15 C 112/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudcem Mgr. Radkem Paclíkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 2 834 962 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 2 374 680 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částek 1 399 783 Kč od [datum] do [datum], 939 501 Kč od [datum] do zaplacení, 1 429 179 Kč od [datum] do zaplacení, 6 000 Kč od [datum] do zaplacení.

II. Žaloba o zaplacení částky ve výši 460 282 Kč spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % od [datum] do zaplacení se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 1 do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku soudní poplatek ve výši 141 749 Kč.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 3 000 Kč.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala po žalované úhrady částky 2 834 962 Kč jakožto dlužného nájemného a záloh na poplatky za služby spojeném s nájmem. Z žalobních tvrzení vyplývá, že žalobkyně uzavřela dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, [číslo jednací], [anonymizována tři slova] [číslo] (dále jen„ Smlouva“), se [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [právnická osoba], jejímž předmětem byly prostory na adrese [ulice] [adresa] na [obec a číslo] Smlouva byla následně měněna dodatky [číslo] ze dne [datum], [číslo] ze dne [datum] a konečně [číslo] ze dne [datum], na základě něhož do práv a povinností předchozího nájemce vstoupila žalovaná. Žalovaná byla povinna hradit nájemné (pravidelně zvyšované o inflaci) a poplatky za služby spojené s užíváním předmětných prostor. V roce 2018 činila výše čtvrtletního nájemného 1 399 783 Kč, v roce 2019 pak 1 429 179 Kč. Žalovaná však po celý rok 2018 nehradila nájemné včas, později hrazené částky proto byly postupně započítávány na nejdříve splatné platby a příslušenství. Žalobkyně vyzvala žalovanou dne [datum] k úhradě dlužného nájemného za 4. čtvrtletí roku 2018 a úroky z prodlení za 1. až 4. čtvrtletí roku 2018. Žalovaná uhradila pouze dlužné úroky za 1. až 3. čtvrtletí roku 2018. Žalovaná dále neuhradila nájemné za 1. čtvrtletí roku 2019 a zálohu na služby za 1. čtvrtletí roku 2019 ve výši 6 000 Kč. Vzhledem k neuhrazenému nájemnému žalobkyně Smlouvu dne [datum] vypověděla, přičemž nájemní vztah zanikl ke dni [datum]. Dne [datum] byly prostory předány zpět žalobkyni. Žalobkyně proto v řízení požaduje částku 1 399 783 Kč za dlužné nájemné za 4. čtvrtletí roku 2018, 1 429 179 Kč za 1. čtvrtletí roku 2019 a 6 000 Kč za zálohy na služby za 1. čtvrtletí roku 2019. Žalovaná však neuhradila ničeho, a to ani po zaslání předžalobní výzvy ze dne [datum].

2. Žalobkyně se dne [datum] vyjádřila v tom smyslu, že nárok žalobkyně neuznává, neboť uzavřená Smlouva je neplatná, když není jasné, zda byla za žalobkyni podepsána k tomu oprávněnou osobou, navíc se jedná o smlouvu nevyváženou, která porušuje zásadu ochrany slabší strany, když sjednané nájemné bylo nadále pouze navyšováno, nájemcem provedené zhodnocení prostor nebylo ze strany pronajímatele nijak hrazeno, pronajímatel byl oprávněn od Smlouvy kdykoli odstoupit a pochybení na straně nájemce byla sankcionována vysokými pokutami, zatímco v případě pronajímatele nikoli. Dále žalobkyně nijak nezohlednila složenou zálohu ve výši měsíčního nájmu a v žalobě absentuje konkretizace, jaké platby žalovaná uhradila a jak konkrétně byly tyto platby žalobkyní na dlužné částky započítávány.

