39 C 19/2021

Plný text

Okresní soud Plzeň - město rozhodl samosoudkyní Mgr Petrou Pavlíčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované o vyúčtování poplatků za byt

I. Žaloba o uložení povinnosti žalované vyúčtovat poplatky za období od 1. 3. 2019 do 30. 12. 2019 se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna uhradit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 600 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město dne 2. 2. 2021, která byla následně několikrát doplňována, se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by žalované bylo uloženo předložit vyúčtování poplatků za období od 1. 3. 2019 do 30. 12. 2020 (zde soud konstatuje, že se jedná o písařskou chybu, kdy z kontextu žaloby i následných důkazů je zřejmé, že nájemní poměr skončil k 30. 12. 2019). Žalobkyně uvedla, že 1. 3. 2019 uzavřela se žalovanou nájemní smlouvu o nájmu bytu na adrese [adresa]. Bylo sjednáno hrazení nájemného 13 000 Kč a poplatků za užívání bytu 4 000 Kč měsíčně. Ukončení nájemního poměru nastalo 30. 12. 2019, žalovaná měla do zákonem stanovené lhůty doložit žalobkyni vyúčtování služeb. V rozporu s § 7 zákona č. 67/2013 Sb. však vyúčtování nedodala a nereagovala ani na další výzvy žalobkyně. Podle jejího názoru bylo hrazení poplatků za služby ve smlouvě sjednáno standardně, nikoliv jako paušál, jednalo se o zálohy. Odkazovala na článek IX bod 3, případně X bod 1 uzavřené smlouvy. Uváděla také, že při předání bytu měl být vyhotoven předávací protokol se stavy měřidel spotřeby vody a energií, právě proto, aby následně mohlo být provedeno vyúčtování. Ve svých dalších podáních se pak zabývala tím, co nebylo předmětem řízení, konkrétně se jednalo o výhrady k tvrzení žalované o tom, v jakém stavu byl byt předán a ohledně započtení kauce. Lze uzavřít, že setrvala na svém stanovisku, že v nájemní smlouvě bylo ujednáno hrazení plateb za služby jako zálohové.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 26. 2. 2021 a uvedla, že se žalobou nesouhlasí. V nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že bude hrazeno nájemné a paušál za služby spojené s užíváním bytu. Co se týče předání bytu, uvedla, že skutečně sjednala se žalobkyní ukončení nájmu bytu k 30. 12. 2019, nedošlo však k protokolárnímu předání bytu, jak má na mysli nájemní smlouva. Žalobkyně pouze v bytě zanechala klíče, byt opustila, ten byl v dezolátním stavu, vybavení bytu bylo poničené, něco bylo dokonce odvezeno, v bytě byli škůdci. Žalovaná byla nucena objednat generální úklid a deratizaci celého bytu, provedla opravu poničených zdí, včetně výmalby. Již 8. 1. 2020 na tuto skutečnost upozornila žalobkyni a započetla její nárok na vrácení jistoty a zaplacení úroků z jistoty oproti škodě, která na bytě vznikla. Ve svém dalším podání ze dne 16. 3. 2021 uvedla, že nájemní smlouvu připravovala realitní kancelář, navrhla výslech dotyčného makléře.

3. Žalobkyně se k nařízenému jednání dne 20. 4. 2021 nedostavila s omluvou, že musí pečovat o nezletilé dítě, souhlasila s projednáním věci v nepřítomnosti. Žalovaná se k jednání soudu dostavila 4. Uzavření nájemního poměru nebylo mezi stranami sporné, obě se shodly na tom, že nájemní poměr vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 3. 2019. Bylo zjištěno, že tato smlouva byla oběma účastnicemi podepsána 1. 3. 2019. Předmětem nájmu byla bytová jednotka [číslo] ve 2. nadzemním podlaží domu [č.p.] na adrese [adresa] Nájemní smlouva byla sjednána na dobu od 1. 3. 2019 do 1. 3. 2020 s tím, že v bytě budou bydlet 2 osoby. Úhrady za byt jsou upraveny v článku V. Nájemné je stanoveno částkou 13 000 Kč, poplatky za plnění spojená s užíváním bytu 4 000 Kč měsíčně. Tyto platby byla žalobkyně povinna hradit vždy do 15. dne kalendářního měsíce předem, platba za měsíc březen měla být uhrazena nejpozději do 15. 3. 2019. Strany sjednaly možné zvyšování nájemného o inflační koeficient. V článku VI je řešena kauce, která byla sjednána částkou 22 000 Kč s tím, že bude vrácena nájemci při ukončení nájmu s případným započtením proti dlužnému nájemnému nebo vzniklým škodám. V článku IX, bod 8 bylo sjednáno, že byt bude odevzdán ke dni skončení nájemního poměru předáním klíčů a umožněním přístupu do bytu, a to ve stavu, v jakém nájemce byt převzal. Soud tedy konstatuje, že mezi stranami vznikl platný nájemní poměr. Ten byl ukončen dohodou ke dni 30. 12. 2019 (dohoda o ukončení nájmu bytu ze dne 17. 12. 2019). Soud pouze konstatuje, že z této dohody nevyplývá žádné další ujednání o případném vyúčtování, hovoří se pouze o vyúčtování kauce s tím, že tato bude vrácena celá, případně pouze její poměrná část vzhledem k poškození či ztrátě části vybavení bytu. Pokud žalobkyně argumentovala tím, že vyzývala žalovanou k předložení vyúčtování, toto bylo prokazováno pouze dodejkou, která náleží k zásilce, kterou žalovaná převzala 8. 10. 2020. Nicméně nebyla přiložena žádná listina, která měla být obsahem doručované zásilky. Žalovaná však nesporovala, že by jí opakovaně žalobkyně vyzývala k předložení vyúčtování. Žalobkyně nepředložila žádné další důkazy. Vzhledem k tomu, že se k ústnímu jednání nedostavila, nemohla být ani poučena o povinnosti doplnit další důkazy vzhledem k neprokázání svých tvrzení.

