítl (č.l. 73) žalobcův návrh na obnovení jednání o smlouvě. Pokud jde o žalobcem namítané porušení exklusivity nájemce, což byl jeden z argumentů žalobce, potom žalovaný poukázal (dle názoru soudu správně) na to, že tato exklusivita se týkala pouze bageterie a prodeje sendvičů. Exklusivita tedy porušena nebyla – žalobce totiž vytýkal žalovanému, že umožnil otevření dalších provozoven občerstvení v areálu. Dalším obsahem projevu žalovaného z 10. 3. 2021 bylo, že poukázal na převzetí nebezpeční změny okolností nájemcem ve smlouvě a znovu v Dodatku.

35. Žalobce proto 10. 3. 2021 podal nynější žalobu.

36. Následně vláda 18. 3. 2021 rozhodla (pod číslem 298/ 2021) o krizovém opatření, v němž dle bodu I/2 zakázala přítomnost veřejnosti v provozovnách stravovacích služeb typu restaurace, hospody a bary, s výjimkou tzv. výdejových okének či prodeje jídla„ s sebou“, takže v zásadě žalobce provozovnu směl otevřít jako výdejové okénko pro návštěvníky [obec] (a učinil tak od 1. dubna 2021). Obyvatelstvo však vnímalo, že i nadále je v tomtéž opatření zakázán veřejný provoz dokonce i zoologických zahrad, nebo lyžařských vleků (tj. zařízení na volném prostranství) a pití alkoholu na veřejně přístupných místech, jakož i prodej čehokoliv na tržištích.

37. V březnu 2021 činily tržby žalobce 0 Kč.

38. Od 10. 5. 2021 došlo k určitému uvolnění mimořádným opatřením MZ ze dne 6. 5. 2021 (příloha č. 1 k usnesení vlády č. 438), kde restaurace byly sice i nadále uzavřeny, avšak byl otevřen již veškerý tzv. maloobchod, takže obecně veřejnost měla důvod navštěvovat centrum [příjmení] (s povinností respirátorů a maximum jednoho člověka na 15 m2 každé provozovny).

39. Pokud jde o nájemné, které žalobce hradil žalovanému, za roky 2019 – 2022 jsou přehledné tabulky uvedeny na č.l. 339, 340, 341, 337. Přibližně od počátku pandemie bylo v souladu se smlouvou fakturováno až do konce roku 2021 pouze základní (nikoliv obratové nájemné) z důvodu nízkého obratu. Např. faktura za duben 2020 (č.l. 345) na částku 95 645 Kč odpovídá tabulce č.l. 340, v ní se jedná o sloupec„ ZN po snížení“ (zkratka znamená základní nájemné). Jde o částky bez 21% DPH, kterou rovněž žalobce k tomuto hradil.

40. Za rok 2019 tedy činilo základní nájemné 771 585 Kč ročně, což po příslušném výpočtu a připočtení DPH dává placené nájemné 77 802 Kč vč. DPH měsíčně.

41. Za rok 2020 to bylo 915 060 Kč, tedy hrazeno bylo nájemné 92 269 Kč měsíčně vč. DPH.

42. V roce 2021 to bylo 890 059 Kč ročně, tedy 89 748 Kč měsíčně.

43. V roce 2022 pak 922 341 Kč ročně, tj. celkové nájemné 93 003 Kč měsíčně, vč. DPH. (Roku 2022 se pak k základnímu nájemnému ještě připočetlo obratové nájemné, na rozdíl od zmiňovaných let předchozích).

44. Pokud jde o vývoj tržeb žalobce (jenž má pouze jedinou tuto provozovnu), soud vzal za prokázaný přehled č.l. 324 p.v., opatřený doložkou auditora, což soud považuje za dostatečně průkazné. Soud uvádí již příslušné měsíční částky, zjištěné jako aritmetický průměr.

45. Roku 2019 měsíční tržba byla průměrně 1 320 000 Kč (zaokr. na tisíce).

46. Roku 2020 měsíčně 739 000 Kč.

47. Roku 2021 pak měsíčně 827 000 Kč.

48. Roku 2022 činily tržby 1 418 000 Kč měsíčně.

49. V březnu 2021 činily tržby vzhledem k uzavření provozovny 0 Kč, v dubnu 304 000 Kč, teprve od května 2021 se tržby vracely na původní úroveň a činily pak vždy kolem 1 milionu korun.

