20 C 130/2020

Plný text

Okresní soud Plzeň - město rozhodl samosoudcem Mgr. Davidem Ungrem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození , bytem adresa žalované a žalovaného , 2. celé jméno žalované , datum narození , bytem adresa žalované a žalovaného , oba zastoupeni advokátem anonymizována tři slova jméno příjmení , sídlem adresa , o 143 748 Kč s příslušenstvím, <b>I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných společně a nerozdílně zaplacení částky 143 748 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 143 748 Kč od 22. 7. 2020 do zaplacení, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit oběma žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 204 930,44 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalovaných.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 22. 5. 2020 domáhala proti žalovaným nahrazení projevu vůle žalovaných uzavřít kupní smlouvu přesně specifikovaného znění, týkající se koupě bytové jednotky [číslo] vymezené v budově [adresa], stojící na parcele [číslo] a dále spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro katastrální území [obec] (dále též jen„ byt“ či„ bytová jednotka“). Podáním ze dne 27. 7. 2020 žalobkyně změnila svoji žalobu, když namísto návrhu na nahrazení projevu vůle se nově domáhala po žalovaných společně a nerozdílně zaplacení částky 143 748 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 143 748 Kč od 22. 7. 2020 do zaplacení. Soud změnu žaloby usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne [datum], připustil. Změněná žaloba je odůvodněna tím, že jednání o uzavření kupní smlouvy na výše uvedený byt dospěla do té fáze, že dne 14. května 2020 obdržela žalobkyně revidovaný návrh kupní smlouvy reagující na jí požadovaná potvrzení [právnická osoba], revidovanou smlouvu na koupi mobiliáře s přílohami a výzvou, aby zástupce žalobkyně vyhotovil smlouvu o advokátní úschově. Po dopracování obou kupních smluv a smlouvy o advokátní úschově zástupce žalobkyně dne 19. května 2020 zaslal zpět kompletní smluvní dokumentaci s žádostí o termín podpisu všech smluv. Tentýž den bylo realitním zprostředkovatelem žalobkyni sděleno, že byla uzavřena smluvní dokumentace o prodeji bytu s jiným kupcem, čímž došlo ke zmaření celého pracně dojednávaného obchodu. Podle žalobkyně došlo z viny žalovaných ke zmaření prakticky zcela sjednaného obchodu a klientce vznikla škoda ve výši 143 748 Kč představující odměnu jejího právního zástupce na základě smlouvy o právní pomoci. Žalobkyně tuto částku uhradila dne 14. 7. 2020.

2. Žalovaní považovali žalobu za nedůvodnou. Uvedli, že prodávali nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, aby předešli jakýmkoliv problémům. Namítali, že závazek z rezervační smlouvy ze dne 3. 3. 2020 zanikl neuhrazením rezervační zálohy. Podle žalovaných to byla žalobkyně, respektive její právní zástupce, kdo celou transakci neustále zdržoval a komplikoval. Zástupce žalobkyně sdělil žalovaným na osobním jednání, že z jeho strany nemají žádné záruky, že žalobkyně byt koupí. Žalobkyni bylo také emailem sděleno, že nemá byt zarezervován a bude k ní přistupováno jako ke každému jinému zájemci, který nesložil jistinu a nemá platnou rezervační smlouvu. Jelikož první žalovaný neměl záruku, že bude kupní smlouva s žalobkyní uzavřena, rozhodl se upřednostňovat své vlastní zájmy a prodat nemovitost někomu jinému. Žalovaným dále hrozilo, že budou hradit další poplatky za nová potvrzení z banky. Druhá žalovaná namítala, že nebyla vlastníkem bytové jednotky a tudíž není ve věci případného nároku na škodu z předsmluvní odpovědnosti vůbec pasivně legitimovaná. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil, že dne 3. 