8 C 250/2023

Plný text

Okresní soud v Prachaticích rozhodl soudkyní Mgr. Miladou Trůblovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno Anonymizováno právnická osoba , IČO IČO sídlem Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno adresa za níž jedná Jméno žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o nahrazení projevu vůle I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá nahrazení projevu vůle žalovaných v podobě uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jako kupujícím a žalovanými jako prodávajícími ve vztahu k pozemku parcelní č. , hodnota, – ostatní plocha, pozemku parcelní č. 3427/2 – trvalý travní porost a pozemku parcelní č. 3981/2 – ostatní plocha, zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, , se zamítá.II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku 226 938,77 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

1. Žalobou ze dne 19. 9. 2023 se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných v podobě uzavření kupní smlouvy, a to ve vztahu k pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, pozemku parc. č. 3427/2, trvalý trvaní porost a parc. č. 3981/2, ostatní plocha, vše zapsané v Katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, s odůvodněním, že žalovaní nabyli do společného jmění manželů vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022, č.j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . Vzhledem k tomu, že se tyto pozemky nacházejí na území národního parku , Anonymizováno, , svědčí žalobkyni zákonné předkupní právo k předmětným pozemkům, a to na základě § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „ZOPK“), které bylo porušeno tím, že shora uvedené pozemky měly být nabídnuty žalobkyni při zamýšleném prodeji, kdy pouze v případě, že by žalobkyně svého zákonného předkupního práva nevyužila ve lhůtě 60 dnů, mohli by vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit. Vzhledem k tomu, že se tomu tak nestalo, žalobkyně požaduje aby byl nahrazen projev vůle žalovaných.

2. Žalovaní ve vztahu ke shora uvedené žalobě ve svém vyjádření uvedli, že v rozporu s ustanovením § 61 odst. 1 ZOPK, které stanovuje povinnost Ministerstva životního prostředí podat návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí na základě potvrzení o vzniku předkupního práva, předkupní právo nebylo ve vztahu ke shora uvedeným pozemkům zapsáno, kdy dle žalovaných je smyslem této povinnosti, aby byly přesně vymezeny nemovitosti, které by předkupnímu právu podléhat měly s určitostí pro všechny vlastníky i budoucí vlastníky, neboť pro nabyvatele není zřejmé, zda předmětné pozemky spadají do uvedeného vymezení předkupního práva navenek, že žalobkyně zjevně projevila vůli navenek, že předkupní právo žalobkyně svědčí ve vztahu k těm pozemkům, u kterých je předkupní právo zapsáno. I kdyby tomu tak dle žalovaných nebylo, prodlení se zápisem do katastru nemovitostí v řádu několika let nemůže jít k tíži žalovaných, jako dobrověrných nabyvatelů nezatížených nemovitostí a tedy podaná žaloba je v rozporu s dobrými mravy. Dále žalovaní namítli, že žalobkyně nebyla opomenuta ve svém předkupním právu, neboť nabídka fakticky učiněna byla, jestliže žalovaní oznámili žalobkyni uzavření předmětné kupní smlouvy, doložili předmětnou smlouvu a z opatrnosti nabídli pozemky k prodeji přípisem ze dne 22. 4. 2022. Žalobkyně na daný přípis nikterak nereagovala, ačkoliv jí byl doručen, přičemž nabídka předkupního práva byla žalobkyni doručena před tím, než byl vklad vlastnického práva proveden. Nereagováním žalobkyně pak dané předkupní právo zaniklo. S ohledem na shora uvedené žalobu nepokládají za důvodnou a tedy ji neuznávají a navrhují zamítnutí žaloby.

