15 C 200/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Janou Špotovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 105 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 20 000 Kč od [datum] do zaplacení.

II. Žaloba se co do částky 85 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 85 000 Kč od [datum] do zaplacení a co do úroku z prodlení ve výši 1,75 % ročně z částky 20 000 Kč od [datum] do zaplacení, zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhala rozhodnutí, jímž by byla žalované uložena povinnost uhradit částku ve výši 105 000 Kč s příslušenstvím, a to z titulu náhrady škody a nemajetkové újmy. Ze žalobních tvrzení vyplývá, že žalobkyně je bývalou zákaznicí žalovaného. Žalovaný je dle vlastních slov největší realitní agenturou v Česku. Žalobkyně se na žalovanou obrátila v roce 2017 za účelem zprostředkování koupě bytu, a to v návaznosti na inzerát žalované [číslo] kterýžto inzeroval byt 2+1+mezonet v ulici [ulice], [obec] (dále jen„ Inzerát“). Inzerci prováděla [ulice] kancelář/pobočka žalované. Na základě inzerátu si žalobkyně s realitní makléřkou domluvila osobní prohlídku bytu. Vzhledem k tomu, že byt se žalobkyni líbil, byl jí ukázán celý bytový dům, a byt, vč. mezonetu, a žalobkyně byla ke svým dotazům ubezpečena, že byt se skládá jak z uváděných místností 2+1, tak nadestavěného mezonetu, rozhodla se akceptovat podmínky (tj. kupní cenu) Inzerátu. Dne [datum] byla mezi stranami (vč. prodávající, jakožto vlastnice bytu) uzavřena rezervační smlouva na byt. Následně byla žalobkyně ještě při jedné prohlídce bytu znovu ujištěna, že si kupuje uvedených 141 m2 mezonetového bytu. Následně pak již došlo k podpisu kupní smlouvy na byt, a to dne [datum]. Po podpisu kupní smlouvy došlo k zavkladování vlastnického práva žalobkyně k bytu, kterážto jej do dnes užívá. K jejímu překvapení se však žalobkyně dozvěděla, a to jednak od předsedkyně v domě založeného SVJ, jednak ze smlouvy o výstavbě ze dne [datum], uzavřené ještě mezi původními vlastníky jednotek, že skutečná a právně validní výměra inzerovaného bytu činí jen pouhých 69,7 m2. Žalovanou tvrzená„ půda“ (viz Inzerát), či Mezonet, totiž po právní stránce věci je (byla) společnými částmi domu a pozemku, a vůbec nebyla součástí Bytu, jak žalovaná v inzerátu uváděla. Žalobkyně považuje postup žalované při uzavírání shora uvedených smluv za zcela nekorektní, a s ohledem na předmět jejího podnikání až neetický. Žalovaná, jakožto podnikatel, nepoučila žalobkyni o řádném stavu věcí, nepředložila ji veškeré podklady k Bytu, čím zcela jistě porušila svou povinnost postupovat v souladu s lex artis, dle ust. § 5 občanského zákoníku, ale dokonce v Inzerátu, tj. v nabídce k uzavření smlouvy (§ [číslo] a násl., ale zejm. § 1780 a násl. OZ), uvedla nepravdivé údaje. Dále žalovaná vedla jednání o uzavření smlouvy, ačkoliv neuvedla pravdivé údaje o Bytu, čímž porušila svou předsmluvní odpovědnost ve smyslu ust. § 1728 odst. 2 OZ. Uvedeným jednáním byla žalobkyni způsobena kromě majetkové újmy/škody, spočívající v nákladech právního zastoupení na nápravu popisovaného stavu (tj. zejm. na přípravu nové smlouvy o výstavbě dle ust. § 1170 a násl. OZ, související správní poplatky a další), také nemajetkovou újmu, spočívající v uvedení žalobkyně v omyl, uvedení do stresové a psychicky náročné situace, kteroužto nese velmi těžce, neboť se jednak cítí ze strany realitní kanceláře podvedena, jednak ji stálo velké úsilí celou situaci vyjednat a předběžně napravit se všemi členy SVJ v domě, jednání s právními zástupci za účelem nápravy závadného stavu a další psychické útrapy. Žalobkyně vyzvala žalovanou předžalobní výzvou ze dne [datum] k úhradě dlužné částky za náhradu škody, resp. způsobené újmy, a to v celkové výši 105 000 Kč, a to v částce 25 000 Kč na nutné náklady na právní zastoupení a přípravu smluvní dokumentace k nápravě žalovanou způsobeného závadného stavu (vč. převzetí právního zastoupení a předžalobní výzvy dle advokátního tarifu), a v částce 80 000 Kč jakožto přiměřené zadostiučiní za uvedenou nemajetkovou újmu. Žalovaná však doposud nereagovala, jakkoliv žalobkyně byla a je ochotna mimosoudně jednat o vyřešení celé záležitosti.