3. Dále pak na jednání dne [datum] žalovaná uvedla, že došlo ke zhodnocení prostor ve výši 2 000 000 Kč, což je uplatňováno jako námitka započtení, a konečně na jednání dne [datum] uvedla, že dalším důvodem pro neplatnost smlouvy jsou nesrovnalosti ohledně rozsahu předmětu nájmu, kdy nesedí hodnoty uvedené ve Smlouvě a v přílohách Smlouvy v podobě plánů, a je proto nejasné, jaké prostory měly být předmětem nájemní smlouvy.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění:

5. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo jednací] včetně příloh soud zjistil, že mezi žalobkyní a [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [právnická osoba] byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem dle čl. 3 byl komerční nebytový prostor v přízemí objektu o rozloze [výměra], a dále nekomerční nebytové prostory v mezipatře o rozloze [anonymizována dvě slova] [výměra] Tyto prostory byly vyznačeny v příloze [číslo] Smlouvy. Dle čl. 16 v případě, že nebytové prostory pronajímané podle této Smlouvy získají z jakéhokoli důvodu na hodnotě, včetně z důvodu jakýchkoli prací nebo příspěvků Nájemce, nebude Pronajímatel povinen vyplatit Nájemci náhradu za toto zhodnocení.

6. Z dodatku Smlouvy [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že pronajaté nebytové prostory byly rozšířeny, současně došlo též ke zvýšení nájemného. Z dodatku Smlouvy [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že nájemné se nově hradí dopředu za kalendářní čtvrtletí a že žalobkyně udělila souhlas s podnájmem prostor žalované. Z dodatku Smlouvy [číslo] ze dne [datum] pak bylo zjištěno, že žalovaná vstoupila do všech práv a povinností původního nájemce.

7. Z pověření [jméno] [příjmení], [anonymizována čtyři slova] [stát. instituce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] byl ke dni podpisu Smlouvy oprávněn k uzavírání nájemních smluv k nemovitostem v majetku žalobkyně.

8. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná složila kauci ve výši 460 282 Kč na účet žalobkyně, přičemž tato nebyla žalované dosud vyplacena.

9. Ze sdělení žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná byla upomenuta ohledně dlužných úroků z prodlení v celkové výši 127 334,90 Kč 10. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že ze strany žalobkyně byla vypovězena Smlouva z důvodu neuhrazení nájemného za období 4. čtvrtletí roku 2018 a 1. čtvrtletí roku 2019, ani záloh na služby za 1. čtvrtletí roku 2019.

11. Ze zápisu prohlídky nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná nabízela ocenit technické vybavení zjištěné při prohlídce a použít je jako protihodnotu k úhradě dluhu.

12. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] včetně Výpočtu úroků a protokolu o předání nebytového prostoru ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná předala žalobkyni nebytové prostory včetně vybavení, ohledně kterého žalobkyně netrvala na jeho odstranění dle bodu [číslo] Smlouvy.

13. Z faktur [číslo] [rok], [anonymizováno] [rok] [anonymizována dvě slova] [rok] bylo zjištěno, že žalobkyně žalované vyúčtovala částky 1 399 783 Kč za nájemné za 4. čtvrtletí 2018, 1 429 179 Kč za nájemné za 1. čtvrtletí 2019 a 6 000 Kč za zálohy na služby za 1. čtvrtletí 2019.

14. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně upomínala žalovanou ohledně úhrady dlužných částek s tím, že v opačném případě se jich žalobkyně bude domáhat žalobou.

15. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná tato vyúčtování neuhradila.

16. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedená shodná tvrzení účastníků, jakož i o výše uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Další dokazování soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení, zejména zamítl výslech jednatele žalované ohledně toho, zda mezi účastníky bylo jednáno o započtení zhodnocení nebytových prostor a zpracování znaleckého posudku k určení výše takového zhodnocení, neboť i žalovaná uvedla, že žádná dohoda mezi účastníky uzavřena nebyla, proto na rozhodnutí ve věci nemohly mít tyto okolnosti vliv.

17. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené a shrnout, že bylo soudem prokázáno, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva ohledně nebytových prostor na [ulice], přičemž žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností právní předchůdkyně žalované. Žalovaná složila žalobkyni kauci ve výši měsíčního nájemného v částce 460 282 Kč, následně však neuhradila nájemné za 4. čtvrtletí roku 2018 a 1. čtvrtletí roku 2019, včetně záloh na služby spojené s užíváním pronajatých nebytových prostor, proto byla Smlouva vypovězena ke dni [datum], přičemž žalovaná v pronajatém prostoru provedla určité úpravy, jejichž odstranění žalobkyně nepožadovala, současně však nebyla tato případná zhodnocení započítána oproti dlužnému nájemnému. Žalovaná dlužné částky do dnešního dne neuhradila.

18. Na základě právního posouzení tohoto skutkového stavu pak soud došel k závěru, že žaloba je důvodná.

19. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „nový občanský zákoník“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

20. Dle § 1982 nového občanského zákoníku (1) dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. (2) Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

21. Dle § 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen„ z.n.p“), nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

22. Dle § 7 z.n.p. (1) není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena obecně závazným právním předpisem, stanoví se dohodou. (2) Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce.

23. Dle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ starý občanský zákoník“) je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

24. Dle § 667 starého občanského zákoníku změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

25. Pokud tedy žalovaná vstoupila dne [datum] do práv a povinností nájemce ze Smlouvy uzavřené dne [datum], vztahují se na otázku vzniku takové nájemní smlouvy i práv a povinností vzniklých před účinností nového občanského zákoníku ustanovení právního předpisu dosavadního, v daném případě tedy starého občanského zákoníku a z.n.p.

26. Ohledně námitky žalované, že smlouva je od počátku neplatná pro rozpor s § 433 nového občanského zákoníku, jí tak nelze přisvědčit, když vznik smlouvy není posuzován na základě tohoto zákona, nadto soud podotýká, že i v případě, kdy by takto posuzován byl, neshledal soud, že by docházelo ke zřejmé a nedůvodné nerovnováze ve vzájemných právech a povinnostech smluvních stran, když je nutno zohlednit jak předmět smlouvy, kterým je pronájem nebytových prostor v lukrativní lokaci; pozici pronajímatele, kterým je organizační složka státu, jež se musí řídit při nakládání s majetkem dodatečnými zákonnými pravidly; a ostatně i to, že žalovaná vystupovala v postavení podnikatele (byť samotná tato skutečnost nevylučuje postavení slabší strany, je však nutno aplikovat přísnější standardy v případě podnikatele uzavírajícího smlouvu v souvislosti se svou podnikatelskou činností) a dodatek [číslo] na základě kterého vstoupila do práv a povinností nájemce, žalovaná stvrdila svým podpisem dobrovolně (ostatně až do 4. čtvrtletí roku 2018 prostory užívala a nájemné hradila, byť nepravidelně). Stejně tak ve smlouvě nebylo shledáno ani porušení dobrých mravů.

27. Ohledně námitky žalované o oprávnění pověřené osoby za žalobkyni k podpisu Smlouvy pak soud má za to, že v řízení bylo prokázáno, že tato byla podepsána osobou, která k tomu byla žalobkyní pověřena, proto se opět jedná o námitku nedůvodnou.

28. Pokud pak žalobkyně neplatnost celé smlouvy dovozuje z nejasnosti předmětu nájmu, který byl ve Smlouvě stanoven označením podlaží, patra a rozlohy, přičemž v detailech odkazovala na mapky v příloze, kterých jednak bylo vícero, a případně neodpovídaly zcela přesně svými rozlohami hodnotám uvedeným ve čl. 3 Smlouvy, soud i tuto námitku považuje za nedůvodnou a čistě účelovou, když v rámci občanského práva je nutno respektovat princip priority výkladu smluvního ujednání upřednostňujícího ve výsledku platnost smlouvy před výkladem, který zakládá její neplatnost, čímž je vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy (viz nález Ústavního soudu sp.zn. I. ÚS 625/03). Tento princip je výslovně de lege lata vyjádřen až v § 574 nového občanského zákoníku (který se na otázku vzniku smlouvy neaplikuje, viz odůvodnění výše), jeho platnost však Ústavní soud dovodil již dříve; ostatně se jedná o institut přesahující i samotný český právní řád (srov. viz nález Ústavního soudu sp.zn. III. ÚS 882/16). V daném případě přitom z ničeho neplyne, že by mezi stranami panovaly nejasnosti ohledně předmětu nájmu, které by mohly založit její neplatnost, naopak byly předmětné prostory jak právní předchůdkyní žalované, tak přímo žalovanou po dobu nájmu užívány, za toto užívání bylo až do žalovaného období hrazeno nájemné, v dodatku [číslo] dokonce došlo k jejich rozšíření, a konečně dne [datum] byly předány zpět žalobkyni. Proto má soud za to, že mezi účastníky bylo již od počátku fakticky jasné, kterých prostor se nájemní smlouva týká, a tedy není důvod pro její neplatnost ani z tohoto důvodu. Ostatně ani žalovaná tento důvod neplatnosti neuváděla v době trvání nájemního vztahu, ani po jeho skončení, a dokonce ani ve svém prvním vyjádření k žalobě, kdy tento důvod nebyl uveden mezi těmi, z nichž žalovaná dovozovala neplatnost Smlouvy, což učinila až na jednání dne [datum].

