14 C 123/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Marethovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/1 : Anonymizováno Anonymizováno s.r.o. v likvidaci, IČO Anonymizováno sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 151 877 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 147 506 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně za období od , datum, , Anonymizováno, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Ve zbytku, tj. co se týče požadavku žalobkyně na uhrazení částky , částka, a úroku z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně za období od , datum, do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem ze dne , datum, se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení , částka, a úroku z prodlení v zákonné výši z této částky za období od , datum, do zaplacení, a to z titulu bezesmluvního využívání prostoru sloužícího k podnikání žalovanou.

2. Žalobkyně uvedla, že jí je na základě vyhlášky hl. m. Prahy č. 55/2000 Sb. hl. m. Prahy, kterou se vydává Statut hl. m. Prahy, svěřena jednotka číslo 1069/102 v 1. podzemním a 1. nadzemním podlaží domu č. p. 1069, stojícího na pozemku parc. č. 127, vše zapsáno na LV , Anonymizováno, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále též „Prostor sloužící k podnikání“ či „Prostor“). K vlastnictví jednotky se váže spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu je zapsáno na LV , Anonymizováno, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště , adresa, , pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, .

3. Žalobkyně uzavřela s žalovanou dne , datum, smlouvu o nájmu Prostor.

4. Jelikož žalovaná užívala Prostor v rozporu se smlouvou, žalobkyně nájem ukončila výpovědí ze dne , datum, , která byla žalované doručena dne , datum, . Nájem tudíž skončil uplynutím tříměsíční výpovědní doby ke dni , datum, .

5. Žalovaná k tomuto dni Prostor nevyklidila, ačkoliv k tomu byla vyzvána.

6. K vyklizení Prostoru došlo až dne , datum, .

7. Žalovaná žalobkyni neplatila nájemné, a to ani před ukončením nájemního vztahu a ani po jeho konci. Za období, kdy již nájemní vztah neexistoval, se žalovaná neoprávněným využíváním Prostoru obohatila o , částka, – uvedenou částku žalobkyně odvodila od sjednané výše měsíčního nájemného. Dále dodala, že měsíční nájemné ve výši , částka, . Z výše cen nájmů sjednaných v těchto smlouvách pro roky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, dovodila, že jí požadovaná částka obvyklému odpovídá nájemnému. To při zohlednění faktu, že v letech , Anonymizováno, až , Anonymizováno, žalobkyně nájemné nezvyšovala s ohledem na pandemii COVID-19.

8. Žalobkyně žalovanou vyzvala k úhradě dlužné částky dopisem ze dne , datum, . Žalovaná však na tuto výzvu nereagovala.

9. Žalovaná (jednající likvidátorem) nárok neuznala.

10. S odkazem na § 2208 odst. 1 a § 2205 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném pro rozhodné období (dále též „o. z.“) uvedla, že žalobkyně žalované předmět nájmu nepřenechala ve stavu, ve kterém by mohl sloužit sjednanému účelu, kterým bylo provozování masážního salonu. Nájem byl účelový; Prostor tak nebylo možno využívat jiným způsobem, než bylo sjednáno. Prostor nicméně před započetím nájemního vztahu sloužil jako kadeřnictví. Bylo tudíž potřeba provést stavební úpravy Prostoru, a za tímto účelem obstarat příslušná veřejnoprávní povolení. Tato měla obstarat žalobkyně. Jelikož tak neučinila, žalovaná měla nárok na prominutí nájemného z důvodu právní vady na předmětu nájmu. Jelikož mělo dojít k prominutí nájemného, nemůže mít žalobkyně ani právo na vydání bezdůvodného obohacení. Majetek žalované se neměl snížit, neboť nájemné jí mělo být prominuto. Na její straně nemohlo dojí k obohacení, neboť Prostor nemohla používat ke sjednanému účelu (provozování masážního salonu). To potvrzuje rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 804/2017.

11. Žalobkyně v reakci na obranu žalované konstatovala, že již v rámci výběrového řízení byla žalované zpřístupněna informace, že Prostor byl zkolaudován jako kadeřnictví. Žalovaná v žádosti o pronájem uvedla, že Prostor viděla a je seznámena s jeho technickým stavem. To zopakovala i v nájemní smlouvě.

