28 C 94/2024

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Auterskou Šaškovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 . Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro žaloba o zaplacení 350 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 350 000 Kč s 14,75 % zákonným úrokem z prodlení z částky 350 000 Kč jdoucím od 11. 2. 2024 až do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 78 000 Kč, aa to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 14. 3. 2024 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu částku 350 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že mezi žalobcem jako zájemcem, žalovanou jako zprostředkovatelem a , tituly před jménem, , jméno FO, , nar. , datum, byla uzavřena dne 15. 11. 2023 rezervační smlouva, na základě které se zprostředkovatel zavázal zprostředkovat uzavření kupní smlouvy k nemovitosti - pozemku č. parc. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , hodnota, , bytový dům a pozemku č. parc. , hodnota, , vše v katastrálním území , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, zapsané u katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , Anonymizováno, na LV č. , hodnota, . V čl. I bod 3 rezervační smlouvy, se smluvní strany dohodly, že převodní smlouva bude mít alespoň tyto náležitosti: a) kupní cena činí 10 450 000 Kč, přičemž v této ceně je zahrnut rezervační poplatek, respektive provize zprostředkovatele, b) kupní cena bude hrazena v plné výši z hypotečního úvěru, c) kupní cena po odečtení rezervačního poplatku bude vypořádána prostřednictvím advokátní úschovy, přičemž návrh na vklad vlastnického práva zájemce do katastru nemovitostí bude podán po přepsání kupní ceny do úschovy a peníze budou prodávajícímu vyplaceny z úschovy po zápisu vlastnického práva zájemce k nemovitosti do katastru nemovitostí a po výmazu případného původního zástavního práva z katastru nemovitostí, d) prodávající předá nemovitost zájemci ve lhůtě 10 dnů ode dne zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V souladu s čl. II rezervační smlouvy, složil žalobce rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč na bankovní účet zprostředkovatele. Žalovaná zahájila prostřednictvím svého jednatele , tituly před jménem, , jméno FO, jednání o převodní smlouvě s , tituly před jménem, , jméno FO, a žalobcem. Účastníkem jednání byl i bratr žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, , nar. , datum, , neboť měl být spoluvlastníkem kupované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že se , tituly před jménem, , jméno FO, v současné době zdržuje v zahraničí, udělil pro podpis převodní smlouvy plnou moc žalobci. Následně předložila žalovaná žalobci a jeho bratru návrh kupní smlouvy a návrh smlouvy o advokátní úschově, žalobce předložené návrhy akceptoval v rozsahu sjednaném v rezervační smlouvě a dne 29. 1. 2024 předal podepsané výtisky převodní smlouvy a smlouvy o úschově žalované v její kanceláři, kde přijetí bylo písemně potvrzeno pracovnicí žalované. Podle čl. I bodu 4 rezervační smlouvy se žalobce a , tituly před jménem, , jméno FO, zavázali uzavřít převodní smlouvu do 31. 1. 2024, v uvedené lhůtě však převodní smlouva ze strany , tituly před jménem, , jméno FO, nebyla podepsána a převodní smlouva nebyla podepsána ani do dne podání žaloby. Vzhledem k tomu, že převodní smlouva nebyla ve sjednané lhůtě uzavřena, kdy žalobci bylo telefonicky sděleno žalovanou, že smlouva převodní realizována nebude, zaslal žalobce prostřednictvím svého zástupce žalované dne 1. 2. 2024 e-mail, ve kterém navrhl buď uzavřít předloženou realitní smlouvu a v případě jejího neuzavření vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná prostřednictvím svého zástupce e-mailem ze dne 12. 2. 2024 sdělila, že rezervační poplatek vrácen nebude, přičemž odkázala na to, že nejsou splněny podmínky pro jeho vrácení dle čl. II odst. 3 rezervační smlouvy. Žalobce uvedl, že rezervační poplatek měl být vrácen žalobci do 10. 2. 2024, což žalovaná neučinila. Žalovaná byla následně vyzývána k vrácení částky 350 000 Kč i ve formě předžalobní výzvy, žalovaná však uvedla, že tuto částku žalobci nevrátí, neboť to byl žalobce, který měl porušit sjednané povinnosti a z tohoto důvodu došlo k aktivaci ustanovení o smluvní pokutě dle čl. V odst. 2 rezervační smlouvy. Žalobce uvedl, že žalovaná nechce vrátit rezervační poplatek, který žalobce složil na její bankovní účet, čímž se bezdůvodně obohatila o částku 350 000 Kč a je namístě, aby toto bezdůvodné obohacení žalobci vydala. Žalobce dále upozornil na to, že smlouvu uzavřel se žalovanou jako spotřebitel v souladu s ustanovením zákona 39/2020 Sb. o realitním zprostředkováním, přičemž podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkováním nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřítrealitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Podle § 15 věty první shora uvedeného zákona, smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Žalobce tak uvedl, že žádá vydání bezdůvodného obohacení s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023 č. j. 33 Cdo 1507/2022-115.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Uvedla, že činí spornými všechny skutečnosti uvedené v žalobě, zejména pak důvod uplatněného nároku. V prvé řadě žalovaná poukázala na to, že ve věci není pasivně legitimována, neboť žalobce uzavřel dne 15. 10. 2023 (později datum opravila na 15. 11. 2023) jako zájemce s , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícím a žalovanou jako zprostředkovatelem rezervační smlouvu, kdy následně složil na účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč. Žalobce však svoji povinnost uzavřít v době trvání rezervační smlouvy s , tituly před jménem, , jméno FO, převodní smlouvu porušil, proto , tituly před jménem, , jméno FO, vznikl v souladu s čl. V odst. 2 rezervační smlouvy nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tj. ve výši 350 000 Kč s tím, že dnem následujícím po posledním dni trvání rezervační smlouvy, tj. ke dni 1. 2. 2024 byl nárok žalobce na vrácení rezervačního poplatku započten proti nároku , tituly před jménem, , jméno FO, na uhrazení smluvní pokuty. Z tohoto důvodu byla částka ve výši 350 000 Kč přeposlána dne 13. 2. 2024 žalovanou na účet , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaná se tak bezdůvodně obohatit nemohla, když postupovala zcela v souladu s uzavřenou rezervační smlouvou a byla pouze platebním místem. Žalovaná rovněž upozornila, že na danou věc nelze aplikovat rozhodnutí Nejvyššího soudu 33 Cdo 1507/2022-115, neboť smluvní pokuta byla sjednána ve prospěch , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícího a výlučného vlastníka předmětných nemovitostí a nikoliv ve prospěch žalované jako zprostředkovatele. Žalovaná dále uvedla, že samotná převodní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně žalobce, neboť smlouvy měla již připravené k podpisu s termínem úhrady kupní ceny nejpozději do 15. 3. 2024, kdy byl sjednán i termín podpisu smluvní dokumentace, který však žalobce na poslední chvíli zrušil, neboť neměl zajištěno financování předmětné koupě. Následně žalobce účelově do sídla žalované odvezl smlouvy podepsané pouze z jeho strany, a to bez předchozí výzvy k prodávajícímu či žalované k jejich uzavření, kdy tyto smlouvy nebyly schváleny prodávajícím , tituly před jménem, , jméno FO, , obsahovaly neoznámené změny a termín úhrady kupní ceny byl samovolně prodloužen do 30. 4. 2024 bez jakýchkoliv sankcí při neuhrazení kupní ceny řádně a včas. Žalovaná uvedla, že žalobce neměl od uzavření rezervační smlouvy zajištěné financování koupě předmětných nemovitostí a neustále účelově prodlužoval termín k uzavření smluv. Rezervační smlouva byla uzavřena dne 15. 10. 2023 (ve skutečnosti se jednalo o den 15. 11. 2023), ale teprve až dne 20. 1. 2024 požádal žalobce žalovanou, zda by mohl odhadce jeho úvěrující banky navštívit předmětné nemovitosti ke stanovení odhadní ceny. Žalobce měl tedy dostatek času na zjištění financování.

