10 C 117/2019

Plný text

Okresní soud Plzeň-sever rozhodl samosoudkyní celé jméno řešitele ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částka s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, do šesti měsíců od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] k rukám zástupce žalobkyně advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], do šesti měsíců od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala po žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně s žalovanou uzavřela výhradní dohodu o zprostředkování dne [datum] (dále jen„ dohoda“), jíž žalovaná projevila vůli převést nemovitosti a žalobkyně se zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě žalované obstará příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy se zájemcem o nabytí předmětu převodu. Provize žalobkyně byla sjednána ve výši [částka] + DPH, celkem [částka]. Žalovaná následně odstoupila od dohody. Vzhledem k tomu, že v článku 13.4 dohody bylo sjednáno, že v případě odstoupení žalované od dohody, je povinna zaplatit žalobkyni částku úměrnou rozsahu služeb poskytnutých do doby, kdy bylo žalobkyni doručeno odstoupení od dohody, neboť žalovaná výslovně dle dohody požádala žalobkyni, aby s plněním služeb započala ihned po jejím uzavření, požaduje žalobkyně po žalované úhradu této částky. Žalobkyně zaslala žalované výzvu k zaplacení částky [částka] včetně předžalobní výzvy. Žalovaná požadovanou částku neuhradila.

2. Ve věci byl dne [datum] vydán elektronický platební rozkaz [číslo jednací], proti němuž žalovaná v zákonné lhůtě podala odpor s odůvodněním, že žalovaná s žalobkyní skutečně dne [datum] uzavřela výhradní dohodu o zprostředkování, kdy prodej rodinného domu měl proběhnout současně s koupí nového bytu na základě požadavku žalované, nebo v bezprostřední časové návaznosti tak, aby se žalovaná mohla z prodávaného rodinného domu přestěhovat rovnou do nového bytu. Dopisem ze dne [datum] žalovaná odstoupila od uzavřené dohody. Makléř žalobkyně [jméno] [příjmení] dojednal krátce po uzavření dohody několik prohlídek domu ze strany potenciálních zájemců, ale nevyvíjel žádnou aktivitu ohledně hledání bytu pro žalovanou. Poté, co žalovaná absolvovala nepříjemnou zkušenost v podobě do značné míry agresivní prohlídky ze strany početné rodiny zájemců, se žalovaná v důsledku prožité stresové situace zhroutila a následně s pomocí sousedů od uzavřené dohody odstoupila. Žalobkyně následně zaslala žalované návrh dohody o narovnání, jejímž uzavřením se žalovaná měla zavázat k úhradě částky [částka] v měsíčních splátkách ve výši [částka], kdy tato částka měla představovat odměnu úměrnou rozsahu poskytnutých služeb. Žalovaná tuto částku považuje za nepřiměřeně vysokou, neodpovídá rozsahu poskytnutých služeb. Žalobkyně nijak blíže nespecifikovala, jaké konkrétní plnění do okamžiku odstoupení od dohody žalované poskytla. Žalovaná byla ochotna uhradit žalobkyni určitou přiměřenou částku, která bude odpovídat poskytnutému plnění. Navrhla úhradu částky [částka], následně částky [částka]. Účastníci řízení se však na způsobu smírného vyřešení situace nedohodli. Žalovaná před uzavřením dohody žalobkyni nepožádala o to, aby započala s plněním ihned po uzavření dohody. Makléř žalobkyně ohledně této záležitosti žalované nic nesdělil a na toto prohlášení, které je uvedeno v dohodě, ji nijak neupozornil ani nevysvětlil. Dohoda byla uzavírána prostřednictvím tabletu, což pro žalovanou, vzhledem k jejímu věku, znamenalo určité znevýhodnění, kdy makléř žalované při uzavření dohody slíbil, že následně přiveze žalované dohodu v listinné podobě či jí zašle poštou, což makléř nesplnil. Žalovaná má dále za to, že provize sjednaná v dohodě, byla sjednána jako odměna nepřiměřeně vysoká, když tato činí 8,96 % z kupní ceny. Žalovaná má tak za to, že požadovaná částka [částka] neodpovídá tržní hodnotě poskytnutého plnění.

3. Žalobkyně k odporu žalované uvedla, že žalované byla ze strany žalobkyně nabídnuta pouze nezávazná pomoc při hledání bytu. Výslovný závazek žalobkyně mezi stranami sjednán nebyl. Ohledně plnění žalobkyně poskytnuté žalované do okamžiku odstoupení od smlouvy, nutno uvést, že je důležitý zejména počet opatřených zájemců o koupi předmětné nemovitosti, s nimiž bylo provedeno šest prohlídek, přičemž uskutečnění dalších čtyř prohlídek žalovaná zmařila. Jeden ze zájemců, jenž se zúčastnil prohlídky, byl připraven předmět převodu rezervovat. Žalovaná si však vzala čas na rozmyšlenou a nakonec žalobkyni sdělila, že si předmět převodu ponechá. Dále byly poskytnuty služby spojené s náběrem nemovitosti, zaprotokolování technického stavu nemovitosti, vyhodnocení prodejní ceny, navedení zakázky do systému společnosti, vyhledání přímých zájemců o koupi prostřednictvím interních databází, inzerce na realitních serverech, topování inzerce nemovitosti, propagační materiály pro vývěsky, náklady na dopravu. Veškerá tato plnění odůvodňují nárok žalobkyně na částku [částka], která při sjednané provizi [částka] včetně DPH činí pouhých 24 % z této provize. Ze sazebníku služeb činnosti realitní kanceláře vydávaného Českou komorou realitních kanceláří vyplývá, že zhruba z částky [částka] do [částka] se sjednává provize 5 až 7 % z kupní ceny bez DPH. V dané věci se tak jedná o horní hranici takto stanovené odměny. Poměrná část ceny se vypočítává z celkové ceny, kdy se jedná o poměr poskytnutých služeb vůči těm, které nebyly poskytnuty.

