12 C 152/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Tluchořovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 200 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně od 5.3.2020 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jeho právní zástupkyně na náhradě nákladů řízení částku 87 618 Kč.

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání platebního rozkazu) ze dne [datum] domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku ve výši 200 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení vzniknuvšího v důsledku nevrácení blokační úhrady ve výši 200 000 Kč zaplacené na základě dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne [datum], jejímž předmětem byl závazek žalovaného zprostředkovat žalobci koupi jednotky [číslo] – jiný nebytový prostor v budově [adresa], postavené na pozemku p. [číslo] [list vlastnictví] a s ní související spoluvlastnický podíl, vše v [katastrální uzemí] (dále jen„ nebytový prostor“) za kupní cenu 2 200 000 Kč. Žalovaný svoji povinnost zprostředkovat koupi nemovitosti ve lhůtě platnosti smlouvy nesplnil a na jeho straně tak vznikla povinnost vrátit žalobci složenou blokační úhradu. Žalovaný však odmítl vrátit blokační úhradu s tím, že uplatnil vůči žalobci smluvní pokutu ve výši blokační úhrady s odůvodněním, že žalobce neposkytl součinnost k naplnění smlouvy.

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala a navrhla žalobu zamítnout. Žalobě se bránila zejména tím, že žalobce nesplnil své povinnosti zakotvené v ustanovení čl. I. odst. 1.

4. Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 29.12.2018, když v době platnosti rezervační smlouvy neprokázal svou schopnosti financovat kupní cenu předmětu převodu a nebyl dostatečně součinný při vyřizování úvěru za účelem financování kupní ceny předmětu převodu. Splnění předmětné smluvní povinnosti žalobce bylo zajištěno smluvní pokutou (čl. I odst. 1.

4. Dohody) ve výši blokační úhrady, tj. ve výši 200 000 Kč. Žalované tak pro nesplnění povinnosti žalobce vznikl nárok na smluvní pokutu, který byl započten proti nároku žalobce na vrácení blokační úhrady.

3. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

4. Mezi účastníky není sporu o tom, že dne 29.12.2018 bylo mezi účastníky uzavřeno písemné ujednání označené jako Dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb a že žalobce složil na účet žalované tzv. blokační úhradu ve výši 200 000 Kč.

5. Z Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 29.12.2018 soud zjistil, že předmětem této smlouvy byl závazek žalovaného zprostředkovat žalobci koupi nebytového prostoru za kupní cenu 2 200 000 Kč Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do 15.3.2019. Blokační úhrada byla stanovena ve výši 200 000 Kč, uhrazena byla dle smlouvy dne 19.11.2018. Dle ustanovení čl. I. odst. 1.1. smlouvy se žalovaná zavázala vykonávat činnosti, na jejichž základě obstará žalobci příležitost uzavřít kupní smlouvu a dále dle čl. I odst. 1.3. smlouvy se žalovaná zejména zavázala neuzavřít v době trvání smlouvy obdobnou dohodu s třetí osobou. Dle ustanovení čl. I. odst. 1.4. smlouvy se žalobce zavázal poskytovat žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu nebytového prostoru, zejména se dostavovat na naplánované schůzky, jednat o podmínkách zprostředkovávané smlouvy, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a svým jednáním nijak nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti žalované. Dále se dle téhož ustanovení smlouvy žalobce zavázal prokázat svou schopnost financovat kupní cenu předmětu převodu a do konce doby trvání smlouvy uhradit zbývající část ceny za nebytový prostor. Dle čl. IV odst. 4.2. smlouvy byla pro případ, že žalobce poruší povinnost uvedenou v odst. 1.4. smlouvy, sjednána jeho povinnost uhradit žalované smluvní pokutu ve výši blokační úhrady. V čl. VI. odst. 6.1. smlouvy bylo účastníky sjednáno, že veškeré změny a doplňky podmínek sjednaných v této Dohodě musejí být sjednány písemně.