3. Žalobkyně jako repliku na vyjádření žalované uvedla, že žalobce neměl stanovenou žádnou povinnost učinit jakoukoliv předchozí výzvu prodávajícímu či žalované k uzavření smlouvy. Ze strany žalované mu byl e-mailem zaslán návrh kupní smlouvy, který žalobce akceptoval a předal proto podepsané výtisky kupní smlouvy žalované jako realitnímu zprostředkovateli. Žalobce v návrhu kupní smlouvy pouze vynechal ustanovení o smluvní pokutě, které nebylo sjednáno v čl. I bodu 3 rezervační smlouvy, přičemž datum splatnosti kupní ceny odpovídala formě splatnosti kupní ceny úvěrem, kdy prodávající toto akceptoval v čl. IV bod 1 rezervační smlouvy. Žalobce dále uvedl, že na předloženou podepsanou kupní smlouvu neobdržel žádnou negativní reakci od zprostředkovatele ani od prodávajícího, kdy žalované nic nebránilo, aby zajistila podpis kupní smlouvy od prodávajícího anebo, aby vyzvala prodávajícího k jeho vyjádření předložené kupní smlouvě. Je tak vinou žalované, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Žalobce dále doplnil žalobu v tom směru, že 16. 11. 2023 oznámila žalovaná žalobci e-mailem, že nechala připravit návrh kupní smlouvy a úschovy, dne 17. 1.2024 pracovnice žalované zaslala žalobci e-mailovou pozvánku na podpis kupní smlouvy, který byl stanoven dne 30. 1. 2024 v kanceláři žalované. Dne 20. 11. 2023 oznámila žalovaná žalobci e-mailem, že zasílá návrh smluv prodávajícímu a následně zašle návrhy smluv žalobci. Dne 23. 11. 2023 zaslala žalovaná návrhy smluv žalobci s tím, že 22. 1. 2024 zaslal žalobce žalované své připomínky k předloženým návrhům smluv, kdy dne 24. 1. 2024 zaslala žalovaná žalobci další návrh smluv, které označila za finální. Žalobce téhož dne komunikoval s hypoteční bankou a zaslal žalované a prodávajícímu vysvětlující e-mail ohledně čerpání hypotéky. S ohledem na řešení podkladů na získání hypotečního úvěru zaslal žalobce dne 26. 1. 2024 žalované a prodávajícímu žádost o prodloužení rezervace o dalších 30 dnů s odkazem na čl. I bod 4 rezervační smlouvy, aby mohla být vyplacena kupní cena prodávajícímu co nejdříve. Žalovaná s posunutím termínu nesouhlasila, s tvrzením, že žalobce měl dostatek času na vyřízení úvěru a uvedla, že vše bude záviset na prodávajícím. S ohledem na vyjádření žalované předal žalobce žalované dne 29. 1. 2024 podepsané výtisky kupní smlouvy včetně smlouvy o úschově a oznámil tuto skutečnost e-mailem jak žalované, tak prodávajícímu. Žalovaná následně 29. 1. 2024 zaslala žalobci e-mailovou zprávu o zrušení podpisu kupní smlouvy, která byla stanovena původně na 30. 1. 2024. V době od 30. 1. 2024 do 1. 2. 2024 proběhla ještě další e-mailová korespondence mezi stranami, kdy žalobce se snažil vyhovět nadstandardním požadavkům prodávajícího, které spočívaly v předčasném čerpání hypotéky, aby měl co nejdříve k dispozici kupní cenu a v této souvislosti navrhl úschovu u , právnická osoba, . Prodávající i žalovaná však odmítli jednat o návrhu kupní smlouvy a prodávající se rozhodl kupní smlouvu neuzavřít. Dne 1. 2. 2024 zaslala žalovaná e-mail žalobci, ve kterém uvedla, že rezervační poplatek dle jejího názoru propadl prodávajícímu s tím, že v dalším e-mailu uvedla, že dokud se záležitost nevyřeší, ponechá peníze na depozitním účtu. Žalobce tak uvedl, že je zřejmé, že své povinnosti porušil prodávající a proto je žalovaná povinna vydat žalobci složený rezervační poplatek. Dále žalobce upozornil na to, že z katastru nemovitostí je evidována informace o řízení, ze které je zřejmé, že prodávající uzavřel smlouvu o převodu dotčených nemovitostí na nového vlastníka, a to společnost , právnická osoba, , z čehož je patrné, že prodávající porušil svoji povinnost vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí, neboť nemovitost převádí na jiného kupujícího.

4. Žalovaná doplnila svá tvrzení, kdy uvedla, že při uzavření smlouvy rezervační dne 15. 11. 2023 nebylo žalované známo, že by dalším účastníkem měl i být bratr žalobce , jméno FO, . Až následně požádal žalobce o přípravu smluvní dokumentace, ve které by jako kupující měl být uveden i jeho bratr. Dne 23. 11. 2023 žalovaná odeslala žalobci návrh smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Žalobce byl následně vyzván dne 17. 1. 2024 k podpisu smluvní dokumentace na den 30. 11. 2023 v kanceláři právního zástupce žalované. Žalobce však účast na podpisu smlouvy odmítl v uvedeném termínu, kdy požadoval, aby byla úschova peněz namísto u právního zástupce žalované u banky a polovinu nákladů, aby hradila žalovaná, s čímž však prodávající , tituly před jménem, , jméno FO, ani žalovaná nesouhlasili. Následně žalobce dne 29. 1. 2024 doručil smlouvy do sídla žalované s termínem úhrady kupní ceny do 30. 4. 2024 namísto do jednaného termínu do 15. 3. 2024, který byl původně stanoven samotným žalovaným, přičemž ještě ve svém e-mailu ze dne 22. 1. 2024 žalobce uváděl, že termín zaplacení kupní ceny je 15. 3. 2024. Žalobce tedy odmítl i přes výzvu žalované uzavřít kupní smlouvu v termínu do 31. 1. 2024, kdy žalobce měl schválen poskytnutí úvěru od , právnická osoba, . a skutečný důvod takového počíná žalobce není žalované znám. Žalovaná nadále trvala na tom, že není ve věci pasivně legitimována, neboť byla dle uzavřené smlouvy pouze platebním místem. Smluvní pokuta byla sjednána ve prospěch prodávajícího, nikoliv žalované, kdy k 1. 2. 2024 došlo k automatickému zápočtu vzájemných nároků mezi prodávajícím a žalobcem.

5. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované má soud za prokázané, že žalovaná je společností mimo jiné zabývající se realitním zprostředkováním.

