12 C 115/2016

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Tluchořovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 290 359 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 290 359 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně od [datum] do zaplacení.

II. Vzájemný návrh žalované, aby soud určil, že odstoupení žalobkyně od smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] je neplatné, se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám její právní zástupkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě řízení částku 70 744 Kč.

1. Žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhá vůči žalované zaplacení částky 290 359 Kč s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení) z titulu coby neoprávněně zadržované jistoty, kterou žalobkyně dne [datum] složila na účet žalované na základě Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním, uzavřené mezi účastníky dne [datum]. Žalobkyně svůj nárok na vrácení složené jistoty opírala o smluvní ujednání v bodě 5.3 předmětné smlouvy, dle kterého vznikla žalované povinnost vrátit složenou jistotu na účet žalobkyně, neboť prostor sloužící podnikání, který byl předmětem nájmu - budova bez č.p. postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v k.ú. a obci [obec] - nebyl navzdory smluvnímu ujednání do [datum] předán žalobkyni jako nájemci ve stavu odpovídajícímu sjednanému účelu. K tomu se žalobkyně případně domáhala zaplacení žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení z důvodu tvrzené neplatnosti nájemní smlouvy s odkazem na absenci příloh [číslo] jako nedílných součástí smlouvy.

2. Žalovaná se žalobě bránila tím, že tvrzení žalobkyně o nepřipravenosti budovy považuje za účelová, žalovaná předmět nájmu řádně připravila dle požadavků žalobce a byla připravena jej předat v dojednaném termínu. Žalobkyně je dle názoru žalované naopak v prodlení s převzetím předmětu nájmu, nájemní vztah založený Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] stále trvá, neboť odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je neplatné. S ohledem na uvedené žalovaná v rámci vyjádření k žalobě ze dne [datum] podala vzájemný návrh na určení, že odstoupení žalobkyně od Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] je neplatné a dále uplatnila kompenzační námitku na započtení neuhrazené pohledávky žalované za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za nájmem předmětných prostor v období června a července 2015.

3. Soud v tomto řízení při nařízeném jednání provedl dále popsané důkazy, jež pak hodnotil v souladu s § 132 o. s. ř. jak každý samostatně tak i v jejich vzájemných souvislostech, současně přihlédl též k tvrzením obou účastníků a na tomto základě dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Ze Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“) soud zjistil, že byla mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem uzavřena předmětná nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu dle bodu 1.1. smlouvy byla budova bez čísla popisného nebo evidenčního postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v obci [obec] a k.ú. [obec], okr. [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. V bodě 2.1. bylo jako účel nájmu sjednáno užívání prostor ke skladování zboží, výrobků a zařízení nájemce, to vždy v souladu s předmětem podnikání nájemce. V bodě [číslo] nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájem se sjednává na dobu neurčitou, a to od [datum]. V bodě [číslo] smlouvy bylo ujednáno, že prostor sloužící k podnikání bude pronajímatelem předán nájemci ve stavu odpovídajícím účelu sjednanému touto smlouvou nejpozději do [datum]. Nájemce bude mít možnost si v den převzetí předmět nájmu (objekt) řádně prohlédnout a v případě, že neshledá na předmětu nájmu vážné závady, které by bránily řádnému užívání pro smluvený účel, převezme jej do užívání, což bude doloženo předávacím protokolem podepsaným oběma stranami při převzetí předmětu nájmu. V bodě 4.2. bylo ujednáno, že o předání a převzetí prostoru sloužícího k podnikání bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol. V bodě 5.3. nájemní smlouvy si strany ujednaly, že v případě, že nájemce z důvodu vážných závad, které prokazatelně brání užívání skladu pro daný předmět smlouvy, odmítne převzít nemovitost do nájmu a nedojde k dohodě o jejich odstranění, je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu včetně úhrady prokazatelně vzniklé škody do 15 dnů od předpokládaného data platnosti nájemní smlouvy na účet nájemce. V bodě 8.1. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že pronajímatel je povinen přenechat předmět nájmu nájemci tak, aby jej mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. V bodě 9.1. bylo ujednáno, že veškeré písemnosti zasílané žalovanému budou doručovány osobně nebo poštou a zasílány na jeho korespondenční adresu: [adresa žalované]. V případě, že si adresát od pošty zásilku z jakéhokoliv důvodu nepřevezme, považuje se za doručenou třetího dne po jejím podání k poštovní přepravě. Strany si ujednaly, že uvedené ujednání bude použito i v případě doručovaní výpovědi či odstoupení od smlouvy. V bodě 9.7. nájemní smlouvy si strany ujednaly, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu. Smlouva byla podepsaná dne [datum].