3. 2020 byla mezi žalobkyní jako zájemcem, prvním žalovaným jako prodávajícím a realitní kanceláří [anonymizována čtyři slova] uzavřena dohoda, kterou se prodávající a zájemce zavázali uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář vykonávat činnost sjednanou v této dohodě. Kupní smlouva se týkala bytové jednotky uvedené v prvním odstavci odůvodnění. Kupní cena byla sjednána na částku 3 190 000 Kč Dohoda byla uzavřena na dobu do 3. května 2020 s tím, že pokud žalobkyně neuhradí blokační úhradu ve výši 150 000 Kč do 11. 3. 2020, dohoda se ruší (Dohoda o koupi nemovitosti ze dne 3. 3. 2020). Blokační úhrada ve výši 150 000 Kč uhrazena nebyla (nesporné). Vlastnické právo k bytové jednotce bylo v katastru nemovitostí ke dni 3. 3. 2020 zapsáno ve prospěch prvního žalovaného (výpis z katastru nemovitostí k datu 3. 3. 2020). Žalobkyně neuhradila blokační úhradu, protože z listu vlastnictví nemovitosti, který jí byl ze strany realitní kanceláře poskytnut nejpozději dne 3. 3. 2020 prostřednictvím večerního emailu (výpis z katastru nemovitostí k datu 3. 3. 2020 a výpověď žalobkyně), pojala ohledně koupě nemovitosti obavy, jelikož z listu vlastnictví zjistila existenci zástavního práva ve prospěch [právnická osoba] a zákazu zcizení po dobu trvání zástavního práva. Po telefonní komunikaci s pracovníkem realitní kanceláře jí byla předložena nová dohoda o koupi nemovitosti datovaná dne 10. 3. 2020, která nově zněla již na částku 2 500 000 Kč (návrh dohody o koupi nemovitosti datovaná 20. 3. 2020), ale tuto novou, druhou dohodu o koupi nemovitosti již nepodepsala, jelikož její uzavření nedoporučil její právní zástupce (výpověď žalobkyně). Dohoda o právním zastoupení byla mezi žalobkyní a jejím právním zástupcem uzavřena dne 13. 3. 2020 (plná moc z téhož dne). Žalobkyně neakceptovala první návrh na uzavření kupní smlouvy (č.l. 18-28 spisu). Důvodem byl její požadavek na znalecký posudek a potvrzení výše dluhu u banky (email ze dne 16. 3. 2020). Ani druhý návrh kupní smlouvy (čl. 27-34 spisu) žalobkyně neakceptovala. Zástupcem žalobkyně byl tento návrh označen jako absolutně nepřijatelný, když mu vadil příslib výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí až do 5 měsíců od uzavření smlouvy dle článku 5.1.1 návrhu kupní smlouvy. Zástupce žalobkyně byl nespokojen s absencí jedné z příloh, která byla přílohou prvého návrhu na uzavření kupní smlouvy. Dále požadoval, aby vedlejším účastníkem kupní smlouvy byla družka pana [celé jméno žalovaného] a aby úschova nešla na účet realitní kanceláře, ale do advokátní úschovy. Zástupce žalobkyně byl také nespokojen s absencí zmínky o tom, že žalovaní měli zájem byt do půlky roku užívat (email zástupce žalobkyně ze dne 17. 4. 2020 na čl. 50 spisu). První návrh kupní smlouvy byl žalobkyni zaslán již 11. března 2020, druhý návrh kupní smlouvy byl žalobkyni a jejímu právnímu zástupci zaslán dne 24. 3. 2020 (emailová komunikace označená jako č. 4 z příloh žalobkyně). Z návrhu kupní smlouvy na koupi nemovitosti a návrhu kupní smlouvy movitých věcí a emailové komunikace vyplývá, že vedle kupní smlouvy na nemovitost, která byla původně prodávána za částku 3 190 000 Kč, došlo na základě dohody stran k rozdělení smlouvy na smlouvu o koupi nemovitosti za částku 2 500 000 Kč a smlouvy o koupi movitých věcí za částku 575 160 Kč. Z výslechu prvního žalovaného soud zjistil, že ten se nebránil eventuálnímu rozdělení kupní ceny, když od počátku bylo jeho úmyslem prodat bytovou jednotku spolu s jejím vybavením tak, aby celková kupní cena činila 3 190 000 Kč, eventuálně po slevě 3 090 000 Kč. Žalobkyně sama uvedla, že měla zájem o koupi bytové jednotky, nikoliv výlučně o koupi jejího zařízení a že v případě neuzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku by kupní smlouvu na movité věci neuzavřela (výpověď žalobkyně). Ani třetí návrh kupní smlouvy (čl. 43-49 spisu) žalobkyně neakceptovala. Zástupce žalobkyně v emailu ze dne 15. 