39 C 33/2022

Plný text

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Pavlíčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 922 221 Kč s příslušenstvím a částky 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 634 371 Kč spolu -) se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 9,75% ročně z částky 27 474 Kč jdoucím od 26. 1. 2019 do zaplacení, -) se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 9,75% ročně z částky 99 753 Kč jdoucím od 26. 4. 2019 do zaplacení, -) se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 10% ročně z částky 99 753 Kč jdoucím od 26. 7. 2019 do zaplacení, -) se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 10% ročně z částky 99 753 Kč jdoucím od 26. 10. 2019 do zaplacení, -) se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 10% ročně z částky 102 546 Kč jdoucím od 26. 1. 2020 do zaplacení, -) se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 10% ročně z částky 102 546 Kč jdoucím od 26. 4. 2020 do zaplacení a -) se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 8,25% ročně z částky 102 546 Kč jdoucím od 26. 7. 2022 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 254 559 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Řízení o zaplacení částky 33 291 Kč zastavuje.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 100 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení v sazbě 9,75% ročně z částky 100 000 Kč jdoucím od 16. 4. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 40 890 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město 18. 1. 2022 a žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město 8. 3. 2022 se žalobce domáhal zaplacení částek 922 221 Kč s příslušenstvím a 100 000 Kč s příslušenstvím po žalované.

2. Prvá žaloba byla odůvodněna tím, že část 922 221 Kč sestává ze dvou nároků. [příjmení] 634 371 Kč představuje dlužné nájemné za období od 1. 1. 2019 do 30. 9. 2020. Žalobce odkázal na nájemní smlouvu, která byla mezi účastníky uzavřena 30. 7. 2007, pod č. 2007 [číslo] do doby majetkoprávního vypořádání, konkrétně do doby prodeje předmětných pozemků nájemci, a do doby převodu komunikací do vlastnictví pronajímatele. Jednalo se o investiční akci určenou k výstavbě rodinných domů včetně technické infrastruktury v [obec] [část obce]. Výše nájemného byla sjednána strukturovaně. Do dne dokončení stavby posledního rodinného domu, nejpozději do 30. 12. 2012 bylo nájemné sjednáno částkou 15 Kč za m² ročně, roční nájemné tedy činilo 488 250 Kč rozděleno do čtvrtletních splátek. Pro následné období až do doby převodu vlastnického práva bylo sjednáno nájemné částkou 123 Kč za m² ročně, tedy 4 003 650 Kč, kdy byl opět sjednány čtvrtletní splátky. Na smlouvu pak navazovalo několik dodatků, kdy například dodatkem [číslo] došlo ke změně předmětu smlouvy a úpravě a výpočtu nájemného, dodatkem [číslo] byla přepočtena opět výše nájemného. Žalovaná dluží 3 splátky nájemného po 99 753 Kč za 3 čtvrtletí roku 2019, kdy za první čtvrtletí představuje dlužná částka pouze část předepsané platby, konkrétně 27 474 Kč. Dále pak nebylo zaplaceno nájemné za první tři čtvrtletí roku 2020 po 102 546 Kč.

3. Další část nároku ve výši 287 850 Kč představuje smluvní, která byla sjednána v nájemní smlouvě pro případ neuhrazení nájemného, kdy je stanovena sazbou 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. Smluvní pokuta je vyúčtována za období od 26. 1. 2019 do 18. 1. 2022 částkou 287 850 Kč.

4. Co se týká další žaloby, odkázal žalobce na smlouvu o budoucí smlouvě kupní ze dne 21. 6. 2010, která byla uzavřena pod č. 2010 [číslo] ve znění dodatku [číslo] ze dne 14. 3. 2016. Účastníci se dohodli na budoucím prodeji staveb technické a dopravní infrastruktury, které byly realizovány v rámci stavby [ulice] vybavenost a komunikace [ulice] [anonymizováno], také v katastrálním území Litice Kupní smlouva měla být uzavřena po doložení kolaudačních souhlasů na funkční část nebo jednotlivou samostatnou funkční větev technické infrastruktury. Termín byl sjednán nejpozději do 60 dnů po vydání posledního rozhodnutí, do té doby měla žalovaná předat žalobci kolaudační souhlasy. V článku V smlouvy bylo sjednáno, že pokud konečná kupní smlouva nebude uzavřena do stanoveného termínu vinou žalované, bude jí poskytnuta dodatečná lhůta pro splnění, a nebude-li kupní smlouva uzavřena ani v této dodatečné lhůtě, má žalobce právo žádat smluvní pokutu 100 000 Kč Smlouva uzavřena nebyla, třicetidenní lhůta dodatečná uplynula 8. 2. 2019. Žalovaná byla vyzvána k úhradě smluvní pokuty, výzva byla doručena 12. 2. 2019, lhůta pro zaplacení, kterou žalobce stanovil, uplynula 15. 4. 2019, smluvní pokuta uhrazena nebyla.

