7 C 160/2019

Plný text

Okresní soud Plzeň-sever rozhodl samosoudkyní Mgr. Jarmilou Millerovou v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně zastoupená Mgr. Ing. jméno příjmení , advokátkou sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované právně zast. JUDr. jméno příjmení , advokátem příjmení příjmení a příjmení sídlem adresa o odstranění závad v bytě a o slevu z nájemného <b>I. Návrh žalobkyně, aby žalovaný byl povinen odstranit závady v bytě [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever spočívající ve výskytu plísní na stěnách bytu, a to nejpozději do 6 měsíců od vydání rozhodnutí, se zamítá.</b> <b>II. Návrh žalobkyně, aby žalovaný byl povinen odstranit závady v bytě [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na LV [číslo] Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever spočívající ve vlhkosti zdí bytu, a to nejpozději do 6 měsíců od vydání rozhodnutí, se zamítá.</b> <b>III. Určuje se, že žalobkyni náleží sleva z nájemného ve výši 30 % měsíčního nájemného bytu [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever počínaje dnem [datum].</b> <b>IV. Žaloba se zamítá v části, ve které by povinnost uložená výrokem III. byla limitována odstraněním závad, spočívajících ve výskytu plísní na stěnách bytu [číslo] nacházejícího se v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever.</b> <b>V. O povinnosti žalovaného uhradit žalobkyni náklady řízení a o povinnosti žalovaného uhradit České republice náklady zálohované státem, o povinnosti žalovaného doplatit soudní poplatek bude rozhodnuto samostatným doplňujícím usnesením.</b> 1. Žalobou podanou Okresnímu soudu Plzeň – sever dne [datum] se žalobkyně domáhala vydání rozsudku, kterým by soud žalovanému uložil odstranit závady v bytě [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever, spočívající ve výskytu plísní na stěnách bytu a to nejpozději do šesti měsíců od vydání rozhodnutí, a aby soud žalovanému uložil odstranit závady v bytě [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever, spočívající ve vlhkosti zdí bytu, nejpozději do šesti měsíců od vydání rozhodnutí, dále aby soud určil, že žalobkyni náleží sleva z nájemného ve výši 30 % měsíčního nájemného od data podání žaloby do odstranění závad, spočívajících ve výskytu plísní na stěnách bytu [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever.