6. Ze shodných prohlášení účastníků a výslechu svědka [celé jméno svědka] má soud za prokázané, že vlastníkem a tedy budoucím prodávajícím nebytového prostoru byla [právnická osoba] [právnická osoba], partnerská společnost žalované.

7. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že svědkyně jako OSVČ na základě smlouvy spolupracuje se žalovanou a se [právnická osoba] [anonymizováno], sesterské společnosti žalované, která zajišťuje vyřizování hypotečních úvěrů, pojištění a investic. Svědkyně byla kontaktována [celé jméno svědka], makléřem žalované, že má zájemce o nebytový prostor, aby s ním vyřešila financování koupě. Se žalobcem se setkala poprvé v říjnu 2018 přímo na prohlídce nebytové jednotky, po prohlídce spolu jednali o financování v prostorách pobočky žalované. Žalobce byl ze strany svědkyně upozorněn, že se jedná nikoliv o byt, ale o nebytový prostor, kdy není možné sjednat standardní hypotéku, pouze hypotéku na základě metodické výjimky. Žalobce uvedl, že koupi nebytové jednotky chce z 100% hradit hypotečním úvěrem, dále uvedl, že má v [obec] na jiný byt, též na hypotéku, tímto bytem by chtěl zajistit novou nemovitost, ideálně chtěl sloučit hypotéku stávající s hypotékou na nebytový prostor. Druhé setkání mezi svědkyní a žalobcem proběhlo v [obec], kde došlo k podpisu žádosti o úvěr u [anonymizováno] banky, jejíž součástí bylo sloučení stávajícího úvěru u [anonymizováno] banky na byt s novým úvěrem na nebytový prostor. Žalobce na tomto setkání doložil výši svých příjmů, ze strany svědkyně bylo poskytnutí úvěru reálné, takto o tom i informovala makléře žalované [celé jméno svědka]. Podpis smlouvy o hypotečnímu úvěru u [anonymizováno] banky byl však zablokován skutečností, že přestože žalobce doložil všechny potřebné doklady, ukázalo se, žalobce byl v minulosti klientem [anonymizováno] banky a měl u ní starý nedoplatek ve výši cca 500 Kč. Tento doplatek byl ze strany žalobce po tomto zjištění uhrazen. V lednu roku 2019 proces o schválení úvěru zkomplikovala situace, že u [anonymizováno] banky byl žalobce nedopatřením veden v registru neplátců, bylo nutné počkat na aktualizaci registru, neboť [anonymizováno] banka nemohla bez této podmínky pokračovat ve vyřizování úvěru. Cenový odhad nemovitosti (bytu v [obec]) tak mohl být objednán až v březnu roku 2019. V květnu roku 2019 došlo ke komplikaci s doložením formuláře o daňovém rezidenství ze strany žalobce, žalobce trval na vlastním prohlášení, banka trvala na svém formuláři. Ke schválení úvěru ze strany banky došlo v červnu 2019. Žalobce však návrh úvěrové smlouvy odmítl podepsat.

8. Z výslechu svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že svědek jako OSVČ na základě smlouvy spolupracoval v předmětné době se žalovanou. Prohlídka nemovitosti, tj. zrekonstruovaného ateliéru v [obec] v majetku [právnická osoba] [anonymizováno], proběhla za účasti žalobce v říjnu 2018. Žalobce uvedl, že má o nemovitost zájem, kdy financování by bylo nutné zajistit prostřednictvím hypotéky. Svědek nabídl žalobci služby dceřiné [právnická osoba] Finance, která funguje jako podpora makléřům. Svědek dále uvedl, že blokační úhrada byla provedena po podpisu rezervační smlouvy, pokud je tedy v Dohodě o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 29.12.2018 uvedeno, že blokační úhrada byla uhrazena dne 19.11.2018, musí jít v případě Dohody o navazující dokument. Z výpovědi svědka bylo soudem dále zjištěno, že obecně, pokud se jedná o zprostředkování prodeje nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby, sjednává se se zájemcem o koupi smlouva rezervační, ve které je sjednaná provize, v posuzovaném případě se jednalo o dohodu o zprostředkování koupě, v rámci které byla sjednána blokační úhrada, neboť vlastníkem nemovitosti byla dceřiná společnost žalované [anonymizována dvě slova], která si stanovila, v jaké částce se složí blokace. V případě, že obchod je řešen financováním řešeným prostřednictvím [anonymizována dvě slova], pokud není pro klienta úvěr vyřízen, blokační úhrada se vrací. V posuzovaném případě blokační úhrada nebyla vrácena, neboť žalobce odmítl podepsat bankou schválený úvěr.

