15 C 295/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Janou Špotovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/1 pro zaplacení 745 531,30 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 167 531,30 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně od , datum, do zaplacení a dále částku ve výši 578 200 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 1 500 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky 745 531,30 Kč s příslušenstvím, a to s následujícím odůvodněním. Žalobkyně, jako nájemce, za účelem obstarání prostor k provozování zdravotních masáží uzavřela s žalovanou, jako pronajímatelem, dne , datum, smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva“). Předmětem nájemní smlouvy měl být nájem jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jiný nebytový prostor, která se nachází v , Anonymizováno, . PP a , Anonymizováno, . NP podlaží v budově č.p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „provozovna“ nebo „předmět nájmu“). Nájemní smlouva výslovně obsahuje jasně vymezený účel smlouvy, který spočívá v užívání Provozovny jako masážního salonu. Smluvní strany si byly vědomy toho, že ke dni uzavření nájemní smlouvy byla provozovna na základě rozhodnutí stavebního úřadu č.j. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ze dne , datum, , určena k užívání jako kadeřnictví. Současně bylo výslovně v nájemní smlouvě sjednáno, že účelem nájmu je užívání provozovny coby masážního salonu a s tímto účelem nájmu také žalobkyně vyhrála výběrové řízení na nájem provozovny, které žalovaná vypsala a které předcházelo uzavření nájemní smlouvy. Žalobkyně od počátku deklarovala, k jakému účelu má být předmět nájmu užíván, k jakému účelu si jej pronajímá. Žalovaná žalobkyni ujišťovala, že současný stav provozovny kolaudované jako kadeřnictví, je pro účely provozování masáží plně dostačující, a to zejména s ohledem na podobnost služeb. I s ohledem na to, že žalovaná je současně i veřejnoprávní subjekt (městská část), neměla žalobkyně důvod tuto skutečnost zvlášť ověřovat a žalované nevěřit, že provozovna je způsobilá pronájmu pro účel sjednaný v nájemní smlouvě. Bylo sjednáno, že žalobkyně svým nákladem předmět nájmu zrekonstruuje (a zhodnotí) – provede drobné stavební a udržovací práce tak, aby bylo možno masážní salon provozovat z hlediska hygienických předpisů. Uvedené stavební a udržovací práce neměly však nikterak směřovat k rekolaudaci předmětu nájmu, a tedy ke změně účelu jeho užívání. Až po uzavření nájemní smlouvy a převzetí předmětu nájmu žalobkyně zjistila, že její záměr v předmětu nájmu nelze v žádném ohledu realizovat. Masážní salon zde totiž nelze provozovat bez toho, že by došlo k formální změně stavebně technického určení předmětu nájmu, jak vyplývá z kolaudačního rozhodnutí. To znamená, že by muselo být vydáno nové stavební povolení, předmět nájmu přestavěn a znovu kolaudován specificky na masážní salon. Tento proces však realizovatelný nebyl a není, neboť vyžadoval souhlas vlastníků ostatních bytových a nebytových jednotek v daném domě a ti odmítli souhlas udělit. Předmět nájmu neodpovídá ujednání v nájemní smlouvě, resp. žalovaná není schopna plnit to, k čemu se v nájemní smlouvě zavázal. Žalovaná dosud nesplnila svoji základní smluvní povinnost přenechat žalobkyni provozovnu tak, aby ji mohla užívat k ujednanému účelu a aby zde mohla realizovat svůj záměr (včetně provedení určitých prací). Nesplnění této základní povinnosti žalovanou představuje podstatné porušení nájemní smlouvy. Žalobkyně proto dopisem ze dne , datum, od nájemní smlouvy odstoupila. Z důvodu nesplnění povinnosti žalované přenechat provozovnu žalobkyni k užívání ke sjednanému účelu nemohla žalobkyně tuto provozovnu užívat od , datum, do , datum, , tedy po celou dobu trvání nájemní smlouvy. V důsledku porušení smluvní povinnosti vznikla žalobkyni škoda. Žalobkyni vznikla škoda ve výši , částka, , které uhradila na zálohách na spotřebu elektřiny v provozovně. Dále žalobkyni vznikla škoda ve výši , částka, odpovídající výdajům, které žalobkyně uhradila jako zdravotní a sociální pojištění a zálohové daně z příjmu za zaměstnance žalobkyně, které žalobkyně najala, aby v provozovně vykonávali masérské služby, přičemž výkon této práce jim nebyl z důvodu nezpůsobilosti provozovny umožněn. Žalobkyně také vynaložila výdaje ve výši , částka, na pořízení protipožární projektové dokumentace zpracované speciálně pro provozovnu, k jejichž pořízení byla žalobkyně povinna na základě nájemní smlouvy. Žalobkyně byla rovněž dle nájemní smlouvy povinna si sjednat pojištění pokrývající odpovědnost za poškození či zničení provozovny žalobkyně. Platby pojistného za III. a IV. čtvrtletí činily celkem , částka, . Dalším účelně vynaloženým nákladem byla úhrada za materiál určený ke stavební úpravě provozovny ve výši , částka, . Celková škoda tak činí částku , částka, . Zánikem smlouvy odpadl právní důvod pro uskutečněné měsíční platby nájemného ve výši , částka, /měsíc. Žalobkyně požaduje vrácení veškerých plateb v celkové výši , částka, . Zároveň je žalovaná povinna s ohledem na ukončení smlouvy k vrácení kauce ve výši , částka, , kterou žalobkyně složila dne , datum, na účet žalované. Bezdůvodné obohacení na straně žalované činí celkem , částka, .