7. Z rezervační smlouvy ze dne 15. 11. 2023 soud zjistil, že mezi , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícím, žalobcem jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem byla uzavřena smlouva, ve které projevil žalobce zájem o uzavření smlouvy kupní, případně smlouvy o smlouvě budoucí kupní, případně smlouvy o převodu družstevního podílu (označené dále jen převodní smlouva), kdy se jednalo o pozemek č. parc. , hodnota, , jehož součástí je stavba bytového domu č. p. , hodnota, a dále pozemku č. parc. , hodnota, zahrada v katastrálním území , Anonymizováno, , nemovitosti zapsaných na LV č. , hodnota, u katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , Anonymizováno, . Ve smlouvě se strany zavázaly učinit všechny potřebné kroky k tomu, aby byla uzavřena převodní smlouva mezi zájemcem a prodávajícím, přičemž zájemce a prodávající se zavázali převodní smlouvu uzavřít do 31. 1. 2024 za podmínek stanovených v rezervační smlouvě. Smluvní strany se dohodly, že převodní smlouva bude mít alespoň tyto náležitosti: a) kupní cena byla stanovena ve výši 10 450 000 Kč, přičemž v této ceně měl být zahrnut rezervační poplatek, respektive provize zprostředkovatele, b) kupní cena měla být hrazena v plné výši z hypotečního úvěru, c) kupní cena po odečtení rezervačního poplatku měla být vypořádána prostřednictvím advokátní úschovy, přičemž návrh na vklad vlastnického práva zájemce do katastru nemovitostí měl být podán po přepsání kupní ceny do úschovy a peníze měly být prodávajícímu vyplaceny z úschovy po zápisu vlastnického práva zájemce k nemovitostem do katastru nemovitostí, po výmazu případně jeho původního zástavního práva z katastru nemovitostí, d) prodávající měl předat nemovitosti zájemci ve lhůtě 10 dnů ode dne zápisu vlastnického práva zájemce do katastru nemovitostí. Zprostředkovatel a prodávající se zavázali nemovitost pro zájemce rezervovat od okamžiku úhrady rezervačního poplatku do 31. 1. 2024. Mezi stranami bylo ujednáno, že pokud z objektivních důvodů nebude možné převodní smlouvu do dne 31. 1. 2024 uzavřít ze strany kupujícího, je možné posunout termín od 30 dní dle domluvy. Žalobce se jako zájemce zavázal uhradit k rukám zprostředkovatele rezervační poplatek v celkové výši 350 000 Kč, kdy mezi stranami nebylo sporu o tom, že tento poplatek byl řádně a včas v souladu se smluvním ujednáním na účet žalované jako zprostředkovatele uhrazen. Mezi stranami bylo dále ujednáno, že tento rezervační poplatek je součástí kupní ceny a smluvní strany souhlasily s tím, že okamžikem uzavření převodní smlouvy bude rezervační poplatek započítán proti nároku na úhradu provize ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi zprostředkovatelem a prodávajícím a současně bude započten na úhradu kupní ceny. V čl. II odst. 3 bylo sjednáno, že v případě, že prodávající nepřistoupí k podpisu převodní smlouvy a to z důvodu ležících na jeho straně nebo jinak znemožní či zmaří uzavření převodní smlouvy, je zprostředkovatel povinen vrátit složený rezervační poplatek žalobci jako zájemci v plné výši na jeho účet a to nejpozději do 10 dnů ode dne, kdy mělo dojít k uzavření převodní smlouvy nebo ode dne, v němž bylo uzavření převodní smlouvy zmařeno. Stejně tak mělo být postupováno i v případě, kdy dojde ke znemožnění či zmaření uzavření převodní smlouvy jednáním zprostředkovatele. V čl. IV odst. 3 bylo mezi stranami sjednáno, že zprostředkovatel se zavazuje, že zajistí zájemci a prodávajícímu následující služby: příprava, převod příslušné převodní smlouvy, návrh na zápis do katastru nemovitostí, advokátní úschova u advokáta smluveného zprostředkovatele s tím, že zprostředkovatel měl hradit poplatky za návrh na vklad vlastnického práva u katastrálního úřadu a další poplatky souvisejících s pořízením podkladů k nemovitosti a na základě dohody smluvních stran i další poplatky spojené s právním servisem a advokátní úschovou. Zprostředkovatel se zavázal nenabízet po dobu rezervační smlouvy nemovitost dalším zájemcům. V čl. V byly sjednány smluvní pokuty, přičemž v odst. 2 tohoto článku bylo uvedeno, že pokud zájemce poruší povinnost uzavřít převodní smlouvu, je povinen uhradit prodávajícímu smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá výši rezervačního poplatku, přičemž prodávající a zájemce pro tento případ vzali na vědomí, že nárok prodávajícího na úhradu smluvní pokuty může být a bude započten proti nároku zájemce na vrácení rezervačního poplatku s tím, že oba nároky zanikají bez dalšího dnem následujícím po posledním dni trvání této smlouvy a to bez ohledu na splatnost obou nároků. Prodávající se současně zavázal uhradit zprostředkovateli z obdržené smluvní pokuty 50 % jako kompenzaci dosud vynaložených nákladů na prodej předmětu převodu. V čl. VI bylo ujednáno, že smlouva se uzavírá na dobu určitou a to na dobu uvedenou v čl. odst. 4 nejpozději však do uzavření převodní smlouvy.

8. Z plné moci ze dne 11.12.2023 soud zjistil, že žalobce byl zplnomocněn , tituly před jménem, , jméno FO, , aby jeho osobu zastupoval ve věci koupě jedné poloviny předmětných nemovitostí, z tvrzení žalobce pak vyplynulo, že se jedná o osobu jeho bratra žijícího dlouhodobě v zahraničí.

9. Z kupní smlouvy ze dne 29. 1. 2024, ze smlouvy o depozitní úschově kupní ceny datované téhož dne a z potvrzení o převzetí na těchto smluv ze dne 29. 1. 2024 má soud za prokázaná tvrzení žalobce, že tyto listiny dne předložil žalované, kdy z obsahu kupní smlouvy vyplynulo, že předmětem byl převod shora uvedených nemovitostí, přičemž kupní cena měla být vypořádána tak, že částku 4 100 000 Kč zaplatí kupující prodávajícímu z vlastních zdrojů, nejpozději do 30. 4. 2024 na účet , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta a částku 6 000 000 Kč uhradí kupující prostřednictvím úvěru u , právnická osoba, ., a to nejpozději do 30. 4. 2024 opět na účet , tituly před jménem, , jméno FO, . Smlouva obsahuje ověřené podpisy žalobce a jeho bratra , tituly před jménem, , jméno FO, , když prohlášení o pravosti podpisů učinil , tituly před jménem, , jméno FO, . Ze smlouvy o depozitní úschově kupní ceny datované dne 29. 1. 2024 a podepsané žalobcem a jeho bratrem soud zjistil, že kupní cena za prodávané nemovitosti měla být vypořádána tak, že částku 4 100 00 Kč měli kupující zaplatit prodávajícímu z vlastních zdrojů nejpozději do 15. 3. 2024 na účet , tituly před jménem, , jméno FO, , částku 6 000 000 Kč do 30. 4. 2024 prostřednictvím úvěru poskytnutým , právnická osoba, . na účet , tituly před jménem, , jméno FO, .