5. V obou věcech byl vydán platební rozkaz, proti oběma platebním rozkazům podala žalovaná odpor, usnesením ze dne 14. 6. 2022, č.j. 39 C 33/2022 – 26 byla obě řízení spojena ke společnému projednání a rozhodnutí.

6. Žalovaná v odporu proti platebnímu rozkazu vysvětlila, že byla ve špatné finanční situaci, navíc k finančním problémům v důsledku druhotné platební neschopnosti přispěla i v roce 2020 epidemie koronaviru. V podání doručeném soudu 21. 3. 2022 žalovaná konstatovala, že sjednané nájemné skutečně neplatila, nicméně se žalobou nesouhlasí. Žalovaná zajišťovala výstavbu infrastruktury rodinných domů v lokalitě [obec] - [část obce] v několika etapách. Etapy I až III byly dokončeny a předány bez obtíží. Naposledy byla vyprojektována etapa [obec] [okres], kdy žalovaná zajišťovala pouze výstavbu infrastruktury. Podmínkou dokončení infrastruktury bylo dokončení a zkolaudování rodinných domů, které si však stavěli sami stavebníci. Nicméně infrastruktura ulice [anonymizována dvě slova] a [ulice] je ukončena, infrastrukturu v ulici [ulice] a [ulice] není možné dokončit, neboť tam probíhá soukromá výstavba rodinných domů na pozemcích, které žalobce prodal přímo klientům. Požadavek na zaplacení smluvní pokuty 287 850 Kč považuje s odkazem na § 29 zákona č. 191/2020 Sb. za rozporný s dobrými mravy.

7. Ve vyjádření ze dne 15. 8. 2022 žalovaná doplňuje, že nemovitosti, včetně technické infrastruktury, byly dokončené a připravené k předání žalobci již 1. 1. 2019, ten je však odmítl převzít s odkazem na blíže neupřesněné vady, které brání užívání. Nicméně žalovaná tvrdí, že žádné takové vady se nevyskytují, nemovitosti jsou dokončené a připravené k předání. Na straně žalobce tedy není důvod požadovat nájemné, pokud je žalovaná strana připravena své povinnosti splnit právě předáním technické infrastruktury. Na straně žalované tedy není zavinění prodlení, žalovaná tedy není povinná platit ani nájemné. Totéž platí i pro smluvní pokutu neboť ta vznikla výlučně z důvodů na straně žalobce. Naposledy informaci o tom, že infrastruktura je připravena k předání, sdělila žalovaná žalobci 9. 5. 2022.

8. Ve svém posledním podání za 1. 9. 2022 žalovaná uvedla, že není vůbec zřejmé, jakým způsobem se žalobce dobral vyčíslení dlužného nájemného, když v průběhu doby docházelo ke změně pronajaté výměry stejně jako ke změně výše nájemného. Podle čl. 4 nájemní smlouvy bylo žalované pronajato 32 550 m² za 15 Kč za m² ročně, čtvrtletně mělo být hrazeno 122 062,50 Kč. Podle dodatku z 23. 12. 2008 byla ponížena výměra pronajatých pozemků na 31 648 m², čtvrtletně mělo být hrazeno 118 680 Kč stále při částce 15 Kč za m² ročně. Podle dodatku [číslo] bylo nájemné sjednáno na částku 15,15 Kč za m² ročně, pronajatá výměra se nezměnila, stále 31 648 m². S účinností od 26. 2. 2013 dodatkem [číslo] bylo sjednáno nájemné částkou 15, 6694 Kč za m² ročně, výměra byla stále stejná. Dodatkem [číslo] ze 7. 1. 2015 se změnila sazba nájemného na16, 4131 Kč za m² ročně při výměře 27 463 m². Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě z 29. 4. 2016 bylo sjednáno nájemné 16, 5282 Kč za m² ročně, při pronajaté výměře 15 462 m². Zde by tedy nájemné odpovídalo čtvrtletní částce 53 008,75 Kč. Není tedy vůbec zřejmé, jakým způsobem žalobce dospěl k výpočtu nájemného, které učinil předmětem žaloby. Žalovaná také upozornila, že pokud dodatky [číslo] nebyly předloženy [jméno] [územní celek], nemůže se jednat o platné dodatky, neboť chybí souhlas příslušného orgánu statutárního města. Upozorňuje na to, že žalobce požaduje nájemné za věci, které v uvedené době již neměl ve svém vlastnictví, protože se jednalo o nemovitosti, které již byly předány vlastníkům příslušných rodinných domů. Žalovaná také upozornila, že neodpovídá ani tvrzená výměra pronajatého pozemku za období, za které je požadováno nájemné. Například pozemek p. č. 1981 [číslo] o výměře 735 m² byl společně s pozemkem č. parc. st. [číslo] o výměře 90 m² převeden na základě kupní smlouvy z 1. 11. 2018 s právními účinky vkladu 8. 11. 2018 na nové vlastníky, ovšem výměra není zohledněna v dodatku [číslo] ani v jiném předchozím dodatku. Žalovaná upozorňuje na to, že je na žalobci, aby prokázal oprávněnost účtování nájemného za konkrétní výměry pozemku a konkrétní doby. V souvislosti s tím, že toto není řádně tvrzeno ani prokazováno, nemůže obstát ani účtovaná částka smluvní pokuty, pokud vychází ze špatných částek.

