14 C 295/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudcem Mgr. Martinem Lebedou, Ph.D., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 188 930 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky 188 930 Kč spolu s příslušenstvím, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 60 519,36 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 188 930 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce uzavřel jakožto zájemce o koupi nemovitých věcí s žalovanou jakožto tehdejším vlastníkem předmětných nemovitých věcí Dohodu o složení blokovacího depozita datovanou dnem [datum] (dále jen„ Dohoda“). Dohoda byla sjednána na dobu určitou, s dobou trvání od jejího uzavření do [datum]. Předmětem Dohody byla zejména "rezervace" nemovitých věcí. Smluvní strany Dohody se v čl. 3 vzájemně zavázaly uzavřít za stanovených podmínek bez zbytečného odkladu po výzvě druhé smluvní strany nejpozději do konce doby trvání Dohody kupní smlouvu ohledně převodu vlastnického práva k nemovitostem na žalobce. Předmět převodu a kupní cena dle budoucí kupní smlouvy byly sjednány v Dohodě. Žalobce v souladu s částí 2. Dohody řádně uhradil žalované jako rezervační poplatek částku ve výši 188 930 Kč na účet zprostředkovatele. Konkrétně článek 4.

2. Dohody stanovuje:„ V případě, že Prodávající poruší svou povinnost uzavřít Kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání této Dohody, pak se zavazuje zajistit vrácení přijatého Blokovacího depozita na požádání zpět Zájemci a zároveň je povinen zaplatit Zájemci smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá výši Blokovacího depozita dle čl. 2 této Dohody, a to vše nejpozději do pěti pracovních dnů od doručení písemné žádosti Zájemce.“ Žalobcem zjištěné vady nemovitostí byly natolik závažné, že předmět kupní smlouvy, k jejímuž uzavření se žalobce zavázal v Dohodě, by se podstatným způsobem odlišoval od předmětu budoucí koupě dle Dohody – tedy stavu, s nímž byl žalobce obeznámen k okamžiku uzavření Dohody. Důvody pro něž nedošlo k uzavření kupní smlouvy k nemovitostem dle Dohody, tedy spočívaly výhradně na straně žalované. Ta nebyla schopna zjištěné vady nemovitostí odstranit či případně žalobci jejich přítomnost adekvátně kompenzovat jiným dohodnutým způsobem. Jelikož vinou žalované nedošlo v době trvání Dohody k uzavření kupní smlouvy k nemovitostem, byla naplněna hypotéza čl. 4 Dohody. Žalobci tedy náleží kromě nároku na vydání depozita taktéž nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. 4 Dohody, jejíž výše odpovídá zaplacenému depozitu. Žalovaná je tedy povinna uhradit žalobci na jeho žádost smluvní pokutu ve výši 188 930 Kč.

2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznává. V článku 3.

4. Dohody bylo ujednáno, že žalovaná není povinna uzavřít kupní smlouvu, pokud jí žalobce neprokáže pravdivost prohlášení dle článku 3.3., tedy že disponuje dostatečnými peněžními prostředky a je schopen doplatit kupní cenu za převod nemovitostí. V článku 3.

5. Dohody žalobce prohlásil, že měl možnost si nemovitosti důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby, a jsou mu proto známy veškeré právní a faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí, a že sjednaná kupní cena odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí. Žalovaná uvádí, že před první prohlídkou nemovitosti obdržel žalobce půdorys jednotky [číslo] z projektové dokumentace, tak aby se seznámil s dispozicí ještě před prohlídkou. Ze strany žalované došlo několikrát k finančním ústupkům a kompenzacím, které vyžadoval žalobce k uzavření smlouvy. Přes snahu docílit dohody se nepodařilo uzavřít kupní smlouvu, i když ze strany žalované došlo k mnoha kompenzacím v zájmu uzavření obchodu. Je tedy třeba dojít závěru, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalobce, nikoliv na straně žalované. Jestliže žalobce v žalobě uvádí, že k uzavření smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalované, tj. vzhledem ke zjištěným vadám nemovitostí, pak toto tvrzení žalovaná nepovažuje za pravdivé. Jak vyplývá z níže uvedené e-mailové komunikace, žalovaná tvrzené vady nemovitostí nepovažovala za natolik zásadní, aby kvůli nim nemohla uzavřít kupní smlouvu. Naopak žalobce opakovaně uváděl, že na uzavření kupní smlouvy má nadále zájem, a pokračoval v jednání s realitní kanceláří, a to i více než měsíc po uplynutí sjednané doby trvání dohody, až do dne [datum]. Je také nutno uvést, že žalobce v rozporu s článkem 3.