2. Žalobkyně odůvodnila žalobu tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] je nájemkyní bytu [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever. Nájem je sjednaný na dobu neurčitou. Předmětný byt [číslo] byl žalobkyni přidělen jako náhradní za předcházející byt [číslo] který se nacházel na adrese [adresa žalobkyně], a to z důvodu, že původní byt měl stejné závady, jejichž odstranění se žalobkyně dožaduje touto žalobou. Stejné závady se projevovaly u zmíněného bytu, kdy rozhodnutím Okresního soudu Plzeň – sever, č. j. 10 C 422/2010-244, ze dne 4. 12. 2012 byla žalovanému dána povinnost k odstranění vad. Celý dům, kde se nacházel byt [číslo] byl ve špatném stavu, proto došlo k jeho demolici a žalobkyně uzavřela s žalovaným novou nájemní smlouvu na byt [číslo] nacházející se nedaleko původního bytu. Přibližně po dvou letech od nastěhování se v bytě začala opět tvořit plíseň a držet se vlhkost ve stěnách. Žalobkyně kontaktovala žalovaného, který do jejího bytu poslal pověřenou osobu, a to v srpnu roku 2017, avšak nic se nedělo. Do data podání žaloby žalovaný plíseň neodstranil a vlhkost stěn také nezmizela, ačkoliv žalobkyně žalovaného na zhoršující se situaci několikrát upozorňovala. Vzhledem k zmíněným závadám je byt nezpůsobilý k řádnému užívání, což je v rozporu s nájemní smlouvou uzavřenou mezi žalobkyní a žalovaným. Vzhledem k výskytu plísní je podle názoru žalobkyně byt nevhodný i ze zdravotního hlediska.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Poukazoval na to, že žalobkyně má v současné době v bytě jedna kamna na tuhá paliva. Tato kamna se nacházejí v obývacím pokoji, v kuchyni se v současné době žádná kamna nenacházejí. Žalobkyně byt při jeho přidělení v roce 2015 převzala se dvěma kamny, kdy jedna kamna se nacházela v obývacím pokoji a druhá v kuchyni. Žalobkyně následně kamna z kuchyně odstranila, umístila je do kůlny, ze které jí byla kamna ukradena. Ze strany žalovaného byla žalobkyně nabízena další kamna, tato byla žalobkyní odmítnuta s tím, že do kuchyně si kamna nepřeje. V kuchyni se tak po celou danou dobu netopilo a dodnes se netopí. Počátkem října 2012 žalobkyně kontaktovala paní [jméno] [příjmení], pracovnici Hospodářského dvora [právnická osoba], která má na starosti správu bytového fondu a této pracovnici sdělila, že je v kamnech v obývacím pokoji rozbitý rošt. [příjmení] [příjmení] žalobkyni sdělila, že dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. ze dne [datum] o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, je nájemník povinen hradit drobné opravy sám. Na to žalobkyně požádala o druhá kamna, paní [příjmení] žalobkyni sdělila, že má samozřejmě nárok na osazení druhých kamen, nicméně že se jedná o nové osazení kamen, bude muset být provedena revize v souladu s vyhláškou [číslo]. [příjmení] [příjmení] tedy žalobkyni sdělila, že z těchto důvodů kamna nainstaluje žalovaným pověřený kominík, který současně provede potřebou revizi. Žalobkyně tento postup odmítala, neboť před zdí, kde se v kuchyni nachází komín má umístěnou kuchyňskou linku a vytápět místnost samostatnými kamny nechce. Žalobkyně tak požádala o druhá kamna s tím, že plánovala, že by těmito novými kamny nahradila stávající kamna v obývacím pokoji, přičemž topit v kuchyni opět neplánovala. Žalovaný zajistil opravu roštu v řešených kamnech, byl zjištěn prasklý šamotový kus, u něhož se čekalo na dodání od výrobce, [datum] byla úspěšně provedena výměna šamotového dílu v řešených kamnech. Žalobkyně místo toho, aby užívala byt řádně, tj. mimo jiné zachovávala v bytě hygienicky vyhovující podmínky, činila opatření k zabránění vzniku škod a zajišťovala provádění běžné údržby bytu, sdělila emailem paní [příjmení] dne [datum], že počká až plíseň„ vyleze“, že ji vyfotí a že podá žalobu. Žalobkyně také při vytápění nepostupovala v souladu s ustanovením § 2255 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § [číslo], [číslo] odst. 2 a [číslo] neboť z těchto ustanovení plyne povinnost nájemce užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou, pod tuto povinnost je zahrnováno i zachování obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínek v bytě. Je tak nepřípustné, aby jednání žalobkyně šlo k tíži žalovaného, kteří se situaci snaží řešit. Žalovaný doplňuje, že standardně jsou obecní byty, myšleno byty 1. kategorie, přidělovány na základě pořadníku zájemců, řešený byt žalobkyně je bytem, který je přidělován mimo tento pořadník, jde o byt 3. kategorie. Žalobkyně mohla stejně jako další zájemci vyčkat v souladu s pořadníkem na byt 1. kategorie, což ovšem odmítla, neboť nutně potřebovala vyřešit svojí bytovou situaci. Zvolila si řešený byt 3. kategorie.