9. Také pokuta ve výši 100 000 Kč vznikla výhradně zaviněním žalobce, navíc zde uplynula promlčecí lhůta, žalovaná vznesla námitku promlčení. Žalovaná zastává stanovisko, že promlčení počalo plynout již den následující po marném uplynutí první třicetidenní lhůty, tedy od 9. 2. 2019, kdy žalobce mohl objektivně své právo spočívající ve výzvě k zaplacení smluvní pokuty vykonat. Od tohoto data by se tedy měla počítat tříletá promlčecí lhůta, tedy 9. 2. 2022, maximálně pak 12. 2. 2022 s ohledem na doručování písemností. Protože nárok byl uplatněn žalobou 8. 3. 2022, jedná se o nárok promlčený.

10. Podáním doručeným soudu 15. 9. 2022 žalobce omezil svůj žalobní návrh o částku 33 291 Kč, a to ve vztahu k původně uplatňované smluvní pokutě ve výši 287 850 Kč. Bylo sděleno, že mu žalobce nezohlednil částečnou úhradu 72 279 Kč, která byla započtena na nájemné splatné 26. 1. 2019. Bere tedy žalobní návrh co do částky 33 291 Kč zpět. S odkazem na ustanovení § 96, odst. 1, 2 o.s.ř. soud řízení v této části zastavil (výrok III).

11. V témže podání se pak žalobce vyjádřil k námitce žalované, podle které byly domy i příslušná infrastruktura dokončeny a připraveny k předání již 1. 1. 2019, žalobce však odmítá tyto domy převzít stejně tak odmítá převzít infrastrukturu s odkazem na blíže neupřesněné vady. Ty se podle žalované nevyskytují. Žalobce argumentuje tím, že z logiky věci nemohl převzít domy, které byly dokončená, a to z toho důvodu, že k těmto stavbám žalobci nesvědčí žádné vlastnické právo, neboť pozemky určené k zastavění byly prodány přímo žalované, případně jí určené třetí osobě, a to naposledy 16. 2. 2017. Žalobce navíc neeviduje žádnou výzvu žalované k předání majetku, respektive k zahájení řízení o převzetí. Naopak žalobce opakovaně prostřednictvím [anonymizována tři slova] [územní celek] vyzýval žalovanou ke sdělení termínu dokončení stavby, namátkou jsou uváděny termíny 25. 6. 2019, 8. 10. 2019, 27. 1. 2020 či 13. 2. 2020, kdy upozornil na to, že je nedostatečný kryt vozovky, byly zjištěny podélné i příčné nerovnosti vozovky. Při posledním místním šetření 30. 5. 2022 konstatovali zástupci budoucích správců, že technická a dopravní infrastruktura není schopna majetkového převodu. Infrastruktura v ulici [ulice] (větev 7) nemohla být připravena k předání 1. 1. 2019, neboť teprve 16. 9. 2021 bylo povoleno předčasné užívání komunikace. V otázce výše nájemného a výpočtu ocitoval žalobce opět znění nájemní smlouvy, včetně dodatků 1-4. Dodatek [číslo] byl uzavřen na základě usnesení [anonymizováno] [územní celek] z 15. 5. 2014 a 14. 8. 2014. Podle tohoto dodatku bylo sjednáno nájemné 16, 4 131 Kč za m² ročně maximálně do 31. 12. 2018, od 1. 1. 2019 pak bylo sjednáno na 123 Kč za m² ročně, k čemuž je třeba ještě zohlednit sjednané inflační navýšení. Žalobce dále popsal genezi vývoje nájemného v souvislosti se změnou výměry pronajatých pozemků odkazem na jednotlivé kupní smlouvy. Co se týče námitky neplatnosti dodatků [číslo] žalobce uvedl, že [jméno] [územní celek] projevila vůli automaticky redukovat předmět nájmu v případě jeho prodeje již v době uzavření nájemní smlouvy znovu pak v dodatku [číslo] na základě toho pak byly uzavřeny dodatky 5, 6, 7 a 9. Nicméně žalobce uvedl, že ani tuto námitku nechápe, neboť nájemné tak, jak je vymáháno, se odvíjí od těchto dodatků, ponižuje požadovanou výměru, tedy nároky jsou samozřejmě pro žalovanou výhodnější.