5. Z výpisu bankovního účtu žalobkyně za období měsíce dubna 2015 bylo soudem zjištěno (a žalovaný tuto skutečnost nesporoval), že dne [datum] složila žalobkyně na účet žalovaného částku ve výši 290 359 Kč.

6. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] adresovaného žalované (včetně přiložené doručenky) soud zjistil, že žalobkyně předmětného dne zaslala žalované dopis, kde podrobně popsala jednotlivé technické závady předmětu nájmu, a s ohledem na stav neodpovídající účelu nájmu sjednaného smlouvou a absenci přílohy nájemní smlouvy – soupisu movitých věcí, od smlouvy odstoupila. Žalobkyně zároveň požádala s odkazem na ustanovení článku 5.3. nájemní smlouvy o vrácení zaplacené jistoty. Dopis byl žalované doručen dne [datum].

7. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] adresovaného žalované (včetně přiložené doručenky) soud zjistil, že žalobkyně z důvodu procesní opatrnosti předmětného dne zaslala žalované výpověď nájmu bez výpovědní doby, a to ze stejných důvodů, jako předchozí odstoupení od smlouvy. Dopis byl dne [datum] zaslán na korespondenční adresu žalovaného, zásilka byla od [datum] uložena na poště k vyzvednutí, adresát byl o této skutečnosti vyrozuměn.

8. Z dopisu žalované ze dne [datum] adresovaného žalobkyni soud zjistil, že žalovaná tímto dopisem namítla neplatnost odstoupení od smlouvy s odkazem na nezákonný a nedojednaný způsob jednostranného ukončení smlouvy odstoupení od smlouvy, žalovaná dále namítala prodlení žalobkyně s převzetím předmětných prostor. Dle sdělení žalované byla předmětné prostory k datu [datum] zcela připraveny k provozu.

9. Z výslechu JUDr. [jméno] [příjmení] v pozici svědka, neboť tato se osobně účastnila prohlídky objektu – předmětu nájmu dne [datum], soud zjistil, že na den [datum] bylo dohodnuto předání a převzetí budovy, kdy vedle svědkyně byl na místě přítomen pan [celé jméno svědka], vedoucí provozního úseku žalobkyně, dále byli přítomni za žalobkyni přizvaní odborníci pan [celé jméno svědka] - technik Zlínských staveb, pan [příjmení] zabývající se projekcí a technickým dozorem včetně požární ochrany a pan [příjmení], revizní technik elektro. Svědkyně uvedla, že při prohlídce budovy byl zjištěn naprosto nevyhovující stav budovy, kdy v důsledku špatného stavu střechy docházelo k zatékání do budovy a promáčení zdí, na střeše byly četné prohlubně, v nichž stála voda. Uvnitř byla zkorodovaná zářivková světla, kdy po rozsvícení se jedno vzňalo. Svědkyně dále uvedla, že za žalovaného přítomný pan [jméno] [příjmení] sdělil, že není oprávněn k podpisu jakéhokoliv jiného dokumentu než k převzetí budovy, odmítl převzít dokument o odmítnutí převzetí ze strany žalobkyně. Dne [datum] se dostavila do sídla žalobkyně zástupkyně žalovaného paní [příjmení] [příjmení] s doprovodem, která připustila, že budova není v optimální stavu a požádala o odklad počátku užívání, a to o jeden měsíc. K výzvě k převzetí budovy ze strany paní [příjmení] nedošlo. Smluvní podmínky od počátku dojednával pan [celé jméno svědka], stejně tak zaslal před schůzkou dne [datum] návrh předávacího protokolu žalované.

