17 C 319/2021

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Oncirkovou ve věci Anonymizovaný odstavec proti Anonymizovaný odstavec o obnovení jednání o smlouvě dle ust. § 1766 občanského zákoníku

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá, aby závazky vzniklé mezi žalobkyní a žalovaným z nájemní smlouvy ze dne 25. 9. 2018 ve znění pozdějších dodatků, a to závazek týkající se hrazení a případného navyšování servisních poplatků, se mění tak, že nově zní takto: Žalobkyně je povinna hradit žalovanému za služby spojené s užíváním Předmětem nájmu servisní poplatky ve výši 118 Kč (slovy: jednostoosmnáct korun českých) bez DPH za 1 m2 plochy Předmětu nájmu za každý kalendářní měsíc užívání Předmětu nájmu, celkem tedy 24 122 Kč (slovy dvacetčtyřitisícjednostodvacetdva korun českých) bez DPH, za každý kalendářní měsíc užívání Předmětu nájmu. Z této částky připadá na servisní poplatky částka 13 635 Kč bez DPH a na zálohy na platby za dodávky médií připadá 10 487 Kč bez DPH. Smluvní strany sjednávají, že po dobu trvání smlouvy je žalovaný oprávněn zvýšit servisní poplatky písemným oznámením doručením nejpozději do 1. 4. příslušného kalendářního roku žalobkyni v závislosti na míře inflace vyjádřené přírůstkem průměrného ročního indexu „Harmonized Index of Consumers Prices HICP“ (MUICP – EU27) publikovaného Eurostatem (přestane-li být tento index publikován, tak obdobným indexem podle volby žalovaného odsouhlaseného žalobkyní, a to o 100 % míry inflace. Ke zvýšení servisních poplatků dochází zpětně k 1. 1. příslušného kalendářního roku. Případný nedoplatek na servisních poplatcích vzniklý za dobu od 1. 1. do doručení oznámení o zvýšení servisních poplatků je splatný na základě faktury žalovaného, kterou je oprávněn doručit žalobkyni spolu s oznámením o zvýšení servisních poplatků nebo na základě jiného daňového dokladu žalovaného, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna uhradit žalovanému k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 29 992,28 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, kterým by postupem dle ust. § 1766 z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále jen o. z.) došlo ke změně ujednání smlouvy o nájmu nebytových prostor tak jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že dne 25. 9. 2018 uzavřela v pozici nájemce se žalovaným jako pronajímatelem nájemní smlouvu, na základě které, se stala nájemcem nebytových prostor nacházejících se v domě žalobce na adrese , adresa, . Dopisem ze dne 19. 1. 2021 oznámil žalovaný žalobkyni, že s účinností od 1. 2. 2021 dochází ke zvýšení servisních poplatků, a to dle čl. 10.1.3 nájemní smlouvy, a to z částky 13 635 Kč na částku 21 094 Kč. Žalobkyně toto zvýšení poplatků považuje za razantní a neoprávněné, o čemž žalovaného informovala a se zvýšením poplatků vyjádřila nesouhlas. Ačkoliv probíhalo mezi účastníky řízení jednání, k žádné dohodě stran nedošlo. Žalobkyně dále uvedla, že aktuálním razantním zvýšením servisních poplatků není stávající nájem pro žalobkyni vůbec ekonomicky přijatelný (a to i s ohledem na pandemii covid), když před uzavřením smlouvy žalobkyně pečlivě ekonomicky zhodnotila své možnosti. Žalobkyně by tak ráda obnovila dřívější stav, který při uzavření smlouvy akceptovala, neboť je přesvědčena o tom, že důvody pro navýšení servisních poplatků nejsou dány. Dále uvedla, že navýšením servisních poplatků o skoro 100 %, došlo k podstatné změně okolností, že tato změna založila v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr. Žalobkyně nemohla tuto změnu rozumně předpokládat ani ovlivnit, neboť jen stěží lze předpokládat tak zásadní navýšení servisních poplatků, pokud ceny energií rozhodně takto dramaticky nerostou a rozsah služeb poskytovaný v rámci nájemní smlouvy je stále stejný. Závěrem uvedla, že by měly servisní poplatky zůstat stejné, případně by se měly navázat na inflaci a soud by měl závazek ze smlouvy změnit obnovením rovnováhy práv a povinností.

