14 C 71/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Marethovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno a.s., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 jako obhospodařovatel investičního fondu Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená advokátem Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno vykonávajícím advokacii jako společník Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno . sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro zaplacení 375 999,81 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal na žalované uhrazení 375 999,81 Kč, úroku z prodlení z dané částky ve výši 10 % ročně za období od 27. 6. 2020 do zaplacení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši, Anonymizováno, 44 250 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 67 530,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhal na žalované uhrazení 375 999,81 Kč, úroku z prodlení z dané částky ve výši 10 % ročně za období od 27. 6. 2020 do zaplacení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 44 250 Kč (náklady na znalecký posudek).

2. Uvedl, že dne , datum, uzavřel jako kupující s podílovým fondem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , IČO: , IČO, (dále též „fond“), jako prodávajícím, kupní smlouvu k nemovité věci. Obhospodařováním fondu a jednáním na účet fondu je pověřena žalovaná, která je proto pasivně legitimována v nynějším řízení.

3. Předmětem koupě byl pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém stojí budova č. p. , Anonymizováno, (dále též „dům“), vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . K předání domu žalobci došlo dne , datum, .

4. Postupem času se při silnějších poryvech větru začalo ozývat vrzání a nakonec i tupé rány z prostoru střechy domu. Vzhledem k tomu, že podílový fond se v kupní smlouvě zavázal poskytnout žalobci záruku za jakost a bezvadnost domu po dobu 36 měsíců, začal žalobce s fondem a družstvem , právnická osoba, , IČO: , IČO, (dále též „, Anonymizováno, “), které v té době bylo ze strany fondu zmocněno k vyřizování této věci, celou věc řešit. Za fond se žalobcem komunikoval , jméno FO, .

5. Žalobce se na fond, za který v předmětné době jednala jako tehdejší obhospodařovatel obchodní společnost , právnická osoba, ., IČO: , IČO, (dále též „, Anonymizováno, “), obrátil nejprve dopisem ze dne , datum, , ve kterém fond informoval o tom, že střecha domu vykazuje hlučnost.

6. Žádné kroky fondu, resp. pana , jméno FO, , však nevedly ke zjištění příčiny hluku, a tedy ani k určení, o jakou vadu se jedná. Žalobce byl současně ujišťován, že se nejedná o vadu a vše je v pořádku. Při každé kontrole středy přitom docházelo k rozříznutí střechy za účelem přístupu k nainstalovaným sondám, čímž docházelo k znehodnocování střechy a přispívalo to k tvorbě plísní a vlhkosti.

7. Žalobce se proto v souladu s kupní smlouvou obrátil na obchodní společnost , Anonymizováno, dopisem ze dne , datum, , ve kterém uplatnil nárok z odpovědnosti za vady.

8. E-mailem ze dne , datum, dle žalobce žalovaná de iure uznala, že vada byla reklamována a od této chvíle, tj. ode dne , datum, žalobce požaduje úrok z prodlení.

9. Žalobce si nechal dne , datum, vypracovat znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dle jehož závěrů je zdrojem emisí zvuku střechy OSB deska tvořící záklop, která byla nainstalována odlišně od montážních pokynů a obvyklé praxe. OSB desky je totiž doporučeno klást tzv. na vazbu, tj. příčná spára liché řady desek by měla být odlišná od příčné spáry sudé řady desek. Toto doporučení však nebylo dodrženo. Sonda odhalila místo, kde se sešly rohy 4 ks desek, a tedy spára navazovala na lichou i sudou řadu desek. Tato chyba omezila dilatační pohyby OSB desek a v konečném důsledku způsobila vadu, která byla reklamována. Znalec dále zjistil stopy dřovokazných procesů (plísní) na těchto OSB deskách, jejichž odstranění vyžaduje demontáž zasažených OSB desek. Vada je dle znaleckého posudku odstranitelná, přičemž náklady na odstranění byly vyčísleny na částku , částka, . Náklady na pořízení znaleckého posudku pak činily částku , částka, .

10. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky předžalobní výzvou k plnění se základním skutkovým a právním rozborem dne , datum, . I přesto však žalovaná svůj dluh neuhradila.

11. Žalovaná nárok žalobce zcela neuznala. Uvedla, že na žádost žalobce bylo v domě provedeno několik místních šetření, ovšem žádné vrzání střechy nebylo zaznamenáno, tedy nemohla být ani zjištěna jeho příčina.

12. Žalovaná dále tvrdila, že žalobce neuplatnil danou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil. Žalobce uznal, že údajné zvuky se měly začít ozývat již na podzim roku 2018. Poprvé však vadu vytkl až dopisem ze dne , datum, , doručeným žalované dne , datum, . V tomto dopise žalobce popsal, v čem vadu shledává, jak se má projevovat, a uplatnil nároky z vad ve formě opravy. Žalovaná měla tedy za to, že žalobce jednak nepostupoval v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, ve znění účinném pro rozhodné období (dále též „o.z.“), a neoznámil prodávajícímu vadu včas, tedy bez zbytečného odkladu po jejím zjištění, a jednak neuplatnil své majetkové právo (tj. nepodal žalobu) ve lhůtě tří let od oznámení vady a zvolení konkrétního práva vad, a jeho právo tak bylo dle § 628 o.z. promlčeno dne , datum, .

13. Žalovaná rovněž namítala nesprávnost žalobcem předloženého znaleckého posudku, neboť znalec vycházel ze zvukové nahrávky předložené žalobcem, bez její bližší specifikace, např. toho, kdy a kde byla pořízena. Znalec by měl při zpracovávání posudku vycházet z podkladů, které si sám obstará. Pokud tedy v posudku chybí údaj o tom, kde přesně byly zvuky detekovány, a v jaké intenzitě, nelze z jeho závěrů vycházet.

14. Dále žalovaná nesouhlasila s tvrzením žalobce, že by při montáži OSB desek nepostupovala v souladu s montážními instrukcemi. Pokud znalec poukazoval na položení OSB desek nápisem „this side down“, tedy „touto stranou dolů“, nahoru, tak se o žádné pochybení nejedná. Žalovaná kontaktovala dodavatele OSB desek – společnost , právnická osoba, ., která sdělila, že z konstrukčních důvodů nezáleží na to, zda jsou OSB desky kladeny potiskem nahoru, či dolů. , adresa, mají totiž po obou stranách stejné vlastnosti a jejich otočení nemá žádný vliv. Žalovaná tedy odmítla, že by kladení OSB desek tímto způsobem, včetně styku čtyř OSB desek, bylo v rozporu se stavebními normami.

15. Žalovaná proto navrhla žalobu zamítnout, a to z důvodu promlčení nároku a opožděného vytčení vad. Rovněž závěrem namítla nedostatek své pasivní legitimace a neurčitost žaloby způsobené tím, že žalobce při podání žaloby označil žalovanou jakožto nezávislý samostatný subjekt, a nikoliv jako obhospodařovatele fondu. Není tak jasné, k jakému fondu se žaloba vztahuje.

16. V reakci na vyjádření žalované žalobce uvedl, že má za to, že nárok byl uplatněn včas, neboť počátek promlčecí lhůty je nutno vztahovat až k dopisu ze dne , datum, . V dopise z , datum, žalobce uvědomil fond o tom, že střecha domu vykazuje hlučnost. Jakékoliv další kroky fondu, respektive , jméno FO, , však nevedly ke zjištění příčiny hluku, a tedy nebylo ani určeno, o jakou vadu se jedná. Naopak, žalobce byl dokonce ze strany , jméno FO, ujišťován, že se o vady nejedná a vše je v pořádku. Skutečnost, že se zvuky ze střechy domu začaly ozývat už v roce 2018, je tedy dle žalobce irelevantní, neboť v té době žádné vady zjištěny nebyly a žalobce se na základě komunikace s fondem důvodně domníval, že se o vady nejedná. Ke dni odeslání prvního dopisu tedy stále nebylo možné vadu specifikovat. Vadu, kterou nelze technicky specifikovat, nelze přitom ani řádně uplatnit. Až v době, kdy potíže se střechou domu dosáhly takové intenzity, že bylo zjevné, že se nejedná o běžný stav, obrátil se žalobce prostřednictvím svého právního zástupce na fond v zastoupení společnosti , Anonymizováno, znovu, a to dopisem ze dne , datum, . Až tímto dopisem uplatnil žalobce nárok z odpovědnosti za vady.

17. Až ze znaleckého posudku ze dne , datum, vyplynula charakteristika konkrétních vad a jejich příčina, tedy to, že: 1) střešní konstrukce byla v počáteční fázi užívání vystavena nevyhovujícím tepelně vlhkostním poměrům v přímém rozporu se stavebními předpisy a normami; 2) nevhodnou konstrukcí došlo v prostoru střechy k zadržování vlhka a tvoření plísně a hub; 3) klad jednotlivých OSB desek na části střechy nad obývacím pokojem byl proveden nevhodným způsobem; 4) OSB desky jsou na části objektu s pokoji a ložnicí (2. NP) s perodrážkou osazené opačně, než je určeno výrobcem desek; 5) tepelná izolace nemá ochranu proti prachu a proudícímu vzduchu vstupující větracími otvory; a 6) příčinou emisí zvuku střešním pláštěm při změně tlakových poměrů nebo při zatížení vnějším větrem je OSB deska tvořící záklop (podklad pro krytinu z PVC-P folie). Žalobce tedy fakticky až do vypracování znaleckého posudku nemohl řádně uplatnit nárok z odpovědnosti za vady, když sám neměl přesnou znalost o tom, zda a o jaké konkrétní vady se jedná, a o tom, jakou částku bude nutno vynaložit na opravu vady.