10. Soud k důkazu provedl e-mailové korespondence, ze kterých zjistil následující skutečnosti.- dne 3. 11. 2023 sdělil jednatel žalované žalobci, že akceptoval jeho připomínky.- dne 16. 11. 2023 komunikoval jednatel žalované a žalobce ohledně způsobu vypořádání kupní ceny vztahu k rezervačnímu poplatku ve výši 350 000 Kč.- dne 20. 11. 2023 zjišťoval žalobce u žalované, zda byl připsán na účet společnosti jím zaplacený rezervační poplatek, což následně žalovaná potvrdila, kdy zároveň jednatel žalované sdělil, že kupní smlouvy nejprve zaslal panu , jméno FO, , pokud budou schváleny, budou zaslány žalobci s tím, že má připravenou plnou moc i pro bratra žalobce.- dne 23. 11. 2023 informovala , jméno FO, , realitní makléřka žalobce, že mu zasílá návrhy smluv a plnou moc k prodeji nemovitostí od , tituly před jménem, , jméno FO, .- dne 23. 11. 2023 byla žalobci poslána smluvní dokumentace, přičemž přílohy tvořila plná moc, depozitní smlouva a kupní smlouva. Žalobce byl vyzván ke sdělení případných připomínek.- dne 28. 11. 2023 byl mezi žalobcem a realitní makléřkou , jméno FO, řešen nájem předmětných nemovitostí včetně kaucí.- dne 22. 1. 2024 komunikovali prostřednictvím e-mailu jednatel žalované a žalobce, kdy předmětem e-mailu byl termín platby kupní ceny, přičemž žalobce uvedl, že v rezervační smlouvě je termín podpisu smlouvy konec ledna, respektive konec února s tím, že uvedl, že jsou připraveni uzavřít kupní smlouvu, ale s ohledem na financování kupní ceny hypoteční bankou, kdy je nutné zohlednit požadavky a podmínky hypoteční banky zahrnující ocenění kupované nemovitosti a přes Vánoce nikdo nepracuje, se celé vyřešení se protáhlo a žalobce požádal o stanovení termínu zaplacení kupní ceny na den 15. 3. 2024.Žalobce uvedl, že v případě, že by žalovaná a prodávající trvali na termínu úhrady kupní ceny 15. 2., zastaví transakci ohledně prodeje svého bytu. Současně uvedl, že kupující jsou ochotni souhlasit s dřívějším uvolněním části peněz než oproti vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, aby kompenzovali prodlení, uvedl, že víc dělat nemohou. Jednatel žalované sdělil žalobci, že přeposlal vyjádření prodávajícímu, kdy mu doporučil obchod dokončit s tím, že však rozhodnutí je pouze na prodávajícím.- Dne 22. 1. 2024 informoval jednatel žalované prodávajícího, že mu zasílá vyjádření kupujících, kdy tito požádali o termín úhrady kupní ceny do 15. 3. s tím, že je zřejmé, že kupující trochu nešikovně řešili hypotéku. Dále uvedl, že když tento termín nebude ze strany prodávajícího akceptován, žalovaná vrátí rezervační poplatek, protože kupující chtěl uzavřít kupní smlouvu, avšak nebylo domluveno datum složení kupní ceny, tedy kupující neporušil rezervační smlouvu a žalovaná je povinna vrátit rezervační poplatek. Zároveň bylo sděleno, že pro tento případ bude žalovaná hledat další zájemce. Jednatel uvedl, že z jeho pohledu má kupující snahu dotáhnout obchod do konce, i když byly po cestě určité komplikace. Uvedl, že kupující prodal byt pod cenou, aby měl rychle část peněz s tím, že banky mají někdy nároky a není to jednoduché. Dále uvedl, že jako projev dobré vůle byla prodávajícímu nabídnuta i kompenzace nájmu neobsazených bytů a nyní je nabízeno dřívější uvolnění části peněz úschovy s tím, že kupující nejsou schopni podepsat smlouvu s dřívějším termínem. Závěrem jednatel žalované uvedl, že doporučuje uzavřít kupní smlouvu do 30. 1. 2024 a akceptovat termín navržený kupujícími 15. 3. 2024.- dne 22. 1. 2024 informoval jednatel žalované žalobce či doporučil prodávajícímu, aby obchod dotáhl dokonce, avšak rozhodnutí je již pouze na prodávajícím.- dne 23. 1. 2024 sdělil prodávající žalované, že kupní smlouva bude s datem splatnosti 14. 2. 2024 s tím, že pokud jí kupující nebudou chtít s tímto termínem uzavřít, je to pouze na nich, kdy prodávající čekal už dva a půl měsíce.- dne 23. 1. 2024 sdělil jednatel žalované prodávajícímu, že termín 14. 2. 2024 není reálný a zda tedy se tímto rezervace ruší a zda bude vrácen rezervační poplatek a žalovaná má začít opět s prodejem.- dne 24. 1. 2024 jednatel žalované zaslal prodávajícímu , jméno FO, a žalobci návrhy smluv a depozitní smlouvy, kdy uvedl, že se domluvili na uhrazení celé kupní ceny do 15. 3. 2024.- dne 24. 1. 2024 sdělil žalobce jednateli žalované, že kupující nejsou ochotni kompenzovat prodávajícímu žádné jeho ušlé investice, neboť dodržují podepsanou smlouvu a snaží se věci akcelerovat, aby se vše stihlo v rozumných termínech, kdy uvedl, že nerozumí postoji prodávajícího. Žalobce uvedl, že sami mají s nákupem náklady, které dosahují 300 000 Kč a nepředpokládají, že by tyto měly být ze strany prodávajícího uhrazeny. Současně žalobce upozornil na to, že termín 15. 3. se posouvá o dny, které má prodávající , jméno FO, na rozhodnutí, zda bude s posunutím termínu souhlasit či nikoli, kdy uvedl, že pokud by se rozhodl prodávající dokončit transakci, bude nutné termín úhrady kupní ceny posunout na 18. 3., neboť byl odsunut podpis kupní smlouvy na prodej bytu v Praze s tím, že podruhé již nebude možné termín posouvat. Žalobce upozornil na to, že se prodávající se musí rozhodnout, zda nemovitosti chce prodávat nebo nechce.- dne 24. 1. 2024 sdělil žalobce žalované, že hypotéku má předschválenou od , právnická osoba, na 8,2 miliónu, současně uvedl, že pro , právnická osoba, se jedná o pilotní typ projektu a všechno trvá velmi dlouho, avšak současně uvedl, že pokud , právnická osoba, schválí 8 000 000 Kč, pak , právnická osoba, by s 6 000 000 Kč neměla mít problém a celá transakce prostřednictvím , právnická osoba, by byla rychlejší.- dne 24. 1. 2024 zástupce společnosti pověřené záležitostmi ohledně poskytnutí úvěru, informoval jednatele žalované, že úvěr není zatím schválený, neboť byl teprve před pár dny dokončen odhad, současně však uvedl, že se bude snažit mít úvěr schválen koncem příštího týdne.- dne 24. 1. 2024 sdělil , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, žalobci, že buď může být úschova u , právnická osoba, a částka by se čerpala na návrh na vklad nebo úschova by mohla být jinde, avšak hypotéka by se čerpala až po zápisu zástavního práva.- dne 25. 1. 2024 učinila dotaz , jméno FO, na , jméno FO, z , právnická osoba, , v jaké fázi je úvěr, neboť prodávají žalobci nemovitost v , právnická osoba, s tím, že potřebují vědět, jestli se stihne úvěr schválit do 30. 1. 2024, kdy má dojít k podpisu kupní smlouvy, popřípadě, zda bude nutné posouvat rezervační smlouvu. Následující den sdělil , tituly před jménem, , jméno FO, , že případ je ve finálním schvalování s tím, že začátkem týdne by bylo možné sdělit, zda by byla potřeba o něco posunout rezervační smlouvu.- dne 26. 1. 2024 zaslal jednatel žalované prodávajícímu návrh kupní smlouvy s tím, že téhož dne požádal žalobce žalovaného a prodávajícího o prodloužení rezervační smlouvy o 30 dnů s poukazem na čl. I bod 4 smlouvy ze dne 14. 11. 2023 s ohledem na to, že hypoteční banka nevyhotovila příslušnou smlouvu o zástavě s tím, že bance je nutné předložit konečný návrh kupní smlouvy, která doposud nebyla mezi účastníky odsouhlasena.- téhož dne sdělil jednatel žalované žalobci, že si nemyslí, že by mohl být termín posunut o měsíc, když poukázal na to, že nemovitost je rezervována dva a půl měsíce a žalobce tak měl dostatek času na zajištění financování, kdy však závěrečné slovo ponechal na prodávajícím. Současně informoval žalobce o tom, že ruší sjednanou schůzku k podpisu smlouvy.- dne 29. 1. 2024 sdělil , tituly před jménem, , jméno FO, zatupující , právnická osoba, k dotazu , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, , že žádost je stále u schvalovatele, kdy případ je v urgenci a kdy možné je čerpání po zápisu zástavního práva. Dne 31. 1. 2024 byla , jméno FO, informována, že úvěr byl schválen- dne 29. 1. 2024 sdělil žalobce žalované, že doručil do jejího sídla šest výtisků kupních smluv a depozitních úschov kupní ceny s ověřenými podpisy včetně plné moci jeho bratra, kdy uvedl, že není pochyb, že jsou připraveni uzavřít kupní smlouvu za podmínek uvedených v rezervační smlouvě. Zároveň uvedl, že z důvodu nutného notářského ověření, které nestihne před svým odletem na dovolenou, trvá na termínu úhrady kupní ceny 30. 4. 2024 V případě nepodepsání kupní ceny požádal o vrácení rezervačního poplatku.- dne 30. 1. 2024 informoval jednatel žalované žalobce, že prodávající požaduje kupní smlouvy podepsat do pátku s tím, že termín na složení hotovosti by byl do konce února a hypotéka by byla načerpána do 15. 3., kdy sankce byly sníženy z 0,5 % na 0,1 %.- dne 31. 1. 2024 informoval žalobce jednatele žalované, že téhož dne mu byla schválena hypotéka s tím, že úschova musí být u , právnická osoba, . Taktéž poukázal na to, že pokud ve smlouvě mají být smluvní pokuty, je nutné tyto stanovit oboustranně. Dále uvedl, že k podpisu kupní smlouvy dojde v závislosti na termínu u notáře, což potřebují, aby mohli čerpat hypotéku, optimální datum sdělil 26.