4. Žalobkyně na základě výzvy soudu ve smyslu ustanovení § 118a odst. 1 o.s.ř. předložila soudu výčet služeb poskytnutých žalované do okamžiku odstoupení od smlouvy: - náběr nemovitosti, zaprotokolování technického stavu nemovitosti, nafocení nemovitosti (celkem 14 fotografií – viz Ohlas na nemovitost), výměra půdorysu nemovitosti – služba poskytnuta v den podpisu zprostředkovatelské smlouvy, tj. [datum], - vyhodnocení prodejní ceny – služba poskytnuta v den podpisu zprostředkovatelské smlouvy, tj. [datum], - navedení zakázky do systému společnosti – služba poskytnuta v den podpisu zprostředkovatelské smlouvy, tedy [datum], - vyhledání přímých zájemců o koupi prostřednictvím interních databází – celkem 630 odeslaných nabídek (viz Ohlas na nemovitost, sekce„ kombinování“) služba poskytována průběžně od okamžiku podpisu smlouvy, tj. [datum] do okamžiku obdržení odstoupení od smlouvy, tj. [datum], - inzerce na realitních serverech, topování inzerce nemovitosti – služba poskytována průběžně od okamžiku podpisu smlouvy, tj. [datum] do okamžiku obdržení odstoupení od smlouvy, tj. [datum] na webových serverech [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [anonymizováno], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], - propagační materiály pro vývěsky, Prezentace nemovitosti na vývěskách v síti poboček – služba poskytována průběžně od okamžiku podpisu smlouvy, tj. [datum] do okamžiku obdržení odstoupení od smlouvy, tj. [datum], - provoz call centra vyřizující příjem a zpracování poptávek – služba poskytována průběžně od okamžiku podpisu smlouvy, tj. [datum] do okamžiku obdržení odstoupení od smlouvy, tj. [datum], - opatření zájemců o koupi nemovitosti: 9, přičemž jednalo se o [jméno] [příjmení] (opatřena dne [datum]), [jméno] [příjmení] ([datum]), [jméno] [příjmení] ([datum]), [jméno] [příjmení] ([datum]), [jméno] [příjmení] ([datum]), [jméno] [příjmení] ([datum]), [jméno] [příjmení] ([datum]), [jméno] [příjmení] ([datum]) a [jméno] [příjmení] ([datum]), - uskutečněno prohlídek s vážnými zájemci: 6 – [jméno] [příjmení] dne [datum], [příjmení] [příjmení] dne [datum], [jméno] [příjmení] dne [datum], [jméno] [příjmení] dne [datum] a [jméno] [příjmení] – tato byla hned na dvou prohlídkách, a to dne [datum] a [datum], - zrušeno prohlídek z důvodu na straně žalované: 5 – [jméno] [příjmení] – prohlídka domluvena na den [datum], [jméno] [příjmení] – prohlídka domluvena nejprve na den [datum] a následně na den [datum], [jméno] [příjmení] – prohlídka domluvena nejprve na den [datum] a následně na den [datum], - dokumentace z katastru nemovitostí pro opatřené zájemce – služba byla poskytnuta vždy ruku v ruce s uskutečněnou prohlídkou, kdy každému zájemci na prohlídce byla příslušná dokumentace předána, - finanční poradenství hypocentra společnosti – služba byla poskytnuta vždy bezprostředně po proběhlé prohlídce s jednotlivým zájemcem, - náklady spojené s dopravou – [anonymizováno] cesta [obec] – [obec] a zpět osobním automobilem o spotřebě [anonymizováno], a to při náběru nemovitosti dne [datum] a prohlídkách dne [datum], [datum] a [datum]. Hodnota plnění je součástí know-how a obchodního tajemství žalobkyně, kdy podstatné je, že žalobkyně se žalované částky domáhá z titulu z § 1834 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Výčet služeb realitního zprostředkovatele lze rozdělit do tří základních kategorií, administrativní činnosti směřující k opatření zájemce, uskutečnění prohlídek se zájemci a uzavření rezervační smlouvy s potenciálním kupujícím. V dané věci nepochybně došlo ke splnění dvou třetin z těchto kategorií, přičemž k podpisu rezervační smlouvy nedošlo toliko pro nečinnost žalované, když zejména zájemkyně [anonymizováno], která byla na dvou prohlídkách a zájemce [příjmení], kterému žalovaná dvě prohlídky zrušila, byli těmito zájemci, kteří byli připraveni danou nemovitost rezervovat. Provize byla sjednána ve výši [částka] včetně DPH. Ze strany žalobkyně byly vykonány minimálně dvě třetiny služeb potřebných k opatření tzv. reálné příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyni by tak měla náležet poměrná část odměny ve výši [částka]. Požadovaná částka ve výši [částka] je tak adekvátní. Tvrzení žalované jsou ryze účelová. Žalovaná měla možnost se seznámit se zněním výhradní dohody o zprostředkování a vyjádřit se k jejímu obsahu a navrhnout případné změny.

