38 C 23/2024

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Vaníčkem ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro žaloba na splnění povinnosti, odstranění vad,

I. Žaloba, jíž se žalobce domáhal na žalovaném odstranění vad společných částí domu č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , spočívajícícha) v kondenzaci vlhkosti na stěnách jednotek v 1. nadzemním podlaží, okolo oken a balkonových dveří jednotek v 1. nadzemním podlaží, na i v podlaze jednotek v 1. nadzemním podlaží;b) v přítomnosti tepelných mostů mezi balkonovými dveřmi a podlahou navazující na konstrukci balkonů;c) v přítomnosti tepelných mostů mezi obvodovými svislými a vodorovnými nosnými konstrukcemi stavby domu č.p. , Anonymizováno, v úrovni 1. nadzemního podlaží;d) v absenci systémového utěsnění připojovacích spár v podobě interiérových těsnících pásek u všech stavebních otvorů pro okna a balkonové dveře v místech kontaktu svislých nosných konstrukcí a výplní těchto stavebních otvorů;e) vlhkostních poruchách v úrovni nad podlahou 1. nadzemního podlaží v důsledku nedostatečného zateplení vnitřního líce vnější svislé stěny mezi terénem a podlahou 1. nadzemního podlaží;f) v nesystémovém osazení balkónů v 2. nadzemním podlaží, v důsledku čehož dochází při dešti ke stékání vody po fasádě domu a vzniku vlhkostních poruch fasády, včetně jejího plesnivění;g) ve vlhkostních poruchách na stropě v úrovni 2. nadzemního podlaží nad schodištěm, způsobených nesystémovým a nesprávným vyvedením hadice pro odvod kondenzátu z větracího potrubí do plastových barelů namísto odvodu do svislých dešťových svodů;h) v zdegradované PE fólii v prostoru výlezu na střechu v důsledku UV záření, sloužící jako doplňková hydroizolační vrstva;se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 61 471,43 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se svou žalobou domáhal na žalovaném odstranění ve výroku uvedených vad společných částí domu č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území Horní Bříza. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaný po rekonstrukci, kterou provedl, prodal jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Na jednotkách , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , respektive na jejich společných částech, se na podzim roku 2020 začaly projevovat podstatné vady spočívající v kondenzaci vody na stěnách jednotek okolo oken a na podlaze i v ní, v přítomnosti tepelných mostů mezi balkonovými dveřmi a podlahou navazující na konstrukci balkonů, v přítomnosti tepelných mostů mezi podlahou a zdmi na severní, východní a jižní straně jednotek a v osazení stavebních otvorů pro okna a dveře bez parozábrany kolem okenních rámů. Kolem uvedených vad se pak tvořila plíseň ohrožující zdraví uživatelů jednotek, když docházelo k nadměrnému srážení vlhkosti. Uvedené jednotky pak jakostí ani provedením neodpovídají účelu jejich koupě, kdy účelem koupě bylo bydlení. Jedná se pak o podstatné vady, které se týkají společných částí domu a pozemku, k jejichž oznámení byl příslušný žalobce dle § 1196 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.). V rozhodném období však statutárním orgánem žalobce byl , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl spolupracovníkem žalovaného. Tyto vady tak nebyly oznámeny, takže byly nejprve reklamovány jejich vlastníky, a to konkrétně vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytovým družstvem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytové družstvo , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, manželi , Anonymizováno, a vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jméno FO, ., Vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, reklamovali vady u žalovaného emailem z 1. 2. 2021 a z 18. 2. 2021 a při místním šetření dne 25. 2. 2021 uplatnili právo z vadného plnění opravou věci. Vlastnice jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, oznámila vady tehdejšímu předsedovi SVJ v prosinci 2022, který však žádné kroky v tomto směru neučinil. Žalovaný pak vady uznal a v srpnu 2021 zahájil provádění oprav, přičemž na požadavek vlastníků jednotek ohledně specifikace oprav nebylo ze strany bývalého předsedy SVJ reagováno. Žalovaný pak kolem domu provedl drenáž a dodatečně zateplil sokl budovy od úrovně terénu do úrovně podlah dotčených bytových jednotek. Opravy však byly provedeny nesprávně a nedostatečně, neboť dříve uvedené vady se opětovně objevily na přelomu roku 2021 a 2022. Vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, dopisem ze dne 1. 2. 2022 opětovně vady žalovanému oznámili a rovněž se obrátili na tehdejšího předsedu SVJ, který však byl nečinný. Následně tak vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nechali vypracovat znalecký posudek, z jehož závěru vyplývá, že hlavní příčinou vlhkostních poruch v interiéru jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v oblasti výplní otvorů je nevzduchotěsné provedení detailu, přepojovací a funkční spáry výplní otvorů. Příčinou poruch pásu nad podlahou je nízká povrchová teplota vnitřního líce stěny v důsledku nedostatečného zateplení tohoto detailu. Shodné poruchy pak byly zjištěny i u bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dále pak znalecký posudek konstatoval další vady společných částí, a to vlhkostních poruch na stropě na úrovni druhého nadzemního podlaží nad schodištěm, které jsou způsobeny nesystémovým a nesprávným vyvedením hadice pro odvod kondenzátu z větracího potrubí do plastových barelů a zdegradovanou PE fólií sloužící jako doplňkovou hydroizolační vrstvou k prostoru výlezu na střechu v důsledku UV záření. , právnická osoba, pak bylo doporučeno pro odstranění vlhkostních poruch v interiéru bytových jednotek dodatečně zajistit vzduchotěsnost připojovacích a funkčních spár otvorových výplní seřízením oken a provedením systémového utěsnění připojovacích spár. Pro odstranění vlhkostních poruch úrovně nad podlahou prvního nadzemního podlaží provést dodatečné zateplení vnitřního líce svislých obvodových zdí, pro odstranění vlhkostních poruch úrovní druhého nadzemního podlaží vyvést potrubí pro odvod kondenzátu skrze podbití střechy nebo štít objektu. Vadu v podobě zdegradované fólie odstranit rozebráním částí střechy a výměnu degradované části fólie. Vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, seznámili žalovaného se závěry posudku v rámci řízení vedeného u Okresního soudu Plzeň-město pod spisovou značkou 30 C 343/2022. Na jaře 2023 se pak obrátili na bývalého předsedu SVJ s žádostí o uplatnění vad u žalovaného, který však byl v tomto nečinný. , tituly před jménem, , jméno FO, rezignoval na pozici předsedy SVJ a následně dne 14. 8. 2023 byl zvolen předsedou SVJ , jméno FO, , Anonymizováno, . Žalobce pak následně dopisem z 28. 8. 2023 oznámil žalovanému uvedené vady a vyzval jej k jejich opravě, což žalovaný odmítl. Vady však měla i projektová dokumentace, kdy ve výkresu řezu A-A, ve výkresu půdorysu je uvedeno, že na fasádě bude polystyren o tloušťce 100 mm, avšak ve výkresech detailů zateplení v rozích je uvedena tloušťka 140 mm. V tomto směru je tak projektová dokumentace rozporná. Dále je zde systémový nedostatek spočívající v neprovedení zateplení vnějšího ostění oken.

2. Co se týká bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tak ta byla nabyta bytovým družstvem , Anonymizováno, , Anonymizováno, s účinky ke dni 16. 9. 2020, přičemž tento subjekt vlastní tuto bytovou jednotku až do současnosti. Okamžik přechodu nebezpečí škody nebyl ujednán. Jelikož k předání jednotky fakticky nedošlo, došlo k předání jednotky uplynutím pětidenní lhůty od podání návrhu na vklad, tj. 21. 9. 2020. V rámci prohlídky pak žádné vady zjištěny nebyly. Jednotka byla od počátku užívána panem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to již od 15. 7. 2020. Vady společných částí jednotky (vlhkostní poruchy v podlaze, na stěnách u balkonových dveří a oken) byly zjištěny nájemníkem v průběhu podzimu 2020, konkrétně v průběhu října 2020. Vady se pak projevují při poklesu venkovních teplot a specifickém rozdílu venkovní a vnitřní teploty. Nejprve byly vady řešeny větráním a snížením vytápění, potíže však dále přetrvávaly. Dne 27. 11. 2020 se tak na žalovaného pro tyto vady obrátila paní , Anonymizováno, , nájemnice jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to za jednotku , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Paní , Anonymizováno, takto jednala v zastoupení vlastníků jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Je tak zřejmé, že žalovaný se o vadě jednotky dozvěděl nejpozději 27. 11. 2020. Reklamace vad však nevedly k jejich odstranění, následně tak byla vypracována posudková zpráva ze dne 22. 1. 2021, ze které vyplývá, že příčinou poruch je existence tepelných mostů u balkonových dveří a podlahy navazující na konstrukci balkonů, existence tepelných mostů mezi podlahou a zdí a osazení oken ve parozábrany kolem okenních rámů a dveří. Po vypracování posudkové zprávy se obrátili vlastníci na žalovaného i dne 1. 2. 2021. V případě jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, tak došlo k řádnému a včasnému oznámení vad jednotky v podobě vlhkostních poruch. V rámci místního šetření se pak žalovaný zavázal odstranit existenci tepelných mostů u balkonových dveří a podlahy, přičemž dále byla zjištěna vada spočívající v existenci tepelných mostů, podlahy a zdí, vada v osazení oken bez parozábran kolem okenních rámů a dveří. Žalovaný pak byl opětovně vyzván k odstranění vad, tyto vady však odstraněny nebyly a dosud existují. Příčiny vad jsou pak podrobněji rozpracovány znaleckým posudkem ze dne 17. 3. 2023.