29. Ze všech těchto skutečností soud došel k závěru, že Smlouva byla uzavřena platně, a to včetně jejích následných dodatků.

30. Konečně se pak soud vypořádával se započtením složené kauce, případně zhodnocení nebytových prostor. Ohledně složené kauce soud došel k závěru, že započtení této pohledávky je přípustné, a vzhledem k tomu, že žalovaná toto započtení na jednání dne [datum] navrhla, tak soud učinil, když na nejdříve splatnou pohledávku žalobkyně za nájemné za 4. čtvrtletí roku 2018 započetl složenou kauci ve výši 460 282 Kč.

31. Naopak v případě započtení náhrady za zhodnocení nebytových prostor soud nedošel k závěru, že by žalovaná měla nárok na takovou náhradu, která by následně mohla být započtena. Je tomu tak proto, že ve čl. 16 Smlouvy byla taková možnost výslovně vyloučena, přičemž pouhá probíhající jednání mezi žalobkyní a žalovanou ohledně této možnosti, jež nevyústila v žádnou dohodu, takový nárok žalované nezakládají bez ohledu na míru zhodnocení předmětných nebytových prostor, kterou tak nebylo třeba ani exaktně určovat znaleckým posudkem 32. Jelikož tak soud došel k závěru, že mezi stranami byla sjednána platná smlouva o nájmu nebytových prostor, bylo povinností žalované za jejich užívání hradit smluvně sjednané nájemné a zálohy na Poplatky za služby (dle čl. 7 Smlouvy), což však žalovaná nečinila, přičemž se dostala do prodlení. Nároky žalobkyně tak byly důvodné, a proto soud přiznal žalobou požadované částky, pouze v rozsahu započtené pohledávky žalované za žalobkyní ve výši 460 282 Kč, byla žaloba zamítnuta (výrok I. a II. tohoto rozsudku). Pro účely stanovení příslušenství v podobě smluvních úroků z prodlení ode dnů následujících po splatnosti jednotlivých částek dle čl. 6 Smlouvy ve výši 0,05 % denně pak soud vycházel z § 1970 nového občanského zákoníku.

33. Jelikož žalobkyně byla od placení soudního poplatku osvobozena dle § 11 odst. 2 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, rozhodl dále soud výrokem III. tohoto rozsudku o povinnosti žalované tento soudní poplatek uhradit státu, a to dle § 2 odst. 3 téhož zákona. Jeho výše byla vypočtena z předmětu řízení v částce 2 834 962 Kč, jeho výše tak činí 141 749 Kč.

34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 3 000 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 3 000 Kč představující 300 Kč za každý z deseti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (výzva k plnění, podání žaloby, replika ze dne [datum], příprava a účast na jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], příprava a účast na jednání dne [datum], příprava a účast na jednání dne [datum]). Náhrada nákladů řízení byla přiznána v plné výši žalobkyni, neboť i přes započtení složené kauce byla žaloba v plném rozsahu podána důvodně.

35. Ohledně lhůty k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o. s. ř.