15 C 156/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Janou Špotovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A c) Jméno žalobce C , narozený Datum narození žalobce C bytem Adresa žalobce C d) Jméno žalobce D , narozená Datum narození žalobce D bytem Adresa žalobce C všichni zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro zaplacení 365 312 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně částku ve výši , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení, ve výši repo sazby stanovené ČNB k prvnímu dni kalendářního pololetí, v němž trvá prodlení dlužníka, zvýšené o osm procentních bodů, se zamítá.

II. Žaloba, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům c) a d) společně a nerozdílně částku ve výši , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení, ve výši repo sazby stanovené ČNB k prvnímu dni kalendářního pololetí, v němž trvá prodlení dlužníka, zvýšené o osm procentních bodů, se zamítá.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované náhradu nákladu řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalované zaplacení částky ve výši , částka, s příslušenstvím za majetkovou újmu. Žalobci tvrdí, že žalobci a) a b) uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu s žalovanou, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, umístěná na st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , se spoluvlastnickým podílem ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovitých věcí st. parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále jen „Kupní smlouva 1“). Dále byla předmětem Kupní smlouvy 1 mimo společných částí domů rovněž střecha domu včetně výplní výstupních otvorů, hromosvodů a oken včetně okenic. Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, -, č. účtu, -, Anonymizováno, . Žalobci c) a d) uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu s žalovanou, jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, umístěná na st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , se spoluvlastnickým podílem ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovitých věcí st. parc. č. , hodnota, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, (dále jen „Kupní smlouva 2“). Dále byla předmětem Kupní smlouvy 2 mimo společných částí domů rovněž střecha domu včetně výplní výstupních otvorů, hromosvodů a oken včetně okenic. Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, , č. účtu, -, Anonymizováno, . Žalobci se v průběhu loňského roku dozvěděli, že na jejich objekt by měl být ze zákona umístěn hromosvod tak, jak definuje zákon č. 183/2006 Sb. a ust. § 36 vyhlášky č. 268/2006 Sb. V Kupních smlouvách 1 a 2 jsou kromě jiného specifikované společné části, a to výplně výstupních otvorů u střechy domu, hromosvodů a okenic u oken, jejichž cena je zahrnuta v kupní ceně. Hromosvod však nebyl na předmětném objektu vybudován. Tímto neplněním Kupní smlouvy 1 a 2 a rovněž porušením zákona vznikla žalobcům majetková újma a žalovaná se na jejich úkor obohatila. Žalobci odhadem stanovili cenu chybějících částí specifikovaných v Kupní smlouvě 1 a 2 a vyzvali žalovanou k úhradě majetkové újmy v celkové výši , částka, . Žalovaná požadavek odmítla s odůvodněním, že se jedná o požadavek spekulativního charakteru, kdy s odstupem několika let jsou vyhledávány na domě neexistující vady, a dále uvedla, že z výzvy nevyplývá, jakým způsobem žalobci došli k uvedené sumě. Z tohoto důvodu žalobci provedli konzultaci a současně zadali výpočet celkové kalkulace na okenice a hromosvod, kdy z uvedených kalkulací vychází celková cena ve výši , částka, , kterou žalobci po žalované požadují. Žalovaná ničeho neuhradila ani po zaslání předžalobní výzvy.

2. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že nárok uplatněný v žalobě neuznává, a to ani z části, ani co do základu. Žalovaná tvrdí, že vylíčení skutkových okolností žalobci není úplné. Ještě před podpisem Kupní smlouvy 1 a 2 došlo mezi žalovanou a žalobci a) a b) dne , datum, k uzavření rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a mezi žalovanou a žalobci c) a d) dne , datum, k uzavření rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jejichž přílohou byl dokument „Standardní vybavení RD“ obsahující detailní popis stavebního provedení a vybavení domu a jednotek. V uvedeném dokumentu je např. detailní specifikace materiálu, barvy a provedení oken a balkonových dveří. Okenice však mezi standardním vybavením domu a jednotek nejsou. Standardním vybavením domu ani jednotek nebyl hromosvod ani výstupní otvor na střechu či obecně jakýkoliv přístup na střechu. Žalobci rovněž v souladu s rezervační smlouvou obdrželi zkrácené vyhotovení projektové dokumentace, podle níž byl dům i jednotky zhotoveny, tudíž byli bezmála rok před podpisem kupních smluv prokazatelně obeznámeni s podobou a provedením domu a jeho budoucím vybavením a příslušenstvím. V návaznosti na rezervační smlouvy byla mezi žalovanou a žalobci a) a b) dne , datum, a mezi žalovanou a žalobci c) a d) dne , datum, uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, v jejichž článku V. odst. 5 žalobci stvrdili, že se seznámili se stavební a prodejní dokumentací, standardním vybavením jednotek a dalšími podklady vztahujícími se k výstavbě domu. Dále při předání jednotek žalobcům byly vyhotoveny předávací protokoly, jejichž součástí je výslovné prohlášení žalobců jako kupujících, že při předání jednotek byli seznámeni se stavem jednotek (domu), že si je v dostatečně poskytnutém čase prohlédli a že jednotky jsou ke dni podpisu předávacích protokolů prosté zjevných vad bránících užívání a v tomto stavu je žalobci převzali. Kupní smlouvy 1 a 2 uzavřené mezi účastníky tohoto řízení byly standardizovaným a unifikovaným zněním užívaným v rámci podnikatelské činnosti žalované. Dle žalované čl. III odst. 4 a 5 Kupních smluv 1 a 2 obsahuje výčet jednotlivých stavebních prvků považovaných za společné části domu, kdy se jedná o demonstrativní výčet, neboť jsou uvozeny slovy „a zejména“. Toto ustanovení Kupních smluv 1 a 2 slouží ke všeobecné identifikaci prvků náležejících ke společným částem domu bez ohledu na to, zda daný prvek ve skutečnosti je, či není součástí domu, a neznamená proto, že na nemovitosti všechny v něm uvedené prvky mají a musí být umístěny. Dále žalovaná uvedla, že po právní stránce se ani o majetkovou újmu (škodu) ani o bezdůvodné obohacení jednat nemůže. Pokud žalobci namítají nesoulad obsahu Kupních smluv 1 a 2 se skutečným stavem domu a jednotek, měli vytknout vady podle ust. § 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Žádná škoda žalobcům nevznikla. Dále žalovaná zdůraznila, že žalobci vytýkají údajnou absenci uvedených prvků s časovým odstupem bezmála 3 let ode dne převzetí domu a jednotek. Absenci přístupu na střechu, okenic či hromosvodu však mohli zjistit a měli zjistit prakticky okamžitě při převzetí. I kdyby se o vady jednalo, bylo by vytčení vad a uplatnění práva z nich opožděné.

3. Ve vyjádření ze dne , datum, žalobci uvedli, že zásadně nesouhlasí s tím, že výčet prvků v čl. III. odst. 4 a 5 je demonstrativní, protože by se jednalo o porušení ust. § 2079 odst. 1 občanského zákoníku. Žalobci se domnívají, že porušením nejen zákona, ale i Kupních smluv 1 a 2 jim vznikla ze strany žalované jako prodávající skutečná újma na majetku a významnou roli hraje i otázka prevence. Pokud by se na danou věc aplikovala vada stavby, tak dle ust. § 2129 odst. 2 občanského zákoníku pro vytknutí skrytých vad činí 5 let. Zákon umožňuje podat žalobu do 3 let, což bylo splněno.

4. Mezi účastníky řízení bylo nesporné následující. Žalovaná jako prodávající uzavřela se žalobci a) a b) jako kupujícími dne , datum, kupní smlouvu č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , na základě které žalobci a) a b) nabyli bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vymezenou v rodinném domě č. , hodnota, , Anonymizováno, který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vč. spoluvlastnického podílu , Anonymizováno, , Anonymizováno, na společných částech, vše zapsáno v KN vedeném k.ú. pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, , na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, . Žalovaná jako prodávající uzavřela se žalobci c) a d) jako kupujícími dne , datum, kupní smlouvu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na základě které žalobci c) a d) nabyli bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 2, vymezenou v domě č. , hodnota, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vč. spoluvlastnického podílu ve výši 1198/2396 na společných částech, vše zapsáno v KN vedeném k.ú. pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, na LV č. , hodnota, a 1520, k. ú. , adresa, . Před uzavřením kupních smluv došlo mezi stranami k uzavření rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, a rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, a smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, a smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, . Mezi účastníky je dále nesporný obsah protokolu o předání a převzetí domu ze dne , datum, a ze dne , datum, .