18. Za řádné uplatnění nároku z odpovědnosti za vady tak žalobce považuje reklamaci ze dne , datum, , nebo předžalobní výzvu ze dne , datum, . Dříve nebylo možno podat žalobu k soudu, nemohla se tudíž ani rozběhnout promlčecí lhůta.

19. Žalobce dodal, že jelikož v době reklamace neuplynulo od data uzavření kupní smlouvy 5 let, žalobce oznámil vady v pětileté lhůtě dle § 2129 odst. 2 o.z., a tedy řádně a včas.

20. Žalobce z procesní opatrnosti namítl i rozpor námitky promlčení s dobrými mravy. Jediným důvodem případného opožděného uplatnění nároku bylo jednání fondu, který až do června roku 2020 tvrdil, že se o vady nejedná, a snažil se vytvořit dojem, že pasivně legitimováno je družstvo , Anonymizováno, , když v e-mailu ze dne , datum, uvedl, že nemůže s žalobcem dále jednat a že žalobce má dále komunikovat výhradně s družstvem , Anonymizováno, . Žalovaná nadto věděla o tom, že žalobce (spotřebitel) je veden mylnou domněnkou, že pasivně legitimováno je družstvo , Anonymizováno, , na uvedenou skutečnost však žalobce neupozornila. Žalovaná, resp. fond, o řízení vedeném před Okresním soudem v , adresa, věděli, avšak neupozornili zavčasu na to, že je žalován pasivně nelegitimovaný subjekt. Docházelo nadto k úmyslnému prodlužování předmětného soudního řízení žádostmi o odročení jednání.

21. Žalobce dále uvedl, že fond prostřednictvím svých zástupců reklamaci vad domu e-mailem ze dne , datum, uznal, a to poté, co se žalobcem o odstranění vad jednal a rovněž se vady marně pokoušel odstranit. Žalobce v této souvislosti upozorňoval, že dohoda o odstranění vad představuje taktéž uznání závazku v hmotněprávním smyslu.

22. Na výzvu soudu posléze žalobce sdělil, že vadou, na jejímž základě požaduje slevu z kupní ceny, je to, že OSB desky byly chybně položeny tak, že se na jednom místě sešly rohy čtyř OSB desek, a nadto byly OSB desky v důsledku špatného odvětrávání (a současně neprovedení chemické sanace prostoru) zasaženy dřevokaznými procesem a ve střeše se nachází plíseň.

23. Žalovaná v rámci dupliky zrekapitulovala, že žalobce údajné vady poprvé zaznamenal již v roce 2018, kdy nemovitost koupil. Poté s reklamací otálel celý rok, a tedy vady neuplatnil bez zbytečného odkladu poté, kdy je mohl zjistit. Pokud žalobce argumentuje tím, že byl žalovanou ujišťován, že se o vady nejedná, pak tato skutečnost jednak neprodlužuje lhůtu k uplatnění nároku, jednak tím potvrzuje, že žalovaná je od začátku přesvědčena o tom, že žádné vady nevznikly. Nadto žalobce v dopisu ze dne , datum, poměrně podrobně popsal údajnou vadu, a jak se má tato vada projevovat, což je z hlediska reklamace zcela postačující. Žalovaná odmítá tvrzení, že vadu, kterou nemohl žalobce technicky specifikovat, nemohl ani řádně uplatnit. Je naprosto zřejmé, že žalobce údajné vady poprvé reklamoval dopisem ze dne , datum, , který byl žalované doručen dne , datum, . Veškerá navazující korespondence je pro věc irelevantní. Opačný závěr by umožňoval umělé prodlužování možnosti domáhat se práva z vad.

24. Žalovaná dodala, že žalobce žalobu v zachovalé promlčecí lhůtě sice podal, avšak vůči pasivně nelegitimované osobě, družstvu , Anonymizováno, , a to dne , datum, u Okresního soudu v , adresa, , přičemž řízení bylo vůči této osobě dne , datum, pravomocně zastaveno. V tomto řízení žalobce ve smyslu reklamace hovořil pouze a toliko a dopisu ze dne , datum, .

25. Pokud žalobce vyvodil z komunikace s žalovanou nesprávný závěr o pasivní legitimaci, jednalo se o pouze o nesprávný právní úsudek žalobce, za který žalovaná neodpovídá. To platí tím spíš, že žalobce byl právně zastoupen.

26. Žalovaná nesouhlasila ani s tím, že by vadu uznala. Z žádného důkazu neplyne, že by tomu tak bylo. Žalovaná naopak tvrzenou vadu neshledala.

27. Účastníci nesouhlasili s projednáním věci bez nařízení jednání, soud proto ve věci nařídil jednání, které proběhlo dne , datum, .

28. Při jednání žalobce nad rámec shora uvedeného odkázal na § 19 odst. 2 zákona č. 634/1992 Sb., zákona o ochraně spotřebitele (dále též „zákon o ochraně spotřebitele“), ze kterého plyne, že zhotovitel má vystavit potvrzení o reklamaci o určitém obsahu. Žalobce z uvedeného dovozoval, že promlčecí lhůta započne běžet až okamžikem vystavení takového potvrzení. Fondem vystavené potvrzení neobsahuje uvedení údaje o tom, jakým způsobem žalobce žádal vadu odstranit. Toto tedy nepředstavuje skutečnost určující pro počátek běhu promlčecí lhůty.

29. Žalobce dále poukázal na to, že celá situace byla pro žalobce nepřehledná. Fond i družstvo , Anonymizováno, vadu řešili, ale neobjevili ji. Vad bylo nadto víc; střecha vydávala zvuky, také do ní zatékalo.

30. Žalovaná při jednání setrvala na námitce promlčení, a to s ohledem na dopis žalobce ze dne , datum, , a jemu předcházející e-mail ze dne , datum, . Žalovaná dodala, že vystavila, a žalobci zaslala, reklamační list. Žalovaná poté s žalobcem komunikovala a snažila se zjistit existenci vady. Proběhlo několik místních šetření, ale vada zjištěna nebyla. Byly zjištěny pouze drobné vady, které byly opraveny. Co se týče řízení před Okresním soudem v , adresa, , žalovaná akcentovala, že žalobce byl pro účely tohoto řízení právně zastoupen. Není namístě poučovat právního zástupce o tom, že žalobu podal proti pasivně nelegitimovanému subjektu. Ohledně zatékání žalovaná uvedla, že i toto bylo již ze strany žalobce sofistikovaně namítáno dříve.

31. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

32. Z listinného důkazního prostředku (základní informace ČNB ke dni , datum, ) plyne, že žalovaná je obhospodařovatelem podílového fondu – , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , IČO: , IČO, .

33. Z listinného důkazního prostředku (kupní smlouva o převodu vlastnického práva k nemovité věci) plyne, že dne , datum, uzavřel fond, obhospodařovaný v té době společností , Anonymizováno, , jakožto prodávající, se žalobcem a jeho manželkou , jméno FO, , jakožto kupujícími, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém stojí budova č. p. , Anonymizováno, (domu) vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , do vlastnictví žalobce a jeho manželky. Z obsahu smlouvy je pro věc podstatné toliko ust. čl. VII nazvaného Odpovědnost za vady, kde prodávající poskytla záruku za jakost a bezvadnost domu po dobu 36 měsíců od předání domu.

34. Z listinného důkazního prostředku (předávací protokol domu č. , hodnota, ) plyne, že dům byl žalobci předán dne , datum, , přičemž součástí protokolu je i informace o postupu pro uplatnění záruky, kde je uvedeno, že kupující má informovat družstvo , Anonymizováno, a fond. V čl. VII jsou pak uvedeny vady při převzetí, přičemž žádná z nich se netýká střechy.

