39 C 154/2021

Plný text

Okresní soud Plzeň - město rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Pavlíčkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení , Ph.D., LL.M. sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 211 506 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 209 952 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům plnou náhradu nákladů tohoto řízení ve výši 130 356,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobců.

III. O povinnosti žalované k úhradě státem hrazených nákladů řízení České republice bude rozhodnuto samostatným usnesením.

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město dne 8. 7. 2021 se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, kterým by žalované bylo uloženo uhradit jim částku 211 506 Kč a náklady řízení. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi žalobci jako kupujícímu a žalovanou jako prodávající byla dne 12. 1. 2021 uzavřena kupní smlouva o koupi bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] na pozemku č. parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [územní celek], katastrální území [obec], předmětem převodu byl také spoluvlastnický podíl na společných částech předmětného domu a na společných částech pozemku č. parc.. [číslo] zapsáno na [list vlastnictví]. Byt byl předán 1. 3. 2021 s tím, že sklepní kóje bude předána následně, k tomu však nedošlo. Stejně tak žalovaná nepředala žalobcům klíče od sklepa. Dále bylo po převzetí bytu zjištěno, že nelze přepsat energie (konkrétně dodávky plynu), neboť v bytové jednotce je odpojený plynoměr, ovšem nikoliv z toho důvodu, že by nebyly placeny zálohy na energie,. Důvodem však není neplacení plateb za plyn, ale to, že kotel byl ve špatném technickém stavu a nelze jej bezpečně provozovat. Toto jim sdělil technik při revizi kotle, právě se sdělením, že dodavatel plynu nepovolí instalaci plynoměru. Bylo jim řečeno, že je třeba pořídit nový kotel a v souvislosti s tím je třeba i vyvložkovat komín. Žalobci získali revizní zprávu předmětného kotle již roku 2018, kde byla žalovaná informována o tom, jaké kotel vykazuje závady a že pokud nebudou odstraněny, hrozí odpojení. Je tedy zřejmé, že o této vadě věděla žalovaná již od roku 2018, a aniž by na tuto vadu upozornila žalobce, byt prodala. Žalobci se před podáním žaloby snažili se žalovanou domluvit na kompenzaci nákladů, které v souvislosti s osazením nového kotle měli, žádali o proplacení 80% uvedené ceny, žalovaná však reagovala naprosto negativně. Proto požadují celkem 81 706 Kč za nákup kotle a vyvložkování komína. Další částí nároku představují náklady spojené s revizí kotle 1 800 Kč. Žalobci dále uvedli, že žalovaná nevyklidila sklepní kóji, která k bytu náležela, proto účtují smluvní pokutu za dobu od 1. 3. 2021 do 8. 7. 2021 ve výši 128 000 Kč v souladu s článkem VII. odst. 3 kupní smlouvy, tedy 1 000 Kč za každý i započatý den prodlení.

2. Podáním ze dne 6. 9. 2021 vzali žalobu zpět co do částky 1 554 Kč, a to ve vztahu k ceně kotle, při jednání dne 6. 12. 2021 bylo řízeno v této části zastaveno.

3. V doplnění žaloby ze dne 6. 9. 2021 žalobci uvedli, že při prodeji bytu ani při prohlídkách jim nebylo řečeno, že by byl plynový kotel nefunkční. Pokud se dotazovali na to, proč chybí plynoměr, bylo jim řečeno, že to je z toho důvodu, že předchozí nájemník nehradil zálohy na energie, navíc žalovaná přislíbila sjednat nápravu. Ohledně sklepní kóje také doplnili, že opakovaně se snažili žalovanou urgovat o splnění podmínky, která byla nastavena při uzavření kupní smlouvy a předání bytu, tedy vyklizení sklepní kóje a předání klíčů. K tomu nedošlo, komunikace probíhala ještě na konci března 2021, žalovaná však jakoukoliv kooperaci při odstranění problémů odmítala.

4. Ve věci byl 28. 7. 2021 vydán platební rozkaz. Žalovaná proti němu podala odpor s tím, že podle předávacího protokolu bylo vše v pořádku, žalovaná řádně předala klíče a protože v protokole o předání jsou proškrtnuty údaje o plynoměru, kupující byli srozuměni s tím, že kotel není funkční. Následně žalovaná v zastoupení svého právního zástupce uvedla 17. 9. 2021, že se spletla, kotel podle jejího sdělení při předání bytu funkční byl. Co se týká předání sklepní kóje, žalovaná uvedla, že tuto zcela vyklidila, a když chtěla předat od této kóje klíč, prvý žalobce jí sdělil, že ta kóje k bytu vůbec nenáleží. Při posledním jednání soudu žalovaná opět tvrdila ve vztahu ke kotli jiné informace, když uváděla, že kotel nechala po roce 2018 opravit. Zde se poznamenává, že k těmto skutkovým tvrzením s ohledem na koncentraci řízení již nebylo vůbec přihlíženo.