5. Provedenými důkazy byl zjištěn následující skutkový stav. Ze souhlasu s nabídkou – zakázkový list žalobkyně ze dne [datum], opatřeného podpisem žalované, bylo zjištěno, že jeho obsahem jsou údaje ohledně předmětné nemovitosti - mimo jiné stav, vlastnictví, technické informace, cena nemovitosti s provizí [částka], provize [částka] + DPH, kdy z doplňujících informací vyplývá, že je potřeba prodat nemovitost ihned, najdeme – byt [anonymizována tři slova], [obec] – [anonymizována dvě slova] s výtahem. Z výhradní dohody o zprostředkování uzavřené mezi žalobkyní, zastoupenou [jméno] [příjmení], a žalovanou, dne [datum], opatřenou biometrickými podpisy žalobkyně i žalované, bylo zjištěno, že předmětem této dohody je závazek žalobkyně obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavby [adresa], k. ú. [obec], zapsaná na [list vlastnictví], kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a žalovaná se za to zavazuje uhradit žalobkyni provizi ve výši [částka] + DPH, kupní cena nemovitosti včetně provize činí [částka], dohoda byla uzavřena do [datum]. V článku 12 jsou upraveny další ujednání- věcné břemeno užívání, nemovitá kulturní památka. Z článku [číslo] vyplývá, že žalovaná měla možnost navrhnout úpravy a doplnění dohody a seznámit se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem s tím, že každá smluvní strana obdrží jedno vyhotovení dohody, dohoda ruší a nahrazuje předchozí smlouvy a ujednání týkající se předmětu dohody. Veškeré změny dohody musejí být sjednány písemně. Dle bodu 13.4 dohody, byla-li dohoda uzavřena mimo obchodní prostory žalobkyně, je žalovaná jako spotřebitel oprávněna od dohody písemně odstoupit do 14 dnů od jejího uzavření bez udání důvodu, kdy odstoupení se uplatňuje u žalobkyně formou písemného prohlášení nebo vzorového formuláře, jenž je žalované k dispozici na internetové stránce žalobkyně. Pokud žalovaná platně odstoupí od dohody, je povinna zaplatit žalobkyni částku úměrnou rozsahu poskytnutých služeb do doby, kdy bylo žalobkyni doručeno odstoupení. Žalovaná před uzavřením dohody výslovně požádala žalobkyni, aby s plněním služeb dle dohody započala ihned po jejím uzavření a prohlásila, že jí bylo sděleno, že není oprávněna od dohody odstoupit, pokud bude obstarána příležitost k uzavření smlouvy. Dohoda je opatřena podpisem žalované, jako klienta, a za žalobkyni, jako zprostředkovatele, podpisem [jméno] [příjmení]. Z e-mailu žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že zprostředkovatel [jméno] [příjmení] zaslal žalované na její e-mailovou adresu [email] dokumenty k zakázce a to souhlas s nabídkou a dohodu v elektronické podobě.

6. Z oznámení o odstoupení od smlouvy ze dne [datum], obálky a podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaná oznámila žalobkyni, že odstupuje dle § 1829 odst. 1 občanského zákoníku od předmětné dohody, oznámení bylo podáno na poštu žalovanou dne [datum] a doručeno žalobkyni dne [datum]. Z odpovědi žalobkyně na oznámení o odstoupení od smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalované, že odstoupení pokládá za neúčinné a smlouvu nadále platnou vzhledem k tomu, že odstoupení bylo žalobkyni doručeno dne [datum] a odstoupení není založeno na žádném zákonném ani smluvním ustanovení, které by opravňovalo k odstoupení od smlouvy. Z dohody o narovnání bylo zjištěno, že žalované byla žalobkyní předložena dohoda o narovnání ohledně uhrazení částky [částka] žalobkyni jako částky úměrné rozsahu poskytnutých služeb, kdy se současně strany dohodly na ukončení spolupráce v rámci výhradní dohody o zprostředkování. Částka měla být uhrazena formou splátek ve výši [částka] vždy k 28. dni kalendářního měsíce, počínaje [datum] s tím, že tímto jsou vzájemné vztahy účastníků řízení vyjasněny a nemají vůči sobě žádných dalších nároků. Dohoda o narovnání byla podepsána pouze za stranu žalobkyně. Z oznámení o převzetí právního zastoupení žalované a sdělení k návrhu dohody o narovnání ze dne [datum], reakce žalobkyně na toto vyjádření ze dne [datum], následné reakce zástupce žalované ze dne [datum] a e-mailové korespondence mezi účastníky řízení ze dne [datum] a [datum] bylo zjištěno, že mezi účastníky řízení probíhala komunikace ohledně uhrazení částky [částka] s tím, že žalovaná předložený návrh dohody o narovnání neakceptovala, požadovala předložení, jaké plnění jí bylo poskytnuto v období od uzavření dohody do okamžiku jejího odstoupení od dohody, kdy žalovaná navrhovala řešení záležitosti spočívající v úhradě částky [částka] ve splátkách po [částka] měsíčně, následně v úhradě částky [částka] opět v měsíčních splátkách ve výši [částka] měsíčně. Žalobkyně reagovala dopisem ze dne [datum], kdy sdělila, že považuje nárok na úhradu poměrné části odměny ve výši [částka] za oprávněný a předložila vyčíslení vynaložených nákladů v souvislosti s plněním zprostředkovatelské činnosti a poskytnutí služeb v celkové výši [částka]. Z výzvy k úhradě – předžalobní výzvy a potvrzení o jejím podání na poštu dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky [částka] s tím, že je možno částku uhradit měsíčními splátkami ve výši [částka]. Úhrada měla být provedena ve lhůtě 7 dnů od doručení této výzvy.

