5 C 190/2024

Plný text

Okresní soud Plzeň-sever rozhodl samosoudcem Mgr. Antonínem Pektorem ve věci žalobce: Jméno žalobce Anonymizováno žalované: Jméno advokáta B pro určení vlastnického práva k nemovitosti

I. Žaloba, kterou by bylo určeno, že žalobce je vlastníkem pozemku pracovní číslo , adresa, se zamítá.

II. Žalobce je povinen uhradit žalované na nákladech řízení 38 054,50 Kč k rukám právního zástupce žalované ve lhůtě jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou z 2. 9. 2024 ve znění pozdějších doplnění se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem pozemkové parcely číslo , adresa, .

2. Žalobu odůvodňoval tím, že je vlastníkem pozemkové parcely st. číslo , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, jejíž součástí je dům číslo popisné , Anonymizováno, , vše v katastrálním území a obci , adresa, s tím, že předmětné nemovitosti nabyl kupní smlouvou z , datum, . Dále žalobce uvedl, že žalovaná je evidována jako vlastník pozemkové parcely číslo , adresa, Žalobce uvedl, že má za to, že vlastnické právo k předmětné parcele žalované vydržel s tím, že má za účelem zajištění souladu faktického stavu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí naléhavý právní zájem na určení svého vlastnictví za situace, kdy žalovaná nedala součinnost k přepisu jeho vlastnického práva, přestože se na ní opakovaně obrátil. Žalobce k okolnostem vydržení uváděl, že byl řádným a poctivým držitelem, což se vztahuje i na jeho předchůdce, neboť oba pozemky tvoří cca 50 let funkční celek, který je oplocen a užíván společně a takto je i obhospodařován. Na hranici pozemkové parcely žalované s komunikací je v plotě zděný plynový sloupek, který je ve vlastnictví žalobce. Oplocení obou pozemků bylo společné od nepaměti a žalobce byl v dobré víře, že předmětem kupní smlouvy je i pozemek tak, jak jej fakticky převzal od prodávajícího.

3. Žalovaná nárok uplatněný v žalobě neuznávala s tím, že žalobce nabyl vlastnické právo k parcele číslo st. , Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, kupní smlouvou formou notářského zápisu , datum, , přitom v kupní smlouvě je výměna pozemku 171 m² a předmětem převodu je parcela odpovídající současnému stavu v zápisu v katastru nemovitostí. Podle žalované nemohl mít žalobce dobrou víru, že nabývá i parcelu číslo , hodnota, , která dle žalované byla původní parcelou st. číslo , Anonymizováno, a jenž vznikla po digitalizaci v roce , Anonymizováno, , kdy byl zjištěn nesoulad zápisu vlastnických práv v katastru nemovitostí a došlo k rozdělení parcely st. číslo , hodnota, na parcelu st. číslo , Anonymizováno, (zapsáno na LV číslo , hodnota, ) a parcelu st. číslo , Anonymizováno, (zapsáno na LV číslo , hodnota, ). Podle žalované se držba nezakládá na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva žalobce, neboť předmětná parcela je zapsána v katastru nemovitostí a na první pohled je zřejmý nesoulad vlastnické hranice se stávajícím oplocením. Z tohoto důvodu podle žalované absentuje i dobrá víra žalobce, že na základě kupní smlouvy nabyl i parcelu číslo , hodnota, . Žalovaná dále namítala, že nemohlo dojít k mimořádnému vydržení pozemku, neboť s žalobcem jednala již od roku , Anonymizováno, o odkupu předmětného pozemku s tím, že dopisem z , datum, pozvala žalobce k projednání. Žalovaná tak dala najevo, že předmětný pozemek je v jejím vlastnictví. Žalovaná poukázala na to, že podle § 3066 občanského zákoníku neskončí mimořádné vydržení dříve, než uplyne pět let od nabytí účinnosti zákona s tím, že současně v roce , Anonymizováno, došlo k přerušení běhu lhůty pro mimořádné vydržení v důsledku jednání žalované s žalobcem. Žalovaná dále poukázala na to, že možnost započtení držby právního předchůdce je možné pouze, pokud právní předchůdce převedl na stávajícího vlastníka i vydržený pozemek, což není posuzovaný případ s tím, že bylo odkázáno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1066/2019 a sp. zn. 22 Cdo 2082/2019. Podle žalované si žalobce mohl být při běžné opatrnosti s ohledem na vytyčení hranic vědom, že skutečný stav neodpovídá zápisu v katastru nemovitostí a byl na tuto skutečnost upozorňován i v roce , Anonymizováno, , kdy s ním bylo jednáno o odkupu pozemku.