3. Co se týká jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tak ta byla nabyta bytovým družstvem , Anonymizováno, , Anonymizováno, s účinky ke dni 24. 8. 2020, přičemž tento subjekt vlastní uvedenou jednotku až do současnosti. Okamžik přechodu nebezpečí škody nebyl ujednán. K předání jednotky fakticky nedošlo. Platí tak, že k předání jednotky došlo uplynutím pětidenní lhůty od podání návrhu na vklad, tj. 29. 8. 2020. V rámci prohlídky jednotky žádné vady zjištěny nebyly, jednotka je od počátku užívána nájemnicí paní , Anonymizováno, , a to již od července 2020. Vady společných částí jednotky (vlhkostní poruchy v podlaze, na stěnách u balkonových dveří a oken) byly zjištěny nájemníkem v průběhu podzimu 2020, a to konkrétně v průběhu října 2020. Vady se pak projevují při poklesu venkovních teplot a specifickém rozdílu venkovní a vnitřní teploty. Vady pak byly řešeny jako v předchozím případě u bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, větráním a snížením vytápění. Potíže však dále přetrvávaly. Dne 27. 11. 2020 se tak na žalovaného pro tyto vady obrátila nájemnice paní , Anonymizováno, , a to v zastoupení jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Žalovaný se tak o vadě uvedené jednotky musel dozvědět nejpozději 27. 11. 2020. Reklamace vad však nevedly k jejich odstranění, následně tak byla vypracována posudková zpráva ze dne 22. 1. 2021, ze které vyplývají již shora uvedené skutečnosti. Po vypracování posudkové zprávy se vlastníci obrátili i na žalovaného, a to dne 1. 2. 2021. V případě jednotky číslo 773/2 tak došlo k řádnému a včasnému oznámení vad jednotky v podobě vlhkostních poruch. V rámci místního šetření se žalovaný zavázal odstranit existenci tepelných mostů u balkonových dveří a podlahy, dále pak byla zjištěna vada spočívající v existenci tepelných mostů, podlahy a zdí, vada osazení oken bez parozábran kolem okenních rámů a dveří. Žalovaný byl opětovně vyzván k odstranění vad, tyto vady však odstraněny nebyly a dosud existují.

4. Jednotka , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byla nabyta s účinky ke dni 10. 7. 2020 paní , jméno FO, . Okamžik přechodu nebezpečí škody nebyl ujednán. Dle kupní smlouvy mělo dojít k předání do pěti dnů od podání návrhu na vklad. Žalobci však není známo, kdy fakticky k předání došlo, nejpozději však k předání, a tedy k přechodu nebezpečí škody na věci došlo k 15. 7. 2020. V rámci prohlídky pak žádné vady zjištěny nebyly. , jméno FO, od poloviny října 2020 zjistila vadu jednotky v podobě vlhkostních poruch, jako v případě předchozích jednotek vadu řešila větráním a snížením vytápění, avšak neúspěšně. Ze zápisu ze schůze ze dne 14. 12. 2020 pak nepřímo vyplývá, že předmětem diskuse byla vlhkost a plíseň v jednotkách , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Po této schůzi pak paní , jméno FO, kontaktovala nájemníky uvedených jednotek a utvrdila se, že shodné vady má i její jednotka. , jméno FO, pak vady u žalovaného reklamovala v prosinci 2020 s tím, že žádala vrácení kupní ceny oproti vrácení jednotky. S ohledem na závěr odborného posouzení a znaleckého posudku je pak zřejmé, že příčiny popsaných vad jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byly stejné jako v případě jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Na základě dohod se žalovaným pak byla jednotka prodána na základě kupní smlouvy ze dne 21. 6. 2021 panu , jméno FO, a paní , jméno FO, . Jednalo se o známé žalovaného. Tyto osoby pak následně uvedenou jednotku prodali , Anonymizováno, , kteří již zhruba rok jednotku pronajímají. V kupní smlouvě mezi paní , jméno FO, a panem , jméno FO, a paní , jméno FO, byl ujednán okamžik přechodu nebezpečí škody ke dni předání a převzetí. Žalobci pak není známo, kdy fakticky k předání došlo, nejpozději však k předání, a tedy k přechodu nebezpečí škody na věci došlo k 5. 7. 2021. V následné kupní smlouvě týkající se jednotky byl jednán okamžik přechodu nebezpečí nejpozději do pěti dnů od doručení vyrozumění příslušného katastru nemovitostí o provedení vkladu vlastnického práva. K provedení zápisu pak došlo 28. 1. 2022. K předání jednotky pak pravděpodobně došlo na přelomu července a srpna 2022. , jméno FO, , paní , jméno FO, , ani , Anonymizováno, , vady nereklamovali ani u žalobce, ani u žalovaného, neboť pan , jméno FO, a paní , jméno FO, byli kamarádi žalovaného a paní , jméno FO, je dcerou bývalého předsedy žalobce a pan , jméno FO, je zeť bývalého předsedy žalobce. Navíc tyto osoby v jednotce ani nebydleli. Současný nájemník si vlastníkům stěžoval na vlhkost a plíseň, a to na přelomu roku 2023, 2024. Toto pak oznámil i žalobci v prosinci 2023. Uvedené vady tak na jednotce váznou i nadále.

5. Co se týká bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tak vlastníkem této jednotky je aktuálně paní , jméno FO, , která jednotku koupila na základě kupní smlouvy z 25. 3. 2022 od pana , Anonymizováno, , který ji zakoupil na základě kupní smlouvy z 24. 3. 2021 od paní , jméno FO, , která ji zakoupila na základě kupní smlouvy z 16. 1. 2020 od žalovaného. Přechod nebezpečí škody v kupní smlouvě mezi panem , Anonymizováno, a paní , jméno FO, byl ujednán v závislosti na převzetí a předání jednotky, k němuž mělo dojít do 10 pracovních dnů od právní moci rozhodnutí katastru nemovitostí o provedení vkladu ve prospěch paní , jméno FO, . Žalobce však nemá informace o datu právní moci rozhodnutí o provedení vkladů, ani o tom, zda k předání došlo. Přechod nebezpečí škody mezi paní , jméno FO, a , Anonymizováno, byl sjednán v závislosti na převzetí a předání jednotky, k němuž mělo dojít do pěti dnů od podání návrhu na vklad vlastnického práva dle kupní smlouvy. Žalobci není známo, zda k předání došlo, nejdéle však k němu došlo uplynutím sjednané doby předání, tj. k 29. 3. 2021. , jméno FO, zjistila vady v podobě vlhkostních poruch a plísní projevující se shodně jako v jednotkách , Anonymizováno, /, Anonymizováno, až , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v prosinci 2022, konkrétně 28. 12. 2022. Vady pak oznámila v ústní i písemné formě předsedovi SVJ panu , tituly před jménem, , jméno FO, s požadavkem na jejich odstranění obratem. , jméno FO, vady u žalovaného nereklamovala, stejně tak ani u pana , Anonymizováno, . V lednu 2023 iniciovala paní , jméno FO, sousedské setkání s cílem dohodnout další postup při řešení vad. , jméno FO, však byl nečinný, ačkoliv o situaci věděl. Příčiny vad u jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byly stejné jako v případě předchozích jednotek. Žalobce pak nedisponuje informacemi, že by předchozí vlastníci reklamovali vady u žalovaného či u žalobce. Uvedené vady jednotky na jednotce váznou i dosud.

6. Specifikované vady jednotek uvedené ve výroku rozhodnutí pod písmeny a) až e) způsobují vlhkostní poruchy a vznik plísní a způsobují nesoulad s obvyklými vlastnostmi jednotek, které byly ve všech kupních smlouvách označovány jako byty a byly tak i zkolaudovány. Obvyklou vlastností pak je, že byty budou způsobilé k bydlení, tj. že budou vyhovovat stavebním a hygienickým požadavkům norem a nebudou představovat zdravotní riziko pro jejich obyvatele a budou způsobilé k trvalému bydlení. Zde je pak rozpor s vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, a to konkrétně ustanovení § 8, u kterého platí, že stavba by měla být provedena tak, aby plnila základní požadavek ve smyslu ochrany zdraví a zdravých životních podmínek. Vady jednotek jsou pak v rozporu s uvedenými požadavky. Srážení vlhkosti ve zdivu představuje vadu, která je porušením požadavků dle § 9 odst. 1 uvedené vyhlášky, když v některých místech byla naměřena vlhkost zdiva až 13,3 %. Vytýkané vady společných částí domu jsou v rozporu s obvyklými vlastnostmi. Vady jednotek pod písmeny a) až e) vázly na těchto jednotkách již v době přechodu nebezpečí škody na věci. Důvod těchto vad pak tkví v nesprávném stavebnětechnickém provedení revitalizace stavby. Žalovaným prováděné práce v roce 2021 tyto vady neodstranily a nadále se projevují. Co se týká vady spočívající v nesystémovém osazení balkonu v druhém nadzemním podlaží, tak tato vada byla žalobci známa od jara 2023, kdy se fasáda začala vlivem vlhkosti, řas a plísně barevně měnit. Co se týká vad uvedených ve výroku rozsudku pod písmeny g) a h), tak tyto jsou žalobci známi na základě oznámení uživatelů jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , když pan , Anonymizováno, v zastoupení vlastníků obou těchto jednotek, je oznámil žalobci ústně 30. 1. 2023 a následně i písemně. Vůči žalovanému pak byly za vlastníky jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, uvedené vady oznámeny v rámci podání učiněného u zdejšího soudu v řízení vedeném pod sp. zn. 30 C 343/2022 ze dne 27. 4. 2023. Za všechny vlastníky jednotek pak byly vady uplatněny dopisem žalobce ze dne 28. 8. 2023. Vada uvedená pod písmenem f) se projevuje tak, že v případě dešťových srážek neodtéká voda dopadající na balkony v druhém nadzemním podlaží pryč, ale část odtéká mezerou mezi balkonem a fasádou domů, kdy stéká po fasádě dolů, přičemž toto místo následně nevysychá, neboť v případě jasného počasí je zakryto konstrukcí balkonu, a proto se tam pak uchycují řasy a plíseň poškozující fasádu domu. Následně pak dochází k poškození fasády, přičemž obvyklým stavem by bylo, aby bylo zabráněno odtékání vody do mezery mezi balkonem a fasádou. Tato vada i nadále trvá. Vada uvedená pod písmenem g) se pak projevuje vznikem vlhkostních poruch na stropě v druhém nadzemním podlaží v místě schodiště, kde vlivem nesystémového způsobu odvodu kondenzátu dochází k prosakování původní hydroizolace, původní ploché střechy a dochází tak k poškozování vodorovné nosné konstrukce domu. Obvyklým řešením je pak odvod kondenzátu systémově do dešťového odpadního potrubí či do kanalizace jiným způsobem. Za současného stavu hrozí přetečení, neboť je kondenzát odváděn do nádob. Tato vada i nadále trvá. Vada uvedená pod písmenem h) se projevuje degradací doplňkové hydroizolační fólie u výlezu na střechu, kdy k degradaci dochází vlivem přímého UV záření, čímž se fólie poškozuje a ztrácí svou funkci. V důsledku tohoto pak může dojít k pronikání vlhkosti do konstrukce střechy a k jejímu poškozování. Obvyklým stavem pak je, že výlez na střechu je zakryt takovým způsobem, aby nedocházelo k degradaci fólie jinak než působením času. Tato vada i nadále trvá. Všechny specifikované vady byly souhrnně za všechny vlastníky jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, až , Anonymizováno, /, Anonymizováno, uplatněny až dopisem žalobce z 28. 8. 2023, kdy zároveň bylo zvoleno právo z vadného plnění. Předtím jednotlivé vady nebyly u žalovaného souhrnně uplatněny všemi vlastníky, když důvodem byla nečinnost tehdejšího předsedy žalobce. Tato překážka pak odpadla až odvoláním tehdejšího předsedy žalobce dne 14. 8. 2023. Právo z vadného plnění pak přechází na jednotlivé vlastníky, neboť se jedná o vady společných částí, jejichž ideální spoluvlastnický podíl na nich náleží k jednotlivým jednotkám, kdy s jednotkou je spojeno spoluvlastnictví společných částí a ve vztahu ke společným částem tak jsou vlastníci spoluvlastníky. V případě změny spoluvlastníka tento vstupuje do dosavadních práv a povinností váznoucích na věci ve spoluvlastnictví. Nový spoluvlastník tak nabývá práva a povinnosti s věcí spoluvlastnictví spojená, což se týká i práv z vadného plnění, byla-li uplatněna předchozím spoluvlastníkem.

