5 C 364/2024

Plný text

Okresní soud v Prachaticích rozhodl soudkyní Mgr. Janou Pravdovou, LL.M., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: právnická osoba , IČO IČO sídlem adresa zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o nahrazení projevu vůle

I. Žaloba o nahrazení projevu vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, jejímž obsahem je převod vlastnického práva k pozemku parcelní č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na žalobkyni se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna uhradit žalované na náhradě nákladů částku 143 395 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně navrhla, aby soud nahradil projev vůle žalované uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, jejímž obsahem je převod vlastnického práva k pozemku parcelní č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, na žalobkyni za cenu 2 600 000 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že na pozemku st. parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, realizovala stavbu bytového domu, kde je vymezeno 17 bytových jednotek. , právnická osoba, vznikl přestavbou budovy , Anonymizováno, . Za bytovým domem se nachází pozemek s nynějším parcelním č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, který je ve výlučném vlastnictví žalované, jež se zavázala převést vlastnické právo k pozemku na žalobkyni, neboť aby bylo možno přestavbu bytového domu realizovat, bylo potřeba zajistit dostatek parkovacích stání pro vlastníky bytových jednotek. V době realizace projektu byl pozemek (tehdy se jednalo část pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, ) ve vlastnictví , Anonymizováno, V rámci jednání o možnosti zajištění potřebného technického zázemí pro bytový dům byla následně mezi žalobkyní, , právnická osoba, a žalovanou dosažena dohoda, že část tehdejšího pozemku parc. č. , hodnota, bude v rámci pozemkových úprav od pozemku oddělena a převedena do vlastnictví žalované, která následně převede vlastnické právo k pozemku na žalobkyni. Aktuálně se na pozemku nachází parkoviště 20+1 stání pro osobní auta, pavlač a úschovna kol. Existence uvedené dohody byla stvrzena tím, že veškeré zúčastněné subjekty udělily potřebné souhlasy pro realizaci bytového domu a jeho zázemí, bez kterých by se projekt nedal realizovat. Žalovaná závazek potvrdila i formálně ve formě přijetí usnesení zastupitelstva žalované č. , hodnota, ze dne , datum, , pozemkové úpravy byly v obci , adresa, dokončeny v červenci 2022. V září 2022 se konaly komunální volby, pro které již nebylo možné prodej pozemku v rámci tehdejšího volebního období realizovat. Mezi nově zvoleným zastupitelstvem a žalobkyní proběhla , datum, schůzka, jejímž předmětem byl prodej pozemku, žalobkyně byla ujištěna, že bude dodržena kontinuita se závazky obce , adresa, vzniklé na základě ujednání předchozího zastupitelstva. Dne , datum, proběhla další schůzka v rámci, které byl ze strany žalované vznesen požadavek na posun termínu prodeje pozemku na podzim 2023 z důvodu zpracování územní studie využitelnosti pozemků s tím, že zastupitelé vznesli obavu, že pokud by ze studie vyplynul požadavek na jiné oplocení nebo jinou fasádu objektu, neměla by žalovaná žádnou páku na vymožení těchto úprav. Žalovaná má ze zákona povinnost z důvodu transparentnosti zveřejnit záměr pronájmu pozemku, učinila tak , datum, a pozemek pronajala žalobkyni smlouvou o nájmu pozemku ze dne , datum, . Kroky potřebné pro převod vlastnického práva však neučinila do konce roku 2023. Obvyklá cena pozemku byla stanovena znaleckým posudkem č. , č. účtu, ze dne , datum, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , a to na částku 2 600 000 Kč, přičemž posudek byl doručen žalované s výzvou k uzavření kupní smlouvy ze dne , datum, . Zaměření pozemku pro účelu oddělení od původního pozemku parc. č. , hodnota, bylo provedeno ze strany žalobkyně, která zaměření provedla a předala jej žalované a žalovaná následně v rámci pozemkových úprav zajistila, že pozemek vznikl jako samostatný pozemek v rozsahu potřebném pro realizaci projektu žalobkyně. Formulací usnesení zastupitelstva č. , hodnota, ze dne , datum, není formulačně koncipováno ideálně, ale s okolností je zřejmé, že byl schválen budoucí převod pozemku do vlastnictví žalobkyně, žalobkyni svědčí právo na legitimní očekávání nabytí majetku. Pokud obec v důsledku svého případného pochybení způsobila neplatnost budoucí smlouvy, nese žalovaná plnou odpovědnost za takto vzniklé škody. Povinnost k převodu pozemku a vybudování projektu na pozemku bylo sjednáno již s tehdejším vlastníkem pozemku , právnická osoba, a žalobkyní a nabytím vlastnického práva k pozemku potom žalovaná automaticky vstoupila do práv a povinností , Anonymizováno, ve vztahu k pozemku, žalobkyně vyzvala žalovanou k převodu pozemku do vlastnictví žalobkyně výzvu ze dne , datum, , , datum, a , datum, . Budoucí kupní smlouva byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou ústně a zároveň budoucí smlouva byla uzavřena mezi , Anonymizováno, a žalobkyně jako investorem a žalovanou jako subjektem, který nabude vlastnické právo k pozemku v rámci pozemkových úprav a uzavření budoucí smlouvy bylo schváleno zastupitelstvem usnesením zastupitelstva č. , hodnota, ze dne , datum, .

