25 C 40/2022

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Folkovou ve věci žalobců: A) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa B) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce C) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně D) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce E) anonymizováno celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně všichni zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa žalobce proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 163 944 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 163 944 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 13 284 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 14 580 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 14 580 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 14 580 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 14 580 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 14 580 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 19 440 Kč od [datum] do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 19 440 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 19 440 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 19 440 Kč od [datum] do zaplacení, to vše to tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 51 721,70 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobců.</b> 1. Žalobci se domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit jim částku 163 944 Kč spolu s úrokem z prodlení v zákonné sazbě. Žalobu odůvodnili tím, že jsou většinovým spoluvlastníkem pozemku parc. [číslo] o výměře 299 m2, jehož součástí je budova na adrese [adresa], Katastrální pracoviště Plzeň-město na [list vlastnictví] pro k.ú. a obec Plzeň. Dne [datum] žalobci, jakožto pronajímatelé, uzavřeli se žalovanou, jakožto nájemkyní, smlouvu o pronájmu nebytových prostor, jejímž předmětem bylo užívání prostor sloužících k podnikání o celkové podlahové ploše 48,64 m2 nacházející se v přízemním patře budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] jež byly tvořeny nebytovou jednotkou č. [anonymizováno] o velikosti jedné místnosti (vnitřně dělený prostor provozovny, prodejny, skladu a prostor WC). Žalovaná se zavázala hradit nájemné v měsíční výši 19 440 Kč. Strany se v souvislosti s pandemií Covid-19 dohodly na slevě na nájemném ve výši 25 % (4 860 Kč měsíčně), a to za období od ledna 2021 do května 2021, celkem se za dané období jednalo o slevu 29 160 Kč. Za dané období tak žalovaná měla povinnost hradit nájemné ve snížené výši 14 580 Kč měsíčně. Od dalšího období měla žalovaná hradit plnou výši sjednaného nájemného. Žalovaná své povinnosti neplnila řádně a dostala se do prodlení, když neuhradila část nájemného za měsíc prosinec roku 2020 ve výši 13 284 Kč, dále za měsíc leden 2021 až květen 2021 nájemné ve snížené měsíční výši 14 580 Kč a za červen 2021 až září 2021 nájemné v měsíční částce 19 440 Kč. Celkem tak dluží částku 163 944 Kč, kterou ani přes výzvy (naposledy dopisem ze dne [datum]), neuhradila.

