13 C 124/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Tůmovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 84 223 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům 84 223 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky za období od 28. 2. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 33 252 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobců.

1. Žalobci se žalobou ze dne 29.5.2019 domáhali po žalované zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že se jedná o náhradu škody, za kterou odpovídá žalovaná. Žalobci nabyli na základě usnesení o příklepu ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], pozemky parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, a parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. [anonymizováno], zapsané [anonymizována dvě slova] na [list vlastnictví]. Žalovaná vypracovala znalecký posudek č. [anonymizována tři slova] ze dne [datum] oceňující výše uvedené pozemky spolu s dvěma garážemi, které se na pozemcích měly nacházet. Žalovaná však znalecký posudek vypracovala nesprávně a nedbale, neboť na pozemcích se nacházela pouze jedna garáž, a to garáž na pozemku parc. [číslo]. Na pozemku parc. [číslo] se však žádná garáž nenacházela a žalovaná tak postupovala nedbale, když neexistující garáž ocenila v předmětném znaleckém posudku. Tímto jednáním žalovaná způsobila žalobcům škodu ve výši 84 223 Kč. Žalobci zaplatili za oba pozemky částku 192 000 Kč. Znalecký posudek ocenil pozemek [číslo] na částku 80 000 Kč, pozemek [číslo] na 70 000 Kč. Na pozemek [číslo] i s garáží, která na tomto pozemku ovšem nestála, tak připadá část kupní ceny ve výši 53,3 % ze 192 000 Kč, tedy 102 336 Kč, neboť v tomto poměru byly pozemky oceněny žalovanou. Cena garáže dle znaleckého posudku odpovídá 82,3 % z kupní ceny celého pozemku parc. [číslo] což činí žalovanou částku 84 223 Kč (82,3 % z částky 102 336 Kč). Žalobci se o skutečnosti, že se na pozemku parc. [číslo] nenachází garáž, dozvěděli až po nabytí vlastnictví k těmto pozemkům. Předmětem ocenění se stala garáž nacházející se na sousedním pozemku. Žalobci mají za to, že žalovaná škodu způsobila svým protiprávním jednáním, které spočívalo v tom, že nevykonávala znaleckou činnost řádně a odborně a znaleckým posudkem ocenila garáž, která nebyla součástí pozemku. Pokud by žalovaná postupovala řádně, a neocenila by garáž, která na předmětném pozemku nestála, nezaplatili by žalobci nepřiměřeně vysokou kupní cenu a nevznikla by jim tak škoda. K vyjádření žalované žalobci dále uvedli, že se žalovaná měla zabývat i tím, že v katastru nemovitostí bylo zakresleno 16 garáží, avšak ve skutečnosti jich v řadě stálo pouze 14. Rovněž z ortofotomapy měla žalovaná jako odborník zjistit, že počet garáží a parcel nesouhlasí se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Žalobci mají za to, že jejich nárok je oprávněn, neboť došlo k protiprávnímu jednání žalované, které bylo příčinou vzniku škody na straně žalobců. Žalovaná je proto ve věci pasivně legitimována.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok žalobců na náhradu škody neuznává. Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne 11.11.2010 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu [anonymizována tři slova], avšak vlastník předmětných nemovitostí se ohledání nezúčastnil, a proto nebyla žalované umožněna kompletní prohlídka oceňovaných pozemků. Pro potřeby znaleckého posudku tak bylo provedeno ohledání a zaměření zvenčí. Co se týče předmětné neexistující garáže, tak pracovníkem bylo zjištěno, že oceňovaná garáž byla k datu ocenění situována jako poslední v řadě, na místě nic nenasvědčovalo tomu, že by vedle poslední garáže stála v minulosti jiná garáž. Garáž byla předmětem evidence v katastru nemovitostí, kde je zapsána jako objekt bez čp/če. Pracovník si pozici garáže ověřil pomocí GPS souřadnic v mobilním telefonu. Žalovaná má za to, že neporušila žádnou zákonnou povinnost, a dále uplatnila námitku, že ve věci není pasivně legitimována, neboť má za to, že se jedná o právní vadu nemovitosti a mělo by se proto postupovat v režimu odpovědnosti za vadu, za kterou však žalovaná neodpovídá.

3. Mezi účastníky řízení je nesporné, že žalovaná vypracovala znalecký posudek č. [anonymizována tři slova] ze dne [datum], jakož i obsah tohoto znaleckého posudku. Dále je mezi účastníky řízení nesporné, že žalobci jakou vlastníky pozemků parc. [číslo] oba pozemky v k.ú. [anonymizováno], zapsány v katastru nemovitostí [anonymizována dvě slova], na [list vlastnictví]. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že žalobci předmětné pozemky nabyli na základě usnesení soudního exekutora [anonymizována tři slova] ze dne [datum], a že za tyto pozemky zaplatili nejvyšší podání ve výši 192 000 Kč. Mezi účastníky je nesporné, že na pozemku parc. [číslo] se nenachází žádná garáž. Dále je nespornou skutečností, že předžalobní výzva k úhradě pohledávky ve výši 84 223 Kč byla žalované doručena dne 21.2.2018.