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že žalovaný nárok neuznává. V nájemní smlouvě si žalovaná a žalobkyně ujednaly, že účelem nájmu předmětných nebytových prostor bude masážní salon. Při uzavírání nájemní smlouvy vycházely obě strany z výběrového řízení, kdy záměr na nájem nebytových prostor byl zveřejněn na úřední desce městské části, přičemž součástí zveřejněného záměru byla také informace o posledním kolaudovaném stavu nebytových prostor a jejich osobní prohlídka. V žádosti o pronájem nebytových prostor ze dne , datum, žalobkyně uvedla, že nebytové prostory viděla a je seznámena s jejich technickým stavem. Tuto skutečnost žalobkyně potvrdila také v nájemní smlouvě, v níž žalobkyně prohlásila, že se s nebytovými prostory seznámila ještě před podpisem smlouvy a že sjednané podmínky ve smlouvě i nebytové prostory odpovídají jejímu podnikatelskému záměru, a proto je od žalované přejímá tak, jak stojí a leží ke dni podpisu nájemní smlouvy. V nájemní smlouvě byla rovněž sjednána podrobná úprava podmínek, za jakých mohla žalobkyně provést změnu nebytových prostor. Žalovaná se nezavázala provést změnu nebytových prostor. Vzhledem k tomu, že žalobkyně již v žádosti deklarovala svůj záměr provést stavební úpravy nebytových prostor žalobkyně, byla žalovaná připravena k tomuto jednání poskytnout nezbytnou součinnost. Žalovaná od žalobkyně nikdy neobdržela žádost o povolení změn nebytových prostor. Žalobkyně oznámila dne , datum, stavebnímu úřadu záměr na rekonstrukci prostor. Dne , datum, vzala žalobkyně toto podání zpět, a to bez udání důvodu. Bylo její svobodné rozhodnutí rekonstrukci nebytových prostor neprovést.

3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění.

4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , bylo zjištěno, že žalovaná jako pronajímatel uzavřela s žalobkyní jako nájemcem dne , datum, smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále také jen „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl nájem jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jiný nebytový prostor, která se nachází v , Anonymizováno, . , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . NP podlaží v budově č.p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále také jen „nebytový prostor“). Dle čl. II. bod 1. nájemní smlouvy se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání nebytový prostor za účelem provozování masážního salónu. Dle čl. II. bod 4 nájemní smlouvy se nájemce s nebytovým prostorem seznámil ještě před podpisem této smlouvy a prohlásil, že sjednané podmínky v této smlouvě i nebytový prostor sám odpovídají jeho podnikatelskému záměru, a proto ho od pronajímatele najímá tak, jak stojí a leží ke dni podpisu této smlouvy.

5. Z nabídky žalované na pronájem předmětných prostor a fotodokumentace provozovny bylo zjištěno, že žalovaná ve své nabídce uvedla, že posledním kolaudovaným stavem nebytového prostoru na základě kolaudačního rozhodnutí z roku , Anonymizováno, je kadeřnictví.

6. Z žádosti žalobkyně ve výběrovém řízení ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně ve své žádosti uvedla jako účel využití předmětného nebytového prostoru masážní salón.

7. Z oznámení záměru ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně oznámila záměr provést rekonstrukci interiéru nebytového prostoru, jehož původní účel byl kadeřnický salón, kdy cílem rekonstrukce bylo vytvoření nového prostoru masážního salónu.

