25 C 220/2021

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Folkovou ve věci Anonymizovaný odstavec proti Anonymizovaný odstavec zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení bytu

I. Žalovaný je povinen vyklidit a předat žalobkyni byt , adresa, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 28 500 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost vyklidit a předat shora označený byt. Žalobkyně doplnila, že je výlučným vlastníkem domu bytové jednotky číslo , adresa, . Žalovaný byl na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 1. 2019, který uzavřel s tehdejším pronajímatelem , jméno FO, , jenž byl předchozím vlastníkem bytu, nájemcem výše označené bytové jednotky. Nájemné bylo sjednáno ve výši 12 500 Kč se splatností do pátého dne v měsíci. Dne 24. 8. 2020 došlo k převodu vlastnictví tohoto bytu na žalobkyni, práva a povinnosti z nájmu přešly na žalobkyni v souladu s § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalovanému tak vznikla povinnost hradit nájemné žalobkyni. V průběhu trvání nájemního vztahu žalovaný zvlášť závažným způsobem porušoval smlouvu, když i po několika výzvách nehradil nájemné v plné výši, a to za měsíce září 2020 až červen 2021, přičemž nájemné za toto období činilo 125 000 Kč. Žalovaný však uhradil toliko 48 000 Kč, dlužná částka k tomuto okamžiku činila 77 000 Kč. Protože žalovaný nezaplatil nájemné nejméně za 10 měsíců, vzniklo žalobkyni v souladu s § 2291 odst. 1 o. z. právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby jí žalovaný byt bez zbytečného odkladu předal. Žalobkyně proto žalovanému prostřednictvím svého zástupce zaslala výpověď nájmu bytu bez výpovědní doby a vyzvala jej, aby bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do 12. 7. 2021. Výpověď byla žalovanému zaslána doporučeným dopisem dne 28. 6. 2021, žalovaný jej převzal dne 12. 7. 2021. Součástí této výpovědi byla i předžalobní výzva. Na to žalovaný nikterak nereagoval, byt žalobkyni nepředal. V bytě nadále setrvává. U ústního jednání dne 13. 11. 2025 žalobkyně doplnila, že i nadále žalovaný neplatí nájem v plné výši, toliko v částce 4 800 Kč měsíčně. Dluh na nájemném tak výrazně vzrostl.

2. Žalovaný nesouhlasil se žalobou, když doplnil, že žalobkyně není vlastníkem předmětné nemovitosti. Potvrdil, že uzavřel s panem , jméno FO, kupní smlouvu i nájemní smlouvu k předmětné bytové jednotce, mělo to být však na přechodnou dobu, nejednalo se o trvalý převod vlastnického práva.

3. Protože žalovaný následně podal žalobu na určení vlastnického práva k nemovitostem, zdejší soud v řízení pod sp. zn. 25 C 100/2022 nejprve řešil otázku vlastnického práva k předmětné bytové jednotce a řízením v nadepsané věci přerušil.