4. 2020 požadoval po straně prodávající přípravu znaleckého posudku, aby nedošlo k podhodnocení kupní ceny bytu a v důsledku toho k vysoké ceně nábytku, což by mohlo evokovat daňový trestný čin. Vyžadoval, aby účastníkem obou kupních smluv byla alespoň v pozici vedlejšího účastníka partnerka prvního žalovaného a to z důvodu možného spoluvlastnictví vybavení bytu. Dále si vymiňoval změny týkající se textace smlouvy, když např. navrhoval vyjmout z textu smlouvy článek 9.6. prohlašující, že smlouva je výrazem pravé, svobodné a vážné vůle stran. Z emailu ze dne 24. 4. 2020 (na č.l. 59 spisu) soud zjistil, že zástupce žalobkyně mimo jiné požadoval po straně prodávající změnu textu smlouvy co do článku 4.1.1, konkretizaci zbývající částky úvěru. Požadoval, aby byl s bankou sjednán termín, do kdy od zaplacení vystaví banka kvitanci a návrh na výmaz zástavy. Tuto lhůtu žádal vtělit do kupní smlouvy a požadoval, aby tato lhůta nebyla pět měsíců, ale např. 14 dní. Žádal, aby v kupní smlouvě na movité věci byla uvedena paní [celé jméno žalované] jako prodávající. Požadoval, aby byl sám uveden jako schovatel a jako vedlejší účastník u všech smluv. Zástupce žalobkyně taktéž sdělil, že kupující nebude jednat pod neodůvodněným časovým tlakem a to zejména za situace, kdy obě kupní smlouvy jsou nepřehledné a spousta věcí je v nich nadbytečných. Dále uvedl, že nevidí jako nutné uzavřít kupní smlouvu do 30. 4. 2020. Dále namítal, že považuje za nadbytečné, aby součástí kupní smlouvy byly články 2.1., 2.2, 2.3, závěr článku 4.1.1, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.6, 4.1.7, celý článek 4.2., 5.2., většina článku 6.1., 7.2., 8.2., 8.4., 9.1., 9.2., 9.4. atd. a sdělil, že žalobkyně nebude jednat pod neodůvodněným časovým tlakem. Za účelem převodu nemovitosti byl již dne 27. 3. 2020 vystaven [právnická osoba] souhlas s převodem předmětných nemovitostí na žalobkyni. Tento souhlas dala [právnická osoba] jako oprávněný ze zákazu zcizení zapsaného v katastru nemovitostí a souhlas nebyl dán s úmyslem vzdát se zástavního práva (souhlas s převodem ze dne 27. 3. 2020). Dne 6. 4. 2020 byl mezi žalovanými a [právnická osoba] uzavřen dodatek č. 2 Smlouvy do úvěru [číslo] ze dne 24. 1. 2018, kdy bylo mezi stranami této smlouvy ujednáno, že v případě, kdy do 30. 6. 2020 bude zaplacena předem oznámená splátka 2 000 000 Kč, ruší se zástavní právo ke shora uvedeným nemovitostem i zástavní právo k pohledávkám z pojištění výše uvedených nemovitostí (dodatek č. 2 ze dne 6. 4. 2020). Dne 8. 4. 2020 bylo [právnická osoba] vydáno potvrzení o výši mimořádné splátky úvěru, kdy banka potvrdila, že na základě oznámení prvního žalovaného z 26. 3. 2020 o tom, že má úmysl splatit sjednaný úvěr, byla sdělena výše mimořádné splátky, která za předpokladu uhrazení do 30. 4. 2020 činí 2 000 000 Kč (potvrzení ze dne 8. 4. 2020). Z emailu ze dne 29. 4. 2020 soud zjistil, že zástupce žalobkyně sdělil prodávajícímu, že nedoporučuje klientce zasílat kamkoli částku 2 000 000 Kč, konstatoval rozpor data mimořádné splátky 30. 4., respektive 30. 6. 2020. Konstatoval, že smluvní závazek žalovaných a banky musí být postaven najisto a jednoznačně a nemá smysl se zabývat obsahem kupních smluv (email ze dne 29. 4. 2020 v přílohách žalobkyně jako čl. 9). Z emailu ze dne 29. 4. 