5. Soud provedl listinné důkazy, ze kterých bylo ověřeno, že účastníci uzavřeli kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky [číslo] včetně spoluvlastnických podílů na společných částech budovy a na společných částech pozemku, jednalo se o jednotku v [obec], [ulice a číslo], ostatně tato skutečnost mezi účastníky nebyla sporná. V článku IV. 4. žalovaná prohlásila, že neexistují žádné skutečnosti, které by bránily v užívání předmětu převodu nebo jeho části. V článku VII. je upraveno předání předmětu převodu. Bylo ujednáno, že byt bude předán nejpozději do deseti dnů od pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva, a to na základě předávacího protokolu, kde budou uvedeny i stavy měřidel médií dodávaných do bytu. Podle odstavce 3 tohoto článku strany ujednaly smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč denně za situace, že strana prodávající nepředá straně kupující předmět převodu a příslušenství v dohodnutém termínu. Splatnost smluvní pokuty byla stanovena 5 dnů od doručení výzvy. Zároveň bylo ujednáno, že zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok na náhradu škody. O předání bytu byl předložen předávací protokol podepsaný dne 1. 3. 2021, ve kterém stav měřidel uveden není, u plynoměru jsou kolonky proškrtnuté. Dále se v něm uvádí, že nebyly předány klíče od sklepní kóje, tyto měly být předány do jednoho týdne. Lze uzavřít, že mezi stranami neexistoval spor o tom, že by kupní smlouva nebyla uzavřena, a že by předávací protokol v této podobě nebyl podepsán.

6. Mezi stranami bylo sporné pouze to, zda ve stanovené lhůtě byla předána vyklizená sklepní kóje včetně klíčů a zda žalovaná odpovídá za situaci, která nastala ohledně plynového kotle. K těmto dvěma okruhům tedy soud nadále prováděl dokazování.