4. K vyjádření žalovaného žalobkyně uvedla, že když přebírala byt, který v současné době obývá, na adrese [adresa žalobkyně], byla jí vydána k dispozici skutečně dvoje kamna na tuhá paliva, která však nebyla ani jedna instalována a jedna byla určena do obývacího pokoje, jedna do kuchyně. Žalobkyně si sama musela zajistit instalaci kamen, nainstalovala je tedy do obývacího pokoje. Druhá kamna uložila do přilehlé kůlny a zajistila zámkem. Pronajímaný byt je o velikosti 1 + 1, přičemž kuchyně je značně menší než obývací pokoj. Kuchyně je vybavena třemi díly kuchyňské linky a kuchyňským stolem s rohovou lavicí a židlemi. K bytové jednotce nepřináleží ani koupelna, pouze WC. Nájemníci jsou tak nuceni vybavit kuchyň i pračkou. S ohledem na to, tedy nainstalování kamen na tuhá paliva v kuchyni již nezbývá žádný prostor. Žádný z jiných nájemníků stejných bytů nemá kamna v kuchyni nainstalována z důvodu omezeného prostoru. Byty jsou velmi malé, není problém je vytopit pouze instalovanými kamny v obývacím pokoji. Teplota v kuchyni v zimním období byla obdobná jako v obývacím pokoji, vždy se pohybovala cca kolem 22 stupňů. Pokud žalobkyně požadovala po pronajímateli dodání dalších kamen na tuhá paliva, bylo to z důvodu, že kamna, která jsou nainstalována v obývacím pokoji, měla závadu a druhá kamna, která byla ze strany žalobkyně převezena do přilehlé kůlny, byla ze strany neznámého pachatele odcizena (ke krádeži byla volána Policie ČR, která pořídila zápis). Po dohodě s [územní celek] a žalovanou pak došlo k opravě kamen nainstalovaných v obývacím pokoji, bez toho aniž by byla dodána další kamna. Žalobkyně má za to, že je naprosto nerozhodné co se snaží ve svém tvrzení dokázat žalovaný, že by řádně neužívala byt ve smyslu jeho řádného vytápění a větrání. Naprosto stejná situace vznikla i v bytě na adrese [ulice a číslo], v bytě se vykytovaly naprosto stejné závady, ustanoveným znalcem bylo konstatováno, že vytápění též jedněmi kamny v obývacím pokoji je dostatečné. Byt je dostatečně větraný a veškeré plísně, kterými byt trpí, jsou zapříčiněny nedostatečnou hydroizolací celého objektu, kde se byt nacházel, nikoliv užíváním nájemkyně tohoto bytu.

5. Podle § 2205 občanského zákoníku nájemné smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomuto užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

6. Podle § 2208 odst. 1 občanského zákoníku oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, nebo může provést opravu také sám, a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Stěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

7. Podle § 2208 odst. 3 občanského zákoníku neuplatní-li nájemce právo podle odst. 1 do šesti měsíců od dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

8. Z ustanovení § 2205 písm. a) občanského zákoníku vyplývá, že pronajímatel je povinen věc udržovat ve stavu použitelném k užívání k účelu, pro který byla věc pronajata, jde nejen o zajištění faktické použitelnosti k takovému užití, ale zároveň i o zajištění stavu, které vyžadují právní předpisy pro takové použití, např. předpisy týkající se ochrany veřejného zdraví. Pokud pronajímatel poruší povinnost, pokud jde o povinnost věc udržovat ve stavu použitelného k užívání, vznikne nájemci právo z vad, ve smyslu ustanovení § 2208 občanského zákoníku.

9. Provedeným dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav. Žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu dle ustanovení § 2235 občanského zákoníku a následující. Předmětem nájmu je byt [číslo] o velikosti 1 + 1 s příslušenstvím, který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně] Nájemní smlouva byla uzavřena s účinností od [datum] na dobu neurčitou. Zmíněný byt byl žalobkyni přidělen jako náhradní za předcházející byt [číslo] který se nacházel na adrese [adresa žalobkyně]. Uvedené skutečnosti považovaly obě strany za nesporné. Z rozsudku Okresního soudu Plzeň – sever ze dne 14. 12. 2012, č. j. 10 C 422/2010-244 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 23. 10. 2013, č. j. 61 Co 94/2013-288, bylo mimo jiné zjištěno, že žalovanému [příjmení] [jméno] bylo uloženo odstranit závady v bytě [číslo] v přízemí budovy [adresa], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever, spočívající ve výskytu plísní na stěnách bytu do osmi měsíců od právní moci rozsudku. Žalovanému dále bylo uloženo ve stejné lhůtě odstranit závady spočívající ve vlhkosti zdí bytu a bylo určeno, že žalobkyni náleží sleva z nájemného ve výši 30 % měsíčního nájemného od [datum] do odstranění závad, spočívajících ve výskytu plísní na stěnách bytu [číslo] v přízemí budovy [adresa], na pozemku parc. [číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever. V odůvodnění rozsudku soud konstatoval, že žalobkyně uplatnila právo na slevu žalovaného, výskyt plísní na stěnách předmětného bytu byl jednoznačně prokázán, soud určil, že žalobkyni náleží sleva z nájemného, když plísně se v bytě nevyskytovaly celoročně, ale vyskytovaly se v zimních měsících, kdy teplota klesla pod bod mrazu. Rozsudek odkazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 673/2011, 26 Cdo 3925/2009 a 26 Cdo 4253/2009.