12. Co se týče námitky promlčení, s touto žalobce nesouhlasí. Znění smlouvy o budoucí smlouvě je takové, že pro případ, že konečná kupní smlouva nebude uzavřena ve stanoveném termínu, žalobce vyzve písemně žalovanou k naplnění podmínek smlouvy v dodatečné lhůtě 30 dnů od doručení výzvy. Nedojde-li ani v této dodatečné lhůtě k uzavření smlouvy, je žalobce oprávněn požadovat zaplacení jednorázové smluvní pokuty 100 000 Kč, kterou je žalovaná povinna uhradit do 60 dnů po obdržení písemné výzvy k zaplacení smluvní pokuty. Smlouva ve sjednaném termínu nebyla uzavřena, žalobce vyzval žalovanou dopisem ze 7. 1. 2019 ke splnění povinnosti, třicetidenní lhůta uplynula 8. 2. 2019. Následně byla žalovaná vyzvána dopisem z 11. 2. 2019 k zaplacení smluvní pokuty do 60 dnů od doručení výzvy, ta byla doručena 12. 2. 2019, šedesátidenní lhůta uplynula 15. 4. 2019. Žalobce odkázal na rozdíl mezi právem věřitele vyzvat dlužníka k plnění ve smyslu § 1958 odst. 2 občanského zákon a právem na plnění samotné podle § 1721 občanského zákoníku. Právo věřitele na plnění se promlčuje ode dne následujícího po dni splatnosti. Podle žalobce se promlčecí lhůta k právu žalobce na plnění odvíjí ode dne následujícího po dni splatnosti smluvní pokuty, tedy od 16. 4. 2019, námitka promlčení tedy není relevantní.

13. Za nesporné bylo mezi stranami uznáno, že skutečně do jednání soudu dne 20. 9. 2022 nebyla dokončena sjednaná infrastruktura, pro jejíž výstavbu na dotčených pozemcích byla smlouva nájemní uzavřena. Nesporné bylo i to, že skutečně nebyla uzavřena kupní smlouva, pro kterou byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, kde nesplnění bylo sankcionováno smluvní pokutou.

