17 C 82/2025

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Oncirkovou ve věci Anonymizovaný odstavec proti Anonymizovaný odstavec žaloba o zpřístupnění bytu

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá toho, aby byla žalovaná povinna zpřístupnit žalobci byt zahrnutý v jednotce č. , hodnota, , Anonymizováno, , která je vymezena v budově č. p. , hodnota, , která stojí na pozemku číslo parcelní , adresa, , za účelem ověření, zda stavební úpravy realizované žalovanou neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, a to do 15 dnů ode dne nabytí právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 16 637,50 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou ze dne 18. 3. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zpřístupnit bytovou jednotku specifikovanou ve výroku tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu č. p. , hodnota, postaveného na pozemku p. č. , adresa, . V domě jsou vymezeny bytové jednotky, kdy žalovaná je vlastníkem jednotky č. , hodnota, , Anonymizováno, (dále také jen byt či bytová jednotka). Žalovaná v bytě realizuje stavební úpravy, kdy rozsah a obsah těchto úprav není žalobci znám. Žalobci je známo, že u příslušného stavebního úřadu bylo vedeno řízení o odstranění stavby jehož podkladem bylo odborné vyjádření z vizuální prohlídky a dostupných dokladů ke dni 25. 4. 2022 zpracované , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , kdy v bytě byla realizována nepovolená stavební úprava spočívající ve vyříznutí otvoru v jedné z nosných příček. Řízení o odstranění stavby bylo skončeno rozhodnutím ze dne 13. 5. 2024, č. j. UMO3/23136/24 o nařízení odstranění stavby, resp. uvedení do původního stavu. Dle informací žalobce se ke dni podání žaloby nepodařilo stavebnímu úřadu realizovat kontrolní prohlídku, a to z důvodů obstrukcí na straně žalované. Žalobce dále uvedl, že z hluku a vibrací v bytě je zřejmé, že stavební úpravy jsou v bytě stále prováděny, kdy současně na vstupních dveří do bytu je umístěn dokument označený jako „Oznámení stavby“. Žalobce dále uvedl, že má obavy, že prováděním stavebních prací v bytě dochází k zasahování do společných prostor domu, tak jak jsou vymezeny v prohlášení vlastníka v čl. III. a vycházejíc z textu odborného vyjádření, má žalobce obavu, že použitým materiálem při stavbě a povahou úprav (odstranění jádra, práce na podlahových krytinách) dojde k narušení statiky domu, tedy k zásahu do společných částí domu. Žalobce dále konstatuje, že zpočátku bylo žalovanou umožněno provést kontrolu bytu a probíhajících prací, což vyústilo k podání podnětu stavebnímu úřadu. Na následné žádosti žalobce o umožnění kontroly bytu již nebylo žalovanou reagováno a prohlídka bytu nebyla umožněna. Žalovaná nezaslala k žádosti žalobce ani jednoduchý náčrtek, ze kterého by byl jasný rozsah rekonstrukce a statický posudek. Žalobce uvedl, že nedisponuje jakýmikoliv informacemi o charakteru stavebních úprav a považuje za nezbytné realizovat v bytě kontrolu stavebních úprav za účasti osoby odborně způsobilé k posouzení stavebních úprav ve vztahu ke statice domu. Žalobce dále poukázal na povinnosti žalované, které jí vyplývají ze stanov společenství a odkázal na ust. § 1182 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, dále jen o. z.), které žalobci umožňuje vstoupit do bytové jednotky za účelem zjištění, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, kdy pouze po takovéto prohlídce by se žalobce mohl úspěšně domáhat případného odstranění nedovolených zásahů do společných částí domu.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 9. 4. 2025 (čl. 82-83) a uvedla, že nárok vznesený žalobcem považuje za šikanózní. Žalobci je dle žalované velmi dobře známo, jaké stavební úpravy žalovaná v bytě realizuje, když zástupci žalobce byli v bytě minimálně 3x a na základě jejich podnětu byla věc řešena i stavebním úřadem. Žalovaná provádí stavební úpravy na základě žádosti k provedení stavebních prací, kdy bylo zahájeno řízení u stavebního úřadu dne 18. 5. 2022, které se týkalo dodatečného povolení stavby. Uznala, že na její straně došlo k omylu způsobeného posouzením odborníka, kdy došlo skutečně k zásahu do nosné konstrukce domu, což bylo následně vyřešeno v rámci řízení se stavebním úřadem. Výbor žalobce byl vždy v komunikaci se stavebním úřadem, byl informován, a to i přesto, že žalobce nebyl účastníkem stavebního řízení. V rámci řízení vedeného před stavebním úřadem došlo k vydání několika rozhodnutí, kdy dne 15. 3. 2024 byla zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby, kdy z původního řízení byla vyčleněna výlučně část týkající se stavebního otvoru v nosné zdi a současně bylo vydáno usnesení o zastavení řízení o dodatečné povolení stavby, neboť se jednalo o stavební úpravy nezasahující do nosných konstrukcí a žádost se tak stala bezpředmětnou. Následně bylo vydáno rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, tedy stavební úpravy, která zasáhla do nosných konstrukcí a žalovaná toto rozhodnutí respektovala a stavbu odstranila. Zbývající stavební úpravy v bytě však již nepodléhaly žádnému ohlášení či kontrole stavebního úřadu. Z důvodu právní jistoty si nechala žalovaná zhotovit i odborné posouzení statika, který zbývající úpravy popsal skutečně jako drobné, nezasahující do nosných ani ztužujících konstrukcí. Žalobce byl seznámen s povahou prací díky projektové dokumentaci již od roku 2022 a jen díky šikanóznímu jednání došlo k průtahům v rekonstrukci bytu. Žalovaná dále popírá, že by neposkytla žalobci žádnou součinnost, když v bytě se konalo několik prohlídek a kontrol. Žalovaná dále sporovala, že by bylo možno poukazovat na ust. čl. 3.1. stanov, když v bytě neprobíhají žádné stavební úpravy nebo změny společných částí domu. Žalobce disponuje projektovou dokumentací i ve smyslu čl. 11 stanov a je mu znám stav bytové jednotky, provedení všech prací, když se seznámil se stavební dokumentací, včetně projektové a o tom svědčí i vyjádření odborníků, které si žalobce přizval. S ohledem na nepřiměřenost zásahu do soukromí a šikanózní jednání žalobce, odmítla žalovaná souhlasit se vstupem žalobce do bytu.

