20 C 202/2021

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Davidem Ungrem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 243 441,54 Kč s příslušenstvím a vzájemné žalobě žalované na zaplacení 500 000 Kč s příslušenstvím,,

I. Žaloba žalobkyně na zaplacení částky 243 441,54 Kč s úrokem z prodlení ve výši repo sazby stanovené ČNB navýšené o 7 procentních bodů platné vždy k 1. dni kalendářního pololetí jdoucí od 20. 10. 2006 do zaplacení, se zamítá.

II. Žaloba žalované na zaplacení částky 500 000 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši od 10. 5. 2006 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu 26,34 % nákladů řízení, jejíž výše činí 0 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice - Okresnímu soudu Plzeň-město státem placené náklady řízení ve výši 1 365,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice - Okresnímu soudu Plzeň-město státem placené náklady řízení ve výši 2 342,75 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podáním doručeným soudu dne 20. 10. 2006 žalobce rozšířil původní žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 18. 1. 2006 a kromě toho se domáhal po žalované vydání bezdůvodného obohacení za užívání nebytových prostor v nemovitosti nad rámec spoluvlastnického podílu žalované, který činí 1/36 z celku, za období od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006 ve výši 291 523 Kč. Soud změnu původní žaloby připustil usnesením ze dne datum rozhodnutí, č.j. číslo jednací, které nabylo právní moci dne datum. Žaloba byla odůvodněna tím, že se žalobce je podílovým spoluvlastníkem budovy adresa na pozemku parc. číslo v k. ú. obec. Jeho spoluvlastnický podíl činí 8/9 z celku a spoluvlastnický podíl žalované činí 1/36 z celku. Žalovaná užívala nebytové prostory v dané budově od 1. 7. 1997 do 15. 10. 2004 na základě nájemní smlouvy uzavřené se žalobcem dne 7. 7. 1997. Nebytové prostory sestávající z obchodu o výměře výměra, kanceláře o výměře výměra, skladu o výměře výměra, předsíně o výměře výměra a WC o výměře výměra. Nájemné činilo 15 685 Kč a bylo zvyšováno o inflaci. Naposledy činilo 17 999 Kč. Poté, co žalovaná na základě kupní smlouvy ze dne 15. 10. 2004 nabyla spoluvlastnický podíl k nemovitosti, nehradí žalobci žádnou částku. Tím, že žalovaná užívá nebytové prostory nad rámec svého spoluvlastnického podílu, dochází u ní k bezdůvodnému obohacení, které je povinna vydat žalobci ve výši 8/9 obvyklého nájemného za užívání předmětných nebytových prostor. Obvyklé měsíční nájemné za rok 2005 činilo 18 503 Kč a za rok 2006 činilo 18 855 Kč měsíčně. Žalobce proto požadoval po žalované 8/9 z těchto částek, tedy za rok 2015 částku 16 447 Kč a za rok 2006 částku 16 760 Kč, a to za každý měsíc užívání.