2. Dále uvedl, že navrhuje, aby hotovost byla složena do tří dnů od podpisu smlouvy a peníze z banky do 14 dnů od podpisu smlouvy, nejpozději však 15. 3., vše tak, aby byly splněny podmínky prodávajícího. Žalobce uvedl, že pokud budou splněny tyto podmínky umožní předčasné částečné čerpání hypotéky pro prodávajícího. Současně navrhl, aby náklady na úschovu u , právnická osoba, nesla rovným dílem žalovaná a žalobce.- dne 31. 1. 2024 žádal žalobce žalovanou, aby potvrdila, že došlo k prodloužení rezervační smlouvy o 30 dnů s tím, že pokud by rezervace nebyla prodloužena, platí podepsaná kupní smlouva, kterou předali realitní kanceláři. Pokud by byla rezervační smlouva prodloužena, vyjádřil žalobce ochotu jednat o změně kupní smlouvy dle vzájemné dohody, přičemž dále informoval o tom, že dne 31. 1. 2024 byla schválena hypotéka u , právnická osoba, a pokud bude úschova kupní ceny u , právnická osoba, , banka je schopna uvolnit finanční prostředky hned po podání návrhu na vklad zástavního práva, čímž dojde k rychlému načerpání peněz do úschovy a celá kupní cena bude složena do 15. 3. 2024. Uvedl, že podpis kupní smlouvy by byl možný 26. 2. 2024, neboť předtím je nutné u notáře vyřešit zúžení společného jmění manželů jeho bratra, neboť má za manželku cizinku. Žalobce dále uvedl, že v nové kupní smlouvě by bylo možné vyhovět požadavku prodávajícího a část kupní ceny mu zaplatit ještě před zapsáním vlastnického práva do katastru nemovitostí- dne 1. 2. 2024 sdělil jednatel žalované žalobci, že neví, zda prodávající přistoupí na jeho požadavky s tím, že dle sdělení prodávajícího mu mělo být žalobcem sděleno, že pokud bude schválený úvěr, tak nemá problém podepsat kupní smlouvu již v pátek 3. 2. 2024. Jednatel žalované zároveň sdělil, že dá vědět, jestli se obě strany domluví na bankovní úschově nebo jestli obchod končí.- dne 1. 2. 2024 informoval zástupce žalobce prodávajícího a žalovanou, že žalobce mu sdělil, že prodávající nechce uzavřít kupní smlouvu, kdy právní zástupce žalobce uvedl, že tuto informaci nemá v písemné podobě, a proto si není zcela jist stanoviskem stran. V této souvislosti uvedl, že žalobce a jeho bratr mají stále zájem nemovitost koupit a jsou ochotni ve věci dále jednat. Zástupce žalobce uvedl, že rezervační smlouva byla podepsána se závazkem do 31. 1. 2024 uzavřít kupní smlouvu, přičemž žalobce obdržel návrh kupní smlouvy, která obsahovala ustanovení, která nebyla předem schválena a nebyla ani obsažena v rezervační smlouvě (smluvní pokuty, termín splatnosti kupní ceny). Zástupce žalobce uvedl, že žalobce nesjednané podmínky neakceptoval, ale v ostatních bodech se snažil maximálně vyjít vstříc k předloženému návrhu a kupní smlouvu podepsal a předal její výtisky do realitní kanceláře. Prodávající však kupní smlouvu do 31. 1. 2024 nepodepsal. Zástupce žalobce uvedl, že žalobce je dál ochoten jednat s prodávajícím vadné změně kupní smlouvy tak, aby byla pro prodávajícího ještě výhodnější. Zástupce žalobce uvedl, že žalobce se pokoušel sjednat úschovu u , právnická osoba, , aby maximálně urychlil čerpání finančních prostředků do úschovy, avšak prodávající měl předloženou smlouvu odmítnout. Zástupce žalobce vyzval žalovanou k vrácení celého rezervačního poplatku, popřípadě navrhl, aby prodávající a kupující dále vedli jednání za účelem uzavření kupní smlouvy s týmem realizovat dojednávaný převod nemovitosti, s tím, že obě strany budou akceptovat rozumný přístup k obsahu kupní smlouvy.- Poté následoval e-mail , jméno FO, žalované, který se tázal, jak má postupovat v dané situaci, téhož dne mu ze strany jednatele žalované bylo sděleno, že pokud má kupující pocit, že byl poškozen, může se svého nároku domáhat u soudu s tím, že dokud se celá záležitost nevyřeší, nechá žalovaná peníze na depozitním účtu.- dne 1. 2. 2024 žalobce oznámil jednateli žalované a , jméno FO, , aby odstoupení od smlouvy a navrácení rezervačního poplatku řešili přímo s jeho právním zástupcem.- dne 1. 2. 2024 sdělil jednatel žalované žalobci, že vrácení soudního poplatku bude dle domluvy advokátů, popřípadě dle rozhodnutí soudu s tím, že jejich právní zástupce i zástupce prodávajícího mají za to, že rezervační poplatek propadl dle rezervační smlouvy prodávajícímu.- dne , právnická osoba, . 2024 sdělil právní zástupce žalované zástupci žalobce, že rezervační poplatek vrácen nebude, neboť nebyly splněny podmínky pro jeho vrácení bez smluvního ujednání v rezervační smlouvě.

11. Z potvrzení o provedení transakce u ČSOB vystaveného dne 13. 2. 2024 soud zjistil, že dne 13. 2. 2024 byla převedena z účtu žalované na účet , jméno FO, částka 350 000 Kč s poznámkou, že se jedná o pokutu - propadlý rezervační poplatek.

12. Z předžalobní výzvy ze dne 27. 2. 2024 soud zjistil, že žalovaná byla vyzývána před podáním žaloby k úhradě částky 350 000 Kč, tato výzva byla žalované doručena dne 27. 2. 2024. Na tuto výzvu reagoval zástupce žalované e-mailem ze dne 28. 2. 2024, kdy opět uvedl, že rezervační poplatek vrácen nebude, neboť nejsou splněny podmínky pro jeho vrácení.

13. Soud provedl výslech svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , který vystupoval na místě prodávajícího. Ze svědecké výpovědi soud zjistil následující skutečnosti.