3. V replice ze dne 5. 5. 2025 (čl. 100-102) žalobce uvedl, že nejméně od 25. 9. 2023 neměl možnost seznámit se s povahou realizovaných stavebních úprav v bytě, které tam stále probíhají. Dále uvedl, že do doby, než mu soud zaslal vyjádření žalované, nedisponoval žalobce ani odborným posouzením stavebních úprav z října 2024, které vyhotovil , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , ani statickým výpočtem , tituly před jménem, , jméno FO, , které žalovaná předložila k důkazu. Dále opětovně zkonstatoval, že žalovaná neposkytuje potřebnou součinnost a upozornil, že dosud nebylo postaveno najisto, zda žalovaná skutečně splnila své povinnost a neoprávněnou stavbu odstranila. Žalobce se důvodně domnívá, že žalovaná zasahuje do společných částí domu.

4. Soud na základě důkazů provedených při jednání a dále i na základě nesporných tvrzení účastníků řízení dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí (čl. 41 a čl. 45-47) soud zjistil, že v budově č. p. , hodnota, vystavěné na pozemku p. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , jsou vymezeny jednotky a že výlučným vlastníkem jednotky č. , hodnota, je žalovaná.

6. Z odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ze dne 26. 4. 2022 (čl. 52-55) soud zjistil, že toto odborné vyjádření zhotovil , tituly před jménem, , jméno FO, jako první dokument k posudku požadovaném Policií ČR, Městské ředitelství policie , adresa, , Obvodní oddělení , adresa, (bez bližšího uvedení o jaké řízení policie se jedná). Vyjádření provedl na základě vizuální prohlídky z místa-bytu dne 25. 4. 2022. Přílohou odborného vyjádření jsou fotografie stavebních úprav v bytě a kopie výkresu z projektu úprav v bytě, zhotoveného , tituly před jménem, , jméno FO, . , tituly před jménem, , jméno FO, konstatuje jaké změny byly v bytové jednotce provedeny a jaká opatření je nutné, a to především vzhledem k otvoru v nosné stěně, provést. S ohledem na skutečnost, že tuto listinu předložil soudu k důkazu žalobce současně s podanou žalobou, má soud za zjištěné, že s obsahem tohoto vyjádření a jeho příloh byl žalobce ke dni podání žaloby seznámen a jeho obsah mu byl znám.