14. Soudu byly předloženy listinné důkazy zmíněné ve skutkových tvrzeních.

15. Z těchto bylo zjištěno, že mezi stranami byla uzavřena 30. 7. 2007 nájemní smlouva o nájmu pozemku p. č. 1981 v [katastrální uzemí], když z tohoto pozemku z celkové plochy 56 332 m² bylo pronajato 32 550 m². Smlouva nabyla účinnosti 1. 8. 2007. Bylo sjednáno, že pozemky dotčené výstavbou rodinných domů se pronajímají na dobu určitou do doby uzavření kupní smlouvy, pozemky dotčené výstavbou technické infrastruktury se pronajímají také na dobu určitou, a to do doby převodu komunikací do vlastnictví pronajímatele. Nájemné bylo sjednáno na dobu do skončení stavby posledního rodinného domu, nejdéle do 30. 12. 2012 částkou 15 Kč za m² ročně, tedy celkem 488 250 Kč ročně s tím, že nájemné mělo být hrazeno čtvrtletně vždy do 15. dne měsíce ledna, dubna, července a října daného roku ve splátce 122 062,50 Kč. Ode dne dokončení stavby posledního rodinného je nájemné sjednáno na částku 123 Kč za m² ročně, tedy celkem 4 003 650 Kč, kdy výše čtvrtletní splátky je určena 1 000 912,50 Kč ve stejných termínech jako původní nájemné. V článku IV nájemní smlouvy bylo sjednáno, že za trvání smlouvy bude docházet k prodeji částí předmětu nájmu nájemci, v důsledku čehož bude vždy docházet k automatické redukci předmětu nájmu. Nájemce se zavázal vždy nejdéle do poloviny čtvrtletí následujícího po čtvrtletí, v němž došlo k prodeji, předložit Správě veřejného statku města Plzně informaci o realizovaném prodá, připravit na základě této informace dodatek ke smlouvě, přičemž dodatek by měl být uzavřen nejpozději do konce čtvrtletí, následujícího po čtvrtletí, v němž došlo k prodeji části předmětu nájmu. V článku VI upravily strany sankce pro porušení jednotlivých smluvních povinností. Podle bodu a) se zavazuje nájemce pronajímateli zaplatit smluvní pokutu v sazbě 0,05 % ročně z dlužné částky za předpokladu, že neprovede platbu nájemného v dohodnutém termínu nebo výši. Dodatkem č. 1, který byl podepsán 23. 12. 2008 s účinností od 1. 1. 2009 byl aktualizován předmět nájmu, který byl ponížen o pozemky 1981, 1981, 1981, 1981, kdy celková pronajatá plocha představuje 31 648 m². S ohledem na změnu výše nájemného v souvislosti se zmenšením pronajaté plochy bylo nájemné stanoveno čtvrtletní splátkou 118 680 Kč, respektive 973 176 Kč. Nelze nechat bez povšimnutí, že sama žalovaná žádala o vypracování dalších dodatků s ohledem na změnu předmětu nájmu (viz např. žádost ze dne 27. 2. 2008, Dodatkem č. 2 z 16. 8. 2010, který nabyl účinnosti 1. 9. 2010, byl předmět nájmu opět zmenšen, tentokrát na celkovou plochu 31 628 m². Zároveň byla využita inflační doložka, v souvislosti s tím došlo k úpravě nájmu na čtvrtletní splátku 119 791 Kč, respektive 3 890 244 Kč za rok, včetně inflačního doplatku. Dodatkem [číslo] který byl podepsán 26. 2. 2013, došlo ke změně termínu sjednaného nájemného, kdy nižší částka nájemného 15, 1694 Kč za m² ročně byla sjednána nejdéle do 30. 9. 2015, a čtvrtletní splátka činila 123 898 Kč, respektive 972 561 Kč. Rozsah předmětu nájmu zůstal stejný. Dodatkem č. 4 ze dne 7. 1. 2015 došlo k poměrně výraznému zásahu do předmětu nájmu, kde byly nově vymezeny pozemky určené pro zástavbu rodinnými domy a související s jednotlivými rodinnými domy a dále pak byly vymezeny pozemky určené pro výstavbu a provozování technické a dopravní infrastruktury. V poznámce ke smlouvě se uvádí, že celková pronajatá výměra aktuálně činí 27 463 m², kdy některé pozemky již byly předány do užívání konečným vlastník a to konkrétně pozemky č. parc. 1981 [číslo], č. parc. st. [číslo], pozemek č. parc. 1981 [číslo], č. parc. st. [číslo], pozemek č. parc. 1981 [číslo] a č. parc. 1981 [číslo], p. č. 1981 [číslo] a č. parc. st. [číslo]. Nájemné bylo v souvislosti s inflací upraveno na 16, 4131 Kč za m² ročně, čtvrtletní splátka nájemného byla vyčíslena na 112 688 Kč, respektive 844 487,25 Kč. Dodatkem [číslo] z 29. 4. 2016 došlo opět k úpravě předmětu nájmu, kdy celková pronajatá výměra se změnila na 15 462 m², a to opět s odkazem na 9 realizovaných kupních smluv. Nájemné bylo s ohledem na inflaci i snížení výměry určeno na částku 63 890 Kč čtvrtletně, dodatek se také zabývá umístěním již uhrazeného nájemného za rok 2015 a počátek roku 2016 v podobě přeplatku. Dodatkem [číslo] uzavřeným 25. 8. 2017 byl opět upraven předmět nájmu tak, že celková pronajatá výměra činí 6 717 m², kdy s ohledem na 8 dalších uzavřených smluv byla snížena o 8745 m². S ohledem na inflační doložku bylo nájemné zvýšeno na 16, 6439 Kč za m² ročně, což představuje roční nájemné 111 797 Kč, tedy splátku 27 949 Kč čtvrtletně. Dne 14. 2. 2018 byl uzavřen dodatek [číslo] došlo ke zmenšení pronajaté plochy na celkem 3 244 m². V souvislosti s inflací bylo nájemné navýšeno na 17,06 Kč za m² ročně, což představuje při stanovené výměře 55 343 Kč, a tedy 13 836 Kč čtvrtletně. Dodatkem [číslo] uzavřeným 29. 6. 2018 byl pouze prodloužen termín dokončení stavbu technické infrastruktury do 30. 6. 2018. Dne 25. 1. 2021 byl uzavřen dodatek [číslo] podle něhož se pronajatá plocha snížila na 2 052 m². Nájemné, jež bylo vyčísleno podle čl. 4 písm. b) nájemní smlouvy, bylo stanoveno na částku 123 Kč za m² ročně, a to pro rok 2019. S ohledem na inflaci pro rok 2020 činilo 126, 444 Kč za m²ročně a pro rok 2021 130,49 Kč za m²ročně. Nájemné pro rok 2021 bylo tedy stanoveno částkou 267 765 Kč se splátkou 66 941 Kč čtvrtletně. Je třeba konstatovat, že všechny dodatky jsou řádně podepsány oběma stranami, tedy i statutárním zástupcem žalované. Soudu nebylo vysvětleno, z jakého důvodu tedy aktuálně žalovaná brojí i proti vypočtené výměře pronajatých pozemků, pokud dodatky již byly uzavřeny, navíc ani žalovaná strana nebyla schopna specifikovat, proti kterým konkrétním částem předmětu nájmu brojí.

16. Výše uváděné výměry pozemků, které byly podkladem pro výpočet nájemného, byly ověřeny též z předložených listů vlastnictví.