10. Z výslechu svědka [celé jméno svědka], vedoucího provozu a investic žalobkyně soud zjistil, že tento od počátku jednal se žalovanou o možnosti pronájmu prostor, dojednával smluvní podmínky, v prostorách určených k nájmu se byl opakovaně podívat. Svědek uvedl, že intenzivně komunikoval pomocí emailů, telefonicky i osobně s panem [příjmení] a panem [příjmení] (zástupci žalované) ohledně převzetí budovy, ti byli zpraveni o tom, že bude nutné při převzetí dne [datum] sepsat předávací protokol a jakou bude mít podobu a co bude obsahovat. Měli mezi sebou dohodu, že žalovaný zařídí všechny revize, jako elektroinstalace, plynové kotelny, přípojky plynu, požární ochrany a podobně, což se však do dne [datum] nestalo. Svědek uvedl, že den převzetí byl dohodnut na pátek [datum], neboť žalobkyně měla převzít budovu k užívání do konce kalendářního měsíce května, aby ji od pondělí [datum] mohla užívat. Před domluveným datem na převzetí budovy byl svědek v prostorách na kontrole dne [datum], a to za účasti zástupce žalované pana [příjmení], v hale se pracovalo na opláštění střechy, z minimálně 70% byla střecha v nevyhovujícím stavu, docházelo k zatékání. Dne [datum] byl pak stav střechy přibližně o 10% lepší, nicméně i v tento den stále do budovy zatékalo. Svědek vypověděl, že pan [příjmení] dne [datum] při vstupu do areálu prohlásil, že je ochoten podepsat protokol o převzetí, ale pokud bude žalobkyně požadovat sepsání případných závad, že k podpisu není oprávněn.

11. Z výslechu svědka [celé jméno svědka], stavebního technika u [právnická osoba] stavby, který byl dne [datum] přítomen v prostoru předmětu nájmu, soud zjistil, že svědek se zúčastnil schůzky za účelem technického zhodnocení stavu budovy, a to střechy, vnitřních prostor, rozvodů, kanalizace, topení, elektriky, techniky. Svědek uvedl, že na místě shledal zcela nevyhovující stav střechy, která vykazovala značné defekty, střechou protékalo. Svědek dále uvedl, že budova byla obecně ve špatném technickém stavu a vyloučil, že by bylo možné k [datum] dát věci do pořádku tak, aby byla hala způsobilá k užívání.

12. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení], revizního elektrotechnika ze dne [datum] soud zjistil, že tento se dne [datum] ve 13,00 hodin zúčastnil plánovaného předání předmětu nájmu, kdy jeho úkolem bylo posoudit stav elektroinstalace. Z prohlášení vyplývá, že ze strany žalovaného nebyly předloženy žádné platné revize na elektroinstalace a hromosvody, v objektu byl zjištěn nevyhovující stav jak osvětlení, tak elektroinstalace i hromosvodů. Na základě uvedeného technik nedoporučil převzít objekt k užívání.

13. Z přiložené fotodokumentace ze dne [datum] (provedené k důkazu v elektronické podobě) soud zjistil, že hala na fotografiích včetně střechy je ve špatném neuklizeném stavu, na střeše i na podlaze uvnitř budovy se nachází kaluže vody. Z fotodokumentace ze dne [datum] soud zjistil neuspokojivý stav střechy, a to zejména v detailních záběrech, kdy je zřejmé narušení střechy. Z dalších fotografií jsou zjevné prasklé zdi, dále havarijní stav osvětlení, na jedné z fotografií je zjevné, že došlo ke vznícení zářivky.

14. Z emailové komunikace ze dne [datum] soud zjistil, že pan [celé jméno svědka] zaslal panu [příjmení] email s dotazem, zda předmětného dne bude za přítomnosti kompetentního zástupce žalované realizováno nové předání a převzetí předmětu nájmu.