2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil tak, že nárok vznesený žalobkyní zcela neuznává. Zvýšení poplatků odůvodnil odkazem na čl. 10.1.3 smlouvy, kdy důvod pro změnu vyplynul ze změny cen energií a služeb, změny jejich rozsahu nebo kvality s ohledem na předchozí vyúčtování. Dle žalovaného došlo současně ke změně počtu odběratelů jednotlivých služeb v budově a růstu cen za služby a energie. Využil tudíž postupu sjednaného v čl. 10.1.3 smlouvy a oznámením ze dne 19. 1. 2021 zvýšil servisní poplatky na částku 21 094 Kč, která odpovídá skutečné spotřebě žalobkyně stanovené na základě předchozího vyúčtování po přepočtu dle rozměr jednotlivých pronajatých prostorů v domě. Vysvětlil, že servisní poplatky rozpočítává v poměru m2 k celkem pronajatým m2 v budově. Upozornil, že služby přefakturovává bez jakékoliv přirážky a jeho výnosem je holý pronájem prostor. Dále uvedl, že za období 1. 1. 2019 do 31. 3. 2021 narostla např. jen platba za ostrahu/recepci po přepočtu o více jak 14 000 Kč za tři měsíce, což bylo dáno mimo jiné značným nárůstem minimální mzdy pracovníků ostrahy a recepce i změnou výše platebních odběratelů v budově. Nárůst cen jednotlivých služeb nemůže jít k tíži žalovaného. Uzavřel věc tak, že po žalobkyni požaduje jen to, aby uhradila to, co sama spotřebuje a k čemu se ve smlouvě zavázala. Samotná smlouva se zvyšováním plateb na servisních poplatcích v čl. 10.1.3 počítá a se zvýšením musí počítat každý rozumný podnikatel, navíc s tímto žalobkyně výslovně ve smlouvě souhlasila.

3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaného uvedla, že návrh nájemní smlouvy byl předložen žalovaným a že jakékoliv změny a úpravy jsou ze strany žalovaného velmi obtížné a nereálné. Konstatovala, že žalovaný není ochoten o dané věci jednat ani poskytnout materiály, doklady a vysvětlení na základě kterých přistoupil k navýšení servisních poplatků. Žalovaný si stanovil výši servisních poplatků moc nízkou a až následně zjistil, že mu to nepokrývá výdaje. Toto pochybení nemůže jít k tíži žalobkyně. Důvodem pro zvýšení poplatků je tedy jejich chybné stanovení v počátku, a nikoliv tvrzený nárůst nákladů. Navíc v mezidobí nedošlo ke změně rozsahu a kvality služeb, snad jen k mírnému navýšení energií či služeb. Dále rozporovala postup rozpočítávání nákladů mezi nájemníky domu, kdy žila v domnění, že náklady budou rozpočítány v poměru jí užívané podlahové plochy a podlahové plochy všech prostor v budově, a nikoliv pouze prostor obsazených nájemníky. Dle dohody nemělo mít vliv na rozúčtování kolik prostor v domě je aktuálně pronajato. Takovýmto způsobem může žalovaný měnit poplatky o desítky až stovky procent, což je nepřípustné. Žalovaný navíc již při uzavírání smlouvy uvedl žalobkyni v omyl o tom, kolik činí skutečná výše celkových nákladů. Ceny energií a služeb v mezidobí nevzrostly natolik, aby mohlo dojít k tak zásadnímu navýšení servisních poplatků.