3. Soud ve shora uvedené věci zjistil následující skutkový stav. Z provedených listinných důkazů, a to zejména kupní smlouvy uzavřené dne 1. 4. 2022 mezi žalovanými a původním vlastníkem nemovitostí panem , jméno FO, , narozeným , datum, , dále listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , písemného oznámení 2. žalované obsahující výzvu k realizaci předkupního práva doručené žalobkyni dne 26. 4. 2022, výzvy žalobkyně ve vztahu k žalovaným k realizaci předkupního práva ze dne 23. 2. 2023 a dále pak ze shodných vyjádření účastníků, vzal soud za prokázané, že dne 1. 4. 2022 uzavřeli žalovaní s původním vlastníkem , jméno FO, , narozeným , datum, , bytem , adresa, kupní smlouvu, na základě které nabyli vlastnické právo ke shora uvedeným nemovitostem, které se nacházejí v rámci hranic Národního parku , Anonymizováno, . Součástí kupní smlouvy byla taktéž dohoda mezi původními smluvními stranami o tom, že případné riziko k uplatnění předkupního práva k pozemkům státem přechází okamžikem podpisu kupní smlouvy na kupující, kdy kupující se zavazují další záležitosti týkající se případných povinností plynoucích ze ZOPK řešit a projednávat přímo s příslušným orgánem ochrany přírody a krajiny, bez součinnosti prodávajícího a na svůj vrub. Následně dne 26. 4. 2022 bylo doručeno žalobkyni oznámení o uskutečněné koupi pozemků ze strany 2. žalované, přičemž toto oznámení obsahovalo i informování žalobkyně o skutečnosti, že veškeré povinnosti z předkupního práva přešly písemnou dohodou na žalované, dále pak nabídku směny dotčených pozemků za jiné a výzvu k využití práva retraktu. Na toto oznámení (obsahující výzvu k využití předkupního práva) žalobkyně nikterak nereagovala. Následně dne 23. 2. 2023 zaslala žalobkyně 2. žalované výzvu k realizaci předkupního práva ohledně dotčených pozemků.

4. Podle § 61 odst. 1 ZOPK platí, že Česká republika má předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Ministerstvo životního prostředí podá neprodleně návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí na základě potvrzení o vzniku předkupního práva, které vydá Ministerstvo životního prostředí a ve kterém uvede výčet pozemků označených údaji katastru nemovitostí, ke kterým má Česká republika předkupní právo, podle jednotlivých katastrálních území a důvod vzniku předkupního práva. Vlastníci těchto pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i v případě, že se tyto pozemky nacházejí v předmětných územích jen zčásti. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od doručení nabídky pozemku ke koupi písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit.

5. Podle § 2144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o.z.“), platí, že je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Podle odstavce třetího téhož ustanovení platí, že nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

6. Podle § 2147 o.z. platí, že nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Podle druhého odstavce téhož ustanovení platí, že přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.

7. Co se týče právního hodnocení případu, soud předem konstatuje, že sporným ve projednávané věci se toliko nejevil skutkový stav, který soud vzal z velké části za prokázaný skrze shodné vyjádření účastníků ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. s. ř.“), nýbrž sporným zůstala otázka právního hodnocení.

8. Ohledně námitky žalovaných co do možné neexistence předkupního práva, zde soud uvádí, že předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK je co do svého charakteru předkupním právem zákonným (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1672/2022), které vzniká ex lege přímo ze zákona, a tedy zapsání předkupního práva do katastru nemovitostí je výhradně deklaratorního charakteru. Opomenout nelze ani ustanovení § 984 odst. 1, 2 o. z., dle kterého se materiální publicita veřejného seznamu nevztahuje na věcná práva vznikající bez zřetele na stav zápisu ve veřejném seznamu, a tedy právě na předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK. Z výše uvedených důvodů lze hodnotit námitku žalovaných ohledně nezapsání práva do veřejného seznamu jako nedůvodnou. Pro úplnost zdejší soud dodává, že se na předkupní právo dle § 61 ZOPK uplatní podpůrně ustanovení o. z. (srov. nález Ústavního soudu ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. Pl. ÚS 18/17, bod 12).

9. Co se týče druhé námitky žalovaných, kterou je ta, že z opatrnosti přípisem ze dne 22. 4. 2022 uzavření kupní smlouvy žalobkyni oznámili a nabídli jí vlastnické právo ke shora uvedeným pozemkům k prodeji, přičemž žalobkyně na tuto nabídku nikterak nereagovala, a tedy nevyužitím dané nabídky předkupní právo zaniklo, soud k tomuto uvádí, že tato námitka je částečně důvodná. Přestože obecně platí, že je povinností prodávajícího (resp. původního vlastníka) pozemku nabídnout oprávněnému (zde žalobkyni) realizovat předkupní právo, odborná literatura připouští, že této povinnosti může dostát i kupující (resp. předkupník), (srov. POROD, Jakub. § 2144 [Věcné předkupní právo]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 9.), kdy k danému závěru se přiklání i zdejší soud. V tomto ohledu je totiž dle soudu zapotřebí rozlišovat mezi nabídkou na realizaci předkupního práva koupěchtivým a pouhým oznámením o uzavření kupní smlouvy, kdy je zřejmé, že v případě pouhého oznámení o uzavření kupní smlouvy se závěr zdejšího soudu neuplatní (srov. SVOBODA, Lukáš. § 2147 [Nabídka předkupního práva]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 129, marg. č. 6).