7. Žalovaný se ve věci vyjádřil tak, že co se týká jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tak v tomto směru není pasivně legitimován ve vztahu k těmto jednotkám. Tyto jednotky byly současnými vlastníky zakoupeny od jiných osob, nikoliv od žalovaného, přičemž platí, že právo na uplatnění vad svědčí vůči prodávajícímu. Žalovaný není v žádném právním vztahu k vlastníkům jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Tito vlastníci mohou vady jednotek uplatnit pouze proti osobě, která jim jednotku prodala. Vady jednotek uplatněné pod body a) až e) jsou navíc promlčené. Tyto byly žalovanému oznámeny mailem paní , Anonymizováno, s tím, že zároveň požádala o odstranění těchto vad. U soudu tak mohl být tento nárok uplatněn do 27. 11. 2023. Právo však bylo uplatněno u soudu až 19. 1. 2024. Je pak lhostejno, z jakého důvodu k uplatnění práva nedošlo dříve. Navíc je nutno vycházet z toho, že vady označené pod body b), c) a d) by byly případně příčinou tvrzené vady pod bodem a), což ostatně vyplývá i ze znaleckého posudku, kdy pod body a) až e) pak ve skutečnosti označují jednu vadu, a to kondenzaci vlhkosti na stěnách jednotek. Vady f), g) a h) pak nebyly oznámeny včas dle § 2112 o. z. a dle § 1159 o. z. K převodu vlastnického práva došlo již v srpnu 2020 v případě jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a v září 2020 v případě jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , přičemž ke zjištění vad došlo až na jaře 2023. K uplatnění těchto vad pak došlo až dopisem z 28. 8. 2023, tedy půl roku po zjištění vad a 2,5 roku po předání jednotek kupujícím. Je tak zřejmé, že uplynula jak subjektivní, tak i objektivní lhůta k uplatnění vad. Navíc vady uvedené pod písmeny f) a g) nejsou vadami. Co se týká vady f), tak je přirozené, že při dešti stéká voda po fasádě. V tomto směru je nutno fasádu udržovat. Vada uvedená pod písmenem g) pak není vadou. Kupující byli v tomto směru seznámeni s uvedeným řešením a z kupních smluv vyplývá, že při prohlídce žádné vady neshledali. Znalecký posudek pak konstatoval pouze nesystémovost tohoto řešení, nikoliv však nesprávnost. Co se týká vady uvedené pod písmenem h), tak v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupující jednotky neměli vadu uvedenou pod tímto písmenem. Žalobce ani netvrdí, že tato vada byla v okamžiku přechodu nebezpečí škody, pouze tvrdí, že k jejímu zjištění došlo až znaleckým zkoumáním, přičemž deklarovaná odolnost fólie proti UV záření má být jeden měsíc. Kupci prohlídku absolvovali, přičemž při této prohlídce žádné vady neshledali. Pakliže by tato vada existovala v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci, musela být seznatelná. Jelikož kupujícími zjištěna nebyla, tak k ní muselo dojít až po přechodu nebezpečí škody na věci. Vady uvedené pod písmeny f) až h) navíc nebyly oznámeny bez zbytečného odkladu po jejich zjištění. Jelikož jednotky byly řádně zkolaudovány, tak je zřejmé, že nemají vadu ve smyslu § 1914 o. z., ani ji neměly v okamžiku přechodu nebezpečí škody. Existence vad pak dosud nebyla prokázána. Žalobkyní předložené posouzení vlhkostních poruch ze dne 17. 3. 2023 nekonstatuje, že by byl bytový dům vadný. Způsob odvodu kondenzátu byl shledán jako rizikové řešení, avšak již nebylo uvedeno, zda se jedná o řešení možné či vhodné. Co se týká prací provedených žalovaným v roce 2020 a 2021 spočívajících v dodatečném zateplení soklu polystyrenem o tloušťce 14 cm a vybudováním drenáže kolem domu, tak tyto nebyly opravou domu, neboť byly provedeny za účelem zvýšení komfortu uživatelů bytů. Nutno podotknout, že vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se dozvěděli o údajné vadě spočívající v kondenzaci vlhkosti na stěnách jednotek v prvním nadzemním podlaží okolo oken a balkonových dveří, na i v podlaze jednotek nejpozději 10. 11. 2020. O vadě spočívající v nesystémovém osazení balkonů se vlastníci jednotek museli dozvědět nejpozději v okamžiku, kdy mohli realizovat prohlídku svých bytových jednotek. Vada však byla oznámena žalovanému až 28. 8. 2023, tedy nikoliv bez zbytečného odkladu. Ze znaleckých posudků žalovaného vyplývá, že vlhkost v bytě vznikla v důsledku špatného užívání bytových jednotek a bytového domu.

8. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku bylo zjištěno, že statutárním orgánem žalobce byl od 27. 5. 2020 do 14. 12. 2020 žalovaný, dále od 14. 12. 2020 do 14. 8. 2023 pan , tituly před jménem, , jméno FO, a od 14. 8. 2023 pan , jméno FO, , Anonymizováno, .

9. Z oznámení o zahájení společného řízení bylo toliko zjištěno, že stavební odbor Městského úřadu v Třemošné vydal oznámení o zahájení společného řízení, kdy žalovaný podal dne 13. 8. 2015 žádost o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení na stavbu rekonstrukce a přístavbu bytového domu řadové garáže na pozemku st. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , p. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, .

10. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí ke dni 25. 11. 2015 vyplývá, že žalovaný byl k uvedenému dni vlastníkem pozemku st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , jehož součástí byla stavba bez čísla popisného nebo evidenčního.

11. Z průvodní zprávy projektové dokumentace s přílohami bylo zjištěno, že dne 14. 8. 2023 se uskutečnila schůze shromáždění žalobce s tím, že shromáždění schválilo zaslání reklamace havarijního stavu bytového domu žalovanému. Dále dne 14. 8. 2023 odstoupil z funkce dosavadní předseda společenství vlastníků , tituly před jménem, , jméno FO, .

12. Z posudkové zprávy , Anonymizováno, , Anonymizováno, č. l. 8-9 bylo zjištěno, že dne 19. 1. 2021 zadal objednatel pan , Anonymizováno, , Anonymizováno, objednávku u společnosti , Anonymizováno, , právnická osoba, ., přičemž uvedenou společností bylo zjištěno, že v budově č. p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, v Horní Bříze jsou přítomny vlhkostní poruchy vyskytující se u styku podlahy se stěnou v prvním nadzemním podlaží, které jsou způsobeny pravděpodobně nízkou povrchovou teplotou v důsledku nedostatečně zatepleného detailu. Tepelná izolace stěny pak byla v soklové části redukována na 50 mm a v kombinaci s nezateplenou podlahovou konstrukcí může docházet k vlhkostním poruchám v rozích a koutech, kde docházelo k poklesu povrchové teploty. Vzniká zde pak liniový tepelný most, který může mít za následek vlhkostní poruchy v interiéru. Vlhkostní poruchy se pak nacházejí i u okenních výplní, což může být způsobeno osazením okenní výplně, která je umístěna u vnitřního líce obvodové stěny a při nedostatečné tepelné izolaci rámu výplně může vznikat liniový tepelný most.

