11 C 134/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Editou Votočkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované pro zaplacení 535 255,39 Kč

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 535 255,39 Kč se zamítá.

II. Žalobce je povinen žalované zaplatit na náhradu nákladů řízení částku 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 15.5.2024 se žalobce domáhá částky 500 000 Kč představující slevu z kupní ceny za věcné břemeno, které vázne na nemovitosti, kterou koupil od žalované a o jehož existenci při její koupi nevěděl. Žalobce se dále domáhá zaplacení částky 35 255,39 Kč, která představuje náklady řízení, které vynaložil na vedení neúspěšného řízení o žalobě na vyklizení „nájemce“ koupené nemovitosti. Ve svých žalobních tvrzeních zdůraznil, že uzavřel dne 9.8. 2021 s žalovanou jako prodávající kupní smlouvu č. , Anonymizováno, , na základě které se stal mimo jiné vlastníkem pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, - rodinný dům v katastrálním území , adresa, . Ještě před podpisem smlouvy byl žalobce upozorněn na to, že předmět prodeje je zatížen nájemním právem ve prospěch společnosti , právnická osoba, . Poté, co se žalobce stal vlastníkem výše specifikované nemovité věci, rozhodl se nájemní vztah se společností , právnická osoba, . ukončit a podal výpověď z nájmu. Jelikož však po uplynutí výpovědní lhůty nájemce předmět nájmu nevyklidil, podal žalobce žalobu na vyklizení. Tato žaloba byla pravomocně zamítnuta s tím, že dle soudního rozhodnutí se mezi , právnická osoba, . a společností , právnická osoba, . nejednalo o nájemní vztah, ale o zákonné věcné břemeno. Protože existence věcného břemene, které vázne na nemovitosti významně snižuje hodnotu koupené nemovitosti domáhá se žalobce slevy z kupní ceny ve výši 500 000 Kč.

2. Žalovaná částka 35 255,39 Kč představuje škodu, kterou mu žalovaná způsobila vedením řízení na vyklizení, které bylo bezúspěšné a sestává z nákladů řízení, které byl zavázán zaplatit protistraně ve věci vedené u OS , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, a u , Anonymizováno, v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, v celkové výši 25 225,39 Kč (16.743,-Kč + 8.512,39 Kč) a dále ze soudního poplatku za žalobu ve výši 5 000 Kč a za odvolání ve výši 5 000 Kč.

3. Žalovaná tvrzení uvedené v žalobě sporovala a na svoji obranu poukázala na čl. 3.2 a čl. 3.3 předmětné kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky tohoto řízení. Z čl. 3.2. vyplývá, že žalobci byla smlouva o pronájmu nebytových prostor s dodatky poskytnuta a že se se smlouvou řádně žalobce seznámil. Z čl. 3.3 pak vyplývá, že žalobce byl žalovanou upozorněn na případná věcná břemena, která vyplývají z právních předpisů (zákonná věcná břemena). Není tedy podstatné, jak je tento vztah nazván, zda nájemní vztah (jak uvedla v kupní smlouvě žalovaná) nebo věcné břemeno (jak uzavřely soudy obou stupňů). Podstatné je, že žalobce byl seznámen s tím, že v budově je umístěno telekomunikační zařízení společnosti , právnická osoba, . (dříve , Anonymizováno, . Nemůže se tedy jednat o vadu kupní smlouvy a žalobce nemá nárok na slevu z kupní ceny.

4. Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi nimi byla uzavřena kupní smlouva se zřízením služebnosti dne 9. 8. 2021 a žalobce byl seznámen se skutečností, že k části předmětu nájmu má uzavřenu nájemní smlouvu o pronájmu nebytových prostor ze dne 26. 11. 1991 ve znění dodatků 1–12 se žalovanou společnost , Anonymizováno, a tuto nájemní smlouvu včetně dodatků měl žalobce k dispozici. Dále je mezi účastníky nesporné, že žalobce po nabytí předmětu koupě dal nájemci výpověď a následně podal o Okresního soudu , adresa, žalobu na vyklizení. Tato žaloba na vyklizení však byla pravomocně zamítnuta s odůvodněním, že nejde o nájemní vztah, ale jde o zákonné věcné břemeno, které vázne na předmětu koupě.