4. Žalovaný se následně vyjádřil také a uvedl, že je dle čl. 10.1.3 oprávněn servisní poplatky navýšit, pokud na základě vyúčtování zjistí, že paušální poplatky za servisní poplatky nepostačují k jejich úhradě. Současně sdělil, že na základě jeho oznámení ze dne 30. 12. 2021 došlo ke snížení servisních poplatků pod jejich spornou výši, kdy navíc žalobkyně ani navýšené poplatky nikdy žalovanému neuhradila. Dále je toho názoru, že dokazovat otázku výše nákladů účtovaných na poplatky považuje za neekonomické a omezil svá tvrzení na to, že pro změnu okolností nejsou ve sporu splněny podmínky předvídané v ust. § 1765 o. z. I kdyby přistoupil ke zvýšení poplatků neoprávněně, ačkoliv možnost jednostranného zvýšení poplatků byla sjednána ve smlouvě, nemůže taková skutečnost založit změnu okolností ve smyslu o. z. a odkázal na odbornou doktrínu týkající se výkladu ust. § 1765 o. z.

5. Řízení bylo následně k návrhu obou účastníků přerušeno a po rozhodnutí Krajského soudu v Plzni ze dne 26. 3. 2024 č. j. 14 Co 60/2024-123 bylo v řízení pokračováno. Ve věci proběhlo po opakovaných žádostech účastníků řízení o odročení jednání, dne 10. 6. 2025 první a poslední jednání ve věci.

6. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

7. Z listiny označené jako nájemní smlouva soud zjistil, že dne 25. 9. 2018 se účastníci řízení dohodli na tom, že žalovaný jako pronajímatel přenechá do užívání žalované jako nájemkyni prostor – fotoateliér, nacházející se v domě , adresa, celkové výměře 204,42 m2. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 10 let pro období plynoucí od 15. 10. 2018 do 14. 10. 2028, a to s automatickou prolongací na dobu jednoho roku (čl. 4 smlouvy). Žalovaná se za nájem prostor zavázala hradit nájemné a další platby. V čl. 7 smlouvy bylo stanoveno nájemné na částku 30 663 Kč měsíčně, s tím, že tato částka nezahrnuje servisní poplatky a zálohy na platby za média uvedené v čl. 9 a 10. smlouvy. Nájemné mohl žalovaný zvýšit v návaznosti na míru inflace (čl. 7.2 smlouvy). Vedle nájemného se žalobkyně zavázala v čl. 9 smlouvy hradit servisní poplatky a platby za dodávky médií. Servisní poplatky byly specifikovány v čl. 2.1.13 a 9.1.3 smlouvy společně jako úhrady za služby jež jsou žalobkyni poskytovány nebo zajišťovány žalovaným a byly podrobně rozepsány v čl. 9.1.3 smlouvy. Pod servisními poplatky byly účastníky řízení míněny platby za instalaci, údržbu, opravy a renovace společných částí budovy, dále úklid, ostraha, pohotovost, administrativa a technická kontrola společných prostor, výdaje za odvoz odpadků, odklízení sněhu, sekání trávníku a terénní úpravy, výdaje za poskytování médií (voda, plyn, elektřina, telefon, teplo) ve společných prostorách budovy, dále úhrada za správu budovy a provádění prací nebo služeb jakéhokoliv druhu, které žalovaný bude rozumně považovat za nezbytné pro účely běžné údržby nebo zdokonalení služeb v budově. Pod zálohami na platby za dodávky médií byly míněny zálohy na dodávku elektrické energie, vodné a stočné, dodávky tepla a TUV a dodávky chladu přímo v předmětu nájmu (čl. 9.2.1 smlouvy). Žalobkyně se ve smlouvě (čl. 9.1.2 smlouvy) zavázala, že za servisní poplatky bude hradit částku 24 122 Kč bez DPH měsíčně v členění na 13 635 Kč bez DPH měsíčně za servisní poplatky a na částku 10 487 Kč bez DPH měsíčně jako zálohy na platby za dodávky médií, resp. byly výše servisních poplatků (myšleno servisní poplatky a zálohy na dodávku médií dohromady) smluveny společně ve výši 118 Kč bez DPH za m2 plochy předmětu nájmu. Servisní poplatky tedy byly dohodu stran vymezeny a rozčleněny na samotné „servisní poplatky“ a na „zálohy na platby za dodávky médií“. Článek 10 smlouvy byl rozčleněn na ujednání o platbách servisních poplatků (10.1), o platbách za dodávky médií (čl. 10.2) a článek o vyúčtování plateb za dodávky médií (čl. 10.3). Ke zvýšení plateb na servisní poplatky mohlo dojít toliko na základě písemného oznámení žalovaného za splnění podmínky existence změn cen energií a služeb, změny jejich rozsahu a kvality nebo s ohledem na předchozí vyúčtování (čl. 10. 1. 3 smlouvy). Ujednání o způsobu případného zvýšení záloh na dodávky médií smlouva neobsahuje, obsahuje pouze způsob jejich vyúčtování a úhrady přeplatků či nedoplatků.