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že žalované není nic známo o tom, že by se žalobkyní uzavřela budoucí kupní smlouvu o prodeji pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, . Současně je zcela zřejmé, že nebyly splněny podmínky zákona o obcích pro uzavření budoucí kupní smlouvy, ani pro uzavření vlastní kupní smlouvy, neboť nebyl zveřejněn záměr prodat pozemek a ani nebyl záměr odsouhlasen zastupitelstvem žalované, zastupitelstvo pouze rozhodlo o tom, že souhlasí s tím, aby obec po nabytí současné parcely č. , hodnota, v k. ú. , adresa, v rámci provádění pozemkových úprav na území obce zveřejnila záměr prodeje části uvedené parcely. Žalobkyně na jednu stranu tvrdí, že by měla budoucí kupní smlouva být uzavřena mezi žalobkyní a , Anonymizováno, a následně na žalovanou povinnosti přešly spolu s pozemkem, nicméně obec je územně samosprávný celek, který se musí řídit zákonem o obcích a dispozice s majetkem mají jasná pravidla, která nebyla dodržena, nad to přijetí záměru obce není právním jednáním, a ani přijetí a zveřejnění záměru samo o sobě nevyvolává právní následky a nezakládá nárok na uzavření kupní smlouvy. Usnesení ze dne , datum, neříká nic o tom, že by byl schválen budoucí záměr prodeje pozemku žalobkyni, ale pouze to, aby byl zveřejněn záměr. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon směřující k převodu pozemku od počátku neplatný. Budoucí převod pozemku parc. č. , hodnota, do vlastnictví žalobkyně žalovaný nevyloučila s tím, že nejprve to bude nejdříve po zpracování územní studie centra obce , adresa, , které bylo zadáno v březnu 2024. Současně žalovaná vznesla námitku promlčení práva žádat určení obsahu budoucí smlouvy s odůvodněním, že realizační smlouva měla být dle tvrzení žalobkyně uzavřena po pozemkových úpravách, které byly zapsány , datum, a tedy poprvé , datum, mohla žalobkyně požádat o určení obsahu smlouvy. K , datum, došlo k promlčení možnosti žádat, aby soud určil obsah budoucí smlouvy.

3. Soud učinil následující skutková zjištění:

4. Žalovaná je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , zapsaném na LV č. , hodnota, vedeném pro k. ú. , adresa, a obec , adresa, Katastrálním úřadem pro Jihočeský Kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , kdy tento pozemek nabyla rozhodnutím , právnická osoba, o výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě č. j. , Anonymizováno, , č. účtu, ze dne , datum, . Zápis byl proveden dne , datum, (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí na č. l. , Anonymizováno, ).

5. Na sousedním pozemku je dle shodného tvrzení obou účastníků postaven apartmánový dům , Anonymizováno, , který vznikl rekonstrukcí , Anonymizováno, , jež prováděla žalobkyně na základě společného povolení ke stavbě vydaného dne , datum, „, Anonymizováno, , adresa, “ na pozemcích st. parc. č. , hodnota, a části parc. č. , Anonymizováno, /1 (zjištěno z rozhodnutí , právnická osoba, , adresa, , Odboru výstavby a územního plánování o společném povolení ze dne , datum, č. j. , Anonymizováno6. Se stavebními úpravami objektu , adresa, na pozemku st. parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, souhlasila ve vyjádření ze dne , datum, (vyjádření obce , adresa, na č. l. 81).7. , Anonymizováno, jako předchozí vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, ve vyjádření ze dne , datum, souhlasila s umístěním parkovacích státní a stavby úschovna kol jako dočasnými stavbami (zjištěno ze souhlasu s realizací na č. l. 86). Následně s žalobkyní uzavřela dne , datum, , Anonymizováno, nájemní smlouvu , Anonymizováno, ohledně v příloze vymezených 500 m2 pozemku parc. č. , Anonymizováno, s účelem skládkování stavebního materiálu po dobu rekonstrukce stavby na , Anonymizováno, . Ke smlouvě byl uzavřen dodatek č. , hodnota, , kterým byla prodloužena doba nájmu do , datum, . Následně byla mezi , Anonymizováno, uzavřena dne , datum, nájemní smlouva , Anonymizováno, ohledně předmětné části pozemku parc. č. , Anonymizováno, účelem užívání jako zázemí k objektu na st. par. č. , hodnota, . Dodatkem č. , hodnota, byl nájemní vztah prodloužen do , datum, (zjištěno z nájemních smluv a dodatků na č. l. 87 – 95).