17. Dopisem ze dne 27. 5. 2019 byla žalovaná společnost vyzvána k úhradě pohledávky z titulu nájemní smlouvy v celkové částce 127 425 Kč, když se udává, že nebylo zaplaceno nájemné ve výši 13 836 Kč splatné 25. 7. 2018, dále pak shodná částka splatná 25. 10. 2018 a nájemné ve výši 99 753 Kč splatné 25. 1. 2019. Pohledávka má být zaplacena do 15 dnů od převzetí upomínky, a když se uvádí, že částka k úhradě tvořena jistinou příslušenstvím a smluvní pokutou, ačkoliv tyto částky nejsou žádným způsobem specifikovány a vymezeny. Dopisem ze dne 30. 6. 2021 byla opět žalovaná vyzvána k zaplacení dlužných částek, kdy se jedná o 27 474 Kč splatných 25. 1. 2019, dále pak dluh na nájmu po 99 753 Kč za nájemné splatné k datu 25. 4. 2019, 25. 7. 2019 a 25. 10. 2019, dále pak dlužné nájemné po 102 540 Kč splatné 25. 1. 2020, 25. 4. 2020, 25. 7. 2020 a 25. 10. 2020. Dále vznikl dluh na nájemném, kdy je lhůta splatnosti uvedena 25. 2. 2021 částkou 73 336 Kč a dne 25. 4. 2021 částkou 66 941 Kč. Pohledávka měla být opět uhrazena do 15 dnů od převzetí upomínky, žalovaná byla upozorněna také na úrok z prodlení, který je vyčísloval sazbou k datu prodlení a smluvní pokutu. Soud poznamenává, že předmětem žaloby nejsou částky ve výzvě uváděné ty, a které jsou splatné v roce 2021. Další důkazy v podobě korespondence a katastrálních map prováděny nebyly pro nadbytečnost.

18. K nároku na zaplacení smluvní pokuty 100 000 Kč byla předložena a k důkazu provedena smlouva o budoucí smlouvě kupní ze dne 21. 6. 2010, kdy žalovaná vystupuje jako jeden z budoucích prodávajících, žalobce jako budoucí kupující. Budoucí kupující se zavázal od budoucích prodávajících koupit stavbu místní komunikace, veřejného osvětlení a sadových úprav, dále pak vodovodní řady, kanalizační stoky a odvodnění komunikací na pozemcích p. č. 1981, 1981, 1981, 1981, 1981, 1981, 1981, [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] vše v katastrálním území Litice u Plzně. Kupní cena byla stanovena ve výši 1% z pořizovacích nákladů minimálně 1 000 000 Kč. Bylo sjednáno, že kupní smlouva bude uzavřena po doložení kolaudačních souhlasů na dokončenou stavbu, a to do 12 měsíců od doložení posledního kolaudačního souhlasu nejpozději do 30. 12. 2016. Kolaudační souhlasy měly být předány budoucímu kupujícímu nejpozději do 60 dnů po vydání posledního z nich. Pro případ porušení povinnosti byla sjednána smluvní pokuta 100 000 Kč. Ke smlouvě byl 14. 3. 2016 uzavřen dodatek [číslo] který nově specifikoval předmět budoucího prodeje s tím, že předmět prodeje bude převáděn po samostatných funkčních částech nebo jednotlivých samostatných funkčních větví, kdy bylo vymezeno, za které předměty dodávky odpovídá ten který z budoucích prodávajících. Dále byl změněn termín, do kdy má být kupní smlouva uzavřena tak, že byl posunout do 31. 12. 2018. Dodatkem [číslo] byl změněn článek V odst. 2 uzavřené smlouvy pojednávající o smluvní pokutě ve výši 100 000 Kč, kdy bylo sjednáno, že pro případ, že nebude uzavřena konečná kupní smlouva vinou jednoho z budoucích prodávajících v termínu uvedené ve smlouvě (31. 12. 2018), vyzve písemně budoucí kupující budoucího prodávajícího k naplnění podmínek smlouvy v dodatečné lhůtě 30 dnů od doručení výzvy ke splnění povinnosti v dodatečné lhůtě. Nedojde-li ani v této dodatečné lhůtě k uzavření konečné kupní smlouvy, je budoucí kupující oprávněn požadovat zaplacení jednorázové smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč. Smluvní pokutu je budoucí prodávající povinen uhradit budoucímu kupujícímu do 60 dnů po obdržení písemné výzvy.

19. Dopisem ze dne 7. 1. 2019, doručeným žalované dne 9. 1. 2019 vyzval žalobce žalovanou s odkazem na článek V smlouvy o smlouvě budoucí ke splnění povinností v dodatečné lhůtě 30 dnů od doručení výzvy, z listiny není zřejmé, kdy výzvu obdržela žalovaná. Dopisem ze dne 11. 2. 2019 doručeným dne 12. 2. 2019 byla žalované zasílána výzva k zaplacení smluvní pokuty 100 000 Kč v souladu s odst. 2 článku V uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí. Žalovaná byla upozorněna na šedesátidenní lhůtu splatnosti smluvní pokuty, není doloženo, kdy výzva byla doručena žalované straně. Následně 25. 1. 2022 je datována předžalobní upomínka v důsledku nezaplacení smluvní pokuty ve lhůtě splatnosti, která je uváděna 12. 4. 2019. Další důkazy k této části nároku navrhovány ani prováděny nebyly.