8. Z listiny označené jako dodatek č. 1 ze dne 3. 9. 2020 soud zjistil, že si účastníci řízení pro dobu od 1. 4. 2020 do 30. 6. 2020 upravili výši nájemného tak, že ji snížili na částku 21 464 Kč, a to spolu se sjednáním závazku žalovaného vydat žalobkyni čestné prohlášení za účelem splnění podmínek ze strany žalobkyně pro podání žádosti o poskytnutí dotace dle „Programu podpory podnikatelů postižených celosvětovým šířením onemocnění COVID-19 způsobené virem SARS-CoV-19 – COVID -Nájemné“ jehož navrhovatelem bylo Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR. Z této listiny soud tedy zjistil, že smluvní strany reflektovaly situaci způsobenou pandemií Covid-19 a došlo ke snížení nájemného, zřejmě i za účelem získání dotace žalobkyní. Otázka poskytnutí či neposkytnutí dotací není podstatnou pro toto řízení.

9. Z listiny označené jako dodatek č. 2 ze dne 3. 9. 2020 soud zjistil, že si účastníci řízení pro dobu od 1. 1. 2021 do 31. 3. 2021 upravili výši nájemného tak, že ji zvýšili na částku 39 861 Kč s tím, že od 1. 4. 2021 mělo být účtováno nájemné zpět ve výši dle původního ujednání ve smlouvě z 25. 9. 2018.

10. Z listiny označené jako změna výše servisních poplatků soud zjistil, že dne 19. 1. 2021 oznámil žalovaný žalobkyni, že s účinností od 1. 2. 2021 zvyšuje servisní poplatky z částky 13 635 Kč na částku 21 094 Kč, a to s odkazem na čl. 10. 1. 3 nájemní smlouvy, s odůvodněním, že došlo ke zvýšení výdajů do té míry, že stávající servisní poplatky již výrazně nedostačují na úhradu plateb. Žalovaný tak požadoval na servisních poplatcích hradit o 7 459 Kč, tedy o 54 % více a nikoliv o více skoro jak 100%, jak tvrdí žalobkyně v žalobě. V poměrech celé částky, kterou měla žalobkyně v souvislosti s užíváním předmětu nájmu žalovanému hradit, se jednalo o navýšení o 13,62 %.

11. Z listiny označené jako změna servisních poplatků, datované dnem 11. 2. 2021, soud zjistil, že žalobkyně oznamuje žalovanému, že s navýšení servisních poplatků nesouhlasí, když dle jejího přesvědčení za dobu 2 a půl roku trvání smlouvy nemohlo dojít k takovému nárůstu cen, který by odůvodňoval takovouto razantní změnu. Současně upozornila, že výši poplatků lze změnit jen za splnění podmínek uvedených v nájemní smlouvě a ocitovala znění čl. 10. 1. 3 smlouvy. Navrhla, aby byla zachována původní výše poplatků.

