39 C 151/2023

Plný text

Okresní soud Plzeň - město rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Pavlíčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno jméno , anonymizováno , příjmení sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu [číslo] o velikosti [anonymizováno] o celkové výměře 54 m2 nacházejícího se ve čtvrtém podlaží budovy [adresa] umístěné na pozemcích parc. č. [rok], [rok], [rok], [rok] v ulici [ulice a číslo] v [obec], vše zapsáno na LV [číslo] pro k. ú. [obec], [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], sepsaná dne 11. 5. 2023 a doručená žalobkyni dne 11. 5. 2023 není oprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni plnou náhradu nákladů tohoto řízení ve výši 5 600 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od jeho právní moci k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město dne 4. 7. 2023 se žalobkyně domáhala, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi z nájmu bytu [číslo] v [obec], [ulice a číslo], kterou obdržela od [celé jméno žalované] dne 11. 5. 2023. Uvedla, že v uvedeném bytě o velikosti 2+1 ve čtvrtém patře bytového domu v [obec], [ulice a číslo] bydlí na základě nájemní smlouvy ze dne 6. 1. 2023, nájem byl sjednán na dobu určitou do 2. 2. 2024. Nicméně jednalo se již o třetí smlouvu na dobu určitou, kterou žalobkyně s paní [celé jméno žalované] uzavřela. V bytě bydlí žalobkyně společně se svojí mladší sestrou [jméno] [příjmení] (se souhlasem pronajímatele). Dne 11. 5. 2023 obdržela žalobkyně výpověď z nájmu bytu, kde je jí s odkazem na § 2291 občanského zákoníku vytýkáno, že závažným způsobem porušila povinnosti nájemce tím, že nedodržovala noční klid a svým chováním rušila sousedy. Žalobkyně si však takového jednání vědoma není. Pouze jedenkrát, ovšem v době, kdy byt užívala na základě předchozí nájemní smlouvy, byla asi jednou nebo dvakrát zavolána Policie České republiky, a to pro chování sestry žalobkyně, která trpí psychickými problémy, vždy věc byla vyřešena dohodou, ovšem netýkalo se to aktuálního nájemního vztahu. Žalobkyně upozornila [celé jméno žalované] dne 26. 6. 2023, že výpověď považuje za neoprávněnou, vyzvala ji, aby na to do 3. 7. 2023 reagovala. Ta ovšem uvedla, že je ochotna strpět žalobkyni v bytě nejpozději do konce měsíce srpna 2023 s tím, že byt prodává. Ve lhůtě dvou měsíců tedy podává žalobu o určení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. 2. [celé jméno žalované] v pozici žalované se vyjádřila k žalobě prostřednictvím svého právního zástupce dne 1. 8. 2023 a uvedla, že se žalobou nesouhlasí. Žalobkyně je si nepochybně dobře vědoma toho, že z její strany dochází k rušení nočního klidu, ostatní nájemci si opakovaně stěžovali na hluk vycházející zejména v nočních hodinách z uvedené bytové jednotky. Rušení nočního klidu je způsobeno křikem, dupáním, nadávkami, které z bytu obývaného žalobkyní vycházejí. Paní [celé jméno žalované] opakovaně žalobkyni vyzvala k tomu, aby svého jednání zanechala s upozorněním, že jinak bude nucena nájemní smlouvu vypovědět. Upozornila, jaké závadové chování její vytýkáno. Protože žalobkyně však od svého uvedeného chování neodstoupila, byla jí zaslána výpověď. Ostatně při uzavírání třetí nájemní smlouvy to byla sama žalobkyně, která paní [celé jméno žalované] upozornila na to, že si občas sousedé stěžují na hluk vycházející z bytu v nočních hodinách. Věc řešil i předseda SVJ, také ostatní vlastníci bytu či nájemci si opakovaně stěžovali. V rámci tohoto vyjádření [celé jméno žalované] uvedla, že předmětnou bytovou jednotku již převedla na nového vlastníka.

3. Při jednání soudu dne 24. 10. 2023 navrhla žalobkyně, aby soud připustil změnu účastníků řízení s tím, že nadále bude na straně žalované jednáno s novým vlastníkem panem [příjmení] [jméno] tomto bylo rozhodnuto usnesením Okresního soudu Plzeň-město dne 31. 10. 2023 č. j. 39 C 151/2023-39. Tento nový žalovaný se k žalobě již nevyjadřoval, odkázal na stanovisko, které bylo podáno po doručení žaloby.

