14 C 231/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Lebedou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 1 000 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 1 000 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 1 000 000 Kč od [datum] do zaplacení ve výši 9,75 % ročně, a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované částku 3 868 743 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 510 527 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 510 527 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 510 527 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 389 527 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 389 527 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 389 527 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 389 527 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 389 527 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 389 527 Kč od [datum] do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 374 944 Kč, a to k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni 1 000 000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu nemovitosti ze dne [datum], jejímž předmětem je nájem budovy [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] pozemků p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví], na adrese [adresa]. K původní smlouvě o nájmu nemovitosti byly uzavřeny 3 dodatky, a to dodatek [číslo] ze dne [datum], dodatek [číslo] ze dne [datum] a dodatek [číslo] ze dne [datum]. Žalobkyně během trvání nájmu provedla se souhlasem žalované stavební úpravy budovy, které vedly k technickému zhodnocení. Žalobkyně dne [datum] smlouvu dle čl. 3 odst. 3.4 písm. a) vypověděla. Nájem skončil po uplynutí výpovědní doby ke dni [datum]. Dle článku 6.7 smlouvy ve znění dle čl. 4 dodatku [číslo] platí, že se pronajímatel s nájemcem vyrovná podle míry zhodnocení předmětu nájmu k okamžiku skončení nájmu, pokud se smluvní strany kdykoli v budoucnu nedohodnou jinak. Zhodnocení budovy dosažené prostřednictvím stavebních prací provedených žalobkyní během trvání nájmu je vyčísleno v znaleckém posudku [číslo] 2018 ze dne [datum] zpracovaném znaleckým ústavem [právnická osoba], na částku ve výši 21 048 049 Kč. Žalovaná je tedy povinna uhradit žalobkyni zhodnocení ve výši 17 179 306 Kč (zhodnocení po započtení pohledávky žalované), přičemž touto žalobou žalobkyně uplatňuje jeho část ve výši 1 000 000 Kč.

2. Žalovaná zcela neuznává nárok uplatněný žalobkyní v žalobě. Je pravdou, že žalobkyně na straně nájemce uzavřela s právní předchůdkyní žalované, [právnická osoba] a.s., na straně pronajímatele smlouvu o nájmu budovy [adresa] na adrese [adresa], zapsané v k. ú. [část obce], na [list vlastnictví]. Žalovaná rovněž činí nesporným, že žalobkyně prováděla na předmětu nájmu v období do roku 2014 na své náklady stavební a technické úpravy, se kterými dala žalovaná souhlas. Žalovaná si tohoto zhodnocení předmětu nájmu byla vědoma, a tak s žalobkyní uzavřela dne [datum] dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nemovitosti. V článku 3. 3. tohoto dodatku se strany dohodly, že žalovaná jako pronajímatel uhradí žalobkyni jako nájemci částku ve výši 2 400 000 Kč + DPH, a to jako náhradu za provedení stavebních úprav předmětu nájmu. Touto částkou považuje žalovaná veškeré pohledávky žalobkyně za vypořádané. Žalobkyně neuhradila žalované z titulu shora označené nájemní smlouvy nájemné za období od měsíce února 2018 až do měsíce října 2018 v částce 3 868 743 Kč včetně DPH. Jak vyplývá z dopisu žalobkyně ze dne [datum], konkrétně z bodu II. dopisu, žalobkyně tuto výši dlužné částky činí nespornou. Žalobkyně byla žalovanou vyzvána k úhradě této částky předžalobní výzvou (v bodu II. dopisu) ze dne [datum]. Dlužné nájemné však nebylo do dnešního dne uhrazeno. Žalovaná tímto uplatňuje ve smyslu ust. § 97 odst. 1 o. s. ř. proti žalobkyni vzájemným návrhem svoji pohledávku v celkové výši 3 868 743 Kč včetně DPH s příslušenstvím.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

4. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne [datum] a dodatků [číslo] [číslo] [číslo] soud zjistil, že jejím předmětem je nájem budovy [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] pozemků p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví], na adrese [adresa], [ulice a číslo]. K původní smlouvě o nájmu nemovitosti byly uzavřeny 3 dodatky, a to dodatek [číslo] ze dne [datum], dodatek [číslo] ze dne [datum] a dodatek [číslo] ze dne [datum]. Dle článku 6.7 smlouvy ve znění dle čl. 4 dodatku [číslo] platí, že„ Pronajímatel souhlasí s tím, že jakákoli technická zhodnocení předmětu nájmu provedená nájemcem se souhlasem pronajímatele dle čl. 6 této smlouvy je oprávněn pro daňové účely odepisovat nájemce, pokud se tak rozhodne. Smluvní strany se dohodly, že při skončení nájmu není nájemce povinen odstranit z předmětu nájmu jakákoli technická zhodnocení předmětu nájmu provedená nájemcem po dobu trvání nájmu dle této smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že při skončení nájmu se pronajímatel s nájemcem vyrovná podle míry zhodnocení předmětu nájmu k okamžiku skončení nájmu, pokud se smluvní strany kdykoli v budoucnu písemně nedohodnou jinak.“ Výše nájemného byla sjednána na částku 400 000 Kč + DPH od [datum] měsíčně. Smluvní strany se dohodly, že základní výše nájemného tak, jak je stanovena v této smlouvě, může být každým kalendářním rokem navýšena jednostranně pronajímatelem o koeficient inflace oficiálně zveřejněný Českým statistickým úřadem. Nájemné bude hrazeno měsíčně vždy do 5. dne konkrétního měsíce na účet pronajímatele. V dodatku [číslo] je dále uvedeno:„ Pronajímatel se zavazuje, že nájemci uhradí část nákladů, které nájemce vynaložil na provedení stavebních úprav předmětu nájmu, a to v celkové výši 2.400.000 Kč + příslušná DPH, která přísluší v souladu se zákonem č. 235/2004 Sb., o daní z přidané hodnoty, v platném znění (dále jen„ Úplata“). Úplata bude nájemci uhrazena ve 24 měsíčních splátkách ve výši každé splátky 100.000 Kč, a to každý měsíc v období od července 2014 do června 2015 a dále v období od ledna 2016 do prosince 2016 Smluvní strany se, dohodly, že nájemce je oprávněn započítat každou měsíční splátku Úplaty proti platbě nájemného podle čl. 4 této smlouvy, která přísluší na stejný kalendářní měsíc jako příslušná splátka Úplaty.„ Pronajímatel může tuto smlouvu vypovědět v případě, že je nájemce po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s platbou nájemného nebo že nájemce hrubě porušuje jiné své povinnosti vyplývající z této smlouvy, a nájemce nájemné neuhradí nebo porušení jiné povinnosti dle této smlouvy nenapraví ani ve lhůtě 21 dní po doručení písemné výzvy učiněné pronajímatelem doporučeným dopisem adresovaným k rukám statutárního orgánu nájemce.“ Žalobkyně dne [datum] smlouvu dle čl. 3 odst. 3.4 písm. a) vypověděla. Nájem skončil po uplynutí výpovědní doby ke dni [datum].

5. Mezi stranami není sporná celková výše dlužného nájemného ve výši 3 898 743 Kč. Jedná se o faktury za období únor – říjen 2018. Konkrétně se jedná o tyto faktury: faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 510 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 510 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 510 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč, faktura č. 2018, splatná dne [datum], znějící na částku 389 527 Kč (důkaz: kniha faktur ze dne [datum], odsouhlasení pohledávek).

6. Z výzvy k úhradě ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně vyzvala k úhradě žalovanou. Jednalo se o částku 17 179 308 Kč představující technické zhodnocení. Žalobkyně zde konstatuje, že pronajímatel má za nájemcem následující pohledávku: Neuhrazené platby dle smlouvy ve výši 3 197 307 Kč +DPH, tj. celkem 3 868 743 Kč včetně DPH. Nájemce tímto započítává s účinností ke dni vyhotovení této výzvy pohledávku pronajímatele vůči pohledávce nájemce, a to ve výši, ve které se vzájemně kryjí, tzn. ve výši 3 868 743 Kč.

7. Z faktury [číslo] soud zjistil, že tato byla vystavena žalobkyní na žalovanou na částku 2 400 000 Kč a jejím předmětem je: Na základě Dodatku [číslo] ke Smlouvě o nájmu nemovitosti uzavřeného dne [datum] Vám fakturuji sjednanou část stavebně montážních prací provedených v objektu na adrese [adresa].