4. Z ortofotomapy k pozemku parc. [číslo] soud zjistil, že na předmětné parcele je vidět vzrostlý strom, řada garáží končí na sousedním pozemku parc. [číslo].

5. Z vyjádření k podání vydražitele ze dne 21.8.2017 ze strany žalované vyplývá, že místní šetření dne 11.11.2010 proběhlo bez vlastníka (povinného) oceňovaných pozemků. Zmíněná garáž byla pracovníkem žalované zaměřena a lokalizována pomocí GPS souřadnic a s pomocí analogové katastrální mapy, jež byla k datu ocenění k dispozici. Žalovaná rovněž upozornila na velkou časovou prodlevu mezi vypracováním znaleckého posudku a zjištěním neexistence garáže, jakož i na to, že vydržitel by si faktický stav dražených věcí měl vždy ověřit.

6. Z vyjádření soudního exekutora k podání vydražitele ze dne 23.8.2017 vyplývá, že soudní exekutor má za to, že při nařízení dražebního jednání postupoval dle zákona a z jeho strany nedošlo k pochybení při nařízení dražebního jednání, ani označení předmětu dražby, ani při samotné dražbě, neboť se řídil znaleckým posudkem, kterým je vázán. Soudní exekutor rovněž žalobci [celé jméno žalobce] zaslal výše uvedené vyjádření žalované.

7. Ze skutečností, které jsou mezi účastníky řízení nesporné, a z provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru: Žalobci dne [datum] vydražili pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] oba pozemky v k.ú. [obec], zapsány v katastru nemovitostí [anonymizována dvě slova], na [list vlastnictví], za nejvyšší podání ve výši 192 000 Kč. Pozemky byly oceněny znaleckým posudkem č. [anonymizována tři slova] ze dne [datum], který vypracovala žalovaná, a podle nějž byla obvyklá cena pozemků, kdy na každém z těchto pozemků se měla nacházet garáž, celkem 150 000 Kč, a to konkrétně obvyklá cena pozemku parc. [číslo] byla znaleckým posudkem stanovena na částku 80 000 Kč a obvyklá cena pozemku parc. [číslo] cena 70 000 Kč. Na pozemku parc. [číslo] se však žádná garáž nenacházela. Žalobci na skutečnost, že se na pozemku parc. [číslo] nenachází žádná garáž, přišli až po vydražení pozemků. Žalovaná byla vyzvána k zaplacení škody předžalobní výzvou ze dne 21.2.2018.

8. Podle § 3079 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se právo na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti stanovené právními předpisy, k němuž došlo přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, posuzuje podle dosavadních právních předpisů.

9. Podle § 420 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný ke dni podání znaleckého posudku (dále jen„ obč. zák.“) každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti.

10. Podle § 420 odst. 2 věta první obč. zák. škoda je způsobena právnickou osobou, anebo fyzickou osobou, když byla způsobena při jejich činnosti těmi, které k této činnosti použili.

11. Podle § 8 odst. 1 zák. č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, jsou znalci povinni vykonávat znaleckou (tlumočnickou) činnost řádně a ve stanovené lhůtě.

12. Podle § 22 odst. 2 zák. o znalcích a tlumočnících za včasné a řádné provedení posudku odpovídá ústav.

13. Dle ust. § 1970 o. z., v souladu s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný.

14. Z popsaných skutkových zjištění je zřejmé, že podstatným podkladem pro stanovení obvyklé ceny předmětných pozemků, a tedy pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu a pro vývoj celé dražby, byl znalecký posudek podaný žalovanou v roce [rok]. Podstatnou skutečností pro stanovení obvyklé ceny pozemků bylo, že žalovaná ocenila předmětné pozemky tak, jako by se na každém z těchto pozemků nacházela garáž, ačkoliv na pozemku parc. [číslo] se žádná garáž nenacházela. Žalovaná při stanovení obvyklé ceny pozemků nepostupovala řádně, když si dostatečně neověřila informace poskytnuté exekutorem, či zapsané v katastru nemovitostí, a neověřila si skutečný stav pozemků, tedy zda se na obou pozemcích skutečně garáže nacházejí. Toto ověření nepochybně náleží do sféry odbornosti znaleckého ústavu, kterému je svěřen úkol na stanovení obvyklé ceny pozemků. Námitka, že se žalobci měli sami zajímat o stav uvedených pozemků, dle soudu neobstojí, neboť pokud odborníci při stanovení ceny pozemků nepřišli na to, že se na jednom z pozemků nenachází garáž, není takové zjištění možné požadovat od laiků, kteří si pozemky kupují. Pokud znalcům nebyla poskytnuta potřebná součinnost od majitele pozemku, bylo na nich, aby si tuto součinnost vyžádali, a shromáždili tak dostatečné podklady pro vypracování znaleckého posudku ke stanovení obvyklé ceny pozemků. Skutečnost, že předmět znaleckého posudku byl od exekutora stanoven tak, že znalci mají ocenit pozemky a na nich stojící garáže, ani skutečnost, že v katastru nemovitostí na těchto pozemcích bylo vyznačeno, že na nich stojí stavby – garáže – nezbavuje žalovanou povinnosti postupovat při zpracování znaleckého posudku řádně a s odbornou péčí, a ocenit pouze skutečný stav předmětných pozemků. Soud má dále za to, že znalci měli potřebný přístup k ověření stavu pozemků, když se jedná o řadu několika garáží, která je volně přístupná, a proto má soud za to, že je v možnostech znalce na základě místního šetření stanovit, zda na určitém pozemku garáž stojí, či nikoliv, a to i bez součinnosti majitele pozemku. Znalci tak byli povinni postupovat při podání znaleckého posudku řádně, a řídit se rovněž zákonem o oceňování majetku.