14. Svědek uvedl, že v podstatě nechával veškerou záležitost s převodem nemovitostí na jednateli žalované, panu , jméno FO, . Svědek uvedl, že 14 dní před sjednaným termínem 31. 1. ho informoval žalobce, že musí prodat byt s tím, že nebyl schopen v řádném termínu podepsat smlouvu. Svědek uvedl, že byl informován o tom, že žalobce předložil žalované smlouvy, avšak ve smlouvě předložené žalobcem byla ujednání, která byla v jeho neprospěch, kdy byly stanoveny delší termíny plnění a nebyly stanoveny žádné sankce, pokud by cena nebyla zaplacena řádně a včas. Pokud byl svědek dotazován, v čem se lišil obsah smlouvy, kterou předložil žalobce od očekávání svědka, tento uvedl, že veškeré záležitosti s tímto spojené nechal na panu , jméno FO, . Svědek uvedl, že čtrnáct dní před sjednaným termínem 31. 1. ho informoval žalobce, že musí prodat byt s tím, že nebyl schopen v řádném termínu podepsat smlouvu. Svědek uvedl, že byl informován o tom, že žalobce předložil žalované smlouvy, avšak ve smlouvě předložené žalobcem byly ujednání, které byly v jeho neprospěch, kdy byly stanoveny delší termíny plnění a nebyly stanoveny žádné sankce, pokud by kupní cena nebyla zaplacena řádně a včas. Pokud byl svědek dotazován v čem se lišil obsah smlouvy, kterou předložil žalobce od očekávání svědka, tento uvedl, že vycházel z toho, že realitní kancelář, která ho zastupovala měla provést prodej i po právní stránce, kdy bylo na ní, aby vyhotovila smlouvu, kde by bylo jasně stanoveno, kdy budou nemovitosti prodány a za jakou cenu a kdy bude jejich splatnost. Pokud byl svědek dotazován, zda mezi účastníky byl dojednán termín plnění, svědek uvedl, že přesné termíny nevěděl. K dohodě ohledně splatnosti kupní ceny uvedl, že tyto dohody probíhaly mezi žalobcem a žalovanou. K dotazu, v jakém termínu očekával uhrazení kupní ceny, svědek uvedl, že tam bylo asi do měsíce od podpisů, ale není si tím jist. Svědek uvedl, že mu doba v rezervační smlouvě přišla dlouhá, avšak dohoda byla taková, že kupující potřebuje čas a byly mezi tím ještě Vánoce, proto s tímto termínem souhlasil. Svědek uvedl, že žalobce mu sdělil, že bude kupovat nemovitosti s bratrem napůl, dále uvedl, že ho nezajímalo to, za jakých podmínek koupě proběhne, stejně tak nepovažoval za významné, že kupní cena měla být hrazena z hypotéky. Svědek uvedl, že byl ze strany jednatele žalované ujišťován po celou dobu, že je všechno v pořádku, avšak následně mu kupující sdělil, že ještě přepisuje byt a zároveň mu sdělil, že chce jet na dovolenou, kdy už se čekalo třetí měsíc, což mu přišlo příliš. Uvedl, že se v podstatě dozvěděl, že kupující smlouvu nepodepíše, proto řekl, že se nic nedá dělat, avšak následně kupující smlouvu podepsal, avšak návrh smlouvy byl v jeho neprospěch. Svědek uvedl, že problematické viděl uhrazení kupní ceny do půli března, kdy situaci konzultoval se svou advokátkou a ta mu doporučila, aby smlouvu nepodepisoval. Svědek nebyl přesně schopen specifikovat, jaké věci měli být v návrhu smluv předložených žalobcem pro něho nevýhodné s tím, že uvedl, že vycházel z vyjádření své advokátky, která mu nedoporučila smlouvu podepsat. Svědek dále uvedl, že když proběhla rezervace v říjnu (ve skutečnosti se jednalo o listopad) sdělil žalobci, že některé nájemní smlouvy jsou do konce roku, kdy žalobce mu sdělil, že v lednu bude nemovitosti kupovat a požádal ho, aby nájemní smlouvy neprodlužoval a neuzavíral nové, tímto svědek ztrácel příjem z nájmů. Pokud byl svědek dotazován, z jakého důvodu nebyl termín plnění sjednán v rezervační smlouvě, uvedl, že vycházel z toho, že se nemovitosti rezervují než bude uzavřena kupní smlouva, úplně tomu nerozuměl. Pokud byl svědek dotazován, zda jednal s kupujícím o termínu zaplacení kupní ceny, toto nebyl svědek schopen sdělit. Svědek uvedl, že z jeho pohledu se neustále ustupovalo žalobci, což se mu nelíbilo, protože žalovaná měla zastupovat jeho, ale ustupovala s termíny kupujícímu, což svědku nevyhovovalo, neboť věděl, že nemovitost je z půlky prázdná a hypotéka mu zůstává pořád stejná a on musel stále čekat na peníze. Svědek uvedl, že když přišel návrh smlouvy, dospěl k závěru, že to trvá už velmi dlouho a když byl požádán žalobcem o prodloužení rezervační smlouvy o jeden měsíc, s tímto nesouhlasil. Uvedl, že má za to, že návrh smlouvy vyhotovené a podepsané žalobcem mu byl předložen. Pokud byl svědek dotazován, zda sdělil žalobci, že s návrhem textu předložené smlouvy nesouhlasí, svědek uvedl, že komunikoval s jednatelem žalované, kterému to sdělil, přímo žalobci to asi neřekl. Svědek uvedl, že navrhoval prodloužit termín do odletu žalobce do Thajska, což bylo asi 2.2 s tím, že by se prodloužil termín rezervace do odletu, avšak nikoliv o další měsíc. Svědek dále uvedl, že pokud byl dotazován, jaké skutečnosti vytkl ve vztahu k návrhu smlouvy předložené žalobci, že nevytkl nic, protože byl zastoupen žalovanou a jeho advokátka mu řekla, aby smlouvu nepodepisoval. Uvedl, že nerozumí tomu, proč byl změněn původní návrh smlouvy předložené žalovanou, když s tím souhlasili v půlce ledna, kdy mu tato byla doručena. Svědek následně uvedl, že neví, zda byl v půlce ledna návrh smlouvy předložený žalovanou odsouhlasen oběma stranami, kdy uvedl, že on takto smlouvu odsouhlasil a zbytek měla na starost žalovaná. K dotazu, mezi kým byly v půlce ledna domluveny termíny plnění, svědek uvedl, že za něj obchod dojednávala žalovaná, kdy současně uvedl, že se mu i v návrhu žalované zdály termíny dlouhé, avšak bylo mu sděleno, že se ustupuje z toho důvodu, že kupující prodává byt a čeká se než mu přijdou peníze. Svědek vycházel z toho, že termín byl domluven mezi žalovanou, která ho zastupovala a kupujícím. Svědek dále uvedl, že si není jist, zda byl po 30. 1. 2024 vyzýván žalobcem k dalším jednáním ohledně smlouvy. Svědek sdělil, že poté, co mu jeho zástupkyně doporučila smlouvu nepodepsat, navrhl, že by se smlouvy podepsaly do odletu žalobce s původním zněním, v tomto směru komunikoval pouze se žalovanou.

15. Z informace o řízení týkajících se předmětných nemovitostí soud zjistil, že u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , právnická osoba, probíhá vkladové řízení, kdy nabyvatelem předmětných nemovitostí by měla být společnost , právnická osoba, s tím, že řízení bylo založeno 29. 7. 2024. Z nahlížení do katastru nemovitostí soud zjistil, že k předmětným nemovitostem je zapsáno vlastnické právo na společnosti , právnická osoba16. Jako nadbytečným soud shledal návrh žalované na výslech svědka , jméno FO, a , jméno FO, , kteří se podíleli na záležitostech týkající se hypotéky žalobce, neboť tvrzené skutečnosti vyplynuly z mailové korespondence a provádění výslechů by tak bylo zcela nadbytečným a nehospodárným.