2020 soud zjistil, že zaměstnancem zprostředkovatele - realitní kanceláře [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení] bylo zástupci žalobkyně sděleno, že vzhledem k nekonstruktivnímu stylu komunikace, pozbytí platnosti rezervační smlouvy a s ohledem na nejistotu opravdového zájmu žalobkyně o koupi bytu se prodávající rozhodli obnovit od 30. 4. opětovně inzerci nemovitosti s tím, že v případě reálného zájmu budou žalobkyni do 4. května upřednostňovat před jinými zájemci. [jméno] [příjmení] v emailu ze dne 1. května 2020 sděluje všem zúčastněným stranám, že žalobkyně vyjádřila zájem o pokračování v obchodě s podmínkou, že [právnická osoba] vydá další dokument, který požaduje její právní zástupce. Realitní kancelář upozornila na to, že byt zůstává nadále v nabídce pro ostatní zájemce, aby prodávající nebyli připraveni o další zájemce. Poukázal taktéž na to, že strana kupující nebere zřetel na existující zájmy strany prodávající. V emailu ze dne 6. května 2020 druhá žalovaná sděluje, že proběhla téhož dne schůzka mezi žalovanými a zástupcem žalobkyně v bance, doufá, že byly rozptýleny veškeré obavy kupující strany a vyjádřila přání neprodleného uzavření kupní smlouvy. V emailu ze dne 13. května 2020 sděluje zástupce žalobkyně, že je s dokumenty vystavenými bankou spokojen, žádá zástupce realitní kanceláře k připravení kupní smlouvy s tím, že on připraví smlouvu o úschově. Zástupci žalobkyně byla další smluvní dokumentace zaslána za stranu prodávající dne 14. května 2020. Emailem ze dne 19. května zástupce žalobkyně sdělil, že zasílá prodávajícím obě kupní smlouvy ke konečnému schválení včetně smlouvy o advokátní úschově s tím, že smlouvy v podstatě nedoznaly změny, pouze ze smlouvy na byt vyjmul ujednání o úschově, kterou přesunul do smlouvy o advokátní úschově. Na to bylo téhož dne ve 22:16 hod. emailem sděleno zástupkyni žalobkyně, že strana prodávající dne 18. 5. 2020 rezervovala byt jinému kupujícímu, čímž považují společné jednání za ukončené (emailová komunikace z těchto dnů). Soud dále zjistil, že dne 6. 5. 2020 proběhla schůzka, které se účastnili žalovaní a zástupce žalobkyně, kdy na základě požadavku zástupce žalobkyně byla následně vystavena dvě potvrzení datovaná 11. května 2020, týkající se ujištění uvolnění zástavního práva v případě úhrady částky 2 000 000 Kč do 30. 6. 2020 a taktéž potvrzení o výši mimořádné splátky úvěru. Zaměstnankyní banky bylo na této schůzce sděleno, že s prodejem nemovitosti je za banku vše v pořádku. Uvedená potvrzení vyžadoval zástupce žalobkyně. Hypoteční specialistce banky se za dobu deseti let své kariéry stalo poprvé, že by nebyly dostatečné standardizované formuláře banky (výslech svědkyně [příjmení] [příjmení] a 2x potvrzení ze dne 11. května 2020 vystavená [právnická osoba]). Mezi účastníky bylo učiněno nesporným, že na schůzce dne 6. května 2020 sdělil zástupce žalobkyně, že pokud není kupní smlouva definitivně uzavřena, tak žádná ze stran nemá jistotu, že smlouva bude uzavřena. Z výslechu prvního žalovaného má soud za prokázané, že na schůzce dne 6. 5. 2020 po shora uvedeném sdělení zástupce žalobkyně přestal mít jistotu, že kupní smlouva bude skutečně uzavřena. Proto, když byl kontaktován dalším zájemcem, kdy komunikace s ním byla bezproblémová, uzavřel kupní smlouvu s tímto novým zájemcem. Dalším důvodem byla skutečnost, že nechtěl hradit další poplatek bance za nová potvrzení v případě uplynutí lhůt na doplacení původního úvěru. Skutečnost, že žalovaní za vydání každého nového potvrzení hradili částku 500 Kč, byla potvrzena svědkyní [příjmení]. Ze smlouvy ze dne 21. 5. 2020 má soud za prokázané, že tento den se první žalovaný zavázal odevzdat třetí osobně a převést na ní vlastnické právo k předmětné bytové jednotce, a to za částku 3 290 000 Kč (kupní smlouva).