35. Z listinného důkazního prostředku (e-mailové vlákno mezi dny , datum, až , datum, ) plyne, že dne , datum, žádal , jméno FO, (zástupce fondu) žalobce o umožnění přístupu k domu, a to za účelem provedení drobné stavební úpravy týkající se odvětrávání střechy domu. Mělo dojít k doplnění přirozeného systému o aktivní prvek. Žalobce téhož dne odepsal mj. následující „u domů byl problém se zatékáním a svádělo se na vlhkost. Nakonec se ukázalo, že to bylo netěsností střechy a zatékalo do domu při dešti.“ Dále žalobce popsal problém s únikem tepla v ložnici a koupelně v patře. Dne , datum, žalobce znovu kontaktoval fond – konkrétně , jméno FO, , e-mailem s předmětem „úprava střechy/zvuky“, ve kterém sdělil následující: „protože jste nereagoval na můj dotaz k odvětrávání, mám ještě jednu informaci a prosbu […] při větru se nám děje, že vrže střecha, nebo se toto vrzání ozývá z prostoru střechy. Jedná se o nižší střechu nad obývacím pokojem. Do přílohy dávám záznam zvuku a prosím Vás o jeho poslechnutí a předání k posouzení. Toto slyšel při větru i pan Z. , jméno FO, . Nejdříve při větru na jaře, a to se domníval, že je způsobeno uvolněným a špatně přimontovaným hromosvodem (mimo vrzání se ozývaly i rány z prostoru střechy, toto bylo asi skutečně hromosvodem a u nižší střechy se již neprojevuje). Hromosvod se koncem léta opravil, ale při posledním silném větru před dvěma týdny vrzalo znovu z prostoru nižší střechy a rány z prostoru horní střechy byly tak silné, že se k ráno, kdy foukalo nejvíce, již nedalo spát. Byl zde opět u nás pan , jméno FO, , který to vyhodnotil, že již vrže málo, a je to tedy v pořádku. V tuto dobu skutečně vrzalo méně (samozřejmě záleží i jak hodně a jakým směrem fouká vítr), ale i tak to není standardní stav a hlavně v pořádku, protože v onen okamžik, kdy zde byl to vrzalo méně, protože foukalo jinak. Střecha by měla být smontována tak pevně, že by zde neměl být ani náznak pohybu střechy, nebo její části. Pokud by se instalovalo odvětrávání do otvoru střechy, tak mě napadá, jestli se tento stav ještě nezhorší? Nebo ještě hůře, nestane se permanentním. S instalací problém technicky nemám, jen bych počkal po zimě, kdy máme dořešit, jak jsem psal problém s únikem tepla v horních místnostech a zároveň tedy až by se vyřešilo i toto vrzání. Protože vrzání pan , jméno FO, vyhodnotil jako malé, a tedy v pořádku, musím Vám napsat písemně, jinak se to skutečně nebude řešit a vada se neodstraní.“36. Z listinného důkazního prostředku (dopis ze dne , datum, ) plyne, že žalobce zaslal fondu dopis nazvaný jako „Uplatnění práva z vadného plnění (reklamace)-rodinný dům , adresa, , , adresa, “, ve kterém uvedl „na základě naší smlouvy uplatňuji vady na našem domě“, kdy jeden odstavec je věnován naplněné nádrži s vodou, a dále je v dopise uvedeno „při silném větru se ozývá „vrzání“ z prostoru spodní střechy nad obývacím pokojem – záznam tohoto zvuku jsem zaslal s komentářem emailem na pana , jméno FO, k posouzení a vašemu použití. Při větru se ozývají tupé rány z prostoru horní střechy. Při posledním silném větru před dvěma týdny, nás tyto rány probudily a hluk, který vycházel od střechy, nám neumožnil další spaní. Nejvíc je slyšet nad horní ložnicí (největší pokoj v patře) a v chodbě“.

37. Z listinných důkazních prostředků (e-mailové vlákno mezi dny , datum, až , datum, + reklamační list č. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ) plyne, že dne , datum, napsal , jméno FO, žalobci v e-mailu s předmětem „, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “ následující: „v příloze Vám posílám reklamační list. Zároveň tímto žádám zástupce společnosti , právnická osoba, , aby Vás ve věci reklamace kontaktovali“. Z reklamačního listu č., Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, bylo zjištěno, že v záhlaví je uveden fond jako prodávající a žalobce jako kupující, dále je jako datum přijetí reklamace uvedeno datum , datum, , přičemž popis závady zní takto: 1. voda ve vodoměrné šachtě, 2. vrzání ve střešním prostoru. List obsahuje rovněž informaci o tom, že prodávající zmocňuje řešením závady společnost , Anonymizováno, . , adresa, o tom, zda byla reklamace uznána, či nikoliv, jakož i pole „způsob vyřízení reklamace“ nebyly vyplněny. V tabulce přiložené k listu označené jako „záznam řešení reklamace č. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, “ je uveden popis úkonu „prohlídka reklamované závady“. Další konverzace mezi žalobcem a , jméno FO, proběhla dne , datum, , kdy žalobce napsal, že na domě byla provedena úprava vedení hromosvodu, což na vrzání z prostoru střechy nemělo žádný vliv a dodal, že po „posledním silném větru se stav spodní střechy zhoršil tak, že vrže i nyní, když vám píši, tedy už i při mírném větru. Jak jsem říkal při kontrole na střeše, vypozorovali jsme, že se vrzání zhoršuje v okamžiku, kdy je otevřené okno, nebo dveře v této místnosti. Ozývá se z kraje a z prostřední části stropu. Po provedené montáži podtlakových turbína na střeše se naprosto totožný vrzavý zvuk při větru ozývá i z horní střechy, konkrétně v místě, kde je horní koupelna. Stále zůstávají tupé nárazy z prostoru střechy nad horní ložnicí (největší pokoj v horním patře). Toto se děje i při otevření/zavření dveří do místnosti. V jiné místnosti se toto neděje. Tento tupý náraz/zvuk se ozývá například v okamžiku, kdy se otevřou vstupní dveře do domu. Toto jsem předváděl při návštěvě i , jméno FO, , zvuky se ozývají mnohem silněji při určitém větru, jedná se o tupé nárazy z prostoru střechy. Po vichřici na podzim byly nárazy a rány do stropu tak silné, že nás to i probudilo a nedalo se spát. Kdybych měl popsat, jako kdyby nadskakovalo zateplení, nebo něco bouchalo to do stropu. Protože se zhoršuje stav, žádám o brzký návrh řešení.“38. Z listinného důkazního prostředku (e-mail ze dne , datum, ) soud zjistil, že žalobce dne , datum, zaslal e-mail , jméno FO, , ve kterém uvedl, že u domu byl , jméno FO, a slyšel zvuky i nárazy v přízemí i v patře. Žalobce uvedl, že dům je evidentně špatně proveden a střecha má vady. Do domu jim poprvé zateklo v dubnu roku 2019. Za účelem řešení tohoto problému se sešla skupinka asi pěti lidí ze , Anonymizováno, , udělali otvory do střechy, aby zjistili, kudy zatéká. Byl přidán balík zateplení v místě protečení do obývací místnosti, neboť nebylo zjištěno, kudy zatéká. Následně nicméně zateklo opět do stejného místa, což bylo k upozornění žalobce vyřešeno zatmelením. Následně nicméně zateklo znovu a bylo to opět vyřešeno zatmelením. Při montáži turbín se ukázalo, že horní střecha byla mokrá, tzv. utopená. Na rozdíl od jiných případů zde prozatím nebyla plíseň. Střecha není postavena podle kapitoly 4 Pravidel pro navrhování a provádění střech , Anonymizováno, , Anonymizováno, (, Anonymizováno, ), která jsou rozhodná pro soud při řešení sporu. Bednění nemůže být provedeno z OSB desek, protože tyto nepropouští vlhkost a jsou parotěsné. Toto bude další a hlavní příčina velké vlhkosti v prostoru horní střechy. Žalobce se tázal, jak má kontrolovat, jestli dochází k vysušení mokrého prostoru střechy a jestli nedochází k další devastaci vlhkem a plísní z důvodu zatopení střechy. Žalobce e-mail ukončil s tím, že ví, že „všichni víme, že je střecha špatně provedena a nemáme možnost kontroly, zda dochází k vysoušení, případně dalšímu poškození vlhkem, a tedy následně plísní.“39. Z listinného důkazního prostředku (e-mail ze dne , datum, ) plyne, že žalobci e-mailem , jméno FO, sdělil, že dne 9. 4. provedli sondy do spodní a horní střechy. Dále prověřili ukotvení vazníků do věnce, upevnění OSB desek k vazníkům a nenalezli žádný problém. Rovněž , jméno FO, prošel půdní prostor, zda tam není uvolněné prkno, a našel, že na horní střeše byly uvolněné šrouby ukotvení stožáru, přičemž bylo provedeno jejich dotažení. Dále bylo provedeno oplechování ukončení hydroizolační folie fasády na nižší střeše v návaznosti na stěnu , Anonymizováno, .

40. Z listinného důkazního prostředku (dopis ze dne , datum, a podací arch) plyne, že žalobce, zastoupený advokátem, zaslal fondu dopis nazvaný jako „reklamace vad/oznámení o převzetí právního zastoupení“, ve kterém uvedl následující. „Již na podzim roku 2018 se při silnějších větrech začalo ozývat vrzání z prostoru střechy domu v přízemí. Od jara roku 2019 však začalo být vrzání slyšet i při menších větrech a zároveň se začaly ozývat nárazy v podobě tupých ran i z prostoru horní střechy. Postupem času začaly být nárazy a rány i během slabšího větru takové, že tyto rány zcela znemožňují mému klientovi a jeho rodině spaní. […]. Klient se tedy obrátil v souladu s kupní smlouvu na , právnická osoba, . Poprvé tak učinil dopisem ze dne , datum, , který Vám byl doručen dne , datum, , a ve kterém popsal vady na domě a žádal Vás o prověření a odstranění, resp. opravu předmětných vad a současně o vystavení písemného potvrzení o uplatnění reklamace. V tomto dopise vada byla podrobně popsána. Vada spočívá v tom, že střecha vykazuje nadměrnou hlučnost, tupé rány apod.“. Dopis ze dne , datum, dále odkazuje na e-mail , jméno FO, ze dne , datum, , který „učinil jisté technické pokusy za účelem odstranění vady“. V závěru výzvy právní zástupce žalobce sděluje, že e-mailem , jméno FO, byla vada de iure uznána, neboť kdyby střecha nebyla vadná, žádné sondy by nebylo třeba provádět. Fond byl vyzván k odstranění vady do 30 dnů od doručení výzvy. Přílohou dopisu je podací arch, ze kterého plyne doručení fondu, ale není z něj čitelné, kdy přesně k němu došlo.