9. Z k důkazu provedené e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] a [celé jméno svědka] soud učinil stejná skutková zjištění, která učinil ze svědecké výpovědi paní [celé jméno svědkyně] a pana [příjmení], na která v detailech odkazuje. Zejména z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] ze dne [datum] bylo soudem zjištěno, že paní [celé jméno svědkyně] vyrozuměla žalobce (prostřednictvím pana [příjmení] [celé jméno svědka]) o existenci dluhu z roku 2013 ve výši 529,13 Kč u [anonymizováno] banky. Z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a [celé jméno svědka] ze dne [datum] bylo zjištěno, že ze strany žalované bylo dojednáváno prodloužení rezervační smlouvy. Z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] ze dne [datum] bylo zjištěno, že dle sdělení žalobce došlo ze strany [anonymizováno] banky k chybnému zapsání řádné splátky na hypotečním úvěru žalobce. Z e-mailové komunikace mezi panem [příjmení] [celé jméno svědka] a paní [celé jméno svědkyně] ze dne 6.6. - 11.6.2019 bylo soudem zjištěno, že žalobci byla dne 6.6.2019 zaslána ze strany finanční poradkyně návrh smlouvy o hypotečním úvěru, žalobce odmítl návrh za předložených parametrů podepsat.

10. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná tímto vyrozuměla žalobce o tom, že započetla nárok na smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč proti nároku žalobce na vrácení blokační úhrady ve výši 200 000 Kč.

11. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] včetně doručenky má soud za prokázáno, že žalobce vyzval žalovanou k uhrazení žalované částky, a to nejpozději do 5-ti dnů od doručení této výzvy. Výzva byla žalované doručena dne [datum].

12. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že mezi žalobcem a žalovanou byla dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012, Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) písemně uzavřena smlouva inominátní, neboť Dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne [datum] obsahuje jak prvky smlouvy zprostředkovatelské, tak prvky smlouvy nepojmenované. Čistě o smlouvu o zprostředkování (ač tak byla označena) jako takovou se rozhodně jednat nemůže, neboť dohoda nesplňuje podstatné náležitosti smlouvy o zprostředkování, zejména chybí její úplatnost. Předmětem smlouvy byl jednak závazek žalované obstarat pro žalobce příležitost uzavřít s převodcem předmětu převodu kupní smlouvu (závazek dle §2445 obč. zák.) také však závazek žalované neuzavřít v době trvání smlouvy obdobnou dohodu s třetí osobou a dále závazek žalobce poskytovat žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu nebytového prostoru, zejména se dostavovat na naplánované schůzky, jednat o podmínkách zprostředkovávané smlouvy, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a svým jednáním nijak nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti žalované a závazek žalobce prokázat svou schopnost financovat kupní cenu předmětu převodu, zajištěný smluvní pokutou.