4. Na základě projednání věci před soudem a provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním, z nichž dovodil níže uvedené právní závěry.

5. Mezi účastníky byly nesporné stávající vlastnické vztahy, a to v tom směru, že žalobce je vlastníkem parcelní číslo st. , Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, , jehož součástí je dům číslo popisné , Anonymizováno, . Tato skutečnost je zřejmá také z výpisu z katastru nemovitostí a kupní smlouvy z , datum, . Předmětem převodu podle kupní smlouvy byl pozemek o výměře 196 m². Nesporným mezi účastníky byla i skutečnost, že žalovaná je vlastníkem pozemku parcelní číslo , adresa, . Toto bylo rovněž zřejmé z výpisu z katastru nemovitostí , Anonymizováno, , přičemž výměra uvedeného pozemku je 72 m². Je přitom zřejmé, že tento pozemek tvoří 38 % rozlohy pozemku původního - parcelní číslo , hodnota, před přečíslováním. Z hlediska prostorových poměrů je z výpisu z katastrální mapy zřejmé, že uvedený pozemek je pozemek specifického nepravidelného tvaru.

6. K žalobnímu tvrzení, že oba pozemky (parcelní číslo st. , Anonymizováno, a parcelní číslo , hodnota, ) tvoří dlouhodobě cca přes 50 let jeden funkční celek, bylo k důkazu provedeno místní šetření, z něhož je zřejmé, že oplocení pozemku kolem domu číslo popisné , Anonymizováno, zahrnuje i pozemek parcelní číslo , hodnota, . Současně ze znaleckého posudku , jméno FO, , který si za účelem případného prodeje pozemku nechala vypracovat žalovaná, je zřejmé, že sám znalec v rámci posouzení předmětu prodeje konstatoval, že pozemek žalované tvoří funkční celek s pozemkem žalobce parcelní číslo st. , Anonymizováno, . O tom, že stav, který byl zjištěn při místním šetření, je zde dlouhodobě, svědčí dále čestné prohlášení , jméno FO, o tom číslo popisné , Anonymizováno, a jeho oplocení je na stejném místě tak, jak si je pamatuje od svého dětského věku. A čestné prohlášení , jméno FO, , která uvedla, že bydlí v , Anonymizováno, od roku , Anonymizováno, a od té doby si pamatuje, že pozemek byl oplocen stejně jako dnes. Oba shora uvedení byli ve věci vyslechnuti. Svědek , jméno FO, uvedl, že v , Anonymizováno, bydlí od šedesátých let a stav oplocení pozemku přináležejícího k domu číslo popisné , Anonymizováno, , se od té doby nijak nezmění. Svědkyně , jméno FO, v rámci svého výslechu uvedla, že bydlí v , Anonymizováno, a stav oplocení pozemku přilehlého k domu číslo popisné , Anonymizováno, je stále stejný. V této souvislosti byl proveden i účastnický výslech žalobce. Ten uvedl, že od doby, kdy zakoupil předmětnou nemovitost číslo popisné , Anonymizováno, , se na stavu oplocení přilehlého pozemku nic nezměnilo. K okolnostem předcházejícím odkupu nemovitosti sdělil, že do katastrální mapy před zakoupením nemovitosti nenahlížel s tím, že pro to neměl důvod, neboť koupi pozemku a nemovitosti zařizoval přes notářku a vycházel z toho, že po právní stránce bude všechno v pořádku.

7. Ve vztahu k právnímu osudu pozemku parcelní číslo , hodnota, v katastrálním území a obci , adresa, je z výkazu změn číslo , datum, zřejmé, že v důsledku digitalizace došlo k rozdělení parcely , Anonymizováno, v předmětném území. Ze záznamu o podrobném měření změn číslo , hodnota, roku , Anonymizováno, vyplývá, že toto podrobné změření se týkalo i pozemku parcelní číslo , hodnota, s tím, že vznikl pozemek parcelní číslo , Anonymizováno, (poznámka soudu: Později parcelní číslo , hodnota, ) s tím, že tento poslední pozemek byl nepravidelného tvaru. Vlastníkem tohoto pozemku je vedena žalovaná.

8. Ve vztahu k žalovanou namítanému přerušení dobré víry žalobce ohledně pozemku parcelní číslo , hodnota, s odkazem na to, že v roce , Anonymizováno, bylo s žalobcem žalovanou jednáno o prodeji, bylo zjištěno dokazováním následující.

