14 C 13/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Marethovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro zaplacení 35 460 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 35 460 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 35 460 Kč za období od 14. 3. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 27 283 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

III. Žalovaná je povinna zaplatit na účet ČR – Obvodního soudu pro Prahu 1, náklady státu, jejichž konkrétní výše bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 16. 3. 2023 domáhala na žalované uhrazení částky 35 460 Kč s příslušenstvím (úrokem z prodlení v zákonné výši jdoucím ode dne 14. 3. 2023 do zaplacení).

2. Uvedená částka představuje náhradu za bezdůvodné obohacení žalované, ke kterému mělo dojít bezesmluvním užíváním bytu žalobkyně žalovanou.

3. Žalobkyně uvedla, že je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, stojící na parcele , Anonymizováno, zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále též „byt“).

4. Dne 30. 1. 2021 uzavřela žalobkyně s žalovanou nájemní smlouvu, kterou jí pronajala byt na dobu určitou – do 31. 1. 2022. Daného dne nájem skončil. Nájemní vztah nebyl prodloužen, a to ani konkludentně.

5. Jelikož žalovaná byt k datu skončení nájemního vztahu nepřestala užívat a nepředala jej žalobkyni, užívala jej od 1. 2. 2022 bez právního důvodu. Ke zpětnému předání bytu žalobkyni došlo až dne 30. 11. 2022.

6. Za dané období vzniklo na straně žalované bezdůvodné obohacení.

7. Žalobkyně si nechala zpracovat , jméno FO, znalecký posudek, dle kterého obvyklé (tržní) nájemné za byt za období od 1. 2. 2022 do 30. 11. 2022 činilo 126 040 Kč.

8. Jelikož žalovaná žalobkyni za užívání bytu v daném období uhradila částku 90 000 Kč, rozdíl mezi obvyklým nájemným a uvedenou částkou činí 36 040 Kč.

9. Žalobkyně dále uvedla, že byla nucena po převzetí bytu od žalované provést nezbytné opravy poškození bytu. Za tyto opravy, tj. za výmalbu bytu, ošetření plísní, škrábání omítek, tmelení a broušení, uhradila 12 636 Kč.

10. Žalované současně na druhé straně vznikl přeplatek na vyúčtování služeb ve výši 3 216 Kč. Po jeho odečtení od částky vynaložené na opravy jde o 9 420 Kč. Jistota byla pro dané případy sjednána ve výši 10 000 Kč. Žalobkyně je dle čl. IV odst. 2 nájemní smlouvy oprávněna čerpat jistotu na uhrazení provedených oprav bytu. Zbývající částku jistoty ve výši 580 Kč žalobkyně započetla na vzniklé bezdůvodné obohacení, a domáhala se tak na žalované uhrazení 35 460 Kč.

11. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vydání dané částky bezdůvodného obohacení výzvou, na kterou nicméně žalovaná nereagovala a ničeho žalobkyni neuhradila. Lhůta k vydání bezdůvodného obohacení stanovená výzvou uplynula dne 13. 3. 2023. Žalobkyně proto ode dne následujícího žádá i o přiznání úroku z prodlení v zákonné výši.

12. Žalovaná činila nesporným uzavření nájemní smlouvy. Nesporovala pak ani skutečnost, že v souvislosti s užíváním bytu uhradila žalobkyni za dotčené období částku 90 000 Kč. Nesouhlasila však se znaleckým posudkem , jméno FO, .

13. Žalovaná byla názoru, že znalec nevzal v potaz skutečný stav bytu. Znalec na základě místního šetření provedeného dne 23. 2. 2023 mylně uvedl, že technický stav bytu je výborný, neboť byt v době místního šetření prošel celkovou rekonstrukcí. Stav bytu v době jeho využívání žalovanou však byl podstatně horší. Byt byl zavlhlý a na stěnách se projevovala plíseň. Žalovaná tak musela mít nábytek umístěn dál od stěn, což snižovalo obytnou plochu bytu. Žalovaná na vlhkost bytu opakovaně upozorňovala. Tato byla vyřešena až následně opravou okapu. Plísně a poškození bytu tudíž nezpůsobila žalovaná.