2. Žalobce vzal svůj návrh podáním ze dne 6. 5. 2021 částečně zpět o částku 28 729,33 Kč s úrokem z prodlení z této částky. Částečné zpětvzetí žaloby žalobce odůvodnil tím, že přepočítal výši svého nároku podle závěrů znaleckého posudku společnosti právnická osoba zadaného a předloženého žalovanou, podle kterého žalovaná v domě využívá prostory o výměře výměra. Žalobce připustil, že byl uživatelem všech bytů v domě. Podle žalobce nelze do stanovení ceny za bezdůvodné obohacení zahrnou jiné prostory (společné), jelikož mohli být využívány všemi spoluvlastníky, resp. je nevyužíval žádný z nich. Výši spoluvlastnických podílů žalobce nově vymezil ve výši 5/6 ve prospěch žalobce a 4/36 ve prospěch jméno příjmení, jméno příjmení, jméno příjmení a žalované, jednajících ve vzájemné shodě. Žalovaná se svým podílem nakládá ve shodě s jméno příjmení, jméno příjmení a jméno příjmení, a proto jim náleží právo užívat nemovitost v rozsahu 1/9. Podle uvedeného znaleckého posudku obvyklé nájemné nebytových prostor činilo za rok 2005 částku 215 988 Kč a za rok 2006 částku 226 260 Kč. Naproti tomu výše obvyklého ročního nájemného za byty užívané žalobcem činilo za rok 2005 i 2006 částku 77 388 Kč. S ohledem na spoluvlastnický podíl žalobce o velikosti 5/6 by tak jeho nárok na úhradu nájemného za užívání nebytových prostor žalovanou činil od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006 částku 275 691,67 Kč. S ohledem na vlastnický podíl žalované a osob jednajících s ní ve shodě o velikosti 4/36 by nárok žalované na nájemné za užívání bytů činil za stejné období částku 12 898 Kč. Jelikož rozdíl činí 262 793,67 Kč, žalobce nově požadoval k zaplacení tuto částku s příslušenstvím. Usnesení o částečném zastavení řízení ze dne datum rozhodnutí, č.j. číslo jednací, kterým soud zároveň vyloučil tuto část řízení spolu s žalobou žalované na zaplacení částky 500 000 Kč k samostatnému projednání, nabylo právní moci dne datum.

3. Žalobce v závěrečném návrhu ze dne 28. 6. 2022 upravil svůj návrh tak, že po žalované požadoval za období 1. 3. 2005 až 31. 8. 2006 úhradu bezdůvodného obohacení ve výši ponížené o částku odpovídající průměrnému nájemnému za část prostor v I. NP označené jako 5M, 6M a 7M o celkové výměře výměra, které nemohla žalovaná v období od 1. 11. 2005 do 28. 2. 2006 používat z důvodu žalobcem odsouhlasených prací. Vyšel přitom z odhadu stanoveného znaleckým ústavem právnická osoba při jeho výslechu a s přihlédnutím ke spoluvlastnickým podílům, vzal svoji žalobu zpět o 19 352,13 Kč s úrokem z prodlení z této částky. Usnesení o částečném zastavení řízení ze dne datum rozhodnutí, č.j. číslo jednací, nabylo právní moci dne datum.