3. Dohody žalované nikdy neprokázal, že disponuje dostatečnými peněžními prostředky a je schopen doplatit kupní cenu za převod nemovitostí. [jméno] tato skutečnost je důvodem pro aplikaci článku 4.

3. Dohody, tedy ke vzniku nároku žalované na zaplacení smluvní pokuty ze strany žalobce. Žalovaná v tomto případě nebyla povinna uzavřít kupní smlouvu ve smyslu článku 3.

4. Dohody. Žalovaná rozhodně nesouhlasí se závěrem žalobce, že byla naplněna hypotéza článku 4.

2. Dohody, a že žalobci náleží nárok na vrácení depozita a nárok na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná totiž jednoznačně popírá, že by k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na její straně, jelikož s žalobce prostřednictvím realitní kanceláře o uzavření kupní smlouvy jednala, vycházela mu vstříc a přicházela s kompromisy a ústupky ve formě změn návrhu kupní smlouvy a výše kupní ceny. Přesto však žalobce kupní smlouvu neuzavřel v rozporu s článkem 3.

1. Dohody, a také žalované v rozporu s článkem 3.3. dohody nikdy neprokázal, že disponuje dostatečnými peněžními prostředky k úhradě kupní ceny.

3. Z listinných provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav:

4. Z Dohody o složení blokovacího depozita ze dne [datum] soud zjistil, že Dohoda byla sjednána na dobu určitou, s dobou trvání od jejího uzavření do [datum]. Dalším (vedlejším) účastníkem Dohody byla realitní kancelář zprostředkující uzavření Dohody, společnost [právnická osoba], [IČO]. Předmětem Dohody byla zejména "rezervace" nemovitých věcí. Dohoda se konkrétně týkala těchto nemovitých věcí: a. jednotka [číslo] způsob využití: byt, vymezená podle občanského zákoníku v budově [adresa], víceúčelová stavba, jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo]. Budova stojí na pozemcích parc. č. st. [číslo] a st. 417; b. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1147 m2; součástí pozemku je stavba: budova s číslem popisným - [adresa], víceúčelová stavba; c. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. [číslo] – neplodná půda, ostatní plocha, o výměře 54 m2; d. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. [číslo] trvalý travní porost, o výměře 361 m2; e. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. [číslo] trvalý travní porost, o výměře 185 m2; f. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. č. st. 417 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 85 m2; g. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemcích parc. [číslo], (ostatní plocha, jiná plocha) parc. [číslo] (ostatní plocha, ostatní komunikace) a parc. [číslo] (ostatní plocha, ostatní komunikace; vše nacházející se v katastrálním území Špičák, obec Železná Ruda, v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy (společně dále„ nemovitosti“). Smluvní strany Dohody se v čl. 3 vzájemně zavázaly uzavřít za stanovených podmínek bez zbytečného odkladu po výzvě druhé smluvní strany nejpozději do konce doby trvání Dohody kupní smlouvu ohledně převodu vlastnického práva k nemovitostem na žalobce. Předmět převodu a kupní cena dle budoucí kupní smlouvy byly sjednány v Dohodě. Výše blokovacího depozita byla sjednána v částce 188 930 Kč. Možnosti nakládání s depozitem po jeho úhradě upravuje Dohoda zejména v článcích 2.3. (resp. [číslo]), 4.2. a 4.3 tak, že bude v závislosti na jednání smluvních stran buď započítáno na kupní cenu Nemovitostí, nebo vráceno žalobci, případně bude využito k úhradě smluvní pokuty. Konkrétně článek 4.

2. Dohody stanovuje:„ V případě, že Prodávající poruší svou povinnost uzavřít Kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání této Dohody, pak se zavazuje zajistit vrácení přijatého Blokovacího depozita na požádání zpět Zájemci a zároveň je povinen zaplatit Zájemci smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá výši Blokovacího depozita dle čl. 2 této Dohody, a to vše nejpozději do pěti pracovních dnů od doručení písemné žádosti Zájemce.“ V článku 3.

4. Dohody bylo ujednáno, že žalovaná není povinna uzavřít kupní smlouvu, pokud jí žalobce neprokáže pravdivost prohlášení dle článku 3.3., tedy že disponuje dostatečnými peněžními prostředky a je schopen doplatit kupní cenu za převod nemovitostí. V článku 3.