10. V této souvislosti nelze opomenout ani fakt, že v nabídce na realizaci předkupního práva 2. žalovaná uvedla, že se původní vlastník pozemků s žalovanými dohodl na tom, že veškeré povinnosti ohledně předkupního práva účastníků uzavřené kupní smlouvy přešly písemnou dohodou na žalované, a to bez jakékoliv odpovědnosti či součinnosti původního vlastníka. K tomuto soud konstatuje, že ačkoliv toto je uvedeno v přípise ze dne 22. 4. 2022, kterým byla žalobkyni nabídnuta možnost využít předkupního práva, nebyla zmíněná písemná dohoda k přípisu přiložena, což ostatně potvrdili i sami žalovaní, kdy k přípisu byla přiložena pouze samotná kupní smlouva, která dohodu o předkupním právu neobsahuje. Z tohoto důvodu je zapotřebí na danou situaci aplikovat ustanovení § 436 odst. 2 o. z., kdy žalobkyni nebylo zřejmé, že žalovaní jednali za původního vlastníka pozemků a tedy platí závěr, že jednali vlastním jménem. V tomto ohledu je však důležité zohlednit taktéž okamžik, ve kterém tak činili, a tedy po podání návrhu na vklad, který byl podán 4. 4. 2024, přičemž v řízení u , právnická osoba, Jihočeský Kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, pod sp. zn. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, bylo vlastnické právo nabyto vkladem do katastru nemovitostí, a to se zpětnými účinky k okamžiku podání návrhu na vklad, a tedy ke dni 4. 4. 2024. Za dané situace tak žalovaní byli oprávněni učinit nabídku k realizaci předkupního práva, neboť byli vlastníky předmětných nemovitostí. Právě tato skutečnost pak odůvodňuje odlišný závěr zdejšího soudu oproti dostupné judikatuře (srov. usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3. 10. 2023, sp. zn. 26 Co 249/2023), kde soud téměř identickou situaci vyhodnotil odlišně oproti zdejšímu soudu právě z důvodu neexistence právního titulu k realizaci nabídky, neboť vlastníkem předmětných nemovitostí v tehdejším případě byl stále původní vlastník. Soud výše uvedenou otázku uzavírá tak, že za situace, kdy žalovaní měli s původním vlastníkem sjednanou dohodu o tom, že veškeré závazky z předkupního práva přecházejí na žalované, přičemž v okamžiku doručení výzvy žalobkyni ohledně případného využití předkupního práva byli již vlastníky uvedených nemovitostí, byli oprávněni výzvu k realizaci předkupního práva učinit.

11. Soud ve vztahu k projednávanému případu soud dále konstatuje, že přestože byla povinnost původního vlastníka ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK nabídnout věc při zamýšleném prodeji žalobkyni formálně porušena, následnou nabídkou učiněnou 2. žalovanou za žalované jako celek byly následky tohoto porušení zhojeny, respektive do práv žalobkyně tak nebylo ve svém důsledku zasaženo. Tento závěr tak koresponduje i se smyslem a účelem předkupního práva dle § 61 ZOPK, kterým je umožnit orgánům ochrany přírody získání pozemků, které jsou pro uvedené kategorie chráněných území významné v případě, že je jejich stávající vlastník chce prodat (srov. HANÁK, Jakub. § 61 [Předkupní právo státu a financování výkupu pozemků]. In: VOMÁČKA, Vojtěch, KNOTEK, Jaroslav, KONEČNÁ, Michaela, HANÁK, Jakub, DIENSTBIER, Filip, PRŮCHOVÁ, Ivana. Zákon o ochraně přírody a krajiny. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2018, s. 481, marg. č. 1).

12. Dle přesvědčení zdejšího soudu je dále zapotřebí zohlednit i legitimní očekávání žalovaných ve vztahu k učiněné nabídce, kteří nabídli žalobkyni realizaci předkupního práva, a tedy převod pozemků za identických podmínek, přičemž žalobkyně na jejich nabídku nikterak nereagovala. Pakliže žalobkyně na nabídku využití předkupního práva nereagovala, zaniklo jí právo retraktu po uplynutí 60 denní lhůty ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK, kterou lze dle přesvědčení soudu aplikovat per analogiam. Soud nad rámec výše uvedeného konstatuje, že se neshoduje s žalovanými v tom, že nevyužitím nabídky zaniklo předkupní právo žalobkyně ve vztahu ke shora uvedeným pozemkům jako celek, nýbrž dle soudu zaniklo právo retraktu, a tedy právo požadovat převedení vlastnického práva po koupěchtivém dle § 2144 odst. 3 o. z. Předkupní právo ve vztahu ke shora uvedeným pozemkům tak nadále existuje a při eventuálním dalším zcizení nemovitostí se plně opět uplatní. Soud tuto otázku uzavírá tím, že pakliže žalobkyně na nabídku žalovaných nikterak nereagovala, vytvořila tím legitimní očekávání žalovaných, že svého předkupního práva nevyužívá a uplynutím 60 dnů od doručení této nabídky jí právo retraktu zaniklo. Pouze pro úplnost soud dodává, že jako využití nabídky nemůže být hodnocena výzva oprávněného k realizaci předkupního práva ze dne 23. 2. 2023, která tedy byla učiněna žalobkyní až o 10 měsíců později, neboť jak již soud shora uvedl, uplatní se zde per analogiam lhůta 60 dnů.