15. Z faktury – daňového dokladu [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že pan [jméno] [příjmení] vyfakturoval žalovanému za provedení stavebních a údržbářských prací na budově C, ulice [ulice], [PSČ] [obec] částku 192 000 Kč.

16. Z veřejně dostupného výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně, ze sdělení žalobkyně a z výpovědi svědka [celé jméno svědka] soud zjistil předmět podnikání žalobkyně, a to: výroba, instalace, opravy elektrických přístrojů, elektronických a komunikačních zařízení.

17. Mezi účastníky byla sporná zejména skutečnost, zda k datu [datum], tedy ke dni ve smlouvě ujednaném jako počátek nájmu, byl předmět nájmu způsobilý k ujednanému účelu, tedy ke skladování zboží, výrobků a zařízení žalobkyně, tedy zejména elektro komunikačních zařízení. Skutková zjištění k tomuto soud učinil zejména ze svědeckých výpovědí, když svědky, kteří v této věci vypovídali, soud hodnotil jako svědky věrohodné a kdy jejich výpověď o neutěšeném stavu budovy byla v jednoznačném souladu se zjištěními učiněnými z doložené fotodokumentace, a to jak ke stavu budovy ke dni [datum], tak ke dni [datum] JUDr. [příjmení], tedy právní zástupkyni žalobkyně, vyslechl soud v pozici svědka ke skutečnostem, které se týkaly stavu předmětu nájmu dne [datum], neboť ona sama byla při prohlídce předmětu nájmu osobně přítomna, a i její výpověď shledal jako důvěryhodnou, neboť plně korespondovala s výpovědí ostatních svědků a doloženou fotodokumentací.

18. Soud na tomto místě uzavírá, že se žalobkyni jí navrženými a soudem provedenými důkazy podařilo jednoznačně prokázat tvrzení obsažená v žalobě týkající se zcela neuspokojivého stavu předmětu nájmu ke dni [datum], který vylučoval možnost užívat jej ke sjednanému účelu. V řízení bylo též prokázáno, že s ohledem na neuspokojivý technický stav předmětu nájmu při podpisu smlouvy proběhlo ze strany žalobkyně v objektu několik kontrol, kdy na [datum] byla domluveno mezi účastníky finální předání a převzetí budovy, při kterém zástupce žalované odmítl podepsat předávací protokol s výhradami ze strany žalobkyně, neboť ta shledala na předmětu nájmu vážné závady bránící řádnému užívání předmětu nájmu. Zástupkyně žalované dne [datum] připustila nepřipravenost předmětu nájmu a požádala o odklad počátku užívání objektu.

19. Naopak v řízení nebylo prokázáno tvrzení žalované, že předmět nájmu byl ke dni [datum] řádně připraven k předání, kdy na uvedený den byl dojednán oficiální termín předání budovy a že zástupkyně žalované osobně žalobkyni vyzvala toho dne k převzetí předmětu nájmu. Návrh na doplnění dokazování výslechem dalších svědků učiněný žalovaným při jednání dne [datum] byl soudem zamítnut, a to z následujícího důvodu. V rámci žalovanou učiněné kompenzační námitky na započtení neuhrazené pohledávky žalované za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za nájmem předmětných prostor v období června a července 2015, odůvodněné zejména neplatným odstoupením od smlouvy, žalovaná tvrdila, že předmět nájmu byl ke dni [datum] řádně připraven k předání, kdy na uvedený den byl dojednán oficiální termín předání budovy a že zástupkyně žalované osobně žalobkyni vyzvala toho dne k převzetí předmětu nájmu, což žalobkyně neučinila a je tedy naopak ona v prodlení s převzetím předmětu nájmu. Soud v reakci na učiněnou kompenzační námitku vyzval při jednání konaném dne [datum] žalovanou s odkazem na §118a odst. 3 o.s.ř. k doplnění důkazních návrhů a označení důkazů ohledně jejích tvrzení o způsobilém předmětu nájmu, kdy byla žalovaná zároveň poučena o následcích nesplnění výzvy a zároveň ji byla poskytnuta lhůta spolu s poučením o koncentraci řízení dle § 118b o.s.ř. Žalovaný v soudem poskytnuté lhůtě žádné důkazní návrhy neučinil. Pokud žalovaná až v reakci na výslech svědků navržených žalobkyní k technickému stavu budovy sdělila, že„ zvažuje učinit návrh na doplnění dokazování výslechem dalších svědků ve lhůtě poskytnuté soudem“, tento návrh byl s ohledem na již zkoncentrované řízení zamítnut, a to nejen se zřetelem na jeho neurčitost, ale zejména s odkazem na skutečnost, že rozhodně nešlo o důkaz, který nemohla žalovaná včas bez své viny uvést.