7. Z protokolu o kontrolní prohlídce stavby, sepsaného Úřadem městského obvodu , adresa, , odbor stavebně správní a investic (čl. 62-67) pod sp. zn. 520403/15668/22, soud zjistil, že dne 20. 4. 2022 proběhlo v bytové jednotce místní šetření stavebního úřadu a kontrola prováděných stavebních prací, a to za účasti mimo jiné dvou členů výboru žalobce, a to , jméno FO, a , jméno FO, . Při této kontrole bylo zjištěno, že v bytě jsou prováděny stavební práce velkého rozsahu, na místě bylo stavebním úřadem nařízeno bezodkladné zastavení stavebních prací a dále bylo nařízeno zabezpečení otvoru, který byl vyříznut do panelu ztužující stěny. Kontrola provedení zabezpečovacích prací byla současně naplánována na 22. 4. 2022 s tím, že žalované bylo uloženo i předložení statického řešení stavebních úprav. Součástí protokolu jsou i 10 ks fotografií, zachycujících stav stavebních prací v bytě v den kontroly.

8. Z protokolu o kontrolní prohlídce stavby, sepsaného Úřadem městského obvodu , adresa, , odbor stavebně správní a investic (čl. 42) pod sp. zn. SZ UMO3/15668/22/Hk, soud zjistil, že se dne 22. 4. 2022 uskutečnilo v bytě další místní šetření, a to opět za účasti členů výboru žalobce (, jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, ). Při této kontrole bylo zjištěno, že zabezpečovací práce dosud provedené jsou nedostatečné a bylo konstatováno, že statický posudek nebyl předložen. Další kontrola byla naplánována na 25. 4. 2022.

9. Z protokolu o úkonu ve věci vydání dodatečného povolení stavby, sepsaného Úřadem městského obvodu , adresa, , odbor stavebně správní a investic (čl. 44) pod sp. zn. SZ UMO3/21562/22 soud zjistil, že dne 4. 5. 2023 proběhlo v bytě další místní šetření, a to opět za účasti žalobce, za něhož se v protokolu podepsali 4 osoby (z podpisů nelze zjistit o jaké osoby se jedná). Při tomto šetření stavební úřad zjistil, že nutné zabezpečovací práce byly provedeny v souladu statickým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, . Přítomní zástupci žalobce vyjádřili nesouhlas se stavebními úpravami a vyjádřili požadavek na vrácení do původního dispozičního stavu bytu. Současně stavební úřad konstatoval aktuální trvající zákaz jakékoliv stavební činnosti v bytě.

10. Z rozhodnutí Magistrátu města Plzně, Odboru stavebně správního, č. j. , Anonymizováno, ze dne 14. 8. 2023 (čl. 116-122) soud zjistil, že jím bylo zrušeno rozhodnutí Úřadu městského obvodu , adresa, , Odbor stavebně správní a investic ze dne 10. 5. 2023, č. j. ÚMO3/22040/23, kterým bylo zastaveno řízení o dodatečné povolení stavby (stavebních úprav bytové jednotky).

11. Z rozhodnutí Úřadu městského obvodu , adresa, , Odbor stavebně správní a investic, č. j. UMO3/16205/24 ze dne 15. 3. 2024 (čl. 85-86) soud zjistil, že tímto rozhodnutím příslušný stavební úřad zamítl žádost o dodatečné povolení stavby „stavební úpravy se zásahem do společných částí domu v bytové jednotce“, a to z důvodu nedoložení souhlasu dle ust. §184a stavebního zákona. Stavební úřad v odůvodnění rozhodnutí současně konstatoval, že z projektové dokumentace zpracované , tituly před jménem, , jméno FO, s datem 05/2022 vyplývá, že došlo k zásahu do příčné nosné dělící stěny a vyříznutí dvou nových otvorů a tím došlo k zásahu do nosných stěn/panelů ve společných částech domu, to vše bez příslušného povolení stavebního úřadu.

12. Z rozhodnutí Úřadu městského obvodu , adresa, , Odbor stavebně správní a investic, č. j. UMO3/16180/24 ze dne 15. 3. 2024 (čl. 123-124) soud zjistil, že stavební úřad zastavil řízení ve věci „stavební úpravy nezasahující do nosných konstrukcí v bytové jednotce“, a to s odůvodněním, že předmětem žádosti jsou stavební úpravy, které stavební povolení ani ohlášení nevyžadují.

13. Z rozhodnutí Úřadu městské obvodu , adresa, , Odboru stavebně správního a investic ze dne 13. 5. 2024, č. j. UMO3/23136/24 (čl. 51-51a) soud zjistil, že stavební úřad nařídil žalované odstranění stavby v předmětném bytě popsané jako stavební úpravy, kterými došlo k zásahu do příčné nosné dělící stěny a vyříznutí dvou nových otvorů. Vyříznuté otvory nejsou situovány v dostatečné vzdálenosti od okraje panelu, takže po vyříznutí dvou otvorů bylo nutné oslabené ostění zesílit ocelovou bandáží. S obsahem tohoto rozhodnutí byl žalobce ještě před podáním žaloby seznámen, neboť ho sám předložil soudu k důkazu.

