13 C 221/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Mariannou Marcinkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně sídlem Anonymizováno proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o oprávněnosti výpovědi z pachtu

I. Žaloba na určení, že výpověď z pachtu daná žalobkyni žalovanou dne 17. 6. 2024 je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na nákladech řízení částku 16 819 Kč, a to k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 30. 9. 2024 se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti pachtu nájemní smlouvy, které ji žalovaná měla dát dne 17. 6. 2024. V žalobě uvedla, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva dne 1. 11. 2020 k užívání budovy , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku , hodnota, , v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , kde žalobkyně provozuje hotel. To vše pro období od 1. 11. 2020 do 31. 12. 2022. Tato smlouva však zanikla již 2. 11. 2020 na základě rozvazovací doložky obsažené v předmětné smlouvě. Smluvní strany spolu však i nadále jednali tak, že žalobkyně provozovala v budově hotel a žalovaná pravidelně vystavovala faktury za užívání a požívání budovy, které žalobkyně hradila, současně si také žalovaná ponechala kauci. Došlo tak ke konkludentním uzavření smlouvy pachtovní. Dne 17. 6. 2024 žalobkyně obdržela od žalované výpověď z pachtu na dobu neurčitou ze dne 13. 6. 2024 bez odůvodnění. Žalobkyně na toto reagovala námitkami proti výpovědi, které zaslala 11. 7. 2024, na což nebylo reagováno. Žalobkyně má za to, že výpověď je nejednoznačná, neurčitá, nepřezkoumatelná, nedůvodná.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že navrhla, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítl. Uvedla, že nájemní smlouva obsahovala rozvazovací podmínku pro případ, že žalobkyně nesplní svou smluvní povinnost vyplývající z čl. V. odst. 2 nájemní smlouvy v plné výši a včas. Žalobkyně se zavázala složit na bankovní účet žalované jistotu (kauci) ve výši 40 000 EUR v termínu do 1. 11. 2020. Žalobkyně uhradila jistotu na účet žalované dne 3. 11. 2020 a v důsledku této skutečnosti nastala rozvazovací podmínka účinnosti nájemní smlouvy a smlouva zanikla k 2. 11. 2020. Žalobkyně ke dni 5. 1. 2025 dobrovolně vyklidila budovu a společně s movitým majetkem ji předala žalované, čímž ztratila právní zájem na tom, aby soud rozhodl o podané žalobě.

3. Soud k věci provedl dokazování a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: Na základě nájemní smlouvy, která není datována, došlo mezi žalobkyní, jako nájemcem a žalovanou, jako pronajímatelem, k uzavření smlouvy, kde si strany sjednaly, že pronajímatel dává nájemci do užívání předmět nájmu (, Anonymizováno, na pozemku , Anonymizováno, katastrální území , adresa, , obec , adresa, , nacházející se na adrese , adresa, ). Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou 6 let, počínaje 1. 11. 2020. Nájemné stanoveno na 40 000 EUR + DPH měsíčně. Dle článku V. si strany sjednaly kauci, kterou se nájemce zavázal složit ve výši 40 000 EUR, přičemž tato měla být složena na účet pronajímatele nejpozději do 1. 11. 2020, přičemž porušením tohoto závazku je rozvazovací podmínkou účinnosti smlouvy. Dodatkem k nájemní smlouvě si strany sjednaly, že od 1. 11. 2020 do 31. 12. 020 se nájemce osvobozuje od úhrady nájemného. Dodatek není datován. Listinou ze dne 13. 6. 2024 adresovanou žalobkyni žalovaná vypověděla pacht na dobu neurčitou, a to z opatrnosti s ohledem na tvrzení žalobkyně o uzavření pachtovní smlouvy na dobu neurčitou, přestože žalovaná má za to, že k zániku smlouvy již došlo. Žalobkyně podala dopisem ze dne 1. 7. 2024 námitky proti výpovědi z pachtu a vyzvala žalovanou, nechť vezme výpověď zpět. Dle doručenky datové zprávy byly námitky doručeny žalované do datové schránky dne 11. 7. 2024. Žalobkyně předala žalované dne 5. 1. 2025 předmětné prostory, což je prokázáno generálním předávacím protokolem ze dne 5. 1. 2025.

