34 C 136/2024

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Tomášem Kamenickým ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 96 800 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 96 800 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 96 800 Kč od 16. 4. 2024 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 38 695,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se domáhal po žalované zaplacení částky 96 800 Kč s příslušenstvím rozepsaným ve výroku. Žalobu odůvodnil tím, že se žalovanou uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, podle níž poskytl žalované do užívání prodejnu včetně kanceláře a sociálního zařízení a halu pro servis a sklad na pozemku , Anonymizováno, a parkoviště na pozemku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, na dobu pěti let a žalovaná mu měla platit nájemné ve výši 80 000 Kč + DPH k 15. dni daného měsíce. Pronajatý nebytový prostor měl žalované sloužit jako autoservis a prodejna aut a za tím účelem byl i kolaudován rozhodnutím stavebního úřadu ze dne , datum, , jímž byl obnoven účel užívání dle kolaudačního rozhodnutí ze dne , datum, . Žalovaná si před uzavřením nájemní smlouvy zmíněný nebytový prostor prohlédla, seznámila se s předanými podklady včetně kolaudačního rozhodnutí , datum, . Žalovaná však nebytový prostor opustila a předala ho předávacím protokolem zpět žalobci. Žalobce se domáhá zaplacení nájemného za duben 2024, jež mu žalovaná navzdory žalobcově výzvě ze dne na , datum, nezaplatila.

2. Žalovaná odsouhlasila tvrzení žalobce, že s ním uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu na výše uvedený nebytový prostor, kam chtěla umístit autosalon a autoservis i obsah dalších smluvních ujednání, jakož i to, že si daný nebytový prostor před uzavřením smlouvy prohlédla a uskladnila si v něm věci, že daný nebytový prostor předala zpět žalobci a že nezaplatila nájemné za duben 2024. Svou obranu proti žalobě postavila tvrzení, že žalobce v nájemní smlouvě výslovně poskytl ujištění, že daný nebytový prostor je kolaudován pro prodej osobních automobilů a jejich servis, což mělo vyplývat z kolaudačního rozhodnutí, jež však ke smlouvě nebylo přiloženo. Žalovaná po uzavření smlouvy zjistila, že předmět nájmu není možné užívat k účelu sjednanému nájemní smlouvou, neboť k předmětu nájmu nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, jež by prodej osobních automobilů a jejich servis povolovalo. Z toho důvodu žalovaná předala nebytový prostor dne , datum, žalobci zpět. Jelikož je z předávacího protokolu patrná vůle obou smluvních stran k ukončení nájemního poměru, závazek k , datum, zanikl. S ohledem na skutečnost, že mezi žalobcem a žalovanou nedošlo ke shodě ve vztahu k formálnímu ukončení nájemního poměru a vrácení uhrazených finančních prostředků, odstoupila žalovaná od nájemní smlouvy dopisem ze dne 19. 4. 2024 proto, že předmět nájmu byl v době uzavření smlouvy nezpůsobilý ke sjednanému účelu z důvodu absence kolaudačního rozhodnutí, čehož si byl žalobce vědom, neboť o jím přiložený souhlas se změnou v užívání stavby ze dne , datum, žádal až po uzavření smlouvy. Proto je nájemní smlouva absolutně neplatným právním jednáním pro porušení § 2205 písm. a) a c) o. z. Jednání žalobce je v rozporu s dobrými mravy, zároveň žalobce porušil své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy podstatným způsobem, neboť není-li předmět nájmu způsobilý k provozování činnosti, za jejímž výslovným účelem byla smlouva uzavřena, je z objektivního hlediska možno dospět k jednoznačnému závěru, že žalovaný již při uzavření smlouvy věděl nebo minimálně s přihlédnutím ke všem okolnostem musel vědět, že žalovaná by nájemní smlouvu za podmínek, že by v daném prostoru nemohla vykonávat svou podnikatelskou činnost neuzavřela, pokud by takovéto porušení ze strany žalobce předvídala. Žalobci nelze nárok přiznat ani pro jeho rozpor s § 6 odst. 2 o. z., neboť by žalobce těžil ze svého nepoctivého činu. Z těchto důvodů navrhovala zamítnutí žaloby.