12. Žalobkyně se v nájemní smlouvě nezavázala, že provede změnu Prostoru, aby tento sloužil zamýšlenému účelu využití. Žalobkyně byla nicméně připravena, požádala-li by ji žalovaná o to, poskytnout žalované součinnost při vyřízení potřebných povolení za účelem změny využití Prostoru. Žalobkyně tak činí standardně ve všech dalších případech. Žalovaná žalobkyni o součinnost v tomto směru nikdy nepožádala. Dne , datum, žalovaná vyrozuměla příslušný stavební úřad o zamýšlené rekonstrukci Prostoru. Dne , datum, žalovaná toto podání vzala bez udání důvodu zpět. Neprovést rekonstrukci tudíž bylo jejím svobodným rozhodnutím. Žalobkyně dále vyjádřila názor, že právní úprava umožňuje v rámci nájmu prostor sloužících k podnikání pronajmout prostor, který je stavebně určen k jinému účelu, než je účel sjednaný v nájemní smlouvě.

13. Z provedených důkazů soud učinil skutková zjištění, jak následuje.

14. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor 2019/1092 ze dne , datum, , bylo zjištěno, že žalobkyně jako pronajímatel uzavřela s žalovanou jako nájemcem dne , datum, smlouvu o nájmu prostoru o výměře 111,1 m2 sloužícího k podnikání (dále také jen „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl nájem jednotky č. 1069/102, jiný nebytový prostor, která se nachází v 1. PP a 1. NP podlaží v budově č.p. 1069, stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (tj. Prostoru). Dle čl. II. bod 1. nájemní smlouvy se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání Prostor za účelem provozování masážního salónu. Dle čl. II. bod 4 nájemní smlouvy se nájemce s nebytovým prostorem seznámil ještě před podpisem této smlouvy a prohlásil, že sjednané podmínky v této smlouvě i nebytový prostor sám odpovídají jeho podnikatelskému záměru, a proto ho od pronajímatele najímá tak, jak stojí a leží ke dni podpisu této smlouvy. V čl. IV nájemní smlouvy bylo sjednáno, že žalovaná je oprávněna provádět jen takové změny, která žalobkyně dopředu písemně odsouhlasí. Změny musí být provedeny způsobem, které žalobkyně určí. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s tím, že obě smluvní strany mohly smlouvu vypovědět kdykoliv bez udání důvodu. V takovém případě nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby počínající běžet od první dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla písemná výpověď doručena druhé straně (čl. VI písm. B nájemní smlouvy). Žalovaná byla povinna Prostor po skončení nájmu vyklidit a předat žalobkyni, o čemž měl být sepsán předávací protokol (čl. VI bod D nájemní smlouvy).

15. Z nabídky žalované na pronájem Prostoru bylo zjištěno, že žalobkyně v této uvedla, že posledním kolaudovaným stavem Prostoru na základě kolaudačního rozhodnutí z roku 1992 je kadeřnictví.

16. Z oznámení záměru ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná oznámila záměr provést rekonstrukci interiéru Prostoru, jehož původní účel byl kadeřnický salón, kdy cílem rekonstrukce bylo vytvoření nového prostoru masážního salonu.

17. Ze zpětvzetí ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná vzala výše uvedený záměr bez udání důvodu zpět.

18. Z nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, a z dopisu žalobkyně ze dne , datum, nazvaného Zvýšení nájemného – valorizace bylo zjištěno, že žalobkyně pronajala s účinností od , datum, prostor sloužící k podnikání o výměře 106,80 m2 nacházející se na , adresa, za účelem provozování prodejny s nepotravinářským zbožím za , částka, měsíčně. Měsíční nájemné za 1 m2 tudíž činilo , částka, .

19. Z nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a z dopisu žalobkyně ze dne , datum, nazvaného Zvýšení nájemného – valorizace bylo zjištěno, že žalobkyně pronajala s účinností od , datum, prostor sloužící k podnikání o výměře 50 m2 nacházející se na , adresa, za účelem provozování fotografického ateliéru za , částka, měsíčně. Měsíční nájemné za 1 m2 tudíž činilo , částka, .

20. Z nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a z dopisu žalobkyně ze dne , datum, nazvaného Zvýšení nájemného – valorizace bylo zjištěno, že žalobkyně pronajala s účinností od , datum, prostor sloužící k podnikání o výměře 47 m2 nacházející se na , adresa, za účelem provozování prodejny s obuví za , částka, měsíčně. Měsíční nájemné za 1 m2 tudíž činilo , částka, .