13. Z reklamace ze dne 1. 2. 2021 a ze dne 18. 2. 2021 bylo zjištěno, že dne 1. 2. 2021 se na žalovaného obrátila pracovnice , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to za bytovou jednotku , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím, že plný text reklamace je v příloze mailu. Následně se pak pracovnice uvedeného družstva obrátila na žalovaného i dne 18. 2. 2021 s tím, že za současného stavu není možné nemovitosti obývat, neboť je všude plíseň, vše je vlhké a nábytek zničený. Je nutno se zamyslet nad tím, zda zateplení bylo provedeno řádně. Balkony a terasy způsobují tepelné mosty, které mají za následek vlhkost i plíseň. Mezi podlahou a zateplením fasády je mezera, která tento tepelný most způsobuje a kvůli tomu se v rozích bytů na podlahách tvoří vodní povrch, patrně pak vlhkost vzlíná po stěnách.

14. Z výzvy ke sdělení z 19. 8. 2021 a z 5. 11. 2021 vyplývá, že dne 19. 8. 2021 se na žalobce obrátil v záležitosti vad jednotek číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /2 , právnická osoba, a bytové družstvo , Anonymizováno, , Anonymizováno, s tím, že uvedl, že dne 27. 11. 2020 uplatnila existenci vad u žalovaného paní , Anonymizováno, s tím, že reklamované vady spočívají ve vlhkostních poruchách. Stejným způsobem se pak na žalobce obrátily uvedené subjekty stran vad uvedených jednotek i dne 5. 11. 2021.

15. Z dopisu ze dne 1. 2. 2022, včetně potvrzení o odeslání zprávy, vyplývá, že bytové družstvo , Anonymizováno, , Anonymizováno, a bytové družstvo , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jakožto vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, a , Anonymizováno, /2, se obrátili na žalovaného v záležitosti škod na vybavení uvedených bytových jednotek. Vlivem nadměrné vlhkosti těchto jednotek došlo u uživatelů těchto jednotek k poškození podlahových krytin a nábytku.

16. Z předžalobní upomínky ze dne 16. 10. 2023 vyplývá, že uvedeného dne se na žalovaného obrátil žalobce výzvou k odstranění vad bytových jednotek vymezených v budově č. p. , Anonymizováno, v Horní Bříze.

17. Z fotografií (č. l. 55, č. l. 57-92), výkresu řezu (č. l. 10) a výkresu detailů zateplení (č. l. 11-13), nebyly s ohledem na níže uvedené právní hodnocení zjištěny žádné relevantní skutečnosti.

18. Z oznámení vad a předžalobní podmínky ze dne 28. 8. 2023 bylo zjištěno, že žalobce dopisem ze dne 28. 8. 2023 oznámil žalovanému, že bytové jednotky v prvním nadzemním podlaží opakovaně trpí tvorbou plísně, obvodové zdi jsou nasáklé vodou, v prostoru kolem vchodových dveří se objevila plíseň, došlo k špatnému osazení balkonů horních pater, což způsobuje při dešti stékání vody na spodní balkony. V důsledku tohoto jsou pak tvořeny fleky a mapy na fasádě. Byla pak zjištěna vlhkostní mapa na stropě v úrovni druhého nadzemního podlaží, přičemž v půdním prostoru byly nalezeny plastové barely, které byly plné vody a přetékaly. Žalovaný byl vyzván k odstranění příčin vzniku vlhkostních poruch v interiéru bytových jednotek, k odstranění vlhkostních poruch úrovně pod podlahou prvního nadzemního podlaží, řešení odvodu kondenzátu do nádob, dále k rozebrání části střechy a výměně degradované části doplňkové hydroizolační vrstvy z PE fólie.

19. Z dopisu žalovaného ze dne 11. 9. 2023 adresovaného žalobci vyplývá, že žalovaný reagoval na oznámení vad ze strany žalobce ze dne 28. 8. 2023 s tím, že uvedl, že ke zhoršení vlhkostních poměrů výrazně přispěl statutární orgán žalobce. Co se týká plísně na fasádě, tak ta je způsobená okolní přírodou a nerealizovanou údržbou. Barely v půdních prostorách domu pak slouží k zachycování kondenzátu vody z digestoří a větrání koupelen a musí se 1x za rok vylít. Dále pak upozornil na to, že z posudku firmy , Anonymizováno, vyplývá, že bylo doporučeno seřízení oken, což však doposud ze strany žalobce provedeno nebylo.

20. Z kupní smlouvy ze dne 4. 9. 2020 (č. l. 120-122) vyplývá, že dne 4. 9. 2020 uzavřeli žalovaný, jakožto prodávající a , právnická osoba, , jakožto kupující, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnictví bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím, že kupující prohlásil, že uvedenou bytovou jednotku, včetně spoluvlastnického podílu, kupuje do svého výlučného vlastnictví bez výhrad a připomínek. Prodávající dále prohlásil, že předmět převodu je v dobrém faktickém stavu a neváznou na něm žádné faktické vady, které by nebyly patrné z běžné prohlídky. Kupující pak prohlásil, že absolvoval prohlídku převáděné jednotky a neshledal na ní při této běžné prohlídce žádné vady. Prodávající a kupující se pak dohodli, že k předání bytové jednotky kupujícímu dojde do 5 dnů od podání návrhu na vklad této kupní smlouvy. Při předání bytové jednotky bude pořízen předávací protokol podepsaný oběma účastníky smlouvy.

21. Z kupní smlouvy ze dne 1. 7. 2020 (č. l. 113-115 a č. l. 189-191) vyplývá, že dne 1. 7. 2020 uzavřeli žalovaný, jakožto prodávající a , jméno FO, , jakožto kupující, kupní smlouvu, kdy předmětem smlouvy byl převod vlastnictví bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím, že kupující uvedenou bytovou jednotku kupuje do svého výlučného vlastnictví bez výhrad a připomínek. Prodávající prohlásil, že předmět převodu je v dobrém faktickém stavu a neváznou na něm žádné faktické vady, které by nebyly patrné z běžné prohlídky. Kupující pak prohlásil, že absolvoval prohlídku převáděné jednotky a neshledal na ní při této běžné prohlídce žádné vady. Dále bylo ujednáno, že kupující a prodávající si bytovou jednotku předají do 5 dnů od podání návrhu na vklad uvedené kupní smlouvy. Při předání pak bude pořízen předávací protokol.

22. Z emailu ze dne 27. 11. 2020 vyplývá, že dne 27. 11. 2020 adresovala paní , Anonymizováno, žalovanému email s tím, že uvedla, že 1. 9. 2020 nabyla do svého osobního vlastnictví byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kdy v bytě č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na zdi u balkonových dveří a v bytě č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na zdi u balkonových dveří a ve vedlejším pokoji kolem oken je promočené zdivo, kde se tvoří i plíseň. Tato závada pak nebyla známa před koupením nemovitosti. Tvorba plísní v bytě se musí okamžitě řešit. Zároveň paní Sosinska požádala žalovaného o sdělení, jakým způsobem bude uvedené závady v bytech odstraňovat a v jakém přesně stanoveném termínu s tím, že k tomuto odstranění by samozřejmě mělo dojít na náklady žalovaného. Pakliže by nedošlo k uspokojivému vyřešení celé situace, konstatovala paní , Anonymizováno, , že je připravena oslovit žalovaného i právní cestou.

23. Z kupní smlouvy ze dne 12. 8. 2020 (č. l. 110-112) vyplývá, že žalovaný, jakožto prodávající, a , právnická osoba, , jakožto kupující, uzavřeli kupní smlouvu, kdy předmětem uvedené smlouvy byl převod vlastnictví bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím, že bylo konstatováno, že kupující kupuje uvedenou bytovou jednotku do výlučného vlastnictví bez výhrad a připomínek. Prodávající prohlásil, že předmět převodu je v dobrém faktickém stavu a neváznou na něm žádné faktické vady, které by nebyly patrné z běžné prohlídky. Kupující pak prohlásil, že absolvoval prohlídku převáděné jednotky a neshledal na ní při této běžné prohlídce žádné vady. Předání předmětu smlouvy pak bylo sjednáno tak, že k tomuto dojde do 5 dnů od podání návrhu na vklad této kupní smlouvy s tím, že při předání bude pořízen předávací protokol.

24. Z kupní smlouvy ze dne 16. 1. 2020 (č. l. 117-119 a č. l. 348-350) vyplývá, že dne 16. 1. 2020 uzavřeli žalovaný, jakožto prodávající, a , tituly před jménem, , jméno FO, , jakožto kupující, kupní smlouvu, kdy předmětem této smlouvy byl převod vlastnictví bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Kupující prohlásila, že uvedenou bytovou jednotku, včetně spoluvlastnického podílu, kupuje do svého výlučného vlastnictví bez výhrad a připomínek. Prodávající prohlásil, že předmět převodu je v dobrém faktickém stavu a neváznou na něm žádné faktické vady, které by nebyly patrné z běžné prohlídky. Kupující pak prohlásil, že absolvoval jednu prohlídku převáděné jednotky a neshledal na ní při této běžné prohlídce žádné závažné vady. Předání předmětu smlouvy bylo ujednáno tak, že k tomuto dojde neprodleně po podpisu kupní smlouvy. Součástí předání bytové jednotky pak bude předávací protokol.

25. Z kupní smlouvy ze dne 5. 8. 2020 (č. l. 185-188) vyplývá, že dne 5. 8. 2020 uzavřeli žalovaný, jakožto prodávající, a , právnická osoba, , jakožto kupující, kupní smlouvu, kdy předmětem uvedené kupní smlouvy byl převod vlastnictví bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Kupující prohlásil, že uvedenou bytovou jednotku, včetně spoluvlastnického podílu na nemovité věci, kupuje do svého výlučného vlastnictví bez výhrad a připomínek. Prodávající prohlásil, že předmět převodu je v dobrém faktickém stavu a neváznou na něm žádné faktické vady, které by nebyly patrné z běžné prohlídky. Kupující prohlásil, že absolvoval prohlídku převáděné jednotky a neshledal na ní při této běžné prohlídce žádné vady. Předání předmětu smlouvy bylo dohodnuto tak, že k tomuto dojde do 5 dnů od podání návrhu na vklad této kupní smlouvy s tím, že při předání bude pořízen předávací protokol.