15. Soud má na základě výše uvedeného za to, že znalecký ústav porušil svou právní povinnost spočívající v povinnosti vykonávat znaleckou činnost řádně tím, že při ocenění pozemků postupoval tak, jak je uvedeno shora, aniž by dostatečně zjistil skutečný stav pozemků, a odpovídá tak za škodu, kterou tímto porušením způsobil (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.7.2008, sp. zn. 25 Cdo 883/2006).

16. Soud má rovněž z provedeného dokazování za prokázané, že žalobcům vznikla protiprávním jednáním žalované škoda, a to ve výši požadované částky. Žalovaná ve znaleckém posudku určila, že garáž na pozemku parc. [číslo] má cenu 72 393,18 Kč, pozemek parc. [číslo] bez garáže má cenu 15 555,41 Kč. Obvyklou cenu pozemku s garáží parc. [číslo] žalovaná určila při spodní hranici rozpětí 80 000 Kč – 100 000 Kč, tedy na 80 000 Kč. Co se týče pozemku [číslo] určila žalovaná jeho cenu bez garáže na 18 830,24 Kč, cenu garáže bez pozemku na cenu 82 987,72 Kč. Obvyklou cenu pozemku s garáží parc. [číslo] žalovaná určila pod spodní hranici rozpětí 80 000 Kč – 100 000 Kč, na 70 000 Kč, a to zejména z důvodu, že garáž nebyla předmětem evidence v katastru nemovitostí. Pozemek s garáží na parc. [číslo] tak činil 53,3 % z celkově určené obvyklé ceny pozemků ve výši 150 000 Kč. Žalobci však za předmětné pozemky zaplatili částku 192 000 Kč, přičemž 53,3 % z této částky činí 102 336 Kč. Tato částka tak připadá na celý pozemek s garáží parc. [číslo]. Garáž byla dle znaleckého posudku na tomto pozemku oceněna na částku 72 393,18 Kč, pozemek na částku 15 555,41 Kč. Z celkové ceny pozemku s garáží ve výši 87 948,59 Kč činí cena garáže 82,3 %. Ze zaplacené části za tento pozemek ve výši 102 336 Kč se rovná část ve výši 82,3 % žalované částce 84 223 Kč. Tato částka tak představuje škodu, která byla žalobcům protiprávním jednáním žalované způsobena.

17. K příčinné souvislosti soud uvádí, že dospěl k závěru, že mezi protiprávním jednáním žalované, která nadhodnotila oceňovaný pozemek parc. [číslo] o cenu garáže na tomto pozemku, a vznikem škody na straně žalobců, kteří při dražbě zaplatili částku, kterou exekutor určil zcela na základě vypracovaného znaleckého posudku, existuje příčinná souvislost. Škoda způsobená žalobcům vznikla výhradně z jednání žalované, která nepostupovala při zpracování znaleckého posudku řádně, nadhodnotila oceňované pozemky, a dražba, ve které žalobci nabyli předmětné pozemky, vycházela při stanovení ceny pozemků výhradně ze znaleckého posudku. K příčinné souvislosti mezi chybným znaleckým posudkem a způsobením škody srovnej také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.10.2013 sp. zn. 25 Cdo 3197/2012.

18. Z výše uvedených důvodů soud dospěl k závěru, že žalovaná porušila svou právní povinnost spočívající v řádném zpracování znaleckého posudku, a v příčinné souvislosti s tímto chybným znaleckým posudkem vznikla žalobcům škoda ve výši žalované částky. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku a uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům výše uvedenou částku i se zákonným úrokem z prodlení podle § 1970 o. z. od 28.2.2018 do zaplacení, neboť dle předžalobní výzvy se žalovaná se zaplacením nároku žalobců dostala do prodlení tohoto dne.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 33 252 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 4 212 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 84 223 Kč sestávající z částky 4 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 24 000 Kč ve výši 5 040 Kč. V souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. soud žalované uložil zaplatit náklady řízení k rukám advokáta.

20. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř., přičemž soud neshledal důvody pro stanovení delší lhůty k plnění.