41. Z listinného důkazního prostředku (e-maily ze dne , datum, a , datum, ) plyne, že žalobce se dotazoval zástupce fondu, , jméno FO, , ohledně zatékání do domu. Dále konstatoval, že nemá žádnou reakci ohledně střechy a životnosti, a to s ohledem, co se na ní dělo, a s ohledem na počet otvorů, které byly vytvořeny. Při instalaci turbíny se nadto ukázalo, že střecha je utopená. , jméno FO, žalobci odpověděl, že fond i družstvo , Anonymizováno, budou s žalobcem dále komunikovat, co se týče uplatněných reklamací vadného plnění na domě. Nemohou však s žalobcem komunikovat jakékoliv další požadavky nad rámec uvedeného. Pokud takové požadavky bude žalobce mít, má je adresovat právnímu zástupci družstva , Anonymizováno, .

42. Z listinného důkazního prostředku (odborné vyjádření ze dne , datum, ) plyne, že znalecký ústav , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, r., Anonymizováno, . vypracoval tohoto dne odborné vyjádření k otázce možných zdrojů zvukových projevů u rodinného domu. Místní šetření pro účely tohoto vyjádření proběhlo v domě žalobce dne , datum, , kde byla prohlédnuta konstrukce střechy, a byly provedeny sondy do skladby střechy. V objektu byl vytvořen přetlak a podtlak za účelem sledování případného vzniku zvukových projevů. Závěr šetření byl ten, že v provedených sondách nebyla zjištěna nadměrná vlhkost vzduchu a tepelná izolace byla suchá. Rovněž nebyly zjištěny patrné projevy plísní na dřevěných konstrukcích. Ani po pokusu s přetlakem nebyly zjištěny zvukové projevy. Jediné zvukové projevy byly zjištěny v ložnici v 2.NP v návaznosti na otevření vstupních dveří do objektu. Nedostatek, který byl jako jediný zjištěn, bylo nedostatečné tuhé připojení plechování okrajů střech.

43. Z listinného důkazního prostředku (znalecký posudek č., Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) plyne, že na žádost právního zástupce žalobce vyhotovil dne , datum, znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , znalec z oboru stavebnictví, posudek k posouzení střechy předmětného domu. Pro posouzení této věci je podstatné, že znalec uvedl, že na OSB deskách dochází k dřevokazným procesům, OSB desky na části objektu s pokoji a ložnicí 2.NP jsou osazené špatně (text this side down) a dále, že na části střechy nad obývacím pokojem jsou desky nevhodně pokladené, kdy se v koutě setkaly 4ks OSB desek, kdy toto kladení desek s křížovým spojem je v rozporu s obvyklou praxí a dohledanými montážními návody. V závěrečné části posudku (4.) tedy znalec konstatoval, že OSB desky jsou špatně položeny, otočeny špatnou stranou, na konstrukci se objevuje počáteční teplotně-vlhkostní zatížení, které může mít vliv na řešené emise hluku. Na OSB deskách byly zjištěny stopy dřevokazných procesů ve střešní konstrukci. U nich nicméně znalec sdělil, že se nacházejí v latentním stavu a nelze vyloučit jejich opětovný rozvoj. Pro sanaci tohoto stavu by bylo nutné provést biologicko-chemický nástřik. Znalec tedy uzavřel, že zdrojem emisí zvuku je OSB deska tvořící záklop (část, 6.2 posudku). Vadu je možné odstranit demontáží desek a současně je nutné provést zmiňovaný postřik. Přílohou č. , hodnota, posudku je rozpočet stavebních prací, dle kterého práce nutné za odstranění vad budou v hodnotě , částka, .

44. Z listinného důkazního prostředku (dopis ze dne , datum, , včetně dodejky) plyne, že právní zástupce žalobce zaslal právnímu zástupci družstva , Anonymizováno, dopis označený jako „reklamace vad upřesnění po vyhotovení znaleckého posudku“, kde zopakoval, že již na podzim roku 2018 se při silnějších nárazech větru začalo ozývat vrzání z prostoru střechy v přízemí. Od jara roku 2019 však začalo být vrzání slyšet i při menších poryvech větru a zároveň se začaly ozývat nárazy v podobě tupých ran i z prostoru horní střechy. Právní zástupce žalobce dodal, že vzhledem k dané vadě se žalobce obrátil v červnu na družstvo , Anonymizováno, a dále pak i na obchodní společnost , Anonymizováno, , a to dopisem ze dne , datum, , ve kterém podrobně popsal vady na domě a žádal o prověření a odstranění, resp. opravu předmětných vad a současně o vystavení písemného potvrzení o uplatnění reklamace. Právní zástupce žalobce dále dodal, že během pokusů , jméno FO, o odstranění vady docházelo opakovaně k rozříznutí střechy. Toto opakované rozřezávání a lepení střechu znehodnocuje a přispívá k tvorbě plísní a pronikání vlhkosti. Právní zástupce žalobce dodal, že žalobce „na problém vlhkosti upozorňuje dlouhodobě“. Na straně 3 jsou pak popsány závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Je uvedeno, že podle „znalce je možné závadu odstranit, a to demontáží stávajících OSB desek a montáží nových při dodržení obvyklé praxe jejich pokládky a pokynů výrobců. Současně ale bude nutné provést biologicko-chemickou sanaci dřevěných prvků fungicidními přípravky, a to vzhledem k přítomnosti dřevokazných procesů ve střešní konstrukci“. Po vyčíslení nákladů na odstranění vad je uvedeno, že „emise hluku, které střecha vydává již od podzimu roku 2018 […] střecha vydává i při slabších poryvech větru více než 3 roky“. Právní zástupce závěrem vyzývá k úhradě částky , částka, a , částka, (cena znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ) do 7 dnů od odeslání výzvy. Výzva byla doručena , datum, .

45. Z listinného důkazního prostředku (předžalobní výzva ze dne , datum, ) plyne, že obsahově téměř totožnou výzvu zaslal právní zástupce žalobce i žalované, která ji obdržela dne , datum, .

46. Z listinného důkazního prostředku (kopie návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu, kopie obálky datové zprávy a kopie elektronického platebního rozkazu ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ) plyne, že žalobce, zastoupený advokátem, se s obsahově obdobnou argumentací jako je ta uplatněná v nynější věci domáhal návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu podaným dne , datum, u Okresního soudu v Ústí nad Orlicí uhrazení stejného plnění po družstvu , Anonymizováno, . Tvrdil, že kupní smlouva byla uzavřena s tímto družstvem. Žalobce v rámci předmětného návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu odkazoval pouze na dopis ze dne , datum, , nikoliv však již na dopis ze dne , datum, , či další korespondenci mezi účastníky. Z listinného důkazního prostředku (usnesení Okresního soudu v , adresa, č. j. , spisová značka, ) plyne, že v předmětném soudním řízení nebylo připuštěno, aby do řízení vedle dosavadního žalovaného (družstva , Anonymizováno, ) přistoupil další účastník, a to žalovaná. Soud toto usnesení odůvodnil tím, že od počátku je jasné (z předložených listinných důkazů ze strany žalobce), že nárok uplatněný žalobou nemůže být uplatněn po společnosti STABYT, která nebyla účastníkem kupní smlouvy, z níž se žalobce domáhá práv z vadného plnění. Není tedy ani subjektem, který za tyto vady nese odpovědnost. , právnická osoba, bylo pouze pověřeno vyřízením reklamovaných vad, což plyne i z e-mailu ze dne , datum, a předávacího protokolu.

47. Z listinného důkazního prostředku (zápis z kontrolní prohlídky ze dne , datum, ) plyne, že dne , datum, proběhla na domě žalobce prohlídka , tituly před jménem, , jméno FO, , který uzavřel, že nosná konstrukce střechy je provedena v souladu s projektovou dokumentací a statickým návrhem, přičemž nosné prvky jsou bez viditelných závad a poruch. Celková tuhost a únosnost střešní konstrukce je dostatečná pro projektované zatížení a vyhovuje pro použití – zastřešení rodinného domu. Zjištěný způsob provedení záklopu OSB deskami nemá díky zavětrování a obvodovému zabednění čel vazníků vliv na celkovou tuhost konstrukce střechy. V úvodu , tituly před jménem, , jméno FO, dále konstatoval, že při prohlídce v roce 2020 bylo zjištěno, že na vaznících jsou lokálně patrné drobné známky kondenzace vlhkosti, které však nemají vliv na tuhost a únosnost konstrukce střechy.

48. Z listinného důkazního prostředku (e-mail od , Anonymizováno, , Anonymizováno, , zástupce obchodní společnosti , právnická osoba, .) plyne, že skutečnost, zda byly OSB desky položeny potiskem nahoru, či potiskem dolů, nemá žádný vliv na mechanicko-fyzikální vlastnosti OSB desek.