14. Z výzvy Úřadu městské obvodu , adresa, , Odboru stavebně správního a investic ze dne 26. 11. 2024, č. j. UMO3/359429/24 (čl. 125-126) soud zjistil, že stavební úřad svolal na 19. 12. 2024 kontrolní prohlídku bytové jednotky za účelem zjištění, zda stavba byla provedena v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu.

15. Z výzvy Úřadu městské obvodu , adresa, , Odboru stavebně správního a investic ze dne 7. 4. 2025, č. j. UMO3/14935/25 (čl. 105-107) soud zjistil, že stavební úřad zahájil stavební kontrolu provedených stavebních úprav bytové jednotky a svolal na 22. 4. 2025 kontrolní prohlídku bytové jednotky.

16. Z protokolu Úřadu městské obvodu , adresa, , Odboru stavebně správního a investic ze dne 22. 4. 2025, č. j. UMO3/05788/25 (čl. 108-110) soud zjistil, že dne 22. 4. 2025 proběhla v bytové jednotce stavební kontrola. Této kontroly se žalobce neúčastnil. Stavební úřad ověřil, že stavební úpravy svým rozsahem a způsobem provedení odpovídají dokumentaci a posouzení , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, z 10/2024 a vyjádření Magistrátu města Plzně, č. j. MMP/207463/24 ze dne 28. 10. 2024.

17. Z fotografie na čl. 72 spisu soud zjistil, že na vstupních dveří k chodbě společné pro 3 bytové jednotky, a to včetně bytové jednotky žalované, bylo v době provádění stavebních úprav bytu vyvěšeno oznámení o provádění stavby, tak jak je založeno na čl. 43 spisu. Toto nebylo mezi stranami ani sporné.

18. Z listiny označené jako „oznámení stavby“ (čl. 43) soud zjistil, že stavbyvedoucí , právnická osoba, oznamuje časový rozsah provádění rekonstrukce bytové jednotky, zanechává kontakty pro případ potřeby a omlouvá se za zvýšený hluk.

19. Z listiny označené jako „Prohlášení vlastníka – , adresa, “ (čl. 8-35) soud zjistil, že původní vlastník budovy č. p. , hodnota, , , adresa, , učinil dne 24. 1. 2000 dle z. č. 72/1994 Sb. prohlášení, kterým v domě vymezil jednotky. V čl. III. tohoto prohlášení jsou vymezeny společné části budovy, kdy je dále uvedeno, že všechny tyto společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a údržbě všichni spoluvlastníci z titulu spoluvlastnického práva.

20. Z listiny označené jako „Stanovy , Jméno žalobce, “ (čl. 56-61), datované dnem 23. 11. 2015, soud zjistil, že pokud se jedná o předmět sporu pak podstatným může být čl. 11. 2. písm. f) stanov, který upravuje povinnost člena žalobce tak, že je povinen umožnit na předchozí vyzvání vstup do jednotky osobám pověřeným kontrolou, prováděním oprav a úprav souvisejících s opravami ostatních jednotek a domu jako celku.

21. Z odborného posouzení stavebních úprav, které v říjnu 2024 zhotovil , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, (čl. 95-98 totožné jako na čl. 111-114), k objednávce zhotovitele stavby , jméno FO, , právnická osoba, ., soud zjistil, že , tituly před jménem, , adresa, se v něm vyjadřuje k zamýšleným stavebním úpravám bytové jednotky z hlediska zásahu do nosných konstrukcí domu. Toto posouzení obsahuje i 2 nákresy původního stavu jednotky a jeden nákres navrhovaného stavu jednotky. Dle prohlášení žalobce, které učinil při jednání soudu dne 4. 9. 2025, měl žalobce toto odborné posouzení k dispozici, kdy ho získal od stavebního úřadu. Změnil tedy své původní tvrzení uvedené v replice ze dne 5. 5. 2025 (čl. 100-102), kde tvrdil, že toto posouzení získal až díky tomu, že ho žalovaná předložila soudu v rámci svého vyjádření ze dne 9. 4. 2025.