7. Z ohlasu na nemovitost bylo zjištěno, že karta nemovitosti zobrazena [anonymizována dvě slova], poptávky na call centru provedeny [anonymizováno], činnost makléře - poptávek [anonymizováno], prohlídek [anonymizováno], uskutečněno prohlídek [anonymizováno], domluveno rezervací a uskutečněno rezervací [anonymizováno], celkem odeslaných nabídek [anonymizováno], podklady pro inzerát - počet fotek [anonymizováno], počet znaků popisu [anonymizováno] a počet nepovinných údajů [anonymizováno]. Z karet poptávek jednotlivých zájemců bylo zjištěno, že [anonymizováno] zájemců projevilo zájem o předmětnou nemovitost. Bylo uskutečněno [anonymizováno] prohlídek s vážnými zájemci. Bylo zrušeno [anonymizováno] prohlídek z důvodu na straně žalované.

8. Z vyjádření [právnická osoba] k obvyklé výši provize ze dne [datum] bylo zjištěno, že odborným úkolem bylo provést srovnání výše provize realitních zprostředkovatelů u nemovitých věcí – rodinných domů se zahradou v [katastrální uzemí], okres [okres], resp. mikroregionu zahrnující střediskové [územní celek] a [obec] a jejich okolí a u realitních obchodů do výše [částka] kupní ceny, kdy závěr je, že pokud není domluva mezi realitním zprostředkovatelem a vlastníkem nemovitosti, tak běžná odměna (provize) navržená ze strany realitního zprostředkovatele bývá ve výši 3- 5 % z kupní ceny, což nepsanou formou udává i Realitní komora ČR i Asociace realitních kanceláří ČR, obvyklá výše provize u realitních transakcí v dané lokalitě, co do dané výše kupní ceny v zaokrouhlené objektivní výši činí [částka] + DPH s tím, že obvyklá výše provize se může lišit o +/- 15 %. Z vyjádření Realitní kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum] bylo zjištěno, že obvyklá provize této realitní kanceláře při zprostředkování prodeje rodinného domu na [obec] při kupní ceně do [částka] činí 4- 5 % z kupní ceny + DPH dle složitosti obchodního případu. Z doporučeného sazebníku služeb činnosti realitní kanceláře České komory Realitních kanceláří bylo zjištěno, že z prodejní ceny zakázky (byt, dům, pozemek) od [částka] do [částka] je doporučena odměna – provize při realizaci obchodu 5- 7 % z prodejní ceny bez DPH. Z tiskové zprávy Realitní komory České republiky ze dne [datum] vyplývá, že běžně se provize za zprostředkování prodeje pohybuje mezi 3- 5 % z prodejní ceny nemovitostí, v některých případech se může vyšplhat i k 10 %.

9. Z prohlášení žalované ze dne [datum], oznámení [obec] [anonymizována tři slova], vyúčtování [anonymizována tři slova], výpisu z účtu, informace ke spotřebitelskému úvěru a notářského zápisu [anonymizována dvě slova] [rok], [spisová značka], sepsaného [datum rozhodnutí] [anonymizováno] [jméno] [příjmení], notářkou v [obec], bylo zjištěno, že příjem žalované tvoří invalidní důchod 3. stupně ve výši [částka], žije v [anonymizována dvě slova] [obec], kde hradí za ubytování a obědy částku [částka]. Její další výdaje tvoří - jídlo [anonymizováno] - [částka] týdně, splátka spotřebitelského úvěru [právnická osoba] [částka] měsíčně, úhrada za telekomunikační služby [anonymizováno] [právnická osoba] [částka] měsíčně ([tel. číslo] – [anonymizována dvě slova], [tel. číslo] - [anonymizováno], [tel. číslo] – [anonymizováno]), penzijní připojištění [částka] měsíčně, léky průměrně [částka] měsíčně, krmivo pro 4 kočky [částka] měsíčně, v nedávné době výdaje za brýle a zubní protézu ve výši [částka]. Žalovaná nevlastní žádný hodnotnější majetek, bytovou jednotku [číslo] se spoluvlastnickým podílem ve výši [číslo] ke stavební parcele [číslo] společným částem domu v [obec] žalovaná darovala dne [datum] darovací smlouvou svému vnukovi [jméno] [jméno].