4. Po právní stránce soud posoudil věc takto: Dle ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

5. Dle ustanovení § 2332 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) se pachtovní smlouvou propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Podle odst. 2 přenechá-li strana druhé smluvní straně jednou smlouvou více věcí, z nichž některé slouží k užívání a jiné k požívání, posoudí se smlouva podle povahy hlavní věci.

6. Podle § 2341 OZ není-li v ustanoveních tohoto oddílu stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu.

7. Podle § 2313 OZ vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

8. Dle ustanovení § 2314 odst. 1, 2 a 3 OZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

9. Soud se nejprve zabýval otázkou včasnosti podání žaloby, když žalobu je nutné podat ve lhůtě 2 měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi (ta činí 1 měsíc od doručení námitek). Z provedeného dokazování a nesporných tvrzení účastníků bylo zjištěno, že žalobkyni byla doručena výpověď z nájmu dne 17. 6. 2024, námitky byly podány dne 11. 7. 2024 a žaloba byla podána ke dni 30. 9. 2024. Žaloba tedy byla podána včasně.

10. Ve zvláštním řízení o určení neoprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2314 odst. 3 OZ není soud oprávněn zkoumat tzv. naléhavý právní zájem na tomto určení jako u „obecné“ určovací žaloby podle § 80 o. s. ř. (k tomu rozhodnutí publikovaného pod č. 94/2020). V řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi jde totiž o závěr, zda výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání byla dána „po právu“ a zda nájem skončil, nebo nebyla „po právu“ a nájem dále pokračuje (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, publikovaný pod č. 93/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Za situace, kdy žalobkyně nebytové prostory vyklidila, je nutno se zabývat tím, zda v době vydání rozhodnutí soudem I. stupně měl nájemce naléhavý právní zájem na přezkumu oprávněnosti takové výpovědi, neboť cílem žaloby na určení neoprávněnosti výpovědi je mj. určení, že nájem dále pokračuje.

11. Na základě skutkového stavu, který vyplýval především ze samotných tvrzení účastníků, provedených důkazů a s přihlédnutím k právní stránce věci, dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Žalobkyni nesvědčí naléhavý právní zájem na přezkumu oprávněnosti, sama žalobkyně se již neúčastnila jednání soudu, nemohla být tako poučena ve smyslu ust. § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, o své povinnosti tvrdit a prokázat soudu naléhavý právní zájem.

12. Soud dále přezkoumal, zda by výpověď z (potenciálního) pachtu nebyla posouzena jako nicotná, či absolutně neplatná, neboť k tomuto je povinen z úřední povinnosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017), a zároveň žalobkyně v žalobě obecně namítala zmatečnost a neurčitost výpovědi. Prekluze práva domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi z pachtu se nedotýká práva vypovídané strany namítat neplatnost výpovědi, např. pro obecné důvody neplatnosti (§ 580 an.) či pro zdánlivost jednání (§ 551) (srov. MLYNÁŘ, Vojtěch. § 2314 [Přezkum oprávněnosti výpovědi]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 10.). Ani tyty námitky však soud neshledal důvodnými. Výpověď ze dne 13. 6. 2024 netrpí zmatečností ani neurčitostí, neboť konkrétně popisuje předcházející právní poměry účastníků, uvádí důvody pro výpověď (neplacení plnění z titulu užívaní předmětné budovy hotelu) a vysvětluje důvody proč uplatňuje jak výpověď z nájmu, tak výpověď z pachtu. Soud konstatuje, že v dané výpovědi neshledává jakoukoli zmatečnost či neurčitost, která by mohla mít za následek její nicotnost či absolutní neplatnost.

13. Soud s ohledem na vše výše uvedené žalobu zamítl, když žalobkyně v době vydání rozsudku již předmětné prostory vyklidila a naléhavý právní zájem na přezkumu oprávněnosti jí tak nesvědčil.

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení při bránění práva zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16 819 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, do 31. 12. 2024 (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 x 2 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení, podání ve věci samé ze dne 30. 12. 2024 dle § 11 odst. 1 a. t., včetně 2 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a dále od 1. 1. 2025 z tarifní hodnoty ve výši 65 000 Kč dle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, od 1. 1. 2025 sestávající z částky 2 x 3 700 Kč za vyjádření ve věci samé ze dne 30. 1. 2025 a účast na jednání dne 10. 7. 2025 včetně 2 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 a.t. od 1. 1. 2025 a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 900 Kč ve výši 2 919 Kč.

15. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.