14 C 40/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Zuzanou Tůmovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o zaplacení 300 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku ve výši 150 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 150 000 Kč od 5. 10. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do zbývající části 150 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 150 000 Kč od 5. 10. 2024 do zaplacení.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobci se žalobou ze dne 15.4.2025 domáhají, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit jim částku 300 000 Kč s příslušenstvím z titulu vrácení rezervační zálohy uhrazené na základě Smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti č. , hodnota, ze dne 19. 7. 2024, kterou žalobci uzavřeli se žalovanou a manželi , jméno FO, za účelem budoucí koupě nemovitostí v k. ú. , adresa, . Žalobci tvrdí, že z důvodu zásadního a nepředvídatelného poklesu jejich příjmu nebyli schopni splnit podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru, a tudíž nastaly skutečnosti předvídané čl. IV. odst. 4.3 Smlouvy, jež bránily převodu vlastnického práva na jejich straně, pročež od Smlouvy před uplynutím rezervační lhůty řádně odstoupili. V důsledku odstoupení se Smlouva měla od počátku zrušit a žalovaná měla povinnost žalobcům rezervační zálohu vrátit, což však neučinila a naopak uplatnila smluvní pokutu, již jednostranně započetla; tím se podle žalobců bezdůvodně obohatila.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí, neboť má za to, že k neuzavření kupní, úschovní a související smluvní dokumentace ve sjednané rezervační lhůtě došlo výlučně z důvodů na straně žalobců, kteří podle ní porušili své smluvní povinnosti poskytovat součinnost a bezodkladně informovat o skutečnostech významných pro uzavření smluv, zejména o údajné ztrátě příjmu žalobce již v červenci 2024. Žalovaná tvrdí, že žalobci byli opakovaně vyzýváni k podpisu již odsouhlasené smluvní dokumentace, avšak nereagovali a až následně zaslali odstoupení od smlouvy, které žalovaná považuje za neúčinné a neplatné, neboť neodkazovalo na smluvní důvody dle čl. IV. odst. 4.3 smlouvy, nebylo doručeno sjednaným způsobem a přišlo až po marném uplynutí rezervační lhůty. Žalovaná dále uvádí, že v souladu se smlouvou uplatnila nárok na smluvní pokutu, kterou jednostranně započetla oproti nároku žalobců na vrácení rezervační zálohy, přičemž část této zálohy ve výši 150 000 Kč poukázala prodávajícím manželům , jméno FO, , kteří také uplatnili smluvní pokutu; proto odmítá tvrzení o bezdůvodném obohacení, a i kdyby vzniklo, ne v žalované částce 300 000 Kč.

3. Žalovaná ve svém doplnění setrvala na tom, že k neuzavření připravené smluvní dokumentace došlo výlučně z důvodů na straně žalobců a že jejich odstoupení od smlouvy bylo neúčinné a neplatné, pročež žalovaná i prodávající manželé , jméno FO, uplatnili sjednanou smluvní pokutu dle čl. III. odst. 3.5 Smlouvy, kterou žalovaná v rozsahu 150 000 Kč započetla a dalších 150 000 Kč poukázala prodávajícím. Žalovaná uvádí, že smluvní pokuta měla povahu paušalizované náhrady škody spočívající ve vynaložených nákladech na přípravu a realizaci prodeje, přičemž specifikuje, že v souvislosti s předmětnou transakcí jí vznikly náklady ve výši nejméně 179 893,80 Kč (mimo cestovné), zahrnující mimo jiné úklid nemovitosti, pořízení fotodokumentace, videoprohlídky, fotostaging, reklamu, opakované cesty zástupce žalované na nemovitost, administrativní a technickou přípravu transakce, péči o nemovitost a náklady právních služeb na vyhotovení smluvní dokumentace. Žalovaná z těchto důvodů považuje sjednanou smluvní pokutu za přiměřenou a uplatněnou po právu a navrhuje žalobu v plném rozsahu zamítnout.