22. Z vyjádření Magistrátu města Plzně, Odbor stavebně správní, č. j. MMP/209463/24, ze dne 28. 10. 2024 (čl. 115), soud zjistil, že se tento správní orgán vyjádřil k zamýšleným stavebním úpravám bytové jednotky tak, že se jedná o úpravy, které nevyžadují žádné opatření stavebního úřadu a že proti jejich provedení nemá námitky. Toto vyjádření poskytl na základě odborného posouzení , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, z října 2024.

23. Z fotografií založených na čl. 144a-158 spisu soud zjistil, že tyto zachycují bytovou jednotku v době její rekonstrukce a stavebních úprav. Dále soud s ohledem na prohlášení žalobce, které učinil při jednání dne 4. 11. 2025 po provedení těchto fotografií k důkazu, zjistil, že žalobce má již jen z těchto fotografií za prokázané, že došlo k přitížení stavebních konstrukcí domu, a to svislých i vodorovných.

24. Z videa umístěného na Youtube, které obsahuje prezentaci a nabídku prodeje předmětné bytové jednotky na kanálu „, právnická osoba, “(adresa: , Anonymizováno, ) soud zjistil, že toto video zachycuje všechny místnosti jednotky a že stavební práce v bytové jednotce jsou již ukončeny. Dále soud s ohledem na prohlášení žalobce, které učinil při jednání dne 4. 11. 2025 po provedení tohoto videa k důkazu, zjistil, že žalobce má taktéž již z tohoto videa za prokázané, že došlo k přitížení stavebních konstrukcí svislých i vodorovných, avšak, že z něj nepozná tloušťku konstrukcí stěn.

25. Z emailové komunikace, kterou mezi sebou vedla právní zástupkyně žalované a za žalobce jako členka jeho výboru paní , jméno FO, v období března roku 2023 (čl. 91-94), soud zjistil, že žalobce žádal zaslání dokumentace rekonstrukce bytu a seznam majitelů bytů, kteří podepsali souhlas s rekonstrukcí. Právní zástupkyně žalované odmítla zaslat seznam majitelů jednotek, když neobdržela souhlas kvalifikované většiny a dále sdělila žalobci, že dne 14. 3. 2023 bude od 16 hodin v bytě statik pan , jméno FO, a že jsou připraveni se setkat na místě se žalobcem. Žalobce druhého dne ráno nabízenou schůzku emailem odmítl pro nemožnost dostavení se všech členů výboru pro jejich pracovní zaneprázdnění s tím, že následně navrhl náhradní termín dne 21. 3. 2023. Na to bylo reagováno právní zástupkyní žalované dne 14. 3. 2023 tak, že informovala žalobce o závěrech znalce z oboru statiky, který se dne 14. 3. 2023 do bytu dostavil a navrhla, že další možná schůzka v bytě je 24. 3. 2023 v 16 hodin.

26. Z emailové komunikace, kterou mezi sebou vedli právní zástupkyně žalované, jednatel zhotovitele díla pan , právnická osoba, a za žalobce jako členka jeho výboru paní , jméno FO, v období listopadu 2024 až ledna 2025 (čl. 48-50 a čl. 68-72), soud zjistil, že žalobce se domáhal zaslání projektové dokumentace a statického posudku a dále i umožnění vstupu do bytu za účelem kontroly jaké práce v bytě probíhají. Tyto požadavky byly právní zástupkyní žalované i zhotovitelem díla odmítnuty, a to z důvodu, že stav bytu a rozsah rekonstrukce byl žalobci znám již z předchozí doby.

27. Z emailové komunikace (čl. 134-138 + 159), vedené již v období projednávání žaloby, soud zjistil, že se právní zástupci pokoušeli o nalezení smírného řešení sporu, ale že měli natolik diametrálně odlišné představy o podobě smíru a o tom, k čemu je žalovaná jako vlastník bytové jednotky v domě povinna, že se ho nepodařilo dosáhnout.

28. Z výzev právního zástupce žalobce ze dne 11. 2. 2025 a 27. 2. 2025 (čl.36-40) bylo zjištěno, že tento vyzval právní zástupkyni žalované před podáním žaloby, aby žalovaná umožnila žalobci vstup do bytové jednotky, zastavila stavební práce, zdržela se zásahů do společných prostor a předložila stavební dokumentaci.

29. Mezi účastníky bylo nesporné a soud má tak za zjištěné, že v bytové jednotce probíhaly od března 2022 stavební úpravy, že k ukončení těchto stavebních úprav došlo v květnu 2025 a že od této doby se v bytové jednotce již žádné stavební úpravy neprovádějí. Dále byla mezi účastníky řízení vymezena jako nesporná skutečnost i ta, že žalobce byl v předmětné bytové jednotce za účelem vymezeným v ust. § 1182 odst. 2 o. z. dne 13. 4. 2022, 19. 4. 2022, 20. 4. 2022, 22. 4. 2022 a 25. 9. 2023.