5. Provedeným dokazováním má soud za prokázaný následující skutkový stav.

6. Kupní smlouvou ze dne , datum, uzavřenou mezi žalovanou jako prodávající a žalobci a) a b) jako kupujícími má soud za prokázané, že předmětem koupě byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /1, umístěná na st. p. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , včetně spoluvlastnického podílu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovitých věcí st. p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsáno v KN vedeném k.ú. pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, , na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, . Podle čl. III. odst. 4 společnými částmi jsou dále stavební části podstatné pro zachování Domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu, což platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (§ 1160 odst. 2 OZ), a to zejména: vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů Domu, obvodové stěny Domu; střecha Domu včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních; zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do bytu, průčelí, výplně otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic).

7. Kupní smlouvou ze dne , datum, uzavřenou mezi žalovanou jako prodávající a žalobci c) a d) jako kupujícími má soud za prokázané, že předmětem koupě byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , umístěná na st. p. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , včetně spoluvlastnického podílu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech nemovitých věcí st. p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsáno v KN vedeném k.ú. pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, , na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, . Podle čl. III. odst. 4 společnými částmi jsou dále stavební části podstatné pro zachování Domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu, což platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (§ 1160 odst. 2 OZ), a to zejména: vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů Domu, obvodové stěny Domu; střecha Domu včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních; zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do bytu, průčelí, výplně otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic).

8. Rezervační smlouvou ze dne , datum, včetně přílohy „Standardní výbava rodinného domu“ má soud za prokázané, že se žalovaná jako budoucí prodávající zavázala na pozemku st. parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, zahájit výstavbu rodinného domu a rezervovat předmět budoucí koupě za účelem jejího budoucího prodeje žalobcům a) a b) jako zájemcům, kteří se zavázali zaplatit rezervační jistinu. Přílohou rezervační smlouvy byl mimo jiné dokument „Standardní výbava RD“ obsahující popis stavebního provedení domu a přehled jeho vybavení.

9. Rezervační smlouvou ze dne , datum, včetně přílohy „Standardní výbava rodinného domu“ má soud za prokázané, že se žalovaná jako budoucí prodávající zavázala na pozemku st. parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, zahájit výstavbu rodinného domu a rezervovat předmět budoucí koupě za účelem jejího budoucího prodeje žalobcům c) a d) jako zájemcům, kteří se zavázali zaplatit rezervační jistinu. Přílohou rezervační smlouvy byl mimo jiné dokument „Standardní výbava RD“ obsahující popis stavebního provedení domu a přehled jeho vybavení.

10. Smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, má soud za prokázané, že se žalovaná jako budoucí prodávající a žalobci a) a b) jako budoucí kupující zavázali uzavřít kupní smlouvu.

11. Smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, má soud za prokázané, že se žalovaná jako budoucí prodávající a žalobci a) a b) jako budoucí kupující zavázali uzavřít kupní smlouvu.

12. Protokolem o předání a převzetí domu ze dne , datum, má soud za prokázané, že došlo k předání a převzetí nemovitých věcí – bytové jednotky č. , hodnota, , Anonymizováno, rodinném domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , ul , Anonymizováno, , postaveném na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , kdy žalobci a) a b) prohlásili, že předmět převodu je prostý zjevných vad bránících užívání.

13. Protokolem o předání a převzetí domu ze dne , datum, má soud za prokázané, že došlo k předání a převzetí nemovitých věcí – bytové jednotky č. , hodnota, v rodinném domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , postaveném na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , kdy žalobci c) a d) prohlásili, že předmět převodu je prostý zjevných vad bránících užívání.

14. Vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci V-, č. účtu, -, Anonymizováno, má soud za prokázané, že dne , datum, byl proveden vklad podle kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky ke dni , datum, , kdy vlastnické právo k bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené v rodinném domě č. , hodnota, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vč. spoluvlastnického podílu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech, vše zapsáno v KN vedeném k.ú. pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, , na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , bylo zapsáno pro žalobce a) a b).

15. Vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci V-, č. účtu, -209 má soud za prokázané, že dne , datum, byl podle kupní smlouvy ze dne , datum, proveden vklad s právními účinky ke dni , datum, , kdy vlastnické právo k bytové jednotce č. , Anonymizováno, /2, vymezené v domě č. , hodnota, , který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , vč. spoluvlastnického podílu ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech, vše zapsáno v KN vedeném k.ú. pro , Anonymizováno, kraj, katastr. pracoviště , adresa, – východ, pro obec , adresa, na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , bylo zapsáno pro žalobce c) a d).

16. Předžalobní výzvou ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě bezdůvodného obohacení, resp. majetkové újmy ve výši , částka, .

17. Odpovědí žalované na předžalobní výzvu ze dne , datum, bez uvedení data vyhotovení má soud za prokázané, že žalovaná uvedla, že požadavku žalobců na úhradu , částka, z titulu bezdůvodného obohacení, resp. majetkové újmy nemůže vyhovět, neboť není jasné, v čem spočívá údajná majetková újma, či jak se měla žalovaná bezdůvodně obohatit, kdy výzva žalobců rovněž neobsahuje jakýkoli relevantní či podložený výpočet, jak žalobci dospěli k částce , částka, .

18. Cenovou kalkulací ze dne , datum, vztahující se ke křídlovým okenicím a jejich montáži a dopravě má soud za prokázané, že montáž s kováním byla společností , právnická osoba, . vyčíslena na částku , částka, včetně DPH.

19. Cenovou kalkulací ze dne , datum, vztahující se k posuvným okenicím vč. montáže a dopravy má soud za prokázané, že montáž s kolejemi a krycím plechem byla společností , právnická osoba, . vyčíslena na částku , částka, včetně DPH.

20. Nabídkou č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, vztahující se k hromosvodu má soud za prokázané, že cena za montáž hromosvodu byla společností , právnická osoba, vyčíslena na částku , částka, včetně DPH.

21. Náhledem internetové nabídky na výsuvný žebřík má soud za prokázané, že výsuvný žebřík s lanem Alpos profi 2x17 příček byl ke dni , datum, nabízen za cenu , částka, s DPH.

22. Dopisem ve věci připomínek k předání domu č.p. , Anonymizováno, ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalobci a) a b) sdělili žalované, že předmětem předání nebyla střecha a dále že pohledově bylo zjištěno, že na stavbě rodinného domu není nainstalován hromosvod.

23. E-mailem ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalobkyně b) zaslala na e-mailovou adresu , e-mail, zprávu adresovanou panu Hnízdilovi obsahující výčet nedostatků zjištěných u domu č. , hodnota, , kdy o chybějícím hromosvodu, okenicích a přístupu na střechu není ve zprávě žádná zmínka.

24. Výzvou k odstranění vad ze dne , datum, včetně podacího lístku a dodejky má soud za prokázané, že žalobci a) a b) zaslali žalované připomínky týkající se předání bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kdy se jednalo o tyto závady: na předaném objektu není instalován hromosvod, nebyla předána kompletní stavební dokumentace týkající se domu čp. , Anonymizováno, , na pozemku nebyla deponovaná ornice a nebyla předána střecha. Současně byla žalovaná vyzvána k odstranění uvedených závad, a to nejpozději do 14 dnů od doručení výzvy.

25. Projektovou dokumentací z roku 2016 má soud za prokázané, jaká měla být dle projektu podoba rodinného domu v katastrálním území , adresa, na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , včetně konkrétních technických parametrů celé stavby.

26. Kolaudačním souhlasem s užíváním stavby ze dne , datum, , č. j. , adresa, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, ) v katastrálním území , adresa, provedené podle společného územního souhlasu a souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru č.j.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, .