13. Dle §2445 obč. zák. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

14. Dle § 2453 obč. zák. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době.

15. Podle § 2048 obč. zák. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

16. Podle § 574 obč. zák. na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

17. Podle § 1812 odst. 1 obč. zák. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

18. V předmětném řízení se jedná o věc týkající se nároku ze spotřebitelské smlouvy uzavřené žalobcem, který je státním příslušníkem Spojených států amerických s bydlištěm na území České republiky na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] proti žalované jako podnikateli se sídlem [adresa žalované]. Z hlediska mezinárodní příslušnosti je podle Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. 12. 2012, a to čl. 17 odst. 1 písm. c) a čl. 18 odst. 1 dána příslušnost mimo jiné podle sídla smluvního partnera spotřebitele, tj. podle sídla žalovaného. Z hlediska mezinárodní příslušnosti tak je dána příslušnost Obvodního soudu pro Prahu 1 ve věci rozhodnout. Rozhodným právem je dle Nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne [datum], o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím 1), a to dle čl. 4 odst. 1 písm. b) právo země, v níž má poskytovatel služby obvyklé bydliště, tj. České republiky.

19. Smlouva o rezervaci a spolupráci uzavřená mezi účastníky je smlouvou spotřebitelskou ve smyslu shora citovaného ustanovení § 1812 odst. 1 obč. zák., při výkladu obsahu smlouvy je proto zapotřebí vycházet z výkladu pro spotřebitele nejpříznivějšího. Ustanovení smlouvy v části vymezující povinnost žalobce poskytovat žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu nebytového prostoru, zejména se dostavovat na naplánované schůzky, jednat o podmínkách zprostředkovávané smlouvy, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a svým jednáním nijak nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti žalované a závazek žalobce prokázat svou schopnost financovat kupní cenu předmětu převodu je vymezeno natolik obecně, že pod naplnění povinnosti dle tohoto ustanovení lze podřadit různá jednání žalobce. Ze strany žalované žádný taxativní výčet, jakým způsobem má dojít k naplnění této povinnosti, uveden nebyl.

20. V řízení bylo prokázáno, že žalobce od počátku avizoval úhradu kupní cenu prostřednictvím hypotéky. Věc od počátku vyřizovala paní [celé jméno svědkyně], finanční konzultantka [právnická osoba] Finance, společnosti partnersky propojené jak se žalovanou, tak s vlastníkem žalobcem poptávané nemovitosti, tj. [právnická osoba] [anonymizováno]. Paní [celé jméno svědkyně] jednoznačně uvedla, že žalobce byl při sjednávání hypotéky aktivně účasten. V průběhu dojednávání úvěru u [anonymizováno] banky došlo k několika dílčím komplikacím, ve kterých však nelze shledat žalovanou tvrzené porušení povinnosti ze strany žalobce poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru. Jednalo se o nesrovnalost s dluhem u [anonymizováno] banky z roku 2013 ve výši 529,13 Kč, kterou žalobce po zjištění zhojil. Stejně tak zařazení do registru dlužníků bylo učiněno omylem ze strany [anonymizováno] banky, ani toto pochybění nelze posoudit k tíži žalobce.

21. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum], k porušení povinnosti žalobce by muselo dojít v tomto rozhodném období, což v řízení nebylo prokázáno. Proces vyřizování úvěru nebyl k datu skončení smlouvy fakticky uzavřen, pokud však spolupráce mezi žalobcem a žalovanou pokračovala i po vypršení platnosti smlouvy, nelze automaticky vycházet z toho, že pokračovala za stejných podmínek. Jakékoliv změny smlouvy bylo možno provést pouze písemně, což nebylo ze strany žalované ani tvrzeno, natož prokazováno. Přestože žalobce nebyl po skončení platnosti prokazatelně dostatečně součinný a odmítl předložený návrh financování obstaraný u [právnická osoba], nemůže mít tato skutečnost vliv na závěr soudu, že porušení povinností žalobce stanovené čl. I. odst. 1.4. smlouvy po dobu platnosti smlouvy v řízení nebylo prokázáno.