26. Z kupní smlouvy ze dne 21. 6. 2021 (č. l. 193-195) vyplývá, že dne 21. 6. 2021 uzavřeli , jméno FO, , jakožto prodávající, a manželé , jméno FO, a , jméno FO, , jakožto kupující, kupní smlouvou, na základě které byla převáděna bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Kupující uvedli, že tuto bytovou jednotku nabývají do společného jmění manželů bez výhrad a připomínek. Kupující pak výslovně prohlásili, že byli ze strany prodávající seznámeny s tím, že v převáděné bytové jednotce se objevuje plíseň. Smluvní strany dále prohlásily, že se dohodly na vyloučení odpovědnosti prodávající za vady. K předání předmětu smlouvy pak mělo dojít nejpozději do 5 dnů od podání návrhu na vklad této kupní smlouvy do katastru nemovitostí s tím, že při předání bude pořízen předávací protokol.

27. Z kupní smlouvy ze dne 24. 9. 2021 (č. l. 201-206) vyplývá, že dne 24. 9. 2021 uzavřeli manželé , jméno FO, a , jméno FO, , jakožto prodávající, a manželé , Anonymizováno, , jakožto kupující, kupní smlouvu, na základě které byla převedena bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím, že kupující nabydou předmět převodu do společného jmění bez výhrad a připomínek. Kupující pak výslovně prohlásili, že byli prodávajícími seznámeni s tím, že v převáděné bytové jednotce se objevuje plíseň. Smluvní strany dále prohlásily, že se dohodly na vyloučení odpovědnosti prodávajících za vady. Předání předmětu smlouvy pak bylo ujednáno nejpozději do 5 dnů od doručení vyrozumění katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva kupujících s tím, že při předání bude pořízen předávací protokol.

28. Z kupní smlouvy ze dne 25. 3. 2022 vyplývá, že dne 25. 3. 2022 uzavřeli pan , jméno FO, , jakožto prodávající, a paní , jméno FO, , jakožto kupující, kupní smlouvu, kdy předmětem koupě byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Prodávající prohlásil, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, ani zástavní práva. Strana nakupující prohlásila, že se seznámila se stavem předmětu převodu. V tomto stavu předmět převodu přebírá. Dále, že jí nebyla odepřena prohlídka předmětu převodu a měla možnost si prohlédnout všechny součásti a příslušenství předmětu převodu. Bylo ujednáno, že předmět převodu bude straně kupující předán nejpozději do 10 pracovních dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva strany kupující v předmětu převodu do katastru nemovitostí.

29. Z kupní smlouvy ze dne 24. 3. 2021 (č. l. 197-200) vyplývá, že dne 24. 3. 2021 uzavřeli paní , tituly před jménem, , jméno FO, , jakožto prodávající, a pan , jméno FO, , jakožto kupující, kupní smlouvu týkající se převodu bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kdy kupující přijal věc do svého výlučného vlastnictví bez výhrad a připomínek. Prodávající prohlásil, že předmět převodu je v dobrém faktickém stavu a neváznou na něm žádné faktické závady, které by nebyly patrné z běžné prohlídky. Kupující prohlásil, že absolvoval prohlídku převáděné jednotky a neshledal na ní při této běžné prohlídce žádné vady. Co se týká předání předmětu smlouvy, tak bylo ujednáno, že bytová jednotka bude předána kupujícímu nejpozději do 5 dnů od podání návrhu na vklad této kupní smlouvy do katastru nemovitostí s tím, že při předání bude pořízen předávací protokol.

30. Z komunikace na č. l. 180 dále vyplývá, že z nabídky pracovnice společnosti , Anonymizováno, reagoval žalovaný tak, že se rád s touto pracovnicí a ostatními zúčastněnými potká na osobní schůzce ve čtvrtek 25. 2. 2021 v 16 hodin.

31. Ze zápisu z místního šetření reklamovaných vad nemovitostí vyplývá, že dne 25. 2. 2021 bylo domluveno místní šetření na bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezených v budově č. p. , Anonymizováno, v Horní Bříze, a to za účelem projednání reklamace ze dne 1. 2. 2021. Tohoto místního šetření se zúčastnil žalovaný, , jméno FO, , jakožto zástupce bytového družstva , Anonymizováno, , Anonymizováno, a bytového družstva , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , jméno FO, , jakožto zástupce , Anonymizováno, , adresa, . Na tomto šetření proběhla kontrola konkrétních vad nemovitosti způsobující reklamované problémy, a to vznik tepelných mostů balkonových dveří a podlahy navazující na konstrukci balkonu, vznik tepelných mostů podlahy a zdí, osazení oken bez parozábrany kolem okenních rámů a dveří. Žalovanému byla ukázána plíseň v bytových jednotkách. Žalovaný zmínil, že nájemci nepostupují v užívání bytových jednotek dle jim zaslaného manuálu. Poté konstatováno, že nájemcům a novému vlastníkovi nebyl žádný manuál k užívání bytu předán. Nájemci byl zaslán pouze pokyn na upozornění na užívání bytových jednotek dne 1. 12. 2020, to tedy až poté, co z jejich strany byla učiněna reklamace vad nemovitostí. Závěrem schůzky byl žalovaný vyzván k odstranění všech výše uvedených vad nemovitosti. Bylo dohodnuto, že pan , jméno FO, sepíše průběh celého jednání svým pohledem a zašle k připomínkám panu , Anonymizováno, , který v odpovědi na email doplní jednání o jeho připomínky.

32. Z printscreenu přílohy A technické normy ČSN P 73 0610 bylo zjištěno, že stran klasifikace vlhkosti zdiva je tato vnímána jako velmi vysoká, pakliže tato je vyšší než 10 %.

33. Ze screenshotu náhledu do katastru nemovitostí (č. l. 137) vyplývá, že ke dni 30. 4. 2024 jsou jako vlastníci bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, uvedeni manželé , Anonymizováno, .

34. Z průkazu energetické náročnosti budovy vyplývá, že bytový dům č. p. , Anonymizováno, v Horní Bříze byl z hlediska třídy energetické náročnosti budovy pro celkovou dodanou energii hodnocen písmenem C s tím, že tento průkaz byl vypracován dne 9. 10. 2015.

35. Z emailu ze dne 5. 3. 2021 vyplývá, že dne 5. 3. 2021 zaslal pan , jméno FO, žalovanému zprávu, ve které uvedl, že dle dohody zasílá zápis z místního šetření reklamovaných vad s tím, že žádá o vyjádření a doplnění do formuláře, nejlépe ve vlastních blocích.

36. Z odborného posudku posouzení stávající vlhkosti bytového domu ze dne 21. 11. 2023 vyplývá toliko pouze, že zvýšená vnitřní vlhkost jednotek je dána primárně užívání bytu, a to nedostatečným větráním.

37. Z odborného vyjádření ze dne 23. 8. 2023 vyplývá, že pakliže nebylo jiným způsobem sjednáno, neplynula v roce 2011 z žádného zmíněného předpisu přímá povinnost instalace vnitřního a vnějšího uzávěru připojovací spáry vyplní otvorů. Obecně pak lze říci, že připojovací spára musí být vzduchotěsná, vodotěsná a musí plnit tepelně izolační požadavky ve smyslu lineárního činitele.

38. Ze znaleckého posudku č. 669/-02/22 ze dne 2. 1. 2022 vyplývá, že technický stav budovy č. p. , Anonymizováno, v Horní Bříze je akceptovatelný, nutno užívat objekt v souladu s jeho technickými limity a respektovat manuál k užívání bytové jednotky, je nutno najít optimální způsob vytápění. Rekonstruované objekty v některých případech vykazují dílčí neobvyklé vlastnosti a tyto je třeba případně upravovat i v průběhu užívání.

39. Z vyjádření k problematice užívání bytové jednotky ze dne 26. 11. 2022 vyplývá, že se jedná o jakýsi manuál stran zbavení se případné kondenzované vlhkosti správným užíváním bytu, stran správného větrání a obecně předcházení vlhkosti bytové jednotky.

40. Z protokolu o jednání ve věci vedené zdejším soudem pod sp. zn. 30 C 343/2022 (č. l. 144-149) vyplývá, že paní , Anonymizováno, byla vlastníky bytových jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zplnomocněna k reklamaci vad uvedených bytových jednotek spočívajících ve vlhkostních poruchách.

41. Z kolaudačního rozhodnutí vyplývá, že stavební odbor Městského úřadu v Třemošné vydal dne 28. 5. 2019 kolaudační souhlas s užíváním stavby nazvané Rekonstrukce a přístavba bytového domu řadové garáže na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , to vše v katastrální území , adresa, . Tento kolaudační souhlas byl vydán na žádost žalovaného. Stavební úřad vydal kolaudační souhlas s užíváním stavby.