8. Ze znaleckého posudku [číslo] 2018 a z výslechu znalce soud zjistil, že znalec na závěrech znaleckého posudku trvá. Vycházeli z účetního deníku, položkových rozpočtů, stavební dokumentace. V rámci místního šetření měli i fotodokumentaci před zahájením rekonstrukce. Základní podklad byl účetní deník, byl kompletní. Zadavatel sdělil, že veškeré položky byly provedeny, byly zde uvedeny vstupní ceny. Z účetního deníku jsme položky rozdělili na tři hlavní skupiny, první skupina stavby a činnosti spojené se stavebními pracemi, druhá skupina vybavení interiéru, třetí skupina služby a poplatky či další položky. Tyto tři základní skupiny jsme dále rozdělili dle tzv. shluků, v rámci kterých jsme seskupili položky, které spolu technicky nebo funkčně souvisely nebo byly podobného charakteru. Názvy shluků nebo jejich rozčlenění je patrné z přílohy [číslo] kde jsou tyto shluky specifikovány v tabulce. V rámci základní skupiny vybavení interiéru jsme neoceňovali zadavatelem specifikované položky, které se týkaly movitých věcí v interiéru, a nejednalo se tedy o technické zhodnocení samotné stavby. Tyto položky jsme neoceňovali. Celková částka všech položek v peněžním deníku byla řádově 37,5 milionu Kč. Po vyřazení položek vybavení interiéru vznikl základní soubor ocenění, jehož pořizovací cena byla řádově 28 milionů. Tato pořizovací cena byla výchozí hodnotou pro ocenění. Pořizovací cenu jsme upravili pomocí koeficientu stavebních prací, který jsme převzali ze statistického úřadu. Dále jsme vyšli z technické životnosti staveb uvedené v prováděcí vyhlášce zákona pro oceňování platné k datu ocenění, která udává předpokládané životnosti konstrukcí a staveb a je uvedena na str.

10. Do životnosti jsme také promítli ekonomickou životnost, proto jsme životnosti uvedené ve vyhlášce upravili na maximální dobu 50 let, takto upravené technické životnosti pro jednotlivé shluky jsou uvedeny v příloze [číslo]. To je první část úpravy výchozí ceny tzv. základní amortizace, druhá část opotřebení, vyjádřená jako morální opotřebení, která vyjadřuje zastarání vlivem technického pokroku apod., ta byla stanovena v rozmezí 10 až 75 %. Pomocí koeficientu základní amortizace a morálního opotřebení jsme tak stanovili časovou cenu ke dni ocenění. Součástí technického stavu v rámci skupiny vybavení interiéru byly také deskoviny, kdy nás zadavatel informoval, že přibližně 15 % z celkové plochy deskoviny bude na žádost vlastníka odstraněna. O těchto 15 % jsme ocenění deskovin snížili. Výsledné ocenění dle jednotlivých skupin a shluků je uvedeno na příloze [číslo] posudku, kdy celková hodnota technického zhodnocení, k datu ukončení nájmu, je 21 048 049 Kč. Specifika kasina byla zohledněna v morálním opotřebení, největší technické zhodnocení připadá na stavbu, ta byla provedena nadstandardně. Byl zohledněn růst cen, a to indexem stavebních prací. Převáděli hodnotu k datu ukončení nájmu, proti tomu zohlednili i amortizaci. Zvýšení samotné ceny nemovitosti nemělo na technické zhodnocení vliv. Znalec uvádí, že s ohledem na nadstandardní provedení kvality stavby na něj nepůsobí pořizovací cena jako nereálná. Část technického zhodnocení byla odsouhlasována s vlastníkem stavby. Na znalce celková cena za stavební úpravy nepůsobí, že by byla neúměrně navyšována.