21. Z nájemní smlouvy , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, a z dopisu žalobkyně ze dne , datum, nazvaného Zvýšení nájemného – valorizace bylo zjištěno, že žalobkyně pronajala s účinností od , datum, prostor sloužící k podnikání o výměře 123,80 m2 nacházející se na , adresa, za účelem provozování cukrárny za , částka, měsíčně. Měsíční nájemné za 1 m2 tudíž činilo , částka, .

22. Z dopisu žalované adresovaného žalobkyni bylo zjištěno, že žalovaná sdělila žalobkyni, že s ohledem na to, že od počátku existuje rozpor mezi účelem nájmu a stavebně technickým určením předmětu nájmu dle příslušného kolaudačního rozhodnutí, od smlouvy odstupuje. Dopis je datován dne , datum, , uvedené datum je přeškrtnuto a je uvedeno datum , datum, .

23. Z výpovědi nájmu ze dne , datum, včetně doručenek bylo zjištěno, že žalobkyně vypověděla nájem Prostoru. Žalovaná byla vyrozuměna o tom, že Prostor má ke dni skončení nájmu vyklidit a předat žalobkyni. Uvedená výpověď byla do datové schránky žalované dodána dne , datum, .

24. Z předžalobní výzvy ze , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou, aby jí do , datum, uhradila , částka, jako částku bezdůvodného obohacení získaného bezesmluvním užíváním Prostoru.

25. Z protokolu ze dne , datum, bylo zjištěno, že předmětný Prostor byl dne , datum, předán zpět žalobkyni.

26. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené. Z dalších provedených důkazů soud neučinil skutková zjištění relevantní pro posuzovanou věc, a proto je v rozsudku nerekapituluje. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy. Další důkazy navržené účastníky soud neprováděl, když je pro posouzení projednávané věci s ohledem na dostatečně zjištěný skutkový stav považoval za nadbytečné.

27. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem.

28. Podle § 2302 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

29. Podle § 2205 písm. a) o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu.

30. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

31. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

32. Soud dospěl k závěru, že žaloba je v části důvodná.

33. Předně (v reakci na procesní obranu žalované) uvádí, že předmětem věci je nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, nikoliv na uhrazení nájemného.

34. Žalobkyně se přitom vydání bezdůvodného obohacení domáhá právě s odkazem na to, že závazkový vztah (nájem prostoru sloužícího k podnikání) už mezi stranami neexistoval.

35. Touto optikou není rozhodné, jaký účel nájmu byl v nájemní smlouvě sjednán.

36. Po skončení nájmu nebyla žalovaná nikterak omezována účelem nájmu sjednaným v nájemní smlouvě.

37. Argumentace stran případné právní vady způsobené nesouladem sjednaného účelu nájmu a stavebnětechnického stavu Prostoru a jejího vlivu na povinnost žalované platit nájemné je proto pro věc bez významu.

38. Nicméně, i kdyby tomu tak nebylo, nebylo by namístě žalobkyni její nárok odepřít. Soud ve shodě se závěry vyjádřenými v rozsudku zdejšího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , akcentuje, že žalované byl již před uzavřením nájemní smlouvy znám stavebnětechnický stav Prostoru a i skutečnost, že tento je zkolaudován jako kadeřnictví. Žalovaná přímo v nájemní smlouvě prohlásila, že se před podpisem smlouvy seznámila se stavem Prostoru a že tento odpovídá jejímu podnikatelskému záměru. Žalobkyně se na druhé straně v nájemní smlouvě nezavázala k tomu, že zajistí rekolaudaci Prostoru. Takový požadavek neplyne ani ze zákona. Z § 2205 písm. a) o. z. nelze dovozovat automatickou povinnost žalobkyně provést rekolaudaci, resp. nemožnost žalobkyně pronajmout Prostor k jinému účelu, než k účelu, ke kterému byl Prostor zkolaudován. Byla to naopak žalovaná, kdo na sebe převzal povinnost uzpůsobit si pronajatý prostor za účelem provozu jí zvoleného druhu podnikání (masážní salon). Toho, že pravděpodobně bude nutno vyžádat si odpovídající veřejnoprávní povolení, si ostatně byla žalovaná vědoma. Žalovaná iniciovala řízení před stavebním úřadem, avšak následně bez uvedení důvodu vzala danou žádost zpět.