30. Shrnuto tedy, soud dospěl na základě provedených důkazů a nesporných tvrzení účastníků k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalovaná jako vlastník bytové jednotky v této prováděla stavební úpravy, a to v období od března 2022 do května 2025. Od května 2025, tedy i v době rozhodování soudu, v bytové jednotce žádné stavební úpravy žalovaná neprovádí, bytovou jednotku nyní nabízí k prodeji. Žalovaná prováděla úpravy bytu jak se zásahem, tak bez zásahu do nosných konstrukcí domu. Příslušný stavební úřad v části stavebních prací, zasahujících do nosných konstrukcí domu (žalovaná udělala otvor v příčné nosné dělící stěně a vyřízla dva nové otvory), nařídil odstranění stavby a kontrolou na místě samém dne 22. 4. 2025 zjistil, že žalovaná vyhověla požadavkům stavebního úřadu (čl. 108-110) a stavbu upravila. Soud má tedy za zjištěné, že závadný stav způsobený porušením nosné stěny byl odstraněn. V části, která se týkala stavebních úprav bez zásahu do nosných konstrukcí domu stavební úřad řízení zastavil, neboť stavební úpravy nepodléhaly žádnému rozhodnutí stavebního úřadu. Dále soud zjistil, že ve videu veřejně přístupném na YouTube a sloužícím k inzerci prodeje jednotky je zachycen současný stav bytové jednotky. Z fotografií provedených v řízení k důkazu je zřejmý rozsah stavebních úprav bytové jednotky. Toto video i fotografie má žalobce k dispozici ať již formou přístupu na internet, tak u fotografií i formou nahlédnutí do spisu vedeného nadepsaným soudem. S povahou stavebních úprav byl žalobce seznámen již před podáním žaloby, a to minimálně z odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ze dne 26. 4. 2022 (čl. 52-55) jehož přílohou jsou fotografie stavebních úprav v bytě a kopie výkresu z projektu úprav v bytě, neboť toto odborné vyjádření předložil soudu sám žalobce a dále i z odborného posouzení stavebních úprav, které v říjnu 2024 zhotovil , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, (čl. 95-98/čl. 111-114) a které, jak sdělil sám žalobce, obdržel žalobce od stavebního úřadu. Skutečnost, že žalobce měl dobré povědomí o rozsahu a charakteru stavebních úprav v bytě byla zjištěna dále i tím, že se žalobce účastnil několika kontrol stavebního úřadu na místě samém a v bytové jednotce byl od začátku stavebních úprav celkem 5x. Dále soud s ohledem na prohlášení žalobce, které učinil při jednání dne 4. 11. 2025 po provedení fotografií bytové jednotky a inzertního videa k důkazu, zjistil, že žalobce má již nyní z těchto fotografií za prokázané, že došlo k přitížení stavebních konstrukcí svislých i vodorovných, ostatně sám při jednání soudu uvedl, že přitížení odborník zjistí při pouhém pohledu, když vidí, že došlo k výměně podlahové krytiny. Soud má dále z vyjádření žalobce učiněného k dotazu soudu při ústním jednání dne 4. 11. 2025 v řízení za prokázané, že žalobce kromě obav, že žalovaná zasáhla do nosné stěny, se obává, že stavebními úpravami jednotky došlo k přitížení svislých i vodorovných konstrukcí domu. Jiné stavební úpravy jednotky, které by zasahovaly do společných částí domu a kterých se obává, žalobce neuvedl a nespecifikoval.

31. Jelikož měl soud skutkový stav podstatný pro své rozhodnutí za dostatečně zjištěný ze shora uvedených důkazů, neprováděl již další, účastníky navržené důkazy, neboť by to bylo pro rozhodnutí sporu nadbytečné. Jednalo se o účastnické výslechy členů výboru žalobce, důkaz správním spisem stavebního úřadu, výslech , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, , , právnická osoba, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , , tituly před jménem, , jméno FO, , sms komunikace, výslech zaměstnanců příslušného stavebního úřadu a výzva jednotlivým vlastníkům jednotek v domě k vydání souhlasu se stavební úpravou jednotky žalované.

32. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícímu právnímu hodnocení věci.

33. Podle ust. § 1182 odst. 2 o. z. upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní osobě odpovědné za správu domu na základě její předchozí výzvy ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu.