14. V předmětné lokalitě se nadto byty dle žalované pronajímaly i za nižší částky, než uvedl znalec. Znalec přitom využil inzeráty z jiného období, než období, kterého se věc týká. Jedná se nadto pravděpodobně o inzeráty nerealizované. Znalec dále nezohlednil nájemní smlouvu na daný byt týkající se předchozího období a konečně pak uvedl i to, že fasáda bytového domu potřebuje akutní úpravy.

15. Žalovaná dále konstatovala, že náklady na výmalbu uhrazené žalobkyní jsou nepřiměřené, neboť stav bytu odpovídal jeho stavu v době převzetí s přiměřeným opotřebením.

16. V reakci na procesní obranu žalované žalobkyně konstatovala, že z předávacího protokolu ze dne 30. 11. 2022 (tj. z předávacího protokolu při vrácení bytu žalobkyni) plyne, že v bytě byly oloupány omítky, byla zde plíseň a byla poškozena podlaha v zadním pokoji. Z předávacího protokolu ke dni počátku nájmu a z inzerátu týkajícího se daného bytu, na základě kterého byl byt žalované žalobkyní pronajat, plyne, že tyto vady v bytě při počátku nájmu nebyly přítomny. Žalovanou odkazovaný inzerát, ze kterého by mělo plynout, že v dané lokalitě byly byty pronajímány i za nižší částky, je inzerátem týkající se posuzovaného bytu, na jehož základě byl byt pronajat žalované. Žalobkyně v bytě po jeho předání žalovanou provedla pouze nezbytné opravy v hodnotě 12 636 Kč, nelze tak tvrdit, že znalec vycházel z neodpovídajícího stavu bytu. Znalec dle žalobkyně při určení obvyklého nájemného postupoval zcela řádně.

17. Soud učinil následující skutková zjištění:

18. Žalobkyně byla k 1. 6. 2022 vlastnictví bytu, tj. bytu č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, nacházející se na parcele č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (výpis z katastru nemovitostí ke dni 1. 6. 2022).

19. Žalobkyně uzavřela dne 30. 1. 2021 s žalovanou smlouvu, kterou se zavázala přenechat byt žalované k dočasnému užívání. Žalovaná se zavázala hradit žalobkyni za toto užívání sjednanou úplatu, tj. nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně. Žalovaná podpisem smlouvy stvrdila mj. to, že je seznámena se stavem a vybavením bytu, a dále prohlásila, že byt je čistý, ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (čl. I odst. 4 smlouvy). V čl. II odst. 1 smlouvy bylo sjednáno, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou, od 1. 2. 2021 do 31. 1. 2022. Žalobkyně a žalovaná sjednaly ve smlouvě povinnost žalované uhradit žalobkyni jistotu ve výši 10 000 Kč, kterou byla žalobkyně oprávněna využít mj. na úhradu náhrady škody způsobené na bytu a jeho vybavení, za kterou odpovídá nájemce (nájemní smlouva ze dne 30. 1. 2021).

20. Byt byl žalované k užívání předán dne 30. 1. 2021. V protokolu, bez výhrad podepsaném žalovanou, nejsou uvedeny žádné závady bytu. Žalovaná podpisem protokolu stvrdila, že byt byl předán řádně a ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě. V předávacím protokolu jsou fotografie bytu, dle kterých je byt ve výborném stavu; nikde není viditelná opadaná omítka, vlhkost ani plíseň. (protokol o předání nemovitosti ze dne 30. 1. 2023) Stav bytu bez závad (opadaných omítek a plísní) pak plyne i z tisku obrazovky obsahujícího detail inzerátu, na jehož základě byl byt žalované pronajat (tisk obrazovky obsahující inzerát týkající se bytu).