50. Ohledně všeobecného poklesu tržeb provozovatelů veřejného stravování vyplývá z odborného vyjádření Ministerstva průmyslu a obchodu (č.l. 267), že pokud by za 100% byly považovány tržby v roce 2019, potom došlo k poklesu v roce 2020 na 60%. Shodná úroveň 60 % trvala v ekonomice také v roce 2021. Jinak řečeno šlo o pokles o 40%.

51. Z téže zprávy dále vyplývá hrubý odhad toho, jak vysoké tržní nájemné z nebytových prostor pro veřejné stravování by bylo sjednáváno v jednotlivých obdobích, v nichž postupně subjekty trhu získávaly informace o vývoji situace. Pokud tržní nájemné v roce 2019 je 100%, potom v roce 2020 bylo sjednáváno nájemné 70%, roku 2021 pak 60%.

52. Z toho vyplývá, že v důsledku pandemie na uvedené 2 roky (2020 – 2021) klesly obecně v daném oboru tržby o 40%. K tomu se pro přehlednost dodává, že konkrétně tomuto žalobci klesly tržby v celém roce 2020 o 44% oproti roku 2019 (údaj vyplývá z porovnání částky 8,87 milionu korun/15,84 milionu korun), resp. roku 2021 klesly„ pouze“ o 37,3% (oproti 2019). Shodou okolností jde prakticky o týž procentuelní pokles, který odhadlo pro celý obor veřejného stravování Ministerstvo, které uvádělo pokles o 40%.

53. K právnímu posouzení lze uvést následující:

54. Podle § 1765 odst. 1 o.z., dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.

55. Podle odst. 2 právo podle odst. 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.

56. K výkladu původní smlouvy a Dodatku č. 1 ve vztahu k tomu, že ve smlouvě žalobce převzal nebezpečí změny okolností a v Dodatku č. 1 pak znovu včetně důsledků COVID-19, má soud za to, že je nutné zohlednit informace, které oba účastníci měli v době podpisu smlouvy a následně v době podpisu Dodatku č. 1 ([datum]).

57. K prvnímu převzetí nebezpečí změny okolností (ve smlouvě) lze přisvědčit úvaze žalobce, používajícího pro vývoj na podzim 2020 pojem„ černá labuť“, což je metafora mimořádně důležitých, co do své samotné podstaty nepředvídatelných událostí, které mají zcela drtivý dopad na společnost (neboť k nim nikdy předtím nedošlo, popř. se nepředpokládalo, že by se mohly opakovat). Jde o události, jako je objevení Ameriky, první světová válka, objev atomové energie, nebo právě COVID – 19, který např. ochromil mezinárodní námořní přepravu a zpřetrhal na určitou dobu dodavatelské řetězce. Tyto události jsou pak stavěny do kontrastu např. s katastrofami typu stoletá voda, která dle dlouhodobé zkušenosti lidstva nastává zhruba jednou za 100 let, tudíž s její existencí se všeobecně počítá jako s myslitelnou. Podobně se počítá s existencí ekonomických recesí, v mikroekonomickém měřítku se počítá s tím, že rodině se porouchá automobil. Lze tedy shrnout, že při podpisu původní smlouvy a rovněž při podpisu Dodatku č. 1 strany nemohly předvídat (COVID trval teprve několik měsíců) budoucí vývoj, a je tedy správná úvaha žalobce, že ještě po červnu 2020 nastala v rámci České republiky v podstatě další„ černá labuť“ jako událost, která hrála významnou roli ve světových dějinách.