20. Soud dále zamítnul z důvodu nadbytečnosti návrh žalobkyně na doplnění dokazování účastnickým výslechem předsedy představenstva žalobkyně, neboť tvrzení žalobkyně bylo dostatečně prokázáno provedeným výslechem svědků.

21. Na základě výše uvedeného vzal soud za prokázaný následující skutkový stav. Mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena dne [datum] Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání a úhradě služeb spojených s jejím užíváním. Předmětem nájmu byla budova bez čísla popisného nebo evidenčního postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v obci [obec] a k.ú. [obec], okr. [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. Jako účel nájmu sjednáno užívání prostor ke skladování zboží, výrobků a zařízení nájemce, tj. elektrotechnických a telekomunikačních zařízení. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, počínaje [datum]. Dne [datum] složila žalobkyně na účet žalovaného částku ve výši 290 359 Kč jako jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů. Prostor sloužící k podnikání nebyl ke dni [datum] pronajímatelem předán žalobkyni ve stavu odpovídajícím sjednanému účelu, žalobkyně shledala na předmětu nájmu vážné závady, které by bránily řádnému užívání pro smluvený účel. Mezi strany smlouvy zároveň nedošlo k dohodě o odstranění těchto závad. Žalobkyně v reakci na tuto dne [datum] zaslala žalované dopis, kde podrobně popsala jednotlivé technické závady předmětu nájmu, a s ohledem na tento stav neodpovídající účelu nájmu sjednaného smlouvou a absenci přílohy nájemní smlouvy – soupisu movitých věcí, od smlouvy odstoupila a zároveň požádala s odkazem na ustanovení článku 5.3. nájemní smlouvy o vrácení zaplacené jistoty. Vrácení jistoty žalovaná dopisem ze dne [datum] odmítla, neboť uvedla, že předmět nájmu byl dne [datum] zcela připraven k provozu, a žalobkyně je s odkazem na neplatné odstoupení od nájemní smlouvy naopak v prodlení s převzetím předmětných prostor.

22. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem. Mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena nájemní smlouva dle ust. § 2203 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) s přihlédnutím ke zvláštním ustanovením o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle ust. § 2302 a násl. obč. zák.

23. Podle bodu 1.

1. Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání a úhradě služeb spojených s jejím užíváním ze dne [datum] byla předmětem nájmu budova bez čísla popisného nebo evidenčního postavená na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše v obci [obec] a k.ú. [obec], okr. [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín. V bodě 2.1. byl sjednán účel nájmu, a to užívání prostor ke skladování zboží, výrobků a zařízení nájemce, to vždy v souladu s předmětem podnikání nájemce (s odkazem na skutkový závěr tedy skladování elektrotechnických a telekomunikačních zařízení). V bodě [číslo] smlouvy bylo ujednáno, že prostor sloužící k podnikání bude pronajímatelem předán nájemci ve stavu odpovídajícím účelu sjednanému touto smlouvou nejpozději do [datum]. Nájemce bude mít možnost si v den převzetí předmět nájmu (objekt) řádně prohlédnout a v případě, že neshledá na předmětu nájmu vážné závady, které by bránily řádnému užívání pro smluvený účel, převezme jej do užívání, což bude doloženo předávacím protokolem podepsaným oběma stranami při převzetí předmětu nájmu. V bodě 4.2. bylo ujednáno, že o předání a převzetí prostoru sloužícího k podnikání bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol. V bodě 5.3. nájemní smlouvy si strany ujednaly, že v případě, že nájemce z důvodu vážných závad, které prokazatelně brání užívání skladu pro daný předmět smlouvy, odmítne převzít nemovitost do nájmu a nedojde k dohodě o jejich odstranění, je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu včetně úhrady prokazatelně vzniklé škody do 15 dnů od předpokládaného data platnosti nájemní smlouvy na účet nájemce.