10. Z účastnického výslechu [jméno] [příjmení], makléře žalobkyně, vyplynulo, že našel kontakt na žalovanou, domluvili setkání, proběhla prohlídka nemovitosti. Žalovaná chtěla prodat nemovitost a najít byt, kam by se přestěhovala, požadavek žalované na byt by byl v následné rezervační dohodě se zájemcem o nemovitost, ideálně půl roku k přestěhování. Žalovaná neměla finance na jinou nemovitost, koupě bytu by se řešila prodejem její nemovitosti. Byla sepsána výhradní dohoda o zprostředkování, pořízen biometrický podpis přes tablet, dohoda odeslána ihned na e-mail žalované, s tím, že následně jí žalované dovezl v písemné formě. Následovalo focení nemovitosti, zaměření půdorysu, vygenerování metráže, začaly chodit poptávky na základě inzerce. Poptávky a ohlas na nemovitost byly odesílány do e-mailu žalované 1x týdně a byla informována i telefonicky. Makléř domluvil dva prohlídkové termíny, jichž se zúčastnilo [anonymizováno] klientů, kteří měli značný zájem, následně chtěli opakovanou prohlídku, která byla naplánována a dvě hodiny před prohlídkou žalovaná prohlídky odvolala a následně odstoupila od dohody z obavy, že nebude mít kam se přestěhovat. Následně bylo zjištěno, že žalovaná inzeruje s jinou realitní kanceláří, cena byla stanovena o [částka] více než u žalobkyně. Makléř si s žalovanou k výhradní dohodě o zprostředkování sedl, vygeneroval jí dohodu na tabletu, měla prostor k přečtení a k dotazům a k vysvětlení. Dohodu si přečetla, dotazovala se na částku ohledně kupní ceny, když v dohodě je uvedená jak kupní cena, tak provize. Zakázkový list – souhlas s nabídkou je nedílnou součástí výhradního zastoupení, jen pokud by nebyla uzavřena dohoda o zprostředkování. Ohledně počátku plnění bylo dohodnuto ihned po podpisu, kdy se nafotila nemovitost, zpracovala zakázka a byla zaslána do exportu. Výši kupní ceny si žalovaná představovala v rozmezí [částka] – [částka], makléř nastínil reálnou kupní cenu, žalovaná to akceptovala. Stanovení výše provize závisí na vzdálenosti, stavu nemovitosti, práce na zakázce, focení, čas strávený inzercí a podobně. Do článku 12 dohody se uvádí faktické věci ohledně stavu nemovitosti či právní vady, v daném případě věcné břemeno a nemovitá kulturní památka. Žalovaná uvedla jako identifikační údaj i svůj e-mail, kam jí byla zaslána dohoda. Makléř vysvětlil žalované možnost odstoupení od dohody i výši provize, která byla vyšší s ohledem na daný případ a nemovitost. Ohledně započetí plnění po uzavření dohody ihned, makléř uvedl, že žalovaná na to asi úplně nechvátala, avšak opravňuje ho k tomu dohoda. Pokud klient požaduje změny v dohodě, zakomponují se do článku 12 dohody, včetně toho, pokud nepožaduje, aby bylo začato s plněním ihned. Žalovaná byla se vším seznámena, pak teprve makléř činil úkony. Žalovaná v průběhu focení či prohlídek neprojevovala žádný nesouhlas.

11. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] vyplynulo, že osobně nebyla přítomna uzavření dohody, dohodu jí však žalovaná ukazovala v mobilu. Žalovaná uvažovala již dříve o prodeji nemovitosti, nabízela ji dceři svědkyně za [částka]. Po uzavření dohody probíhaly u žalované prohlídky, kdy někdy přišli [anonymizováno] někdy [anonymizováno] lidé, poté měli přijít asi [anonymizováno], kdy pro žalovanou nakupovali a ona se z toho zhroutila. Odvedla žalovanou domů a volala makléři, aby prohlídky odvolal. Následně žalovaná přišla s tím, že si to rozmyslela a chtěla ukončit smlouvu, pomohli jí sepsat odstoupení od smlouvy, pak byla špatná z toho, že chce žalobkyně uhradit poplatky. Žalovaná měla problém s tím, že nechodila na žádné prohlídky ohledně nového bydlení.

12. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení] vyplynulo, že žalovaná mluvila o prodeji domu, následně se objevil na realitách, smlouvu jim ukázala v tabletu, který používala na e-maily, poté si stěžovala na prohlídky zájemců, zvažovala ponechání si domu a požádala ji o pomoc při ukončení dohody, pomohla jí sepsat odstoupení a odeslat. Následně žalobkyně po žalované požadovala úhradu, tak jí doporučili právního zástupce. Již dříve žalovaná nabízela svědkyni s manželem dům ke koupi za [částka], zájem neměli, uvažovali o jeho koupi za [částka]. Žalovaná vždy uváděla, že by chtěla zajistit koupi [anonymizováno] nebo [anonymizováno]. Žalovaná nemá naspořené žádné prostředky. Zhruba po pěti měsících po odstoupení od dohody začaly jezdit další prohlídky do nemovitosti, následně pomáhali žalované stěhovat se do bytu do [obec]. Dlouho trvalo, než se současný majitel rozmyslel s koupí předmětné nemovitosti.