9. Soud provedl i dokazování jednotlivými doklady prokazující dodání stavebních prací: Projektová dokumentace pro stavební povolení z [datum], včetně dokumentace pro vzduchotechniku a elektroinstalace, Smlouva o dílo [číslo] 2011 uzavřená mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] – DOMZA, jejíž předmětem je provedení bouracích a stavebních prací, včetně zajištění likvidace odpadů na akci„ [ulice] úpravy a změna účelu užívání objektu [adresa] na p. [číslo] k.ú. [obec] – [část obce]“, Oznámení stavby ze dne [datum], včetně certifikátu autorizovaného inspektora ze dne [datum], Oznámení stavby ze dne [datum], včetně certifikátu autorizovaného inspektora ze dne [datum] (ke změně stavby před dokončením), [ulice] deník za období 2010, [ulice] deník za období 2011, Zápis o převzetí a předání předmětu díla ze dne [datum] mezi žalobcem jako objednatelem a [jméno] [příjmení] jako zhotovitelem, Rozhodnutí o provedení zkušebního provozu ze dne [datum] (změna užívání, dispoziční změny), Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne [datum] (zateplení fasády) uzavření mezi právním předchůdcem žalovaného a Městskou částí [obec a číslo], Výzva k účasti na závěrečné kontrolní prohlídce ze dne [datum] (změna v užívání, dispoziční změny, vnitřní schodiště a výtah, zateplení budovy), Kolaudační souhlas ze dne [datum] (zpevněná plocha a schodiště a rampy pro imobilní související se změnou v užívání, dispoziční změny, vnitřní schodiště a výtah, zateplení budovy), Faktura [číslo] 2010 vystavená [právnická osoba] s.r.o. dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [právnická osoba] v.o.s. výtahy dne [datum], Faktura [číslo] vystavená [právnická osoba] v.o.s. výtahy dne [datum], Faktura [číslo] 2011 vystavená [právnická osoba] zámečnictví s.r.o., Prohlášení o shodě stavby s projektovou dokumentací ze dne [datum] a prohlášení zhotovitele ze dne [datum] ohledně použitých výrobků, obojí vydané [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] (subdodavatel [jméno] [příjmení]) ohledně stavby„ [ulice] úpravy a změna účelu užívání objektu [adresa] na p. [číslo] k.ú. [obec] – [část obce]“, Zápis o předání a převzetí ze dne [datum] ohledně předání malého nákladního, výtahu sepsaný mezi žalobcem a [právnická osoba] v.o.s., Faktura [číslo] vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 122.689 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 617 489 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 158 029Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [právnická osoba] s.r.o. dne [datum] na částku 228 353 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 459 009 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 576 723 Kč s DPH, Faktura č. FV-43/ 2011 vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 52 982 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [právnická osoba] s.r.o. dne [datum] na částku 59 634 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum] na částku 85 630 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [právnická osoba] v.o.s výtahy ze dne [datum] na částku 582 600 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum] na částku 15 798 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [právnická osoba] v.o.s. výtahy dne [datum] na částku 116 520 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum] na částku 378 290 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [jméno] [příjmení] dne [datum] na částku 272 346 Kč s DPH, Faktura č. FV-73/ 2011 vystavená [právnická osoba] a.s. dne [datum] na částku 4 906 008 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená [právnická osoba] s.r.o. dne [datum] na částku 26 448,18 Kč s DPH, Projektová dokumentace pro stavební povolení z 5/ 2011 a [číslo], Vyjádření odboru životního prostředí ze dne [datum] ve věci venkovního schodiště, rampy pro imobilní a zpevněných ploch Souhlas Hlavního města Prahy ze dne [datum] s výstavbou venkovního schodiště, rampy pro imobilní a zpevněných ploch, Oznámení o záměru v území k vydání územního souhlasu ze dne [datum] (schodiště, chodník, oprava stávajícího chodníku, rampa pro imobilní), Oznámení o zahájení řízení o dodatečném povolení stavby ze dne [datum] (zpevněná plocha a stavba schodiště), Oznámení o zahájení řízení o dodatečném povolení stavby ze dne [datum] (schodiště a rampy pro imobilní), Smlouva o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene č. SOB/83/12 [číslo] 2011 ze dne [datum] uzavřené mezi právním předchůdcem žalovaného a Hlavním městem Prahou (vybudování schodiště a chodníku), Rozhodnutí o dodatečném povolení dokončené stavby ze dne [datum] (zpevněná plocha a stavba schodiště), Rozhodnutí o dodatečném povolení dokončené stavby ze dne [datum] (schodiště a rampy pro imobilní), Kolaudační souhlas ze dne [datum] (zpevněná plocha, schodiště a rampa), Rozhodnutí o povolení připojení na místní komunikaci ze dne [datum] adresované žalovanému zastoupenému žalobcem, Faktura za provedené práce vystavené [jméno] [příjmení] [číslo] Projektová dokumentace pro stavební povolení z 6/ 2014, Oznámení zahájení stavebního řízení ze dne [datum] (nové prosklené plochy a klempířské prvky), [ulice] povolení ze dne [datum], [ulice] deník ([právnická osoba]), Prohlášení dodavatele stavby ze dne [datum], Výzva k účasti na kontrolní prohlídce ze dne [datum], Kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne [datum], Faktura [číslo] vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 421 462,36 Kč s DPH, Faktura [číslo] vystavená společností [právnická osoba] dne [datum] na částku 79 233,30 Kč s DPH, Prohlášení zhotovitele o použitých materiálech a postupech ze dne [datum], Fotografie před a po rekonstrukci, Smlouva o zřízení práva stavby uzavřená mezi žalobcem a žalovaným (změna účelu užívání), Souhlas vlastníka stavby ze dne [datum], Souhlas vlastníka stavby s vydáním kolaudačního souhlasu ze dne [datum], Žádost o uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne [datum] zaslaná právním předchůdcem žalovaného Úřadu městské části [obec a číslo] z důvodu stavebních úprav a zateplení, Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne [datum], Dopis ze dne [datum] zaslaný žalobci ze strany žalovaného, Přípis ze dne [datum], [příjmení] moc ze dne [datum] udělená ze strany žalobce žalovanému k zastupování, při stavebním a kolaudačním řízení, Faktura [číslo] vystavená dne [datum] právním předchůdcem žalovaného žalobci za inženýrskou činnost související s kolaudací, Souhlas vlastníka stavby ze dne [datum], Souhlas vlastníka stavby s vydáním kolaudačního souhlasu ze dne ze dne [datum], Smlouva o zřízení práva stavby uzavřená mezi žalobcem a žalovaným (venkovní schodiště a vyspravení zpevněných ploch), Smlouva o zřízení práva stavby uzavřená mezi žalobcem a žalovaným (úprava zpevněných ploch a úprava schodiště), Souhlas s vydáním dodatečného stavebního povolení na venkovní schodiště a vyspravení ploch ze strany právního předchůdce žalovaného (na výkresu), Smlouva o zřízení práva stavby uzavřená mezi žalobcem a právním předchůdcem žalovaného (okna a klempířské prvky) ze dne [datum], C18. Smlouva o zřízení práva stavby uzavřená mezi žalobcem a právním předchůdcem žalovaného (přesunutí reklamy a nová okna) ze dne [datum]. Těmito listinami má soud za prokázané, že práce byly na stavbě skutečně odvedeny a byly provedeny se souhlasem vlastníka.