21. Obvodní soud pro , adresa, rozhodl pravomocně o povinnosti žalované vyklidit byt, a to mj. s odůvodněním, že nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 1. 2022. Nájemní smlouva nebyla, ani konkludentně, prodloužena. Nájem skončil ke dni 31. 1. 2022, a žalovaná tak byt počínaje únorem roku 2022 užívá bez právního důvodu (rozsudek Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 15. 9. 2022, č. j. , spisová značka, ).

22. Žalovaná byt žalobkyni předala zpět dne 30. 11. 2022. V předávacím protokolu, opět bez výhrad podepsaném žalovanou, je uvedeno, že v bytě byly k okamžiku předání oloupané omítky, plíseň, poškozená podlaha v zadním pokoji, v koupelně nefunkční světlo (předávací protokol k bytu ze dne 30. 11. 2022). V době předání byla pořízena fotodokumentace bytu, ze které plyne, že v bytě byla poškozená podlaha, na některých místech mírně opadaná omítka a na některých zdech a kolem oken se nacházela plíseň (fotodokumentace bytu předaná oběma stranami sporu).

23. Žalobkyně uhradila částku 12 636 Kč, splatnou dne 22. 12. 2022, za opravy bytu v podobě malířských prací (ošetření plísní, škrabání, penetrace, aplikace protiplísňového přípravku, tmelení, broušení, zakrývání, olepování, výmalba) (faktura č. , hodnota, vystavená žalobkyni , jméno FO, ).

24. Žalovaná uhradila žalobkyni za dobu, kdy byt využívala bez právního důvodu, částku 90 000 Kč (nesporná tvrzení účastníků).

25. Žalobkyně si nechala zpracovat znalecký posudek na určení výše obvyklého nájemného za užívání bytu za období od 1. 2. 2022 do 30. 11. 2022. , tituly před jménem, , jméno FO, , znalec v oboru ekonomika, oceňování nemovitých věcí, ve znaleckém posudku č. položky , hodnota, dospěl k závěru, že obvyklé tržní nájemné bytu za dané období činí 126 040 Kč (12 604 Kč měsíčně). Znalec danou hodnotu určil na základě porovnávací metody porovnáním dostupných nabídek bytových jednotek a rodinných domů k pronájmu v uvedené lokalitě. Znalec zohlednil šest inzerátů platných mezi daty 6. 4. 2022 až 1. 3. 2023. Z těchto dovodil pomocí koeficientů cenu za 1 m2 a návazně pak cenu za celý byt. Co se týče stavu bytu, znalec provedl dne 23. 2. 2023 v bytě místní šetření, během kterého zjistil, že technický stav bytu je výborný, jednotka prošla celkovou rekonstrukcí; fasáda bytového domu vyžaduje akutní stavební úpravy. Ve znaleckém posudku jsou obsaženy fotografie bytu, ze kterých plyne, že byt byl v dobém stavu; tento v zásadě odpovídá stavu zachycenému na fotografiích v inzerátu ohledně bytu a na fotografiích v předávacím protokolu ze dne 30. 1. 2021 (znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce v oboru ekonomika, oceňování nemovitých věcí, č. položky , hodnota, ).

