9 C 76/2024

Plný text

Okresní soud v Prachaticích rozhodl soudkyní JUDr. Simonou Vojíkovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o nahrazení projevu vůle

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného s uzavřením této kupní smlouvy:KUPNÍ SMLOUVASmluvní strany:, Jméno žalovanéhodatum narození: , Datum narození žalovanéhobytem , adresa, , , adresa(dále jen „prodávající”)a, AnonymizovánoIČ: , IČOse sídlem , adresa(dále jen „kupující")uzavírají podle ustanovení § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění následujícík u p n í s m l o u v u:

I. Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitostí – pozemků uvedených v čl. II této smlouvy s veškerými součástmi a příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi (dále jen „Předmět koupě“) za kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy. Kupující tímto od prodávajícího kupuje Předmět koupě s veškerými součástmi a příslušenstvím a se všemi právy a povinnostmi a přijímá jej do svého výlučného vlastnictví a zavazuje se za Předmět koupě zaplatit kupní cenu uvedenou v čl. III smlouvy.

II. Předmětem koupě jsou nemovitosti – nezastavěné pozemky:a) parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, , zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Předmětné pozemky I.“);b) parc. č. , Anonymizováno, , zapsané v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Předmětné pozemky II.“). Prodávající neposkytují kupujícímu žádnou záruku, zajištění nebo příslib ohledně jakosti předmětu koupě; kupující se o stavu Předmětu koupě informoval.

III. Kupní cena se sjednává částkou v celkové výši 4 005 090 Kč (slovy: čtyři miliony pět tisíc devadesát korun českých), která se skládá ze dvou položek, a to kupní ceny za Předmětné pozemky I. ve výši 1 104 135 Kč a kupní ceny za Předmětné pozemky II. ve výši 2 900 955 Kč. Kupní cena nepodléhá DPH.Vlastnické právo k Předmětu koupě nabývá kupující zápisem do katastru nemovitostí. Kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu do 5 pracovních dnů ode dne, kdy bude zapsán jako vlastník Předmětu koupě.Návrh na vklad vlastnického práva k Předmětu koupě podá u , právnická osoba, pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , kupující, a to nejpozději do 5 pracovních dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku, kterým byla nahrazena vůle prodávajícího.

II. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Prachaticích na soudním poplatku částku 10 000 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet č. , č. účtu, , VS: , var. symbol, .

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů tohoto řízení částku 7 526 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se svou žalobou ze dne 12. 6. 2024, ve znění změny žaloby učiněné podáním ze dne 9. 2. 2026, připuštěné usnesením ze dne 11. 2. 2026 (č.l. 296) domáhala vydání soudního rozhodnutí, kterým by byla nahrazena vůle žalovaného ve vztahu k uzavření ve změně žaloby specifikované kupní smlouvy ohledně nemovitostí – a) parc.č. , hodnota, a , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , a b) parc.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, . Nemovitosti ad a) nabyl žalovaný kupní smlouvou ze dne , datum, , nemovitosti ad b) kupní smlouvou ze dne , datum, ; u všech pozemků byl ke dni uzavření kupních smluv jako způsob ochrany zapsán národní park spolu s blíže specifikujícími údaji o způsobu ochrany (evropsky významná lokalita, ptačí oblast, zemědělský půdní fond). Všechny pozemky se nacházejí na území NP Šumava tak, jak byl tento vymezen zák. č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny (ZOPK) ve znění účinném od 1. 6. 2017, všechny pozemky jsou nezastavěné a nacházejí se zároveň mimo zastavěná území obce, k těmto pozemkům tak žalobkyni svědčí zákonné předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK. Prodávající nesplnil svou povinnost v případě zamýšleného prodeje nabídnout pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody a tyto převedl na žalovaného. Porušením předkupního práva žalobkyně vznikl její nárok dle § 2144 odst. 1 o.z. domáhat se na nástupci převedení pozemků za příslušnou úplatu. K prodeji předmětných pozemků žalobkyně žalovaného vyzvala dopisem ze dne 4. 1. 2024. Ačkoli v katastru nemovitostí nebylo předkupní právo ke dni uzavření kupních smluv na pozemky ad a) a b) zapsáno, s ohledem na údaj o existenci národního parku byla zřejmá existence určitého stupně ochrany; žalobkyně zároveň odkázala na ustanovení § 984 odst. 2 o.z., podle kterého se zásada materiální publicity zakotvená v ust. § 984 odst. 1 o.z. bez ohledu na stav zápisu ve veřejném seznamu nepoužije mj. pro věcné právo vznikající ze zákona. Kupní cena byla žalobkyní určena v návaznosti na kupní cenu sjednanou v kupních smlouvách, na základě kterých žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětným pozemkům. Žalovaný kupní smlouvu ohledně předmětných pozemků neuzavřel, proto se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle rozhodnutím soudu s odkazem na ustanovení § 161 odst. 3 o.s.ř, Anonymizováno2. Žalobkyní byla v tomto řízení , Anonymizováno, , za ni jednající organizační složkou státu pak , Anonymizováno, (§ 79 odst. 1 ZOPK). Na základě dohody ze dne , datum, (č.l. 117–118) byl ve smyslu § 6 odst. 1 zák. č. 201/2002 Sb. jednáním , Anonymizováno, pověřen , právnická osoba, (ÚZSVM).

3. Usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11. 10. 2025, č.j. 7 Co 1000/2025 – 267, byl zrušen rozsudek soudu prvního stupně ze dne 3. 4. 2025 s tím, že v projednávané věci nebylo zpochybněno tvrzení žalobkyně, že důvodem uplatnění nároku je veřejný zájem žalobkyně na ochraně přírody a krajiny, časová prodleva, k níž došlo od porušení předkupního práva do uplatnění předmětného nároku není důvodem aplikace ustanovení § 8 o.z., a to ani v kombinaci se skutečností, že žalobkyně prostřednictvím , Anonymizováno, dlouhodobě neplní povinnost jí uloženou ustanovením § 61 odst. 1 věta druhá ZOPK, tj. zajistit zápis předkupního práva do katastru nemovitostí. Žalobkyní uplatněný nárok není možné označovat za šikanózní postup či obcházení právních předpisů, zamítnutí žaloby s odkazem na ustanovení § 8 o.z. proto není možné. Za situace, kdy ke vzniku i porušení předkupního práva ve vztahu k předmětným pozemkům došlo, bylo soudu prvního stupně uloženo posoudit, zda žalobkyně v tomto řízení uplatňuje nárok na převod předmětných pozemků do svého vlastnictví za stejných podmínek, za jakých je nabyl žalovaný.

4. Žalovaný stavěl svou obranu proti žalobou uplatněnému nároku ve fázi řízení před vyhlášením rozsudku soudu prvního stupně ze dne 3. 4. 2025 pro případ, že nebude úspěšná, pokud jde o samotné zpochybnění existence předkupního práva žalobkyně, na tvrzení, že- znění smlouvy dle žaloby nekoresponduje se zněním dříve žalovanému zaslaným k podpisu,- v případě prodeje nemovitostí žalobkyni za cenu, za kterou nemovitosti nabyl, by byl žalovaný poškozen s ohledem na růst cen nemovitostí- není uzavřen okruh pasivně legitimovaných osob, když předmětné pozemky jsou součástí SJM žalovaného,- uplatnění nároku ze strany žalobkyně je zneužitím práva ve smyslu § 8 o.z.Na všech námitkách žalovaný setrval i ve fázi po zrušení rozsudku ze dne 3. 4. 2025 odvolacím soudem; upřesnil, že námitka poškození žalobce v souvislosti s růstem cen souvisela s námitkou porušení dobrých mravů, tato nebyla vznášena v souvislosti s výší kupní ceny, která je uváděna v navrhované kupní smlouvě. Žalovaný rozporoval, že by se žalobkyně domáhala převedení pozemků za stejných podmínek, za jakých je nabyl on – kupní cena byla žalobkyní stanovena spekulativně, když v žádné z kupních smluv není uvedena výměra převáděných pozemků, převáděny byly zároveň pozemky různé, nelze tak vycházet bez dalšího z prosté průměrné ceny na m²; rozporována byla rovněž splatnost kupní ceny a způsob jejího zaplacení. Po změně žaloby učiněné žalobkyní podáním ze dne 9. 2. 2026, připuštěné usnesením ze dne 11. 2. 2026 (č.l. 296), vznesl žalovaný podáním ze dne 15. 2. 2026 námitku promlčení s tím, že změna byla provedena po uplynutí tříleté promlčecí lhůty.

5. Po provedeném dokazování zjistil soud tento skutkový stav.

6. Žalovaný je zapsán jako vlastník parc.č. , hodnota, a , hodnota, vše v k.ú. , adresa, (výpis z KN č.l. 11–12); u obou pozemků je zapsán způsob ochrany národní park. Vlastnické právo k těmto pozemkům bylo na žalovaného jako kupujícího převedeno , jméno FO, jako prodávajícím kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, ; předmětem prodeje dle této kupní smlouvy byly ještě další nemovitosti, celková kupní cena byla sjednána ve výši 2 198 505 Kč (č.l. 13–14).

7. Žalovaný je zapsán jako vlastník parc.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, (výpis z KN č.l. 15); u všech pozemků je zapsán způsob ochrany národní park. Vlastnické právo k těmto pozemkům bylo na žalovaného jako kupujícího převedeno , jméno FO, jako prodávajícím kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, ; předmětem prodeje dle této kupní smlouvy byly ještě další nemovitosti, celková kupní cena byla sjednána ve výši 6 451 035 Kč (č.l. 16–17).

8. Parc. č. , hodnota, a , hodnota, , k.ú. , adresa, , leží v oblasti Národního parku Šumava (identifikace parcel z hlediska lokalizace k platnému vymezení hranic zvláště chráněných území č.l. 58–61, ortofoto mapy č.l. 62–63). Oba tyto pozemky se nacházejí podle platného územního plánu obce , adresa, v nezastavěném území (informace MěÚ Prachatice č.l. 82–83), uvedená skutečnost byla zároveň mezi účastníky nesporná.