4. Návrhem doručeným soudu při jednání dne 10. 5. 2006 žalovaná jednak započetla vůči pohledávkám žalobce vzniklým z titulu užívání předmětných nemovitostí žalovanou své pohledávky vzniklé vynaložením nákladů na úpravu a opravu nemovitostí v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnického podílu žalobce a dále tímto podáním vznesla vůči žalobci vzájemný návrh, jímž požadovala, aby žalobci byla uložena povinnost uhradit jí částku odpovídající rozdílu mezi úhradou za užívání předmětných nemovitostí v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnického podílu žalobce a úhradou za úpravu a opravu předmětných nemovitostí, vynaložených žalovanou nad rozsah odpovídající výši spoluvlastnického podílu žalované. Tento návrh žalovaná odůvodnila tím, že v průběhu doby, kdy předmětnou nemovitost užívala a užívá, provedla celou řadu úprav, a to vlastním nákladem a za souhlasu žalobce jako většinového spoluvlastníka. Podáním doručeným soudu dne 15. 10. 2007 žalovaná upřesnila vzájemný návrh a uvedla, že se souhlasem pronajímatele (žalobkyně) provedla mnoho stavebních udržovacích a modernizačních prací. Nájemní poměr skončil ke dni převodu podílu na nemovitosti na žalovanou ke dni 15. 10. 2004. Těmito pracemi došlo k technickému zhodnocení pronajaté věci, které ke dni 15. 10. 2004 činilo přinejmenším 500 000 Kč (dále též jen vzájemná žaloba). Podáním ze dne 11. 9. 2018, upraveným jejím závěrečným návrhem ze dne 17. 5. 2022, pak žalobkyně požadovala zaplacení částky 500 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky od podání vzájemného návrhu. Soud změnu vzájemné žaloby připustil usnesením ze dne datum rozhodnutí, č.j. číslo jednací. Vzájemná žaloba byla odůvodněna tím, že žalovaná společnost v době předcházející nabytí spoluvlastnictví k věci, tedy před 15. 10. 2004, provedla vlastním nákladem zhodnocení pronajaté věci spočívající v několika samostatných úpravách/změnách pronajaté věci (nebytový prostor). Nájemce (žalovaná), se vzhledem ke stavu nemovitosti a po dohodě s příslušnou pracovnicí anonymizována dvě slova územní celek provádějící správu objektu (technička správy domu), rozhodla zásadním způsobem nebytový prostor modernizovat a rekonstruovat (provést kvalitativní změnu) na své vlastní náklady. Celkem byly se souhlasem pronajímatele (žalobce) provedeny tyto opravy a úpravy: - Instalace plynového topidla WAW v zadní části nebytového prostoru (skladu) - Oprava betonové a dlážděné podlahy v prostoru stávajícího skladu provozovny prodejny drogerie, výměna dveří se zárubněmi, oprava omítek skladu, stavební úpravy a zbudování sociálního zařízení. - Montáž plastového okna namísto luxferů v kanceláři vedoucího prodejny, Montáž dvou kusů venkovních mříží před okna kanceláře, oprava omítek vně budovy na straně do dvora okolo oken kanceláří prodejny, montáž dřevotřískové příčky s regály na rychlovazače a dále provozní a administrativní potřeby v kanceláři vedoucího prodejny. - Výměna dvou kusů oken za plastová, osazení venkovních mříží, oprava omítky dvorní strany objektu a provedení protiplísňového nátěru vnitřních omítek, instalace dřevotřískového osazení s polystyrenovou vložkou s vestavěnými skříňkami v zadní části objektu. Výše zhodnocení nemovitosti ke dni 15. 10. 2004 podle žalované (podložené znaleckým posudkem) činila 1 687 000 Kč. Žalovaná dále v podání ze dne 19. 9. 2021 soudu sdělila, že dne 18. 11. 2014 doručila žalobci své hmotněprávní jednání, kterým započetla vzájemné pohledávky mezi žalobcem a žalovanou.

5. Ke vzájemné žalobě vznesla žalobkyně v podání ze dne 31. 7. 2012 námitku promlčení. Dále uvedla, že žalovaná neprokázala, že většinu jí prováděných prací dokončila do okamžiku skončení nájmu, tj. do 15. 10. 2004, resp. že ani neprokázala skutečný rozsah tvrzeného zhodnocení. Připustila, že znalecký posudek ústavu anonymizováno ze dne datum, který si, byť za jiným účelem, nechal vypracovat žalobce, konstatuje, že v prostorách užívaných žalovanou byly (nejspíš za doby trvání nájmu) provedeny některé práce, konkrétně oprava omítek na přístavbě a opatření oken mřížemi, zůstává však otázkou, zda takové práce skutečně zhodnotily nemovitost o žalobkyní požadovaných 500 000 Kč. Znalecký posudek právnická osoba anonymizováno ze dne datum, jehož vypracování naopak zadala žalovaná a který měl stanovit a prokázat výši zhodnocení nemovitosti žalovanou za dobu trvání nájmu, tj. od 24. 5. 1991 do 15. 10. 2004, sice stanovil výši zhodnocení na první pohled podrobně a precizně, nicméně z něj není vůbec patrné, v jakém období mělo k tomuto zhodnocení dojít, resp. kdy k němu skutečně došlo.

6. Žalovaná k žalobě žalobce dále, kromě zápočtu ze dne 18. 11. 2014 a vzájemné žaloby uplatnila značné množství dalších námitek. Jelikož se však po vyhlášení rozsudku obě strany vzdali práva odvolání, soud pro zestručnění odůvodnění a v souladu s § 157 odst. 4 o.s.ř. v rozsudku uvede pouze předmět řízení (odstavce 1-5), závěr o skutkovém stavu (odstavec 7) a stručné právní posouzení věci (odstavec 8 a následující).