4. Žalobci trvají na tom, že v důsledku podstatné ztráty příjmů jednoho z nich došlo k naplnění smluvního důvodu pro odstoupení od Smlouvy o rezervaci podle čl. IV. odst. 4.3, neboť tato skutečnost objektivně znemožnila financování koupě a tím přímo bránila převodu vlastnického práva k nemovitostem; odstoupením došlo podle nich ke zrušení smlouvy ex tunc a žalovaná pozbyla právní důvod k ponechání rezervační zálohy, kterou je povinna jim vrátit, bez ohledu na to, že její část následně vyplatila třetím osobám. Namítají rovněž, že ujednání o smluvní pokutě je absolutně neplatné, neboť sankcionuje neuzavření kupní smlouvy s třetí osobou, k čemuž žalobci nebyli smluvně zavázáni, a je v rozporu s právní úpravou realitního zprostředkování i judikaturou. K nákladům uplatněným žalovanou žalobci uvádějí, že tyto nejsou v příčinné souvislosti s jejich jednáním, neboť žalovaná byla podle čl. 2.3 smlouvy oprávněna nemovitosti po dobu rezervace nadále nabízet a prezentace nemovitostí představovala jednorázové náklady běžné realitní činnosti, které navíc vedly k realizovanému prodeji nemovitostí jiné osobě, za který žalovaná obdržela svou provizi. Zpochybňují i rozsah a pravdivost jednotlivých položek tvrzených žalovanou, zejména uváděný počet cest, délku prohlídek či náklady na úklid a údržbu jako běžné provozní náklady, které nelze přičítat jim. Z uvedených důvodů považují žalobci tvrzené náklady žalované za irelevantní a nadále se domáhají vrácení celé částky 300 000 Kč.

5. Ze smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti číslo , hodnota, ze dne 19. 7. 2024 s přílohami (dále jen „Smlouva“) soud zjistil, že manželé , jméno FO, jako rezervující, žalobci jako zájemce a žalovaná jako zprostředkovatel uzavřeli dne 19.7.2024 tuto smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka zde uvedená, a nabytí vlastnického práva k této jednotce za kupní cenu , částka, . Rezervace byla učiněna do 30.9.2024. Dle čl. II. odst. 2.3 byl mimo jiné sjednán závazek rezervující, že po dobu rezervace, která byla sjednána na dobu určitou do 30.9.2024, neuzavře rezervační smlouvu se třetí osobou. Dle čl. 2.4 se účastníci smlouvy dohodli na to, že Zprostředkovatel zajistí na své náklady vypracování potřebných návrhů smluv vedoucích k převodu vlastnického práva. Dále se zprostředkovatel zavázal, že po dobu rezervace bude předmět převodu nabízet s informací o platné rezervaci. V čl. III. byla sjednána rezervační záloha ve výši 300 000 Kč, tato měla být započítána na kupní cenu. Dle čl. 3.5 Smlouvy v případě neuzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k Předmětu převodu či smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodů na straně Zájemce je Zprostředkovatel povinen vrátit Zájemci uhrazenou Rezervační zálohu, a to ve lhůtě nejpozději do 5 pracovních dnů od skončení doby rezervace dle čl. II. odst. 2.3 této Smlouvy na účet Zájemce, z něhož byly finanční prostředky na Bankovní účet Zprostředkovatele uhrazeny, nicméně v takovém případě vzniká Rezervujícímu nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč a současně vzniká Zprostředkovateli nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč, když Smluvní strany výslovně sjednávají, že Rezervující a Zprostředkovatel jsou oprávněni k jednostrannému započtení sjednané smluvní pokuty oproti nároku Zájemce na vrácení Rezervační zálohy z Bankovního účtu Zprostředkovatele, s čímž Zájemce výslovně souhlasí. Dle čl. 4.3 Smlouvy Smluvní strany výslovně prohlašují, že Zájemce není povinen uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní ani kupní smlouvu ve lhůtě dle čl. II. odst. 2.3 této Smlouvy v případě, že v mezidobí od podpisu této Smlouvy budou zjištěny nebo vzniknou právní či faktické vady Předmětu převodu anebo jiné skutečnosti, které by bránily převodu vlastnického práva k Předmětu převodu ve prospěch Zájemce. V takovém případě má Zájemce právo od této Smlouvy odstoupit, když v případě odstoupení Zájemce od této smlouvy se tato od počátku zrušuje a Smluvní strany jsou v takovém případě povinny si navzájem navrátit veškerá vzájemné poskytnutí plnění, když zejména Zprostředkovatel je povinen Zájemci vrátit uhrazenou Rezervační zálohu, a to do 3 pracovních dní od doručení písemného odstoupení od této smlouvy, a to na účet Zájemce, ze kterého byla Rezervační záloha složena.