9. Parc.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , leží v oblasti Národního parku Šumava (identifikace parcel z hlediska lokalizace k platnému vymezení hranic zvláště chráněných území č.l. 64–75, ortofoto mapy č.l. 76-81). Všechny tyto pozemky se nacházejí podle platného územního plánu obce , adresa, v nezastavěném území (informace MěÚ , adresa, č.l. 82–83, č.l. 195–196), uvedená skutečnost byla zároveň mezi účastníky nesporná.

10. Pokud žalovaný v původním řízení před soudem prvního stupně zpochybňoval samotnou existenci předkupního práva žalobkyně s tím, že nebyly splněny podmínky předvídané právní úpravou pro vznik tohoto práva, konkrétně nebyl proveden vklad tohoto práva do katastru nemovitostí, je třeba i nadále setrvat na již učiněném závěru (přijatém rovněž odvolacím soudem), že tato obrana nemůže být účinná, a to přes to, že mezi stranami byla nespornou skutečnost, že ke dni 25. 1. 2022 ve vztahu k parc.č. , hodnota, a , hodnota, vše v k.ú. , adresa, , a ke dni 26. 2. 2022 ve vztahu k parc.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , nebylo v katastru nemovitostí zapsáno předkupní právo žalobkyně ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK ve znění účinném od 1. 1. 2022, k zápisu nedošlo ani později. Pokud ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK výslovně uvádí, že „Česká republika má předkupní právo…“ je zřejmé, že je jím zakotveno předkupní právo zákonné, tedy vznikající u pozemků splňujících v tomto ustanovení specifikované podmínky přímo ze zákona bez ohledu na stav zápisu v katastru nemovitostí (shodně rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1692/2018 vydané za účinnosti § 61 odst. 1 ZOPK ve znění účinném do 31. 5. 2017). Pokud s účinností od 1. 6. 2017 zákon existenci předkupního práva státu deklaruje výslovně, musí závěr formulovaný ve výše uvedeném rozhodnutí nepochybně platit i nadále; pokud docházelo ke změnám ve znění ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK ke dni 1. 6. 2017 a následně ke dni 1. 1. 2022, nejednalo se o změny ve smyslu stanovení nových pravidel pro vznik tohoto předkupního práva. Ze závěru o existenci zákonného předkupního práva bez ohledu na stav zápisu v katastru nemovitostí vycházejí soudní rozhodnutí vydávaná postupně v obdobných věcech (rozsudek Okresního soudu v Semilech ze dne 9. 9. 2021, č.j. 10C 174/2020 – 79, rozsudek Okresního soudu v Trutnově ze dne 7. 12. 2021, č.j. 30C 163/2021 – 59, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 10. 5. 2022, č.j. 26 Co 77/2022 – 98 – č.l. 86 – 95); byť tato rozhodnutí byla vydána v době účinnosti ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK ve znění do 31. 12. 2021, s ohledem na charakter změny účinné od 1. 1. 2022 lze konstatovat, že tato rozhodnutí řeší ve vztahu existenci předkupního práva totožnou situaci, jaká byla řešena v tomto řízení, přičemž soudem nebyl shledán žádný důvod se od závěrů formulovaných těmito rozhodnutími ve vztahu k této otázce odchýlit. Totéž platí ve vztahu k otázce existence předkupního práva žalobkyně i o rozsudku Okresního soudu v Prachaticích ze dne 24. 6. 2024, č.j. 8 C 250/2023–103, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7. 11. 2024, č.j. 19 Co 1226/2024–130 – č.l. 202-208; předmětem posouzení v rámci těchto rozhodnutí zároveň bylo porušení předkupního práva kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, , tedy již za účinnosti ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK od 1. 1. 2022.

11. Za této situace je pak nerozhodné, že ve vztahu k předmětným (ani jiným) pozemkům nedošlo k podání zákonem předvídaného návrhu na vklad předkupního práva do katastru nemovitostí, a to ani dle ustanovení § 61 odst. 1 ZOPK ve znění účinném do 31. 12. 2021, ani dle tohoto ustanovení ve znění účinném od 1. 1. 2022. V případě věcného práva vznikajícího ze zákona se zároveň není možné dovolávat dobré víry ve stav zápisu v katastru nemovitostí (§ 984 odst. 2 o.z.). Námitka žalovaného o tom, že předkupní právo žalobkyni nesvědčilo, když nebyly splněny podmínky pro jeho vznik, proto nemohla být shledána důvodnou.

12. Žalobkyní byla prokázána skutečnost, že všechny žalobou dotčené pozemky se nacházejí na území patřícím do Národního parku Šumava, i že všechny tyto pozemky jsou nezastavěnými pozemky nacházejícími se mimo zastavěné území obce (uvedená skutečnost byla zároveň mezi stranami nesporná). Na základě uvedených skutečností soud uzavřel, že v době uzavření kupní smlouvy ze dne , datum, a kupní smlouvy ze dne , datum, žalobkyni ve vztahu k předmětným pozemkům předkupní právo svědčilo, v důsledku čehož byla dána povinnost právního předchůdce žalovaného v době zamýšleného prodeje nabídnout přednostně předmětné pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody. Žalovaný přes poučení dle § 118a odst. 1 o.s.ř. v řízení netvrdil ani neprokazoval, že by jeho právním předchůdcem byla tato povinnost splněna, proto nezbylo než uzavřít, že k porušení předkupního práva žalobkyně dle § 61 odst. 1 ZOPK došlo.