3. Soud vzal to prokázané, že strany v lednu 2024 zahájily jednání o nájemní smlouvě. Předmětem nájmu měl být prostor k provozování autosalonu a servisu. Žalovaná si v lednu 2024 začala stěhovat do zmíněného prostoru své věci, které v něm v lednu 2024 měla zdarma a v únoru 2024 za skladné ve výši poloviny budoucího nájemného, jež zaplatila. Dne , datum, strany uzavřely smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, v níž se vázaly na straně žalobce přenechat žalované pozemek , Anonymizováno, a pozemek p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, a na straně žalované platit nájemné ve výši 80 000 Kč + DPH měsíčně k 15. dni daného měsíce. Žalobce v nájemní smlouvě žalované výslovně poskytl ujištění, že budova na pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, je kolaudována pro prodej osobních automobilů a jejich servis s odkazem na kolaudační rozhodnutí, jež mělo být, avšak nebylo přiložené ke smlouvě. Pronajímaný nebytový prostor měl sloužit k podnikání žalované spočívajícím v prodeji osobních automobilů a jejich servisu po dobu pěti let od uzavření smlouvy. Buď dne 15. 3. 2024, spíše však dne 16. 4. 2024 žalovaná písemným předávacím protokolem odevzdala předmět nájmu zpět žalobci s tím, že zjistila s ohledem na své předchozí výhrady vytčené v e-mailu z 28. 3. 2024, že zmíněný prostor není kolaudován jako autoservis a autosalon. Fakturou ze dne , datum, žalobce vyúčtoval žalované nájemné za duben 2024 ve výši 80 000 Kč + DPH, celkem 96 800 Kč, se splatností dne 15. 4. 2024, jež žalovaná odmítla uhradit. Dne 8. 4. 2024 žalobce coby vlastník stavby oznámil stavebnímu úřadu změnu v užívání části nebytového prostoru, o něhož jde na autosalon a autoservis, s níž stavební úřad vyslovil dne , datum, souhlas, jenž byl pravomocný ode dne , datum, , a jenž téhož dne zaslal žalobce žalované, jíž byla datová zpráva dodána i doručená 16. 4. 2024. Dne 19. 4. 2024 zaslala žalovaná žalobci dopis, v němž uvedla, že odstupuje od smlouvy z důvodu absence kolaudačního nebo jiného obdobného správního schválení užívání předmětných prostor pro účely podnikání žalované, tedy pro prodej osobních automobilů a jejich servis, protože žalovaná nemůže předmětné prostory nerušeně užívat a není naplněn elementární důvod uzavření nájemní smlouvy.

4. Výše uvedené skutečnosti, není-li níže uvedeno jinak, vyplývají ze shodných tvrzení účastníků, jež soud vzal za svá skutková zjištění. Ujištění, jež žalobce žalované poskytl, je v nájemní smlouvě ze dne , datum, na č. l. 5 uvedeno v čl. 1.

2. Na to, že ke zpětnému předání nebytového prostoru žalobci (navzdory dataci předávacího protokolu na č. l. 39) došlo spíše 16. 4. 2024, lze usoudit z dopisu advokáta žalobce z daného dne na č. l. 9, v němž se mimo jiné uvádí, že žalobce dnešního dne, tj. 16. 4. 2024, převzal pronajaté prostory, které žalovaná chtěla opustit, přičemž tomuto tvrzení žalovaná v dopisu z 19. 4. 2024 nijak neodporovala. Jedná se o tentýž dopis, jímž byl žalované, resp. jejímu advokátovi zaslán souhlas se změnou v užívání stavby ze dne , datum, na č. l.

43. To, že mu byla datová zpráva obsahující dopis dodána a doručena dne 16. 4. 2024 je prokázáno dodejkou na č. l. 10, resp. doručenkou na č. l. 64, na níž je vyznačen i okamžik doručení zprávy a zasílané přílohy (kdy navíc označení souboru se zmiňovaným souhlasem se změnou užívání stavby zcela koresponduje s označením téhož dokumentu přiloženého žalovanou, coby příloha podání z 2. 9. 2024 na č. l. 41, viz název příloh v záznamu ověření elektronického podání doručeného na elektronickou podatelnu na č. l. 40). Z e-mailu z 28. 3. 2024 na č. l. 58 plyne, že žalovaná u žalobce uplatnila své výhrady stran způsobilosti předmětu nájmu k užívání k její podnikatelské činnosti.

5. Z dalších důkazů plyne, že Úřad městského obvodu , adresa, kolaudačním rozhodnutím ze , datum, na č. l. 57 povolil užívání nebytového prostoru na adrese , adresa, v , Anonymizováno, jako autosalon a autoservis a tentýž úřad rozhodnutím ze dne , datum, na č. l. 56 povolil změnu v užívání stavby části skladové haly zpět na provozovnu a autoservisu za předpokladu splnění požadavků vyplývajících z norem a technických předpisů pro autoservis povolený kolaudačním rozhodnutím ze dne , datum, . Dne , datum, vydal Úřad městského obvodu , adresa, souhlas se změnou užívání stavby na č. l. 43 týkající se části objektu , adresa, na autosalon a autoservis s tím, že v popisu stavby uvedl, že po změně v užívání byla řešená část objektu využívána jako dílna pro opravu jízdních kol a nyní se jedná o změnu v užívání zpět na původní užívání jako autosalon a autoservis bez stavebních úprav. Podle připojeného razítka souhlas nabyl právních účinků dne , datum, .