4. Na základě shora učiněných skutkových zjištění dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: žalobkyně měla zájem o koupi bytové jednotky ve vlastnictví prvního žalovaného a mezi žalobkyní a žalovanými probíhala od 3. 3. 2020 do 19. 5. 2020 jednání o koupi této bytové jednotky a jejího movitého vybavení. Ačkoliv žalobkyně neuhradila rezervační zálohu, tak mezi stranami probíhala jednání za účelem uzavření kupní smlouvy. Žalobkyni byly předloženy nejméně tři návrhy kupních smluv, které z důvodu nesouhlasu se zněním smluv, případě s jejich obsahem týkajícím se data úhrady kupní ceny, vyvázání nemovitosti ze zástavního práva a dalších, neakceptovala. Žalobkyně byla 29. 4. 2020 upozorněna, že nemovitost bude nadále nabízena dalším zájemcům a zástupce žalobkyně na schůzce dne 6. 5. 2020 sdělil oběma žalovaným, že dokud není kupní smlouva podepsána, není její uzavření nikdy jisté. První žalovaný proto z obavy o neuzavření kupní smlouvy s žalobkyní, a aby nemusel zařizovat další podklady od banky nutné k uzavření kupní smlouvy, za které by hradil poplatky, ukončil jednání o uzavření kupní smlouvy s žalobkyní a kupní smlouvu na převod bytové jednotky uzavřel s třetí osobou.

5. Soud neučinil žádná pro rozhodnutí podstatná skutková zjištění z daňového dokladu [číslo] detailu transakcí bankovního účtu zástupce žalobkyně, ani ze smlouvy o právním zastoupení a pomoci, jelikož byly významné pro případné stanovení výše škody. S ohledem na to, že žalobou uplatněný nárok není od základu dán, nezabýval se soud výší a důvodností nákladů, které žalobkyně vynaložila v souvislosti s jednáním o uzavření smlouvy.

6. Návrhy na provedení důkazů výslechem svědků [jméno] [jméno], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a druhé žalované byly soudem zamítnuty pro nadbytečnost, když pro zjištění rozhodných skutečností (průběhu jednání o uzavření kupní smlouvy a důvodu, pro který bylo toto jednání prvním žalovaným ukončeno) byly důkazy uvedené ve třetím odstavci odůvodnění zcela dostačující. <i>7. Podle § 1729 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod (odstavec 1.). Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech (odstavec 2.).</i> 8. Soudní praxe vychází z toho, že z hlediska principu autonomie vůle je zásadní, že vznik případné odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu má být spíše výjimkou, nikoli pravidlem. Posouzení spravedlivosti důvodu, a tedy i poctivosti či nepoctivosti jednání, nesmí být příliš přísné. Jako spravedlivý důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase. Nepoctivost jednání nelze spatřovat v tom, zda jednající strana druhé straně předestře či nikoli celý proces svých úvah, na jejichž základě ukončila jednání o uzavření smlouvy (k tomu srovnej rozsudek nejvyššího soudu ČR ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 25 Cdo 856/2018). Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že ačkoliv žalobkyni byly předloženy nejméně tři návrhy kupní smlouvy, tak žalobkyně nebyla spokojena s jejich obsahem, vymiňovala si změny ve smlouvách a další potvrzení a podklady od úvěrující banky žalovaných. Tato situace trvala déle než dva měsíce. Jednání stran vyvrcholila ve sdělení strany prodávající zprostředkované realitním makléřem, že styl komunikace vedený právním zástupcem žalobkyně je prodávajícími považován za nekonstruktivní, že žalovaní nemají jistotu, že žalobkyně má opravdový zájem o uskutečnění koupě bytové jednotky a proto bude bytová jednotka nadále nabízena dalším zájemcům. Nadto bylo zástupcem žalobkyně sděleno žalovaným, že až do definitivního podepsání kupní smlouvy není jistota jejího uzavření. Jakkoli se zástupce žalobkyně bránil, že se jednalo pouze o obecné tvrzení, které je platné všeobecně, tak za situace, kdy jednání o uzavření kupní smlouvy byla prodlužována a kupující strana si vymiňovala změny návrhu kupní smlouvy a další potvrzení od banky, které ze strany úvěrujícího subjektu a současně oprávněného ze zástavního práva a zákazu zcizení nebyly považovány za standardní, nelze toto sdělení chápat jinak, než jako projev zásadní nejistoty ve vztahu k uzavření