13. Právě s tvrzením o porušení zákonného předkupního práva státu ze strany právního předchůdce žalovaného se žalobkyně s odkazem na vznik práva retraktu dle § 2144 odst. 1 o.z. domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kterou by na ni bylo vlastnické právo k předmětným pozemkům převedeno, a to za stejnou cenu, za kterou k nim nabyl vlastnické právo žalovaný.

14. Následně se soud zabýval okolnostmi rozhodnými pro možnost posouzení oprávněnosti uplatnění nároku žalobkyně z porušení jí svědčícího předkupního práva. V tomto směru byla odvolacím soudem soudu prvního stupně uložena povinnost, při závěru o tom, že ke vzniku i k porušení předkupního práva žalobkyně došlo a že v projednávané věci nebylo zpochybněno tvrzení žalobkyně, že důvodem uplatnění nároku je veřejný zájem na ochraně přírody a krajiny, zabývat se tím, zda žalobkyně uplatňuje nárok na převod těchto pozemků do svého vlastnictví za stejných podmínek, za jakých je nabyl žalovaný.

15. Vklad vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí dle kupní smlouvy ze dne , datum, byl proveden dne , datum, (informace o řízení č.l. 215), dle kupní smlouvy ze dne , datum, pak dne , datum, (informace o řízení č.l. 216).

16. Orgán ochrany přírody se začal zabývat otázkou porušení předkupního práva k žalobou dotčeným pozemkům dne 13. 7. 2023 v návaznosti na zjištění téhož dne učiněná prostřednictvím systému MISYS (č.l. 125–127).

17. Ministerstvo životního prostředí, odbor zvláštní územní ochrany přírody a krajiny, se v rámci odborného stanoviska ze dne 19. 9. 2023 (č.l. 130–134) vyjádřilo k potřebnosti vlastnictví státu ve vztahu ke všem žalobou dotčeným pozemkům s ohledem na cennost lokality z pohledu ochrany přírody, když se jedná o cenný biotop s ohledem na přítomnost zvláště chráněných druhů (tak jak jsou ve stanovisku popsány). Doporučeno bylo zaslání výzvy oprávněného k převedení všech pozemků do vlastnictví státu.

18. Ministerstvem financí byly dne 3. 1. 2024 vydány souhlasy ke sjednání vyšší kupní ceny při nabytí všech předmětných pozemků nepřesahující celkovou částku 4 005 090 Kč (č.l. 128–129).

19. Žalovaný jako nabyvatel předmětných pozemků byl žalobkyní jako předkupníkem vyzván dopisem ze dne 4. 1. 2024 (č.l. 84) k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem budou všechny žalobou dotčené pozemky, přičemž kupní cena nesmí převýšit částku 4 005 090 Kč odpovídající ceně, za kterou žalovaný tyto pozemky nabyl.

20. Podle § 2144 odst. 1 o.z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

21. Žalobkyni svědčí zákonné předkupní právo ke všem pozemkům, ve vztahu ke kterým se nahrazení projevu vůle žalovaného domáhala (jedná se o pozemky, které se nacházejí v Národním parku Šumava, zároveň jsou všechny nezastavěné a splňují tak kritéria vzniku předkupního práva dle § 61 odst. 1 ZOPK). Výše uvedené zákonné ustanovení § 2144 odst. 1 o.z. pak zakládá žalobkyni jako předkupníkovi právo retraktu, které vznikne, byť to není v zákoně výslovně uvedeno, v návaznosti na porušení tohoto předkupního práva. Žalovaný netvrdil, a tedy ani neprokázal, že jeho právní předchůdce (prodávající) v době zamýšleného prodeje splnil povinnost zakotvenou ustanovením § 61 odst. 1 ZOPK, tedy přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody; tím došlo k porušení tohoto předkupního práva a vzniku nároku žalobkyně domáhat se vůči žalovanému, jako nástupci porušitele předkupního práva, který pozemky nabyl koupí, aby jí tyto za příslušnou úplatu převedl. Žalobkyně v reakci na zjištění o převedení vlastnického práva k pozemkům, ke kterým jí svědčí zákonné předkupní právo dle § 61 odst. 1 ZOPK, posoudila potřebnost vlastnictví státu k těmto pozemkům a bezprostředně po vydání souhlasu s výší kupní ceny vyzvala žalovaného k uzavření kupní smlouvy ve smyslu § 2144 odst. 1 o.z.

22. K jednotlivým obranám žalovaného soud uvádí následující.

23. Primárně se soud zabýval posouzením ze strany žalovaného vznesené námitky promlčení; žalovaný tuto námitku odůvodňoval skutečností, že žalobkyně podáním ze dne 9. 2. 2026 navrhla změnu žaloby spočívající ve změně splatnosti v rámci kupní smlouvy, jejíhož uzavření se žalobkyně domáhá (namísto původní lhůty splatnosti v délce 60 dnů od vyrozumění o provedení vkladu vlastnického práva žalobkyně, přičemž samotný návrh na vklad se žalobkyně zavázala podat do 60 dnů od nabytí právní moci rozsudku, kterým bude projev vůle prodávajícího nahrazen, byly nově obě tyto lhůty zkráceny na 5 pracovních dnů). Soudem byla tato změna připuštěna rozhodnutím ze dne 11. 2. 2026, nárok na nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu ve znění po změně žaloby byl uplatněn po uplynutí tříleté promlčecí lhůty.