26. Při výslechu znalec , tituly před jménem, , jméno FO, uvedl, že tržní nájemné určil na základě místního šetření provedeného v bytě v době, kdy byl tento připravován k dalšímu pronájmu. Pro určení obvyklého nájemného je zásadní stav bytu v době začátku pronájmu. Cena se sjednává podle tohoto stavu. Pokud by byl byt při zahájení pronájmu ve stavu, v jakém se nacházel při ukončení pronájmu, mělo by to vliv na výši nájemného; toto by bylo nižší. Při určení tržního nájemného nezohledňoval předchozí nájemní smlouvy (neměl k dispozici ani nájemní smlouvu za předchozí období), neboť tyto nemají relevanci. Na závěry jeho znaleckého posudku by nemělo vliv, disponoval-li by informací, že v nájemní smlouvě na předmětný byt, sjednané 1 rok před posuzovaným obdobím, bylo nájemné sjednáno na 10 000 Kč. Uvedenou skutečnost by nezohlednil, neboť je nutno vycházet z co nejaktuálnějších údajů. I kdyby danou skutečnost zohlednil jako sedmý vzorek, jeho výsledek by se v zásadě nelišil. Při určení nájemného využil inzeráty, týkající se i jiného období, neboť jiné nebyly k dispozici. Z inzerátů vycházel, neboť nelze využít ceny sjednaných nájmů, neboť tyto se nikde nezveřejňují. Není nikde stanoveno, kolik inzerátů je nutno využít. Počet inzerátů je na rozhodnutí znalce; snaží se počet srovnávaných nájmů maximalizovat, aby co nejvíce snížil odchylku a zjistil cenu odpovídající trhu. Znalec dále sdělil, že stav fasády domu nemá vliv na závěry jeho posudku. Konečně pak znalec uvedl, že průměrná míra zvyšování nájemného je 5 % ročně. (výslech , tituly před jménem, , jméno FO, provedený dne 15. 4. 2024).

27. Žalovaná byla právní zástupkyní žalobkyně před podáním žaloby vyzvána s argumentací obdobnou jako je ta v nynějším řízení k vydání bezdůvodného obohacení za období bezesmluvního užívání bytu ve výši 35 460 Kč ve lhůtě 7 dnů ode dne doručení dané výzvy. Výzva byla žalované doručena dne 6. 3. 2023 (písemnost právní zástupkyně žalobkyně ze dne 3. 3. 2023 nazvaná Předžalobní výzva k plnění ve smyslu § 142a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu a související doručenka)

28. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud nic rozhodného pro posouzení skutkového stavu. Další dokazování pak soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení. Soud proto zejména neprovedl navržený účastnický výslech žalobkyně, která měla vypovídat ohledně otázky vlhkosti bytu, neboť pro posouzení věci bylo zásadní zjistit stav bytu v době jeho předání žalované a následně v době jeho zpětného předání žalobkyni. Stav bytu soud dostatečně zjistil z již provedených důkazních prostředků (zejména z fotografií bytu v předávacím protokolu ze dne 30. 1. 2021, z fotografií v inzerátu na daný byt a z fotografií bytu při jeho zpětném předání žalobkyni). Otázka, zda byla vlhkost bytu způsobena způsobem užívání bytu, či jiným důvodem (žalovaná tvrdí, že tato byla vyvolána závadou okapu), není pro níže uvedené závěry soudu relevantní (k tomu vizte níže). Z tohoto důvodu soud nepřistoupil ani k provedení výslechu znalkyně, která se měla tvrzeně zabývat vlhkostí bytu.

29. Na základě zjištění učiněných z rekapitulovaných důkazních prostředků dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu. Žalobkyně a žalovaná uzavřely smlouvu, na jejímž základě byla žalovaná oprávněna od 1. 2. 2021 do 31. 1. 2022 užívat byt žalobkyně, za což měla žalovaná žalobkyni platit sjednanou úplatu. V době započetí nájmu byl stav bytu dobrý, v bytě se nenacházely viditelné známky vlhkosti. Nájem skončil ke dne 31. 1. 2022. Žalovaná po skočení nájmu byt žalobkyni nepředala a tento nadále užívala. Byt předala žalobkyni dne 30. 11. 2022. V dané době se na některých místech zdí bytu nacházela plíseň a byla poškozena výmalba vlhkostí (byla i poničena podlaha v jednom z pokojů bytu). Žalobkyně nechala uvedené poškození zdí opravit a za tuto opravu uhradila 12 636 Kč. Znalec určil výši obvyklého (tržního) nájemného na částku 126 040 Kč (12 604 Kč měsíčně). Při určení této ceny nájmu vyšel mj. z místního šetření, které provedl v bytě dne 23. 2. 2023. V době místního šetření, jak plyne z fotografií ve znaleckém posudku, byl stav bytu v zásadě obdobný stavu bytu v době začátku nájmu; byt se nacházel ve velmi dobrém stavu. Žalovaná v souvislosti s užíváním bytu po skončení nájmu žalobkyni uhradila 90 000 Kč. Žalobkyně žalovanou předžalobně vyzvala k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 35 460 Kč.