12. Z emailu ze dne 24. 2. 2021 zaslaného právním zástupcem žalovaného jednatelce žalobkyně bylo zjištěno, že žalovaný reaguje na žádost žalobkyně o ponechání servisních poplatků v původní výši odmítavě, kdy nabízí možnost nahlédnout do faktur dodavatelů, na jejichž základě došlo k navýšení poplatků.

13. Z přípisu datovaného dnem 17. 3. 2021 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobkyně oznamuje právnímu zástupci žalovaného, že převzala právní zastoupení žalobkyně a konstatovala, že navýšením servisních poplatků došlo k tak zásadní změně okolností, která založila zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním žalobkyně, kdy toto navýšení není již pro žalobkyni ekonomicky rentabilní, a to zvlášť s ohledem na situaci zapříčiněnou covid pandemií. Navrhla možnost společné schůzky.

14. Z přípisu datovaného dnem 30. 12. 2021 vyplývá, že žalovaný sdělil žalobkyni, že s účinností od 1. 1. 2022 mimo jiné snižuje servisní poplatky na částku 12 878 Kč, tedy na částku nižší, než byla původně sjednána ve smlouvě. Tuto změnu odůvodnil žalovaný tím, že byl veden snahou snížit náklady spojené s nájmem, kdy omezil provoz recepce na 16 hodin denně, a to za cenu investic v řádech několika set tisíc do úpravy recepce a zabezpečení vstupu, které na nájemníky žalovaný nepřenesl. Současně žalobkyni informoval o tom, že taktéž na vlastní náklady provede výměnu kotelny, což do budoucna přinese snížení náklady na topení i žalobkyni. Nicméně upozornil i na zvýšení cen energií, které se očekávalo od 1. 1. 2022.

15. Z listiny označené jako výpověď z nájemní smlouvy ze dne 25. 9. 2018 soud zjistil, že žalovaný dne 5. 2. 2025 vypověděl žalobkyni nájemní smlouvu s odůvodněním, že žalobkyně za dobu od září 2024 do ledna 2025 nehradí nájemné. Jelikož žalobkyně výpověď nájmu při provedení tohoto důkazu nezpochybňovala, má soud za zjištěné i to, že nájemní poměr mezi účastníky řízení skončil výpovědí žalovaného, byť je soud toho názoru, že dle čl. 14. 4. 1. smlouvy činila výpovědní doba 30 dnů a nikoliv 3 měsíce (ust. § 2310 odst. 2 o. z. stanovující výpovědní dobu jako tříměsíční je toliko dispozitivní) a k zániku nájemního vztahu došlo již ke dni 30. 3. 2025 a nikoliv až ke dni 6. 5. 2025 jak tvrdil žalovaný. Pro rozhodnutí soudu v této věci však není podstatný den zániku nájemního vztahu, ale pouze skutečnost, že tomu tak v době rozhodnutí soudu již bylo.

16. Z listiny označené jako předžalobní výzva k úhradě dlužné částky soud zjistil, že dopisem ze dne 5. 2. 2025 vyzval žalovaný žalobkyni k úhradě dlužného nájemného za dobu od září 2024 do ledna 2025 v celkové výši 228 004,15 Kč včetně DPH.

17. Z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu soud zjistil, že se žalovaný domáhá u Obvodního soudu pro Prahu 5 po žalobkyni úhrady částky za dlužné nájemné specifikované shora. Dle prohlášení žalovaného, které nebylo žalobkyní zpochybněno, ve věci nebylo dosud rozhodnuto, kdy naposledy bylo rozhodnuto o zamítnutí návrhu žalobkyně na přerušení tohoto řízení u Obvodního soudu pro Prahu 5, do doby skončení sporu v této věci vedené u nadepsaného soudu.

18. Z emailu ze dne 25. 4. 2024 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobkyně adresovala právnímu zástupci žalovaného své stanovisko ke sporu vzniklému mezi klienty, kdy deklarovala ochotu žalobkyně jednat o mimosoudním řešení sporu.