49. Z ostatních v řízení provedených důkazů soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti, a proto je v textu rozsudku nerekapituluje50. Soud v řízení neprovedl důkaz navržený žalobcem – výslech znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který vypracoval znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , který měl dle žalobce sloužit k upřesnění posudku a k prokázání, že i na jiných domech se vyskytují vady. Pro řízení totiž nebylo podstatné, zda se na jiných domech vyskytují vady, či nikoliv. Pro závěry soudu pak byl nadbytečný i výslech , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť soud dospěl k závěru, že nároku žalobce nelze, bez ohledu na obsah znaleckého posudku, vyhovět (k tomu vizte níže). Soud rovněž zamítl návrh žalované na provedení revizního znalecký posudek, a to z totožných důvodů.

51. Soud hodnotil jednotlivé listinné důkazní prostředky podle zásad volného hodnocení důkazů, jednotlivě a poté v jejich vzájemných souvislostech.

52. Na základě zjištění učiněných z rekapitulovaných důkazních prostředků dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu. Žalobce uzavřel s fondem smlouvu, kterou na něj bylo převedeno vlastnické právo k domu. Dům žalobce převzal dne , datum, . Již na podzim roku 2018 se dle žalobce při silnějších nárazech větru začalo ozývat vrzání z prostoru střechy v přízemí. Od jara roku 2019 začalo být vrzání slyšet i při menších poryvech větru a zároveň se začaly ozývat nárazy v podobě tupých ran i z prostoru horní střechy. Žalobce dané zvuky nepovažoval za standardní a řešil je se zástupcem družstva , Anonymizováno, , jméno FO, . Žalobce komunikoval s fondem e-maily, ve kterých si na vrzání střechy stěžoval poprvé dne , datum, , v návaznosti na což zaslal žalované dopis ze dne , datum, . Žalobce v e-mailu a dopisu popsal projevy jím tvrzené vady (vrzání z prostoru nižší střechy, rány z prostoru střechy) a požádal o odstranění vady, tj. o opravu. Žalovaná zaslala žalobci dne , datum, reklamační list s datem přijetí reklamace dne , datum, (doručení dopisu žalobce žalované). V reklamačním listu není uveden způsob, kterým žalobce žádal vadu odstranit. V e-mailu ze dne , datum, žalobce upozorňoval na zhoršení emitovaných zvuků, které se již ozývají i při mírném větru. Žalobce si dále v e-mailu ze dne , datum, stěžoval na to, že již v minulosti byl problém se zatékáním do , právnická osoba, vlhkostí. Do domu poprvé zateklo v dubnu roku , Anonymizováno, . Proběhly snahy o odstranění tohoto problému, avšak dle žalobce byly tyto bez úspěchu. Bylo zjištěno, že horní střecha je vlhká, utopená. V e-mailu ze dne , datum, žalobce upozornil, že střecha je vlhká, jsou zde plísně. Upozorňoval na to, že vlhkost je zřejmě způsobena nesprávným provedením bednění. Žalobce žádal o nápravu a návrh řešení. Dne , datum, se na místo dostavil , jméno FO, , který nezjistil žádné vady s výjimkou uvolněných šroubů, které byly dotaženy, a dále provedl oplechování ukončení hydroizolační folie fasády na nižší střeše v návaznosti na stěnu druhého nadzemního podlaží. Žalovaná opakovaně činila kroky ke zjištění vady v podobě zatékání či vrzání střechy, ale žádné vady zjištěny nebyly. Došlo k několika místním šetřením a odborným posouzením stavu, která se týkaly jak emisí zvuku, tak vlhkosti a plísní. Byly provedeny i kroky k odstranění daných tvrzených vad (opravy hromosvodu, tmelení, zateplení, instalace turbín atp.). Žalobce znovu namítal hlučnost střechy dopisem ze dne , datum, . Dne , datum, byl k požadavku žalobce vyhotoven znalecký posudek zaměřený na zdroje emise hluku ze střechy. Znalec dospěl k závěru, že emise zvuku jsou způsobeny špatným osazením OSB desek. Dále uvedl, že na konstrukci se objevuje počáteční teplotně-vlhkostní zatížení a že na deskách jsou zjistitelné latentní dřevokazné procesy. Žalobce výstupy znaleckého posudku komunikoval fondu, žalované a družstvu , Anonymizováno, dopisy ze dne , datum, , ze dne , datum, a předžalobní výzvou ze dne , datum, . Žalobce se svého nároku domáhal nejprve po pasivně nelegitimovaném subjektu – družstvu , Anonymizováno, v řízení vedeném u Okresního soudu v , adresa, . Uvedené řízení bylo zastaveno pro zpětvzetí žaloby. Žalobce následně podal nyní projednávanou žalobu proti žalované.

53. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.

54. Podle § 2112 odst. 1 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 téhož ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

55. Podle § 1921 odst. 1 o.z. nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Podle odst. 2 platí, že nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná. To neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které zcizitel při předání věděl nebo musel vědět.

56. Podle § 2117 o.z. Pro oznámení vady, na kterou se vztahuje záruka, a pro uplatnění práva z vadného plnění platí obdobně ustanovení § 2172 a 2173.

57. Podle § 2129 odst. 2 o.z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas.

58. Podle § 611 o.z. promlčují se všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to stanoví zákon.

59. Podle § 628 o.z. u práva, které musí být uplatněno nejprve u příslušné osoby, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy u ní bylo právo takto uplatněno.

60. Podle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

61. Podle § 19 odst. 1 a 3 zákona č. 634/1992 Sb., zákona o ochraně spotřebitele, ve znění ke dni , datum, je prodávající povinen spotřebiteli vydat písemné potvrzení o tom, kdy spotřebitel právo uplatnil, co je obsahem reklamace a jaký způsob vyřízení reklamace spotřebitel požaduje. Tato povinnost se vztahuje i na jiné osoby určené k provedení opravy. Dle odst. 3 prodávající nebo jím pověřený pracovník rozhodnu o reklamaci ihned, ve složitých případech do tří pracovních dnů. Do této lhůty se započítává doba přiměřená podle druhu výrobku či služby potřebná k odbornému posouzení vady.

62. Soud se na základě shora zjištěného skutkového stavu zabýval několika právními otázkami, a to zejména pasivní legitimací žalované, námitkou promlčení vznesenou žalovanou a skutečností, zda žalobce uplatnil právo z vadného plnění řádně a včas, tedy bez zbytečného odkladu.

63. K pasivní legitimaci žalované:

64. Soud nepřisvědčil námitce žalované, že ve věci není pasivně legitimována, neboť žalobce v žalobce nesprávně označil žalovanou jakožto samostatný subjekt a nereflektoval, že žalovaná jedná pouze jménem fondu, který obhospodařuje.

65. K tomu soud odkazuje na rozhodnutí ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , ve kterém Městský soud v Praze vyslovil názor, že věcná legitimace přísluší v záležitostech týkajících se užívání a správy podílového fondu jeho obhospodařovateli, tj. žalované. Není ovšem vadou žaloby, pokud žalobce žalovaného nesprávně označil v záhlaví žaloby, pokud z obsahu žaloby i dalších podání žalobce jednoznačně plyne, že žalobce vymezil žalovaného „jakožto obhospodařovatele podílového fondu“ a je si vědom skutečnosti, že žalovaný jedná jménem a na účet předmětného fondu. Z obsahu nyní projednávané žaloby i z dalších podání žalobce je zřejmé, že žalobce se požadovaného plnění domáhá po žalované z titulu jejího postavení obhospodařovatele fondu. To plyne jak z obsahu podání žalobce, tak i z obsahu podání žalované, ze kterých je zřejmé, že žalovaná je plně srozuměna s tím, že žalobce se na ní domáhá předmětného nároku z titulu jejího postavení jako obhospodařovatele fondu , Anonymizováno, . Není tudíž namístě postup podle § 43 odst. 1 o.s.ř., či zamítnutí žaloby pro absenci pasivní legitimace. Soud nicméně upravil označení žalované v tomto rozsudku způsobem, aby toto bylo zcela nezaměnitelné a jednoznačné. Soud proto v záhlavní tohoto rozsudku označil žalovanou jako „, právnická osoba, ., IČO , IČO zainteresované společnosti 0/0, , adresa, , jako obhospodařovatel investičního fondu Exafin otevřený podílový fond sídlem , Adresa zainteresované společnosti 0/0, “.

66. K včasnému uplatnění práva z vadného plnění67. Žalovaná namítla, že soud by neměl žalobci právo z vad přiznat, neboť žalobce vadu u žalované jakožto prodávajícího neuplatnil bez zbytečného odkladu.

68. Soud se s uvedenou námitkou žalované ztotožnil.

69. I pro vady kryté zárukou platí, že tyto je nutno uplatnit bez zbytečného odkladu poté, co vada mohla být při včasné prohlídce a dostatečné péči zjištěna (ZAPLETAL, Jiří. § 2117 [Oznámení vady, na kterou se vztahuje záruka, a uplatnění práva z vadného plnění]. In: , jméno FO, , , jméno FO, , VÝTISK, , jméno FO, , BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2023, marg. č. , hodnota, .).