27. Fotografickou dokumentací ze dne , datum, má soud za prokázané, v jakém stavu byl interiér předmětné nemovitosti v uvedený den.

28. Fakturou č. , hodnota, vystavenou dne , datum, na částku , částka, má soud za prokázané, že dodavatel , jméno FO, vystavil fakturu odběrateli - žalobkyni b) za dodanou službu montáž hromosvodu na objektu RD , adresa, .

29. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy a o nesporná tvrzení účastníků řízení.

30. Další dokazování soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že si opatřil dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a z tohoto důvodu soud zamítl návrh žalobců na doplnění dokazování účastnickým výslechem žalobců, neboť soud má za to, že účastnický výslech by nemohl blíže objasnit skutečnosti rozhodné pro posouzení věci.

31. Na základě zjištěného skutkového stavu soud věc právně posoudil následovně.

32. Podle § 556 odst. 1 občanského zákoníku co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

33. Podle § 556 odst. 2 občanského zákoníku při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

34. Podle ust. § 1724 odst. 1 občanského zákoníku smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

35. Podle ust. § 2079 odst. 1 občanského zákoníku se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

36. Podle ust. § 2095 občanského zákoníku odevzdá prodávající kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

37. Podle ust. § 2099 odst. 1 občanského zákoníku je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

38. Podle ust. § 5 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“), společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních, c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče, d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic), e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti, f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky, g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby, h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště, i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

39. Při posouzení nároku žalobců se soud v prvé řadě zabýval obsahem uzavřených kupních smluv, na jejichž znění žalobci odkazují, když se domnívají, že s ohledem na čl. III odst. 4, který obsahuje výčet jednotlivých stavebních prvků považovaných za společné části domu, jim měly být společně s nemovitostí převedeny do jejich vlastnictví rovněž okenice, výstup na střechu a hromosvod. Žalovaná přitom tvrdila, že předmětné ustanovení resp. výčet společných částí domu nebyl zamýšlen jako výčet prvků, které jsou předmětem koupě, nýbrž se jedná pouze o demonstrativní výčet toho, co se rozumí společnými částmi domu, vzhledem k tomu, že se jedná o nemovitost, která je ve spoluvlastnictví více osob. Shora uvedenému dle žalované nasvědčuje rovněž skutečnost, že jsou jednotlivé prvky uvozeny slovy „a zejména“, jakož i skutečnost, že se jedná z větší části o převzetí textace z citovaného nařízení vlády s drobnými odchylkami.

40. Soud má za to, že s ohledem na nejednoznačnost předmětného smluvního ustanovení nelze text smluv vykládat izolovaně a z pouhého znění předmětných kupních smluv není možné dojít k závěru, že předmětem koupě dle těchto smluv měly být i shora uvedené stavební prvky. Z tohoto důvodu přistoupil soud k výkladu ustanovení předmětných kupních smluv v souladu s výkladovými pravidly uvedenými v občanském zákoníku a při výkladu zohlednil i další jednání stran, která předcházela uzavření kupních smluv. Za rozhodné přitom soud považuje dokumenty předcházející uzavření samotných kupních smluv, a to zejména projektovou dokumentaci z roku 2016 a dokument označený jako „Standardní výbava rodinného domu“, který byl součástí rezervačních smluv. Ani v jednom z těchto dokumentů, které obsahují detailní popis stavby, není žádný ze tří shora uvedených stavebních prvků vůbec obsažen, natož blíže specifikován. Soud má za to, že právě z těchto dokumentů, které na rozdíl od kupních smluv, které v předmětném ustanovení skutečně téměř výslovně kopírovaly znění předmětného nařízení vlády, obsahovaly podrobný popis stavebních součástí domu, je třeba vycházet a zohlednit je při výkladu předmětných kupních smluv. Projektová dokumentace, která obsahovala podrobné výkresy celé stavby včetně výkresu střechy a výkresu pohledů zachycujících umístění a podobu oken, neznázorňuje ani jeden z předmětných prvků jako součást stavby. Rovněž ani dokument označený jako „Standardní výbava RD“, který byl přílohou rezervačních smluv a obsahoval popis stavebního provedení domu a přehled jeho vybavení vč. specifikace podlahových krytin, povrchu stěn, dveří a oken, vytápění, elektroinstalace a dalšího vybavení, neobsahoval ve svém výčtu žádný z žalobci uváděných prvků.