5. Žalovaná od počátku sporovala tvrzení žalobkyně o tom, že bylo dohodnuto zálohové hrazení služeb. K tomu byl předložen koncept smlouvy, která byla realitní kanceláři připravená jako vzor. Z této smlouvy po dohodě smluvních stran byly vyňaty některé články, kdy konkrétně se jedná o článek V bod 6 a 7. Právě tyto články v konceptu smlouvy pojednávají právě o vyúčtování služeb na základě faktur a případném vrácení přeplatků či úhradě nedoplatků. Soud konstatuje, že text předloženého návrhu smlouvy neodpovídá výslednému znění smlouvy, kde právě ujednání o tom, že by docházelo k jakémukoliv vyúčtování, je vynecháno. Žalovaná dále navrhla výslech svědka [jméno] [příjmení], který byl osobou, která nájemní smlouvu připravovala (realitní makléř). Tento svědek se k jednání soudu omluvil, soud tedy nemohl vycházet z jeho svědecké výpovědi. Nicméně svědek zaslal své vyjádření, které soud považuje za listinný důkaz (vyjádření z 19. 4. 2021). [jméno] [příjmení] uvedl, že připravoval nájemní smlouvu, která v podobě, kterou zasílá (text odpovídá výsledné nájemní smlouvě, která byla předložena smluvními stranami), byla účastnicemi podepsána. Uvedl, že bylo výslovně sjednáno, že za byt bude hrazeno nájemné ve výši 13 000 Kč, dále pak poplatky spojené s užíváním bytu ve výši 4 000 Kč s tím, že nebude řešen nedoplatek ani přeplatek. Podle sdělení svědka si toto účastnice domluvily při prohlídce bytu a na základě toho byla vyhotovena výsledná nájemní smlouva. Soud zamítl provedení důkazního návrhu daňovým přiznáním žalované, protože tento důkaz neměl význam pro rozhodnutí ve věci. Další důkazy navrhovány ani prováděny nebyly.

6. Soud vycházel z platné právní úpravy občanského zákoníku a zákona č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů, který je ve vztahu k občanskému zákoníku zákonem speciálním.

7. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2237 občanského zákoníku vyžaduje smlouva písemnou formu. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za 1 měsíc. Podle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odst.

2. Podle § 2247 odst. 3 občanského zákoníku způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

8. Podle § 9, odst. 1, 4 zákona č. 67/2013 Sb. částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.

9. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Stěžejní pro rozhodnutí ve věci bylo posouzení, jakým způsobem bylo mezi stranami sjednáno hrazení služeb v bytě, zda se jednalo o standardní platby formou záloh s následným vyúčtováním, či zda se jedná o sjednané platby paušální. Soud po provedení navržených důkazů dospěl k závěru, že je na místě přisvědčit argumentaci žalované o tom, že mezi stranami bylo sjednáno uhrazení plateb za služby nikoliv zálohově, ale paušální částkou. Tato skutečnost je zcela zřejmá z textu nájemní smlouvy, kdy se hovoří pouze o paušální částce, nikoliv o zálohách a způsobu vyúčtování a podobně. Pokud argumentovala žalobkyně odkazem na některé pasáže z bodu IX a X, soud konstatuje, že tyto zbytkové klauzule v připraveném formuláři nájemní smlouvy nepovažuje za takové, které by se týkaly konkrétního způsobu hrazení plateb, jedná se pouze obecná ustanovení, která bez základu nároku nemají žádného významu. S ohledem na rozdílná tvrzení účastnic otce soud zabýval i tím, co chtěly v textu smlouvy vyjádřit (kritéria § 556 občanského zákoníku) O úmyslu stran při uzavření smlouvy ve směru k platbám za služby vypovídá i vyjádření [jméno] [příjmení], které bylo soudu poskytnuto („ strany se při prohlídce bytu domluvily, na základě toho připravila realitní kancelář smlouvu“). Dalším argumentem pro závěr o tom, že služby byly hrazeny paušálně, svědčí i původní text připravené nájemní smlouvy, která byla následně k žádosti účastníků upravena a v této podobě podepsána. Jedná se o podobu, kde je z původně navrženého textu vyňat odstavec týkající se způsobu vyúčtování.

10. Soud uzavírá, že z provedených důkazů nemá pochybnosti o tom, jakým způsobem byla mezi stranami platba sjednána. Zákon č. 67/2013 Sb., je ve vztahu k občanskému zákoníku zákonem speciálním. Proto je třeba prvotně použít jeho ustanovení, teprve až v případě absence právní úpravy v tomto zákoně lze vycházet z občanského zákoníku (zde má soud na mysli ustanovení § 2252 a následujících občanského zákoníku). V nájemní smlouvě je zcela zřejmé, že strany sjednaly úhradu služeb paušální částkou bez následné povinnosti provádět vyúčtování a samozřejmě i bez práva nájemce se vyúčtování ve smyslu ustanovení paragrafu 6 a 5 zákona č. 67/2013 Sb. domáhat. Žaloba byla tedy zamítnuta z toho důvodu, že žalobkyně neprokázala, že byla sjednána ohledně služeb zálohová platba.

11. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 občanského zákoníku. Ve věci byla plně úspěšná žalovaná, má tedy právo na plnou náhradu nákladů tohoto řízení ve výši 600 Kč. Žalobkyni bylo uloženo uhradit 2 paušální náhrady po 300 Kč (vyjádření k žalobě, účast u jednání soudu) dle vyhlášky č. 254/2015 Sb., a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř.).