30. Na zjištěný skutkový stav soud aplikoval následující zákonnou úpravu.

31. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 sb., občanský zákoník, ve znění účinném pro rozhodné období (dále též „o.z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

32. Podle § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

33. Podle § 2262 odst. 1 o.z. odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká.

34. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

35. Soud byl při svém rozhodování veden následujícími úvahami:

36. Na základě zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, na základě které byla žalovaná oprávněna užívat byt žalobkyně, a to do 31. 1. 2022.

37. Vzhledem k tomu, že žalovaná byt užívala i po skončení doby nájmu, a to bez právního důvodu, obohatila se žalovaná na úkor žalobkyně bezesmluvním užíváním bytu za období od února do listopadu roku 2022.

38. Žalobkyni tak má dle § 2991 o.z. právo na vydání bezdůvodného obohacení.

39. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, tato je odvozena od ceny obvyklé v místě a čase. V případě bezesmluvního užívání bytu je tak nutno bezdůvodné obohacení ztotožnit s částkou, kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen plnit (k tomu blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2578/98). Nelze tedy vycházet z nájemného sjednaného dle nájemní smlouvy (jejíž účinnost nadto v rozhodné doby již vypršela).

40. V tomto ohledu ostatně ani není mezi účastníky spor.

41. Mezi účastníky je spor ohledně výše bezdůvodného obohacení žalované, resp. ohledně obvyklé ceny nájmu v dané době.

42. Žalobkyně si nechala za účelem zjištění obvyklého nájemného bytu zpracovat znalecký posudek. Znalec dospěl k závěru, že (obvyklé) tržní nájemné za dotčené období činí celkově 126 040 Kč (12 604 Kč měsíčně).

43. Žalovaná s touto částkou nesouhlasí. Je názoru, že znalec dospěl k nesprávným závěrům, neboť ohodnocení založil na stavu bytu ke dni místního šetření, a nikoliv na stavu bytu v době jeho užívání žalovanou. Byt se v dané době nacházel v mnohem horším stavu, což žalovaná dokládá fotografiemi bytu pořízenými při jeho zpětném předání žalobkyni.

44. K uvedenému soud uvádí, že v případě určování obvyklého nájemného je nutno vycházet ze stavu bytu v době počátku jeho užívání, nikoliv v době skončení užívání, či v době průběhu užívání bytu. Uvedenou skutečnost, kterou ostatně soudu sdělil i znalec, soud považuje za zřejmou. Pokud má být zjištěno, o jakou finanční částku se bezesmluvním užíváním bytu osoba obohatila, je nutno určit, jaké nájemné by jinak platila. Toto obvyklé nájemné se přitom určuje na základě jiných srovnatelných cen nájmů, které jsou stanovovány vždy na základě stavu bytu v době počátku jeho užívání. Jiný způsob ostatně ani není dobře možný.

45. Z uvedeného plyne, že není rozhodné, v jakém stavu se byt nacházel v době ukončení užívání žalovanou. Zásadní je, v jakém stavu se byt nacházel v době, kdy žalovaná započala byt užívat.

46. Z provedeného dokazování přitom vyplynulo, že v době počátku užívání bytu byl tento ve výborném stavu, resp. ve stavu odpovídajícím jeho stavu při místním šetření provedeném znalcem.