2. Žalovaná se ve věci vyjádřila dne [datum] tak, že nárok žalobce neuznává, a to ani částečně. Žalovaná považuje za nesporné, že s žalobcem a paní [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa] (dále jen„ prodávající“), uzavřela dne [datum] Smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen„ rezervační smlouva“), jejímž předmětem byl závazek prodávajícího a žalobce uzavřít společně za podmínek v rezervační smlouvě sjednaných kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k nemovitosti, bytové jednotce [číslo] umístěné v budově [adresa], stojící na pozemcích parc. č. st. [číslo], st. [číslo] a st. [číslo], to vše v k. ú. [obec] (dále jen„ předmět převodu“) a závazek žalované vykonávat činnosti sjednané v rezervační smlouvě. V návaznosti na rezervační smlouvu byla mezi prodávající, žalobcem a žalovanou uzavřena dne [datum] Kupní smlouva číslo zakázky [číslo] (dále jen„ KS“) jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k předmětu převodu z prodávajícího na žalobce. Žalovaná v rámci předmětné inzerce předmětu převodu a následného jednání o rezervační smlouvě a KS vždy vycházela ve věci stavu předmětu převodu z informací, které jí byly poskytnuty ze strany prodávající. Konkrétně ve věci plochy předmětu převodu žalovaná vycházela z části prohlášení vlastníků jednotek umístěných v budově předmětu převodu, která byla prodávající předána zástupci žalované, makléři paní [jméno] [příjmení] ještě před uzavřením rezervační smlouvy. Z tohoto dokumentu jednoznačně vyplývá, že součástí předmětu převodu měla být také půda o rozloze 71,75 m2. Celková plocha předmětu převodu tak měla být 141,45 m2, jak bylo žalovanou inzerováno. Žalovaná má za to, že není povinna ověřovat pravdivost veškerých informací, předložených ji ze strany prodávající, neboť jak za faktický tak právní stav nemovitosti je odpovědná strana prodávající. S ohledem na vše výše uvedené má žalovaná za to, že neporušila svou předsmluvní odpovědnost a žalobci tak nemohl vzniknout nárok na náhradu škody žalovanou. Žalovaná má za to, že není pasivně legitimována, když žalobce měl svou údajnou pohledávku na náhradu škody uplatnit vůči prodávající a nikoliv žalované.

3. K výzvě soudu žalobkyně žalobu doplnila dne [datum] tak, že uvedla, že zástupce žalobkyně pro žalobkyni v dané věci vykonal, a tyto mu byly řádně ze strany žalobkyně uhrazeny, tyto úkony právní služby: Analýza podkladů a dokumentů z SVJ a předcházejícího družstva (tj. činnost, kterou měla v první řadě učinit žalovaná) a sepis Smlouvy o výstavbě dle ust. § [číslo] a násl., kterou by došlo k nápravě škodlivého stavu, který žalovaná způsobila, to vše v rozsahu 10h právní služby; a dále Analýza případu a sepis předžalobní výzvy žalované ze dne [datum], v rozsahu 2,5h právní služby. Vše ve sjednané smluvní odměně ve výši 2 000 Kč/hod, tj. v celkovém rozsahu 12,5h právní služby. Žalobkyně současně uvádí na pravou míru, že se tedy jedná o smluvní odměnu ve vztahu advokát-klient, a tato výše představuje výši žalované škody (nejedná se tedy o žádnou částku dle advokátního tarifu, jak bylo nevhodně uvedeno v žalobě). Ve vztahu k náhradě nemajetkové újmy žalobkyně uvedla, že je zjevné, že žalobkyni vznikla nemajetková újma přímým jednáním žalované (uvedení v omyl). K žalované částce dospěla žalovaná jako k částce adekvátní, s ohledem na nemajetkovou újmu žalobkyně a s ohledem na úplatnou činnost žalované. Na str. 2 rezervační smlouvy si realitní kancelář sjednala„ Blokační úhradu“ ve výši 80 000 Kč. Žalobkyně má za to, že úplata realitní kanceláře představovala minimálně částku blokační úhrady. Žalobkyni se tak jeví jako adekvátní, aby zadostiučinění bylo přinejmenším v hodnotě, jakou si žalovaná z obchodní transakce nárokovala. Současně je v dané situaci třeba vnímat skutkové okolnosti případu popsané v žalobě, tj. činnost žalované jako odborníka vůči žalobkyni – spotřebiteli. Nemajetková újma žalobkyně představuje uvedení žalobkyně v omyl, uvedení do stresové a psychicky náročné situace, pocit podvedení ze strany realitní kanceláře, a nadto způsobení komplikované vztahové situace v bytovém domě, neboť podepsání Smlouvy o výstavbě sebou v bytovém domě nese divoké slovní tahanice.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění.