5. Dohody žalobce prohlásil, že měl možnost si nemovitosti důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby, a jsou mu proto známy veškeré právní a faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí, a že sjednaná kupní cena odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí. V čl. 6 bylo sjednáno, že tuto Dohodu lze měnit pouze na základě písemných dodatků.

5. Z potvrzení o platbě depozita soud zjistil, že žalobce depozitum ve výši 188 930 Kč složil.

6. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že obchod zprostředkovával. Zastupoval žalovanou. Setkal se s žalobcem na první prohlídce. Žalobce viděl pouze prezentaci na internetu, a druhý den se potkali. Před schůzkou mu poslal i část projektové dokumentace k předmětné jednotce. Následně se setkali na místě, kde proběhla fyzická prohlídka. Žalobce si prohlédl celou nemovitost a okolí. Stav nemovitosti byl shodný s tím, jak to bylo prezentováno. Prohlídka trvala cca jednu hodinu, kdy celou nemovitost procházeli, vč. zbytku domu. Součástí jednotky byl i skladovací prostor, který byl součástí celé jednotky. Byl tam vstup servisními dveřmi o velikosti 1,2 metru. Myslí si, že na prohlídce se počet metrů bytu neřešil. Smlouva se podepisovala distančně. Šlo to poštou i skenem. Cca týden po té začal žalobce rozporovat počet metrů. Začal, že je to předražené, že ty metry neodpovídají, že jednotka je ve skutečnosti menší. Svědek uvedl, že měl k dispozici část projektové dokumentace a dále se řídí tím, co je uvedeno na katastru. Provedli opakovanou prohlídku a na té žalobce říkal, že nebyl seznámen s tím, že úložný prostor není součástí metráže. Následně navrhovali přeměření fyzické, které žalobce řekl, že je zbytečné. Bylo to cca do jednoho měsíce – cca začátek listopadu. Pak se setkali ještě jednou, kdy žalobce měl sebou osobu, která by řešila rekonstrukci jednotky. Znovu prošli celou jednotku. V souvislosti s tím, vznikl návrh na snížení kupní ceny a to kvůli těm metrům. Pak byly dohady ohledně ceny a jeho snížení, kdy došlo k akceptaci. Žalobce se poptal, zda je možno odkoupit garáž a řešily se úložné prostory. Došlo k odsouhlasení, že se prodá jedna polovina garáže. Dále řešil požadavek ohledně parkovacích míst. I na tom se strany dohodly. Dále se řešila elektroinstalace. Neví kdy, toto by dohledal. P. [celé jméno žalobce] projevil zájem o druhou bytovou jednotku. Byl tam špatně zapojený jistič. Žalobce rezervoval byt na své jméno. V průběhu několika dní začal řešit, že by se kupoval na společnost. K úpravě rezervační smlouvy nedošlo. Komunikace probíhala mezi právními zástupci. Uzavření obchodu se zhroutilo, neboť zde byly neustále další požadavky. Prodloužení rezervační smlouvy se neřešilo. Tato smlouva se neřešila, neboť měla být uzavřena na [právnická osoba]. K přípravě rezervační smlouvy měli LV. Zprostředkovatel obdržel úhradu depozita. Vyzýval žalobce k doložení finančních prostředků na úhradu kupní ceny. To probíhalo v době, kdy vznikly spory mezi stranami. Žalobce sdělil, že je připraven, ale že chce doložit další změny. Na to bylo odpovězeno, že by se mělo přejít k podpisu kupní ceny. Upomínal ho, aby došlo k podpisu smlouvy. K další komunikaci uvádí, že byl víceméně pak již v kopiích.

7. Z e-mailové komunikace soud zjistil, že se řešilo několik dílčích otázek, kam lze zařadit rozdíl v m2 nemovitosti, elektroinstalaci a garáž a další záležitosti ohledně bytu. Rovněž se řešila i výše slevy. Pro soud je však z komunikace mezi stranami důležité, že shodně jak uvedl žalobce, že návrh kupní smlouvy byl zaslán emailem dne [datum]. Žalobce na to reagoval dne [datum] tak, že kupujícím bude spol. [právnická osoba] [IČO] Tomu odpovídají i doložené návrhy Smlouvy o prodeji a koupi nemovitosti a Smlouvy o advokátní úschově. Na jednání dne [datum] k tomuto žalobce uvedl, že k návrhu ze dne [datum] kupujícím jakožto smluvní stranou byla [právnická osoba] s.r.o. K postoupení smlouvy na [právnická osoba] s.r.o. formálně nedošlo.