42. Z výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , jakožto zástupce znalecké kanceláře , Anonymizováno, , Anonymizováno, ve vztahu k účastníky předloženému znaleckému posudku č. 009953/2023 ze dne 17. 3. 2023 a z uvedeného znaleckého posudku, vyplývá, že ze strany znalecké kanceláře bylo provedeno místní šetření a měření vlhkosti a zjištěna vada související s nevzduchotěsností spár okenních otvorů. Dále byla zjištěna určitá poddimenzovanost u detailu, který je mezi podlahou a obvodovou stěnou, a to v některých místech. Pod objektem se nachází technická místnost, jejíž strop je zateplen, nicméně nejsou již zatepleny obvodové betonové zdi technického podlaží a dochází k prochládání těchto detailů. Bylo zjištěno, že byly podkročeny povrchové teploty v koutech. Dále mohlo dojít ke vlivu nevzduchotěsnosti výplní otvorů, pak mohlo mít vliv na vlhkostní poměry v těchto místech. Nelze však ani vyloučit vliv užívání bytu na vlhkostní poměry v bytě. Nicméně i za situace, kdyby byl byt užíván ideálně, již popsané kouty by byly rizikové. Ve všech koutech je pokročena normová teplota. Byl zjištěn problém spár okenních výplní, a to jak na úrovni funkční spáry, což se řeší seřízením okna. Pakliže toto nepostačuje, tak výměnou kování nebo samotných výplní oken. Dále byl zjištěn problém i v připojovací spáře, která je vyplňována beztěsnicí okenní páskou. Dále byly v domě zjištěny vlhkostní problémy pod střechou, tj. na stropě druhého nadzemního podlaží, kde se vyskytovala mapa, přičemž bylo zjištěno, že na půdě jsou nádoby, které zajišťují záchyt kondenzátu a nejsou bezúdržbové. V době místního šetření pak tyto nádoby byly přeteklé. Jedná se o nestandardní technické řešení. Konkrétně se ale k tomuto technickému řešení v této budově neumí vyjádřit. Nestandardní je pak řešení, kdy je zateplen dům, ale nejsou zatepleny špalety oken. Pod krytinou střešní je hydroizolační vrstva, která vlivem UV záření degraduje. Platí pak, že na půdě musí být tma, aby nedocházelo k této degradaci. U výlezu v domě však bylo zjištěno, že prostupuje světlo, které vlivem UV záření poškozuje i tuto fólii a bylo tedy zjištěno, že fólie je degradovaná. Takto poškozená fólie pak následně neplní svoji funkci a nezachytí proniklou srážkovou vodu. Je třeba dodatečné zateplení vnitřního líce obvodových stěn.

43. Z výslechu , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že svědkyně byla v předmětném období jednatelkou společnosti, která byla předsedou bytového družstva. Tato společnost pak založila bytová družstva, která se stala vlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Již na podzim se objevily stížnosti ze strany nájemníků na to, že v bytě se vyskytuje vlhkost a plíseň. 1. 2. 2021 byla zaslána první reklamace adresovaná panu žalovanému, následně byl zjištěn žalostný stav předmětného bytu právě kvůli vlhkosti. O tomto byl informován tehdejší předseda SVJ pan , jméno FO, , který na toto nijak nereagoval. Posledně byl pan , tituly před jménem, , jméno FO, odvolán z pozice předsedy výboru SVJ, až poté se věc dala do pohybu. Paní , Anonymizováno, pak skutečně jménem bytových družstev řešila problémy v bytech s žalovaným. V tomto směru byla zplnomocněna.

44. Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že tento pracuje pro projekt , Anonymizováno, ve svém. Bytové jednotky zakoupené bytovými družstvy byly chápány jako novostavby. Při místním šetření v roce 2021 bylo zjištěno, že stav zakoupených bytových jednotek není dobrý. Tyto neodpovídaly standardu moderního bydlení. Následně se pak v únoru uskutečnilo místní šetření za přítomnosti žalovaného. Z tohoto šetření byly pořízeny dva zápisy, nicméně s žalovaným se na všem neshodli. Žalovaný považoval za jediný problém neodizolovanou podlahu. Zbytek vnímal, že je v pořádku, a že vlhkost je způsobena chybným užíváním bytu. Podle jeho názoru nebyly stavební práce provedeny řádně.

45. Z předžalobní výzvy k reklamaci ze dne 16. 10. 2023 vyplývá, že žalobce upozornil žalovaného na to, že chce uplatnit vady, které se projevily při používání bytových jednotek s tím, že jsou zde vlhkostní poruchy, dále došlo ke špatnému osazení balkonů u horních pater, což pak způsobuje především stékání vody na spodní balkony a na fasádě vznikají fleky a mapy. U větracího potrubí jsou pak nesystémově vyvedeny hadice pro odvod kondenzátu do plastových barelů. Dále došlo k degradaci PE fólie. V tomto směru vyzval žalobce žalovaného k odstranění uvedených vad.

46. Z výpisu katastru nemovitostí ke dni 25. 3. 2022 vyplývá, že vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byl k tomuto dni pan , jméno FO, .

47. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 29. 4. 2024 vyplývá, že vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byla ke dni 29. 4. 2024 paní , jméno FO, .

48. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 23. 9. 2021 vyplývá, že vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byli ke dni 23. 9. 2021 pan , jméno FO, a paní , jméno FO, .

49. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 29. 4. 2024 dále vyplývá, že vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byli ke dni 29. 4. 2024 manželé , Anonymizováno, .

50. Ze zápisu ze schůze shromáždění , Jméno žalobce, ze dne 14. 12. 2020 vyplývá, že uvedeného dne předal předseda společenství vlastníků vlastníkům bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, pokyny k užívání jednotek s tím, že ostatním vlastníkům budou zaslány dodatečně elektronicky. Dále žalovaný upozornil na nutnost větrat a temperovat prostory jednotek.

51. Ze zápisu ze schůze shromáždění , Jméno žalobce, ze dne 14. 8. 2023 vyplynulo, že předsedající pan , Anonymizováno, seznámil přítomné s aktuálním havarijním stavem bytového domu č. p. , Anonymizováno, v Horní Bříze s tím, že špatně zateplené zdi udržují vlhkost, větrací otvory nejsou řádně zabezpečené, okna v bytech nejsou izolovaná, zateplení fasády není dokončené. Je zde přetékající voda po zdi během dešťů u balkonů, což má za následek plesnivění fasády. V podkroví jsou uložené kanystry na zachycení odtékající vody. Voda pak následně přetéká a zatéká do společných prostor budovy. Je degradovaná doplňková hydroizolační vrstva z PE fólie, u výlezu na střechu jsou chybějící izolační pásky při ukotvení konstrukce balkonu do zdi.

52. Z podání vlastníka jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 20. 3. 2023 vyplývá, že dne 20. 3. 2023 založil žalobce , právnická osoba, ve věci vedené Okresním soudem Plzeň-město pod sp. zn. 30 C 343/2022 podání, jehož přílohou byl posudek vyhotovený společností , Anonymizováno, , který zkoumal příčiny vlhkosti v bytě.

53. Z emailové komunikace k místnímu šetření z 25. 2. 2021 vyplývá, že dne 5. 3. 2021 zaslal pan , jméno FO, žalovanému email s tím, že dle dohody zasílá zápis z místního šetření reklamovaných závad, žádá o vyjádření a doplnění do formuláře nejlépe ve vlastních blocích s tím, že přílohou je mj. protokol z místního šetření.

54. Z dopisu ze dne 1. 2. 2021 (č. l. 281), který byl přílohou emailu ze stejného data, vyplývá, že předseda bytového družstva , Anonymizováno, , Anonymizováno, a bytového družstva , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 1. 2. 2021, se obrátil na žalovaného s tím, že v jimi zakoupených bytových jednotkách jsou vlhkostní poruchy, vzniká zde liniový tepelný most, který může mít za následek vlhkostní problémy v interiéru. Žalovaný byl vyzván k odstranění skrytých vad.

55. Ze znaleckého posudku č. 238/16/2025 bylo toliko zjištěna pouze to, že vliv na vlhkost v bytových jednotkách by mohlo mít i dostatečné provětrávání technického podlaží.

56. Důkazní návrhy žalobkyně na provedení důkazu svědeckou výpovědí paní , jméno FO, , svědeckou výpovědí paní , jméno FO, , svědeckou výpovědí , jméno FO, , svědeckou výpovědí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , svědeckou výpovědí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , účastnickou výpovědí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vypracování znaleckého posudku za účelem posouzení existence a povahy vad, provedení místního šetření a pokyny od žalovaného s tím, že se má jednat o novostavbu, soud zamítl.

57. Stejně tak soud zamítl důkazní návrhy žalovaného na provedení důkazu výslechem znalce , jméno FO, , technickou zprávou a fotografií založenou ve spise na č. l. 352.

58. Soud vycházel z toho, že uvedené důkazy jsou nadbytečné, a to s ohledem na právní hodnocení věci ze strany soudu, kdyby z nich zjištěné skutečnosti nemohly mít s ohledem na toto žádný význam.

59. Na základě uvedených skutkových zjištění, dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu. Žalovaný ve shora uvedených dnech prodal bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, shora specifikovaným kupujícím. Bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, jsou stále ve vlastnictví stejných kupujících. Co se týká bytových jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tak tyto byly v mezidobí přeprodány dalším osobám. V době uplatnění práva z vadného plnění ze strany žalobce vůči žalovanému byly vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, manželé pan , jméno FO, a paní , jméno FO, a vlastnicí bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, paní , jméno FO, . Vlastníky těchto bytových jednotek tak byly osoby rozdílné od osob, kterým byly tyto bytové jednotky prodány žalovaným. Vady uvedené ve výroku pod písmeny g) a h) pak byly zjištěny panem , Anonymizováno, 30. 1. 2023 a následně byly oznámeny žalovanému stran předmětných jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, podáním doručeným soudu dne 27. 4. 2023. Za všechny vlastníky jednotek pak byly uplatněny žalobcem dne 28. 8. 2023. Co se týká vady označené pod bodem f), tak ta byla známa žalobci od jara, oznámena žalovanému pak byla 28. 8. 2023. Paní , Anonymizováno, jakožto zplnomocněný zástupce za vlastníky jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, požádala dopisem ze dne 27. 11. 2020 žalovaného o odstranění vytknutých vad bytových jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , když v tomto směru vytkla žalovanému, že tyto bytové jednotky trpí vlhkostními poruchami.

60. Podle § 1914 odst. 1 o.z., kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.

61. Podle § 1914 odst. 1 o.z., je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

62. Podle § 1196 odst. 1 o.z., společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.

63. Podle § 1196 odst. 2 o.z., vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

64. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

65. Podle § 2095 o.z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

66. Podle § 2099 odst. 1 o.z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

67. Podle § 2100 odst. 1 o.z., právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

68. Podle § 2103 o.z., kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

69. Podle § 2104 o.z., kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

70. Podle § 2106 odst. 1 platí, že je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo: a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

71. Podle § 2112 odst. 1 o.z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

72. Podle § 2112 odst. 2 o.z., k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

73. Podle § 2129 odst. 1 o.z. (ve znění účinném k 5. 1. 2023), kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

74. Podle § 2129 odst. 1 o.z. (ve znění účinném k 5. 1. 2023), neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

75. Podle § 2130 o.z., ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci. Ve stejné době přejde nebezpečí škody na věci na kupujícího.