6. Z emailové zprávy ze dne 19.9.2024 adresované od , jméno FO, , zástupce žalované, žalobkyni, soud zjistil, že tento žalobkyni upozornil na blížící se konec rezervační lhůty dle uzavřené smlouvy o rezervaci. Dále v mailu uvedl, že se mu nedaří s žalobci spojit, a proto je takto formálně vyzývá k podpisu kupní smlouvy.

7. Z emailové zprávy ze dne 20.9.2024 adresované od žalobkyně panu , jméno FO, soud zjistil, že žalobkyně odepsala, že o blížícím se konci rezervační lhůty ví, a jakmile bude moci, ozve se mu, přičemž se nachází na několikadenním zdravotním pobytu a není na telefonu.

8. Z emailové zprávy ze dne 21.9.2024 adresované od pana , jméno FO, žalobkyni soud zjistil, že jakmile se s prodávajícími dohodnul na variantách, pokoušel se s žalobci spojit, avšak bezúspěšně, poté sdělil, že počká na to, až jej kontaktují.

9. Z emailové zprávy ze dne 23.9.2024 adresované od žalobkyně panu , jméno FO, soud zjistil, že žalobkyně oznámila, že v souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne 20.6.2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, odstupují od smlouvy od rezervaci a poskytnutí součinnosti č. , hodnota, . Dokument byl přiložen v příloze a rovněž zaslán poštou.

10. Z emailové zprávy ze dne 26.9.2024 adresované od , jméno FO, žalobkyni soud zjistil, že tento sdělil, že pro odstoupení od smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti ze dne 19.7.2024 nebyly splněny podmínky a proto trvá na splnění povinnosti uzavřít kupní smlouvu a vyzval je k uzavření ve dne 30.9.2024.

11. Z emailové zprávy ze dne 28.9.2024 adresované od žalobkyně panu , jméno FO, , zástupci žalované, soud zjistil, že žalobkyně oznámila odstoupení od smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti č. , hodnota, s odkazem na článek IV. bodu 4.3., uvedený judikát Nejvyššího soudu ze dne 20.6.2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, se vztahuje k čl. III, bodu 3.5.

12. Z odstoupení od smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti číslo , hodnota, ze dne 27. 9. 2024, soud zjistil, ž touto listinou žalobci oznámili odstoupení od smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti č. , hodnota, na základě čl. IV, bodu 4.3., uvedený judikát Nejvyššího soudu, ze dne 20.6.2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, se vztahuje k článku III, bodu 3.

5. Datum uzavření smlouvy 19.7.2024, složená rezervační záloha 300 000 Kč, způsob vrácení na bankovní účet. Odstoupení bylo datováno dne 27.9.2024 v , adresa, .

13. Z odstoupení od smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti číslo , hodnota, ze dne 23. 9. 2024, soud zjistil, ž touto listinou žalobci oznámili odstoupení od smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti č. , hodnota, na základě čl. IV, bodu 4.3., uvedený judikát Nejvyššího soudu, ze dne 20.6.2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, se vztahuje k článku III, bodu 3.

5. Datum uzavření smlouvy 19.7.2024, složená rezervační záloha 300 000 Kč, způsob vrácení na bankovní účet. Odstoupení bylo datováno dne 23.9.2024 v , adresa, .

14. Z emailu ze dne 26. 9. 2024 o zrušení hypotečního úvěru na částku , částka, soud zjistil, že žalobce odstoupil od hypotečního úvěru na částku ve výši , částka, .