2. Žalovaná ve svém vyjádření učinila nesporným, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky výše označených nemovitostí, dne [datum] došlo k uzavření nájemní smlouvy na shora označený nebytový prostor a bylo sjednáno nájemné ve výši 19 440 Kč měsíčně, splatné do 20. dne v měsíci na účet pronajímatel. Dodala, že zmíněná smlouva byla uzavřena na dobu určitou (do [datum]) s tím že po uplynutí této doby je možno po oboustranné dohodě v nájmu pokračovat. K žádné písemné dohodě o prodloužení nájemního vztahu mezi účastníky nedošlo, žalovaná nájemní prostor užívala dál. S ohledem na nepříznivou situaci v souvislosti s pandemií Covid-19 žalovaná v dubnu roku 2021 emailem kontaktovala žalobce, že hodlá nájemní vztah ukončit. Na daný email žalovaná neobdržela odpověď. Po nějaké době žalovaná se žalobci o vyklizení prostoru počala jednat. Byla rozhodnuta ukončit nájemní vztah a předat prostory zpět žalobcům, v té době jí byl předložen k podpisu antedatovaný dodatek k nájemní smlouvě za období od [datum], který však odmítla podepsat. Žalovaná měla za to, že daný prostor, který skutečně užívala, užívala bez právního titulu, měla zájem se žalobci jednat o nějaké kompromisní dohodě. Navrhla úhradu ve splátkách v částce odpovídající průměrnému nájemnému v [obec] (10 000 Kč měsíčně). S tímto žalobci nesouhlasili, nabídli jí částečnou slevu (jejíž výše nebyla dohodnuta). Žalobci žalovanou nevyzvali předžalobní upomínkou. Žalovaná dále uvedla, že dne [datum], [datum], [datum] a [datum] zaplatila na účet žalobců částku 4 x 10 000 Kč (40 000 Kč) za dané měsíce tak neměli žalobci nárok na plné nájemné. Dluh se neskládal i z neuhrazených záloh za služby, tyto byly žalovanou uhrazeny zcela. Žalovaná tak od [datum] do vyklizení a předání prostor (do [datum]) užívala nájemní prostor bez právního důvodu a vzniklo tak na její straně bezdůvodné obohacení.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti. Žalovaná uzavřela se žalobci prostřednictvím zplnomocněného správce domu dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě došlo k pronájmu výše označeného nebytového prostoru o ploše 48,64 m2 Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaná, jakožto nájemkyně, byla povinna měsíčně hradit nájemné ve sjednané výši 19 440 Kč, v němž nebyly zahrnuty zálohy za vodné a stočné ani náklady spojené s užíváním společných prostor domu, a to nejpozději do 20. dne běžného kalendářního měsíce na účet pronajímatel. V článku VI. citované smlouvy strany sjednaly možnost pokračování v nájmu po oboustranné dohodě, dále každá ze smluvních stran mohla smlouvu jednostranně vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, jež počínala běžet prvním dnem měsíce následujícího po datu doručení písemné výpovědi druhé straně (nesporná tvrzení účastníků, smlouva o pronájmu nebytových prostor z uvedeného dne). Výše nájemného byla stvrzena i v předpisu platby k [datum] (označená listina). Jak vyplývá z informací o pozemku (z [list vlastnictví]) žalobci jsou většinovými spoluvlastníky předmětných prostor (v podílu [číslo]). Mezi účastníky nebylo dále sporu o tom, že žalovaná vyklidila a odevzdala nebytový prostor a vrátila klíče žalobcům dne [datum], přičemž došlo pouze k faktickému vrácení pronajatých prostor, tyto prostory nebyly předány protokolárně (nedošlo k podpisu dohody). [příjmení] nepanoval ani ohledně toho, že žalovaná nepřipojila svůj podpis jak na protokol o předání těchto prostor, tak k dodatku [číslo] nájemní smlouvy i k dohodě o ukončení nájemního vztahu. Dané listiny byly soudu předloženy bez jejích podpisů. Z konta uživatele, vytištěného dne [datum], soud zjistil, že žalovaná ke dni [datum] dlužila žalobcům celkem částku 163 944 Kč. V tomto přehledu jsou zohledněny i platby žalované ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum] po 10 000 Kč, které korespondují s potvrzením o zaplacení těchto částek ze strany žalované. Dopisem ze dne [datum] paní [příjmení] za správce nemovitosti sdělila, že v průběhu roku 2020 došlo k třem částečným úhradám za období od dubna do června roku 2020 s tím, že měsíční předpis nájemného činil 19 440 Kč. Dodala, že spoluvlastníci domu souhlasili s tím, aby za označené období bylo nájemné sníženo na částku 13 608 Kč měsíčně, což odpovídá 30% slevě. Dané potvrzení bylo vydáno jako součást žádosti o dotaci dle programu Covid - nájemné (označené potvrzení). Z vyúčtování služeb uživatele za rok 2019 a 2020 je patrné, že žalované byl vyúčtován nedoplatek za rok 2019 ve výši 1 014 Kč a za rok 2020 nedoplatek ve výši 1 208 Kč. Dané částky jsou součástí vyúčtování (konto uživatele). Z emailové korespondence vyplývá, že pronajímatelé prostřednictvím pracovnice správce budovy (paní [příjmení]) jednali se žalovanou ohledně možnosti snížení nájemného, snaze o získání dotace v rámci programu Covid a o nedoplatcích na nájemném (možnost dohody o uznání dluhu a plnění ve splátkách), jmenovaná paní [příjmení] žalované sdělila, že pronajímatelé poskytnou slevu 25 % za období listopadu roku 2020 a od ledna do května roku 2021. Zároveň vyčíslila žalované dlužnou částku ke dni [datum] částkou 183 944 Kč (při zohlednění poskytnuté slevy). Na konci září roku 2021 strany již jednaly o předání nebytového prostoru, žalovaná dne [datum] sdělila, že již musela vyklidit prostory, nemohla čekat na vyjádření majitelů, domluvila se, že [datum] dojde k jejich odevzdání pronajímatelům. Ústního jednání žalovaná prostřednictvím své právní zástupkyně prohlásila, že akceptuje slevu ve výši 25 % za výše označené období, nájemné proto za leden 2021 až květen 2021 činilo měsíčně sníženou výši 14 580 Kč. [jméno] výši takto sníženého nájemného má soud za prokázanou z nesporných tvrzení účastníků. Žalovaná byla vyzvána k zaplacení dluhu v celkové výši 163 944 Kč prostřednictvím zástupkyně žalobců (dopis ze dne [datum]), tato výzva byla zasílána i prostřednictvím emailové korespondence na emailovou adresu [email] (označené výzvy včetně potvrzení o odeslání).