47. Soud v tomto ohledu odkazuje zejména na fotografie bytu obsažené v předávacím protokolu ze dne 30. 1. 2021 a jeho fotografie v inzerátu, na základě kterého si byt žalovaná pronajala. Z těchto plyne, že byt byl ve výborném stavu; nejsou viditelná poškození bytu vlhkostí. Při porovnání daných fotografií s fotografiemi bytu, které pořídil znalec při místním šetření, je přitom zjevné, že stav bytu při místním šetření v zásadě odpovídal stavu bytu v době, kdy jej začala žalovaná užívat. Dále soud akcentuje, že v předávacím protokolu ze dne 30. 1. 2021 nejsou uvedeny žádné závady bytu. Lze si jen velmi těžko představit, že žalovaná by do předávacího protokolu nenechala zanést plíseň, resp. vlhkost bytu. Žalovaná nadto v nájemní smlouvě svým podpisem stvrdila, že je seznámena se stavem a vybavením bytu, a dála prohlásila, že byt je čistý, ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (čl. I odst. 4 smlouvy). Zásadním se pak jeví i to, že žalobkyně nechala poškození stěn bytu opravit a za tyto opravy uhradila pouze 12 636 Kč. Z tohoto plyne, že stav bytu před místním šetřením znalce a po tomto místním šetření nebyl diametrálně odlišný.

48. Soud tak shrnuje, že znalecký posudek není vadný, resp. že znalec mohl při určení tržního nájemného vyjít ze stavu bytu ke dni místního šetření.

49. Soud nevstoupil ani na další námitky žalované týkající se znaleckého posudku. Znalec nepochybil, pokud v posudku využil i dva inzeráty týkající se nájmů mimo zkoumané období. Jedná se o inzeráty z měsíce března roku 2023, tedy z období vzdáleného od posuzovaného období pouze o 4 měsíce, kdy nelze předpokládat takové výkyvy na trhu, aby nebylo lze tyto inzeráty využít. , tituly před jménem, , jméno FO, u výslechu přesvědčivým způsobem vysvětil, že určení počtu srovnávaných nabídek je věcí znalce, s tím, že on se snaží počet srovnávaných nabídek maximalizovat, čímž sníží odchylku svého výsledku. Takovému postupu nelze nic vytknout. Dodat lze, že je zřejmé, že srovnatelných nabídek nebude vždy vysoký počet. Je tak nutno v některých případech využít například právě i nabídky mírně novějšího data.

50. Znalec stejně tak adekvátním způsobem vysvětlil, proč na jeho závěrech neměnilo nic to, že byt se v přechozím období pronajímal za nižší částku. Znalec uvedl, že na závěry jeho znaleckého posudku by nemělo vliv, disponoval-li by informací, že v nájemní smlouvě na předmětný byt, sjednané 1 rok před posuzovaným obdobím (tj. v nyní posuzované nájemní smlouvě), bylo nájemné sjednáno na 10 000 Kč; uvedenou skutečnost by nezohlednil, neboť je nutno vycházet z co nejaktuálnějších údajů. Soud nevidí důvodu se od uvedeného závěru znalce jakkoli odchýlit. I laikovi je zřejmé, že je žádoucí využít co nejaktuálnější údaje. Nerozhodná je i žalovanou akcentovaná skutečnost, že znalec dospěl k závěru, že tržní nájemné se za období února až listopadu roku 2022 liší od žalovanou sjednaného nájemného na předchozí rok o 2 600 Kč měsíčně, a to ačkoliv sám znalec uvedl, že průměrná míra zvyšování nájemného je 5 % ročně. Žalovaná totiž v této souvislosti nezohledňuje, že vzhledem k tomu že byt užívala neoprávněně, není předmětem tohoto řízení jí dle nájemní smlouvy hrazené nájemné, nýbrž její bezdůvodné obohacení. Výše bezdůvodného obohacení přitom není navázána na nájemné dle nájemní smlouvy. Tato je odvislá od obvyklého (tržního) nájemného, které logicky nemusí odpovídat nájemnému sjednanému mezi žalobkyní a žalovanou (zvýšenému o průměrný roční nárůst cen nájemného).