76. Podle § 619 odst. 1 o.z., jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.

77. Podle § 619 odst. 2 o.z., právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

78. Podle § 629 odst. 1 o.z., promlčecí lhůta trvá tři roky.

79. Podle § 629 odst. 2 o.z., majetkové právo se promlčí nejpozději uplynutím deseti let ode dne, kdy dospělo, ledaže zákon zvlášť stanoví jinou promlčecí lhůtu.

80. Podle § 1159 o.z., jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

81. Nejprve je nutno uvést, že stran znění ustanovení § 2129 o.z., vycházel soud ze stavu ke dni 5. 1. 2023, když v tomto směru došlo ke dni 6. 1. 2023 ke změně předmětného ustanovení, a to zákonem č. 374/2022 Sb., který nabyl účinnosti 6. 1. 2023, jehož přechodná ustanovení však stanoví, že právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Jelikož kupní smlouvy byly uzavřeny před dnem účinnosti uvedeného zákona, je nutno aplikovat ustanovení § 2129 o.z., ve znění před touto novelizací.

82. Z usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 9. 2022 sp.zn. 26 ICdo 28/2022 ze dne 14. 9. 2022 vyplývá, že v případě, kdy společenství vlastníků jednotek (dále také jen ,,SVJ“) uplatňuje práva, která vznikla vlastníkům jednotek vadou jednotky, se jedná o zastoupení nepřímé. SVJ v takovém případě tedy dle § 1196 odst. 2 o.z. jedná vlastním jménem a má i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv. Znamená to tedy, že SVJ může samostatně uplatňovat nároky z vad jednotek.

83. Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 1. 2025 sp.zn. 26 Cdo 1854/2024 vyplývá, že ustanovení § 1196 odst. 2 o.z. nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky (zahrnující i podíl na společných částech nemovité věci), nemohl uplatnit sám vlastník dotčené jednotky. Je nutno vycházet z toho, že nároků plynoucích z vad jednotky se může domáhat jak vlastník jednotky samostatně, tak i může umožnit tento vlastník, aby za něj tato práva mohlo uplatnit SVJ, a to za situace, kdy se tento postup jeví jako efektivnější.

84. K otázce posouzení, zda vada byla ve smyslu § 2112 odst. 1 o.z., oznámena bez zbytečného odkladu, respektive k výkladu pojmu bez zbytečného odkladu ve smyslu uvedeného ustanovení se Nejvyšší soud ČR vyjádřil v usnesení ze dne 29. 8. 2023 sp.zn. 23 Cdo 1949/2023-142, kde vyslovil závěr, že v případě kdy mezi vědomostí kupujícího o vadě a jejím oznámením prodávajícímu uplynula doba více jak měsíce či dvou měsíců, pak nelze mít za to, že vada byla oznámena bez zbytečného odkladu.

85. Nejprve se soud zabýval aktivní legitimací žalobkyně a pasivní legitimací žalovaného. V tomto směru je třeba uvést, že dle usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 9. 2022 sp.zn. 23 Cdo 15/2022 platí, že o nedostatku pasivní legitimace není třeba účastníka poučovat ve smyslu § 118a odst. 1 o.s.ř. Jelikož však byl nedostatek aktivní a pasivní legitimace namítán ze strany žalovaného, soud v tomto směru nejprve vyslovil právní názor, že tato je dána. V tomto směru se pak žalobci i dostalo ze strany soudu poučení ve smyslu § 118a o.s.ř., aby uvedl, na základě čeho došlo k přechodu práv z odpovědnosti za vady z předchůdců současných členů SVJ na současné členy. Následně pak soud žalobce upozornil na to, že stran pasivní a aktivní legitimace došlo ke změně jeho názoru s tím, že soud má za to, že tato dána není.

86. Ze shora uvedených zákonných ustanovení vyplývá, že kupující má právo z vadného plnění vůči prodávajícímu. Pokud by měl nést odpovědnost za vadné plnění právní předchůdce prodávajícího, tak by muselo dojít k postoupení práva z vadného plnění z prodávajícího na kupujícího, jinak odpovědnost nese prodávající. Je nutno vycházet z toho, že předmětné bytové jednotky byly převáděny kupními smlouvami. Za situace, kdy by stavba a bytové jednotky zhotoveny jako dílo a věc by tak bylo možno posoudit dle smlouvy o dílo, by byla situace odlišná, neboť v takovém případě by žalovaný mohl být odpovědný za vadné plnění jako zhotovitel díla. Nicméně, jak již bylo uvedeno, jednotky byly nabývány do vlastnictví jednotlivých vlastníků kupními smlouvami a každý současný vlastník si pak může nárokovat právo z vadného plnění po svém prodávajícím. V tomto směru je zřejmé, že vlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byly ke dni uplatnění práva z vadného plnění ze strany žalobce manželé , Anonymizováno, , kteří předmětnou jednotku nabyli od pana , jméno FO, a paní , jméno FO, . , jméno FO, a paní , jméno FO, pak jednotku nabyli od paní , jméno FO, , která jednotku nabyla od žalovaného. Co se týká jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ke dni uplatnění práva z vadného plnění byla vlastníkem jednotky paní , jméno FO, , která jednotku nabyla od pana , Anonymizováno, , jenž jednotku nabyl od paní , jméno FO, , která jednotku nabyla od žalovaného. Veškeré převody jednotek se uskutečnily na základě kupních smluv. Navíc v kupních smlouvách vážících se k jednotce č., Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to počínaje kupní smlouvou uzavřenou mezi paní , jméno FO, a panem , jméno FO, a paní , jméno FO, , bylo uvedeno, že kupující berou na vědomí, že je v bytě plíseň a ujednali si vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady. Soud má za to, že nelze vycházet z toho, že právo z vadného plnění automaticky přechází na dalšího kupujícího, a to zvlášť za situace, kdy v případě jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, toto právo nebylo uplatněno na žalovaném žádným z dosavadních vlastníků, což v podstatě platí i pro jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím rozdílem, že zde aktuální vlastnice oznámila vady v roce 2022 žalobci. Z kupních smluv, které byly provedeny k důkazu nevyplývá, že by došlo k jakémukoliv postoupení práva z vadného plnění na kupující. Lze tak uzavřít, že soud dospěl k závěru o nedostatku aktivní legitimace žalobce potažmo o nedostatku pasivní legitimace žalovaného, když je zřejmé, že minimálně v případě jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, došlo v mezidobí k jejich dalším převodům, přičemž právo z vadného plnění vůči žalovanému nebylo převedeno, takže žalovaný nenese odpovědnost z práva z vadného plnění ve vztahu k těmto jednotkám. Žalobce požaduje, aby došlo k odstranění vad společných částí domu, přičemž reálně není možné uložit žalovanému, aby odstranil vytýkané vady pouze v souvislosti s jednotkou č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kde by aktivní i pasivní legitimace dána byla, když platí, že každý z vlastníků jednotky vlastní ideální podíl na společných částech domu, takže nelze přesně určit, na jaké části společných částí domu by měly být vady odstraněny v případě, kdy by tedy žalobce byl úspěšný ve vztahu k uvedeným jednotkám. V tomto směru je nutno vycházet ze žaloby, kdy žalobce souhrnně požaduje odstranění vad společných částí domu. Zároveň má soud za to, že za této situace není možno žalovanému uložit, aby odstranil vady všech společných částí nemovitosti, když minimálně ve vztahu ke společným částem, respektive k podílu na společných částech, vážícím se k jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na něm nelze nárokovat právo z vadného plnění. Nedostatek legitimace pak nemůže být ,,zhojen“ tím, že žaloba byla podána SVJ. SVJ sice jednotlivé vlastníky zastupuje jako nepřímý zástupce. Z toho však nelze dovozovat, že tímto dojde k obejití nedostatku legitimace, když některým vlastníkům jednotek nenáleží právo z vadného plnění vůči žalovanému. V případě, kdy by soud učinil opačný závěr, znamenalo by to v podstatě to, že SVJ může právo z vadného plnění uplatňovat vůči jakémukoliv z prodávajících či jejich právních předchůdců a požadovat po jakékoliv z těchto osob odstranění vad společných částí, a to v celém rozsahu, ač tato osoba nese odpovědnost z vadného plnění jen k určitému ideálnímu podílu na společných částech. Soud si je samozřejmě vědom toho, že Nejvyšší soud ČR například ve svém rozsudku ze dne 9. 11. 2017 sp.zn. 26 Cdo 3075/2016 vyslovil závěr, že k řádnému uplatnění práv z vadného plnění dojde i za situace, kdy bude uplatněno jen některými podílovými spoluvlastníky společných částí nemovitosti s tím, že každý spoluvlastník je oprávněn zvolit, který nárok z odpovědnosti za vady uplatňuje. Nicméně z uvedeného judikátu vyplývá, že se jednalo o odlišnou situaci, kdy žalovaný nesl odpovědnost z vadného plnění v celém rozsahu, neboť jednotky přímo prodal stávajícím vlastníkům. V této věci lze dovodit odpovědnost žalovaného pouze vůči některým kupujícím, tedy pouze ve vztahu k určitým podílům na společných částech. Za této situace tak soudu nezbylo z uvedených důvodů žalobu jako celek zamítnout.