41. Soud má přitom za to, že rovněž následné jednání žalobců svědčí o tom, že při uzavírání předmětných smluv neměli za to, že by předmětem koupě měly být i předmětné prvky. Provedené dokazování nenasvědčuje tomu, že by žalobci v době uzavření kupních smluv měli za to, že předmětem koupě společně s nemovitostí jsou i všechny v kupní smlouvě uvedené stavební prvky včetně okenic, výstupu na střechu a hromosvodu. Ostatně žalobci ve svém písemném vyjádření ze dne , datum, uvedli, že o skutečnosti, že tyto prvky nebyly předány, se dozvěděli v dubnu 2020 po porovnání kupních smluv a předávacích protokolů. , adresa, obstojí tvrzení žalobců, že se až po 3 letech od uzavření kupních smluv a předání nemovitosti dozvěděli, že součástí nemovitosti měly být i shora uvedené stavební prvky a že tyto nebyly předány, když kupní smlouvy, z jejichž znění nyní žalobci dovozují svůj nárok, měli žalobci jako smluvní strana k dispozici již při jejich podpisu. Podle předávacích protokolů přitom byli seznámeni se stavem nemovitosti a prohlásili, že je předmět převodu prostý zjevných vad bránících užívání. Součástí předávacích protokolů je přitom výčet zjištěných závad, kdy ovšem chybí jakákoliv zmínka o absenci okenic, výstupu na střechu či hromosvodu. Soud má přitom za to, že se jedná o takové stavební součásti (zejména pak v případě okenic), jejichž absence musela být žalobcům zřejmá již při převzetí nemovitosti. Žalobci však při převzetí nemovitosti neuvedli absenci žádného z těchto prvků. Pokud jde o okenice, o těchto nebyla jakákoliv zmínka ani v žádném z doložených e-mailů a dopisů adresovaných žalované. Ohledně výstupu na střechu pak žalobci ve svých podáních adresovaných žalované pouze neurčitě uvádějí, že předmětem předání nebyla střecha, aniž by specifikovali, jak měl být přístup na střechu dle nich zajištěn. Konečně pokud jde o hromosvod, v podáních adresovaných žalované se sice žalobci domáhají osazení nemovitosti hromosvodem, ale z jejich vyjádření je zřejmé, že důvodem k tomu byla skutečnost, že dle žalobců vyplývá povinnost instalace hromosvodu na předmětné nemovitosti ze zákona.

42. V daném případě tížilo žalobce důkazní břemeno ohledně prokázání skutečnosti, že součástí předmětu koupě byly okenice, vstup na střechu a hromosvod a tedy že povinností žalované bylo předat tyto součásti nemovitosti žalobcům. Na základě shora uvedeného lze uzavřít, že v řízení nebylo prokázáno, že by součástí předmětu koupě měly být i tři shora uvedené stavební prvky. S ohledem na to má soud za to, že v dané věci nepřipadá v úvahu ani nárok z titulu vadného plnění, neboť nepřevedením uvedených prvků do vlastnictví žalobců nebylo ze strany žalobkyně plněno vadně, ani nárok z titulu náhrady škody, neboť žalovaná nedodáním uvedených stavebních prvků žádné smluvní povinnosti neporušila.

43. S ohledem na výše uvedené rozhodl soud tak, že žalobu výrokem I. a II. tohoto rozsudku zamítl.

44. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení; vyjádření žalovaného k žalobě ze dne , datum, ; účast na soudním jednání dne , datum, ; vyjádření žalované ze dne , datum, ; replika žalované k vyjádření žalobců ze dne , datum, ; účast na soudním jednání dne , datum, ; vyjádření žalované ze dne , datum, ; účast na soudním jednání dne , datum, ) včetně osmi paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, .

45. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. a místo plnění pak dle § 149 odst. 1 o. s. ř.