kupní smlouvy. Soud souhlasí s žalobkyní v tom, že jednání o uzavření kupní smlouvy se po více než dvou měsících dostalo do stádia, kdy poté, co žalobkyně obdržela dne 14. května 2020 návrh kupní smlouvy, ke kterému neměla žádné výhrady, se uzavření smlouvy důvodně jevilo jako vysoce pravděpodobné. Přesto žalobkyně nemá nárok na náhradu z titulu ukončení jednání o smlouvě, tedy podle § 1729 občanského zákoníku. První žalovaný měl totiž spravedlivý důvod pro ukončení jednání o smlouvě, a to se zřetelem na nejistotu ohledně toho, zda žalobkyně kupní smlouvu skutečně uzavře a za jakých podmínek. Tato nejistota byla přitom způsobena jednáním žalobkyně, za níž vystupoval její právní zástupce. Každá ze stran má samozřejmě možnost navrhovat změny obsahu smlouvy a trvat na různých ujištěních a zárukách, avšak za situace, kdy strana kupující neakceptuje nejméně tři návrhy kupní smlouvy, má k těmto návrhům podstatné výhrady a pozměňovací návrhy, mohl se první žalovaný důvodně domnívat, že se taková situace může opakovat i nadále. Mimo to již na počátku dubna tohoto roku doložili žalovaní potvrzení [právnická osoba], že se po úhradě částky 2 000 000 Kč vzdá zástavního práva a také souhlas se zcizením nemovitosti ve prospěch žalobkyně. Soud za této situace nevidí žádný rozumný důvod k obavám žalobkyně, týkajícím se zániku zástavního práva a převodu vlastnického práva na bytovou jednotku. Soud nenalezl rozumný důvod k tomu, aby kupní smlouva nebyla uzavřena do 30. 4. 2020 tak, aby byl dodržen termín stanovený [právnická osoba] v potvrzení ze dne 8. 4. 2020 a jak požadoval první žalovaný. Žalobkyně přitom byla od počátku jednání informována o existenci zástavního práva a zákazu zcizení, byla informována o tom, že nemovitost je zatížena úvěrem na její pořízení. Pokud u ní přetrvávaly pochybnosti o tom, zda dojde k výmazu zástavního právo z katastru nemovitostí, nebo že se jí zdálo nestandardní, že by nejzazší termín výmazu zástavního práva podle kupní smlouvy byl pět měsíců od jejího uzavření, nemusela v kontraktačním procesu sama pokračovat. Neměla však rozumný důvod předpokládat, že prodávající na změnu kupní smlouvy kompletně přistoupí. V případě tak velké investice, jako je koupě nemovitosti, je určitá míra pochybností na straně kupujícího na místě. Přesto vzhledem k výslovnému souhlasu s převodem nemovitosti ze dne 27. 3. 2020 a dodatku č. 2 úvěrové smlouvy ve spojení s potvrzením o výši mimořádné splátky z 8. 4. 2020 nebylo podle soudu rozumné pochybovat o tom, zda dojde k zápisu vlastnického práva k bytové jednotce, a že v případě uzavření kupní smlouvy a složení částky 2 000 000 Kč na úvěrový účet žalovaných, dojde k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Jakkoli může být pro soud pochopitelné, že kupující vyžadovala větší ujištění o zániku zástavního práva, tak stejně pochopitelné a ospravedlnitelné je, že první žalovaný měl zájem realizovat prodej nemovitosti v co nejkratším čase a neměl jistotu, že žalobkyně kupní smlouvu skutečně uzavře. Na tyto skutečnosti byla kupující upozorněna. S ohledem na jednání žalobkyně představující opakované návrhy na změnu kupní smlouvy, vymiňování dalších podkladů a následné sdělení jejího zástupce, že uzavření kupní smlouvy není až do konečného podpisu jisté, měl podle soudu první žalovaný spravedlivý a pochopitelný důvod k ukončení jednání o uzavření kupní smlouvy. Tímto důvodem byla nejistota uzavření smlouvy s žalobkyní a současně zájem uzavřít kupní smlouvu rychle a bez dalších prodlev. Z pohledu výkladového pravidla, uvedeného v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 25 Cdo 856/2018, je pak na místě upřednostnit v projednávané věci princip autonomií vůle prodávajícího. Jelikož soud shledal důvod pro nepokračování v jednání o uzavření kupní smlouvy na straně prvního žalovaného za spravedlivý a obhajitelný, nevznikl žalobkyni nárok na náhradu škody odpovídající ztrátě z neuzavřené smlouvy podle § 1729 odst. 2 občanského zákoníku. Proto soud na základě shora učiněného zjištění o skutkovém stavu věci a po právním posouzení dospěl k závěru, že žaloba je v celém rozsahu nedůvodná a zamítl ji.