34. Podle ust. § 1190 o. z. osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce. Žalobce je tedy osobou aktivně legitimovanou k podání žaloby dle ust. § 1182 odst. 2 o. z.

35. Podle ust. § 1160 o. z. (1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. (2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

36. Podle ust. § 1200 odst. 1 o. z. společenství vlastníků se založí schválením stanov. Podle § 1200 odst. 2 písm. c) o. z. stanovy obsahují alespoň (mimo jiné) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek37. Soud gramatickým výkladem ust. § 1182 odst. 2 o. z. dospěl k závěru, že povinnost vlastníka bytu umožnit společenství vlastníků jednotek ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, je povinností časově ohraničenou, a to na dobu, kdy v bytové jednotce stavební úpravy aktuálně probíhají. Zamýšlel-li by zákonodárce jiné časové vymezení, nebylo by slovesa upravovat a současně sloves neohrožovat, nepoškozovat nebo neměnit, použito pouze v čase přítomném. Extenzivní výklad tohoto ustanovení není dle přesvědčení soudu na místě, neboť smyslem tohoto ustanovení je možnost společenství vlastníků jednotek zasáhnout preventivně v případě, že jsou stavební úpravy aktuálně prováděny a je zde možnost zásahu do společných prostor nebo tím hrozící škodě ještě zabránit a zastavit další stavební úpravy. Stav kdy již bylo do společných prostor nikoliv po právu zasaženo, musí společenství vlastníků řešit jinými prostředky (žalobou na odstranění úprav, žalobou na náhradu škody, formou podnětu stavebnímu úřadu atd.). Podstatou ust. § 1182 odst. 2 o. z. tedy není umožnit společenství vlastníků jednotek provádět v případě, že došlo v minulosti ke stavebním úpravám jednotky, časem neomezené prohlídky jednotky. Ostatně i ust. § 7 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím stanoví, že činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména… d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt.

38. Tento názor soudu podporuje dále i výklad teleologický (účelový), kterému dobře poslouží důvodová zpráva vázající se k novelizaci uvedeného ustanovení občanského zákoníku, která byla provedena z. č. 163/2020 Sb. Z této důvodové zprávy považuje soud za přínosné citovat alespoň následující část. Podle odstavce 2 je vlastník jednotky během provádění stavebních úprav povinen umožnit osobě odpovědné za správu domu na základě její předchozí výzvy ověření, že stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to například předložením stavební dokumentace, je-li stavebními předpisy vyžadována [srov. § 7 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím – dále jen „nařízení vlády č. 366/2013 Sb.“]. Případně je vlastník povinen na základě přechozí výzvy osoby odpovědné za správu domu umožnit jí i přístup do bytu za účelem tohoto ověření. Osoba odpovědná za správu domu má toto právo na ověření i v případě, že vlastník jednotky nesplnil oznamovací povinnost podle odstavce 1. Osobě odpovědné za správu domu a pozemku však nesvědčí neomezené právo přístupu do bytu vlastníka, ale toto právo má pouze v případě ověření dopadů stavebních úprav bytu na společné části (viz návětí). Dané pravidlo je dále rozvedeno v § 7 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Pokud osoba odpovědná za správu domu a pozemku dojde k závěru, že by mohlo dojít k vážnému ohrožení společných částí, byla by tato skutečnost důvodem k postupu podle § 2903 odst. 2, neboť lze dovodit, že při vážném ohrožení svých práv se může ohrožený obrátit na soud, a to i pokud újma doposud nenastala, ale pouze hrozí. Soud může žalovanému uložit provedení konkrétních vhodných a přiměřených opatření k odvrácení hrozící škody. Ostatně pokud by zákonodárce zamýšlel toto oprávnění osobě odpovědné za správu domu přiznat i mimo okamžik provádění stavebních úprav, jistě by tento časový prostor ohraničil stanovením lhůty plynoucí od okamžiku ukončení stavebních prací. Smyslem tohoto ustanovení tedy není umožnit společenství vlastníků domu prohlídku jednotky za účelem zmapování již provedených stavebních úprav, ale smyslem je pro případ, že dochází k provádění stavebních úprav jednotky, zjistit, zda nezasahují do společných prostor a pokud ano, pak zabránit dalšímu protiprávnímu jednání a odvrácení aktuálně hrozící škody. Pokud tedy stavební úpravy bytové jednotky žalované skončily již v květnu 2025, nelze najít rozumný důvod pro umožnění vstupu žalobce do jednotky v době 5 měsíců po jejich ukončení.