10. Z komunikace mezi účastníky soud nic podstatného nezjistil. Z dalších důkazů soud nevycházel, a proto je blíže ve svém rozhodnutí nezmiňuje. Další dokazování soud neprováděl z důvodu nadbytečnosti. To se týká zejména výslechů svědků nebo zpracování nového znaleckého posudku. Z pohledu soudu samotné listiny uvedené v bodě 9 prokazují provedení prací a při využití způsobu výpočtu technického zhodnocení uvedené ve znaleckém posudku, je zřejmé, že došlo k technickému zhodnocení vyššímu, než je žalobou žalováno. Ohledně skutkového stavu soud odkazuje na výše uvedené zjištění plynoucí z jednotlivých důkazů, o kterých nemá pochybnosti. Pro soud je podstatné to, že pohledávka na nájemném je ze strany účastníků nesporná. Účastníci si sjednali ve smlouvě vypořádání technického zhodnocení a toto nebylo dodatkem [číslo] vypořádáno. Vypořádána byla pouze jeho část – fasáda.

11. Podle ustanovení zák. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 33: (1) Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období 1995 částku 10 000 Kč a počínaje zdaňovacím obdobím 1996 částku 20 000 Kč a počínaje zdaňovacím obdobím 1998 částku 40 000 Kč. Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. zb). (4) Technickým zhodnocením jsou také výdaje podle odstavce 1, pokud je hradí budoucí nájemce na cizím hmotném majetku v průběhu jeho pořizování za podmínky, že se stane nájemcem tohoto hmotného majetku nebo jeho části, a vlastník tohoto hmotného majetku nezahrne výdaje vynaložené budoucím nájemcem do vstupní ceny.