7. Žalobci uvedli, že když se pokoušeli zprovoznit kotel a měl být osazen plynoměr, bylo jim řečeno, že plynoměr nemůže být osazen, neboť nebyly odstraněny závady, které u kotle byly zjištěny v roce 2018. K tomu byla předložena zpráva o revizi plynového zařízení ze dne 27. 3. 2018 zpracovaná [celé jméno svědka]. Z této technické zprávy bylo zřejmé, že proběhla kontrola plynových spotřebičů v celém domě. V bytě [číslo] (předmět převodu) byl kontrolován kotel Vaillant. U tohoto kotle (dále pak u kotle v bytě [číslo]) bylo naměřeno nadměrné množství oxidu uhelnatého (CO) ve spalinách a bylo doporučeno kotel odstavit z provozu. Toto se ostatně objevuje i v příloze zprávy s tím, že musí být proveden servisní zásah na spotřebiči nebo na spalinové cestě tak, aby koncentrace CO byla v předepsaných hodnotách. Další technická zpráva byla zpracována dne 12. 4. 2021 stejným technikem, kdy z této zprávy vyplývá, že zkouška těsnosti připojeného spotřebiče byla v pořádku, nicméně bylo konstatováno, že kotel je umístěn v místnosti s nedostatečným přístupem vzduchu z venkovního prostoru. Byla doporučena opatření v podobě zřízení trvalého přístupu vzduchu větracími otvory o stanovených rozměrech. Bylo také zjištěno, že umístění kotle neumožňuje bezpečný provoz současně s instalovanou digestoří, která je umístěna v kuchyni. V závěru bylo konstatováno, že nebylo zajištěno odstranění závad vytknutých v roce 2018. S ohledem na zjištěné závady, tedy žalobci pořídili nový kotel v hodnotě 58 500 Kč, jak vyplývá z daňového dokladu vystaveného [celé jméno svědka] dne 17. 7. 2021 a v souvislosti s osazením nového typu kotle nechali vyvložkovat komín za částku 21 706 Kč, což bylo prokázáno daňovým dokladem [číslo] [právnická osoba] [anonymizováno]. Svědek [celé jméno svědka] slyšený dne 3. 5. 2022, uvedl, že on řešil pouze otázku spalinové cesty na základě objednávky správce budovy, pokud kontroloval pouze spalinové cesty, konstatoval v roce 2021, že spalinová cesta je v pořádku, spotřebič neřešil. Technik provádějící revizi [celé jméno svědka] slyšený jako svědek také 3. 5. 2022 uvedl, že prováděl revizi pro osazení plynoměru při změně odběratele v předmětném bytě. Podle své zprávy v roce 2018 kontroloval plynové spotřebiče a došel k závěru, že kotel není způsobilý k provozu, protože jsou naměřeny zvýšené hodnoty spalin. Zjistil, že závady do roku 2021 odstraněny nebyly. Když prováděl novou kontrolu, zjistil, že stále nebyly zajištěny přístupy vzduchu podle návrhu, které uváděl v technické zprávě 2018. Aby kotel mohl být bezpečně provozován, bylo by třeba probourat otvory mezi pokoji a ven z domu, podle jeho názoru bylo lepším řešením osadit nový kotel, a to i s ohledem na skutečnost, že typ kotle (typ B), který byl v bytě umístěn, se již neosazuje. Nedokázal odhadnout hodnotu případných stavebních úprav, nicméně uvedl, že považoval nový kotel za lepší řešení. Protože závady vytčené v roce 2018 nebyly odstraněny, nemohl být stávající kotel provozován. Potvrdil, že v souvislosti s osazením nového typu kotle, tedy spotřebiče typu C, muselo dojít k vyvložkování. Totéž potvrdil svědek [celé jméno svědka] Svědek [celé jméno svědka] uvedl, že on osazoval nový kotel, nezkoumal, jestli starý kotel byl nebo nebyl v pořádku. Nicméně konstatoval, že původní kotel nemohl být v bytě používán, protože jako kotel s atmosférickým hořákem používá přísun vzduchu z místnosti a ten nebyl dostatečný. Souvisí to i s osazením neprůchodných plastových oken, je třeba prostor otevřít do venkovních prostor, ale to je u bytů problematické, proto doporučuje jako alternativu kondenzační kotle, kdy komín zároveň plní i funkci přívodu vzduchu. Místnost, ve které byl kotel umístěn, nesplňovala podmínky řádného odvětrání a množství vzduchu. K otázce osazení plynoměru v době předání bytu se mj. vyjádřil svědek [celé jméno svědka], který pomáhal žalované při prodeji bytu a jednání se žalobci, neuměl se vyjádřit k tomu, jestli tam původně plynoměr byl, nicméně uvedl, že při předání bytu vysvětlil absenci plynoměru tak, že předchozí nájemník za plyn neplatil 8. Další svědci byli vyslechnuti k okolnostem prodeje bytu. Svědek [celé jméno svědka] uvedl, že to byl on, kdo prodej bytu zprostředkovával. Základní informace získal od žalované prostřednictvím svého spolupracovníka [celé jméno svědka], což byl synovec žalované. Na základě informací o prodeji byla nemovitost dána do nabídky, pak proběhlo několik prohlídek, u všech žalovaná nebyla. Co se týká vytápění, žalobcům jako zájemcům bylo řečeno, že byt je vytápěn plynovým kotlem. Sklep jim ukazován nebyl, protože žalovaná od něj nepředala klíče. Nebylo možné zjistit stav měřičů, protože plynoměr v té době nebyl k dispozici, k elektroměru nebylo možné se dostat. Nevzpomíná si, že by žalovaná vysvětlovala, proč v bytě je či není plynoměr. Ohledně vyklizení sklepní kóje sdělil, že při první prohlídce mu majitelka sklep ukázala, měla od něj klíče, nicméně při konečném předání bytu uvedla, že klíče zapomněla. Synovec žalované [celé jméno svědka] vypověděl, že pomáhal žalované prodat byt, resp. doporučil jí svého kolegu, který právě pracuje v realitách. Byl u předání bytu, kde se řešilo celkové předání bytu, klíče a převody elektrické energie. Klíče od sklepa skutečně předány nebyly, protože žalovaná je neměla, ale mezi účastníky byl domluven nějaký náhradní termín. Pak ho informoval prvý žalobce, že mají problémy s připojením k plynu a že chtějí nějakým způsobem kompenzaci. Když to řekl žalované, ta byla ochotna zaplatit maximálně 20 000 Kč, prý ji to dál nezajímá, byt byl funkční. O prodeji bytu byl informován také další svědek [celé jméno svědka]. Ten uvedl, že je ředitelem týmu realitních makléřů, řeší marketingovou strategii u jednotlivých nemovitostí, pak už je to věc každého konkrétního makléře, což byl v tomto případě ing. [celé jméno svědka]. Při prvním kontaktu se byl podívat v bytě, byla tam i žalovaná, která uvedla, že celý byt je v pořádku, jsou platné revize. Žalovaná ukázala i sklep patřící k bytu, vzpomíná si, že byl plný věcí. On upozornil žalovanou, že sklep se musí vyklidit, což ona přislíbila. Pak si uvědomuje, že po prodeji došlo k nějakým problémům právě se sklepem, kdy se zjistilo, že jednak sklep není vyklizený, ale navíc se nejedná o sklep, který k bytu patří. Další problém byl s tím, že nebylo možné zapojit plynový kotel. Neví o tom, že by někdo z realitní kanceláře kontroloval, který sklep k bytu náleží. Je přesvědčen, že žalovaná si byla vědoma problémů, ale odmítala je řešit, on tyto informace získával od jejího synovce. Od toho se dozvěděl i to, že žalovaná věděla o tom, že je třeba kotel vyměnit, nicméně tuto informaci má pouze zprostředkovanou.