4. Z listinných důkazů bylo ověřeno, že aktuálním vlastníkem bytové jednotky [číslo] je žalovaný [příjmení] [jméno] (výpis [list vlastnictví]). Existence nájemního poměru byla prokázána nájemní smlouvou o nájmu bytu ze dne 6. 1. 2023, kterou [celé jméno žalované] jako pronajímatel uzavřela se žalobkyní na dobu od 3. 2. 2003 do 2. 2. 2024. V článku II. jsou sjednány i způsoby ukončení nájemního poměru, kdy je odkazováno na dohodu smluvních stran, případně na výpověď s tím, že pronajímatel je oprávněn písemně vypovědět smlouvu v tříměsíční výpovědní době bez udání důvodu, případně bez výpovědní doby v případech uvedených v § 2291 občanského zákoníku. Bylo ujednáno, že pronajímatel je povinen ještě před odesláním výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování nebo protiprávní stav. Skutečnost, že žalobkyni byla doručena výpověď z nájmu bytu, nebyla mezi účastnicemi a následně mezi žalobkyní a novým žalovaným sporná. Výpověď v listinné podobě je podepsána [celé jméno žalované] jako pronajímatelem, v textu se uvádí, že důvodem, pro který je nájem bytu vypovídán, je skutečnost, že žalobkyně zvlášť závažně porušila své povinnosti z nájmu tím, že nedodržovala noční klid a svým chováním rušila sousedy. Přes opakované napomínání nedošlo k nápravě, tím došlo k naplnění výpovědního důvodu podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku. Víc o konkrétním důvodu pro podání výpovědi uvedeno není. Žalobkyně byla vyzvána, aby bez zbytečného odkladu byt odevzdala, nejpozději tak měla učinit do jednoho měsíce po doručení výpovědi. Byla zároveň upozorněna na možnost vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Dopisem z 26. 6. 2023 žalobkyně oznámila, že s výpovědí nesouhlasí. Není ji známo, že za dobu trvání aktuální nájemní smlouvy by jakýmkoliv způsobem noční klid narušovala. Proto trvá na tom, že výpověď je neoprávněná, žádá pronajímatelku o stanovisko do 3. 7. 2023 s tím, že pokud jej neobdrží, podá žalobu.

5. Žalovaný dokumentoval splnění podmínek pro podání výpovědi hromadnou písemnou stížností datovanou 29. 6. 2023, pod kterou jsou podepsáni uživatelé bytu [číslo] s tím, že tito vznáší písemnou stížnost na rušení nočního klidu. Uvádí se, že opakovaně upozorňovali paní [celé jméno žalované] i žalobkyni na rušení nočního klidu po 22 hodině formou ran do podlahy, situace se však nezměnila. Zde soud podotýká, že písemná stížnost je datována až poté, co byla dána výpověď. Dále pak stížnost v písemné podobě měla být vznesena také panem [příjmení], uživatelem bytu [číslo] tato je datována 5. 4. 2023. Tento uvádí, že paní [celé jméno žalobce] je v nočních hodinách hlučná, nepomáhají žádné domluvy. Z bytu se ozývá dupání a křik.

6. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] bylo zjištěno, že se jedná o manžela bývalé vlastnice předmětné bytové jednotky. Rodina v domě nebydlí, jedná se o byt, který manželka zdědila po své matce a pronajímá jej. Vzpomíná si, že věc s manželkou řešili, on je vždy přítomen, kdy se manželka do bytu jde podívat, případně i u telefonických hovorů. Uvědomuje si, že po uzavření třetí nájemní smlouvy, která byla se žalobkyní uzavřena, se objevily výrazné stížnosti ze strany ostatních uživatelů domu na hluk. Oni se to dozvěděli tak, že si stěžoval pan [příjmení], když s ním řešili pojistnou událost (jeho byt byl žalobkyní vytopen). Tento si stěžoval na hluk, na dupání. Oni podobné stížnosti pak řešili i s předsedou SVJ, s tím, že si stěžují ostatní vlastníci bytových jednotek či uživatelé, např. paní, která bydlí nad žalobkyní. Oni s manželkou vždycky vyzývali žalobkyni, aby od toho jednání upustila, pravděpodobně se tak nestalo. Co se týká výpovědi, tu konzultovala jeho manželka s realitním makléřem, stáhla ji někde na internetu. Ve věci byla jako svědek vyslechnuta také [celé jméno žalované], při podání žaloby v pozici žalované. Zde soud konstatuje, že k její svědecké výpovědi přihlížel jako ke každému dalšímu provedenému důkazu, neztotožnil se s námitkami právní zástupkyně žalobkyně o tom, že by tato neměla být jako svědkyně vyslechnuta, když byla v pozici žalované. Soud konstatuje, že pokud byla vyslechnuta jako svědek, samozřejmě měla informace o dané věci, nicméně i to se u svědků předpokládá, oni jsou dokonce poučováni o tom, že nemohou se vyjadřovat k věcem, u nichž nebyli osobně přítomni. Navíc poučení svědka má nepochybně větší váhu, než poučení účastníka řízení. Tato svědkyně vypovídala v podstatě konzistentně tak, jak je uvedeno ve vyjádření k žalobě, doplnila výpověď svého manžela ohledně stížností na žalobkyni o tom, jak se z bytu měl ozývat hluk, dupání a křik. I když na to žalobkyni upozorňovala opakovaně s tím, že pokud se situace nezlepší, bude jí muset dát výpověď, situace zůstala stejná. Další důkazy navrhovány ani prováděny nebyly, kdy soud účastníky upozornil na to, že není třeba provádět další dokazování pro objasnění skutkového stavu, neboť dospěl k závěru, že výpověď z nájmu bytu vykazuje takové vady, pro které ji je třeba označit za neurčitou, což nelze napravit již jakýmkoliv důkazním prostředkem.

7. Podle § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Podle § 2291 odst. 3 občanského zákoníku neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

8. Podle § 2290 občanského zákoníku má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

9. Podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Podle § 554 občanského zákoníku se ke zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží.

10. Prvotně soud konstatuje, že žaloba podle § 2290 občanského zákoníku byla podána včas, kdy soudu byla doručena dne 4. 7. 2023, výpověď z nájmu bytu byla doručena 11. 5. 2023.

11. Dále se soud zabýval tím, zda lze o výpovědi hovořit jako o oprávněné. Dospěl však k závěru, že daná výpověď nesplňuje požadavky kladené obsahově na výpověď z nájmu bytu. Výpověď samotná musí splňovat základní požadavky na běžné právní jednání dle obecných ustanovení občanského zákoníku v podobě srozumitelnosti a určitosti (zde ovšem bez možnosti dospět k určitosti obsahu výkladem), musí pak také splňovat ostatní náležitosti jako je písemná forma, podpis jednajícího a další. Zde soud konstatuje, že forma je naplněna, stejně tak strany neměly pochybnosti o tom, že výpověď byla podepsána [celé jméno žalované] jako pronajímatelkou. V žádném případě však soud neshledal, že by z výpovědi bylo bez dalšího seznatelné, jaký konkrétní úkon žalobkyně provedla, za který by bylo možné sankcionovat ji právě výpovědí v podobě výpovědi pro porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Zájem na určitosti právního jednání je dán zejména tím, aby se dotčené strany měly možnost jednoznačně se k výpovědi vyjádřit, zaujmout konkrétní stanovisko k jednotlivým porušením povinností, která jsou nájemcům kladena za vinu, to v tomto případě u výpovědi zcela absentuje. Původní žalovaná se sice snažila přesvědčit soud o tom, že porušování povinností trvá v podstatě velmi dlouhou dobu, sousedé si opakovaně stěžují, ani ona a ani další slyšený svědek [celé jméno svědka] ale nebyli schopni uvést ani jediný konkrétní datum, ve kterém by byla žalobkyně vyzvána k tomu, aby od svého závadného jednání upustila (případně, aby byl přesně označen datum, kdy k tomuto jednání došlo), ani v jednom případě pak nebyla přesně stanovena lhůta, do kdy má žalobkyně od svého závadového jednání, bylo-li jí vytčeno, upustit. Zde se soud neztotožňuje s argumentací právního zástupce žalovaného, že pojem okamžitě je dostatečně určitý. Jedná se o pojem, se kterým samozřejmě právní řád pracuje, nicméně pokud chybí základní obsah výpovědi, a to jednoznačné vymezení porušované povinnosti co do konkrétního obsahu i data, kdy k porušení mělo dojít, nemůže být pojem„ okamžitě“ chápán jako dostatečně určitý, či snad dokonce jako stanovení lhůty pro další pokojný stav.