15. Z orientační nabídky hypotečního úvěru č. , hodnota, soud zjistil, že pro hypotéku ve výši , částka, se počítá s měsíční splátkou ve výši , částka, a měsíční příjem by tak musel činit cca , částka, měsíčně.

16. Z emailové zprávy ze dne 2.10.2024 adresované od , Jméno advokátky A, , zástupkyně žalobců, žalované, soud zjistil, že žalovaná byla vyzvána k vrácení složeného rezervačního poplatku ve lhůtě 3 pracovních dnů ode dne doručení přípisu. Dne 4.10.2024 zaslala žalovaná prostřednictvím mailu odpověď na zaslanou výzvu.

17. Z emailové komunikace ze dne 7. listopadu 2024 s žádostmi o informace soud zjistil, že paní , Jméno advokátky A, kontaktovala paní , jméno FO, , zástupkyni žalované, s výzvou k vrácení zaplacené rezervační zálohy ponížené o 20 000 Kč, kdy tuto nabídku již předtím učinili žalované, která na tuto nereagovala. V odpovědi na tento mail paní , jméno FO, kontaktovala paní , jméno FO, tentýž den s tím, že tato nabídka není pro žalovanou přijatelná a tato navrhuje vrácení poplatku ve výši 25 000 Kč, ve zbytku si smluvní pokutu ponechá na náhradu vzniklé škody.

18. Z repliky k výzvě k vrácení složené rezervační zálohy , Jméno žalobce A, a , Jméno žalobce B, ze dne 4. 10. 2024 soud zjistil, že žalovaná odmítla požadavek žalobců na vrácení rezervační zálohy, uvedla, že se jedná o paušalizaci náhrady škody a nabídla smírné řešení spočívající v prodloužení lhůty pro uzavření smluvní dokumentace a navýšena kupní cena o 40 000 Kč za každý měsíc prodloužení.

19. Ze smlouvy o obchodním zastoupení ze dne 1. 4. 2024 mezi smluvními stranami , právnická osoba, jako zastoupeným a žalobcem jako obchodním zástupcem soud zjistil, že tito uzavřeli smlouvu o obchodním zastoupení za měsíční provizi ve výši 80 000 Kč a dále 5 % z celkové ceny obchodu dle smlouvy uzavřené mezi zastoupeným a zákazníkem. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou. Z výpovědi smlouvy o obchodním zastoupení ze dne 31. 7. 2024, soud zjistil, že výše uvedená smlouva byla vypovězena z důvodu organizační změny na straně zastoupeného a smlouva skončí uplynutím výpovědní doby v délce jednoho měsíce, tj. ke dni 31.8.2024.

20. Ze smlouvy o obchodním zastoupení se společností , právnická osoba, ze dne 2. 1. 2024 soud zjistil, že žalobce uzavřel s výše uvedenou společností tuto smlouvu, přičemž za jeho služby mu náleží provize, a to základní měsíční provize ve výši 315,63 Kč za každou hodinu poskytování obchodního zastoupení, která v součtu nepřekročí 15 000 Kč za měsíc, a dále provize dle provizního schématu. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou na dobu 3 let a strany ji mohly vypovědět bez udání důvodu s jednoměsíční výpovědní dobou.

21. Ze smlouvy o obchodním zastoupení se společností , právnická osoba, . ze dne 2. 1. 2024 soud zjistil, že žalobce uzavřel s výše uvedenou společností tuto smlouvu, přičemž za jeho služby mu náleží provize, a to základní měsíční provize ve výši 315,63 Kč za každou hodinu poskytování obchodního zastoupení, která v součtu nepřekročí 35 500 Kč za měsíc, a dále provize dle provizního schématu. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou na dobu 3 let a strany ji mohly vypovědět bez udání důvodu s jednoměsíční výpovědní dobou.

22. Z dohody o ukončení smluv mezi společností , právnická osoba, . a žalobcem soud zjistil, že strany mají za podmínek dohody zájem zrušit bez náhrady smlouvu o obchodním zastoupení. Dohoda byla uzavřena dne 18.9.2024 s účinností k tomuto dni.