6. Je zřejmé, že původní kolaudační rozhodnutí a následující doložené souhlasy netvoří ucelenou řadu, protože mezi rozhodnutími z , datum, a , datum, a především mezi , datum, a , datum, musejí existovat i další souhlasy se změnou v užívání stavby. Není tudíž vyloučeno, že po , datum, se užívání stavby změnilo a v době uzavření nájemní smlouvy prostor skutečně podle stavebního práva měl být prostor užíván jako prodejna či servis kol. Poslední dva souhlasy se navíc týkají části skladové haly a bez bližší představy o jakou část jde, lze třeba připustit i to, že část prostoru bylo povoleno užívat jako prodejnu aut a část jako opravnu kol. Z hlediska níže uvedeného právního posouzení však nebylo nezbytné tuto otázku vyřešit zcela jednoznačně. Lze však uzavřít, že přinejmenším posledním souhlasem stavebního úřadu bylo podle stavebního práva možné v daném nebytovém prostoru provozovat prodejnu aut a jejich servis.

7. Z předávacího protokolu datovaného dne , datum, na č. l. 39 neplyne, že by strany projevily úmysl ukončit nájemní poměr, protože strany v něm takový úmysl neprojevily. I když podle § 556 odst. 1 věty první o. z. platí, že právní jednání je třeba vykládat podle úmyslu jednajícího, dvoustranné právní jednání podle společného úmyslu stran, (např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, a ze dne 30. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 1850/2017), nelze takový úmysl dovodit ani z okolností případu. Jestliže totiž žalovaná předávací protokol považovala za dohodu o skončení nájemního poměru, je otázkou, proč žalobci zároveň předkládala návrh dohody o ukončení smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jejíž uzavření se předpokládalo dne 16. 4. 2024 a jež je založena na č. l.

59. Žalobce pak v dopisu ze stejného dne výslovně vyjádřil své přesvědčení, že předáním předmětu nájmu zpět nedošlo k uzavření, nedošlo k ukončení nájemní smlouvy. Nelze proto uzavřít, že by se strany dohodly na zániku závazku.

8. Po právní stránce soud uzavřel, že strany uzavřely nájemní smlouvu podle § 2201 o. z. a § 2302 následující o. z., neboť žalobce se zavázal přenechat žalované nebytový prostor k dočasnému užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti a žalovaná se zavázala platit za to žalobci nájemné. O smlouvu neplatnou pro rozpor se zákonem ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. nejde, protože i kdyby v době uzavření smlouvy daný nebytový prostor nebylo stavebním úřadem povoleno užívat jako autoservis a autosalon (což je s ohledem na výše uvedené sporné), nejednalo by se o takovou vadu, jež by měla za následek neplatnost smlouvy. Právní názory vyjádřené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. , spisová značka, , nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2008, sp. zn. 26 Cdo 4010/2007, či ze dne 12. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo 522/2011, je třeba v poměrech nového občanského zákoníku považovat za překonané (pro stručnost stačí odkázat na libovolný komentář k občanskému zákoníku k § 1 odst. 1, např. Melzer F., Tegl P. a kolektiv: Občanský zákoník – Velký komentář. Svazek I., str. 40-44).

9. Není-li předmět nájmu kolaudován pro sjednaný způsob užívání, jedná se o právní vadu a porušení § 2205 písm. a) o. z. s následky dle § 2208 odst. 1 o. z. Naproti tomu tvrzení žalované, že v nebytovém prostoru měla být příčka oddělující místnost s oleji, nelze to považovat za vadu už jen proto, že před uzavřením nájemní smlouvy si žalovaná prostor prohlédla a musela vědět, že příčka v nebytovém prostoru není (§ 2207 odst. 2 o. z.) a jež užívání věci navíc nebrání, protože žalobce souhlas stavebního úřadu se změnou užívání prostoru (přinejmenším dodatečně) opatřil.