70. Pojem „bez zbytečného odkladu“ je nutno vyložit jako relativně velmi krátkou lhůtu nepřekračující několik dní od zjištění vady. Tato lhůta je bezodkladná, neprodlená, bezprostřední a okamžitá a vyžaduje jednání v co nejkratším časovém úseku. Jde o lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů (viz rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, , ve kterém Nejvyšší soud vyhodnotil lhůtu dvou měsíců jako lhůtu neodpovídající podmínce uplatnění bez zbytečného odkladu). Uvedený pojem je vždy nutno vyložit dle skutkových okolností posuzované věci. Přitom je nutno přihlédnout i například k tomu, co osobě ve včasném uplatnění bránilo.

71. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobce podmínku uplatnění vady bez zbytečného odkladu nesplnil. Z vlastních tvrzení žalobce plyne, že již na podzim roku 2018 se začalo ozývat vrzání z prostoru střechy v přízemí. Od jara roku 2019 začalo být vrzání slyšet i při menších poryvech větru a zároveň se začaly ozývat nárazy v podobě tupých ran i z prostoru horní střechy. Žalobce však uvedenou vadu formálně vytkl žalované až e-mailem ze dne , datum, a dopisem ze dne , datum, . Takové uplatnění vady nelze posoudit jako učiněné bez zbytečného odkladu. Na tom nic nemění skutečnost, že emise zvuku ze střechy se snad měly v průběhu času zhoršovat. Vrzání započalo již na podzim roku 2018, na jaře 2019 se vrzání zásadně zhoršilo a přidaly se tupé rány. Z e-mailů žalobce plyne, že si byl již v dané době vědom nestandardnosti stavu střechy. Měl tudíž vady u prodávajícího uplatnit dříve, a to již v roce 2018, nejpozději ihned na jaře roku 2019. Žalobce však ani netvrdil, že by tak učinil.

72. Soud nepřisvědčil tvrzení žalobce, že o existenci vady a o její příčině se dozvěděl až na základě znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Pro uplatnění reklamace není nutno znát přesnou technickou příčinu vady ani jiné technické detaily týkající se vady či její příčiny. Vadu je podle textu zákona nutno označit anebo je nutno popsat, jak se vada projevuje. Vzhledem k tomu, že vrzání započalo dle žalobce již na podzim roku 2018 a na jaře se měly přidat i tupé rány, byl jistě žalobce již v dané době schopen popsat, jak se vada projevuje. Pro řádné uplatnění práv z vadného plnění není nutno přitom znát ani přesnou výši ceny případné opravy. V tomto ohledu lze ostatně dodat, že právem z vadného plnění není zaplacení částky odpovídající ceně opravě věci, nýbrž zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny.

73. V tomto ohledu soud dodává, že žalobce měl dle textu zákona vadu uplatnit u prodávajícího, tj. u fondu, resp. u jeho obhospodařovatele (dle ujednání v předávacím protokolu tak měl učinit u fondu a současně u družstva STAVBYT). Pokud tedy z některých provedených listinných důkazních prostředků plyne, že žalobce se snad měl s vadou obrátit v červnu roku 2019 na družstvo STABYT, jedná se o skutečnost irelevantní pro nynější případ. Žalobce nadto ani netvrdil, že by k uplatnění vady došlo již v červnu roku 2019, nýbrž dovozoval, že k uplatnění vady došlo až dopisem ze dne , datum, . Žalobce přitom soudu nedoložil ani důkazy, ze kterých by bylo lze ověřit obsah případné červnové komunikace mezi žalobcem a družstvem STABYT, a návazně posoudit, zda se jednalo o uplatnění vady, či nikoliv. I kdyby však přes vše uvedené došlo k řádnému uplatnění vady již v červnu roku 2019, nejednalo by se o uplatnění vady bez zbytečného odkladu. Jak již bylo uvedeno, střecha započala vrzat již na podzim roku 2018 a situace se zhoršovala do stavu, kdy na jaře roku 2019 začalo být vrzání slyšet i při menších poryvech větru a zároveň se začaly ozývat nárazy v podobě tupých ran i z prostoru horní střechy.

74. Soud tedy dospěl k závěru, že žalobce neuplatnil vadu bez zbytečného odkladu. Jelikož žalovaná tuto skutečnost důvodně namítla, soud nemohl postupovat jinak, než že právo z vad žalobci nepřiznat. Na tom nic nemění ani žalobcem odkazovaná skutečnost, že vady uplatnil v pětileté lhůtě dle § 2129 odst. 2 o.z. Odkazované ustanovení stanoví speciálně ve vztahu k obecné úpravě pouze délku maximální lhůty pro uplatnění skrytých vad staveb spojených se zemí pevným základem a její počátek; v ostatním se úprava oznámení skrytých vad dle § 2112 o.z. neliší (ZAPLETAL, Jiří. § 2129 [Sleva z kupní ceny při menší výměře pozemku a skryté vady stavby]. In: , jméno FO, , , jméno FO, , VÝTISK, , jméno FO, , BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2023, marg. č. , hodnota, .). I v případě vad nemovité věci je tak nutno vady uplatnit bez zbytečného odkladu. Jiný výklad by ostatně ani nedával rozumného smyslu.

75. Soud na tomto místě dodává i to, že vada nebyla důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět (§ 1921 odst. 2 a § 2112 odst. 2 o.z.). V nyní projednávané věci se nejedná například o vadu spočívající v nedodělcích, či jinou zcela zřejmou vadu. Není dokonce ani doposud postaveno najisto, že dům žalobcem namítané vady má. Žalovaná to popírá. Došlo k několika odborným posouzením domu, během kterých nebylo zjištěno, že by zde byly vady, které by mohly způsobit emise zvuku střechy (ani že by v domě byla plíseň). Následně byl vypracován znalecký posudek, který dospěl k závěru, že emise zvuku jsou způsobeny nesprávným kladem OSB desek (a že konstrukce střechy je zasažena latentní plísní). Obchodní společnost , právnická osoba, . však nicméně uvedla, že klad OSB desek, co se týče jejich strany s potiskem a bez potisku, nemá žádná vliv na mechanicko-fyzikální vlastnosti OSB desek. Již uvedené svědčí proti závěru, že uvedené tvrzené vady by měly být vadami, o kterých měl fond vědět. O takové vady by se jednalo například, pokud by byl fond (družstvo STABYT) použily při výrobě zcela jiné materiály, než měly (v důsledku čehož byl výsledný předmět plnění disfunkční), nebo se hrubě neprofesionálně odchýlily od předepsaného technologického postupu (např. nevyčkaly potřebnou dobu k zaschnutí či ztuhnutí materiálu), neprovedly potřebné úkony ve správném pořadí nebo vůbec neprovedly některé z potřebných úkonů, které do rozsahu plnění měly spadat, záměrně se odchýlily od smluvených parametrů (upravily si pro svoji potřebu závazný projekt) apod. (ŠILHÁN, Josef. § 1921 [Vytknutí vad v reklamační lhůtě]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014, s. 908, marg. č. , hodnota, .). O takovou situaci se nicméně v nyní projednávané věci nejedná.

76. K námitce promlčení nároku:

77. Byť soud dospěl k závěru, že nároku žalobce z vadného plnění nelze vyhovět, neboť žalobce neuplatnil vadu u prodávající bez zbytečného odkladu, považuje za nutné se vyjádřit i k otázce promlčení daného nároku.

78. Právo z vadného plněné představuje právo, které je nutné nejprve uplatnit mimosoudně u zákonem určeného subjektu, a to v rámci zákonem stanovené lhůty. Od uplatnění práv z vadného plnění u takového subjektu se přitom odvíjí počátek běhu promlčecí lhůty podle § 628 o.z. , právnická osoba, z odpovědnosti za vadu věci u kupní smlouvy proto počne běžet promlčecí lhůta ode dne včasného oznámení vady – podání reklamace prodávajícímu (vizte rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, či sp. zn. , spisová značka, ).

79. Soud byl tedy k námitce promlčení, kterou vznesla žalovaná, povinen se zabývat otázkou, kdy započal běh promlčecí lhůty, a zda žalobce nárok, který uplatnil žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, , uplatnil včas.

80. Za účelem takového posouzení bylo nutno posoudit, kdy mělo dojít ke včasnému oznámení vady.

81. Jak již přitom bylo uvedeno výše, ke včasnému uplatnění vady mělo dojít již v blízké časové relaci poté, co měla střecha začít vrzat v roce 2018, nejpozději pak bezodkladně poté, co se měla intenzita zvuků na jaře roku 2019 zvýšit a měly přibýt rány. Již v daném okamžiku si byl žalobce projevů vady vědom a tyto byl schopen adekvátně popsat. V tento okamžik měla být vada, resp. právo z vad, uplatněno u prodávající a od tohoto okamžiku se rozběhla tříletá promlčecí lhůta. Žaloba podaná v roce 2023 tak byla podána po uplynutí promlčecí lhůty.

82. Nicméně, nárok žalobce by byl promlčen, i kdyby bylo namístě běh promlčecí lhůty navázat až na okamžik, kdy reálně došlo k uplatnění vady, resp. práva z vad.