24. S ohledem na výše uvedený skutkový závěr je zřejmé, že žalovaná porušila smluvní závazek vyplývající z nájemní smlouvy předat předmět nájmu ve stavu odpovídajícímu účelu smlouvy. Žalobkyně na základě této skutečnosti odmítla v souladu se smlouvou převzít nemovitost do nájmu, žalovanou o této skutečnost řádně informovala svým dopisem ze dne [datum] a žalovaná je s ohledem na smluvní ujednání v bodě 5.3. povinna vrátit žalobkyni složenou jistotu ve výši 290 359 Kč, a to do 15 dnů od předpokládaného data platnosti smlouvy, tedy od [datum]. Pokud tak žalovaná neučinila, ocitla se v prodlení s plněním svého závazku ze smlouvy, a to dnem [datum].

25. Co se týká žalovanou učiněné kompenzační námitky na započtení neuhrazené pohledávky žalované za žalobkyní z titulu dlužného nájemného za nájmem předmětných prostor v období června a července 2015, odůvodněné zejména neplatným odstoupením od smlouvy, soud uvádí následující.

26. V bodě [číslo] smlouvy bylo ujednáno, že nájem se sjednává na dobu neurčitou, a to od [datum]. Strany si dále ve smlouvě (bod 3. 2. a násl.) sjednaly způsob ukončení nájmu, a to výpovědí za podmínek ve smlouvě uvedených. Občanský zákoník skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu neurčitou upravuje v svém § [číslo] a násl. Skončení nájmu odstoupením od smlouvy si strany smluvně neujednaly, tento způsob skončení nájmu nezná ani obč.zák. Na tomto místě je tedy nutno přisvědčit argumentaci žalované, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy byl nezákonný a v nájemní smlouvě nesjednaný způsob jednostranného ukončení nájmu.

27. Na druhou stranu je nutno uvést, že vedle důvodů stanovených zákonem nebo z důvodů ujednaných ve smlouvě může nájemce vypovědět nájem i z důvodů, pro které je možné nájem vypovědět bez výpovědní doby (okamžitá výpověď) a které jsou uvedeny v obecných ustanoveních o nájmu, a to s odkazem na ust. § 2302 odst. 1 věta druhá obč. zák.

28. Podle ust. § 2205 obč. zák. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

29. Podle ust. § 2208 obč. zák. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

30. V řízení bylo prokázáno, že vady na předmětu nájmu zcela znemožnily jeho užívání. Žalobkyně dne [datum] zaslala žalované výpověď nájmu bez výpovědní doby, a to z jednoznačně skutkově vymezených důvodů. Dopis byl dne [datum] zaslán na korespondenční adresu žalovaného uvedené v nájemní smlouvě, zásilka byla od [datum] uložena na poště k vyzvednutí, adresát byl o této skutečnosti vyrozuměn. Výpověď byla žalované doručena (s odkazem na smluvní ujednání v bodu 9. 1. nájemní smlouvy) dne [datum]. K tomuto dni došlo k zániku nájmu. Za dobu, po kterou žalobkyně v důsledku prokázaných vad nemohla předmět nájmu užívat, má žalobkyně právo na prominutí nájemného. Soud tedy uzavírá, že žalovanému vůči žalobkyni pohledávka z titulu dlužného nájemného za měsíce červen a červenec 2015 nevznikla.