58. Ke druhému převzetí nebezpečí změny okolností (v Dodatku č. 1) soud považuje za zcela podstatné, že tzv. první vlna (s vrcholem v dubnu 2020) znamenala cca 5 000 prokázaných případů, poté celou dobu zjištěné výskyty mírně klesaly. Takto tedy byl dosavadní průběh epidemie známý při podpisu Dodatku č. 1 ([datum]), kde nanejvýše účastníci počítali s případnou další vlnou obdobné intenzity. Počty začaly narůstat znovu o prázdninách 2020 a skutečně stále v hodnotách několika málo tisíc. Jenže k enormnímu a do té doby nepředstavitelnému nárůstu došlo přibližně od srpna 2020 a vrchol nastal počátkem listopadu 2020; znamenal kolem 120 000 prokazatelně nakažených. Jedná se tedy v listopadu 2020 zhruba o 24x vyšší počty než v první vlně (duben 2020). Soud si je zcela vědom toho, že se např. různě měnila metodika měření výskytu, kdy např. bylo velmi podstatné, zda osoba vykazující příznaky směla na základě telefonické dohody s praktickým lékařem zůstat doma na neschopence bez testů, takže se do statistik nedostala. Anebo zda naopak taková osoba se musela, v jiném období, povinné dostavit na PCR test, takže na rozdíl od předchozí popisované situace se tato osoba dostala do statistiky výskytů. Avšak toto nemění ničeho na tom, co soud považuje za zcela rozhodující, a sice že v červnu 2020 ještě nikdo nepředpokládal naprosto enormní nárůst počtu případů (cca 30 x více) v budoucí vlně vrcholící listopadem 2020. Vlna v listopadu 2020 byla zcela jinou událostí oproti tomu, co bylo označováno jako první vlna (duben 2020) a co z hlediska své intenzity bylo vlastně zcela zanedbatelné. Z těchto důvodů soud i přes výše uvedenou argumentaci žalovaného k Dodatku č. 1 (§ 1765 odst. 2) pokračoval v dokazování a žalobu nemohl zamítnout.

59. Při posouzení subjektivní dvouměsíční lhůty (§ 1766 odst. 2 o.z.), jsou rozhodující ty informace, které z hlediska žalobce byly nově známy od 19.12.2020 do 19.2.2021, neboť vzhledem k doručení návrhu na obnovení jednání 19. 2. 2021 se žalobce může důvodně opírat (§ 1766 odst. 2 o.z.) jen o informace, které se k němu dostaly během předchozích dvou měsíců.

60. Subjektivní charakter lhůty znamená, že např. podstatnou změnu okolností vzniklou v srpnu 2020 se účastník dozví v prosinci 2020, následně tudíž - stále ještě včas - požádá v únoru 2021 o obnovení jednání o smlouvě. Zároveň nelze uvedené hledisko uplatňovat striktně, neboť situace se vyvíjela postupně a dopady jednotlivých událostí se promítaly se zpožděním, jedná se o situaci obdobnou změnám výživného, kde pozvolné změny se kumulují a vedou v určitém okamžiku k „ završení změny poměrů“. Tímto soud reaguje na argumentaci žalovaného v podání na č.l. 206 pv (výzva z 19. 2. 2021 k obnovení jednání se podle žalovaného týká vládních opatření z října 2020). Proto soud konstatuje, že v prosinci 2020 se žalobce dozvěděl o výši tržeb za předchozí měsíc, přičemž v listopadu 2020 byla tato tržba 0 Kč. V prosinci 2020 byla tržba 762 000 Kč, v lednu 2021 tržba 318 000 Kč, v únoru 2021 činila tržba 334 000 Kč. Toto vše žalobce vnímal ve srovnání s již uvedenými tržbami za rok 2019, které měsíčně činily cca 1 320 000 Kč. Tolik k informacím, které žalobce vnímal dva měsíce přede dnem 19. 2. 2021. Žalobce ve výzvě k obnovení jednání zmiňoval pandemii jako takovou a dle názoru soudu nelze vykládat ust. § 1766 odst. 2 o.z. restriktivním způsobem, neboť dlouhodobých smluv (nájemních apod.) by jinak nebyla konstrukce § 1764 an. využitelná nikdy, neboť ohledně měsíců před únorem 2021 byla smlouva přísně vzato již splněna (dílčí závazky byly konzumovány, zanikly) a ohledně událostí následujících po únoru 2021 šlo o budoucí nejisté události, jejichž účinky na účastníky dosud nenastaly.

61. Pokud jde o námitku žalovaného, že nevznikl zvlášť hrubý nepoměr, konstatuje se pro úplnost, že nepoměr vyžadovaný § 1765 odst. 1 o.z. spočíval v tom, že ze strany zákazníků byl nižší zájem o služby, které žalobce v provozovně nabízel, takže pro žalobce měly nebytové prostory náhle nižší hodnotu („ snížení hodnoty předmětu plnění“). Toto snížení je vyjádřeno snížením tržeb žalobce. Soud má za to, že vzhledem ke zcela mimořádné situaci, která spočívala v dopadu pandemie na všechny oblasti lidského života, je spravedlivé, aby snížení hodnoty předmětu plnění v daném případě nesli přece jenom oba účastníci v určitém poměru, a to 2:1 (z větší míry tedy nájemce). Navíc snížení tržeb o 44% (druhé pololetí 2020), doprovázené zcela nejistým výhledem do budoucna, lze za hrubý nepoměr považovat, tím spíše pak následující snížení tržeb o 80% (první třetina roku 2021).