9. Nad rámec důvodů k zamítnutí žaloby uvedených ve výše uvedeném odstavci pak soud konstatuje, že vlastníkem bytové jednotky byl pouze první žalovaný. Žalobkyně sama uvedla, že v případě kupní smlouvy na byt by neměla zájem o koupi movitých věcí, takže jakékoliv jednání druhé žalované nemohlo způsobit její odpovědnost za náklady žalobkyně související s jednáním o uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku ve smyslu § 1729 občanského zákoníku. Její pasivní legitimaci nezakládá ani skutečnost, že byla účastna jednání o uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku, když tato byla ve výlučném vlastnictví prvního žalovaného, ani skutečnost, že byla stranou úvěrové smlouvy, na základě které byl financován, popřípadě refinancován nákup bytové jednotky prvním žalovaným. Jelikož náklady na uzavření kupní smlouvy vznikaly žalobkyni výlučně za účelem koupě bytové jednotky, jejímž vlastníkem druhá žalovaná v době jednání o uzavření smlouvy nebyla, pak soud ani nezjišťoval vlastnické právo žalovaných k movitým věcem, které měly být předmětem převodu spolu s prodejem bytové jednotky. Takováto smlouva byla závislá pouze na uzavření hlavní smlouvy, kterou měla být smlouva o koupi bytu.

10. Žalovaní byli ve věci plně úspěšní a mají nárok na plnou náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Jejich náklady představuje odměna za zastoupení účastníků advokátem podle § 137 odst. 1, 2 o.s.ř. Jelikož žalovaní byli zastoupeni stejným právním zástupcem a veškeré jeho úkony byly činěny společně za oba žalované, náleží jejich právnímu zástupci odměna za každý společný úkon, a to za každou zastupovanou osobu ve výši mimosmluvní odměny snížené o 20 % (§ 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátní tarif, dále jen„ AT“). Podle § 7 bod 6 AT, ve spojení s § 8 odst. 1 AT, činí odměna za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 3 290 000 Kč (cena bytové jednotky dle kupní smlouvy ze dne 21. 5. 2020) částku 21 460 Kč. Podle § 12 odst. 4 AT pak činí odměna za jeden právní úkon za každého žalovaného 17 168 Kč. Do doby připuštění změny žaloby náleží zástupci žalovaných odměna za celkem 4 úkony právní služby po 17 168 Kč podle § 11 odst. 1 písm. a) a d) AT, a to 2x příprava a převzetí zastoupení, jehož součástí je též první porada s žalovanými a 2x vyjádření ve věci samé, jehož součástí bylo též vyjádření proti návrhu na vydání předběžného opatření, tedy dohromady 68 672 Kč. Dále odměna za jeden úkon právní služby ve výši 21 460 Kč - porada ze dne 3. 6. 2020 ohledně návrhu na vydání předběžného opatření podle § 11 odst. 1 písm. c) AT. Tento úkon nebyl úkonem společným, když návrh na vydání předběžného opatření se týkal pouze prvního žalovaného. Podle § 7 bod 5 AT, ve spojení s § 8 odst. 1 AT, činí odměna za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 143 748 Kč (požadované plnění po změně žaloby) částku 6 860 Kč. Podle § 12 odst. 4 AT pak činí odměna za jeden právní úkon za každého žalovaného po snížení o 20 % částku 5 488 Kč. Zástupci žalovaných tedy dále náleží odměna za celkem 14 úkonů právní služby po 5 488 Kč a to 2x za další poradu dne 24. 8. 2020 po změně žaloby podle § 11 odst. 1 písm. c) per analogiam, 2x za poradu dne 12. 10. 2020 podle § 11 odst. 1 písm. c) AT, 4x za účast na jednání soudu dne 13. 10. 2020 za 4 započaté hodiny podle § 11 odst. 1 písm. g) AT, 2x za poradu dne 23. 11. 2020 podle § 11 odst. 1 písm. c) AT a dále 4x za účast na jednání soudu dne 24. 11. 2020 za 4 započaté hodiny podle § 11 odst. 1 písm. g) AT. V součtu činí odměna za zastoupení pro oba žalované částku 166 964 Kč (68 672 Kč odměna do změny žaloby, 21 460 Kč odměna za poradu k vyjádření k předběžnému opatření a 76 832 Kč odměna po změně žaloby). Dále je součástí nákladů žalovaných paušální náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 3 AT ve výši 8 x 300 Kč, když každý ze společných úkonů zástupce žalovaných soud pro náhradu hotových výdajů považoval za úkon jediný, stejně jako každé jednání soudu. Dále je součástí nákladů žalovaných náhrada za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o.s.ř., když zástupce žalovaných osvědčil, že je plátcem této daně. Náhrada daně z přidané hodnoty přitom činí 21 % z částky 169 364 Kč, tedy 35 566,44 Kč Celkem tak náklady žalovaných v tomto řízení činí 204 930,44 Kč. Jejich náhrada náleží k rukám advokáta dle § 149 odst. 1 o.s.ř. Z této celkové náhrady nákladů připadá na prvního žalovaného 115 630,02 Kč a na druhou žalovanou 89 300,42 Kč.