12. Soud konstatuje, že z obsahu výpovědi vůbec patrné, o jaké konkrétní závadné jednání se mělo jednat, vůbec není jasné, kdy k tomuto závadnému jednání mělo dojít, už vůbec není jasné, kdo se měl případného závadného jednání dopustit. Byly-li předloženy listinné důkazy v podobě stížností nájemníků, ani tyto nemohou nahradit dostatečně určitý obsah výpovědi samotné. Soud tedy uzavřel, že výpověď jako taková neobsahuje skutečnosti, pro které by na ni bylo možné nahlížet jako na platné právní jednání v podobě určité výpovědi z nájmu bytu, se kterou by bylo možné spojovat důsledky v podobě ukončení nájemního poměru.

13. Soud se zabýval i tím, zda je na místě žalobě vyhovět či naopak žalobu zamítnout s přihlédnutím k ustanovení § 2291 odst. 3 občanského zákoníku, ve kterém se výslovně uvádí, že neuvede-li-pronajímatel ve výpovědi podstatné náležitosti, k výpovědi se nepřihlíží. V tomto případě by to snad mělo znamenat, že se jedná o neurčité, tedy zdánlivé právní jednání, které nezpůsobuje žádné právní následky (§ 554 občanského zákoníku), nemělo by o něm tedy být jednáno. Nicméně soud má za to, že občanský zákoník v žádném případě neměl v úmyslu vystavit nájemce ani za situace, kdy je přesvědčen o tom, že výpověď z nájmu bytu je neurčitá, naprosto nejasnému právnímu postavení, zejména pak při posouzení reakce původní vlastnice bytu, která na sdělení o tom, že s výpovědí nesouhlasí, žalobkyni pouze sdělila, že je ochotna akceptovat její přítomnost v bytě do konce srpna. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 8. 6. 2021 sp. zn. 26 Cdo 3643/2020 soud konstatuje, že bylo na místě žalobu pojednat, když při přezkumu oprávněnosti zjistil, že výpověď je pouze zdánlivá. Je na místě i v tomto případě žalobě na určení oprávněnosti výpovědi vyhovět, neboť ani taková výpověď, tedy výpověď zdánlivá není po právu, je proto v širším smyslu neoprávněná. Soud tedy žalobě vyhověl.

14. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně byla ve věci plně úspěšná, má tedy právo na plnou náhradu nákladů tohoto řízení, které byly účelně vynaloženy pro ochranu práva. Zde soud ovšem konstatuje, že přiznal pouze právo na náhradu nákladů v podobě dvou úkonů právní služby a dvou paušálních náhrad, navýšeno o soudní poplatek. Žalobkyně má právo na to, aby jí byla ze strany žalovaného uhrazena částka 1 500 Kč za převzetí a přípravu věci, když v tomto úkonu však soud spatřuje i nahlížení do spisu, nejedná se o samostatný právní úkon, jak již bylo opakovaně judikováno. Soud také nepřiznal žalobkyni práva na náhradu nákladů řízení za jednání soudu, které proběhlo dne 24. 10. 2023, když to bylo výhradně z viny na straně žalobkyně, resp. její právní zástupkyně zmařeno tím, že ačkoliv poměrně dlouhou dobu předtím bylo nahlíženo do spisu, nebyl učiněn žádný procesní úkon ve směru změny účastníka řízení. Soud má za to, že při právním zastoupení, ačkoliv stranu žalující nevyzýval k žádnému procesnímu kroku (ostatně zde by došlo k porušení rovnosti účastníků řízení), nemohl akceptovat skutečnost, že při jednání, které navíc bylo odročováno k žádosti právní zástupkyně žalobkyně, teprve ona žádala o změnu na straně žalovaného. Toto jednání žádným způsobem (snad kromě obstrukcí a snahy oddálit případný neúspěch žalobkyně ve věci) nesměřovalo k účelné ochraně práva. Proto bylo žalobkyni přiznáno právo na zaplacení dvou úkonů právní služby po 1 500 Kč, a to konkrétně převzetí a příprava věci a účast u jednání dne 28. 11. 2023, právo na 2 paušální náhrady po 300 Kč, vše dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Náklady řízení jsou dále navyšovány o soudní poplatek 2 000 Kč, tedy celkem 5 600 Kč.

15. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem občanského soudního řádu, žalovanému bylo uloženo uhradit náklady řízení ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.