10. Dokazováním bylo zjištěno, že žalobkyně ještě před podáním žaloby opakovaně žalovaného vyzvala k odstranění vad spočívajících v tvorbě plísní a vlhkostí zdiva bytu [číslo] který se nachází v 1. podlaží domu na adrese [adresa žalobkyně], do odstranění závad žalobkyně žádala slevu z nájmu ve výši 30 % (předžalobní výzvou ze dne [datum] žádala o odstranění vad spočívající v tvorbě plísní a vlhkostí zdiva, předtím emailovými zprávami žádala o odstranění závad, a to odstranění mokrých zdí, odstranění podtlaku v bytě [číslo] odstranění plísní v bytě, žádala o slovu z nájmu 30 %). Znaleckým posudkem [číslo] vypracovaným dne 30. 8. 2020soudním znalcem [celé jméno znalce], znalcem z oboru stavebnictví, ekonomika, ceny a odhady, bylo zjištěno, že v bytě [číslo] o velikosti 1 + 1 nájemnice [jméno] [celé jméno žalobkyně], na adrese [adresa žalobkyně], byly shledány na stěnách mokré skvrny, na omítkách zdiva jak v kuchyni, tak i v pokoji s četnými stopami plísní. Za účelem zjištění, zda se jedná o skutečný výskyt plísní v předmětném bytě, byly znalcem odebrány do připravených zajištěných sterilních stěrovek vzorky předpokládaných plísní, které byly následně předány paní [příjmení] [jméno] [příjmení] ke kultivaci, rozboru a závěrům, zda se jedná o plísně a jakého jsou druhu. Znalec dle projektové dokumentace zjistil, že dům na adrese [adresa] (stejně jako další sousední řadová zástavba, která již byla částečně odstraněna). Byt žalobkyně [číslo] obsahuje kuchyň, pokoj a příslušenství, se zastavěnou plochou 51,5 m2. Byt je přístupný z chodby. Dle původní projektové dokumentace z roku [číslo] bylo v místě současného prostoru pro umístění záchodové mísy schodiště do půdních prostor. Prostor pro umístění záchodové mísy je přístupný pouze z kuchyně, to je prostoru pro přípravu jídel. Stav a dispozice bytu odporuje ČSN [číslo], která nařizuje: Prostor pro umístění záchodové mísy nesmí být přímo dostupný z obytných místností, ani z prostoru pro vaření, musí být přístupný z komunikačního prostoru. Pokud jde o dům, dům byl postaven na základech z kamene, bez hydroizolace. Obvodové zdivo je kamenné, z větší části opatřené štukovou omítkou a s nedefinovaným fasádním nátěrem. Na vnitřní dvouvrstvé omítce bytu jsou patrné rozsáhlé skvrny, pocházející z vlhkosti, a to jak u zdiva obvodového, tak zdiva vnitřního, dělícího byt od společně užívané chodby. Vlhkost zdiva v různých místech stěn znalec změřil vlastním měřidlem (FM [číslo] Voltcraft NO [číslo]), změřil hodnoty vlhkosti i ve větrané chodbě. Při otevřených vstupních domovních dveřích, tj. mimo byt byla stěna přiléhající ke kuchyni bez viditelných stop vlhkosti a skvrn, povrchová vlhkost stěny 5,2 %, na stejné zdi (opatřené dvouvrstvou omítkou) o tl. 20 cm uvnitř kuchyně jen na této zdi výrazná skvrna se stopou plísně a vlhkosti zdiva až 10 %. V přístupové chodbě nepatřící k bytu [číslo] bylo opakovaně sušeno mokré prádlo. Na stěně v kuchyni vpravo u okna do ulice, kde je trvale umístěna lednice je povrch relativně suší, zatímco přímo na