5. Žalovaná inzerovala v roce 2017 prodej bytu v ulici [ulice] v [obec], kdy v inzerátu bylo u popisu nemovitosti uvedeno, že se jedná o prodej bytu 2+1 (69,7 m2) + půda (71,75 m2) s komorou v bytě a sklepem. Dále zde bylo uvedeno, že půda lze propojit s bytem, vznikne tím mezonet. Celková plocha prodávaného bytu byla uvedena 141 m2 (inzerát č. nabídky [číslo]). Žalovaná s žalobkyní a paní [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa] (dále jen„ prodávající“), uzavřela dne [datum] Smlouvu o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen„ rezervační smlouva“), jejímž předmětem byl závazek prodávajícího a žalobkyně uzavřít společně za podmínek v rezervační smlouvě sjednaných kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k nemovitosti, bytové jednotce [číslo] umístěné v budově [adresa], stojící na pozemcích parc. č. st. [číslo], st. [číslo] a st. [číslo], to vše v k. ú. [obec] (dále jen„ předmět převodu“) a závazek žalované vykonávat činnosti sjednané v rezervační smlouvě (smlouva o podmínkách koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne [datum]). V návaznosti na rezervační smlouvu byla mezi prodávající, žalobkyní a žalovanou uzavřena dne [datum] Kupní smlouva číslo zakázky [číslo] (dále jen„ kupní smlouva“), jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k předmětu převodu z prodávajícího na žalobkyni (kupní smlouva ze dne [datum]). Na základě této smlouvy žalobkyně nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí ke dni [datum], [list vlastnictví] pro k.ú. [obec]). Ve výňatku, který měla dle žalované předat prodávající žalované, byla uvedena výměra předmětné bytové jednotky 141,45 m2 (výňatek z textu předložený žalovanou). Výměra prodávané bytové jednotky podle prohlášení vlastníka činila 69,70 m2 (prohlášení vlastníka, jímž se určují prostorově vymezené části budovy, které se stávají jednotkami a společnými částmi domu [adresa] v k.ú. [obec], část obce Bílé Předměstí, obec Pardubice). Právní zástupce žalobkyně vypracoval návrh smlouvy o výstavbě a rovněž se zúčastnil shromáždění vlastníků jednotek dne [datum] (návrh smlouvy o výstavbě; zápis ze shromáždění vlastníků SVJ [ulice] ze dne [datum]). Právní zástupce žalobkyně žalobkyni vyúčtoval své právní služby spočívající v analýze podkladů a dokumentů z SVJ a předcházejícího družstva v rozsahu 2 hodin, v sepisu smlouvy o výstavbě v rozsahu 8 hodin a v analýze případu MM reality a sepisu předžalobní výzvy v rozsahu 2,5 hodin v celkové částce 25 000 Kč (daňový doklad [číslo] vystavený dne [datum] na částku 25 000 Kč; příloha k faktuře [číslo] přehled poskytovaných právních služeb). Před podáním žaloby byla žalovaná vyzvána výzvou ze dne [datum], jež byla žalované doručena dne [datum], k zaplacení částky 105 000 Kč do 7 dnů od odeslání výzvy (předžalobní výzva ze dne [datum] včetně doručenky datové zprávy).