24. Podle § 619 odst. 1 o.z. jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Podle odst. 2 právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

25. Podle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

26. Podle § 648 o.z. uplatní-li věřitel v promlčecí lhůtě právo u orgánu veřejné moci a pokračuje-li řádně v zahájeném řízení, promlčecí lhůta neběží.

27. Tříletá promlčecí doba k uplatnění práva podílového spoluvlastníka, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat se na nabyvateli, aby mu spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabídl ke koupi, začíná běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy, jíž bylo předkupní právo porušeno (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3371/2008). V dané věci byl vklad vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí dle kupní smlouvy ze dne , datum, byl proveden dne , datum, , dle kupní smlouvy ze dne , datum, pak dne , datum, ; dne , datum, se tak žalobkyně dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, případně se o nich dozvědět měla a mohla ve vztahu k pozemkům parc.č. , hodnota, a , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , ve vztahu k pozemkům parc.č. , hodnota, vše v k.ú. , adresa, , se tak stalo dnem , datum, . Nárok na nahrazení projevu vůle žalovaného k převodu všech pozemků byl uplatněn žalobou ze dne 12. 6. 2024, tedy v rámci tříleté promlčecí lhůty (tato by uplynula dne 17. 2. 2025, resp. 26. 4. 2025).

28. Dojde-li ve stanovené promlčecí době k uplatnění práva žalobou u soudu, běh promlčecí doby se staví dnem, kdy byla žaloba soudu podána, a to v tom rozsahu, v jakém byl nárok uplatněn. Dojde-li k uplatnění pouze části pohledávky, staví se běh promlčecí doby pouze u této části. Je-li potom žaloba rozšířena, nemá takové rozšíření zpětné účinky (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2180/2010). Z uvedeného je zřejmé, že námitka promlčení může být důvodnou v případě, že změnou žaloby dojde k jejímu rozšíření (žalobce se po změně žaloby domáhá přiznání nároku ve větším rozsahu, než tak činil v žalobě); v takovém případě podáním žaloby nastávají účinky § 648 o.z. ve vztahu k rozsahu plnění uplatněnému žalobou, ve vztahu k plnění dalšímu, uplatněnému až v rámci změny žaloby, pak tyto účinky nastávají doručením změny žaloby soudu.

29. V daném případě o uvedou situaci, kdy změna žaloby představuje důvod pro závěr o promlčení uplatněného nároku a tedy o důvodnosti námitky promlčení, nejde. Žalobkyně se domáhá od počátku řízení, zahájeného v rámci promlčecí lhůty, nahrazení projevu vůle ve vztahu k týmž pozemkům a za tutéž kupní cenu; ke změně ve vztahu k obsahu nebo rozsahu tohoto žalobou uplatněného nároku v průběhu řízení nedošlo. Změna žaloby, spočívající pouze ve zkrácení lhůt k podání návrhu na vklad vlastnického práva a splatnosti kupní ceny, nepředstavuje změnu vlastního nároku co do obsahu a rozsahu, nelze z ní dovozovat, že by žalobkyně uplatnila až touto změnou nárok jiný (nový) a že by tak ve vztahu k němu měly účinky § 648 o.z. nastat až jejím doručením soudu. Protože nárok, který byl předmětem tohoto řízení, byl žalobkyní uplatněn před uplynutím promlčecí lhůty, nelze závěr o jeho promlčení učinit a námitka promlčení vznesená žalovaným musela být posouzena jako nedůvodná.

30. Další námitka žalovaného spočívala ve zpochybnění skutečnosti, že cena, za kterou žalobkyně hodlá nabýt vlastnické právo k předmětným pozemkům, odpovídá ceně, za kterou tyto pozemky on sám nabyl od svého právního předchůdce s tím, že kupními smlouvami ze dne , datum, a , datum, bylo převáděno vlastnické právo i k dalším nemovitostem; způsob, jakým žalobkyně tuto kupní cenu určila (poměrně z celkové kupní ceny) je pouhá spekulace, protože kupními smlouvami byly převáděny různé pozemky v různých katastrálních územích, v kupních smlouvách není údaj o ceně za 1 m² ani výměra převáděných pozemků. Přes uvedenou obranu žalovaný, ač poučen dle § 118a odst. 1 o.s.ř., netvrdil žádné konkrétní skutečnosti ve vztahu ke způsobu, jakým byla celková kupní cena v rámci kupní smlouvy ze dne , datum, a , datum, určena (tedy jakým způsobem byla ovlivněna žalovaným v obecné rovině tvrzenou růzností jednotlivých těmito smlouvami převáděných pozemků). Žalobkyně dostála své povinnosti tvrdit a prokazovat výši „příslušné úplaty“ odkazem na obsah předmětných kupních smluv; pokud žalovaný tvrdil, že kupní cena jednotlivých těmito smlouvami převáděných pozemků nebyla jednotná (byla ovlivněna jejich růzností), bylo na něm, aby tvrdil v tomto směru konkrétní skutečnosti a tyto zároveň i prokázal. Pokud tak neučinil, nezbylo, než při zjištění výše příslušné úplaty ve smyslu § 2144 odst. 1 o.z. vyjít z obsahu kupních smluv ze dne , datum, a , datum, a určit z celkových těmito smlouvami ujednaných kupních cen poměrnou část připadající na předmětné pozemky.