9. Z výslechu současné starostky žalované paní , jméno FO, , která byla v roce , Anonymizováno, zastupitelkou obce, je zřejmé, že vypracovaná kupní smlouva měla být předána žalobci. Ten s ní nesouhlasil, pokud v ní byla podmínka, že 10 let nesmí pozemek prodat. Tato informace byla svědkyni sdělena předchozím starostou (tedy z „druhé ruky“). Svědkyně uvedla, že žalobce se o prodeji dozvěděl vyvěšením na úřední desce a předchozí starosta obce , tituly před jménem, , jméno FO, slíbil, že žalobce vyrozumí o záměru obce pozemek prodat osobně žalobce. Svědkyně uvedla, že ona osobně s žalobcem nejednala, ale říkala o záměru obce pozemek prodat jeho manželce paní , jméno FO, . Vyslechnutá svědkyně paní , jméno FO, , která pracovala u žalované jako referentka do , Anonymizováno, uvedla, že žalovaná prodávala pozemek parcelní číslo , hodnota, . Záměr o tom se vyvěšoval. Připravovala se i pozvánka pro žalobce za účelem prodeje. Svědkyně uvedla, že žalobce na sjednaný termín jednání nepřišel, dostavil se ale jindy. Co však bylo tehdy předmětem jednání, nevěděla. Současně svědkyně uvedla, že zajistila vyvěšení záměru prodeje pozemku na úřední desce obce. Ze znaleckého posudku číslo , jméno FO, je zřejmé, že tento posudek obsahuje popis pozemku parcelní číslo , hodnota, , včetně konstatování, že tento pozemek tvoří funkční celek s domem číslo popisné 60 stojícím na pozemkové parcele číslo , Anonymizováno, . Z výslechu bývalého starosty žalované , jméno FO, bylo zjištěno, že si obec nechala vypracovat znalecký posudek na prodej pozemku parcelní číslo , hodnota, . Cena za pozemek byla nízká, protože pozemek byl fakticky použitelný jenom pro osobu žalobce, jehož si pozvali na obec. Jednání však neproběhlo. Pozvánky se obvykle dávaly osobně do poštovní schránky a záměr o prodeji pozemku byl vyvěšen. O prodeji pozemku se i hlasovalo na jednání zastupitelstva (poznámka soudu: S tím koresponduje zápis jednání zastupitelů z , datum, ) s tím, že svědek dále uvedl, že o záměru prodeje se hlasovalo, aniž by měli k dispozici sdělení žalobce, že pozemek chce zakoupit. Bývalý starosta žalované ve svém výslechu dále uvedl, pokud se vyjadřoval k důkazu provedenému v zápisu o jednání zastupitelstva z , datum, , že je-li v tomto zápisu uvedeno, že žalobci předal návrh kupní smlouvy na pozemek parcelní číslo , hodnota, , tak byť si na to sice nepamatuje, tak pokud to je uvedeno v zápisu, tak to tak bylo.

10. Sám žalobce v účastnickém výslechu uvedl, že úřední desku obce, kde se vyvěšoval záměr obce na prodej pozemku parcelní číslo , hodnota, nesleduje. O tom, že obec chce pozemek prodat, se dozvěděl skrze svoji ženu paní , jméno FO, , která dostala tyto informace od paní , jméno FO, venku na ulici. Žalobce popřel, že by jej obec zvala k jednání za účelem prodeje pozemku parcelní číslo , hodnota, . Vyslechnutá svědkyně, paní , jméno FO, , manželka žalobce, uvedla, že neví, že by byl žalobce detailně informován o tom, že obec bude prodávat pozemek parcelní číslo , hodnota, . Připustila, že na ulici venku v Kyšicích potkala paní , jméno FO, , referentku obce, která jí sdělovala, že obec chce nemovitost prodat. Dále svědkyně uvedla, že pak zaslali obci prostřednictvím notářky paní , jméno FO, dopis. Z tohoto dopisu je zřejmé, že byl doručen obci , datum, a tímto dopisem se žalobce prostřednictvím notářky , jméno FO, obrací na obec žalovanou s tím, že byly splněny podmínky pro vydržení nemovité věci pozemku pracovní číslo , hodnota, , s ohledem na to, že pozemek je nepřetržitě více jak 45 let používán současně s pozemkem žalobcem.