51. Znalec pak vyvrátil i tvrzení žalované, že na závěry jeho posudku by mělo mít vliv, že fasáda domu potřebuje akutní opravy. Znalec k tomuto konstatoval, že stav fasády nemá na závěry posudku vliv, s čímž se soud bez dalšího ztotožňuje.

52. Nepodložené a spekulativní je tvrzení žalované, že znalec využil pronájmy, které nebyly ve skutečnosti realizovány. Nadto, soud není názoru, že pro určení obvyklého, resp. tržního, nájemného by nebylo možno využít i inzeráty ohledně následně nerealizovaných pronájmů (to samozřejmě za předpokladu, že se nejedná o pronájmy za naprosto netržní nájemné). Znalec nadto nebude ani v mnohých případech schopen ověřit, zda k uzavření nájemní smlouvy došlo, či nikoliv (a z jakých důvodů se tak případně nestalo).

53. Pokud pak konečně žalovaná tvrdila, že v předmětné době se v dané lokalitě byty pronajímaly i za nižší částky, což opírala o jeden inzerát, soud uvádí, že předmětný inzerát, odkazovaný žalovanou, je inzerátem na byt, kterého se týká nynější řízení. Na základě tohoto inzerátu došlo k uzavření nájemní smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou. Daný inzerát tedy nesvědčí o tom, že by znalec dospěl k nesprávné výši tržního nájemného. Soud v tomto ohledu opakuje, že znalec konstatoval, že pro jeho závěry nemá relevanci předchozí sjednané nájemné, tj. nájemné sjednané mezi žalobkyní a žalovanou právě dle daného inzerátu.

54. Soud tak shrnuje, že při určení výše bezdůvodného obohacení žalované se přidržel závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , které považuje za odpovídající posuzované otázce, detailně zdůvodněné a přezkoumatelné. Pro úplnost soud dodává, že znalec svoje závěry při výslechu adekvátním způsobem vysvětlit a obhájil. Zodpověděl veškeré související otázky soudu i účastníků, a závěry jeho znaleckého posudku tak tvoří dostatečný skutkový podklad pro určení výše bezdůvodného obohacení na straně žalované.

55. Žalovaná dále namítla, že náklady na opravu bytu, konkrétně na odstranění plísní a následků vlhkosti na stěnách, jsou nepřiměřeně vysoké. Tvrdila i, že vlhkost, jejíž následky byly opravou odstraňovány, byla v bytě již od počátku. Tato byla nadto způsobena nikoliv nesprávným užíváním bytu žalovanou, nýbrž vadností okapu.

56. K uvedenému soud konstatuje, že otázky týkající se oprav bytu po jeho zpětném předání žalobkyni nemají pro nyní posuzovanou věc a priori relevanci. Žalobkyně se domáhá vydání bezdůvodného obohacení vzniklého na straně žalované bezesmluvním užíváním bytu. Na výši tohoto bezdůvodného obohacení nemá vliv cena oprav bytu provedených poté, co jej žalovaná přestala užívat.

57. Žalobkyně však žádá na tomto bezdůvodném obohacení méně, než je její nárok, neboť zohledňuje na jedné straně žalovanou uhrazenou jistotu a její nárok na přeplatek na službách a na druhé straně částku, kterou vynaložila na opravy bytu poté, co jej žalovaná žalobkyni předala nazpátek.