17. Soud shrnuje zjištěný skutkový stav takto:

18. Mezi účastníky a , tituly před jménem, , jméno FO, byla uzavřena trojstranná smlouva, jejímž předmětem byl jednak závazek žalobce a , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřít do 31. 1. 2024 kupní smlouvu, ohledně shora uvedených nemovitostí, kupní cena byla sjednána ve výši 10 450 000 Kč s tím, že měla být v plné výši uhrazena z hypotečního úvěru, dále byl sjednán způsob vypořádání kupní ceny ve vztahu k rezervačnímu poplatku a dále byly ujednány podmínky předání nemovitosti. Strany si sjednaly možnost posunutí termínu uzavření převodní smlouvy o dalších 30 dní v případě existence objektivních důvodů, a to na základě domluvy. Mezi stranami bylo nesporné, že žalobce řádně a včas uhradil rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč. Ve smlouvě bylo taktéž ujednáno vypořádání rezervačního poplatku pro případ porušení povinností ze strany žalobce, žalované či , tituly před jménem, , jméno FO, tak, že v případě, že prodávající nepřistoupí k podpisu převodní smlouvy z důvodu ležících na jeho straně či jinak znemožní uzavření převodní smlouvy je žalovaná povinna vrátit složený rezervační poplatek žalobci na jeho účet nejpozději do 10 dnů, kdy mělo dojít k uzavření této smlouvy nebo kdy její uzavření bylo zmařeno. Stejný postup byl sjednán i v případě, že by ke zmaření smlouvy došlo ze strany žalované. Ve smlouvě bylo taktéž ujednáno, že v případě, že by uzavření smlouvy bylo zmařeno ze strany žalobce, byl tento povinen uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, přičemž strany vzaly na vědomí, že nárok na úhradu smluvní pokuty bude započten proti nároku zájemce na vrácení rezervačního poplatku. V mezidobí projevil zájem nabýt nemovitosti do spoluvlastnictví žalobce i jeho bratr, což všechny zúčastněné strany akceptovaly. Mezi stranami proběhla rozsáhlá e-mailová korespondence, ze které vyplynulo, že dne 23. 11. 2023 zaslala žalovaná žalobci ke schválení kupní smlouvu, depozitní smlouvu a plnou moc s tím, že žalobce byl vyzván ke sdělení případných připomínek. Z obsahu mailové korespondence vyplynulo, že žalovaná samovolně uvedla termín splatnosti kupní ceny na den 15. 2. 2024, neboť k předchozí dohodě žalobce a prodávající ohledně tohoto data nedošlo. Dne 22. 1. 2024 žalobce požádal žalovanou z důvodu hrazení kupní ceny z hypotéky a požadavků a podmínek banky poskytující úvěr, kdy termíny byly posunuty obdobím Vánoc, aby splatnost kupní ceny namísto navrhovaného 15. 2. 2024 mohla být stanovena až 15. 3. 2024 a současně nabídl kompenzaci za pozdější termín tím, že peníze budou uvolněny pro prodávajícího dříve bez ohledu na termín vkladu do katastru nemovitostí. Dne 22. 1. 2024 informovala žalovaná prodávajícího o návrhu žalobce s tím, že mu doporučila tento termín akceptovat, kdy mu současně sdělila, že v případě, že by nedošlo k dohodě, žalovaná vrátí rezervační poplatek žalobci, neboť tento smlouvu neporušil s tím, že by žalovaná hledala pro prodávajícího dalšího zájemce. V tomto e-mailu taktéž žalovaná uvedla, že prodávajícímu bylo v souvislosti s posunutím úhrady kupní ceny nabídnuta ze strany žalobce kompenzace ve vztahu k nájemnému. Dne 23. 1. 2024 sděluje prodávají žalovanému, že trvá na tom, aby úhrada kupní ceny byla do 14. 2. 2024, neboť již čekal dva a půl měsíce. Na to reagovala žalovaná, která sdělila prodávajícímu, že tento termín není pro kupujícího reálný a zda tedy se rezervace ruší a bude vrácen rezervační poplatek s tím, že žalovaná je připravena vyhledat jiné zájemce. Dne 24. 1. 2024 žalovaná zasílá návrhy kupní smlouvy a depozitní smlouvy s termínem úhrady kupní ceny do 15. 3. 2024 žalobci i prodávajícímu s tím, že téhož dne sdělil žalobce upozornil žalovanou, že úhrada kupní ceny je vázána na prodej jeho nemovitosti, kdy se termín úhrady kupní ceny posouvá o dny, během kterých se prodávající rozmýšlí, zda kupní smlouvu s těmito podmínkami uzavře či nikoliv. Téhož dne informoval žalobce žalovanou, že má před schválenou hypotéku u , právnická osoba, na částku 8,2 miliónů korun s tím, že je zřejmé, že pokud by žádal hypotéku u , právnická osoba, ve výši 6 miliónů, mělo by být její vyřízení rychlejší. Téhož dne bylo žalované k jejímu dotazu sděleno osobou vyřizující hypotéku žalobce, že by měl být úvěr schválen do 28. 1. 2024. Dne 26. 1. 2024 žádá žalobce žalovanou a prodávajícího o posunutí termínu uzavření kupní smlouvy o 30 dní, neboť v souvislosti s hypotékou dosud nebyly podepsány zástavní smlouvy (tvrzení o požadavcích banky vyplynula z e-mailu ze dne 24. 1. 2024). Dne 26. 1. 2024 informuje žalovaná žalobce a kupujícího, že se ruší termín schůzky, na které mělo dojít k podpisu smlouvy kupní. Dne 29. 1. 2024 předložil žalobce do sídla žalované vyhotovení kupních smluv obsahující ověřené podpisy kupujících s termínem plnění do 30. 4. 2024, o čemž všechny zúčastněné písemně informoval. Dne 30. 1. 2024 sdělila žalovaná žalobci, že prodávající chce smlouvu podepsat do pátku, tj. do 2. 2. 2024 s tím, že hotovost by mu byla vyplacena do konce února a peněžní prostředky z hypotéky do 15. 3., současně žalovaná uvedla, že prodávající snížil sankce, které původně ve smlouvě žádal. Dne 31. 1. 2024 informuje žalobce žalovanou, že má schválenou hypotéku u , právnická osoba, , aby celá transakce mohla proběhnout rychleji, bylo by vhodné taktéž úschovu sjednat u , právnická osoba, . Současně upozornil na to, že v kupní smlouvě nelze sjednávat smluvní pokuty jednostranně ve prospěch prodávajícího. Navrhl, aby k podpisu kupní smlouvy došlo dne 26. 2. 2024 z důvodu nutnosti sepisu smlouvy o zúžení společného jmění manželů jeho bratra, neboť jeho manželka je cizinka. Současně uvedl, že pokud by došlo k podpisu smlouvy dne 26. 2. 2024, hotovost by byla vyplacena prodávajícímu do tří dnů od podpisu smlouvy a peníze z hypotéky nejpozději do 15. 3. 2024 s tím, že prodávajícímu bude umožněno předčasné čerpání hypotéky ve vztahu k návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Téhož dne žádá žalobce žalovanou o potvrzení, zda došlo k akceptaci prodloužení termínu k uzavření kupní smlouvy ze strany prodávajícího, kdy současně uvedl, že je připraven případně jednat i o změně obsahu kupní smlouvy, kterou doručil dne 29. 1. 2024 do sídla žalované. Dne 1. 2. 2024 sděluje zástupce žalobce žalované, žalobce a jeho bratr stále mají zájem na uzavření smlouvy a chtějí dále ve věci jednat s tím, že současně upozornil na to, že smlouva, která byla ze strany žalované předložena obsahovala ujednání, která nebyla předem schválena a ani sjednána v rezervační smlouvě, zejména ve vztahu ke smluvním pokutám, k termínu splatnosti a k termínu splatnosti kupní ceny. Dne 12. 2. 2024 sděluje právní zástupce žalované zástupci žalobce, že rezervační poplatek vrácen nebude a téhož dne sděluje žalovaná žalobci, že dle domluvy advokátů propadl rezervační poplatek jako smluvní pokuta ve prospěch prodávajícího, kdy dne 13. 2. 2024 žalovaná zasílá prodávajícímu na jeho účet částku 350 000 Kč. Z výslechu svědka vyplynulo, že prodávající , tituly před jménem, , jméno FO, nechal veškeré záležitosti týkající se převodu nemovitostí na žalované, kdy prodávající ohledně termínu uhrazení kupní ceny přímo s žalobcem jednání nevedl, stejně tak pro něj nebylo významným, že cena bude hrazena z hypotečního úvěru. Prodávající odmítl podepsat kupní smlouvu, která byla předložena žalobcem dne 29. 1. 2024, neboť mu jeho právní zástupkyně sdělila, že tato je pro něj nevýhodná, a to s ohledem na termín plnění a na absenci smluvních sankcí ve vztahu k žalobci jako kupujícímu. Prodávající byl připraven podepsat smlouvu s podmínkami, které byly uvedeny v kupní smlouvě vypracované realitní kanceláří s termínem plnění do 15.2.2024, zároveň však nebyl schopen sdělit, na základě, jakých skutečností realitní kancelář určila termín plnění, kdy tento nebyl mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím sjednán. Po datu 31. 1. 2024 již prodávající neměl vůli dál ve věci se žalobcem jednat, neboť se mu zdál celý proces již velmi zdlouhavý.

19. Podle § 1721 zák. č. 89/2012 Sb., obč. zákoník, ze závazku má věřitel vůči dlužníku právo na určité plnění jako na pohledávku a dlužník má povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit.

20. Po právním zhodnocení zjištěného skutkové stavu dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně. V řízení bylo prokázáno, že mezi stranami byla uzavřena trojstranná smlouva nazvána jako “Rezervační smlouva“( dále jen Smlouva), ve které žalobce vystupoval jako zájemce, žalovaná jako zprostředkovatel a , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávající. Smlouva obsahovala jednak závazek žalované vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy (čl. IV odst. 3 smlouvy), tedy žalovaná tak vystupovala jako realitní zprostředkovatel dle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, a to nejen vůči , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícímu, s nímž měla uzavřenou další samostatnou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobci jako zájemci o koupi nemovitostí. Smlouva obsahovala též smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl závazek žalobce a , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřít převodní smlouvu k předmětným nemovitostem. Ve smlouvě byly identifikovány smluvní strany budoucí smlouvy kupní, byl vyjádřen závazek ke kontraktační povinnosti a současně byl vymezen základní obsah realizační smlouvy. V daném případě tak smlouva ze dne 15. 11. 2023, zmatečně nazvána jako rezervační smlouva, nepředstavovala pouze krok zahájení jednání mezi zájemcem o koupi a prodávajícím, ale v této smlouvě se již oba účastníci budoucí realizační smlouvy dohodli, že ke konkrétním nemovitostem za určitou cenu uzavřou v určitém datu kupní smlouvu. Je zřejmé, že označení smlouvy zmátlo i samotné účastníky, neboť si plně neuvědomili závaznost a důsledky jejího podpisu, a to zejména ve vztahu k dalším náležitostem budoucí kupní smlouvy, které nebyly ve smlouvě budoucí sjednány, kdy soud toto považuje za zásadním, proč k realizaci prodeje nedošlo. Pokud obsahem smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebylo ujednání ohledně termínu plnění, smluvních sankcí apod., musely obě strany spoléhat na to, že se budou schopny na těchto dalších ujednáních dohodnout do 31. 1. 2024, což se stranám nepodařilo, neboť žalobce byl závislý na termínu poskytnutí hypotečního úvěru, což celý proces prodloužilo, oproti tomu pro prodávajícího tato skutečnost významná nebyla, kdy očekával vyplacení kupní ceny v časovém období bezprostředně nadcházejícím po uzavření kupní smlouvy.