9. Soud pro úplnost vyslechl též účastníky řízení. Prvý žalobce popsal situaci, která vyústila ve výběr bytové jednotky, kterou chtěli zakoupit. Při prohlídce 19. 2. 2021 zjistili, že není v bytě plynoměr, ale až do předání bytu se nic nevyřešilo, žalovaná nicméně slíbila, že vše vyřeší. Stejně tak slíbila, že vyklidí sklepní kóji a předá klíče, nicméně ani k tomu nedošlo. Oni se snažili jednat se synovcem žalované i s realitní kanceláří, ale nevedlo to nikam. Následně se obrátili na předsedu SVJ, kde zjistili, že vlastně ani sklepní kóje, kterou jim žalovaná ukazovala, k jejich bytu nenáleží. Oni se vlastně do žádné kóje ani nemohli podívat. Do bytu se mohli nastěhovat až někdy v polovině července, kdy byl osazen nový kotel a byt byl obyvatelný, nejednalo se jen o otázku vytápění, ale i teplé vody. Navíc se nepodařilo na dřívější termín zajistit nikoho, kdo by kotel byl schopen osadit. Revizní zprávu od kotle získal od předsedy SVJ někdy v polovině dubna. Druhá žalobkyně tyto údaje potvrdila. Po předání bytu se objevily problémy s přepisy energií, oni tedy vyčkávali, že je vyřeší s realitní kanceláří a se žalovanou. Protože se nějakou dobu nic nedělo, snažili se kontaktovat žalovanou přes jejího synovce i makléře, ale protože to bylo opět bez jakéhokoliv výsledku, začali to řešit žalobci sami. Sklep jim nikdy předán nebyl, žalovaná přestala komunikovat. Skutečnost, že sklep nebyl vyklizen a nebyly předány ani klíče ve lhůtě stanovené ve smlouvě, je dokumentováno SMS zprávou ze 17. 3. 2021, kde se prvý žalobce dotazuje na klíče, stejně tak 27. 3. 2021, kdy je konstatováno, že sklepní kóje je zcela zaplněna. Stejně tak se sklepa týkala i SMS komunikace, kterou žalobci vedli s předsedou SVJ panem [celé jméno svědka], ta je z dubna 2021, kde teprve je přesně specifikováno, která část sklepa měla náležet k užívání žalované a tedy i předmětnému bytu.

10. Pokud byla vyslechnuta žalovaná, tak uvedla, že podle jejího názoru prodala byt zcela správně a bez jakýchkoliv závad. Jediný problém, který byl, byl se sklepem, ale ten se vyřešil taky. Ona uložila bývalému nájemníkovi, aby sklep vyklidil, on ji řekl, že to udělal a klíče předal. Co se týká kotle, vůbec nechápe, kde se objevil nějaký problém, protože ona sama, když byt užívala, stejně jako následně nájemník, kterého tam měla, s kotlem žádné problémy neměli. Nedokázala ani říci, jestli v bytě byl či nebyl plynoměr. Při posledním jednání se žalovaná snažila soud přesvědčit o tom, že v roce 2018 proběhla oprava kotle a opraváři udělali také díru do zdi s tím, že to je všechno v pořádku. Nicméně k těmto tvrzením soud nepřihlížel, ani v tomto směru nepovolil provádění dalších důkazů, neboť toto tvrzení žalované se objevilo po koncentraci řízení a z pohledu soudu se jednalo o tvrzení čistě účelové. Uvedla, že vyklizení sklepu neověřovala. V podstatě ani neví, který sklep by měl být vyklizen.