22. Žalovaná od počátku věděla, že žalobce bude financovat kupní cenu prostřednictvím úvěru a že žalobce z hlediska příjmů podmínky pro poskytnutí úvěru splňuje. Ani porušení smluvní povinnosti žalobce prokázat svou schopnost financovat kupní cenu předmětu převodu tedy prokázáno nebylo.

23. Má-li být nahlíženo na právní jednání spíše jako na platná než jako neplatná a má-li být obsah spotřebitelské smlouvy vykládán způsobem pro spotřebitele nejpříznivějším, lze učinit závěr, že žalobce prokázal, že po dobu platnosti smlouvy poskytoval žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu nebytového prostoru, zejména poskytoval součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a dále prokázal schopnost financovat kupní cenu prostřednictvím úvěru a neporušil tak své smluvní povinnosti ze smlouvy a nenaplnil podmínky pro uplatnění smluvní pokuty ze strany žalované.

24. Nad rámec uvedeného soud uvádí, že vzhledem k tomu, že soud posoudil dohodu jako smlouvu spotřebitelskou, byl by nucen i při jiném závěru o porušení povinnosti žalobce dle čl. I odst. 1.4. smlouvy podrobit ujednání o smluvní pokutě zkoumání, zda se nejedná o ujednání, které by bylo v rozporu s ust. § 1813 obč. zák. a zakládalo v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele.

25. Podle ust. § 1813 obč. zák. má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

26. Soud by zde jednoznačně dospěl k závěru, že se jedná o ujednání v rozporu s požadavkem přiměřenosti a zakládá významnou nerovnováhu povinností stran v neprospěch spotřebitele, neboť žalobce by byl v případě porušení svých povinností sankcionován smluvní pokutou ve výši 100 % blokační úhrady, avšak žalovaná, pokud by porušila např. povinnost neuzavřít obdobnou smlouvu s třetí osobou, by byla sankcionována smluvní pokutou pouze ve výši 20 % blokační úhrady. Přitom porušení obou těchto povinností by mělo stejný následek, tedy, že by k uzavření kupní smlouvy nemohlo dojít. Závažnost porušení obou těchto povinností je tedy stejná, avšak následek je rozdílný pro spotřebitele a pro podnikatele. Rozdíl 80 % shledal soud natolik vysoký, že by byl nucen dospět k závěru, že toto ujednání zakládá v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu povinností stran v neprospěch spotřebitele a k tomuto ujednání nepřihlížet.

27. Podle ust. § 2991 obč. zák. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

28. Vzhledem k právnímu závěru soudu o tom, že žalované nevznikl nárok na smluvní pokutu, nebylo možné ani ze strany žalované tuto započíst na složenou blokační úhradu. Naopak vzhledem k tomu, že do uplynutí doby, na kterou byla dohoda uzavřena, (a ani později) k uzavření kupní smlouvy nedošlo a nedošlo tedy ani k započtení blokační úhrady na kupní cenu za danou nemovitost, vzniklo na straně žalované bezdůvodné obohacení, když právní důvod k plnění odpadl. Žalovaná tak byla povinna vydat toto bezdůvodné obohacení žalobci. Bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu, žalobce opakovaně žalovanou k úhradě bezdůvodného obohacení vyzval, naposledy výzvou ze dne 20.2.2020. Protože tak žalovaná dobrovolně neučinila, žalobci náleží vedle nároku na vydání bezdůvodného obohacení také úroky z prodlení v zákonné výši podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. od 5.3.2020 do zaplacení, jak žalobce požadoval.

29. S ohledem na uvedené soud shledal žalobu důvodnou a žalobě v plném rozsahu vyhověl.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 87 618 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 8 000 Kč a nákladů zastoupení advokátkou, které náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 200 000 Kč sestávající z částky 9 100 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění ze dne 20.2.2020, sepis žaloby, účast na jednání dne 1.12.2020, vyjádření ze dne 13.1.2021, účast na jednání dne 25.2.2021 a účast na jednání dne 1.6.2021) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 65 800 Kč ve výši 13 818 Kč.