19. Shrnuto tedy lze uzavřít, že soud z provedených důkazů dospěl k následujícím, pro věc podstatným, skutkovým zjištěním. Žalobkyně se smlouvou ze dne 25. 9. 2018 zavázala hradit v souvislosti s nájmem nebytových prostor souhrnnou částku 54 785 Kč bez DPH měsíčně, kdy možnost zvýšit nájemné (30 663 Kč) bylo navázáno na míru inflace publikované Eurostatem a možnost zvýšit platby na servisní poplatky (13 635 Kč), na písemné oznámení žalovaného podmíněné existencí změny cen energií a služeb, změny jejich rozsahu a kvality nebo s ohledem na předchozí vyúčtování. Možnost zvýšit platby na zálohy na dodávky médií nebyla mezi účastníky ujednána. Pro dobu od 1. 4. 2020 do 30. 6. 2020 bylo dohodou účastníků nájemné sníženo v reakci na pandemii Covid-19 na částku 21 464 Kč. Pro dobu od 1. 1. 2021 do 31. 3. 2021 bylo nově sjednáno vyšší nájemné 39 861 Kč a od 1. 4. 2021 bylo nájemné sjednáno v původní, smlouvou ujednané, výši. Žalovaný zvýšil servisní poplatky z původně sjednané částky 13 635 Kč na částku 21 094 Kč pro období od 1. 2. 2021 do 1. 1. 2022 a snížil na částku 12 878 Kč s účinností od 1. 1. 2022. Nájemní vztah v době rozhodování soudu již zanikl, a to výpovědí žalovaného ze dne 5. 2. 2025.

20. Na základě uvedených skutkových zjištění dospěl soud k následujícímu právnímu hodnocení sporu.

21. Podle ust. § 1764 o. z. změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § 1765 a 1766.

22. Podle ust. § 1765 o. z. (1) Dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. (2) Právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.

23. Podle ust. § 1766 o. z. (1) Nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán. (2) Soud návrh na změnu závazku zamítne, pokud dotčená strana neuplatnila právo na obnovení jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě, co změnu okolností musela zjistit; má se za to, že tato lhůta činí dva měsíce.

24. Citovaná ustanovení o. z. umožňují soudu zasáhnout do smluvní volnosti stran, do jedné ze základních zásad soukromého práva pacta sunt servanda vyjádřené zejména v ust. § 3 odst. 2 písm. d) a ust. § 1759 o. z. Tato možnost ingerence soudu je však dána pouze a jen za mimořádných okolností, za současného (kumulativního) splnění několika podmínek, neboť smlouva mezi stranami je lex contractus, právo, či expresivně řečeno zákon, vytvořený samotnými kontrahenty smlouvy. Účastníci řízení sjednali právo žalovaného jednostranně navýšit servisní poplatky, nikoliv však jako právo bezbřehé, ale jako právo ohraničené splněním podmínky změny cen energií a služeb, změny jejich rozsahu a kvality nebo s ohledem na předchozí vyúčtování.

25. Soud se tudíž zabýval tím, zda jsou všechny zákonné podmínky pro zásah soudu do smlouvy, vyjádřené v ust. § 1765 o. z., současně splněny a dospěl k závěru, že tomu tak není.

