12 C 221/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Tluchořovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro zaplacení 1 722 579,48 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 721 379,48 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 0,1 % denně z částky 52 072 Kč od 26. 12. 2019 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 1. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 2. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 3. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 4. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 5. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 6. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 7. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 8. 2020 do zaplacení, z částky 43 311 Kč od 26. 9. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 10. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 11. 2020 do zaplacení, z částky 115 450 Kč od 26. 12. 2020 do zaplacení, z částky 118 682,16 Kč od 26. 1. 2021 do zaplacení, z částky 118 682,16 Kč od 25. 6. 2021 do zaplacení a z částky 118 682,16 Kč od 25. 6. 2021 do zaplacení a dále částku 1 200 Kč, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 180 025 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 2. 8. 2021 domáhala na žalované zaplacení částky 1 722 579,48 Kč s příslušenstvím specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku s následujícím odůvodněním. Žalobkyně uvedla, že je výlučným vlastníkem pozemku [adresa] nacházejícího se v k. ú. [část obce], [územní celek], jehož součástí je stavba [adresa] (dále jen„ Budova“). Žalobkyně jako pronajímatel uzavřela dne 24. 10. 2016 nájemní smlouvu [číslo] s žalovanou jakožto s nájemcem (dále jen„ Nájemní smlouva“), jejímž předmětem je nájem nebytových prostor o celkové ploše 275,34 m2, se vznikem nájmu od 1. 11. 2016. Žalovaná, jakožto nájemce je na základě čl. 4 Nájemní smlouvy povinna platit měsíčně za užívání Prostor nájemné a paušální cenu služeb souvisejících s užíváním Prostor, když ke dni podpisu Nájemní smlouvy činilo nájemné částku 72 139 Kč + DPH (dále jen„ Nájemné“) a paušální cena služeb souvisejících s užíváním Prostor činila částku 35 794,20 Kč + DPH (dále jen„ Cena služeb“), tj. celkem 115 450 Kč včetně DPH. Na základě čl. 4 odst. 3 Nájemní smlouvy je žalobkyně oprávněna každoročně zvyšovat Nájemné a Cenu služeb podle roční míry inflace za předchozí rok s tím, že takto upravené ceny budou platit zpětně vždy od 1. ledna příslušného roku. Dopisem ze dne 22. 12. 2020, který žalobkyně odeslala žalované datovou schránkou, oznámila žalobkyně, že jako pronajímatel využívá svého práva zvýšit Nájemné a Cenu služeb o 2,8 %, a to od 1. 1. 2020, přičemž s ohledem na situaci v roce 2020 žalobkyně poskytla slevu ve výši 100 % odpovídajícího rozdílu mezi původním a zvýšeným Nájemným v roce 2020 a rovněž slevu ve výši 100 % odpovídajícího rozdílu mezi původní a zvýšenou Cenou služeb v roce 2020. Navýšené Nájemné a Cenu služeb o 2,8 % tak byla žalovaná povinna hradit počínaje dnem 25. 12. 2020, tedy ke dni splatnosti Nájemného a [jméno] služeb za měsíc leden 2021. Pro rok 2021 žalobkyně vystavila platební kalendář, dle kterého činilo Nájemné částku 74 459 Kč + DPH a Cena služeb částku 44 523,16 Kč +DPH, tj. celkem 118 682,16 Kč. Žalovaná neuhradila Nájemné za období od ledna 2020 do dubna 2021. Dále žalovaná neuhradila Cenu služeb za měsíc říjen 2018, říjen 2019 a za období od ledna 2020 do dubna 2021. Dopisem ze dne 27. 1. 2021 zaslala žalobkyně žalované upomínku, ve které ji vyzvala k úhradě dlužného Nájemného a [jméno] služeb. Dopisem ze dne 5. 3. 2021 zaslala žalobkyně prostřednictvím své právní zástupkyně žalované předžalobní výzvu ve smyslu § 142a o. s. ř., ve které mimo jiné odmítla obranu žalované, že by došlo k ukončení Nájemní smlouvy, a to z důvodu, že dle čl. 3 Nájemní smlouvy může být Nájemní smlouva ukončena pouze písemnou dohodou smluvních stran, přičemž jakákoliv písemná dohoda o ukončení Nájemní smlouvy ke konci ledna 2020 uzavřena nebyla. Předžalobní výzvou vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě Nájemného a [jméno] služeb a dále nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč a současně v souladu s čl. 5 odst. 3 Nájemní smlouvy pro neplacení Nájemného a [jméno] služeb Nájemní smlouvu vypověděla s výpovědní lhůtou jednoho měsíce, která začala běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi žalované. Předžalobní výzva byla doručena právnímu zástupci žalované dne 22. 3. 2021, výpovědní lhůta tak skončila 1. 5. 2021. S ohledem na námitky žalované, týkající se výše dluhu, byla ke dni skončení Nájemní smlouvy provedena revize plateb, když celkový dluh ke dni 1. 5. 2021 představoval částku 1 871 379,48 Kč. Dopisem ze dne 1. 6. 2021 vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě dlužné částky. Na základě čl. 4 odst. 6 Nájemní smlouvy složila žalovaná na účet žalobkyně depozit v celkové výši 150 000 Kč (dále jen„ depozit“), přičemž žalobkyně je oprávněna použít depozit k úhradě vzniklých nedoplatků z Nájemní smlouvy. Žalobkyně započetla částku 150 000 Kč oproti dlužným závazkům žalované, na základě započtení zanikl nárok žalované na vrácení depozitu, závazek žalované k úhradě [jméno] služeb za měsíc říjen 2018 a říjen 2019 v plné výši a závazek k úhradě části Nájemného za měsíc leden ve výši 63 378 Kč. Žalovaná na dlužné částky ničeho neplnila.

2. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 7. 1. 2022 uvedla, že nárok uplatněný žalobkyní neuznává. Žalovaná se bránila tím, že za v žalobě uvedené období nemohl ze strany žalované vzniknout žádný dluh s úhradou Nájemného a [jméno] služeb, neboť Nájemní smlouva byla po vzájemné dohodě ke konci ledna 2020 ukončena a Prostory protokolárně ke dni 5. 2. 2020 předány žalobkyni. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že by dohoda o ukončení Nájemní smlouvy musela být výlučně v písemné formě, neboť tato povinnost nevyplývá ze zákonných ani smluvních ustanovení. Žalovaná závěrem dodala, že od ukončení nájmu v lednu 2020 ustala veškerá komunikace, žalobkyně neodesílala faktury ani platební kalendář na další období předmětného nájmu. Žalovaná s ohledem na chování žalobkyně předpokládala, že Nájemní smlouva byla ukončena, Prostory byly předány, když k předání není nutná účast statutárního orgánu či udělení plné moci. Vzhledem k tomu, že dlužné částky vzniklé do konce ledna 2020 byly uhrazeny (popř. započteny kaucí) a za období od února 2020 nemohl žalované dluh vzniknout, neboť nájemní vztah byl ukončen, navrhuje žalovaná žalobu zamítnout.

3. Ve věci bylo dne 12.5.2022 jednáno v nepřítomnosti žalované dle § 101 odst. 3 o.s.ř., neboť žalovaná se z jednání neomluvila, přestože byla k jednání řádně předvolána.

4. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, vzal za svá shodná tvrzení účastníků a za prokázané tyto skutečnosti:

5. Z nájemní smlouvy ze dne 24. 10. 2016 má soud za prokázané, že dne 24. 10. 2016 žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu [číslo]. Předmětem nájemní smlouvy byl nájem nebytových prostor o celkové ploše 275,34 m2 umístěných v části budovy [adresa], která je součástí pozemku [adresa] nacházejícího se v k. ú. [část obce], obec Praha ve výlučném vlastnictví žalobkyně. Umístění pronajímaných prostor v části Budovy vyplývá z plánku, který je přílohou [číslo] Nájemní smlouvy (Příloha [číslo] Nájemní smlouvy). Žalobkyně se jako pronajímatel zavázala přenechat žalované jako nájemci Prostory k dočasnému užívání a žalovaná se jako nájemce zavázala platit za to žalobkyni [příjmení] a Cenu služeb. Žalovaná, jakožto nájemce byla povinna platit měsíčně za užívání Prostor nájemné a paušální cenu služeb souvisejících s užívání Prostor, když ke dni podpisu Nájemní smlouvy činilo nájemné částku 72 139 Kč + DPH a paušální cena služeb souvisejících s užíváním Prostor činila částku 35 794 Kč + DPH, tj. celkem 115 450 Kč včetně DPH (čl. 4 smlouvy). Žalobkyně byla oprávněna každoročně zvyšovat Nájemné a Cenu služeb podle roční míry inflace za předchozí rok s tím, že takto upravené ceny budou platit zpětně vždy od 1. ledna příslušného roku (čl. 4 odst. 3 smlouvy). Splatnost Nájemného a [jméno] služeb je stanovena měsíčně předem vždy do 25. dne předcházejícího měsíce na účet uvedený v Nájemní smlouvě, a to na základě platebního kalendáře (čl. 4 odst. 4 smlouvy). Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 31.10.2021 (čl. 3 smlouvy).