87. Ze strany žalovaného pak byla vznesena námitka promlčení ve vztahu k uplatnění práva z vadného plnění, a to vlhkostním poruch, týkajících se jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Soud dospěl k závěru, že prvně bylo právo z vadného plnění týkající se vlhkostních poruch ve smyslu bodu a) až e) výroku uplatněno v zastoupení vlastníků uvedených jednotek paní , Anonymizováno, dne 27. 11. 2020, kdy je zřejmé, že paní , Anonymizováno, jednak uvedené vady vytkla a zároveň uplatnila právo z vadného plnění odstraněním těchto vad s tím, že neuvedla konkrétní lhůtu pro jejich odstranění. Z ustanovení § 1958 odst. 2 o.z., lze pak dovodit, že žalovaný byl tedy povinen k odstranění vad bez zbytečného odkladu, což se však zjevně nestalo. V případě lhůty bez zbytečného odkladu je pak nutno vycházet z toho, že se jedná o lhůtu nepříliš dlouhou, v řádu týdnů, nikoliv měsíců (viz shora uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR). V kontextu tohoto má tak soud za to, že tříletá promlčení lhůta dle § 629 odst. 1 začala běžet již před datem 19. 1. 2021, kdy by od uplatnění práva z vadného plnění uplynuly již takřka dva měsíce. Žaloba pak byla podána až 19. 1. 2024. Z uvedeného je tak zřejmé, že právo z vadného plnění týkající se jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je promlčeno. Zde pak platí již shora uvedené, že i v případě, kdy by žalobce měl nárok na odstranění vad společných částí ve vztahu k ostatním jednotkám, tak žalovanému dle názoru soudu nelze uložit, aby odstranil vady společných částí ve vztahu k celku, když stran určitých ideálních podílů na těchto společných částech nárok není dán, zde z důvodu jeho promlčení. Zároveň však není dost dobře možné ani vymezit, které na jakých konkrétních společných částech by vady měly být odstraněny. V tomto směru je nutno vycházet ze žaloby, kdy žalobce souhrnně požaduje odstranění vad společných částí domu. Pokud žalobce tvrdil, že žalovaný vytčené vady uznal, tak toto prokázáno nebylo. Ze skutečnosti, že žalovaným byly provedeny určité práce, ještě nevyplývá, že tímto došlo k uznání vad. Pokud by žaloba nebyla zamítnuta z důvodu nedostatku legitimace, byla by zamítnuta z tohoto důvodu. Současně je dlužno poznamenat, že by bylo nutno vycházet z toho, že právo z vadného plnění stran vlhkostních poruch je promlčeno ve vztahu ke všem bytovým jednotkám, když bylo sice uplatněno pouze za bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , nicméně je zřejmé, že tyto se měly shodně projevovat ve všech dotčených bytových jednotkách, proto by soud vycházel z toho, že je nutno vycházet z toho, že právo z vadného plnění bylo uplatněno stran všech společných částí, i pokud by byla dána legitimace účastníků ve vztahu k jednotkám č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , když je zřejmé, že k jednotkám č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nemůže být legitimace dána z důvodu jejich přeprodeje, kdy žalovaný je právním předchůdcem prodávajících, tak by žaloba musela být zamítnuta z důvodu promlčení práva z vadného plnění minimálně ve vztahu k jednotkám , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

88. Rovněž soud považuje za nutné uvést, že stran jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, až , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nebyla i přes poučení soudu ze strany žalobce uvedena žádná tvrzení, a to zejména ohledně převodu vlastnického práva, přechodu nebezpečí škody na věci, přechodu práv odpovědnosti za vady z právních předchůdců současných vlastníků na současné vlastníky apod., ač v tomto směru byl žalobce soudem poučen na prvním jednání ve věci. Ve vztahu k těmto bytových jednotkám tedy žalobce neunesl břemeno tvrzení a břemeno důkazní k uvedeným skutečnostem.

89. Dále soud považuje za nutné uvést, že v případě, kdy by zde nebyly shora uvedené důvody pro zamítnutí žaloby, tak by žalobě nemohlo být vyhověno stran nároku na odstranění vad specifikovaných v bodech f) až g) výroku. Vady uvedené pod bodem g) a h) byly zjištěny panem , Anonymizováno, jakožto zástupcem vlastníků jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, dne 30. 1. 2023, přičemž téhož dne byly oznámeny i žalobci. Žalovanému pak byly oznámeny za vlastníky těchto jednotek podáním ze dne 20. 3. 2023 a za všechny vlastníky dne 28. 8. 2023. Vada vymezená pod bodem f) pak byla známa od jara 2023. Oznámena žalovanému byla 28. 8. 2023. K otázce posouzení, zda vada byla ve smyslu § 2112 odst. 1 o.z., oznámena bez zbytečného odkladu, respektive k výkladu pojmu bez zbytečného odkladu ve smyslu uvedeného ustanovení se Nejvyšší soud ČR vyjádřil v usnesení ze dne 29. 8. 2023 sp.zn. 23 Cdo 1949/2023-142, kde vyslovil závěr, že v případě kdy mezi vědomostí kupujícího o vadě a jejím oznámením prodávajícímu uplynula doba více jak měsíce či dvou měsíců, pak nelze mít za to, že vada byla oznámena bez zbytečného odkladu. Z rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě ze dne 13. 4. 2022 sp.zn. 71 Co 13/2022 vyplývá, že i u vad nemovitostí skrytých, kde občanský zákoník stanoví objektivní lhůtu 5 let v § 2129 odst. 2 o. z., se uplatní obecná subjektivní lhůta pro vytknutí vad bez zbytečného odkladu dle § 2112 odst. 1 o. z. S tímto závěrem se soud plně ztotožňuje, neboť ustanovení § 2129 o.z. představuje speciální úpravu ve vztahu k § 2112, přičemž pakliže není v ustanovení § 2129 o.z. stanovena subjektivní lhůta pro oznámení vady je nutno vycházet stran této lhůty z ustanovení § 2112 o.z. (srovnej Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2129 o.z.). Nejvyšší soud ČR pak v usnesení ze dne 29. 8. 2023 sp.zn. 23 Cdo 1949/2023 vyslovil závěr, že v případě kdy mezi vědomostí kupujícího o vadě a jejím oznámením prodávajícímu uplynula doba více jak měsíce či dvou měsíců, pak nelze mít za to, že vada byla oznámena bez zbytečného odkladu. Je tak zřejmé, že vady uvedené pod body f) až h) byly od jejich zjištění žalovanému oznámeny v době delší, tedy se zbytečným odkladem a za situace, kdy by se jednalo o vady skryté nelze právo z vadného plnění přiznat. Totéž platí stran vlhkostních poruch týkajících se jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kdy tato vada měla být vlastnicí této jednotky zjištěna v prosince 2022, oznámena žalovanému však byla až 28. 8. 2023 ze strany SVJ. V tomto směru nemůže jít k tíži žalovaného žalobce tato vada nebyla žalovanému oznámena dříve z důvodu nečinnosti tehdejšího statutárního orgánu žalobce.

90. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 61 471,43 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč (dle a.t. ve znění účinném do 31. 12. 2024) sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 7. 2. 2024, z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 26. 2. 2024, z částky 1 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 28. 3. 2024, z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 30. 4. 2024, z částky 1 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 14. 5. 2024 a z částky 3 000 Kč (2 x 1 500 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 11. 6. 2024 včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč (dle a.t. ve znění účinném od 1. 1. 2025) sestávající z částky 2 300 Kč za poradu s klientem přesahující 1 hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 27. 1. 2025, z částky 2 300 Kč za účast při úkonu – účast u jednání u mediátora dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 30. 1. 2025, z částky 2 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 19. 8. 2025, z částky 4 600 Kč (2 x 2 300 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 4. 9. 2025, z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 16. 10. 2025 a z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 11. 2025 včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a, cestovní náhrada v celkové výši 8 518,95 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 4. 9. 2025 náhrada 2 839,65 Kč za 206 ujetých km v částce 1 939,65 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 10,1 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 900 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 16. 10. 2025 náhrada 2 839,65 Kč za 206 ujetých km v částce 1 939,65 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 10,1 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 900 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 6. 11. 2025 náhrada 2 839,65 Kč za 206 ujetých km v částce 1 939,65 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 10,1 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 900 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 40 368,95 Kč ve výši 8 477,48 Kč a dále náklady vzniklé v souvislosti s vypracováním znalecký posudků či odborných vyjádření v částce 4 100 Kč (posudek , tituly před jménem, , jméno FO, ), v částce 5 500 Kč (odborné vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, ) v částce 3 025 Kč (odborné vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, ), když tyto důkazy byly v řízení provedeny a soud má za to, že náklady na jejich pořízení byly vynaloženy účelně. Soud žalovanému nepřiznal odměnu a s tím související režijní paušál za poradu s klientem dne 12. 2. 2024, 18. 8. 2025 a 6. 10. 2025, když první porada byly uskutečněna po převzetí věci právním zástupcem a dle názoru soudu by tak již měla být obsažena v odměně za převzetí věci. Zbylé dvě porady pak předcházely písemnému vyjádření a účasti na jednání, přičemž stran porady předcházející písemnému vyjádření je zřejmé, že řízení již bylo zkoncentrováno. Co se týká porady před jednáním, tak se jednalo o poradu před pátým jednáním ve věci. Tyto úkony soud nemá za účelně vynaložené. Navíc ani jedna z porad nebyly soudu doložena. Soud žalovanému nepřiznal ani odměnu za sepis závěrečného návrhu, když se jednalo o žádost soudu nikoliv uloženou povinnost (což ostatně soud ani uložit nemůže) a navíc žalovanému byla přiznána odměna v souvislosti s jeho účastí na jednání dne 6. 11. 2025, kde v podstatě došlo pouze k přednesu závěrečných návrhů, respektive k odkazu na jejich písemné vyhotovení. Za této situace tak nelze přiznat odměnu i za sepsaný závěrečný návrh. Co se týká odměny za účast na jednání u mediátora, tak v tomto směru nebyl předložen žádný doklad, že by toto jednání mělo trvat více jak dvě hodiny. Nicméně z obsahu spisu je zřejmé, že účastníci se jednání u mediátora účastnili, takže soud přiznal v tomto směru odměnu za jeden úkon.