4. Podle ustanovení § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící k podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího k podnikání obecná ustanovení o nájmu.

5. Podle ustanovení § 2303 o.z. je-li s nájmem prostoru sloužícího k podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

6. Podle ustanovení § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

7. Podle ustanovení § 2230 odst. 1, 2 o.z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Ustanovení odst. 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

8. Po právním zhodnocení soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla platně uzavřena v souladu s ustanovením § 2302 a násl. a o.z. smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (účastníky nazvaná smlouvou o pronájmu nebytových prostor), když z okolností případu je zřejmé, že tato smlouva byla uzavřena v souvislosti s podnikáním žalované. Dle shora citovaného ustanovení § 2302 odst. 1 o.z. soud aplikoval obecná ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl. o.z.) a dle § 2303 o.z. pak použil obdobně ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu (§ 2235 a násl. o.z.). Účastníci sjednali přímo ve výše označené smlouvě výši měsíčního nájemného (19 440 Kč), tato částka byla dále uvedena i v předpisu platby k [datum]. Po akceptaci nabídky na slevu ze strany žalované byl nájem za měsíce leden 2021 až květen 2021 ponížen z původní výše sjednaného nájemného (19 440 Kč měsíčně) na částku 14 580 Kč měsíčně. Žalobci svoji povinnost splnili, když umožnili žalované užívat pronajaté prostory, žalovaná však svůj závazek ve shora označeném období řádně a včas nesplnila, když nezaplatila celkem částku 163 944 Kč a to i s přihlédnutím ke shora citovanému ustanovení § 2201 o.z., dále k § 2217 odst. 1 o.z. a § 2247 odst. 4 o.z. Výše dluhu vyplývá z konta uživatele, z něhož soud ověřil, že byly řádně zaúčtovány i platby v celkové výši 40 000 Kč, na které poukázala žalovaná, dané platby byly započteny na starší dluhy žalované. Smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Protože žalovaná se souhlasem žalobců nebytový prostor užívala i po tomto datu, přičemž z jednání stran (pronajímatelů nebo nájemkyně) před skončením nájmu nevyplynulo, že neměly zájem na znovuuzavření nájemní smlouvy, v řízení nebylo tvrzeno ani prokazováno, že by dala jakákoli ze stran v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla, bylo tak namístě přihlédnout k ustanovení § 2230 odst. 1 o.z. Dle citovaného ustanovení došlo za shodných podmínek k uzavření dvou nových nájemních smluv (s účinností od [datum] a s účinností od [datum]), a to vždy délkou nájemní doby na jeden rok, neboť strany výslovně (bez jakýchkoli pochybností) nevyloučily možnost konkludentního znovuobnovení nájmu. Stranami zmíněná oboustranná dohoda nevylučuje zmíněné ustanovení § 2230 o.z. K ukončení smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání proto došlo konkludentně až dne [datum] faktickým odevzdáním předmětu nájmu. Do tohoto okamžiku žalovaná pronajaté prostory nadále užívala, před tímto datem nedošlo jiným způsobem k ukončení nájemního poměru. Tyto skutečnosti má soud za prokázané především z nesporných tvrzení účastníků. Soud se tak neztotožnil s názorem žalované, že užívala nájemní prostory bez právního důvodu a na její straně vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného, neboť došlo s přihlédnutím ke zmiňovanému § 2230 odst. 1 o.z. k založení nevyvratitelné právní domněnky uzavření nové nájemní smlouvy (nových nájemních smluv). Soud proto uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům dlužnou částku ve výše uvedené částce odpovídající částečnému dluhu za nájemné v měsíci prosinci roku 2020 (13 284 Kč), dále za nájemné v měsíci leden až květen 2021 (á 14 580 Kč měsíčně) a za červen 2021 až září 2021 (po 19 440 Kč měsíčně). Protože se žalovaná dostala do prodlení s úhradou svého závazku, mají žalobci v souladu s ustanovením § 1970 o.z. právo vedle plnění i na přiznání úroků z prodlení, jejichž výše je stanovena v souladu s prováděcím předpisem (ustanovení § 2 nařízení č. 351/2013). Žalobcům byl proto přiznán i úrok z prodlení v zákonné sazbě tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalované byla ke splnění uložené povinnosti dle § 160 odst. 1 o.s.ř. určena běžná třídenní lhůta.

9. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142a odst. 1 o.s.ř. a § 151 odst. 2 část věty první za středníkem o.s.ř. Žalobcům, kteří byli v řízení zcela úspěšní, náleží právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 8 198 Kč, odměna za zastoupení účastníka advokátem dle § 6 odst. 1, § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ AT“) za čtyři a půl úkonu právní služby (převzetí zastoupení, sepis žaloby, prostá výzva k plnění, 2x účast u jednání soudu ([datum] a [datum])) á 7 660 Kč a náhrada hotových výdajů advokáta za pět úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT. Podle § 137 odst. 1 o.s.ř. se částka odměny a náhrad advokáta dále zvyšuje o 21% DPH dle zákona č. 235/2004 Sb., tj. o částku 7 553,70 Kč Celkem tedy žalobcům náleží náhrada nákladů řízení ve výši 51 721,70 Kč, splatná rovněž v zákonné třídenní lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř., přičemž platební místo pro úhradu nákladů řízení bylo stanoveno v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř.

10. Soud nevyhodnotil, že je namístě postupovat dle ustanovení § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, neboť neshledal důvody hodné zvláštního zřetele k nepřiznání náhrady nákladů řízení (celé ani částečné). Žalovaná ve svém závěrečném návrhu požádala, aby soud s přihlédnutím ke covidové situaci i k několikaletému bezproblémovému nájemnímu vztahu mezi účastníky, kdy žalovaná vždy řádně hradila, posoudil, zda nejsou dány okolnosti zvláštního zřetele hodné k nepřiznání náhrady nákladů řízení. Ani jeden z jí uvedených důvodů však nemohl vést k aplikaci daného ustanovení, neboť žalobci nezavinili situaci, v níž se žalovaná ocitla díky covidovým opatřením, i jich se situace spojená s pandemií bezpochyby dotkla. Ani předchozí řádné plnění povinností žalované nemůže vést ke zvýhodnění jedné strany oproti straně druhé a narušit právo plně úspěšného účastníka na odměnu, kterou musel v řízení v souvislosti se svým právním zastoupením vynaložit. V této souvislosti je třeba připomenout, že žalovaná mohla kdykoliv nájemní vztah ukončit, přímo ve smlouvě byla sjednána možnost výpovědi s výpovědní lhůtou a svoji povinnost hradit sjednané nájemné neplnila dlouhodobě (již od měsíce prosince roku 2020). Žalobci jí navíc vyšli vstříc s poskytnutím slevy z nájemného (za část posuzovaného období ve výši 25 %).