26. Žalobkyně i přes poučení soudu, poskytnutém při jednání dne 10. 6. 2025, setrvala na svém tvrzení, že k podstatné změně okolností došlo samotným navýšením servisních poplatků. Tvrzení žalobkyně o navýšení servisních poplatků bylo v řízení bezesporu prokázáno a mezi účastníky o tomto nebylo sporu. Navýšení servisních poplatků však z podstaty věci není změnou okolností, ale toliko důsledkem případných změn okolností, za jakých byla smlouva uzavírána. Změnou okolností, kterou má na mysli ust. § 1765 o. z., by tedy mohl být důvod, pro který došlo ke zvýšení poplatků, stranami sporu navíc výslovně specifikovaný v čl. 10. 1. 3 jako existence změn cen energií a služeb, změny jejich rozsahu a kvality nebo s ohledem na předchozí vyúčtování. Ve vyjádřeních žalobkyně se celým řízením prolíná jeden motiv pro podání žaloby, a to, že žalovaný nemohl zvýšit servisní poplatky, neboť nedošlo ke změně nákladů/vstupů, které byly těmito poplatky účtovány, resp. nedošlo k naplnění podmínky sjednané ve smlouvě pro změnu výše servisních poplatků. Pokud sama žalobkyně tvrdí, že ke změně okolností, pro které žalovaný poplatky zvýšil, nedošlo (slovy žalobkyně: nedošlo k žádné dramatické změně, která by skutečně takto obrovské navýšení odůvodňovala) sama tvrdí důvod pro zamítnutí žaloby, neboť předpokladem úspěchu žaloby dle ust. § 1766 o. z. je zjištění změny okolností za kterých byla smlouva uzavírána. S ohledem na tuto skutečnost soud neprovedl důkazy navržené žalobkyní, které směřovaly k prokázání tvrzení žalobkyně, že ke změně okolností nedošlo a nikoliv, že došlo. S takovýmto tvrzením žalobkyně nemohla ve sporu dle § 1766 o. z. uspět a provádění důkazů k tomuto tvrzení shledal soud za nadbytečné. Jednalo se o důkazy výslechem svědka , jméno FO, (správce budovy), , Anonymizováno, (jednatel a likvidátor žalobkyně) a doklady týkající se plateb servisních poplatků, vyúčtování servisních poplatků včetně dokladů, z nichž bylo při vyúčtování vycházeno a dále všechny listiny označené v písemném vyjádření, které žalobkyně předložila soudu při jednání dne 10. 6. 2025.

27. Již jen závěr o neexistenci změny okolností by postačoval k zamítnutí žaloby, neboť nebyla splněna jedna (první) podmínka pro aplikaci ust. § 1766 o. z. Soud však dospěl dále i k tomu, že ani podmínka vzniku zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech, který by se měl projevit zvýšením nákladů plnění žalobkyní není splněna. Navýšením částky připadající na servisní poplatky o 54 %, což v konečném důsledku znamenalo navýšení nákladů žalobkyně na užívání předmětu nájmu o 13,62 %, nemohlo dojít ke vzniku zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech účastníků řízení. Zvlášť hrubý nepoměr je stav, který musí hraničit již se samotnou nemožností plnění smlouvy, je za hranicí změny okolností vyjádřené v ust. § 1788 o. z. Takovýto zvlášť hrubý nepoměr v dané věci již jen s ohledem na částku, o kterou byly servisní poplatky navýšeny nevznikl.

28. Dále soud dospěl k závěru, že při uzavírání smlouvy na dobu 10 ti let musela žalobkyně předpokládat, že v důsledku zcela normálního (inflačního) běhu věcí obvyklých v ekonomice, dojde k navýšení nákladů již jen plynutím času. Navýšení servisních poplatků, jako žalobkyní tvrzená změna okolností, tak bylo soudem s ohledem na smluvenou dobu trvání smlouvy (navíc s automatickou prolongací o 1 rok) shledáno jako zcela předvídatelné.

29. Pokud nebyla splněna a prokázána podmínka změny okolností, podmínka vzniku zvlášť hrubého nepoměru a podmínka nepředvídatelnosti, považoval soud za nadbytečné, resp. spíše za nemožné, zabývat se otázkou splnění podmínky příčinné souvislosti mezi změnou okolností a vznikem zvlášť hrubého nepoměru a podmínkou neovlivnitelnosti změn.

30. Další důvodem pro zamítnutí žaloby byla i ta skutečnost, že v době rozhodování soudu nájemní vztah již neexistoval a smyslem zásahu soudu dle ust. § 1766 o. z. je napravit existující, a nikoliv již zaniklé smluvní vztahy.