10. Dovolávat se nejde § 2002 odst. 1 o. z., neboť se jedná o obecnou úpravu, jež je pro případ porušení smlouvy spočívající v nesplnění závazku vyloučená materiálním derogačním pravidlem lex superior derogat legi generali úpravou ustanovení § 1914 a násl. o. z., a ta navíc pro nájemní poměry ustanovením § 2208 o. z. I kdyby se měl § 2202 odst. 1 o. z. použít, je třeba poukázat na § 2004 odst. 3 o. z. Jelikož nájemní smlouva zavazuje smluvní strany k nepřetržité či opakované činnosti (přenechání věci k dočasnému užívání) a postupným dílčím plněním (placení nájemného), lze od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. V poměrech souzené věci tedy s účinky od 19. 4. 2024.

11. Žalobcova úvaha, že § 2308 písm. b) o. z. vylučuje coby zvláštní úprava použití ustanovení občanského zákoníku o odstoupení od smlouvy jako úpravy obecné, nemusí být pro posouzení věci blíže zvažována, nicméně soud poukazuje na to, že dané ustanovení předpokládá, že pronajatý prostor byl na začátku způsobilý k výkonu podnikatelské činnosti, k níž byl určen, a teprve poté způsobilým být přestal, a také především na to, že danou úpravu v žádném myslitelném případě nelze považovat za zvláštní k § 1916 odst. 1 písm. c) o. z., který umožňuje dlužníkovi – v případě nepravdivého ujištění o absenci vad či vhodnosti věci k určitému užívání – nárokovat práva z vadného plnění, včetně odstoupení od smlouvy podle § 1923 in fine o. z. Je tomu tak proto, že § 1916 odst. 1 písm. c) o. z. obsahuje skutkový znak výslovného ujištění o vhodnosti věci k určitému užívání, jenž se v právní úpravě nároků z vadného plnění nájemní smlouvy nikde neopakuje.

12. Odstoupení žalované od smlouvy však nelze podřadit ani pod § 1916 odst. 1 písm. c) o. z. ve spojení s § 1923 in fine o. z., a to z toho důvodu, že v době, kdy žalovaná od smlouvy odstoupila, žalobce právní vadu předmětu nájmu, i kdyby skutečně existovala, již nepochybně odstranil. Z toho samého důvodu nelze odstoupení žalované od smlouvy podle jeho obsahu (§ 555 odst. 1 o. z.) posoudit jako výpověď dle § 2208 odst. 1 in fine o. z.

13. Lze tedy shrnout, že žalovaná se zavázala hradit žalobci nájemné ve výši 80 000 Kč + DPH, tj. 96 800 Kč měsíčně se splatností k 15. dni daného měsíce. Jelikož nájemní smlouva není neplatná a závazek z ní nezanikl ani odstoupením od smlouvy či jiným způsobem, dluží žalovaná žalobci nájemné za měsíc duben 2024, a protože žalobci nájemné nezaplatila při jeho dohodnuté splatnosti dle § 1958 odst. 1 o. z., ocitla se ve smyslu § 1968 věty první o. z. v prodlení a žalobci vzniklo právo na zaplacení zákonného úroku z prodlení podle § 1970 o. z. ve výši určené v § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci právo na náhradu 100 % nákladů řízení, neboť žalobce měl plný procesní úspěch. Náklady řízení žalobce sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 3 872 Kč a nákladů právního zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 AT z tarifní hodnoty ve výši 96 800 Kč v sazbě 4 980 Kč za 1 úkon. Advokát žalobce připravil a převzal právní zastoupení žalobce podle § 11 odst. 1 písm. a) AT, vyzval žalovaného před podáním žaloby dopisem na č. l. 9 , podal žalobu, dne 10. 7. 2024 podal písemné vyjádření ve věci samé na č. l. 26, vše podle § 11 odst. 1 písm. d) AT, a zastoupil žalobce při jednání dne , datum, , jež přesáhlo dvě hodiny podle § 11 odst. 1 písm. g) AT, za což mu náleží odměna ve výši 29 880 Kč (6 x 4 890 Kč), spolu s náhradou hotových výdajů k šesti úkonům právní služby podle § 13 odst. 3 AT v paušální výši 2 100 Kč ((4 x 300 Kč) + (2 x 450 Kč)). Jelikož právní zástupce žalobce je plátcem DPH, je třeba ve smyslu § 151 odst. 2 o. s. ř. poskytnout též náhradu této daně, a to z odměny ve výši 29 880 Kč, režijního paušálu ve výši 2 100 Kč, spolu 31 980 Kč. Při sazbě DPH ve výši 21 % činí náhrada DPH 6 715,80 Kč. Náhrada nákladů řízení tak spolu činí 38 695,80 Kč.

15. Pariční lhůty byly stanoveny podle § 160 odst. 1 o. s. ř.; náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen zaplatit k rukám advokáta, který žalobce zastupoval (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).