8. Žalobce vyzval žalovanou prostřednictvím svého právního zástupce k úhradě smluvní pokuty výzvou, formulovanou zároveň jako předžalobní výzva ve smyslu § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“) (důkaz: výzvou žalobce k úhradě s potvrzením o dodání do datové schránky žalované).

9. Soud ve věci provedl i další dokazování. Z dalších důkazů však ve svém odůvodnění nevycházel, proto je blíže nezmiňuje. Pro soud je podstatné to, že nedošlo k postoupení Dohody na [právnická osoba] s.r.o., ačkoliv smluvní dokumentace a jednání stran probíhalo ve vztahu k této osobě a dále vymezení vzniku smlouvy pokuty, a to za porušení povinnosti kupní smlouvu uzavřít. Z tohoto důvodu soud neprováděl ani další dokazování. Ohledně zjištěného skutkového stavu odkazuje na výše uvedená zjištění plynoucí z výše uvedených důkazů.

10. Podle ustanovení § 2048 zák. č. 89/2012, Občanského zákoníku ([příjmení]): (1) Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

11. Podle ustanovení § 1895 OZ: (1) Nevylučuje-li to povaha smlouvy, může kterákoli strana převést jako postupitel svá práva a povinnosti ze smlouvy nebo z její části třetí osobě, pokud s tím postoupená strana souhlasí a pokud nebylo dosud splněno.

12. V dané věci bylo v Dohodě sjednáno, že tuto lze měnit pouze prostřednictvím písemných dodatků a jak vyplynulo z tvrzení žalobce a i svědka [příjmení], tak k postoupení smlouvy nedošlo. Pokud žalobce sdělil, že smlouva bude na [právnická osoba] s.r.o. a smluvní strany následně v rámci přípravy smluvní dokumentace tuto společnost uváděly jako kupující, pak důvody neuzavření kupní smlouvy se týkají této společnosti, neboť kupní smlouva byla vypracována na tuto společnost. S ohledem na právní oddělení právnické osoby [právnická osoba] a fyzické osoby žalobce, nelze konstatovat, že by žalovaná jakkoliv zavinila neuzavření kupní smlouvy s žalobcem (žalobce byl smluvní stranou Dohody a nikoliv [právnická osoba] s.r.o.), neboť taková smlouva nebyla ve finální verzi předložena a žalovaná nebyla ani vyzvána k podpisu kupní smlouvy s žalobcem. Z pohledu soudu je třeba vymezit pro vznik nároku na smluvní pokutu porušení povinnosti žalované, které vznik nároku na smluvní pokutu způsobí. Smluvní strany v čl. 4 Dohody stanovily, že žalovaná poruší svou povinnost uzavřít kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání této Dohody, pak se zavazuje zajistit vrácení přijatého blokovacího depozita na požádání zpět žalobci a zároveň je povinna zaplatit žalobci smluvní pokutu. Vymezením porušení zakládající nárok na smluvní pokutu tedy bylo porušení závazku uzavřít kupní smlouvu. Vzhledem k tomu, že ve smluvní dokumentaci byla jako kupující uvedena [právnická osoba] s.r.o., tak porušení závazku kupní smlouvu uzavřít mezi účastníky nedošlo, neboť žalobce jako fyzická osoba nebyl smluvní stranou navržené kupní smlouvy a ke dni ukončení Dohody nebyla mezi žalobcem a žalovanou dohodnuta kupní smlouva, kterou by žalovaná odmítla uzavřít. Z tohoto důvodu má soud za to, že ke vzniku nároku na smluvní pokutu nedošlo, neboť nebyla porušena povinnost uzavřít kupní smlouvu s účastníky uvedenými v Dohodě. Z pohledu soudu došlo k zániku Dohody nikoliv z důvodu porušení závazku, ale z důvodu uplynutí času, což nezakládá porušení povinnosti ani jedné smluvní strany. Soud tedy s ohledem na výše uvedené žalobu jako nedůvodnou zamítl.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 60 519,36 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 188 930 Kč sestávající z částky 8 660 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a dále cestovného [obec] – [obec] a zpět, osobním automobile na jednání ve dnech [datum] a [datum], trasa: 4 x 131 km = 524 km, Spotřeba dle TP: 7,1 / 5,8 / 6,3 NM, celkem 4 016 Kč a náhrady za promeškaný čas na cestě: 4 x 85 minut = 12 x 100 Kč, tj. celkem 1 200 Kč, a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky ve výši 10 503,36 Kč.