7. Po provedeném rozsáhlém dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci: Žalovaná byla od roku 1997 až do 14. 10. 2004 nájemníkem nebytových prostor v prvním nadzemním podlaží domu v příjmení ulici adresa, stojícího na pozemku p. číslo obci a katastrálním území obec. V nebytových prostorech žalovaná provozovala obchod s drogistickým zbožím. Celková rozloha podlahové plochy prvního nadzemního podlaží činí výměra a zahrnuje sklad, chodbu, obchod, předsíň, kancelář, sklad, pracovnu a sociální zázemí. Žalovaná se souhlasem pronajímatele (žalobkyně) provedla v době nájemního vztahu (do 15. 10. 2004) stavební, udržovací a modernizačních práce spočívající v instalace plynového topidla WAW v zadní části nebytového prostoru (skladu), opravě betonové a dlážděné podlahy v prostoru stávajícího skladu provozovny prodejny drogerie, výměně dveří se zárubněmi, opravě omítek skladu, stavební úpravě a zbudování sociálního zařízení. Dále v montáži plastového okna namísto luxferů v kanceláři vedoucího prodejny, montáži dvou kusů venkovních mříží před okna kanceláře, opravě omítek vně budovy na straně do dvora okolo oken kanceláří prodejny, montáži dřevotřískové příčky s regály na rychlovazače a dále provozní a administrativní potřeby v kanceláři vedoucího prodejny. Dále ve výměně dvou kusů oken za plastová, osazení venkovních mříží, opravě omítky dvorní strany objektu a provedení protiplísňového nátěru vnitřních omítek, instalaci dřevotřískového osazení s polystyrenovou vložkou s vestavěnými skříňkami v zadní části objektu. Výše zhodnocení nemovitosti výše uvedenými opravami ke dni 15. 10. 2004 činila přinejmenším žalovanou uplatněných 500 000 Kč (str. 15 znaleckého posudku společnosti právnická osoba, ve spise na straně 66). Strany se o úhradě nákladů za práce provedené v době nájemního vztahu nijak nedohodli. Žalovaná se ke dni 15. 10. 2004 stala podílovou spoluvlastnicí v té době budovy adresa a pozemku p. číslo vše zapsáno v katastru nemovitostí na list vlastnictví pro katastrální území obec, a to se spoluvlastnickým podílem číslo. Žalobce je podílovým spoluvlastníkem této nemovitosti s podílem o velikosti 5/6 (30/36). Žalovaná v období od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006 a dále až do současnosti užívala a užívá nebytové prostory v prvním nadzemním podlaží domu o rozloze výměra a užívání tohoto podlaží vyloučilo užívání této části nemovitosti žalobkyní. V období od 1. 11. 2005 do 28. 2. 2006 žalovaná mohla fakticky užívat toliko prodejnu o rozloze výměra (označená na náčrtcích jako místnost 1M), jelikož v ostatních prostorách docházelo se souhlasem žalované k opravám. V období od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006 užíval ostatní prostory v domě, tedy 2 bytové jednotky ve druhém a jednu bytovou jednotku ve třetím nadzemním podlaží o celkové započitatelné ploše výměra výlučně žalobce. Podle znaleckého posudku společnosti právnická osoba obvyklé nájemné nebytových prostor činilo za rok 2005 částku 215 988 Kč ročně, tedy 17 999 Kč měsíčně a za rok 2006 částku 226 260 Kč ročně, tedy 18 855 Kč měsíčně. Obvyklé nájemné za užívání obchodu v přízemí budovy (prostor označený na nákresech jako 1M) činilo 9 177 Kč měsíčně. Naproti tomu výše obvyklého ročního nájemného za byty užívané žalobcem činilo za roky 2005 i 2006 částku 77 388 Kč ročně, tedy 6 449 Kč měsíčně. Žalovaná podáním doručeným žalobci dne 18. 11. 2014 započetla svoji pohledávku z titulu nákladů vynaložených na opravu prostor v domě uplatněnou v tomto řízení, a to v jí tvrzené výši 1 687 000 Kč oproti pohledávkám žalobce z titulu bezdůvodného obohacení za užívání prostot nad rámec spoluvlastnického podílu, a to v částce 291 523 Kč za období od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006 (uplatněno v tomto řízení), v částce 373 742,60 Kč za období od 1. 9. 2006 do 30. 6. 2008 (uplatněno v řízení spisová značka), v částce 438 627 Kč za období od 1. 7. 2008 do 30. 6. 2010 (uplatněno v řízení spisová značka) a v částce 434 838 Kč za období od 1. 7. 2010 do 31 5. 2012 (uplatněno v řízení spisová značka).