83. Z provedeného dokazování plyne, že tak se stalo ve dnech , datum, a , datum, , kdy žalobce prodávající adresoval výše rekapitulovaný e-mail a taktéž výše rekapitulovaný dopis. Soud opakuje, že žalobce v e-mailu ze dne , datum, adresovaném zástupci fondu uvedl, že nižší střecha při větru vrže, rány z prostoru horní střechy jsou tak silné, že nelze spát. Žalobce uvedl, že uplatňuje vady na domě a žádal vyřešení situace. Doručením daných listin do dispoziční sféry prodávající došlo k řádnému uplatnění vady.

84. Soud nepřisvědčil tvrzení žalobce, že reklamace byla řádně uplatněna až dopisem ze dne , datum, . Žalobce v e-mailu a v dopise z října roku 2019 nejenže vady specifikoval, a to minimálně tím „že střecha vrže a ozývají se rány“, ale navíc požádal o opravu daného problému. Z uvedeného zřetelně plyne, že vady byly řádně uplatněny již dne 9., resp. , datum, , a dokonce byl navržen i způsob jejich odstranění. Jak již přitom bylo výše uvedeno, pro řádné uplatnění vad není nutno vadu a její příčinu odborně technicky popsat; postačí tvrdit, jak se vada projevuje. To e-mail a dopis žalobce z října roku 2019 bez dalšího splňují. Dodat lze, že sám žalobce stál původně na názoru, že vadu uplatnil již v říjnu roku 2019, což plyne jednak z návrhu žalobce na vydání elektronického platebního rozkazu doručeného Okresnímu soudu v , adresa, , a jednak i z dopisů (právního zástupce) žalobce ze dne , datum, a ze dne , datum, .

85. Soud přitom nesouhlasí s názorem žalobce, že promlčení lhůta se v dané době, resp. v době před zpracováním znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , nemohla rozběhnout, neboť doposud nebylo možno se práv z vadného plnění domáhat soudně, jelikož nemělo být zřejmé, o jakou se jedná vadu. Soud přitakává žalobci potud, že okamžik počátku běhu promlčecí lhůty podle speciálního ustanovení § 628 o.z. nemůže předcházet okamžiku počátku běhu promlčecí lhůty podle obecného ustanovení § 619 o.z. Soud však již není názoru, že by žalobce nemohl svá práva z vadného plnění uplatnit u soudu již v době, kdy se vada začala projevovat tím, že střecha započala vydávat nestandardní zvuky. Žalobce nemusel vyčkávat na to, až bude na úrovni znaleckého zkoumání prokázáno, jaká technická okolnost (špatný sklad OSB desek) má vadu způsobovat. Takový postup by na žalobce, resp. obecně na veškeré osoby uplatňující práva z vadného plnění, kladl nepřiměřené požadavky. Žalobce měl vadu, resp. její projevy, řádně oznámit prodávající, následně mohl, byl-li přesvědčen, že tato existuje a nebyla postupem žalované napravena, podat žalobu k soudu a domáhat se jím zvoleného práva z vad. Na tomto místě soud opakuje, že žalobce má právo domáhat se nikoliv ceny opravy, nýbrž přiměřené slevy z kupní ceny. Pro podání žaloby či uplatnění práva u prodávající tak nebylo nutné znát přesně cenu případné opravy.

86. Soud tak uzavírá, že žalobě by nebylo lze vyhovět i z dalšího důvodu, a to vzhledem k tomu, že žalobce žalobu podal po uplynutí promlčecí lhůty a žalovaná se tohoto promlčení dovolala.

87. Na tomto místě soud podotýká, že běh promlčení lhůty nebyl nijak přerušen ani staven, neboť podání žaloby u Okresního soudu v , adresa, proti věcně pasivně nelegitimované osobě – družstvu STABYT nemělo na běh promlčecí lhůty žádný vliv. Ke stavění promlčecí lhůty totiž dochází pouze a jedině v případě uplatnění u orgánu veřejné moci proti pasivně legitimované osobě (vizte BODEČKOVÁ, , jméno FO, . § 648 [Stavení promlčecí lhůty uplatněním práva u orgánu veřejné moci]. In: , jméno FO, , , jméno FO, , VÝTISK, , jméno FO, , BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2023, marg. č. , hodnota, .).

88. Soud přitom nepřisvědčil ani tvrzení žalobce, že námitka promlčení by měla být uplatněna v rozporu s dobrými mravy.

89. Ve vztahu k rozporu námitky promlčení s dobrými mravy Nejvyšší soud dlouhodobě zastává názor, že dobrým mravům zásadně neodporuje, namítá-li někdo promlčení práva uplatňovaného vůči němu, neboť institut promlčení přispívající k jistotě v právních vztazích je institutem zákonným, a tedy použitelným ve vztahu k jakémukoliv právu, které se podle zákona promlčuje. Uplatnění promlčecí námitky by se příčilo dobrým mravům jen v těch výjimečných případech, v nichž by bylo výrazem zneužití tohoto práva na úkor účastníka, který marné uplynutí promlčecí doby nezavinil, a vůči němuž by za takové situace zánik nároku na plnění v důsledku uplynutí promlčecí doby byl nepřiměřeně tvrdým postihem ve srovnání s rozsahem a charakterem jím uplatňovaného práva a s důvody, pro které své právo včas neuplatnil (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , či ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , nebo rozsudek téhož soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný pod číslem 29/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Tyto okolnosti by přitom musely být naplněny v natolik výjimečné intenzitě, aby byl odůvodněn tak významný zásah do principu právní jistoty, jakým je odepření práva uplatnit námitku promlčení (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný pod číslem 59/2004 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či usnesení téhož soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Rozpor námitky promlčení s dobrými mravy je pak třeba dovozovat toliko z okolností, za kterých byla námitka promlčení uplatněna, nikoli z okolností a důvodů, z nichž je dovozován vznik uplatněného nároku (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , a rozsudky téhož soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , a ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Odepřít výkon práva spočívajícího ve vznesení námitky promlčení lze jen na základě skutečností, které nastaly nebo vznikly poté, co vzniklo právo, jehož prosazení se žalovaný vznesením námitky promlčení brání (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). V rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, (ústavní stížnost proti němu podanou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne , datum, , sp. zn. IV. ÚS 542/06), pak Nejvyšší soud zdůraznil, že i když není vyloučeno, aby soud dovodil, že právo vznést námitku promlčení je v rozporu s dobrými mravy, musí ze skutkového stavu vyplývat, že jde o zcela výjimečné okolnosti daného případu, které odůvodňují potřebu korektivu dobrých mravů jakožto spravedlivě vyrovnávacího měřítka pro hodnocení konkrétních okolností individuálního případu. Použití tohoto korektivu je totiž třeba považovat za krajní řešení za účelem zajištění potřebné vazby mezi občanskoprávními normami a mravním řádem společnosti, přičemž aplikace § 3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.), nesmí vést k oslabování ochrany subjektivních občanských práv stanovených zákonem a tím k nežádoucímu narušování jistoty občanskoprávních vztahů. Výjimečnost aplikace § 3 odst. 1 obč. zák. je třeba zdůraznit u námitky promlčení, neboť v tomto případě narušení právní jistoty občanskoprávních vztahů hrozí zvýšenou měrou.

90. Soud není názoru, že žalobcem namítaná skutečnost, že fond měl až do června roku 2020 tvrdit, že dům nemá vady, by představovala okolnost zakládající nemravnost vznesené námitky promlčení. Je zcela legitimním postupem prodávajícího zastávat názor, že předmět koupě nemá vady. Ani to, že žalovaná vady sporovala, přitom žalobci nebránilo se práva z vad domáhat soudně.

91. Z provedeného dokazování přitom neplyne opora pro tvrzení žalobce, že fond se měl snažit vytvořit dojem, že pasivně legitimován je STABYT. Žalobce v tomto ohledu odkazoval na e-mail ze dne , datum, . Z toho však neplyne, že by se fond měl snažit žalobce mylně instruovat o osobě, u které je nutno práva z vadného plnění uplatnit. Zástupce fondu v tomto e-mailu uvedl pouze tolik, že fond i STABYT budou s žalobcem nadále komunikovat, co se týče jím uplatněných reklamací (tj. i nyní projednávané reklamace). Dále je v e-mailu uvedeno, že jakékoliv další požadavky (právní zástupkyně žalované v tomto ohledu uvedla, že těmito dalšími požadavky měl být požadavek žalobce na prodloužení záruky, který není předmětem nynější věci) je nutno řešit přes právního zástupce STABYT. Z daného e-mailu tedy neplyne, že by se fond měl snažit žalobce cíleně nesprávně navést k tomu, aby otázku nyní projednávaných vad řešil s družstvem STABYT. Nadto, i kdyby tomu tak bylo, v kupní smlouvě je zcela jednoznačně uvedeno, že prodávajícím je fond. Žalobce se dopisem ze dne , datum, obrátil na fond. Ode dne , datum, byl žalobce zastoupen advokátem. Došlo-li v takové situaci k mylnému vyhodnocení otázky pasivní legitimace, jde tato skutečnost k tíži žalobce (jeho právního zástupce). Soud nesouhlasí s žalobcem, že žalovaná, resp. družstvo STABYT, měli žalobce informovat o tom, že plánuje podat žalobu proti pasivně nelegitimovanému subjektu, či o tom, že tuto žalobu podal a v řízení pokračuje. Jak již bylo uvedeno, žalobce byl již v dané době zastoupen advokátem. V takové situaci nelze žalované, resp. družstvu STABYT, vytýkat, že právního zástupce žalobce neupozornily, že nesprávně vyhodnotil otázku pasivní legitimace. Takovou právní povinnost by však žalovaná a družstvo STABYT dle názoru soudu neměly, ani kdyby žalobce (spotřebitel) v rozhodné době právně zastoupen nebyl. Nerozhodné je pak i to, zda v řízení před Okresním soudem v , adresa, docházelo k opakovanému odročování jednání, či nikoliv.