11. K otázce komunikace po předání bytu byly provedeny screenshoty SMS komunikace, podle které na konci března 2021 bylo řešeno, že stále ještě není vyklizen sklep, toto je dokumentováno i fotografií z 12. 4. 2021. Komunikace se týkala i kotle, žalobci se domáhali předání revizních zpráv, ovšem s tím, že nic předáno nebylo. Z 28. 4. 2021 jsou pak zprávy o tom, že věc bude muset být řešena prostřednictvím právního zástupce.

12. Žalobci předložili také doklady o zaplacení částek spojených s osazením kotle, jeho nákupem a vyvložkováním, a to výpisy z internetového bankovnictví. Z výzev právního zástupce žalobců bylo zjištěno, že žalobci se snažili se žalovanou o dalším postupu jednat, následně řádně vytkli vadu bytu a upozornili, jaké další kroky hodlají činit, pokud vada nebude odstraněna (volba ve smyslu § 2106 občanského zákoníku). Z těchto výzev je také prokázáno, že žalovaná byla vyzvána k zaplacení smluvní pokuty. Další důkazy prováděny nebyly.

13. Podle § 2079 občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

14. Podle § 2095 občanského zákoníku prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

15. Podle § 2099 odst. 1 občanského zákoníku věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096 občanského zákoníku. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

16. Podle § 2100 občanského zákoníku, právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

17. Podle § 2103 občanského zákoníku kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistí-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad anebo zastřel-li vadu lstivě.

18. Podle § 2106 občanského zákoníku, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo d) odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravy vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v příměrné lhůty, či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

19. Z provedeného dokazování soud uzavírá, že ohledně výměny plynového kotle a nákladů s tím spojených shledal nárok za důvodný, když po právní stránce tento finanční nárok vyhodnotil jako nárok na slevu z kupní ceny ve smyslu § 2106 občanského zákoníku. Soud konstatuje, že v řízení bylo prokázáno, že žalobci nezanedbali svoji povinnost uvedenou v § 2103 občanského zákoníku, nelze hovořit o tom, že by tím, že v místnosti chyběl plynoměr, byli srozuměni s tím, že se jedná o vadu bytu. Naopak z provedených důkazů, zejména ze svědecké výpovědi svědka [celé jméno svědka] má soud za prokázané, že žalobci byli ujištěni, že chybějící plynoměr je pouze důsledkem neplacení nákladů spojených s odběrem plynu ze strany předchozího nájemce. Tato informace se však ukázala jako nepravdivá, resp. bylo zjištěno, že pokud by měl být plynoměr znovu zapojen, není problémem neplacení energií, ale skutečnost, že osazený kotel nesplňuje technické a bezpečností požadavky, které jsou na něj kladeny. Soud je tedy přesvědčen, že byt byl žalobcům prodán jako vadný, neboť nebylo zajištěno jeho vytápění, když jediný zdroj tepla, kotel Vaillant nebyl způsobilý k provozu, a to už od roku 2018 Tyto skutečnosti byly beze zbytku prokázány technickými zprávami pana [celé jméno svědka], který byl v řízení slyšen jako svědek. Z technických práv bylo také zřejmé, jaké byly navrženy eventuální úpravy, kterými by mohly závady spočívající v nadměrném množství spalin CO být odstraněny. Bylo zjištěno, že tyto úpravy provedeny nebyly, když se hovořilo o průduších ve zdech, které by měly vést z jednotlivých místností, resp. až do venkovního prostoru, nic z toho provedeno nebylo. Žalovaná sice uváděla ve své účastnické výpovědi, že byl proveden jakýsi otvor, ten (i pokud by to byla pravda), však dle předložených fotografií nesplňoval podmínky, které byly v technické zprávě uvedeny (rozměry otvorů). Dále bylo zjištěno, že kotle uvedeného typu se již neinstalují, neboť nejsou schopni za dané situace mít zajištěný takový přívod vzduchu, aby bylo zajištěno jejich bezpečné provozování. Stejně tak bylo zjištěno, že nebylo možné spouštět kotel zároveň s digestoří, protože i zde hrozilo nebezpečí většího množství zplodin. Soud tuto skutečnost považuje za zásadní, má za prokázané, že o vadě vytápění byla žalovaná jednoznačně informována a na tuto skutečnost žádným způsobem žalobce neupozornila. Proto podle názoru soudu vznikl nárok žalobcům na práva plynoucí z vadného plnění ve smyslu ustanovení § 2106 občanského zákoníku. Žalobci prokázali, že se žalovanou jednali, nejprve neformálně prostřednictvím jejího synovce, kdy upozorňovali na problémy s vytápěním. Následně již právní zástupce žalobců dne 5. 5. 2021 vznesl nároky plynoucí z ustanovení § 2106 občanského zákoníku s tím, že vada by měla být odstraněna působením právě žalované. Protože se reakce zjevně nedostavila, byla opakovaně vyzývána žalovaná ke spolupráci přípisem z 21. 6. 2021, na který však nereagovala. Žalobci tedy zcela správně uplatnili žalobou nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, když tato byla vyčíslena právě v nákladech, které vznikly v souvislosti se zajištěním vytápění osazením nového kotle včetně vyvložkováním komína. Soud tedy nárok posoudil jako zcela důvodný.

20. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel považovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením u tvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném než peněžitém plnění.

21. Soud konstatuje, že důvodným shledal i nárok na zaplacení smluvní pokuty ve vztahu k porušení povinnosti žalované předat předmět nájmu řádně, dle dohody, která je specifikována právě v předávacím protokolu. Smluvní pokuta byla uplatněna s odkazem na článek VII. bod 3 uzavřené kupní smlouvy, a to za období od 1. 3. 2021 do 8. 7. 2021. V řízení bylo prokázáno, že ačkoliv se žalovaná zavázala předat byt se všemi součástmi i příslušenstvím, stejně tak předat klíče, fakticky sklep předán nebyl, nebyly předány ani klíče od sklepní kóje. Z SMS komunikace a předložených fotografií je evidentní, že sklep nebyl vyklizen ještě v měsíci dubnu 2021, žalovaná nepředložila žádný důkaz o tom, že sklep a klíče od něj žalobcům předala. Omezila se pouze na konstatování, že vyklizením pověřila předchozího nájemníka a ten jí řekl, že věc je vyřízena. [jméno] žádným způsobem nereagovala, nezkontrolovala, nekontaktovala žalobce. S ohledem na skutečnost, že bylo na žalované, aby prokázala, že své povinnosti z kupní smlouvy splnila v řádných termínech, aby se úspěšně bránila nároku na smluvní pokutu, a toto se nestalo, soud posoudil nárok na smluvní pokutu též jako zcela důvodný. Žalovaná byla k zaplacení smluvní pokuty opakovaně vyzvána právním zástupcem dne 5. 5. 2021, následně 21. 6. 2021. Výsledná částka smluvní pokuty pak byla žalované předestřena podanou žalobou, lze tedy uzavřít, že nárok na zaplacení smluvní pokuty je splatný. V této části tedy také bylo žalobě vyhověno, když žalovaná neuplatnila možnou moderaci smluvní pokuty.

22. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu. Žalobci byli ve věci plně úspěšní, žalovaná je tedy povinna zaplatit jim plnou náhradu nákladů tohoto řízení, která byla stanovena částkou 130 356, 40 Kč. Uplatněná náhrada sestává z pěti úkonů právní služby po 9 180 Kč (převzetí a příprava věci, předžalobní výzva, podání žaloby, vyjádření žalobců k odporu, doplnění žaloby s tím, že se jedná o úkony účtované z původně uplatněné částky 211 506 Kč). Dále bylo přiznáno právo na zaplacení šesti úkonů právní služby po 9 140 Kč, (kdy cena úkonu vychází již z částečně omezeného předmětu řízení v důsledku částečného zastavení), kdy se jedná o písemné podání z 22. 12. 2021, dále pak o podání z 9. 2. 2022 a účast na jednání soudu ve dnech 14. 12. 2021 v délce 3 hodiny 30 minut, dne 3. 5. 2022 a 17. 5. 2022. Dále je třeba zohlednit 11 paušálních náhrad po 300 Kč a DPH 21%, vše v souladu s vyhláškou č. 177/1996 Sb. Náhrada nákladů řízení je dále navyšována o zaplacený soudní poplatek 8 461 Kč.

23. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem občanského soudního řádu, kdy žalované bylo uloženo splnit veškeré povinnosti dle tohoto rozsudku v běžné třídenní lhůtě.