23. Z dohody o ukončení smluv se společností , právnická osoba, soud zjistil, že žalobce a tato společnost se ke dni 18.9.2024 dohodly na zrušení smlouvy o obchodním zastoupení bez náhrady.

24. Z výpisů - vybrané pohyby na účtu žalobce , Jméno žalobce A, za období od 1. června 2024 do 14. března 2025, soud zjistil, že v průběhu června tento kromě jiného obdržel finanční prostředky ve výši 88 200 Kč z protiúčtu , právnická osoba, , a částku 40 584,96 Kč a 14 915,84 Kč z protiúčtu , Jméno žalobce A, s názve , právnická osoba, . V červenci 2024 obdržel žalobce finanční prostředky ve výši 87 930 Kč z protiúčtu , právnická osoba, a částky 16 823,68 Kč a 38 677,12 Kč z protiúčtu , právnická osoba, . V srpnu 2024 obdržel finanční prostředky ve výši 89 205 Kč z protiúčtu , právnická osoba, a částky 8 299 Kč, 15 783,04 Kč, 39 717,76 Kč z protiúčtu , právnická osoba, . V září 2024 obdržel žalobce částky ve výši 7 650 Kč, 16 476,80 Kč a 39 024 Kč z protiúčtu , právnická osoba, . V říjnu 2024 obdržel žalobce částky ve výši 9 286 Kč, 25 071 Kč a 40 302 Kč z protiúčtu , právnická osoba, . Od těchto společností již v dalších měsících finanční prostředky dle výpisů nedorazily. Soud na tomto místě poznamenává, že se jednalo o vybrané pohyby na účtu a nikoliv úplné výpisy.

25. Z potvrzení o platbě ze dne 6. 12. 2024 soud zjistil, že z účtu vedeného na žalovanou bylo tohoto dne odesláno 150 000 Kč na účet č. , č. účtu, .

26. Návrhy žalované na dokazování výpovědí , tituly před jménem, , jméno FO, , fakturou společnosti , právnická osoba, , fakturou , jméno FO, , fakturou společnosti , právnická osoba, a fakturou , jméno FO, a fakturou , tituly před jménem, , jméno FO, k doložení obvyklé hodinové sazby se pro nadbytečnost zamítají.

27. Z provedených důkazů soud uzavřel, že žalobce , Jméno žalobce A, do října 2024 pobíral opakované platby od společností , právnická osoba, s.r.o. a , právnická osoba, , přičemž po říjnu 2024 již z těchto zdrojů příjmy dle předložených výpisů nepřicházely; smluvní vztahy s , právnická osoba, . a , právnická osoba, byly ukončeny dohodami ke dni 18. 9. 2024 a smlouva s , právnická osoba, . skončila výpovědí ke dni 31. 8. 2024. Mezi účastníky byla uzavřena Smlouva o rezervaci č. , hodnota, se sjednanou rezervační lhůtou do 30. 9. 2024, s úpravou rezervační zálohy 300 000 Kč, smluvní pokuty ve výši 150 000 Kč ve prospěch rezervujících i zprostředkovatele pro případ, že k uzavření převodních smluv nedojde z důvodů na straně zájemce, a s právem zájemce odstoupit při vzniku skutečností bránících převodu vlastnického práva, s účinky zrušení smlouvy od počátku a povinností vrátit zálohu do tří pracovních dnů od doručení odstoupení. V komunikaci bezprostředně před uplynutím rezervační lhůty zástupce žalované vyzval žalobce k podpisu kupní smlouvy a upozornil na blížící se konec rezervace, žalobci následně dne 23. 9. 2024 oznámili odstoupení od Smlouvy o rezervaci s odkazem na čl. IV. bod 4.3 a na rozsudek Nejvyššího soudu. Po uplynutí rezervace zástupkyně žalobců dne 2. 10. 2024 vyzvala žalovanou k vrácení rezervační zálohy, žalovaná výzvu odmítla. Žalovaná dne 6. 12. 2024 poukázala částku 150 000 Kč na účet č. , č. účtu, .