12. Podle § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku („ OZ“): nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

13. Podle § 1987 OZ: (1) K započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. (2) Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

14. Podle § 2217 OZ: (1) Nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

15. Podle § 2220 OZ: (1) Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

16. Pro posouzení dané věci byla podstatné to, že technické zhodnocení bylo provedeno se souhlasem žalované jakožto pronajímatele. K námitce žalované, že technické zhodnocení bylo vypořádáno dodatkem [číslo] soud uvádí, že z textu tohoto dodatku celkové vypořádání technického zhodnocení neplyne. Naopak z textu dodatku vyplývá částečné vypořádání a v kontextu faktury [číslo] je zřejmé, že se jedná o vypořádání prací na fasádním plášti.

17. K výši technického zhodnocení a skutečného provedení prací soud uvádí, že z faktur dodavatelů a dalších listin uvedených v bodě 9. rozsudku vyplývá, že byly provedeny i jiné práce než práce na fasádě. Jedná se například o práce v interiéru, schodišti, rampě apod. Vzhledem k tomu, že z těchto listin vyplývá, že byly práce minimálně v těchto částech budovy provedeny a znalec neshledává předražení těchto prací, má soud při aplikaci metodiky výpočtu dle znaleckého posudku za prokázaný vznik technického zhodnocení. Jeho výše z pohledu soudu minimálně za práce v interiéru, schodišti a rampě přesahuje žalovanou část technického zhodnocení a co do žalované částky byla tak žaloba podána důvodně. Soud odkazuje na přílohu znaleckého posudku – účetní deník, ze kterého je patrné, že faktury uvedené v bodě 9. rozsudku byly do účetnictví žalobkyně zahrnuty důvodně a znalec z nich správně mohl vycházet. Navíc se jedná o faktury od více dodavatelů.

18. K otázce zápočtu pohledávky na nájemném vůči technickému zhodnocení soud uvádí, že k započtení nemohlo dojít, neboť z výzvy k úhradě ze dne [datum] soud nezjistil určitý úkon započtení. Žalobkyně nikterak neidentifikovala pohledávky na nájemném. Pouze uvedla, že započítává na neuhrazené platby. Není však zřejmé, na jaké konkrétní neuhrazené platby by zápočet směřoval. Zde má soud za to, že bez uvedení konkrétních měsíců a dlužného nájemného za jednotlivé měsíce nelze zápočet uznat. Nad rámec tohoto soud uvádí, že výši technického zhodnocení v dané době považuje za pohledávku nejistou a neurčitou a tedy nezpůsobilou započtení ve smyslu § 1987 OZ. Zde soud uvádí, že se jedná o pohledávku závislou na znaleckém ocenění a i z komunikace mezi stranami vyplývá, že byly různé dohady mezi stranami o výši technického zhodnocení, navyšování pohledávek za nájemné a možném započítáváním.

19. Vzhledem k tomu, že se účastníkům předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě a ve vzájemném návrhu, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výrocích tohoto rozsudku.

20. Vzhledem k tomu, že účastníci nezaplatili nárokované částky do rozhodnutí soudu, octli se s placením dluhu v prodlení a soud proto přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Podle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., jde-li o vzájemný závazek podnikatelů nebo je-li obsahem vzájemného závazku mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem podle zákona upravujícího veřejné zakázky povinnost dodat zboží nebo poskytnout službu za úplatu veřejnému zadavateli, činí minimální výše nákladů spojených s uplatněním každé pohledávky 1 200 Kč. Soud tuto částku žalobkyni rovněž přiznal.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované poměrnou část nákladů řízení vzhledem k tomu, že tarifní hodnota její pohledávky byla vyšší. Z celkového předmětu řízení v částce 4 868 743 je úspěch žalované 79,5% a neúspěch 20,5% Celkem nárok na náklady řízení činní 59%. Celkové náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 193 437 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 4 868 743 Kč sestávající z částky 27 780 Kč za každý ze 13 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zast., 5x vyjádření, 6x účast u jednání, ½ sdělení ze dne [datum] + ½ účast u vyhlášení rozsudku) včetně 14 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 365 340 Kč ve výši 76 721 Kč Celkem tedy 635 498 Kč * 0,59 = 374 944 Kč.