vedlejším parapetu okna kuchyně je zjištěna plíseň a vlhkost zdiva ve značném rozsahu. Znalec tak zjistil, že rozborem osobně odebraných vzorků byly v bytě [číslo] prokázány výskyty plísně. Podrobnosti jsou uvedeny v rozboru odebraných vzorků, uvedených v průzkumu objektu, zpracovaných Ing. [jméno] [příjmení]. K otázce, co je příčinou výskytu plísní v předmětném bytě, znalec uvedl, že obvodové kamenné zdivo (smíšené) včetně vnitřního zdiva bytu [číslo] nemá již od svého vzniku budovy roku [číslo] funkční ´hydroizolaci a mokré zdivo proto nevyhovuje s ohledem na kondenzace vodních par, platné tepelné normě ČSN [číslo]. Zdivo a podlahy bytu je zasaženo vzlínající zemní vlhkostí a následným vývojem plísní, zejména v zimním období. Na vnitřním líci omítek kondenzuje vodní pára. Znalec uvedl, že lze předpokládat, že byt byl po částečných úpravách předán k užívání bez výskytu plísní, vlivem zvýšené kondenzace vodních par, především v zimním období se vývoj plísní nutně zvyšuje. Vlastní zdivo je zasaženo vlhkostí, kterou nelze trvale odstranit jinak, než sanací stávajícího vlhkého zdiva, a to za cenu velmi vysokých nákladů. Mechanická metoda způsobem proříznutím stávajícího kamenného zdiva je s ohledem na stáří stavby neekonomická, stejně tak přerušení trvalého vzlínání zimní vlhkosti, již od základů chemickou cestou je značně pracné a nejisté. Dle znalce viditelný a ověřený výskyt plísní na povrchu pobytových stěn bytu je nepřípustný. Znalec vycházel ze zprávy Zdravotního ústavu v [obec], protokol o zkoušce č. [bankovní účet] ze dne [datum]. Znalec poukazoval na to, že v zimním období jsou podmínky pro růst plísní optimální, vytápění bytu kamny na tuhá paliva, spojené s vydatným větráním, je považováno za výhodnější, než pomocí radiátorů ústředního topení. Uvedl, že prostor WC nemá funkční odvětrání, původní větrací komínový sopouch byl zaslepen jako nefunkční. Na více místech bytu jsou stěny bytu nevhodně opatřeny nenalepenou neprodyšnou folií. K otázce zda lze vyloučit souvislost mezi výskytem plísní, jejich rozsahem v bytě na jedné straně a na druhé straně nedostatečným vytápěním, odvětráním, nevhodným umístěním nábytku, znalec uvedl, že rozestavění nábytku nemá zásadní vliv na rozsah plísně bytu. [obec] (smíšené) zdivo bytu [číslo] nacházející se v budově [adresa], pocházející z předminulého století nemá provedenou funkční hydroizolaci, je v celé zastavěné ploše bytu postiženo dlouhodobě vzlínající zemní vlhkostí. Prostor, kde je umístěna mísa WC nemá odvětrání, v kuchyni je umyvadlo, v tomto prostoru se koná veškerá hygiena a příprava jídel, což zvyšuje vlhkost prostředí. Vstup do prostoru pro umístění mísy WC je nepřípustně z prostoru přípravy jídla. Byt [číslo] v budově [ulice a číslo], na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] je po zdravotní a technické stránce závadný a v tomto stavu nepronajímatelný, je proto na zváženou zda provádět v této dožité stavbě složitá technická a finančně nákladná opatření, která nutně vyžadují vyklizení předmětného bytu.