31. Nad rámec uvedeného se sluší ještě poznamenat, že žalobkyně v řízení okrajově argumentovala situací způsobenou pandemií Covid-19, ale netvrdila, že by tato pandemie byla změnou okolností míněnou v ust. § 1765 o. z. Z dodatku č. 1 nájemní smlouvy je navíc zřejmé, že žalovaný na tuto situaci reagoval snížením nájemného a žalobkyně žádostí o poskytnutí dotací.

32. Soud považuje závěrem za potřebné konstatovat, že je bezesporu právem žalobkyně rozporovat oprávnění žalovaného navýšit servisní poplatky s argumentací, že nebyly splněny smluvené podmínky pro jejich změnu. Toto právo však není možné uplatňovat v řízení vedeném dle ust. § 1766 o. z., neboť toto ustanovení dopadá na zcela jiné situace. Žalobkyně, ačkoliv se domáhala změny smlouvy pro změnu okolností, jedním dechem tvrdila i to, že nenastaly okolnosti pro změnu výše poplatků. Logicky pak nemohla být v řízení úspěšná. Pokud žalobkyně nesouhlasila s nově stanovenou výší servisních poplatků, resp. splněním nebo doložením splnění podmínek pro zvýšení servisních poplatků, nebylo nic jednoduššího, než-li zvýšené poplatky neplatit (tak žalobkyně ostatně dle tvrzení žalovaného učinila) a oprávněnost nároku žalovaného na zaplacení zvýšené částky řešit v řízení o zaplacení servisních poplatků, které by žalovaný případně vyvolal. Otázka samotného oprávnění žalovaného k navýšení smluvených poplatků může být vyřešena až v řízení o zaplacení, a to jako otázka předběžná. Žalobkyně by dle přesvědčení soudu ani neměla naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. na určení toho, zda žalovaný postupoval při zvýšení poplatků v souladu se zákonem či smlouvou a musela by svá práva v tomto směru uplatnit až v případném řízení o žalobě žalovaného na plnění (zaplacení servisních poplatků).

33. Jelikož v řízení nebyly zjištěny a prokázány důvody pro postup soudu dle ust. § 1766 o. z., soud žalobu zcela zamítl.

34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 29 992,28 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”). Pro úkony učiněné před 1. 1. 2025 použil soud znění a. t. účinného před 1. 1. 2025, a to na základě přechodného ustanovení vyhl. č. 258/2024 Sb. Tarifní hodnota pro úkony učiněné před 1. 1. 2025 činí dle tehdy platného § 9 a. t. 10 000 Kč a pro úkony učiněné po 1. 1. 2025 pak 30 000 Kč. Náklady řízení sestávají ze 7 úkonů po 1 500 Kč a ze 2 úkonů po 2 300 Kč včetně 7 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč a 2 po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. v rozhodném znění. Dále soud přiznal žalovanému náhradu cestovného za 3 cesty k jednání soudu ve výši, tak jak je žalovaným vyčíslena na částku 5 550,28 Kč vč. DPH. Dále se náklady řízení skládají i z náhrady za promeškaný čas na cestách k soudu v celkové výši 2 100 Kč. K vyčíslené odměně advokáta v celkové výši 20 200 Kč soud připočetl i DPH ve výši 4 242 Kč a celkové náklady tak činí 29 992,28 Kč. Soud nepřiznal žalovanému náhradu nákladů řízení za vyjádření právního zástupce ze dne 10. 5. 2023 a ze dne 19. 9. 2023, neboť obsahem těchto vyjádření bylo toliko sdělení k výzvě soudu, že strany dále jednají o smírném řešení věci. Soud nevyslyšel návrh žalobkyně, aby v případě jejího neúspěchu nebyly žalovanému náklady řízení přiznány, neboť žalobkyně mohla a měla vzniklou situaci, se kterou nesouhlasila, řešit jiným, shora naznačeným způsobem, a nikoliv podáním žaloby dle ust. § 1766 o. z.