13. Soud nad rámec výše uvedeného konstatuje, že nelze opomenout ani případný rozpor s dobrými mravy, který judikatura ve vztahu k uplatňování předkupního práva po delším časovém úseku připouští (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1280/2021). V této souvislosti judikatura obecně dovozuje, že ze samotného časového odstupu mezi okamžikem, kdy se žalobce dozvěděl o porušení předkupního práva, a podáním žaloby, nelze dovozovat rozpor výkonu práva s dobrými mravy (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. 30 Cdo 567/2015), zde jej však soud shledal, neboť žalobkyni bylo využití předkupního práva nabídnuto přípisem ze dne 22. 4. 2024, přičemž ta na tuto nabídku nikterak nereagovala, čímž vytvořila legitimní očekávání žalovaných o nevyužití, resp. zániku práva retraktu, přičemž o 10 měsíců později žalované vyzvala k realizaci předkupního práva. Z tohoto důvodu soud shrnuje, že i v případě, kdyby nabídkou žalovaných nebyly zhojeny nedostatky při realizaci předkupního práva, nebyla by žaloba důvodná, a to právě pro rozpor s dobrými mravy.

14. Ohledně nákladů řízení, soud vycházel z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalovaným, kteří měli ve věci plný úspěch, náleží právo na náhradu nákladů řízení ve výši 227 015 Kč. Náklady se skládají z následujících částí. Co se týče odměny zástupce, zde soud uvádí, že je zapotřebí aplikovat závěry judikatury (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2005, sp. zn. 33 Odo 865/2005), ve kterém se uvádí, že v řízení o nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy je tarifní hodnotou kupní cena, za níž má být prodej uskutečněn, bez ohledu na to, jaká je skutečná cena prodávané věci. Soud tak vycházel z tarifní hodnoty 1 944 750 Kč. Dle § 9 odst. 1 a contrario ve spojení s ustanovením § 7 bod 6 a.t. činí výše mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby jednoho klienta 16 100 Kč. Vzhledem k tomu, že zástupce zastupoval oba klienty společně, aplikoval na projednávaný případ § 12 odst. 4 a.t., a tedy snížení odměny zástupce o 20%, tj. celková odměna zástupce činí 12 880 Kč/jeden účastník. Judikatura dále dovozuje (srov. usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 22. 1. 2018, sp. zn. 7 Cmo 372/2016), že za společné úkony při zastupování více osob je toliko úkonů, kolik je zastupovaných osob, stejně jako paušálních náhrad. Z tohoto důvodu soud přiznal 2 úkony za převzetí a přípravu právního zastoupení ve výši 25 760 Kč, 3 úkony v podobě písemného vyjádření účastníků ve výši 77 280 Kč, za 3 úkony v podobě účasti u jednání zdejšího soudu částku 77 280 Kč, dále pak 3x cestovné na trase , adresa, – , adresa, a zpět při celkem ujetých 228 km (3x 76 km), osobním automobilem při kombinované spotřebě 6,3 l motorové nafty/100 km a základní náhrady za 1 km jízdy ve výši 5,60 Kč, při ceně motorové nafty ve výši 38,70 Kč/1 l činí cestovné za jednu jízdu 610,90 Kč, za celkem tři jízdy k jednání soudu 1 832,70 Kč. Dále zástupci žalovaným náleží částka 1 200 Kč na náhradě za promeškaný čas za 12 půlhodin po 100 Kč dle § 13 odst. 1 a.t. ve spojení s ustanovením § 14 odst. 3 a. t. Dále je pak zapotřebí dle § 13 odst. 3 a. t. přičíst paušální náhradu nákladů v rozsahu 4 200 Kč (7x úkonů po 300). Celkem tedy žalovaným náleží na odměně a nákladů právního zastoupení 187 552,70 Kč bez DPH, a tedy 226 938,77 Kč včetně DPH ve výši 39 386,07 Kč.