6. Z Oznámení o zvýšení nájemného a poplatku za služby a z Platebního kalendáře pro rok 2020 má soud za prokázané, že dopisem ze dne 22. 12. 2020 oznámila žalobkyně, že jako pronajímatel využívá svého práva zvýšit Nájemné a Cenu služeb o 2,8 %, a to od 1. 1. 2020, přičemž s ohledem na situaci v roce 2020 žalobkyně poskytla slevu ve výši 100 % odpovídajícího rozdílu mezi původním a zvýšeným Nájemným v roce 2020 a rovněž slevu ve výši 100 % odpovídajícího rozdílu mezi původní a zvýšenou Cenou služeb v roce 2020. Navýšené Nájemné a Cenu služeb o 2,8 % tak byla žalovaná povinna hradit počínaje dnem 25. 12. 2020, tedy ke dni splatnosti Nájemného a [jméno] služeb za měsíc leden 2021. Žalobkyně pro rok 2021 vystavila platební kalendář, dle kterého činilo Nájemné částku 74 459 Kč + DPH a Cena služeb částku 44 523,16 Kč + DPH, tj. celkem 118 982,16 Kč včetně DPH.

7. Z Upomínky žalobkyně ze dne 27. 1. 2021 soud zjistil, že žalovaná byla vyzvána k úhradě dlužného Nájemného za období od ledna 2020 do dubna 2021 a Cenu služeb za měsíc říjen 2018, říjen 2019 a za období od ledna 2020 do dubna 2021. Z vyjádření žalované ze dne 5. 2. 2021 soud zjistil, že žalovaná k výše uvedené upomínce písemně sdělila, že žádné neuhrazené pohledávky neeviduje, a to z důvodu, že část dluhu byla uhrazena a za období od února 2020 nemohl žalované žádný dluh vzniknout, neboť byl nájemní vztah k 5. 2. 2020 ukončen.

8. Z předávacího protokolu ze dne 5. 2. 2020 soud zjistil, že Prostory byly žalovanou předány ke dni 5. 2. 2020, a to včetně 6 ks klíčů a 14 kusů čipových karet. V Protokolu není uveden jakýkoli důvod pro předání Prostor. Ze strany žalobkyně byl Protokol podepsán [jméno] [příjmení] (Správa budovy) a ze strany žalované byl Protokol podepsán panem [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] není jednatelem žalované, což soud zjistil z výpisu z obchodních rejstříku žalované.

9. Z Předžalobní upomínky ze dne 5. 3. 2021 včetně dodejky mí soud prokázáno, že tímto dopisem ze dne 5. 3. 2021 zaslala žalobkyně prostřednictvím své právní zástupkyně žalované předžalobní výzvu ve smyslu § 142a o. s. ř. k úhradě částky 1 738 214,32 Kč, když v této výzvě mimo jiné odmítla, že by došlo k ukončení Nájemní smlouvy. Předžalobní výzvou dále vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč a současně v souladu s čl. 5 odst. 3 Nájemní smlouvu pro neplacení Nájemného a [jméno] služeb vypověděla s výpovědní lhůtou jednoho měsíce, která začala běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi žalované. Předžalobní výzva byla doručena právnímu zástupci žalované dne 22. 3. 2021, výpovědní lhůta tak skončila 1. 5. 2021.

10. S ohledem na námitky žalované, týkající se výše dluhu, byla ke dni skončení Nájemní smlouvy provedena revize plateb, když celkový dluh ke dni 1. 5. 2021 představoval částku 1 871 379,48 Kč, což bylo soudem zjištěno z dopisu ze dne 1. 6. 2021, kterým vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě dlužné částky.

11. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za své, že žalovaná složila na účet žalobkyně depozit v celkové výši 150 000 Kč, přičemž žalobkyně byla oprávněna depozit použít k úhradě vzniklých nedoplatků z Nájemní smlouvy (čl. 4 odst. 6 nájemní smlouvy). Z Oznámení o započtení ze dne 28. 6. 2021 s podacím lístkem a Oznámení o započtení ze dne 15. 7. 2021 s podacím lístkem soud zjistil, že žalobkyně dopisem ze dne 28. 6. 2021, resp. dopisem ze dne 15. 7. 2021 přistoupila k započtení a započetla částku 150 000 Kč oproti dlužným závazkům žalované, a to v rozsahu v jakém se vzájemně kryjí. Na základě tohoto započtení zanikl nárok žalované na vrácení depozitu, závazek žalované k úhradě [jméno] služeb za měsíc říjen 2018 a říjen 2019 v plné výši a závazek žalované k úhradě části Nájemného za měsíc leden 2020 ve výši 63 378 Kč.

12. Po právní stránce posoudil soud věc následujícím způsobem:

13. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 24. 10. 2016 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „obč. z.“).

14. Dle § 2303 obč. zák. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

15. Dle § 2201 obč. zák. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

16. Dle § 2308 obč. zák. může nájemce nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím ujednané doby: a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

17. V řízení bylo prokázáno, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, a to do 31.10.2021. Žalovaná se ve svém vyjádření dovolávala ukončení nájemní smlouvy vzájemnou dohodou, a to„ ke konci ledna 2020“, kdy byly prostory protokolárně ke dni 5. 2. 2020 předány žalobkyni. Žalovaná ve svém jediném vyjádření k žalobě však netvrdí žádné skutečnosti ohledně obsahu takové dohody o ukončení nájemního vztahu, nespecifikovala datum ani okolnosti uzavření takové ústní dohody či důvod ukončení nájemního vztahu. Existenci ústní dohody o ukončení smluvního vztahu opírá žalovaná o existenci předávacího protokolu ze dne 5. 2. 2020, ve kterém bylo však pouze potvrzeno fyzické předání Prostor ke dni 5. 2. 2020, a to včetně 6 ks klíčů a 14 kusů čipových karet. V protokolu není uveden jakýkoli důvod pro předání prostor ani žádné další ujednání. Ze strany žalobkyně byl protokol podepsán správcem budovy, ze strany žalované třetí osobou. Soud uzavírá, že tímto, soudem k důkazu provedeným, listinným důkazem nebyla prokázána platná dohoda o ukončení nájemního vztahu. S ohledem na skutečnost, že se žalovaný nedostavil k ústnímu jednání, ke kterému byl řádně předvolán, nemohl být soudem ve smyslu § 118 odst. 1 o.s.ř. poučen o povinnosti řádně tvrdit okolnosti uzavření (byť ústní) dohody o ukončení nájemní smlouvy. Žalovanou označený důkaz„ výslechem svědků“, nikterak nekonkretizovaných, nelze absenci skutkových tvrzení nahradit. Za takových okolností je zřejmé, že žalovaná neunesla břemeno tvrzení ohledně své obrany vůči žalobě.

18. S ohledem na výše uvedené soud učinil závěr o důvodnosti žaloby, neboť v řízení bylo prokázáno, že žalobkyni vznikl vůči žalované nárok na úhradu nájemného za období od 1.1.2020 do 30.9.2020 a za období od [číslo] 2020 do 1.5.2021 a nárok na úhradu ceny služeb za období od 1.1.2020 do 1.5.2021 v celkové výši 1 721 379,48 Kč. Soud tedy žalobě výrokem I. rozsudku zcela vyhověl, a to včetně nároku na úhradu smluvního úroku z prodlení z dlužných částek ve výši 0,1% denně ode dne následujícího po dni splatnosti nájemného a dále nárok na úhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky na nájemném dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve výši 1 200 Kč.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 180 025 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 86 129 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 722 579,48 Kč sestávající z částky 15 220 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (výzva k plnění, převzetí věci, sepis žaloby, písemné vyjádření ze dne 23.2.2022 a účast u jednání dne 12.5.2022) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 77 600 Kč ve výši 16 296 Kč.