28. Podle § 576 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

29. Podle § 580 odst. 1 o.z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

30. Podle § 586 o.z. odst. 1 o.z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba.

31. Podle § 1812 odst. 2 o.z. k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

32. Podle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

33. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 stejného ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

34. Podle § 2993 o.z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

35. Podle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení a výši úroku z prodlení s placením pohledávky výživného pro nezletilé dítě, které nenabylo plné svéprávnosti, stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

36. Podle § 14 zák. č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

37. Soud především vychází z toho, že posuzovaná trojstranná „rezervační“ smlouva mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem, prodávajícími a žalobci jako zájemci je podle svého obsahu a účelu smlouvou o realitním zprostředkování, a tudíž podléhá režimu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“). Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, výslovně uzavřel, že i v trojstranných poměrech je určující skutečný obsah závazků (nikoli smluvní označení) a že rezervační ujednání takového typu spadají pod ZRZ se všemi jeho ochrannými ustanoveními vůči spotřebiteli - zájemci.

38. Podle § 14 ZRZ nelze zájemci, je‑li spotřebitelem, ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit povinnost uzavřít realitní (typicky kupní) smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí. Soud má proto za to, že k takovému ujednání, které bylo uzavřeno v neprospěch spotřebitele, se nepřihlíží, a proto tuto povinnost ani nelze utvrdit smluvní pokutou, jejíž funkce je vázána na porušení existující smluvní povinnosti. Nejvyšší soud k tomu v citovaném rozhodnutí 33 Cdo 1507/2022 doplnil, že ponechání „rezervačního poplatku“ realitním zprostředkovatelem z titulu takto sjednané pokuty neobstojí a vede k povinnosti plnění vrátit.

39. Obrana žalované, že smluvní pokuta měla povahu paušalizované náhrady škody, nemůže obstát. Rozhodující je, jaké porušení dané ujednání sankcionuje. Sankcionuje‑li (byť pod jiným označením) neuzavření kupní smlouvy zájemcem‑spotřebitelem, dostává se do přímého rozporu s § 14 ZRZ a nelze k němu přihlížet. Zároveň soud poznamenává, že vyčíslení škody tak, jek jej učinila žalovaná, zahrnovalo náklady, které žalované vznikly nikoliv v příčinné souvislosti s realitním obchodem ve vztahu k žalobcům, ale jako náklady, které vzniknou vždy při nabízení konkrétní nemovitosti k prodeji. Vyčíslení nákladů spočívajících v pořízení fotografií, videí, úklidem nemovitosti apod., které vznikly proto, že žalovaná nemovitost nabízela k prodeji, nelze klást k tíži žalobcům. Tyto náklady by vznikly i bez účasti žalobců. Soud proto tuto námitku žalované odmítl, a z tohoto důvodu neprováděl důkazy k prokázání výše škody, které žalovaná navrhovala.

40. Je‑li ujednání o smluvní pokutě ve prospěch zprostředkovatele neplatné (či se k němu nepřihlíží), chybí hmotněprávní titul k započtení rezervační zálohy v této části. Ponechání (resp. započtení) druhé poloviny rezervační zálohy ve výši 150 000 Kč žalovanou tak představuje plnění bez právního důvodu, které je žalovaná povinna vydat (vrátit) žalobcům; tento závěr je v intencích výše citovaného rozsudku Nejvyššího soudu.

41. Soud proto uzavírá, že námitka žalované o „paušalizované náhradě škody“ neobstojí, neboť ve skutečnosti míří na neuzavření kupní smlouvy, které nelze v režimu ZRZ spotřebiteli ukládat a sankcionovat (ať již smluvní pokutou, či pod zástěrkou paušalizované škody). K ujednání o smluvní pokutě ve prospěch zprostředkovatele se tedy nepřihlíží; započtení v této části postrádá právní důvod a žalovaná je povinna vrátit žalobcům částku 150 000 Kč s příslušenstvím (viz výrok I. tohoto rozsudku).