13. Z účastnického výslechu žalované vyplynulo, že k prodeji nemovitosti ji vedl zdravotní stav a finanční důvody. Telefonicky oslovila makléře na základě doporučení paní z [anonymizována dvě slova], kteří jí pomáhají s kočkami. Makléř přijel, hovořili o prodeji, ukázal jí dohodu v tabletu, bylo to špatně čitelné. Žalovaná nosí brýle na čtení a na dálku, při čtení dohody brýle měla, ale neví které. Četla pomaleji, ztrácely se jí řádky. Nepamatuje si, zda žádala makléře o vysvětlení textu dohody či nějakých konkrétních částí před podpisem. Požadovala kupní cenu [částka], aby zadal inzerci prodeje domu a zajištění bytu, neuváděla kdy a s makléřem se o bytu nedomlouvali. Na koupi bytu prostředky neměla. V předmětu dohody bylo uvedeno, že chce prodat dům, nic jiného si nepamatuje. Změny v dohodě žalovaná nepožadovala. Ohledně počátku plnění nic nedojednávali, jen prodej domu, jiné požadavky neměla. Nepamatuje si, že by se mluvilo o jiných číslech než za dům a byt. Ohledně odstoupení makléř nic neříkal, probírala to pak s paní [příjmení] Dohoda jí byla poslána na e-mail, e-maily čte, ale neodpovídá na ně. S makléřem se dohodla, že listinnou formu dohody jí přiveze po jejím podpisu. Makléř dům nafotil. E-maily o inzerci si žalovaná prohlížela. Následně se jí vše vytratilo. Po uzavření dohody chodily prohlídky, v jeden den tam byly dvě návštěvy, další den asi tak tři, pak přijela rodina, která se chovala neslušně, pak odmítla dvě prohlídky, ochrnulo jí tělo. Následně se z toho žalovaná sesypala a požádala sousedy, aby jí pomohli ukončit prodej domu. Prohlídky odvolala sousedka [příjmení] starší. Věcné břemeno užívání na nemovitosti měl zřízeno její manžel a nemovitost je nemovitou kulturní památkou. Nemovitost následně prodala prostřednictvím paní za [částka], a která jí sehnala zároveň byt v [obec], který jí však nevyhovoval, proto je nyní v [anonymizována dvě slova] [obec] a byt darovala vnukovi. Tabletu nerozuměla, již ho nemá, rozbil se jí, e-mail neovládá. Následně žalovaná však uvedla, že je na Facebooku, hledá si obrázky o kočičkách a občas píše zprávu na messenger. Ceny v dohodě si všimla, až při jejím pročítání se svými sousedy [anonymizováno] Dohodu ukazovala paní [příjmení] starší hned na začátku v prvních dnech a diskutovala s ní o tom. V bytě, který následně darovala vnukovi, byla od konce [anonymizováno] do [anonymizováno] [rok] a [datum] byt darovala vnukovi. Cenu bytu si nepamatuje. Po předložení písemné výhradní dohody o zprostředkování žalované soudem při jednání, žalovaná uvedla, že je v ní uvedena cena [částka] s tím, že má za to, že tam bylo [částka] a zřejmě byla přepsána.

14. Žalovaná navrhovala vypracování znaleckého posudku z oboru ekonomika ohledně přiměřené výše provize za zprostředkování prodeje nemovitosti, na kterém následně netrvala s odůvodněním, že v tomto směru soudu předložila vyjádření realitních kanceláří.

15. Po zhodnocení provedených důkazů ve smyslu ustanovení § 132 o.s.ř., kdy soud posoudil důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a přitom přihlédl ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, soud dospěl k závěru, že mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem byla uzavřena smlouva o zprostředkování podle ustanovení § 2445 a násl. občanského zákoníku, v níž se žalobkyně zavázala do [datum] obstarat žalované příležitost k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní s třetí osobou a to zájemcem o nemovitost za kupní cenu [částka] včetně provize ve výši [částka] včetně DPH a žalovaná se zavázala za to zaplatit žalobkyni provizi. Smlouva byla uzavřena mimo obchodní prostory žalobkyně prostřednictvím tabletu, tj. elektronického prostředku. Soud předmětnou smlouvu s ohledem na postavení žalované vyhodnotil jako spotřebitelskou. Žalovaná v souladu s ustanovením § 1829 občanského zákoníku odstoupila od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů od uzavření smlouvy. Lhůta pro odstoupení byla zachována, neboť žalovaná v jejím průběhu odeslala žalobkyni oznámení, že od smlouvy odstupuje a ve smyslu § 1818 občanského zákoníku se nevyžaduje uvedení důvodu odstoupení. Žalobkyně tak požadovala ve smyslu § 1834 občanského zákoníku úhradu poměrné části sjednané ceny za plnění poskytnuté do okamžiku odstoupení od smlouvy, neboť žalobkyně na základě výslovné žádosti žalované začala s plněním před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy.

16. Podle § 1823 občanského zákoníku je-li předmětem smlouvy poskytování služeb, začne podnikatel s plněním své povinnosti ve lhůtě pro odstoupení od smlouvy pouze na základě výslovné žádosti spotřebitele učiněné v textové podobě. Podle komentářové literatury může být výslovná žádost spotřebitele s poskytnutím plnění součástí uzavřené smlouvy o poskytování služeb či může existovat samostatně mimo smlouvu, tzn. může uzavření smlouvy předcházet, může i následovat po uzavření smlouvy. V daném případě tento souhlas jednoznačně vyplývá jak ze souhlasu s nabídkou – zakázkový list tak z výhradní dohody o zprostředkování opatřené podpisem žalované. Žalovaná také namítala neobdržení výhradní dohody o zprostředkování v písemné podobě. Z její výpovědi však vyplynulo, že s žalobkyní, resp. makléřem, se domluvila tak, že jí bude v písemné formě přivezena po jejím podpisu. Ve smyslu ustanovení § 1819 občanského zákoníku je textová podoba zachována, jsou-li údaje poskytnuty takovým způsobem, že je lze uchovat a opakovaně zobrazovat, do čehož spadá i elektronická pošta, jak tomu bylo v daném případě, neboť bylo prokázáno, že předmětná dohoda byla žalobkyní zaslána žalované ihned po podpisu v elektronické formě na její e-mailovou adresu, kterou sama žalobkyni uvedla. Skutečnost, že žalovaná disponovala předmětnou dohodou v elektronické formě, potvrdily i svědkyně [příjmení] a [příjmení] [příjmení] ve svých výpovědích s tím, že žalovaná jim dohodu ukazovala na mobilu a tabletu.