11. Ze shora uvedeného, zejména výslechu paní , jméno FO, ve spojení se zápisem z jednání zastupitelů z , datum, a zejména , datum, má soud za to, že lze mít za prokázané, že v roce , Anonymizováno, bylo žalobci sděleno, že žalovaná hodlá prodat pozemek pracovní číslo , hodnota, jeho osobě s tím, že pozemek je oplocen společně s pozemkem žalobce parcelní číslo , Anonymizováno, . Uvedené se žalobce dozvěděl přes pozvánku vhozenou do schránky či osobně od bývalého starosty , jméno FO, . Jmenovaný si sice nevybavil detaily, ale potvrdil, že pokud v zápise zastupitelstva z , datum, je uvedeno, že s nabídkou obce na odprodej pozemku seznámil žalobce, tak tomu tak skutečně bylo. Pokud žalovaný shora uvedené ve své výpovědi podpořené výpovědí své manželky neguje, pak má soud za věrohodnější výpovědi shora uvedených osob, jejichž obecná věrohodnost daná vztahem k projednávané věci je vyšší než u přímo zainteresovaného žalobce a svědkyně (osoby blízké) jeho manželky. Soud zejména akcentuje obsah výslechu bývalého starosty a bývalé zaměstnankyně obce paní , jméno FO, , kteří již nemají k žalované žádnou vazbu.

12. Podmínky pro vydržení vlastnického práva jsou uvedeny v ustanovení § 1089–1096 občanského zákoníku. Ten přitom rozlišuje situaci řádného vydržení podle § 1089 odst. 1 občanského zákoníku a mimořádného vydržení podle § 1095 občanského zákoníku. K řádnému vydržení dojde, pokud poctivý držitel drží vlastnické právo po určenou dobu. Poctivá držba ve smyslu § 1090 odst. 1 občanského zákoníku zahrnuje pravost držby a to, aby se zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva. U nemovitosti ve smyslu § 1091 odst. 2 občanského zákoníku je potřebná k řádnému vydržení nepřerušená doba 10 let. Přitom se do této doby podle § 1092 občanského zákoníku započítává i řádná a poctivá držba právního předchůdce a naopak dle § 1093 občanského zákoníku dojde k přerušení doby řádného vydržení v případě, že vydržitel nevykonává držbu nejméně rok. Mimořádné vydržení podle § 1095 občanského zákoníku vyžaduje uplynutí dvojnásobku stanovené vydržecí doby, tedy u nemovitosti 20 let. V takovém případě vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se držba zakládá. To však neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. Pravá držba je přitom taková, u níž se držitel nezmocnil věci lstí, násilím, potajmu nebo výprosou. (viz § 993 občanského zákoníku a contrario). Zásadní je přitom, aby držba byla řádná dle § 991 občanského zákoníku, tj. zakládající se na platném právním důvodu. Poctivá držba je taková, kdy po celou vydržecí dobu absentuje zlá víra. Jinak řečeno, je zde subjektivní přesvědčení o pravosti držby. Pokud jde o nepoctivý úmysl, pak ten je vyloučen, pokud absentuje dobrá víra držitele. Nepoctivost přitom musí prokazovat ten, jenž se vydržení brání a tvrdí nepoctivost. Podle § 3066 občanského zákoníku se do vydržecí doby započte i doba, po kterou měl držitel či jeho právní předchůdce věc nepřetržitě v držbě a u nemovité věci neskončí dříve, než uplyne pět let od nabytí účinnosti občanského zákoníku.

13. Ve vztahu k existenci nepoctivého úmyslu pak podle judikatury platí (viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2307/2022), že tento zde musí být k okamžiku, kdy se držitel chopil držby. K pozdějším skutečnostem, které by mohly vést k závěru o nepoctivé držbě, se nepřihlíží.

14. Současně je třeba přihlédnout k judikatuře Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1066/2019 a sp. zn. 22 Cdo 2082/2019, na níž odkazovala žalovaná a z níž vyplývá, že k započtení doby držení právního předchůdce je možné pouze, pokud tento právní předchůdce převedl na stávajícího vlastníka i vydržený pozemek. V posuzované věci, by tedy musel být předmětem koupě z , datum, i pozemek, o jehož vydržení jde, neboť z provedeného dokazování je zcela zřejmé, že tvořil-li pozemek, o jehož vydržení jde funkční oplocený celek s pozemkem, parcelní číslo st. , Anonymizováno, nejméně 25 let, pak právní předchůdkyně žalobce v době prodeje v roce 2007 již vydržela pozemek parcelní číslo , hodnota, a pokud tento pozemek smlouvou kupní z , datum, nepřevedla na žalobce, tak vydržecí dobu právní předchůdkyně si žalobce nemůže započíst do doby vydržení. Doba pro mimořádné vydržení by tedy u žalobce mohla uplynout až k , datum, .