20. Soud se nejprve zabýval otázkou, podle kterého právního předpisu věc posuzovat, pokud nájemní smlouva byla uzavřena již v roce 2007, smlouva o budoucí smlouvě kupní pak v roce 2021, obě tedy za účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. S ohledem na níže uvedená přechodná ustanovení soud dospěl k závěru, že placení nájmu je třeba řešit dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., smluvní pokutu podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.

21. Podle § 3028, odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno, jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

22. Podle § 3074 občanského zákoníku nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

23. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání, nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

24. Podle § 544 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník účinný do 31. 12. 2013 sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.

25. K nároku uplatněnému návrhem ze dne 18. 1. 2022 (tedy o zaplacení částky 634 371 Kč na nájemném a 254 559 Kč na smluvní pokutě) soud uzavřel, že tento je zcela důvodný. Strany uzavřely již v roce 2007 nájemní smlouvy s přesně vymezeným předmětem nájmu, právy a povinnostmi smluvních stran. Výše nájemného byla sjednána dvoufázově, kdy každá fáze byla vymezena jednak splněním konkrétních podmínek v podobě uzavření dalších (kupních) smluv, jednak nejzazším termínem, do něhož sjednaná výše nájemného platí (viz dodatek [číslo] – nájemné 123 Kč za m2 ročně bude účtováno nejpozději od 1. 1. 2019). Nájemní smlouvu včetně dodatků považuje soud za platné právní jednání, z něhož plyne pro nájemce jedna hlavní povinnost, a to hradit ve stanovených lhůtách sjednané nájemné. Nájemní smlouva splňuje podmínku platnosti i při jejím posouzení dle zákona o obcích, kdy byla podrobena rozhodovacímu procesu v příslušných orgánech města (včetně klauzule upravující do budoucna případné změny v rozsahu předmětu nájmu). Proti obsahu jednotlivých dodatků, když k jejich uzavření dokonce žalovaná dávala podnět, žalovaná nikdy nebrojila, byly uzavřeny platně a svobodně. Žalovaná jejich uzavřením odsouhlasila mimo jiné ujednání o změně předmětu nájmu v podobě rozsahu pronajatých pozemků, odsouhlasila též výši nájemného, včetně jeho změn souvisejících jednak se změnou předmětu nájmu, jednak se sjednanou inflační doložkou. [příjmení] použitá při jednání – tedy že výměra pronajatých pozemků použitá pro výpočet nájemného neodpovídá skutečnému stavu - nebyla jednak řádně dotvrzena (žalovaná nereagovala na poučení soudu při prvním jednání, aby přesně označila pozemky, z nichž nájemné nemá být účtováno), v žádném případě pak nebyly navrhovány důkazy k prokázání tvrzení o chybách ve stanovených výměrách (když samotné uzavření již shora zmíněných dodatků tuto obranu v podstatě diskvalifikuje do kategorie zcela účelové a ničím nepodložené obrany). Protože nájemce tedy bez adekvátního důvodu nehradil sjednané nájemné, jehož výše a splatnost plyne z nájemní smlouvy, byla mu povinnost uhradit uvedenou částku 634 371 Kč uložena tímto rozsudkem, a to včetně úroku z prodlení dle § 1970 občanského zákoníku plynoucího vždy od data následujícího po splatnosti té které splátky nájemného.

26. Co se týká nároku na zaplacení smluvní pokuty v omezené výši 254 559 Kč, i zde soud nárok žalobci přiznal. Ujednání o smluvní pokutě zakotvené v uzavřené nájemní smlouvě splňuje podmínky, které stanoví § 544 a následující občanského zákoníku účinného v době sjednání této sankce za porušení povinnosti. Bylo zjištěno, že povinnost, která je smluvní pokutou zajišťována, tedy úhrada splátek nájemného ve stanovené lhůtě splněna nebyla. Výše smluvní pokuty, tak jak byla po částečném zpětvzetí kapitalizována, odpovídá částce, z níž je vypočítávána i době, zda kterou je požadována. Bylo také prokázáno, že žalovaná společnost byla k zaplacení smluvní pokuty vyzvána, soud tedy i v této části nároku vyhověl.