17. Žalovaná dále namítala požadavek na zajištění bytu při prodeji nemovitosti. V průběhu řízení však nebylo prokázáno, že předmětem smlouvy o zprostředkování mělo být i zajištění koupě bytu žalované prostřednictvím žalobkyně. Pouze v souhlasu s nabídkou – zakázkový list je uvedeno – co pro vás najdeme – byl [anonymizována tři slova] [obec], [anonymizováno] s výtahem. Následně uzavřená výhradní dohoda o zprostředkování takové ujednání neobsahuje a ruší a nahrazuje případné předchozí smlouvy a ujednání týkající se předmětu dohody.

18. Soud dospěl k závěru, že v daném případě je rozhodující obsah smlouvy, resp. výhradní dohody o zprostředkování. Ujednání předmětné smlouvy jsou jasná, srozumitelná, nejsou psány příliš drobným písmem, soud neshledal žádná nepřiměřená ujednání v jejím obsahu a má za to, že v daném případě spotřebitel, tj. žalovaná, nemusí disponovat odbornými znalostmi pro pochopení jejich smyslu. K žalovanou namítanému pouhému vyplnění formulářové smlouvy soud uvádí, že předmětná smlouva svým rozsahem, strukturou a volbou písma se blíží spíše individuálně sjednávaným smlouvám, než standardním adhezním smlouvám, pro něž je typický dlouhý nepřehledný text psaný miniaturním, obtížně čitelným písmem, popřípadě obsahující odkaz na obchodní podmínky. Ujednání předmětné smlouvy jsou obsaženy v textu smlouvy a rozděleny do jednotlivých bodů. Žalovaná podpisem smlouvy v článku 13.1 stvrdila, že měla možnost navrhnout úpravy a doplnění dohody a seznámit se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem. Smlouva dále obsahuje jednoznačné ujednání o výslovném požadavku žalované, aby s plněním bylo započato ihned po jejím uzavření, a na základě tohoto ujednání žalobkyně začala plnit. Skutečnost, že makléř ve své výpovědi uvedl, že žalovaná na to asi nechvátala, nic na této situaci nemění, neboť i když je žalovaná v postavení spotřebitele, je stále na ní, aby si smlouvu před podpisem dostatečně řádně přečetla, zvážila její podpis a samozřejmě zejména nejdříve dostatečně zvážila prodej nemovitosti. Žalovaná byla dále dle článku 13.4 smlouvy poučena o možnosti odstoupit od smlouvy, o podmínkách, lhůtě a postupu pro uplatnění práva na odstoupení od smlouvy včetně odkazu na vzorový formulář a dále o povinnosti uhradit poměrnou část ceny v případě odstoupení od smlouvy do doby, kdy bylo žalobkyni doručeno odstoupení. Nutno uvést, že výpověď žalované je velmi rozporná, když žalovaná uvedla, že smlouva jí byla předložena na tabletu, četla pomaleji, neboť se jí ztrácely řádky, ale mohla posouvat text, nosí brýle na čtení i na dálku, ale nevěděla, které měla při čtení smlouvy, nepamatovala si, zda žádala makléře o vysvětlení textu smlouvy s tím, že ale žádné změny ve smlouvě nepožadovala. Žalovaná dále potvrdila, že smlouva jí byla následně zaslána na její e-mail, kdy e-maily čte, ale neodpovídá na ně, následně uvedla, že e-mail neovládá a neovládá ani tablet, poté však přiznala, že využívá Facebook, kde píše občas zprávy na messengeru a dále, že si byla schopna i prohlížet stránky ohledně prodeje nemovitosti. Žalovaná dále uvedla, že si při podpisu smlouvy nevšimla výše kupní ceny, to až později, když jí pročítala se sousedy Petříkovými, sama však, ale následně uvedla, že smlouvu probírala s paní [příjmení] hned v prvních dnech po podpisu smlouvy, tudíž má soud za to, že jí musela být známa jak výše kupní ceny a další ujednání v dohodě a měla tak i dostatečný prostor před započetím prohlídek nemovitosti zájemci od smlouvy odstoupit. Následně však, poté co jí byla při výslechu předestřena předmětná smlouva, žalovaná uvedla, že má za to, že ve smlouvě byla cena [částka] s tím, že byla asi přepsána. Toto tvrzení však bylo vyvráceno předložením výhradní dohody o zprostředkování opatřené kvalifikovaným elektronickým podpisem vystavovatele a dokladem o okamžitém odeslání této dohody po jejím podpisu na e-mail žalované, kdy tak již nemohlo dojít k technickému zásahu do textu dohody.

19. Aby žalobkyni vznikla povinnost uhradit poměrnou část ceny odpovídající tržní hodnotě poskytovaného plnění podle § 1834 občanského zákoníku, je třeba, aby byly splněny následující podmínky: a) aby spotřebitel odstoupil od smlouvy podle § 1829, b) jedná se o smlouvu o poskytování služeb, přičemž spotřebitel výslovně požádal o poskytnutí služby před uplynutím smlouvy o odstoupení podle § 1823, c) spotřebiteli se dostalo poučení podle § 1820 odst. 1 písm. f) a h). V případě nesplnění těchto podmínek by žalovaná podle § 1836 písm. a) občanského zákoníku nenesla žádné náklady. Soud má však s ohledem na výše uvedené za to, že tyto podmínky byly splněny.