11. Žalovaný namítal, že z rozboru Ing. [příjmení] vyplývá, že vzorky které byly znalcem odebrány v kuchyni, byly zjištěny plísně v hojném množství, zatímco druhý vzorek, který byl odebrán v obývacím pokoji, obsahoval plísně ojediněle. Žalovaný tedy poukazoval na to, že v místnosti, kde se topí, je výskyt plísní ojedinělý. Žalovaný poukazoval, že odvětrání nad záchodovou mísou si nechala žalobkyně zalepit jako nefunkční sama. Žalovaný poukazoval, že žalobkyně nesouhlasila s umístěním kamen do kuchyně. Žalovaný namítal, že limity stanovené vyhláškou [číslo] kterou se stanoví limity chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů pro vnitřní prostředí pobytových místností některých staveb uváděné v posudku [číslo] [celé jméno znalce] se nevztahují na obytné místnosti, rodinné domy nebo bytové domy.

12. K vyjádření žalovaného znalec konstatoval, že pokud žalovaný poukazuje na vznik plísní v důsledku nesprávného užívání bytu žalobkyní, zejména nedostatečné vytápění a odvětrání bytu, vyhláška č. 268/2009 Sb. určuje, že kuchyň má mít plochu nejméně 12 m2, kuchyň žalobkyně má pouze 10,64 m2. Kuchyň, ve které je jediný zdroj studené vody pro osobní hygienu v bytě, tj. instalované umyvadlo s přívodem studené vody s odpadem, současně je kuchyň komunikačním prostorem s přístupem do bytu o velikosti 1 + 1 ze společné chodby užívané pro dva byty, přes kuchyň do obytné místnosti stejně tak do chybně neodděleného a neodvětraného příslušenství bytu, ve kterém je umístěna mísa WC. Tato dispozice je v rozporu s platnou ČSN [číslo]. Neodvětraný prostor s mísou WC byl, dle sdělení hospodářského dvora [obec], zaslepen již [datum]. Jednoduché vyřešení situace ze strany pověřeného hospodářského dvora zaslepením nutného odvětrání je nesprávné, tento prostor musí být nutně odvětrán. Nájemce není znalý stavebních předpisů, žalobkyně řeší situaci stálým otevřením dveří mezi prostorem pro přípravu jídla, tj. kuchyní a příslušenstvím, tj. nevětraným prostorem, kde je mísa WC, se stále otevřenou hladinou kanalizačního odpadu. Vpravo od dveří u WC je umístěn jeden dvojitý vypínač elektrického osvětlení, zřejmě druhý pro ovládání nenainstalovaného el. ventilátoru nuceného odvětrání nad mísou WC. Znalec poukazuje, že pronajímatel je povinen na své náklady udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání. V kuchyni nejsou žalobkyní umístěna původně instalovaná pokojová kamna, ve stísněném prostoru kuchyně chybí původně instalovaná kamna, prostor je temperován při stále otevřených dveřích z vedlejšího pokoje, kde pokojová kamna jsou. v těsné vzdálenosti kamen dvouvrstvá omítka odpadává až na narušené prosolené zdivo. Není proto podstatné, zda se jedná o plísně zdraví škodlivé, ale o plísně s viditelným nárůstem na zdech pobytových místností. Stanovisko znalce je takové, že s ohledem na rozsah a druh nebezpečného výskytu plísní je třeba odstranit především stavební závady, aby byl vlastní zásah směřující k eliminaci plísní efektivní. Odstranění vlhkosti u prosoleného kamenného zdiva není možné provádět při současném užívání bytu.

13. Znalec [celé jméno znalce] byl vyslechnut soudem, zdůraznil, že nelze samoúčelně odstraňovat plíseň, pokud nebude nejdříve odstraněna vlhkost, nemůže dojít k odstranění plísně. Plíseň v domě vzniká proto, že je tam vlhkost. Vlhkost z bytu by bylo možné odstranit nikoliv za situace, kdyby byl byt užíván. Znalec však zdůraznil, že není rentabilní provádět podřezání zdiva na konkrétních částech, celý objekt by měl být zbourán. Znalec nesouhlasil s názorem žalovaného, že by dle normy měla stačit výměna pouze 6 m2. Poukazoval na to, že podle stavebního řádu musí mít kuchyně výměru alespoň 12 m2, navíc je přípustné, aby se z kuchyně vcházelo rovnou na WC. Znalec připustil, že vyhláška [číslo] se nevztahuje na rodinné domy, vztahuje se na jiné objekty k bydlení, informoval se však na hygieně, bylo mu řečeno, že uvedenou problematikou se až do roku 2000 zabývala hygiena, v současné době již nikoliv, avšak platí stavební řád, byt musí být způsobilý k užívání, v bytě nesmí být plísně. Není řešením, aby si nájemníci výskyt plísní řešili různými postřiky řádově v rozmezí cca 80 – [částka], tyto chemické prostředky plíseň nevyřeší. V bytě žalobkyně jsou místa, kde se plíseň vyskytuje v menším množství, jde například o štítovou zeď (jde o obývací pokoj), proběhla tam nějaká rekonstrukce v roce 2017, zeď je neprodyšná, nejsou na ní sice plísně, vlhkost jde ale dovnitř. V pokoji za kamny je sucho, ale hned vedle kamen je místo, které přes zeď sousedí s WC, tam je naopak plíseň ve větším množství. Znalec nedovedl přesně vysvětlit, proč je plísněmi více zasažena kuchyně, uvedl, že to může souviset s tím, že WC se nachází v místě bývalého schodiště, je zde jiné zdivo, neizolované, kamenné, studené.