31. V rámci kupní smlouvy ze dne , datum, byla sjednána celková kupní cena ve výši 2 198 505 Kč. Touto smlouvou bylo převáděno vlastnické právo k parc.č. , hodnota, a , hodnota, v k.ú. , adresa, a dále k parc. , hodnota, vše v k.ú. , adresa, , a parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, (kupní smlouva č.l. 13 – 14). Ke dni uzavření smlouvy měly pozemky smlouvou převáděné celkovou výměru 146 567 m² - parc.č. , hodnota, - 36 010 m², parc.č. , hodnota, - 37 599 m² (výpis z KN č.l. 197), parc. č. , hodnota, – 41 247 m², parc.č. , hodnota, – 11 452 m², parc. č. , hodnota, – 13 034 m² (výpis z KN č.l. 302) a parc. č. , hodnota, – 7 225 m² (výpis z KN č.l. 303). Jednotková cena převáděných pozemků činila 15 Kč/m² (2 198 505 Kč/146 467 m²), poměrná část ceny připadající na parc.č. , hodnota, a , hodnota, v k.ú. , adresa, činí 1 104 135 Kč (73 609 m² x 15 Kč).

32. V rámci kupní smlouvy ze dne , datum, byla sjednána celková kupní cena ve výši 6 451 035 Kč. Touto smlouvou bylo převáděno vlastnické právo k parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , parc.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, (kupní smlouva č.l. 16 – 17). Ke dni uzavření smlouvy měly pozemky smlouvou převáděné celkovou výměru 430 069 m² - parc.č. , hodnota, – 208 576 m² (výpis z KN č.l. 305), parc.č. , hodnota, – 47 578 m², parc. č. , hodnota, – 26 782 m², parc.č. , hodnota, – 187 m², parc.č. , hodnota, – 116 865 m², parc.č. , hodnota, – 490 m², parc. č. , hodnota, – 1 495 m² (výpis z KN č.l. 198), parc. č. , hodnota, – 2 905 m², parc. č. , hodnota, 24 274 m² a parc. č. , hodnota, – 917 m² (výpis z KN č.l. 307). Jednotková cena převáděných pozemků činila 15 Kč/m² (6 451 035 Kč/430 069 m²), poměrná část ceny připadající na parc.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , činí 2 900 955 Kč (193 397 m² x 15 Kč).

33. V kupní smlouvě, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného, je uvedena celková kupní cena za převod pozemků parc.č. , hodnota, a , hodnota, v k.ú. , adresa, a parc.č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , ve výši 4 005 090 Kč (1 104 135 Kč za pozemky v k.ú. , adresa, a 2 900 955 Kč za pozemky v k.ú. , adresa, ). Tato cena odpovídá ceně, za kterou žalovaný předmětné pozemky nabyl od svého právního předchůdce; na základě této skutečnosti soud uzavřel, že žalobkyně se domáhala převodu těchto pozemků za úplatu přiměřenou ve smyslu § 2144 odst. 1 o.z.

34. Žalovaný dále namítal, že kupní smlouva nesplňuje požadavek stejných podmínek, za kterých předmětné nemovitosti nabyl on, ani ve vztahu ke splatnosti kupní ceny, a to ani po změně žaloby učiněné podáním ze dne 9. 2. 2026. Žalovaný v této souvislosti zejména tvrdil, že v případě obou jím uzavřených kupních smluv strany zvolily úhradu kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy, která chrání rovnoměrně obě smluvní strany, způsobu úhrady kupní ceny prostřednictvím depozita pak neodpovídá v žalobkyní navrhované kupní smlouvě uvedená splatnost kupní ceny 5 + 5 pracovních dnů.

35. Je pravdou, že výše kupní ceny není jediným kritériem pro posouzení, zda je v řízení uplatněn nárok na převod pozemků za stejných podmínek, za jakých byly nabyty žalovaným. Ustanovení § 2144 odst. 1 o.z. sice zakotvuje pro případ porušení předkupního práva nárok na převedení věci za příslušnou úplatu, soud je však povinen v řízení zkoumat veškeré podmínky koupě věci a při svém rozhodování tyto podmínky zohlednit ve smyslu § 2149 odst. 1 o.z. (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 3018/2022), tedy nepochybně i podmínky splatnosti kupní ceny, neboť cílem retraktu je zajistit předkupníkovi stejné postavení, jaké by měl v případě, že by k porušení předkupního práva nedošlo (tedy, že by mu byla věc nabídnuta ke koupi, když tehdy podle § 2149 odst. 1 o.z. předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté koupěchtivým a splní podmínky nabídnuté koupěchtivým vedle kupní ceny.