8. Na základě shora zjištěného skutkového stavu věci dospěl soud k závěru, že oba uplatněné nároky, tedy jak nárok žalobce na zaplacení částky 243 441,54 Kč, tak nárok žalované na zaplacení částky 500 000 Kč skutečně vznikly a jsou opodstatněné.

9. Právo žalované na zaplacení částky 500 000 Kč bylo v řízení prokázáno a vychází z § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Žalovaná jako nájemce provedla na nemovitosti změny se souhlasem pronajímatele (žalobce). Nemohla požadovat úhradu nákladů s tím spojených, jelikož se k tomu pronajímatel nezavázal. Oprávněně proto požadovala pouze hodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Ačkoliv se z provedeného dokazování podávalo, že hodnota nemovitosti se provedenými úpravami zvýšila o více, než uplatněných 500 000 Kč, žalovaná v řízení více nepožadovala. Pokud jde o námitku promlčení, která byla vznesená žalobcem, tak ta není důvodná. Nárok žalované na úhradu zhodnocení mohl být uplatněn nejdříve dne 15. 10. 2004, kdy došlo k zániku nájemního vztahu splynutím osoby nájemce a spoluvlastníka. Žalovaná svůj nárok nejdříve uplatnil podáním ze dne 9. 5. 2006, toto podání však nebylo dostatečně určité k tomu, aby mohlo zastavit běh promlčecí lhůty. K tomu došlo až dne 15. 10. 2007, tedy v poslední den promlčecí lhůty, a to podání založeným ve spise na č.l. 11, kterým byla pohledávka žalované dostatečně jasně a určitě specifikována. K promlčení práva žalované podle § 100 a následující občanského zákoníku v rozsahu částky 500 000 Kč tudíž nedošlo. Naopak důvodná je námitka promlčení co do zbytku nároku žalované uvedeném v jednostranném započtení ze dne 18. 11. 2014, proto k zániku vzájemných pohledávek mohlo dojít pouze v rozsahu pohledávky žalované ve výši 500 000 Kč (k tomu blíže viz dále).

10. Právo žalobce na zaplacení částky 243 441,54 Kč bylo v řízení prokázáno a vychází z § 451 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu. Rozsah tohoto užívacího práva ke společné věci (stejně jako výše spoluvlastnického podílu) nemůže být proti vůli spoluvlastníka rozhodnutím spoluvlastníků modifikován. Neumožňují-li existující poměry nebo rozhodnutí, popřípadě dohoda spoluvlastníků některému spoluvlastníku plnou realizaci tohoto práva, náleží mu za to (jestliže se ovšem strany nedohodly jinak) odpovídající náhrada. Výše náhrady, kterou by byla žalovaná povinna poskytnout žalobci za období od 1. 3. 2005 do 31. 8. 2006, při zohlednění všech relevantních okolností jako je zejména výše spoluvlastnických podílů, rozsah zjištěného užívání věci a hodnota užívání stanovená jako ekvivalent nájemného za užívání daných prostor, činí částku 243 441,54 Kč.