8. Dle zápisu z , Anonymizováno, jednání zastupitelství obce , adresa, , které se konalo dne , datum, bylo odsouhlaseno usnesení, že zastupitelstvo souhlasí s tím, aby obec po nabytí současné parcely č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, v rámci provádění pozemkových úprav na území obce zveřejnila záměr prodeje části uvedené parcely nacházející se nad zástavbou na st. parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, odpovídající zamýšlenému parkovišti dle , právnická osoba, úpravy objektu , adresa, “ investora společnosti , právnická osoba, . (zjištěno ze zápisu z jednání zastupitelství obce , adresa, dne , datum, na č. l. 14 – 16).

9. Rozhodnutím ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, byl Městským úřadem ve , adresa, , Odborem výstavby a územního plánování vydán kolaudační souhlas s užíváním stavby „, Anonymizováno, , adresa, “ spolu s dočasným , Anonymizováno, na parc. , Anonymizováno, (zjištěno z kolaudačního souhlasu na č. l. 8 – 9).

10. Ze seznamu zveřejněných záměrů z databáze obce , adresa, (č. l. 186) a ze záměrů zveřejněných obcí , adresa, v období 2020 – 2022 (č. l. 151 - 188) nebylo zjištěno, že by došlo ke zveřejnění záměru uzavření smlouvy o smlouvě budoucí směřující k prodeji pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, ani záměr prodeje pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, .

11. Svědek , jméno FO, , , adresa, , uvedl, že záměry byly v předmětném období vyvěšovány na elektronickou úřední desku (seznam zveřejněných záměrů č. l. 186). Dokumenty zveřejňoval převážně on , Anonymizováno, . Asi dva měsíce před komunálními volbami, , Anonymizováno, , byly dokončeny pozemkové úpravy, na základě kterých obec nabyla pozemek parc. č. , hodnota, (oddělená část pozemku parc. č. , Anonymizováno, ). Záměr prodeje pozemku parc. č. , hodnota, vyvěšen nebyl, neboť obec nemohla vyvěsit záměr prodeje pozemku, který nevlastnila. Byly ale projednávány postupné kroky, které šly přes pozemkové úpravy. Smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena se žalobkyní písemně v roce 2022, kdy byly komunální volby, termín uzavření realizační smlouvy asi ujednán nebyl. Budova , Anonymizováno, byla pro , Anonymizováno, nepotřebný majetek, ale pozemek parc. č. , Anonymizováno, nepotřebným majetkem nebyl a žalobkyně neměla žádný pozemek na výměnu, proto si dohodli postup s pozemkovými úpravami, že pozemek nejprve získá obec a od obce žalobkyně.

12. Dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, činí obvyklá cena pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, 600 000 Kč (zjištěno ze znaleckého posudku č. , č. účtu, na č. l. 20 – 32)

13. Dle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné…14. Dle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

15. Dle § 634 občanského zákoníku právo požadovat, aby soud určil na základě smlouvy o smlouvě budoucí obsah budoucí smlouvy, se promlčí za jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena. To platí i v případě, že bylo ujednáno, že určitou náležitost smlouvy určí třetí osoba nebo soud.

16. Dle komentářové literatury konkrétně Potěšil, L. a kol. Zákon o obcích. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019. s. 222 – 249 je smyslem shora citovaného ustanovení zákona o obcích učinit majetková jednání obce transparentními. Jedná se povinný úkon před rozhodnutím o dispozici s majetkem obce. Obec jím vyzývá zájemce k podání vlastních nabídek a každému dává možnost se k dispozici vyjádřit a namítat případnou nehospodárnost či neúčelnost, přičemž toto kritérium nelze brát pouze jako záminku pro výběr konkrétního předem stanového zájemce, nejedná se o veřejný příslib ani o vyhlášení veřejné soutěže o nejvhodnější nabídku. Jde o veřejnoprávní povinnost, informativní úkon, kdy ani zveřejněním záměru obec nezavazuje sama sebe k uskutečnění zamýšleného právního jednání. Záměr je třeba zveřejnit i před uzavřením smlouvy o budoucí smlouvy, na kterou se vztahuje povinnost zveřejnit záměr, neboť tou obec přebírá soudně vynutitelnou povinnost budoucí smlouvu uzavřít viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 33 Cdo 128/2009 a ze dne 21. 2. 2018, sp. zn. 32 Cdo 1785/2017.