62. Za nejstarší období, za kterého lze smlouvu změnit, považuje soud červenec 2020, jelikož v Dodatku číslo 1 účastníci upravili své poměry do konce června 2020.

63. Za nejpozdější období, za které lze smlouvu rozsudkem změnit, soud považuje duben 2021, jelikož v podstatě z hlediska žalobce následně od května důsledky pandemie skončily, květnové tržby roku 2021 znovu činily 1 039 932 Kč (ve shodném měsíci roku 2019 to bylo 1 413 043 Kč).

64. Soud z tabulky č.l. 324 p.v. vždy porovnal příslušný měsíc roku 2019 (brán jako 100%) a příslušný shodný měsíc roku 2020, resp. 2021. Příslušným výpočtem zjistil, že za července – prosince 2019 celkově součet tržeb žalobce činil 8 428 000 Kč (zaokr. na tisíce), v tomtéž období 2020 činily tržby jen 4 756 000 Kč, což je pokles o 43,57%.

65. V měsíci leden – duben 2019 činil součet tržeb 4 814 000 Kč a ve shodném období roku 2021 pouze 956 000 Kč. Jde o pokles 2021 oproti 2019 o 80,14%.

66. Jelikož žalovaný správně poukázal na to, že žalobce přeci jenom uzavíral dodatek č. 1 již v situaci existence pandemie a převzal na sebe znovu nebezpečí změny okolností, má soud za to, že tyto dopady pandemie by měl žalobce nést ze dvou třetin, takže na žalovaného by dopadla jedna třetina, tudíž pro citované období roku 2020 je třeba základní nájemné snížit nikoliv o 43,57%, nýbrž o 14%. V příslušném období roku 2021 by základní nájemné mělo klesnout nikoliv o 80,14%, nýbrž o 26%.

67. Naproti tomu procentní nájemné, definované podílem na obratu (tj. tržba), dobře vyjadřuje reakce na jakékoliv změny okolností, k jeho změně tak důvod není.

68. Pokud jde o přijaté dotace, ve srovnání s běžnými měsíčními tržbami 1,3 miliony korun měsíčně šlo o částku nepodstatnou. Pokud jde o dotační programy určené zaměstnancům, tyto obdrželi fakticky zaměstnanci žalobce a jejich účelem z hlediska státu bylo, aby pracovní poměr zaměstnanců postižených restrikcemi pokud možno pokračoval a ve státě nevznikalo masivní propouštění, také jejich součet činil„ pouze 401 841 Kč (č.l. 323).

69. Poukaz žalovaného na možnost žalobce, i v době přísných restrikcí zřídit výdejové okénko, je v tomto konkrétním případě nepřípadný, neboť provozovna neměla okna, která by vedla v přízemí do ulice. Pokud jde o možnost rozvážet vyrobené potraviny v rámci prodeje veřejnosti„ až do domu“, tato možnost pro žalobce v principu vyloučena nebyla. Avšak žalobce zjevně by musel zkoušet konkurovat, se svojí výrobnou v centru města, obdobným podnikům, které vyráběly jídlo v lacinějších lokalitách (periferie města), aniž by měly větší výdaje na rozvážku, takže takovou možnost soud považuje za provizorní a prakticky nemožnou z hlediska výsledných cen.

70. S ohledem na to, že soud nebyl vázán žalobním petitem, nevydával zvláštní výrok o zamítnutí žalobního návrhu žalobkyně.

71. Jelikož soud nebyl vázán žalobním návrhem, znamená to zároveň, že úspěch účastníků nelze přesně poměřovat ve vztahu k podanému návrhu, soud má za to, že oba účastníci přibližně v řízení uspěli shodně, proto dle § 142 odst. 2 o.s.ř. žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

72. Dále bude žalobci vrácena složená záloha, která nakonec nebyla využita na vyhotovení posudku, neboť soud uvedený důkaz posléze neprovedl s odůvodněním, že rozhodující jsou jednak skutečné tržby tohoto konkrétního nájemce, jejichž přiměřenost (zda nedošlo k účelovému omezování činnosti žalobcem) byla ověřena zprávou Ministerstva průmyslu a obchodu, která z hlediska celého segmentu tohoto podnikání vyzněla velmi podobně. Proto by posudek byl již nadbytečný.