11. Vzhledem k zápočtu vzájemných pohledávek, učiněném žalovanou dne 18. 11. 2014, který byl podle soudu učiněn platně podle § 580 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, soud obě podané žaloby zamítl (výroky I. a II. rozsudku). Důsledkem zániku závazku hlavního zanikají i závazky vedlejší a akcesorické (ručení, zástavní právo, povinnost platit úroky). Protože zánik pohledávek nastává zpětně k okamžiku splatnosti později splatné pohledávky, zaniká k tomuto datu spolu s dluhem obou stran i jejich prodlení. Dlužník pohledávky dříve splatné přestává být od uvedeného okamžiku v prodlení a není povinen platit úroky z prodlení za dobu poté, co se pohledávky střetly. Avšak na jeho povinnosti zaplatit úroky za dobu od počátku jeho prodlení do okamžiku zániku pohledávek se nic nemění. Pohledávka žalobce se stala splatnou jejím uplatněním v tomto řízení, tady dne 20. 10. 2006. Pohledávka žalované proti žalobci se stala splatnou až dne 15. 10. 2007, kdy došlo k jejímu řádnému uplatnění v tomto řízení, do té doby nebyla pohledávka žalované uplatněna dostatečně určitě, aby mohla nastat její splatnost. Započtením tedy došlo k zániku pohledávky žalobce a částečnému zániku pohledávky žalované v rozsahu, ve kterém se tyto pohledávky překrývaly, a to ke dni 15. 10. 2007 (datum splatnosti pohledávky žalované vůči žalobci). Jelikož žalovaná byla v prodlení s úhradou jejího dluhu od 21. 10. 2006 do 15. 10. 2007, tak úrok z prodlení za toto období z částky 243 441,54 Kč stanovený podle § 517 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., činil 22 748,44 Kč. Ke dni 15. 10. 2007 tedy došlo k zániku pohledávky žalobce včetně úroků z prodlení vzniklých do té doby a také pohledávky žalované v rozsahu 266 189,98 Kč (včetně úroků z prodlení). Od 16. 10. 2007 do 16. 10. 2008 byl naopak v prodlení s plněním svého závazku žalobce, protože splatnost jeho pohledávky vůči žalované, týkající se pohledávky vztahující se k nadužívání nemovitosti žalovanou v období od 1. 9. 2006 do 30. 6. 2008, nastala až dne 16. 10. 2008 (viz rozsudek název soudu ze dne datum rozhodnutí, č.j. číslo jednací). Ke dni 16. 10. 2008 tedy došlo k zániku pohledávky žalované vůči žalobci ve výši 233 810,02 Kč co do její jistiny a taktéž co jejího nároku na úrok z prodlení podle § 517 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. z částky 233 810,02 Kč od 16. 10. 2007 do 16. 10. 2008 ve výši 24 371,37 Kč.

12. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle poměru úspěchu stran ve věci, v souladu s § 142 odst. 2 o.s.ř. Poměr úspěchu stran činil 63,17 % ve prospěch žalobce a 36,85 % ve prospěch žalované, proto soud při vyhlášení rozhodnutí stanovil žalované povinnost zaplatit žalobci 26,34 % nákladů řízení a určení konkrétní výše ponechal pro písemné vyhotovení rozsudku (§ 151 odst. 5 o.s.ř.). Podáním ze dne 1. 9. 2022 žalobce sdělil, že neúčtuje žádné náklady, neboť mu žádné nevznikly, proto soud stanovil výši nákladů jako 0 Kč.

13. Výroky IV. a V. rozsudku jsou odůvodněny § 148 odst. 1 o.s.ř. Stát v průběhu řízení platil znalečné znaleckému ústavu právnická osoba ve výši 3 709,65 Kč a úhradu těchto nákladů státu rozdělil podle poměru úspěchu stran 63,17 %: 36,85 %. Proti tomuto rozsudku není odvolání přípustné, neboť se obě strany tohoto práva vzdali po vyhlášení rozsudku (§ 207 odst. 1 o.s.ř.). Nebude-li povinnost uložená tímto rozhodnutím dobrovolně splněna, může se oprávněný (stát) domáhat svého práva návrhem na soudní výkon rozhodnutí.