17. Po skutkové stránce soud zjistil, že ve vztahu k prodeji pozemku parc. č. , hodnota, , který vznikl v rámci pozemkových úprav oddělením z pozemku parc. č. , Anonymizováno, (oba v obci a k. ú. , adresa, ), nebyl zveřejněn záměr uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ani záměr prodeje pozemku. S ohledem na § 39 odst. 1 zákona o obcích by pak případné uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo od počátku neplatné a k této neplatnosti by musel soud přihlédnout z úřední povinnosti. Za dané situace se soud samotným uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí nezabýval, když ta by s ohledem na nesplnění veřejnoprávních povinností byla neplatná. Skutečnost, že nebyl zveřejněn záměr prodeje pozemku nebo záměr uzavření smlouvy o smlouvě budoucí soud zjistil i výslechem bývalého starosty obce , jméno FO, , který uvedl, že záměr nemohl být zveřejněn, když předmětný pozemek nebyl ve vlastnictví obce. K zveřejnění mohlo dojít až po pozemkových úpravách, které byly dokončeny těsně před komunálními volbami 2022, kterých se již ze , podezřelý výraz, důvodů neúčastnil, to se však nestalo.

18. Žalobkyně se domáhala nahrazení projevu vůle uzavřít smlouvu kupní ve vztahu pozemku parc. č. , hodnota, (resp. určením obsahu smlouvy soudem, kterým by byl nahrazen projev vůle směřující k uzavření smlouvy). Na rámec shora uvedeného bylo ze strany žalované namítnuto promlčení práva domáhat se určení obsahu u soudu. V dané věci je žalobkyní tvrzeno, že smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena ústně s podmínkou dokončení pozemkových úprav, od kterých se měl odvíjet samotný převod (do té doby obec nebyla vlastníkem pozemku). Konkrétní datum uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebylo tvrzeno. Nebyla tvrzena ani lhůta, v které měla být realizační smlouva uzavřena. Svědek , jméno FO, (, Anonymizováno, , který obec měl zastupovat při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí) však mimo jiné uvedl, že lhůta ujednána asi nebyla. I pokud by případná smlouva nebyla neplatná dle § 39 odst. 1 zákona o obcích, protože nedošlo ke zveřejnění záměru, musel by soud přisvědčit námitce žalované, že se již žalobkyně nemohla domáhat u soudu nahrazení projevu vůle z důvodu promlčení. , právnická osoba, byly zapsány dne , datum, , poprvé , datum, mohla žalobkyně vyzvat žalovanou k uzavření smlouvy, k čemuž jí plynula roční lhůta, promlčecí lhůta u práva na určení obsahu budoucí smlouvy soudem počne běžet od posledního dne lhůty ke sjednání budoucí smlouvy. K , datum, by tak došlo k promlčení práva žádat určení obsahu smlouvy soudem dle § 634 občanského zákoníku. Žaloba byla podána až , datum, .

19. Soud neprovedl další účastníky navrhované důkazy (výslech jednatele žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , jméno FO, , , Anonymizováno, , p. , jméno FO, , , Anonymizováno, , jméno FO, , , Anonymizováno, , adresa, , , Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, , geodeta provádějící zaměření , tituly před jménem, , adresa, ), neboť je shledal nadbytečnými za situace, kdy bylo prokázáno, že i pokud by smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena, byla by pro nesplnění veřejnoprávní povinnost neplatná. Soudu tak nezbylo než žalobu zamítnout.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 143 395 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 2 600 000 Kč (hodnota pozemku, k jehož převodu měl být nahrazen projev vůle uzavřít kupní smlouvu) sestávající z částky 18 700 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, 1 x vyjádření k předžalobní výzvě, vyjádření žalované k žalobě z , datum, , 3 x účast u jednání ve dnech , datum, , , datum, a , datum, ) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 450 Kč za úkony učiněné po 1. 1. 2025 dle § 13 odst. 4 a. t. a dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč za úkony učiněné do 31. 12. 2024 (převzetí a příprava a vyjádření k předžalobní výzvě) a dále cestovní náhrada v celkové výši 3 908,34 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou k jednáním ve dnech , datum, , , datum, a , datum, náhrada 3 x , částka, za 88 ujetých km v částce 702,78 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., při průměrné spotřebě 6,3 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 3x 4půlhodiny v částce celkem 1 800 Kč (150 Kč x 12) podle § 14 a. t., a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 118 508,34 Kč ve výši 24 886,75 Kč. Soud žalované přiznal jako úkon pouze 1 x reakci na předžalobní výzvu, neboť další úkon hodnotí jako neúčelný. Dále žalovaná požadovala přiznání náhrady za vyjádření žalované ze dne , datum, , soud náhradu nepřiznal, neboť tímto podáním žalovaná pouze soudu zaslala v příloze listiny a dle soudu se o úkon právní služby vůbec nejednalo.

21. Náhradu nákladů řízení je žalobkyně povinna hradit do 3 dnů dle § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalované dle § 149 o. s. ř.