39. I kdyby se soud mýlil při výkladu časového rozpětí, kdy lze ust. § 1182 odst. 2 o. z. pro přístup do jednotky aplikovat, a připustil by, že přístup si je možné vynutit na žalované i po skončení provádění stavebních úprav, musel by soud i tak dospět k závěru, že je žaloba žalobce nedůvodná, neboť právo ověření povahy stavebních úprav bylo žalobcem naplněno již jinými způsoby, které ostatně zákon předpokládá a právo přístupu do bytu volí až jako nejzazší možnost (srov. § 1182 odst. 2 o. z…a to popřípadě i přístupem do bytu). Ze skutkových zjištění soudu vyplynulo, že žalobce měl dostatečný přehled o rozsahu a pojetí stavebních úprav, a to již před podáním žaloby, když byl od počátku provádění stavebních úprav v bytové jednotce celkem 5x a před podáním žaloby měl k dispozici fotografie a plánek stavebních úprav, a to jak díky odbornému vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ze dne 26. 4. 2022, které soudu žalobce sám předložil, tak díky odbornému posouzení stavebních úprav, které v říjnu 2024 zhotovil , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, a které, jak sám žalobce při jednání soudu potvrdil, obdržel žalobce již od stavebního úřadu. A kdyby se snad i tyto listiny zdály žalobci jako nedostatečné pro ověření povahy stavebních úprav, bylo jeho právo na toto ověření zcela naplněno provedením důkazů v podobě videa a fotografií při posledním jednání soudu. Ostatně sám žalobce po jejich provedení uvedl, že již z nich samotných seznal, že došlo k přitížení svislých a vodorovných stavebních konstrukcí. Pokud žalobce netvrdil, že by žalovaná do společných částí domu zasahovala jinak a pokud měl za prokázané své obavy již z provedených fotografií a videa, není důvod, aby si toto své zjištění, které již učinil, ověřoval ještě přímo vstupem do bytové jednotky.

40. Soud se při svém rozhodování dále zabýval i tím, zda a případně jak samotné stanovy žalobce upravují právo přístupu žalobce do bytu za účelem ověření, zda stavební úpravy realizované žalovanou neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu a dospěl k následujícímu závěru. Předně je třeba uvést, že stanovy ze své povahy nemohou určit taková další práva či povinnosti vlastníkům jednotek, která by byla nad rámec zákona, a zákon by je neumožňoval ve stanovách určit (např. by muselo být u § 1182 odst. 2 o. z. uvedeno „stanovy mohou určit“, nebo „pokud stanovy neurčí jinak“, anebo např. „ledaže stanovy určí jinak“ atd.). Podle ustanovení čl. 11. 2. písm. f) stanov žalobce člen společenství je povinen zejména umožnit na předchozí vyzvání vstup do jednotky osobám pověřeným kontrolou, prováděním oprav a úprav souvisejících s opravami ostatních jednotek a domu jako celku. V poměrech tohoto sporu by se mohl žalobce tedy odvolávat na sjednanou povinnost umožnit vstup osobám pověřeným kontrolou. Takovéto ujednání stanov považuje soud za naprosto neurčité, neboť není zřejmé, jakou kontrolu by měly pověřené osoby provádět, za jakým účelem, v jakém rozsahu, za splnění jakých podmínek, a v kontextu shora uvedeného je zřejmé, že je tím nepřípustným způsobem rozšiřována povinnost vlastníků jednotek oproti povinnosti uvedené v ust. § 1182 odst. 2 o. z.

41. Ze všech shora uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že žalobci za zjištěného skutkového stavu nesvědčí právo, kterého se žalobou domáhal a žalobu zamítl.

42. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16 637,50 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč (dle § 9 odst. 1 a. t.) sestávající z částky 2 300 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava, sepis vyjádření ve věci samé, účast při jednání soudu dne 4. 9. 2025, sepis vyjádření ve věci samé, účast při jednání soudu dne 4. 11. 2025) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 750 Kč ve výši 2 887,50 Kč. Soud při rozhodování o povinnosti hradit náklady řízení zvážil i tu skutečnost, že žaloba byla podána v okamžiku, kdy v jednotce stavební úpravy probíhaly a k jejich ukončení došlo až v průběhu řízení, avšak s ohledem na skutkové zjištění soudu, že žalobce byl ve smyslu ust. § 1182 odst. 2 o. z. dostatečně informován o povaze stavebních úprav již před podáním žaloby, rozhodl soud o přiznání práva na náhradu nákladů řízení žalované.