5. Spornou tak mezi účastníky zůstává otázka, zda věcné břemeno váznoucí na kupované nemovitosti představuje právní vadu věci a kupujícímu za něj náleží sleva z kupní ceny.

6. Na základě provedeného dokazování a nesporných skutečností má soud za prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva se zřízením služebnosti ze dne 9. 8. 2021, na základě které žalobce nabyl pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, - rodinný dům v katastrálním území , adresa, . V čl. 1.4. smlouvy je uvedeno, že předmět koupě je popsán ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , adresa, . Ve znaleckém posudku na str. 2 je znalcem uvedeno, že objekt v přízemí slouží pro potřeby pošty a prostory telekomunikační společnosti. Na str. 5 posudku pak stojí, že v objektu jsou dvě místnosti, kde jsou umístěna telekomunikační zařízení. V č.l. 3.2. smlouvy prodávající prohlásil, že předmět koupě není zatížen právy třetích osob, zejm. nájemním právem, (…) s výjimkou nájemního práva, o kterém byl kupující prodávajícím informován. Ustanovení čl. 3.3. smlouvy není tímto prohlášením prodávajícího dotčeno. Dle čl. 3.3. smlouvy platí, že na předmětu koupě neváznou žádná věcná břemena vyjma (podtrženo soudem) případných věcných břemen, které vyplývají z právních předpisů (viz kupní smlouva se zřízením služebnosti ze dne 9. 8. 2021, znalecký posudek číslo , Anonymizováno, ze , Anonymizováno, vypracovaný , tituly před jménem, , adresa, ).

7. Soud má dále za prokázáno, že mezi , právnická osoba, . a , Anonymizováno, a jejich právními předchůdci byla uzavřena dne 26.11.1991 smlouva o pronájmu nebytových prostor. Předmětem smlouvy byl pronájem prostor v celkové výměře 28,8 m2 pro výhradně telekomunikační účely. Ke smlouvě byl uzavřen dodatek č. 1–12, přičemž v dodatku č. 3 bylo v čl. I mezi účastníky dojednáno, že pronajímatel uděluje souhlas, „aby na jeho objektu , adresa, nájemce na své náklady provedl pro umístění telekomunikačního zařízení stavební úpravy spočívající ve vybudování stavebních úprav pro digitální ústřednu v roce 1996 (…)“. V ostatních dodatcích je řešena většinou změna názvu nájemce či pronajímatele a zvýšení nájemného nebo dohoda na možnosti činit nájemcem odpisy technického zhodnocení nemovitosti (viz smlouva o pronájmu nebytových prostor ze dne 26.11.1991 včetně jejích dodatků 1-12, barevně vyznačená příloha číslo 102, orto foto mapa).

8. Soud má taktéž za prokázáno, ze právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou přípisem ze dne 20. 11. 2023 k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 348 000 a zaplacení náhrady škody ve výši 35 225,39 Kč do 15. prosince 2023 a svou odpověď urgovala 18.1.2024 (viz přípis právní zástupkyně žalobce ze dne 20.11.2023 a 18.1.2024).