42. Jelikož žalobci žalovanou vyzvali k vrácení peněžitého plnění a žalovaná této výzvě nedostála, ocitla se v prodlení se splněním dluhu a žalobcům tak náleží i zákonné úroky z prodlení. Výše zákonného úroku z prodlení se řídí vyhláškou č. 351/2013 Sb., o stanovení výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Podle § 2 této vyhlášky odpovídá výše úroku z prodlení repo sazbě stanovené Českou národní bankou zvýšené o 8 procentních bodů, a to vždy k prvnímu dni kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení.

43. Dále soud poznamenává, že ohledně odstoupení žalobců od Smlouvy má za to, že odstoupení od smlouvy nebylo účinné, neboť nebyl naplněn důvod pro odstoupení dle Smlouvy. Jakkoliv je ztráta příjmu okolností, která významně ztěžuje postavení kupujících a jejich budoucí postavení při splácení hypotéky, není to okolností, která by přímo vylučovala nabytí vlastnického práva předmětné bytové jednotky. Žalobci si museli být jako kupující vědomi, kolik předmětná nemovitost stojí, jakou část budou hradit z hypotečního úvěru a jaký příjem k bezproblémovému splácení úvěru potřebují. Zároveň si museli být vědomi toho, že se jejich příjem může změnit. Tuto okolnost musí každý kupující nemovitosti předem zvážit a podle toho dále postupovat. Snížení či ztráta příjmů není okolností, která by bránila převodu vlastnického práva, k tomuto převodu by na základě uzavřených smluv došlo a ztráta příjmů by následně ovlivnila splácení hypotečního úvěru, avšak nijak by nebránila uzavření kupní smlouvy a převodu vlastnického práva. Soud tak odstoupení od smlouvy nepovažoval za platné.

44. Co se týče části rezervačního poplatku ve výši 150 000 Kč, která byla následně započtena na smluvní pokutu pro prodávající, dospěl soud k závěru, že ohledně této části rezervačního poplatku není žalovaná ve věci pasivně legitimována. Z provedených důkazů soud zjistil, že po marném uplynutí rezervační lhůty žalovaná jednostranně započetla z rezervační zálohy částku 150 000 Kč na smluvní pokutu sjednanou ve prospěch rezervujících a tuto částku jim fakticky poukázala. Tímto plněním na vrub rezervační zálohy získali majetkový prospěch (jeli dán) rezervující, nikoli žalovaná; ta v tomto rozsahu není pasivně věcně legitimována k vydání plnění, které se podle tvrzení žalobců stalo bezdůvodným obohacením, neboť jej nedrží a není jeho příjemcem. Je-li předmětem žaloby vydání částky představující smluvní pokutu uplatněnou a vyplacenou rezervujícím, směřuje věcná legitimace k osobám, na jejichž majetek se plnění dostalo (rezervující), nikoli k žalované, která plnění pouze zprostředkovala a z účtu vyplatila. Z tohoto důvodu soud žalobu v této části (150 000 Kč ve prospěch rezervujících) jako nedůvodnou vůči žalované zamítl pro nedostatek pasivní věcné legitimace.

45. Nadto soud poznamenává, že jakkoliv je zákonem vyloučena smluvní pokuta za neuzavření kupní smlouvy ve prospěch realitního zprostředkovatele, má soud za to, že ve vztahu mezi rezervujícími (prodávajícími) a Zájemcem (kupujícím) toto omezení neplatí a na vztah mezi těmito stranami se uplatní zásada smluvní volnosti, přičemž takové ujednání není v rozporu s žádnými zákonnými ustanoveními. Soud má za to, že s ohledem na zmaření prodeje nemovitosti a z toho důvodu prodloužení nabízení nemovitosti ke koupi, je na místě kompenzace rezervujících v případech, kdy k neuzavření kupní smlouvy dojde z důvodu na straně Zájemce.

46. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodl s odkazem na § 142 odst. 2 o.s.ř., neboť každý z účastníků měl ve věci 50% úspěch, proto soud rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.