21. Pokud bylo prokázáno, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo, bylo ve věci zásadním zjištění, která ze stran uzavření kupní smlouvy zmařila, tedy zda bylo namístě postupovat dle čl. II odst. 3 nebo čl. V odst. 2 Smlouvy. V této souvislosti je třeba ke smluvní pokutě sjednané v čl. V odst. 2 Smlouvy uvést, že pokud žalobce poukazoval na ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, tedy že nebylo možné v rámci smlouvy o realitním zprostředkování uložit žalobci jako zájemci povinnost uzavřít realitní smlouvu a tuto povinnost utvrdit smluvní pokutou, soud se s tímto neztotožňuje. Je nutné zdůraznit, že obecně není zakázáno, aby se zájemce k povinnosti uzavřít nabízenou smlouvu k třetí osobě zavázal, ale platně se nemůže tak vůči třetí osobě zavázat, pokud tato není účastníkem dané smlouvy, což na projednávaný případ nedopadá. V daném případě žalobce a prodávající uzavřeli platnou smlouvu o budoucí smlouvě kupní a oba se zavázali do určitého data kupní smlouvu za stanovených podmínek uzavřít. Tento závazek pak bylo možné zcela logicky utvrdit smluvní pokutou. Na daný případ tak nebylo možno aplikovat závěry žalobcem zmiňovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Stejně tak ze shora uvedených důvodů nebylo namístě použití § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování a proto soud taktéž jako nedůvodnou shledal námitku žalobce, že smlouva uzavřená ze dne 15. 11. 2023 je neplatná.

22. Jak bylo uvedeno shora, k úspěšnému uzavření smlouvy bylo nutné dosáhnout dohody o jejím obsahu, a to zejména ve vztahu k termínu uhrazení kupní ceny s tím, že kupní cena, pokud nebyl mezi účastníky dohodnut termín plnění, by měla být uhrazena v době přiměřené, v závislosti na konkrétních skutečnostech daného případu. Z tohoto pohledu je významné, že prodávající byl srozuměn, že kupní cena v řádech milionů bude hrazena z hypotečního úvěru. Pokud by měl prodávající eminentní zájem o její uhrazení v co nejkratší lhůtě, mohl tento způsob úhrady odmítnout, neboť je obecně známé, že schvalovací proces v případě poskytnutí hypotečního úvěru je většinou zdlouhavý nebo případně mohl prodávající trvat na určitém termínu plnění a utvrdit ho smluvní pokutou, což se nestalo. Pokud žalovaná tvrdila, že prodávající očekával vyplacení ceny dříve, kdy poukazovala na to, že žalobce žádal prodávajícího, aby neprodlužoval od ledna 2024 nájemní smlouvy stávajícím nájemníkům, soud nevylučuje, že prodávající mohl mít určitá očekávání, avšak záleželo primárně na domluvě stran, kdy z četné emailové korespondence bylo prokázáno, že žalobce v průběhu ledna 2024 činil nezbytné kroky k tomu, aby k vyplacení kupní ceny mohlo dojít co nejdříve. Pokud v průběhu měsíce ledna žalobce požádal dle čl. I odst.4 Smlouvy vzhledem k dosud nevyřízené hypotéce a nutnosti modifikovat majetkový režim dalšího kupujícího a jeho manželky u notáře ( kdy nebylo tvrzeno, tedy ani prokazováno, že by prodávající s přistoupením dalšího kupujícího nesouhlasil), o prodloužení lhůty k podpisu smlouvy do 26. 2. 2024 s tím, že byl připraven kupní cenu uhradit z části v hotovosti do 29. 2. 2024 a zbytek formou úvěru do 15. 3. 2024, soud považuje tento návrh jako zcela přiměřeným s ohledem na všechny okolnosti, které kontraktační proces provázely. Navíc se lze domnívat, že možnost prodloužení termínu podpisu kupní smlouvy na žádost kupujícího byla mezi stranami sjednána právě z důvodu hrazení kupní ceny formou hypotečního úvěru. Pro úplnost soud uvádí, že je pravdou, že v kupní smlouvě, kterou předložil žalobce dne 29. 1. 2024 byl uveden termín úhrady kupní ceny do 30. 4. 2024, avšak z následné e-mailové korespondence vyplynulo, že žalobce dále vyjednával a navrhl dřívější termín plnění do 15. 3. 2024. Pokud následně prodávající s tímto nesouhlasil, měly strany dále vyjednávat, kdy paradoxně z dokazování vyplynulo, že obě strany budoucí smlouvy nakonec byly ochotny akceptovat termín plnění do 15. 3. 2024, avšak prodávající trval na uzavření smlouvy do 2. 2.2024, žalobce však její podpis vázal na upravení majetkového režimu druhého kupujícího u notáře, a proto navrhl termín podpisu na den 26. 2. 2024. Prodávající následně ukončil jednání, neboť se mu celý proces zdál příliš zdlouhavý, a byl to tedy právě prodávající, který tímto uzavření kupní smlouvy zmařil. Soud tak uzavírá, že pokud se strany do 31.1.2024 nedohodly na všech náležitostech kupní smlouvy a prodávající neakceptoval, z pohledu soudu důvodnou žádost žalobce o prodloužení termínu uzavření kupní smlouvy a následně ukončil další jednání bez vůle dál jednat, byť žalobce jménem svým a jménem druhého kupujícího opakovaně projevoval vůli smlouvu uzavřít a ve věci nadále jednat, došlo k naplnění podmínek stanovených v čl. II odst. 3 Smlouvy a žalované tak vznikla povinnost, ke které se smluvně zavázala, tedy vrátit žalobci rezervační poplatek nejpozději do 10 dnů ode dne, v němž mělo dojít k uzavření převodní smlouvy nebo ode dne, v němž bylo uzavření převodní smlouvy zmařeno. Pasivní věcná legitimace žalované je tak založena bez ohledu na to, zda se peněžní prostředky nacházejí na jejím účtu či nikoliv, kdy je s podivem, že žalovaná, ačkoliv ještě v průběhu ledna informovala prodávajícího, že kupující své povinnosti neporušil a bude mu v případě neuzavření kupní smlouvy rezervační poplatek vrácen, následně bez dalšího vyhodnocuje, že pochybení je na straně kupujícího a poplatek započítává na smluvní pokutu prodávajícího dle čl. V odst. II Smlouvy. Pokud žalovaná rezervační poplatek dosud žalobci nevrátila, porušila svoji povinnost vyplývající jí ze smluvního ujednání, a proto se žalobce zcela po právu domáhal jejího splnění, když dobrovolně plněno nebylo. Soud tak žalobě v plném rozsahu vyhověl, a to včetně požadovaného příslušenství, když tím, že žalovaná řádně a včas žalobci neplnila, dostala se do prodlení (§ 1970 Občanského zákoníku). Počátek prodlení pak soud ve shodě s žalobcem shledal od 11. 2. 2024 a to po uplynutí 10 dnů od data 31. 1. 2024, kdy k tomuto dni mělo dojít k uzavření realizační smlouvy.

23. Žalobce byl ve věci plně úspěšný, proto mu podle § 142 odst. 1 o. s. ř. náleží plná náhrada nákladů tohoto řízení. Tyto náklady se stávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 17 500 Kč dle zák. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, z 5 úkonů právní služby po 9 700 Kč dle § § 7 vyhlášky č. 177/96 Sb. (příprava a převzetí zastoupení, podání žaloby, předžalobní výzva, účast na jednání dne 22.7.2024 a dne 11. 9. 2024), dále z 5 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu. K nákladům řízení dále náleží částka představující 21 % DPH ve výši 10 500 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř). Celkem náklady řízení vynaložené žalobkyní činí 78 000 Kč.

24. O lhůtách k plnění soud rozhodoval dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.