58. To, že žalobkyně se rozhodla zohlednit další práva a povinnosti vzniklé mezi účastníky, a snížila svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení o částku, kterou by byla povinna žalované vydat z jiného titulu (na základě povinnosti vypořádat jistotu a platby žalované za služby), je součástí jejího dispozičního oprávnění. To však nic nemění na tom, že otázky týkající se vypořádání jistoty a plateb služeb nejsou rozhodné pro posouzení existence a výše bezdůvodného obohacení na straně žalované. Jinými slovy, i kdyby soud dopěl k závěru, že na straně žalované vzniklo právo na vrácení vyšší částky jistoty či vyšší částky přeplatku na službách (například právě proto, že žalobkyně neměla právo žalované přeúčtovat náklady na opravu bytu, či že tyto náklady neměly být žalované přeúčtovány v žalobkyní požadované výši), neměnilo by to nic na povinnosti žalované uhradit žalobkyni bezdůvodné obohacení, jehož výše převyšuje žalobkyní v žalobě požadovanou částku. Žalovaná nárok na výplatu jistoty (ani přeplatku na službách) neuplatnila v nynějším řízení jako vzájemný návrh ani jako kompenzační námitku.

59. Nad rámec výše uvedeného a pro úplnost soud dodává, že žalobkyně za opravy poškození výmalby a odstranění následků vlhkosti (existujících plísní) uhradila 12 636 Kč, a to konkrétně za výmalbu bytu, ošetření plísní, škrábání omítek, tmelení a broušení. Při zohlednění stavu bytu při jeho zpětném předání žalobkyni, jak tento plyne z fotografií předložených oběma účastníky, soud nesdílí ničím nepodložený názor žalované, že by snad částka 12 636 Kč měla být nepřiměřená nutným opravám. Soud je naopak názoru, že i laickému pozorovateli je zřejmé, že částka 12 636 Kč není neúměrná stavu bytu, resp. opravám, které bylo třeba provést za účelem uvedení bytu do stavu, v jakém byl před začátkem nájmu. Dále nelze přehlédnout, že žalobkyně se domáhá pouze uhrazení oprav výmalby, nikoliv například i oprav poškozené podlahy či nefunkčního světla.

60. Soud tak shrnuje, že nárok žalobkyně na uhrazení částky 35 460 Kč je v plném rozsahu důvodný (žalovaná se na úkor žalobkyně obohatila užíváním bytu bez právního důvodu o částku 36 040 Kč).

61. Po právu je i nárok žalobkyně na uhrazení úroku z prodlení v zákonné výši jdoucího ode dne 14. 3. 2024 do zaplacení. Žalovaná se do prodlení dostala den následující po dni, kdy uplynula sedmidenní lhůta stanovená žalobkyní k vydání bezdůvodného obohacení ve výzvě ze dne 3. 3. 2023, která byla žalované doručena dne 6. 3. 2023.

62. Soud proto výrokem I rozsudku uložil žalované, aby žalobkyni uhradila do tří dnů od právní moci rozsudku částku 35 460 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 35 460 Kč za období od 14. 3. 2024 do zaplacení.

63. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 27 283 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 773 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 35 460 Kč sestávající z částky 2 540 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, sepis předžalobní výzvy, sepis žaloby, účast na jednání soudu dne 7. 3. 2024, sepis podání ze dne 10. 3. 2024 a účast na jednání soudu dne 15. 4. 2024) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Žalovaná je dále povinna žalobkyni v rámci náhrady nákladů řízení uhradit částku 8 470 Kč představující cenu znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Daný znalecký posudek byl vypracován účelně, o čemž svědčí, že z něj soud pro účely rozhodnutí o žalobě vycházel. Soud pro úplnost dodává, že částku 8 470 Kč (7 000 Kč plus DPH) považuje za účelný výdaj i z pohledu jeho výše. Daná částka totiž nepřevyšuje částku, kterou by, být v pozici zadavatele znaleckého posudku, uhradil stát na základě procesního právního předpisu, tj. podle § 139 odst. 2 o. s. ř. ve spojení se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a vyhláškou Ministerstva spravedlnosti č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů. Částka 8 470 Kč dle názoru soudu odpovídá náročnosti a časové dotaci činností, které musel znalec provést za účelem vypracování znaleckého posudku, jehož předmětem byl určení tržního nájemného.