36. Podmínky splatnosti je třeba nepochybně považovat za podstatné pro posouzení, zda nárok na převod pozemků je uplatněn za stejných podmínek, za jakých je nabyl žalovaný. Po změně žaloby stanoví kupní smlouva povinnost žalobkyně k podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí na 5 pracovních dnů od právní moci rozsudku, kterým bude nahrazena vůle prodávajícího, splatnost pak na 5 pracovních dnů od zápisu vlastnického práva; změnou žaloby došlo ke zkrácení původně stanovených lhůt 60 + 60 dnů v reakci na obranu žalovaného o nepřiměřenosti těchto lhůt.

37. V rámci kupní smlouvy ze dne , datum, byla ujednána splatnost celkové kupní ceny ve výši 2 198 505 Kč tak, že částka 710 000 Kč bude uhrazena započtením vzájemných pohledávek prodávajícího a kupujícího, zbývající částka 1 488 505 Kč měla být zaplacena do 5 pracovních dnů od podpisu do advokátní úschovy a následně vyplacena opět do 5 pracovních dnů ode dne zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí (č.l. 13–14). V rámci kupní smlouvy ze dne , datum, (č.l. 16–17) byla ujednána splatnost celkové kupní ceny ve výši 6 451 035 Kč tak, že částka 500 000 Kč bude uhrazena přímo prodávajícímu do 5 pracovních dnů ode dne podpisu smlouvy, zbývající částka 5 951 035 Kč měla být zaplacena do 5 pracovních dnů od podpisu do advokátní úschovy a následně vyplacena opět do 5 pracovních dnů ode dne zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí.

38. Žalobkyně po změně žaloby navrhuje lhůtu splatnosti 5 + 5 pracovních dnů shodně, jak je to činěno v rámci kupních smluv ze dne , datum, a , datum, vždy ve vztahu k převážné části kupní ceny. Pouze na základě skutečnosti, že část kupní ceny dle smlouvy ze dne , datum, byla fakticky zaplacena okamžitě v důsledku započtení vzájemných pohledávek, a dle kupní smlouvy ze dne , datum, do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy, tedy zcela bez vazby na okamžik nabytí vlastnického práva kupujícím, nelze činit závěr o nestejnosti podmínek nabytí, když se jedná o ujednání pouze ve vztahu k menší části kupní ceny, a to zřejmě s ohledem na specifika vztahu mezi subjekty smlouvy (existence pohledávek k započtení, přijatelnost rizika spojeného s platbou části kupní ceny před provedením vkladu do katastru nemovitostí), která mezi účastníky řízení dána nejsou. S ohledem na skutečnost, že kupujícím je v daném případě stát, není dle názoru soudu závěr o nestejnosti podmínek nabytí odůvodněn ani skutečností, že podle navrhovaného znění kupní smlouvy nemá být kupní cena skládána do advokátní úschovy. Tento institut je nepochybně praktickým nástrojem ochrany obou smluvních stran s ohledem na okamžik nabytí vlastnického práva k nemovitosti až zápisem do katastru nemovitostí (§ 1105 o.z.), dle názoru soudu na jeho využití není třeba v daném případě trvat, když pochybnosti o solventnosti kupujícího nevznikají.

39. Na základě výše uvedeného soud uzavřel, že žalobkyně se domáhá převedení předmětných pozemků za cenu přiměřenou ve smyslu § 2144 odst. 1 o.z., za splněné lze považovat i další podmínky kupních smluv, na základě kterých žalovaný nemovitosti nabyl. Proto bylo žalobě vyhověno a projev vůle žalovaného k uzavření žalobkyní navrhované kupní smlouvy byl nahrazen.

40. Rozhodnutí o nahrazení projevu vůle žalovaného nebrání případně ani skutečnost, že předmětné nemovitosti by byly v SJM žalovaného a jeho manželky, jak tento v průběhu řízení tvrdil. Podle závěrů rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2586/2022 jestliže věcné předkupní právo vázne na věci, která je součástí společného jmění manželů, avšak v katastru nemovitostí je jako její výlučný vlastník evidován jen jeden z manželů, proti kterému je podána žaloba uplatňující nárok z porušeného předkupního práva, není důvodem k zamítnutí žaloby to, že na žalované straně nejsou oba manželé. Nároky z předkupního práva, uplatněné jen vůči jednomu z manželů, který je evidován v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník, jsou uplatněné řádně. Případně vydaný rozsudek nahrazující vůli prodávajícího vyvolá zamýšlený stav, byť by byl vydán jen proti osobě evidované v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník. Za dané situace proto soud považoval za nadbytečné blíže se zabývat otázkou existence SJM žalovaného a jeho manželky ve vztahu k předmětným pozemkům.

41. Pokud pak žalovaný namítal, že znění smlouvy dle žaloby nekoresponduje se zněním dříve žalovanému zaslaným k podpisu, ani tato skutečnost nebrání nahrazení projevu vůle žalovaného při splnění k tomu potřebných podmínek tak, jak byly popsány výše. Žalovaný jako nabyvatel předmětných pozemků byl žalobkyní jako předkupníkem vyzván dopisem ze dne 4. 1. 2024 (č.l. 84) k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem bude převod všech žalobou dotčených pozemků za cenu nepřevyšující částku 4 005 090 Kč, takovou smlouvu žalovaných dosud neuzavřel, nárok žalobkyně na převod pozemků odmítal po celou dobu řízení jako takový; je tak nerozhodné, že kupní smlouva ve znění tak, jak se jejího uzavření žalobkyně domáhá v tomto řízení, doslovně neodpovídá návrhu smlouvy žalovanému zaslané dne 22. 1. 2024 (e-mail č.l. 108, návrh kupní smlouvy č.l. 110 – 111).