11. Jako neúčelnou posoudil soud poradu ze dne 26. 5. 2020, když se jedná o den převzetí zastoupení. Tento úkon je již obsažen v odměně za přípravu a převzetí zastoupení. E-maily ze dne 26. 7. 2017 a 27. 7. 2020 byly taktéž nadbytečné, když vyjádření k věci má být zásadně zasláno soudu a nikoliv protistraně. Nadto zprávy neobsahují právní, ani skutkový rozbor věci a nikterak nesměřovaly ke smírnému vyřešení věci. Jako neúčelnou posoudil soud poradu dne 3. 6. 2020 ve vztahu k druhé žalované, když té se návrh na vydání předběžného opatření netýkal. Za neúčelné považuje soud také vyjádření ke změněné žalobě ze dne 25. 8. 2020, když jejím obsahem, ve vztahu ke změně žaloby, je pouze konstatování, že ji žalovaní považují za absurdní a ve zbytku je odkazováno na dřívější vyjádření. Za neúčelné, vzhledem k hájení práva žalovaných, považuje soud také právní rozbor ze dne 12. 10. 2020. Ten byl podle vyúčtování proveden nikoliv za účelem bránění práva žalovaných, ale kvůli psychickému stavu druhé žalované a s řízením nesouvisí. Soud navíc nepochybuje o tom, že právního rozboru se oběma žalovaným dostalo již v rámci předchozí porady. Jako neúčelné posoudil soud vyjádření ze dne 14. 10. 2020, 16. 10. 2020 i 5. 11. 2020 a porady ze dne 15. 10. 2020 a 4. 11. 2020. Žalovaní dostali prostor pro vyjádření a doplnění tvrzení a označení důkazů při jednání soudu dne 13. 10. 2020, pokud nedoplnili tvrzení a neoznačili důkazy na tomto jednání a sami požádali o prodloužení koncentrační lhůty, pak následující úkony nebyly účelné, když měli být provedeny při jednání soudu. Stejně tak se při dalším jednání soudu mohli žalovaní vyjádřit k podáním žalobkyně. Jednání soudu byla přitom dostatečně dlouhá a účastníkům byl poskytnut dostatečný prostor k vyjádření.

12. Pokud žalobkyně navrhovala postupem podle § 150 o.s.ř. snížit žalovaným náhradu nákladů řízení, pak soud konstatuje, že v jednání realitní kanceláře ani žalovaných soud neshledává žádné okolnosti hodné zvláštního zřetele pro takové snížení. Podle soudu byla smluvní dokumentace připravena realitní kanceláří natolik dostatečně, aby mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy a převodu vlastnického práva na žalobkyni. K tomu blíže odůvodnění shora. Pokud žalobkyně z důvodů obav požadovala změny smlouvy a potvrzení od banky, která byla podle slov vedoucí hypotečního centra nestandardní a z pohledu soudu nadbytečná, bylo to právě jednání žalobkyně, které ve svém důsledku zmařilo uzavření kupní smlouvy. Jinými slovy pokud žalobkyně na opakované návrhy na uzavření kupní smlouvy reagovala svými protinávrhy a požadavky, není vinou žalovaných ani realitní kanceláře, že k uzavření smlouvy nedošlo. Nadto lze konstatovat, že za současné situace na realitním trhu, kdy je zde zjevný přebytek poptávky nad nabídkou nemovitostí, je možné předpokládat, že je to spíše strana prodávající, která si diktuje podstatné náležitosti kupní smlouvy. Pokud je žalobkyně nechtěla akceptovat, mohla z procesu jednání o uzavření kupní smlouvy odstoupit dříve, ale rozhodně nemohla spoléhat na to, že se jí prodávající podřídí ve všech jejích námitkách a požadavcích.