39. Je tak nutno uzavřít, že žalovaná se bezdůvodně obohatila, když Prostor užívala (resp. měla možnost jej užívat) i po skončení doby nájmu, a to bez právního důvodu. Na tomto závěru nic nemění ani žalovanou odkazované rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, . V tomto rozhodnutí jmenovaný soud potvrdil konstantní judikaturní závěr, že k bezdůvodnému obohacení může dojít i realizací užitné hodnoty nemovitosti bez adekvátního právního titulu. Pokud Nejvyšší soud dodal, že ne každá restrikce vlastnického práva automaticky vede k povinnosti poskytnout tomu odpovídající náhradu, nyní projednávaná věc není takovým případem. Žalovaná mohla Prostor využívat, a to prakticky neomezeným způsobem. Za to je povinna žalobkyni poskytnout odpovídající protihodnotu. Projednávaná věc se přitom zásadně odlišuje od věci posuzované Nejvyšším soudem v odkazovaném rozhodnutí, kde žalobci žádali náhradu za skutečnost, že jejich dům měl být zasažen ochranným pásmem fotovoltaického systému umístěného na sousedním domě.

40. Tříměsíční výpovědní doba skončila , datum, , avšak žalovaná Prostor vyklidila a předala žalobkyni až dne , datum, . Prostor tudíž bez právního důvodu užívala po 54 dnů.

41. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, tato je odvozena od ceny obvyklé v místě a čase. V případě bezesmluvního užívání bytu je tak nutno bezdůvodné obohacení ztotožnit s částkou, kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen plnit (k tomu blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2578/98).v rozhodné doby již vypršela).

43. Soud za účelem stanovení výše bezdůvodného obohacení využil žalobkyní doložené nájemní smlouvy týkající se čtyř nájmů prostorů sloužících k podnikání. Jednalo se o prostory nacházející se taktéž v oblasti , adresa, , které byly taktéž využívány k podnikatelským účelům. Uvedené nájemní vztahy, resp. výši nájemného v jejich rámci sjednaného, přitom bylo možno využít pro nyní posuzovanou věc i z pohledu časového. Žalobkyně soudu doložila výši nájemných za roky 2019 a 2020 a dále sdělila, že pro roky 2020 až 2022 nájemné nebylo zvyšováno. Soud o uvedeném nemá důvod pochybovat a dodává, že i kdyby nájemné zvyšováno bylo, jednalo by se o závěr příznivý pro žalobkyni, a nikoliv pro žalovanou (bezdůvodné obohacení by bylo vyšší).

44. Soud tudíž využil jako srovnatelné žalobkyní doložené čtyři ceny nájmů. Z těchto zjistil, že průměrné měsíční nájemné činilo , částka, za 1 m2 (součet jednotlivých měsíčních nájemných za 1 m2 děleno 4). Při zohlednění výměry Prostoru (111,1 m2) činí obvyklé měsíční nájemné za Prostor , částka, , tj. denně jde o částku , částka, . Po vynásobení počtem dnů, po které žalovaná Prostor po skončení nájmu nevyklidila, tj. po vynásobení 54, činí výše obvyklého nájemného a návazně výše bezdůvodného obohacení , částka, .

45. Výrokem I rozsudku proto soud na základě právě uvedeného uložil žalované, aby žalobkyni zaplatila , částka, spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně za období od , datum, (tj. ode dne následujícího po dni, kdy žalovaná měla nejpozději dle výzvy ze dne , datum, žalobkyni vydat bezdůvodné obohacení) do zaplacení.

46. Ve zbytku, tj. co se týče požadavku žalobkyně na uhrazení částky , částka, a úroku z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně za období od , datum, do zaplacení, nárok žalobkyně po právu není, pročež jej soud výrokem II rozsudku zamítl.

47. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem III podle § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni právo na plnou náhradu nákladů řízení, neboť žalobkyně byla neúspěšná pouze v nepatrné části v poměru k celému předmětu řízení. Tyto náklady sestávají z uhrazeného soudního poplatku ve výši , částka, a z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží za každý z 5 úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky částka , částka, (sepis výzvy k plnění ze dne , datum, , sepis návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, sepis vyjádření ze dne , datum, , sepis vyjádření ze dne , datum, a účast na jednání dne , datum, ).