15. Za dané situace se soud zaměřil na to, zda-li ze strany žalobce došlo k řádnému vydržení pozemku, tedy zda-li 10 let žalobce řádně držel předmětný pozemek a byl poctivým držitelem v dobré víře, že mu pozemek náleží. Soud má za to, že dobrá víra držitele byla v době koupě pozemku zachována. Pozemek, o jehož vydržení jde, tvoří 38 % původního pozemku, je nepravidelného tvaru a fakticky byl dlouhodobě součástí funkčního celku s pozemkem parcelní číslo 48/1, s tím, že byl oplocen společně s tímto pozemkem a byl dlouhodobě užíván současně s domem číslo popisné , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, který je součástí pozemku parcelní číslo st , Anonymizováno, . Žalobci byla tato situace známá, neboť v obci bydlí na jiném místě, a proto neměl důvod, aby před koupí nahlížel do katastrálních map a zjišťoval si stav právní, tedy v jakém rozsahu a jaký tvar má pozemek, který kupní smlouvou nabývá. To, že pozemek žalobce užíval jako vlastní, je zřejmé z povahy tohoto pozemku, který je oplocením přičleněn do funkčního celku s pozemkem, který žalobce nabyl kupní smlouvou z , datum, . Rozsah pozemku, jehož vydržení se žalobce domáhá, je 38 % původního pozemku, a proto ani samotná velikost tohoto pozemku nepředstavuje důvod, pro který by bylo možno učinit závěr o tom, že na straně žalobce absentovala dobrá víra. Za situace, kdy si však žalobce nemůže započítávat dobu držby právní předchůdkyně z důvodu shora uvedených (viz. bod 14 odůvodnění), pak by k naplnění podmínek pro vydržení muselo ze strany žalobce jít o řádnou držbu od okamžiku nabytí pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, kupní smlouvou , datum, , a to po dobu 10 let, tedy do , datum, . Během této doby řádné držby nesmělo dojít k přerušení dobré víry žalobce, že pozemek, který užívá, mu v plné šíři náleží. Podle soudu však bylo v řízení prokázáno, že žalovaná žalobce informovala v roce , Anonymizováno, o tom, že mu hodlá prodat pozemek, o jehož vydržení jde. Za tímto účelem mu vhodila do poštovní schránky pozvánku k jednání a přinejmenším o záměru obce prodat žalobci tento pozemek, byl žalobce informován osobně bývalým starostou žalované , jméno FO, . Jestliže k této skutečnosti došlo v roce , Anonymizováno, , došlo tak i k přerušení řádné a poctivé držby ze strany žalobce ve vztahu k pozemku, který má být předmětem vydržení, a proto soudu nezbylo, než uzavřít, že k řádnému vydržení na straně žalobce nedošlo. Z těchto důvodů byla žaloba zamítnuta jako nedůvodná.

16. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. kdy úspěšné žalované byla přiznána plná náhrada nákladů řízení představovaná celkem třemi úkony právní služby za 2 500 Kč podle § 7 ve spojení s § 9 odst. 3 advokátního tarifu při tarifní hodnotě 35 000 Kč do konce roku 2024 a pěti úkonů právní služby při tarifní hodnotě 65 000 Kč učiněných v roce 2025 a jednoho polovičního úkonu právní služby v roce 2025 a dále tří režijních paušálů po 300 Kč do roku 2024 a šest režijních paušálů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v roce 2025. Konkrétně se jednalo o převzetí věci 27. 9., vyjádření k věci 4. 10., účast na jednání 20. 11., účast na místním šetření 16. 1. 2025 a účast na jednáních 2. 3., 19. 5., 21. 7., 29. 9. a účast na vyhlášení rozsudku 6.

10. Celkem bylo přiznáno 3 x 2 500 Kč a 5 x 3 700 Kč a 1 x 1 850 Kč, tj. 27 850 Kč na odměně za právní úkony a 3 x 300 Kč a 6 x 450 Kč, celkem 3 600 Kč za režijní paušály, dohromady 31 450 Kč, to vše navýšeno podle § 137 odst. 1 o 21 % DPH, 6 604,50 Kč, celkem 38 054,50 Kč.

17. Lhůta zaplacení byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř. delší než obvykle s ohledem na celkovou výši přiznaných nákladů řízení.