92. Soud nesdílí ani názor žalobce, že námitka promlčení byla uplatněna v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobce byl udržován v tom, že pokud vadu řádně definuje, tato bude odstraněna. V tomto ohledu soud akcentuje, že rozpornost námitky promlčení s dobrými mravy nezakládají okolnosti týkající se žalovaného nároku, nýbrž pouze a jenom okolnosti týkající se uplatnění námitky promlčení. Nadto soud k danému dodává, že z provedeného dokazování neplyne, že žalobce by snad měl být uměle udržován v tom, že vada bude odstraněna, a bylo by mu tak bráněno podat žalobu k soudu v zachovalé promlčecí lhůtě. Z dokazování vyplynulo tolik, že žalovaná a družstvo STABYT se snažily opakovaně zjistit, zda střecha skutečně vydává žalobcem tvrzené zvuky, a snažily se odhalit a odstranit příčinu daného problému. Provedly na místě několik šetření, a to i za účasti odborníků. Nebylo však zjištěno, že by zde byla vada. V takové situaci žalobci nic nebránilo domáhat se práva z vad u soudu. Nemusel vyčkávat například na znalecký posudek. Pokud by tak žalobce učinil, vykonal by právo v zachovalé promlčecí lhůtě. Žalobce ostatně žalobu v zachovalé lhůtě podal (a to ačkoliv ji podal až po vypracování znaleckého posudku). Podal ji nicméně vůči pasivně nelegitimovanému subjektu, což nemůže jít k tíži žalované (vizte výše).

93. Soud nesouhlasí ani s tvrzením žalobce, že e-mailem zástupce fondu ze dne , datum, by mělo dojít k uznání závazku v hmotněprávním smyslu. Z e-mailu ze dne , datum, ani z e-mailu ze dne , datum, neplyne, že by fond (či zástupce družstva STABYT) jednoznačně uznali, že dílo je vadné a dohodli se na tom, že vady budou opraveny (v tomto se věc liší od žalobcem dokazovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ). Za hmotněprávní uznání s dopady mj. i na běh promlčecí lhůty nelze považovat ani to, že zástupci STABYT či jiných subjektů se snažili zjistit příčinu vrzání střechy a tuto odstranit. Z doložené komunikace plyne pouze to, že nedošlo ke zjištění existence vady ani její příčiny.

94. Na vliv promlčecí lhůty nemá vliv ani žalobcem připomínaná skutečnost, že žalovaná nevystavila žalobci potvrzení o reklamaci, které by splňoval obsahové náležitosti dle § 19 odst. 1 a 3 zákona o ochraně spotřebitele. Provedeným dokazováním bylo ověřeno, že žalovaná potvrzení vystavila, avšak neuvedla v něm, jaký způsob vyřízení reklamace žalobce požadoval. Ze znění zákona o ochraně spotřebitele a ani ze znění jiného právního předpisu však neplyne, že uvedená skutečnost by měla mít vliv na běh promlčecí lhůty. Promlčecí lhůta započíná v případě práv z vad běžet od okamžiku včasného uplatnění práva u příslušné osoby, jak bylo výše uvedeno. To, zda dojde k vystavení obsahově úplného potvrzení o reklamaci, či nikoliv, nemá na běh promlčecí lhůty vliv. Ostatně, písemné potvrzení o reklamaci představuje pojistku pro to, aby spotřebitel měl lepší důkazní pozici týkající se práv z vadného plnění (, adresa, , , jméno FO, o ochraně spotřebitele: Komentář [, jméno FO, ]. Wolters Kluwer [cit. 2024-2-5]. ASPI_ID KO634_1992CZ. Dostupné v Systému , jméno FO, . ISSN: 2336-517X.). Tím se však jeho význam v zásadě vyčerpává. Vystavení uvedeného potvrzení či jeho obsah nemůže mít vliv na běh promlčecí lhůty.

95. Soud tak uzavírá, že žalobě žalobce nebylo možno vyhovět, a to jednak vzhledem k důvodně vznesené námitce uplatnění práva z vad opožděně, a jednak z důvodu promlčení žalovaného nároku.

96. Závěrem soud dodává, že nepřehlédl, že žalobce v řízení tvrdil, že kromě emisí zvuku byla znaleckým posudkem zjištěna i další vada, a to zatékání do domu a navazující vlhkost a plíseň. K tomu nicméně soud konstatuje, že předmětné vady uplatněné žalobcem – špatné položení OSB desek a dřevokazné procesy, je dle obsahu tvrzení žalobce i dle výstupů znaleckého posudku nutno posoudit jako jednu, a to opožděně uplatněnou, vadu, u které nadto uplynula promlčecí lhůta (blíže vizte výše). Sám žalobce uvedl, že k výskytu plísní docházelo kvůli zavádění sond a zjišťování příčiny vrzání a bouchání. V e-mailu ze dne , datum, žalobce poukazoval na to, že vlhkost způsobují OSB desky. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, sdělil, že na vrzání střechy může mít vliv i počáteční teplotně vlhkostní stav střešní konstrukce. OSB desky je dle znalce nutno klást tak, aby jim byla umožněna teplotně-vlhkostní diletace.

97. Nadto, i kdyby tomu tak nebylo a nebylo by možno vrzání a latentní plísně označit za vadu jedinou, ani tak by nebylo možno žalobci přiznat jím nárokované právo z vad. Ani v případě této vady totiž nelze uzavřít, že by byla vada uplatněna bez zbytečného odkladu a že odpovídající právo z vad by nemělo být promlčeno. Žalobce v e-mailu ze dne , datum, tvrdil, že do domu zateklo poprvé v dubnu roku 2019, došlo ke snaze o nápravu, nicméně následně do domu zateklo znovu. Následně bylo zjištěno, že horní střecha je utopená (mokrá). Z uvedeného zřetelně plyne, že žalobce si byl vlhkosti střechy vědom již od dubna roku 2019. Již v té době, nebo v době navazující (kdy mělo dojít k dalšímu zatečení a mělo být zjištěno, že střecha je utopená) měl u prodávající řádně uplatnit právo z vad týkající se vlhkosti a souvisejících plísní. Neučinil-li tak, nelze nyní jeho právo přiznat. Od dané doby, tj. od doby, kdy mělo dojít k uplatnění práva z vad, nadto taktéž běží promlčecí lhůta pro dané právo. Žaloba podaná v roce 2023 by tak i v tomto případě byla podána po uplynutí promlčecí lhůty. Ostatně, z provedeného dokazování by bylo lze dovodit, že žalobce právo z vad v podobě odstranění vady ohledně vlhkosti a plísní i uplatnil, a to nejpozději e-mailem ze dne , datum, , kde upozorňoval na opakované zatečení, na vlhkost střechy zjištěnou při montáži turbín, na existenci plísní a taktéž na skutečnost, že vlhkost je dle jeho názoru způsobena využitím nesprávného materiálu (bednění nemá být z OSB desek, nýbrž má být k prken předem daných rozměrů). I pokud by se promlčecí lhůta rozběhla až v návaznosti na uvedenou skutečnost, v době podání žaloby by tato již uplynula. Konečně soud uvádí i to, že k závěru o nedodržení podmínky včasného uplatnění práva z vad by bylo nutno dospět i v případě, kdyby se žalobce o tvrzené existenci vlhkosti a plísní dozvěděl až ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalecký posudek, který se o plísních, resp. o existenci latentní plísně, zmiňuje, byl vypracován dne , datum, . Žalobce povšechnou zmínku o existenci plísní s odkazem na daný znalecký posudek sdělil družstvu STABYT v dopise ze dne , datum, , žalované pak až v dopise ze dne , datum, . Uplatnění dané vady s tříměsíčním zpožděním dle názoru soudu nesplňuje výše opakovaně odkazovanou podmínku uplatnění bez zbytečného odkladu.

98. Vzhledem k výše uvedeným skutkovým zjištěním a právnímu posouzení věci soud dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět. Žalobci nelze přiznat jím nárokované právo z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny. Návazně pak žalobci nelze přiznat ani náklady vynaložené na znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, .

99. Soud proto výrokem I tohoto rozsudku žalobu v celém rozsahu zamítl.

100. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši , částka, . Tyto náklady se sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, sepis vyjádření ze dne , datum, , sepis vyjádření ze dne , datum, a účast na jednání před soudem v délce dvou hodin a tří minut) a z částky , částka, za úkon právní služby dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t. v podobě účasti na jednání, na kterém došlo pouze k vyhlášení rozsudku, včetně šesti paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daně z přidané hodnoty z částky , částka, ve výši , částka, .

101. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.