4. Z listinných důkazů soud zjistil následující skutečnosti. , jméno FO, se žalovaným uzavřel dne 1. 1. 2019 smlouvu o nájmu předmětného bytu, která byla uzavřena na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019. Žalovaný se v této smlouvě zavázal platit měsíční nájemné ve výši 12 500 Kč do pátého dne běžného měsíce (nájemní smlouva z 1. 1. 2019). Žalobkyně se v návaznosti na smlouvu darovací, kterou uzavřela s , jméno FO, (dále též „předchozí vlastník“) dne 24. 8. 2020, stala výlučnou vlastnicí předmětné bytové jednotky (darovací smlouva ze dne 24. 8. 2020, výpis z katastru nemovitosti , hodnota, ). Dodatkem k nájemní smlouvě ze dne 1. 1. 2019 bylo dohodnuto, že se žalovaným bude byt užívat manželka , jméno FO, a dcera , jméno FO, (dodatek k nájemní smlouvě z uvedeného dne). Předchozí vlastník bytové jednotky žalovaného vyzval dopisem ze dne 30. 9. 2019 k úhradě dlužného nájemného za měsíce červenec 2019 až září 2019 ve výši 37 500 Kč, tento dopis osobně převzal žalovaný dne 1. 10. 2019 (upomínka za neuhrazené nájemné z uvedeného dne). Žalovaný uhradil nájemné za leden 2019 až červen 2019 částkami v jednotkové výši 12 500 Kč (příjmové pokladní doklady ze dne 5. 1. 2019, 4. 2. 2019, 5. 3. 2019, 7. 4. 2019, 8. 5. 2019 a 6. 6. 2019). Předchozí vlastník předmětné bytové jednotky dopisem ze dne 12. 10. 2019 žalovanému sdělil, že mu umožní dlužnou částku ve výši 37 500 Kč hradit splátkově (označený dopis). Další upomínkou předchozí vlastník žalovaného vyzval k úhradě dluhu v celkové výši 75 000 Kč, a to za nájemné od července 2019 do prosince 2019 (upomínka za neuhrazené nájemné ze dne 31. 12. 2019). Nato žalovaný reagoval dopisem ze dne 12. 1. 2020, kdy předchozímu vlastníkovi sdělil, že má problém obestavených účtů v bankách, má i snížený obrat v podnikání, proto žádal o odložení splátek do konce února 2020 (dopis z 12. 1. 2020, který osobně převzal , jméno FO, dne 13. 1. 2020). , jméno FO, vyhověl žádosti žalovaného, což mu sdělil dopisem ze dne 15. 1. 2020, který žalovaný převzal 19. 1. 2020 a odložil splátky do 29. 2. 2020 (označený dopis). Dále předchozí vlastník žalovaného vyzval k úhradě dluhu ve výši 175 000 Kč i dopisem ze dne 3. 10. 2020. Téhož dne jej vyzvala i žalobkyně, kdy žalovanému sdělila, že se stala výlučným vlastníkem mimo jiné i předmětné bytové jednotky. (označené dopisy). , jméno FO, s , jméno FO, uzavřeli nájemní smlouvu na předmětnou bytovou jednotku již 1. 2. 2016. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 2. 2016 do 31. 12. 2018, nájemné bylo sjednáno ve výši 6 000 Kč měsíčně (označená nájemní smlouva, včetně dodatku z uvedeného dne). Soulad vlastnického práva zapsaného v katastru nemovitostí s faktickým stavem byl pravomocně vyřešen rozsudkem zdejšího soudu ze dne 30. 3. 2023 č. j. 25 C 100/2022–267, který nabyl právní moci dnem 29. 11. 2023, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 12. 10. 2023 č. j. 13 Co 284/2023–306. Soud prvního stupně výše citovaným rozsudkem zamítl žalobu na určení, že žalovaný a jeho manželka , jméno FO, jsou vlastníky a mají ve společném jmění manželů předmětnou bytovou jednotku. Dovolání žalovaného pak bylo odmítnuto usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 6. 2024 č. j. 33 Cdo 863/2024-339. Ústavní soud ČR odmítl ústavní stížnost žalovaného usnesením ze dne 25. 9. 2024 sp. zn. II. ÚS 2396/24. Žalobkyně dopisem ze dne 21. 6. 2021 vypověděla nájem předmětné bytové jednotky bez výpovědní doby a vyzvala žalovaného k předání bytu nejpozději do 12. 7. 2021. Zároveň ho vyzvala k úhradě dlužné částky na nájemném ve výši 77 000 Kč. Tuto listinu žalobkyně žalovanému doručila prostřednictvím poštovního doručovatele dne 12. 7. 2021 (výpověď nájmu pronajímatelem bez výpovědní doby, výzva k úhradě dluhu s předžalobní výzvou z uvedeného dne, včetně potvrzení o dodání zásilky - Pošta Online, sledování zásilek a podací stvrzenka). Předchozí vlastník předmětné bytové jednotky rovněž žalovaného vyzýval k předání bytu i dopisem ze dne 4. 8. 2020 (emailová korespondence z uvedeného dne). Soud dále v tomto řízení provedl i další důkazy, které směřovaly k obraně žalovaného ohledně určení vlastnického práva k předmětné nemovitosti. Vzhledem k pravomocnému ukončení sporu o určení vlastnického práva k této bytové jednotce v řízení pod sp. zn. 25 C 100/2022 je nadbytečné tyto důkazy uvádět i v řízení v nadepsané věci, neboť s nimi se podrobně soud vypořádal právě v řízení 25 C 100/2022, otázka vlastnického práva k předmětné bytové jednotce v něm byla pravomocně vyřešena.

5. Podle § 2292 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jen „o. z.“), nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

6. Podle § 2291 odst. 1, 2 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svoji povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo původně ujednáno.

7. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

8. Podle § 1042 o. z. vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

9. Po právním zhodnocení soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Žalobkyně prokázala, že její právní předchůdce uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, nájemní poměr byl ujednán na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019. V řízení nebylo prokázáno, že by účastníci prodloužili dobu trvání nájemní smlouvy, nájem tak zanikl ke dni 31. 12. 2019. Nad to žalobkyně vypověděla žalovanému nájemní smlouvu z důvodu hrubého porušování jeho povinností, když řádně a včas nezaplatil za nájemné a služby spojené s užíváním bytu za dobu 10 měsíců. Tuto výpověď učinila v souladu s ustanovením § 2291 o. z. Žalovaný v řízení nesporoval vznik smluvního vztahu, ani skutečnosti ohledně jeho dluhu vůči žalobkyni z titulu nezaplaceného nájemného za shora označené měsíce. Jeho obrana spočívala v tom, že žalobkyně není faktickým vlastníkem shora označené bytové jednotky. Tato otázka byla pravomocně vyřešena v řízení, které bylo vedeno u zdejšího soudu pod spisovou značkou 25 C 100/2022. V tomto řízení soud zamítl žalobu žalovaného (v řízení 25 C 100/2022 byl na pozici žalobce), když neshledal rozpor mezi zapsaným vlastnictvím v katastru nemovitostí a faktickým stavem. Žalobkyně je tak nejen zapsaným, ale i faktickým vlastníkem předmětné bytové jednotky, svědčilo jí také právo jak požadovat nájemné po žalovaném, tak i právo domáhat se vyklizení předmětné nemovitosti žalovaným. Protože nájemní poměr skončil uplynutím sjednané doby nájmu, od 1. 1. 2020 mu nesvědčilo žádné právo k užívání tohoto bytu, tento byt užíval bez právního důvodu. V souladu s § 2292 o. z. byl povinen nejpozději ke dni skončení nájmu odevzdat byt žalobkyni. Z titulu ochrany vlastnického práva dle § 1042 o. z. je žalobkyně oprávněna domáhat se vyklizení nemovité věci (předmětné bytové jednotky). Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl, přičemž lhůtu k plnění určil dle § 160 odst. 1 o.s.ř. jako běžnou (zákonnou) patnáctidenní, neboť se jedná o vyklizení bytu.

10. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 142a odst. 1 o.s.ř. a § 151 odst. 2 o.s.ř. Žalobkyni, která byla v řízení zcela úspěšná, náleží právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměna za zastoupení účastníka advokátem dle § 7 ve spojení s § 9 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024 (dále jen „AT1“) za deset úkonů právní služby (převzetí zastoupení, kvalifikovaná výzva k plnění, sepis žaloby, 3 x vyjádření ve věci samé dne 12. 11. 2021, 14. 4. 2022 a 18. 10. 2024, účast u jednání soudu dne 24. 3. 2022 a 17. 5. 2022, přičemž druhé jednání přesahovalo 2 započaté hodiny, další porada s klientem dne 11. 4. 2022) á 1 500 Kč, odměna za zastoupení účastníka advokátem dle § 7 ve spojení s § 9 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2025 (dále jen „AT2“) za dva úkony právní služby (účast u jednání soudu dne 13. 11. 2025, další porada s klientem dne 10. 11. 2025) á 2 300 Kč, náhrada hotových výdajů advokáta za deset úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 AT1 á 300 Kč a náhrada hotových výdajů advokáta za dva úkony právní služby dle § 13 odst. 4 AT2 á 450 Kč. Celkem tedy žalobkyni náleží náhrada nákladů řízení ve výši 28 500 Kč, splatná v zákonné třídenní lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř., přičemž platební místo pro úhradu nákladů řízení bylo stanoveno v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. Pro úplnost soud dodává, že i další porady s klientem ze dne 11. 4. 2022 a 10. 11. 2025 považuje za účelně vynaložený náklad, za nějž žalobkyni náleží ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c) AT odměna, když žalobkyně předložila potvrzení o jejich uskutečnění, tyto trvaly déle než 1 h, přičemž první z těchto porad se uskutečnila po prvním jednání soudu, kdy účastníci byli poučeni a měli doplnit rozhodná skutková tvrzení i důkazy k jejich prokázání, druhá se uskutečnila po dlouhé době přerušení řízení, krátce před posledním jednáním ve věci.