20. Výpočet přiměřené částky by se měl zakládat na ceně stanovené ve smlouvě, v daném případě se jedná o částku provize včetně DPH, ledaže by spotřebitel prokázal, že celková cena je sama o sobě nepřiměřená. Žalovaná namítala nepřiměřenou výši provize. Nepřiměřená výše však nemá za následek skutečnost, že by se k ujednání nepřihlíželo, pouze dochází k moderaci v souladu s § 1834 občanského zákoníku, kdy se úměrná částka vypočítá na základě tržní hodnoty poskytnuté služby. Žalovaná prokazovala nepřiměřenou výši provize odbornými vyjádřeními dvou realitních kanceláří, z nichž vyplynulo, že jejich obvyklá provize při zprostředkování prodeje rodinného domu na [obec] [anonymizováno] v k.ú. [obec] činí 3 % - 5 % s tím, že obvyklá výše provize se může lišit o +/- 15 %. Nutno uvést, že v době uzavření smlouvy na nemovitosti vázlo věcné břemeno užívání a předmětná nemovitost je kulturní památkou, kdy z předložených odborných vyjádření nevyplývá, že by byly tyto skutečnosti zohledněny v procentuálním stanovení možné výše provize. Oproti tomu žalobkyně předložila Doporučený sazebník služeb činnosti realitní kanceláře vypracovaný Českou komorou realitních kanceláří a tiskovou zprávu Realitní komory České republiky, z nichž vyplývá, že provize při realizaci obchodu za cenu od [částka] do [částka] činí 5 – 7 % bez DPH a v některých případech prodeje se může vyšplhat až k 10 %. V dané věci byla provize stanovena v horní hranici uváděných provizí, což makléř vysvětloval předmětnou nemovitostí a daným případem, kdy na nemovitosti vázlo již výše uvedené věcné břemeno užívání a předmětná nemovitost je kulturní památkou. Soud tak má za to, že žalovaná neprokázala, že provize sama o sobě byla nepřiměřená.

21. Na základě výzvy soudu žalobkyně předložila výčet služeb poskytnutých žalované do okamžiku odstoupení od smlouvy s požadovanou částkou [částka] ze sjednané ceny [částka] včetně DPH (tj. provize) s tím, že v dané věci byly vykonány minimálně 2/3 služeb potřebných k opatření příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Soud považuje částku [částka] za adekvátní plněním poskytnutých žalobkyní do okamžiku odstoupení od smlouvy žalovanou a to i bez ohledu na hraniční výši provize a proto žalované uložil povinnost zaplatit ji žalobkyni spolu s úrokem z prodlení v zákonné výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve smyslu ustanovení § 1970 občanského zákoníku od [datum] v zákonné výši.

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že žalobkyni přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení, ve výši [částka] Náklady řízení představuje zaplacený soudní poplatek ve výši [částka], odměna zástupce žalobkyně za deset úkonů právní služby po [částka] dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), tj. [částka] (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, návrh ve věci samé, vyjádření k odporu žalované, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]), deset paušálních náhrad hotových výdajů po [částka] dle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, tj. [částka] a dále v souladu s ustanovením § 137 odst. 3 o.s.ř. i částka ve výši [částka] odpovídající 21 % dani z přidané hodnoty, když zástupce žalobkyně je plátcem této daně.

23. Podle ustanovení § 160 o. s. ř., uložil-li soud v rozsudku povinnost, je třeba ji splnit do tří dnů od právní moci rozsudku, nebo jde-li o vyklizení bytu do patnácti dnů od právní moci rozsudku; soud může určit lhůtu delší nebo stanovit, že peněžité plnění se může stát ve splátkách, jejichž výši a podmínky splatnosti určí. Jak vyplývá z citovaného ustanovení, pro určení možnosti plnění ve splátkách zákon bližší podmínky nevymezuje. Obecně se má za to, že takovýto způsob plnění je namístě v případech, kdy to odůvodňují poměry dlužníka a zároveň uložením plnění ve splátkách není zásadně věřitel znevýhodněn. Při úvaze, zda peněžité plnění se může stát ve splátkách, je nutno vycházet nejen z osobních a majetkových poměrů dlužníka, nýbrž je nutno posoudit, zda stanovení zaplacení dlužné částky v měsíčních splátkách v určité výši nepředstavuje s ohledem na výši dlužné částky, délky prodlení dlužníka se zaplacením dlužné částky, neúměrné zvýhodnění dlužníka na úkor věřitel, přičemž uvedeným hlediskům nelze vždy nadřadit osobní a majetkové poměry dlužníka. V projednávané věci žalovaná požádala o možnost splátek a to nejdříve ve výši [částka] a následně pouze ve výši [částka] měsíčně a doložila svoji majetkovou situaci, jak výše uvedeno. Žalobkyně nesouhlasila s rozložením úhrady dlužné částky do splátek s odůvodněním, že má za to, že výdaje žalované jsou nepřiměřeně vysoké, zejména částka [částka] měsíčně za [anonymizováno] služby, a dále z důvodu, že žalovaná se v relativně nedávné době zbavila svého majetku, když darovala svému vnukovi byt v [obec], a mohlo by se tak jednat o snahu zkrátit plnění na straně věřitele. S ohledem na uvedené má soud za to, že stanovením splátek žalované by došlo k neúměrnému zvýhodnění dlužníka na úkor věřitele, a z tohoto důvodu soud žalované splátky neumožnil, avšak uložil žalované zaplatit žalovanou částku i náhradu nákladů řízení v delší lhůtě k plnění a to do šesti měsíců od právní moci rozsudku.