27. Co se týká nároku z nezaplacené smluvní pokuty 100 000 Kč, soud jej posoudil jako zcela důvodný. Žalobce na smlouvu o smlouvě budoucí kupní ze dne 21. 6. 2010. Podle článku IV této smlouvy bylo byla žalovaná společnost povinna předat žalobci kolaudační souhlas se k samostatně převáděné části technické infrastruktury nejpozději do 60 dnů po vydání posledního z nich. Dále bylo ujednáno, že pokud nebude kupní smlouva uzavřena nejpozději do 31. 12. 2018, a to z viny žalované, žalobce vyzve písemně k naplnění podmínek smlouvy v dodatečné lhůtě 30 dnů od doručení výzvy ke splnění povinnosti. Pokud dodatečná lhůta nebude dodržena, je žalobce oprávněn požadovat smluvní pokutu 100 000 Kč. Skutková tvrzení ohledně uvedeného nároku byla prokázána smlouvou o budoucí smlouvě kupní č. [číslo] [číslo] či ve znění dodatku [číslo]. Soud konstatuje, že ujednání o smluvní pokutě považuje za platné právní jednání, ze kterého stranám vznikly práva a povinnosti právě v souvislosti s eventuálním nesplněním podmínek ze strany žalované. V řízení nebylo sporu o tom, že kupní smlouva skutečně uzavřena nebyla. Dále bylo prokázáno dopisem ze dne 7. 1. 2019, že žalobce vyzval žalovanou ke splnění povinnosti dle článku IV uzavřené smlouvy, byla stanovena dodatečná lhůta 30 dnů od doručení výzvy. Mezi stranami také nebylo sporné to, že výzva byla doručena 9. 1. 2019, toto bylo navíc ověřeno i výpisem o doručení zprávy do datové schránky. Protože dodatečná lhůta splněna nebyla, byla žalovaná společnost dopisem z 11. 2. 2019 vyzvána k úhradě smluvní pokuty. Výzva byla doručena 12. 2. 2019 Smluvní pokuta ve stanovené šedesátidenní lhůtě uhrazena nebyla, žalovaná společnost ani neprokazovala, že by k úhradě došlo, brojila pouze proti tomu, že nárok na smluvní pokutu je promlčen.

28. Podle § 609 občanského zákoníku nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Podle § 610 odst. 1 promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že právo promlčeno. Podle § 619 občanského zákoníku jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Podle § 629 promlčecí lhůta trvá 3 roky. Podle § 628 u práva, které musí být uplatněno nejprve u příslušné osoby, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy u něj bylo právo takto uplatněno.

29. Smluvní pokuta je samostatným závazkem, nikoli příslušenstvím pohledávky. Promlčuje se od okamžiku své splatnosti, k němuž může dojít i po splatnosti pohledávky. V případě, že splatnost dluhu byla dohodnuta, počne jediná a objektivní tříletá promlčecí lhůta ke splnění závazku běžet den poté, co se stal dluh dospělým (§ 629 odst. 1). Znění smlouvy o smlouvě budoucí kupní obsahuje zcela jednoznačné ujednáním splatnosti smluvní pokuty, tedy lhůtou 60 dnů od doručení výzvy k jejímu zaplacení. Jak plyne z předložených listin, žalovaná byla k zaplacení smluvní pokuty vyzvána výzvou ze dne 11. 2. 2019, splatnost mohla nastat nejdříve 12. 4. 2019. Pokud byla žaloba podána 8. 3. 2022, lze uzavřít, že námitka promlčení není důvodná, promlčení by nastalo až 12. 4. 2022. Soud tedy konstatuje, že námitka promlčení není důvodná, z listinných důkazů bylo zjištěno, že povinnosti zajištěné smluvní pokutou splněny nebyly, nárok na smluvní pokutu je tedy dán, bylo prokázáno, že žalobce splnil veškeré kroky, které ve smlouvě byly sjednány pro uplatnění smluvní pokuty, proto žalobě bylo vyhověno, a to včetně nároku na zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši s odkazem na § 1970 občanského zákoníku.

30. Pro úplnost soud dodává, že pokud žalovaná společnost v prvém kontaktu s vydaným platebním rozkazem brojila proti oběma žalobám odkazem na zákon č. 191/2020 Sb., soud nepovažuje tuto obranu v žádném případě za přiléhavou. Podle § 29 zákona č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS COVID-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené oběti trestných činů a právnické osoby prokáže-li dlužník, že mu omezení plynoucí z mimořádného opatření při epidemii znemožnil nebo podstatně ztížilo včasné plnění peněžitého dluhu, lze poddlužníkovi po dobu jeho trvání požadovat sankce pro případ prodlení pouze do výše stanovené právním předpisem upravujícím úroky z prodlení, účinky pominuly nejpozději do 30. června 2020. Nic takového žalovaná netvrdila ani neprokazovala, vymezila se pouze proti výši nájemného s ohledem na výměru pronajatých pozemků, či vznesla námitku promlčení ve vztahu ke smluvní pokutě 100 000 Kč. Zákon č. 191/2000 Sb. tedy nebylo lze aplikovat.

31. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 3 o.s.ř. Žalobce byl ve věci v převážné části úspěšný (za neúspěch lze považovat pouze částku 33 291 Kč), o kterou bylo řízení zastaveno. Protože v kontextu celé požadované částky se jedná o nepatrnou položku, soud přiznal žalobci plnou náhradu nákladů tohoto řízení, které byly vyčísleny částkou 40 890 Kč za uhrazené soudní poplatky.

32. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř., žalované bylo uloženo splnit veškeré povinnosti dle tohoto rozsudku v běžné třídenní lhůtě.