42. Ve vztahu k námitce možnosti poškození žalovaného výší kupní ceny s ohledem na dobu uplynulou od nabytí pozemků z jeho strany ve spojení s růstem cen nemovitostí žalovaný uvedl, že tato souvisela s námitkou porušení dobrých mravů, nebyla vznášena v souvislosti s výší kupní ceny jako takové. Soud tedy pouze ve stručnosti uvádí, že žalobkyní je uplatněno právo retraktu z porušení zákonného předkupního práva; pokud by k tomuto porušení nedošlo, tedy předmětné nemovitosti by byly příslušnému orgánu původním vlastníkem nabídnuty, byla by uzavřena kupní smlouva s cenou, která je uvedena v tomto rozsudku (při úvaze dle odst. č. 30 odůvodnění).

43. S ohledem na charakter rozhodných skutečností v návaznosti na pokyn odvolacího soudu nebyly ani v této fázi řízení pro nadbytečnost provedeny žalovaným navrhované důkazy výslechem svědka , tituly před jménem, , jméno FO, a dotazem na ČÚZK (skutečnost, že předkupní právo dle § 61 odst. 1 ZOPK není zapisováno do katastru nemovitostí a že dokonce nejsou v tomto směru ani podávány návrhy ani vydávána potvrzení ministerstva o existenci tohoto předkupního práva, byla v řízení prokázána jinými provedenými důkazy, žalobkyně tuto ostatně ani nezpochybňovala), výslechem svědků , tituly před jménem, , adresa, a , tituly před jménem, , jméno FO, (průběh procesu vyhodnocování případů porušení předkupního práva byl v řízení prokázán jinými důkazy), výslechem svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, (při závěru odvolacího soudu o tom, že tvrzení žalobkyně, že důvodem uplatnění nároku je veřejný zájem, nebylo v řízení zpochybněno) a výslechem svědkyně , jméno FO, (způsob fungování farmy , jméno FO, není relevantní skutečností ve vztahu k závěru, zda je v řízení uplatněn nárok na převod pozemků za stejných podmínek). Pro nadbytečnost nebyl proveden ani žalobkyní navrhovaný důkaz LV žalovaného (závěr o existenci zákonného předkupního práva žalobkyně byl učiněn přes absenci údaje o něm v katastru nemovitostí – odst. č. 10 odůvodnění).

44. Žalobkyně byla v řízení osvobozena od placení soudního poplatku dle § 11 odst. 2 písm. a) zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích dále je „SOP“. S ohledem na úspěch žalobkyně přešla poplatková povinnost dle § 2 odst. 3 SOP; výše poplatku činí 10 000 Kč dle pol. č. 4 odst. 1 písm. a) Sazebníku ve spojení s § 6a odst. 6 SOP.

45. Žalobkyně byla v řízení zcela úspěšná (skutečnost, že došlo změnou žaloby ke zkrácení lhůty k zaplacení kupní ceny, není pro posouzení úspěchu žalobkyně významná), má proto právo na plnou náhradu nákladů tohoto řízení dle § 142 odst. 1 o.s.ř. Náklady řízení na straně žalobkyně představují náklady nezastoupeného účastníka dle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši 300 Kč za jeden úkon dle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., pro úkony uskutečněné po 1. 1. 2025 byla náhrada přiznána ve výši 450 Kč za jeden úkon podle § 13 odst. 4 AT aplikovaného per analogiam (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 2638/2025). Žalobkyni byla takto přiznána náhrada ve výši 1 800 Kč za 3 úkony podle § 1 odst. 3 písm. a) vyhl. č. 254/2015 Sb. po 300 Kč (sepis žaloby, sepis podání ze dne 31. 10. 2024 a ze dne 11. 12. 2024) a 2 úkony po 450 Kč (sepis odvolání ze dne 20. 5. 2025, sepis podání ze dne 9. 2. 2026), ve výši 2 100 Kč za 1 úkon dle § 1 odst. 3 písm. b) vyhl. č. 254/2015 Sb. (příprava na jednání dne 31. 10. 2024) a 4 úkony po 450 Kč (příprava na jednání ve dnech 18. 3. 2025, 10. 10. 2025, 20. 1. 2026 a 9. 4. 2026) a ve výši 2 100 Kč za 1 úkon dle § 1 odst. 3 pís. c) vyhl. č. 254/2015 Sb. (účast na jednání dne 31. 10. 2024) a 4 úkony po 450 Kč (účast na jednání ve dnech 18. 3. 2025, 10. 10. 2025, 20. 1. 2026 a 9. 4. 2026). Dále byla žalobkyni přiznána náhrada jízdného k jednáním soudu v doložené výši 1 526 Kč. Celkem tak žalobkyni byla na náhradě nákladů tohoto řízení přiznána částka 7 526 Kč.

46. Lhůta k plnění byla stanovena zákonná třídenní (§ 160 odst. 1 o.s.ř.), neboť v řízení nebyly zjištěny skutečnosti odůvodňující její prodloužení.