31. Soud se na tomto místě vyjadřuje k argumentaci žalobkyně, která se dovolávala neplatnosti nájemní smlouvy s odkazem na absenci příloh [číslo]. Soud neplatnost nájemní smlouvy neshledal, neboť ani jedna z chybějících příloh nemohla způsobit neplatnost smluvního ujednání. Nájemní smlouva nevyžaduje písemnou formu, z hlediska obsahového je podstatnou náležitostí pouze určení předmětu nájmu. Předmět nájmu - prostor sloužící k podnikání - byl dostatečně specifikován v bodě 1.2 smlouvy. Pokud bylo v bodě 1.5. ujednáno, že součástí předmětu nájmu jsou i movité věci a vybavení daných prostor, jejichž seznam je v příloze [číslo] smlouvy, která však absentuje, nemá to významný vliv na skutečnost, že hlavní předmět nájmu existoval, byl stranám dostatečně znám a byl zcela jednoznačně definován. Seznam movitých věcí a vybavení prostoru sloužícího k podnikání, které měly být v souvislosti s užíváním předmětu nájmu dle bodu 1.5. poskytnuty do užívání nájemci, měl pouze doplňkový, resp. evidenční charakter. Co se týká chybějící přílohy [číslo] smlouvy, tedy„ výpisu z rejstříku nájemce ohledně jeho předmětu činnosti“, soud k tomu uvádí, že účel nájmu byl mezi stranami ujednán v bodě 2.1. nájemní smlouvy dostatečně určitě, kdy předmět podnikání žalobkyně byl stranám dostatečně znám (toto skutkové zjištění soud učinil z výslechu JUDr. [jméno] [příjmení] a svědka [celé jméno svědka]) a z veřejně dostupného obchodního rejstříku právnických osob bylo možno si tuto informaci jednoduše ověřit. V neposlední řadě absence předávacího protokolu v okamžiku uzavření smlouvy též nemohla způsobit její neplatnost, neboť sami strany si v bodě [číslo] ujednaly, že předávací protokol bude sepsán až v okamžiku převzetí předmětu nájmu do užívání, tedy že k faktickému předání /převzetí předmětu nájmu dojde až v době následující po uzavření smlouvy.

32. Soud se dále zabýval vzájemným návrhem žalované ze dne [datum] na určení, že odstoupení žalobkyně od Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a úhradě služeb spojených s jejich užíváním ze dne [datum] je neplatné. Vzhledem k tomu, že se jedná o určovací žalobu (ust. § 80 o.s ř.), zabýval se soud předně otázkou, zda má žalovaná na určení neplatnosti odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy naléhavý právní zájem.

33. Podle § 80 o.s.ř. je možné se žalobou domáhat určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

34. Jedním z předpokladů úspěšnosti žaloby na určení je tedy prokázání naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Soudní praxe je jednotná v tom, že naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo právo žalobce ohroženo, nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba domáhající se určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti. S ohledem na skutečnost, že se soud v projednávané věci musel zabývat kompenzační námitkou žalované na započtení neuhrazené pohledávky žalované za žalobkyní z titulu dlužného nájemného, bylo posouzení otázky platnosti odstoupení žalobkyně od smlouvy ze dne [datum] jednou z předběžných otázek, kterou se musel soud zabývat při řešení otázky trvání nájemního vztahu mezi účastníky, soud dospěl k závěru, že žalovaná nemá na určení neplatnosti odstoupení od smlouvy naléhavý právní zájem a vzájemný návrh žalované (výrok II. rozsudku) zamítnul.

35. S ohledem na výše uvedené soud nároku žalobkyně v plném rozsahu vyhověl, a to včetně nároku na zákonný úrok z prodlení dle ust. § 1970 zák. č. 89/2012 Sb. Žalovaná se ocitla v prodlení s plněním svého závazku dnem [datum] (odstavec 23 tohoto rozsudku), žalobkyně však úrok z prodlení požadovala až od [datum].

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 70 744 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 11 615 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 290 359 Kč sestávající z částky 9 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 8 694 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 4 347 Kč za 640 ujetých km (33,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě 7,9 l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 7 × 30 minut v částce 700 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 4 347 Kč za 640 ujetých km (33,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě 7,9 l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 7 × 30 minut v částce 700 Kč podle § 14 a. t.

37. Pokud jde o lhůtu k plnění, stanovil ji soud v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je náhrada nákladů řízení splatná k rukám advokáta.