14. Na základě provedeného dokazování tak soud uzavřel, že byt [číslo] v domě [ulice a číslo], na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], je po zdravotní a technické stránce závadný, v tomto stavu je nepronajímatelný. Soud zároveň vzal v úvahu, že znalec dal na zváženou, zda provádět v této dožité stavbě složitá technická a finančně nákladná opatření, která navíc nutně vyžadují vyklizení předmětného bytu. Bylo prokázáno, že byt [číslo] je po zdravotní a technické stránce závadný, byt tedy není ve stavu použitelném k užívání. Znalec na druhou stranu vyslovil, že odstranit plísně lze teprve poté, co bude odstraněna vlhkost zdiva. Vlhkost zdiva však nelze trvale odstranit, jinak než sanací stávajícího vlhkého zdiva, a to za cenu velmi vysokých nákladů. Mechanická metoda způsobem proříznutím stávajícího kamenného zdiva je s ohledem na stáří stavby neekonomická, stejně tak přerušení trvalého vzlínání zemní vlhkosti již od základů chemickou cestou je značně pracné a nejisté. Znalec tedy vyslovil závěr, na rozdíl od znalce, který vypracovával znalecký posudek v řízení vedeném u Okresního soudu Plzeň – sever pod sp. zn. 10 C 422/2010, o tom, že vady jsou v podstatě neodstranitelné. Soud má za to, že žalovanému nelze rozsudkem uložit povinnost, která je nesplnitelná, přestože žaloba žalobkyně byla důvodná, byt [číslo] v domě [ulice a číslo], je po zdravotní a technické stránce závadný, soud musel žalobu zamítnout, a to v části ve které se žalobkyně domáhala odstranění závad v bytě [číslo] spočívajících ve výskytu plísní na stěnách bytu a spočívající ve vlhkosti zdí bytu.

15. Žalobkyně před podáním žaloby jako nájemkyně řádně a včas pronajímateli oznámila vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit. Pokud pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu neodstraní, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného. Ze shodných tvrzení žalobkyně a žalovaného soud zjistil, že nájemné bez inkasa, vody a elektřiny činí [částka] měsíčně. Slevu z nájemného ve výši 30 % měsíčního nájemného soud považuje za odpovídající slevu z nájemného. Žalobkyně požadovala přiznání slevy z nájemného počínaje datem podání žaloby, tj. počínaje dnem [datum]. Návrhu žalobkyně bylo vyhověno. Soud žalobu zamítl pouze v části, ve které by povinnost uložená výrokem III. byla limitována odstraněním závad spočívajících ve výskytu plísní na stěnách bytu [číslo] nacházejícího se v 1. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], na pozemku [parcelní číslo] v obci a k. ú. [obec], zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – sever, když soud, jak již výše bylo uvedeno, považuje povinnost odstranit závadu spočívající ve výskytu plísní za povinnost nesplnitelnou. Žalobkyni by tak měla náležet sleva z nájemného až do data ukončení nájemní smlouvy na zmíněný byt.

16. Podání žaloby soud shledal důvodným (přesto, že soud žalobu z části formálně zamítl), žalovaný je tak povinen uhradit žalobkyni náklady řízení, dále bude povinen uhradit náklady zálohované státem a soudní poplatek. K datu vyhlášení rozsudku soud neznal dosud uvedené náklady, rozhodl tak, že o povinnosti žalovaného uhradit náklady řízení, o povinnosti žalovaného uhradit České republice náklady zálohované státem a o povinnosti žalovaného doplatit soudní poplatek bude rozhodnuto samostatným doplňujícím usnesením.