9. Ve vztahu k soudnímu řízení žalobce vedeného z důvodu nároku na vyklizení koupené nemovitosti má soud za prokázáno, že žalobce zaplatil soudní poplatek za žalobu na vyklizení podanou proti spol. , právnická osoba, . u Okresního soudu v , Anonymizováno, ve výši 5 000 Kč. Soud má dále za prokázáno, že podaná žaloba byla zamítnuta rozsudkem ze dne 30.1.2023 s tím, že v předmětné nemovitosti došlo ke vzniku zákonného věcného břemene, opravňujícího žalovanou k užívání nebytového prostoru v nezbytném rozsahu dle § 12 odst. 1 písm. a) a b) zák. 110/1964 Sb. účinného od 1.4.1995 do 30.6.2000 a to nejpozději v roce 1996, kdy došlo k přebudování analogové ústředny na digitální ústřednu. Dále soud v odstavci 41 rozsudku uvedl, že nájemní smlouva a zákonné věcné břemeno si nekonkurují, tedy že existence nájemní smlouvy nevylučuje vznik zákonného věcného břemene, když i dle nálezu Ústavního soudu ze dne 16.3.2021, sp.zn. III ÚS 2498/2019 vyplývá, že je v na uvážení subjektu oprávněného z věcného břemene zda a v jaké míře bude svého oprávnění využívat. Soud má dále z prokázáno, že žalobce podal ve věci odvolání a za soudní poplatek z odvolání zaplatil dalších 5 000 Kč. Odvolací soud pak však zcela rozsudek prvního stupně potvrdil, když zdůraznil, že zákonné věcné břemeno a nájemní vztah vedle sebe mohou obstát a přitakal taktéž soudu prvního stupně s tím, že s ohledem na vznik zákonného věcného břemene je žaloba na vyklizení neoprávněná. Obě rozhodnutí se stala k 3.7.2023 pravomocná. Žalobce na náhradě nákladů soudního řízení zaplatil žalované straně v souladu s rozhodnutími celkem 25 255,39 Kč (viz žaloba na vyklizení nebytového prostoru ze dne , datum, , usnesení okresního soudu v , Anonymizováno, č. j. , Anonymizováno, s výzvou k zaplacení soudního poplatku ve výši 5 000 Kč, rozsudek Okresního soudu v , Anonymizováno, , č. j. , spisová značka, ze dne , datum, , usnesení Okresního soudu v , Anonymizováno, č. j. , spisová značka, s výzvou k zaplacení soudního poplatku z odvolání ve výši 5 000 Kč, rozsudek Krajského soudu v , adresa, č.j. , spisová značka, ze dne , datum, , oznámení o provedení příkazu k úhradě ve výši 25 255,39 Kč označený jako , tituly před jménem, , jméno FO, proti , právnická osoba, – náklady řízení).

10. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

11. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o koupi nemovitosti, v níž se žalobce zavázal nemovitost koupit a žalovaná ji na žalobce převést. Žalovaná ve smlouvě ujistila žalobce, že na nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob, vyjma nájemního práva spol. , právnická osoba, ., o němž byl žalobce informován. Z této deklarace byla vyloučena případná zákonná věcná břemena. Z nájemní smlouvy, resp. dodatku 3 této smlouvy vyplývá, že v nemovitosti je od roku 1996 vybudována digitální ústředna.

12. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

13. Dle §2079 z.č. 89/2012 občanský zákoník (dále jen NOZ) platí, že kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

14. Dle §1920 NOZ platí, že předmět plnění má právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

15. Poté co soud uzavřel, že mezi účastníky byla platně uzavřena kupní smlouva, v níž se žalovaná zavázala převést přeměnou nemovitost na žalobce a žalobce se za ni zavázal zaplatit kupní cenu, se soud v průběhu řízení předně zabýval otázkou, co je to právní vada předmětu koupě a zda zákonné věcné břemeno váznoucí na nemovitosti takovou právní vadou je. Právní vadou je dle komentáře ASPI k § 2099 NOZ „porušení smlouvy prodávajícím spočívající v tom, že dodává věc, která je omezena právy třetích osob. Tato omezení mohou být způsobena právy (subjektivní práva) všeho druhu včetně vlastnických práv, práva držby, zajišťovacích práv, užívacích práv včetně věcných břemen apod. Omezení mohou být způsobena též veřejnoprávními oprávněními“. Komentářová literatura pak dále uvádí, že „na rozdíl od úpravy v obchodním zákoníku nenachází se v režimu koupě podle občanského zákoníku úprava právních vad a jejich následků. Je proto třeba vykládat a aplikovat § 1920 nacházející se v dílu 7 všeobecných ustanovení o závazcích části čtvrté občanského zákoníku (§ 1914 a násl.). Ve srovnání s dosavadní úpravou v obchodním zákoníku (§ 433 až 435) jde o podstatně stručnější a obecnější režim. Uvedená ustanovení je však třeba aplikovat nikoli per analogiam, ale přímo (…) Ustanovení o právních vadách má dispozitivní povahu. To znamená, že strany se mohou na určitých omezeních právy třetích osob dohodnout.“ Ustanovení § 1920 vylučuje odpovědnost zcizitele (prodávajícího) za omezení vlastnických práv nabyvatele (kupujícího) v případě, že o takovém omezení nabyvatel věděl anebo musel vědět.

16. Mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, v níž žalovaná upozornila žalobce na nájemní smlouvu, která vázne na předmětné nemovitosti. S touto nájemní smlouvou a jejími dodatky byl žalobce seznámen. Zároveň byl seznámen se skutečností, že v prostoru nájmu jsou umístěna telekomunikační zařízení (digitální ústředna). Tato skutečnost byla uvedena jak ve znaleckém posudku, který předmět nájmu popisoval a ohodnocoval, tak i v samotné nájemní smlouvě, zejm. jejím dodatku č. 3, kterou měl k dispozici. V samotné kupní smlouvě pak byla uvedena deklarace (ujištění) žalované o tom, že na nemovitosti neváznou žádná jiná práva třetích osob kromě uvedené a žalobci předložené nájemní smlouvy a případných věcných břemen, která vyplývají z právních předpisů.

17. Soud tak má za to, že zde jednak bylo mezi účastníky dispozitivně ujednáno, že na nemovitosti mohou váznout případná věcná břemena vyplývající z právních předpisů a dále má za to, že i kdyby tato doložka sjednána nebyla, nabyvatel o takovém omezení měl vědět, neboť měl k dispozici veškerou dokumentaci (zejm. znalecký posudek, nájemní smlouvu vč. dodatků), z níž vyplývalo, že v roce 1996 byla v nemovitosti zřízena digitální ústředna a tím zřízeno legální věcné břemeno dle § 12 odst. 1 písm. a) a b) zák. 110/1964 Sb. účinného od 1.4.1995 do 30.6.2000. Deklaratorní rozhodnutí Okresního soudu v , Anonymizováno, a Krajského soudu v , adresa, , která tuto skutečnost na základě žaloby na vyklizení konstatovala, vycházela ze stejných listin, která měl při uzavření smlouvy k dispozici i žalobce. Soud se zabýval i skutečností, zda v případě, že bylo ze strany žalované ve smlouvě vždy pojednáváno ve spojitosti se společností , právnická osoba, . a žalovanou pouze o nájmu, nedošlo k určitému uvedení v omyl žalovaného a to s ohledem na následně soudem deklarované zákonné věcné břemeno svědčící ve prospěch této společnosti, ale dospěl k závěru, že nikoliv (byť s respektem k tomu že ve vztahu k žalobci jistě nešlo o běžnou situaci a pravděpodobně ani žalovaná o vzniklém věcném břemeni fakticky nevěděla), když vycházel ze stejného nálezu Ústavního soudu sp.zn. III ÚS 2498/2019 ze dne 16.3.2021 jako , Anonymizováno, soudy, z něhož vyplývá, že nájemní smlouva a zákonné věcné břemeno si nekonkurují, tedy že existence nájemní smlouvy nevylučuje vznik zákonného věcného břemene a je na uvážení subjektu oprávněného z věcného břemene zda a v jaké míře bude svého oprávnění využívat. Jinak řečeno, nebylo vyloučeno, že nájemní smlouva, na kterou žalovaná žalobce upozornila je (byla) platná a účinná stejně jako zákonné věcné břemeno, které vzniklo až následně a jehož existence byla v kupní smlouvě (byť obecně) předpokládána a existovalo ve prospěch téže společnosti souběžně s nájemní smlouvou. Soud tak dospěl k závěru, že předmět nájmu neměl právní vadu, protože o zákonném věcném břemeni žalobce měl a mohl vědět a proto se dále z hlediska hospodárnosti řízení ani nezabýval zkoumáním výše slevy, kterou žalobce požadoval. Zároveň se soud nezabýval ani nárokem na úhradu nákladů soudního řízení z titulu náhrady škody, neboť zde nedošlo ze strany žalované k porušení povinnosti ze smlouvy, na jehož základě byl nárok uplatňován.

18. Vzhledem k tomu, že se žalobci předloženými listinnými důkazy nepodařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jenž byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 900 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 900 Kč představující 300 Kč za každý ze tří úkonů (vyjádření k žalobě, příprava na ústní jednání, účast na ústním jednání dne 18.12.2025) dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky. Tyto žalobkyni přiznané částky se pak již nenavyšují o DPH, neboť tu nejde o zdanitelné plnění (žalobkyně zde neposkytuje žádnou službu třetí osobě) a nárok nemá oporu ani v ustanovení § 137 odst. 3 o. s. ř.