6. Z výpovědi žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně byla při prohlídkách předmětné nemovitosti makléřkou žalované opakovaně ujišťována, že půdní prostory jsou součástí bytu nabízeného k prodeji. Žalobkyně měla za této situace o byt zájem. Pokud by věděla, že půdní prostory nejsou součástí bytu, byt by nekoupila, protože by nevyhovoval jejím potřebám. O skutečnosti, že půdní prostory nejsou součástí společných prostor, se dozvěděla od jednoho ze vlastníků na schůzi SVJ. S ohledem na toto zjištění následně vyhledala právní pomoc a záležitost předala svému právnímu zástupci k dalšímu řešení. V bytě rodina žalobkyně bydlela pouze krátkou dobu, z důvodu změny rodinné situace se přestěhovala do [obec] a předmětný byt pronajali. Rovněž svým nájemcům slíbila, že byt bude rozšířen o půdní prostory, protože v době, kdy byt pronajímala, ještě netušila, že se jedná o společné prostory. Jednáním žalované se žalobkyně cítila být podvedena, byla zklamaná, vznikly spory s ostatními spoluvlastníky, s nimiž musela komunikovat ohledně nastalé situace, nikoliv všichni spoluvlastníci souhlasili s převodem půdních prostor do vlastnictví žalobkyně.

7. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené listinné důkazy a výslech žalobkyně.

8. Na základě zjištěného skutkového stavu soud věc právně posoudil následovně.

9. Podle § 5 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

10. Podle § 2950 občanského zákoníku, kdo se hlásí jako příslušník určitého stavu nebo povolání k odbornému výkonu nebo jinak vystupuje jako odborník, nahradí škodu, způsobí-li ji neúplnou nebo nesprávnou informací nebo škodlivou radou danou za odměnu v záležitosti svého vědění nebo dovednosti. Jinak se hradí jen škoda, kterou někdo informací nebo radou způsobil vědomě.

11. Podle § 2894 odst. 2 občanského zákoníku nebyla-li povinnost odčinit jinému nemajetkovou újmu výslovně ujednána, postihuje škůdce, jen stanoví-li to zvlášť zákon. V takových případech se povinnost nahradit nemajetkovou újmu poskytnutím zadostiučinění posoudí obdobně podle ustanovení o povinnosti nahradit škodu.

12. Podle § 2956 občanského zákoníku vznikne-li škůdci povinnost odčinit člověku újmu na jeho přirozeném právu chráněném ustanoveními první části tohoto zákona, nahradí škodu i nemajetkovou újmu, kterou tím způsobil; jako nemajetkovou újmu odčiní i způsobené duševní útrapy. 13. [příjmení] na straně žalované byla dána odpovědnost za škodu, je nutné, aby byly splněny veškeré předpoklady odpovědnosti za škodu, tedy vznik škody, protiprávní jednání žalované a příčinná souvislost mezi protiprávním jednáním žalované a vznikem škody.

14. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně projevila na základě uveřejněného inzerátu žalované zájem o koupi předmětné bytové jednotky, kdy po prohlídce bytu došlo nejprve k uzavření rezervační smlouvy a poté i smlouvy kupní, na jejímž základě žalobkyně nabyla k předmětné bytové jednotce vlastnické právo. Provedeným dokazováním má soud za prokázané, že ačkoliv žalovaná předmětný byt inzerovala tak, že jeho součástí je i půda, s níž celková výměra bytu činí 141 m2, ve skutečnosti předmětné půdní prostory nebyly součástí prodávané bytové jednotky, nýbrž společnou částí domu. Soud tak má za to, že žalovaná jako odborník dostatečně neověřila údaje o předmětu koupě, v důsledku čehož poskytla žalobkyni nesprávné informace. Žalobkyně spoléhala na údaje prezentované v inzerátu žalovanou a potvrzené makléřkou žalované při prohlídkách bytu. Informace o celkové výměře bytové jednotky, která měla zahrnovat i půdní prostory, přitom byla pro žalobkyni zásadní skutečností podstatnou pro rozhodnutí o koupi bytu, kdy z výpovědi žalobkyně vyplynulo, že pokud by věděla, že předmětné půdní prostory nejsou součástí prodávané jednotky, o koupi bytu by vůbec neuvažovala, neboť takové prostory by pro ni byly naprosto nevyhovující. Žalobkyně v důsledku jednání žalované následně vynaložila náklady za právní zastoupení. Soud má přitom za to, že úkony právní služby spočívající v analýze podkladů a dokumentů z SVJ a předcházejícího družstva v rozsahu 2 hodin a v sepisu smlouvy o výstavbě v rozsahu 8 hodin byly účelné, přičemž nebýt jednání žalované, tyto náklady by vůbec nevznikly, neboť by nebylo nutno přistoupit k právní analýze případu a k sepisu návrhu smlouvy o výstavbě, jejímž smyslem bylo odstranit závadný stav a učinit půdní prostory součástí bytové jednotky (přičemž soud má za to, že není rozhodné, zda smlouva byla uzavřena, či nikoliv, když její neuzavření je důsledkem neakceptování smlouvy některou ze smluvních stran).

15. S ohledem na výše uvedené soud výrokem I. rozhodl tak, že žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 20 000 Kč představující náklady žalobkyně za právní služby spočívající ve výše uvedených úkonech. Jelikož je žalovaná v prodlení s plněním peněžitého dluhu, přiznal soud žalobkyni dle § 1970 občanského zákoníku i úrok z prodlení ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

16. Naproti tomu pokud jde o úkon spočívající v analýze případu M & M reality a sepisu předžalobní výzvy v rozsahu 2,5 hodin, soud má za to, že náklady vynaložené žalobkyní za tento úkon právní služby nelze považovat za vzniklou škodu, nýbrž za náklady tohoto řízení, proto soud žalobu co do částky 5 000 Kč odpovídající nákladům za tento úkon právní služby zamítl.

17. Pokud jde o nárok žalobkyně na odčinění nemajetkové újmy, soud její nárok jako důvodný neshledal. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že protiprávní jednání žalované nepochybně mělo negativní dopad na psychický stav žalobkyně, ovšem vzniklá újma nebyla takového charakteru a intenzity, aby za ni bylo možno přiznat zadostiučinění. Na rozdíl od majetkové škody jsou případy, kdy je škůdce povinen nahradit i nemajetkovou újmu, zákonem omezeny. Nárok na odčinění nemajetkové újmy lze přiznat zejména v případě, vznikla-li nemajetková újma na základních přirozených právech. Mezi tato práva patří zejména život a důstojnost člověka, jeho zdraví a právo žít v příznivém životním prostředí, jeho vážnost, čest, soukromí a jeho projevy osobní povahy. Požadavky na odčinění nemajetkové újmy tedy nelze spojovat s jakýmikoliv životními nepříjemnostmi, které jsou součástí mezilidských vztahů, nýbrž musí jít o práva základní. Soud však má za to, že žalobkyni jednáním žalované nebyla újma na těchto základních právech způsobena. Z výpovědi žalobkyně vyplynulo, že v důsledku jednání žalované zažívala nepříjemné situace, cítila se být podvedena, měla spory s ostatními vlastníky bytových jednotek, s nimiž musela probírat řešení nastalé situace. Ačkoliv soud nepochybuje o tom, že jednání žalované nepříznivě zasáhlo do života žalobkyně, má za to, že žalobkyní popisované problémy nezasáhly žalobkyni v oblasti základních práv, nejedná se proto o odčinitelnou újmu ve smyslu shora citovaných ustanovení občanského zákoníku.

18. Soud proto žalobu i co do částky 80 000 Kč představující náhradu nemajetkové újmy zamítl.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že vyslovil, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo, neboť žalobkyně byla z větší části úspěšná se svým nárokem na náhradu majetkové škody, naproti tomu byla neúspěšná ve vztahu k nároku na náhradu nemajetkové újmy, přičemž rozhodnutí o její výši by záviselo na úvaze soudu, proto soud má za to, že úspěch účastníků byl přibližně stejný a že není namístě žádnému z účastníků přiznat právo na náhradu nákladů řízení.

20. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.