8. Ze zpětvzetí ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně vzala výše uvedený záměr bez udání důvodu zpět.

9. Z dopisu žalobkyně adresovaného žalované ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila žalované, že s ohledem na to, že od počátku existuje rozpor mezi účelem nájmu a stavebně technickým určením předmětu nájmu dle příslušného kolaudačního rozhodnutí, od smlouvy odstupuje.

10. Z dopisu žalované adresovaného žalobkyni ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná sdělila žalobkyni, že nebytový prostor byl pronajat s vědomím toho, že nájemce bude muset provést rekolaudaci nebytového prostoru, s čímž byl nájemce srozuměn. Žalovaná rovněž sdělila žalobkyni, že její dopis chápe jako snahu vyřešit ekonomické problémy způsobené rozvojem koronaviru a následnými omezeními.

11. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, včetně dodejky bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení a náhradě škody celkem ve výši , částka, .

12. Z dopisu žalované adresovaného žalobkyni ze dne , datum, včetně doručenky datové zprávy bylo zjištěno, že žalovaná sdělila žalobkyni, že nájemní vztah stále trvá, výzva k plnění částky , částka, je tedy nedůvodná.

13. Z výpovědi nájmu nebytových prostor ze dne , datum, včetně doručenek bylo zjištěno, že žalovaná vypověděla nájem předmětného nebytového prostoru.

14. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, včetně doručenek bylo zjištěno, že žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě dlužného nájemného ve výši , částka, .

15. Z protokolu o převzetí prostoru ze dne , datum, bylo zjištěno, že předmětný nebytový prostor byl dne , datum, předán zpět žalované.

16. Z dopisu žalované ze dne , datum, včetně doručenky bylo zjištěno, že žalovaná byla nucena přistoupit k soudnímu řešení dluhu na nájemném.

17. Z usnesení Obvodního soudu pro , adresa, , č. j. , spisová značka, , ze dne , datum, , bylo zjištěno, že bylo zastaveno řízení o žalobě na vyklizení nebytových prostor ze dne , datum, , neboť žaloba byla vzata zpět z důvodu, že žalobkyně vyklidila předmětný nebytový prostor dne , datum, .

18. Z rozsudku Obvodního soudu pro , adresa, , č. j. , spisová značka, , ze dne , datum, , bylo zjištěno, že žalobkyni bylo uloženo zaplatit žalované částku , částka, s příslušenstvím jako dlužného nájemného.

19. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy. Další důkazy navržené účastníky soud neprováděl, když je pro posouzení projednávané věci s ohledem na dostatečně zjištěný skutkový stav považoval za nadbytečné. Z tohoto důvodu byl zamítnut návrh žalobkyně na provedení důkazu výpisy z účtů žalobkyně, z nichž by bylo patrné zaplacení kauce a dílčích nájmů ze strany žalobkyně, kdy žalovaná zaplacení předmětné kauce a jednotlivých dílčích nájmů ze strany žalobkyně nesporovala.

20. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem.

21. Podle § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

22. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobkyni byl již před uzavřením smlouvy znám stavebně technický stav předmětného nebytového prostoru. Žalovaná již ve své nabídce na nájem tohoto nebytového prostoru uvedla poslední kolaudovaný stav prostoru, kdy prostor byl kolaudován pro účely provozování kadeřnictví. Žalobkyně potom i přímo v uzavřené nájemní smlouvě prohlásila, že se ještě před podpisem smlouvy seznámila se stavem nebytového prostoru a že tento odpovídá jejímu podnikatelskému záměru. Byla to tedy žalobkyně, která na sebe vzala podnikatelské riziko spočívající v tom, že si pronajala nebytový prostor za účelem provozování masážního salónu, přestože věděla, že předmětný prostor je kolaudován pro účely provozu kadeřnictví. Muselo jí tedy být zřejmé, že pro provoz masážního salónu v předmětném nebytovém prostoru bude nutná rekolaudace, ostatně svůj záměr provést rekonstrukci předmětného prostoru stavebnímu úřadu v průběhu trvání smluvního vztahu oznámila, tento záměr však následně vzala zpět. Žalovaná se přitom ve smlouvě k rekolaudaci ani k zajištění souhlasu vlastníků ostatních jednotek nezavázala, tato povinnost neplyne ani ze zákona, bylo tedy na žalobkyni, aby si rekolaudaci předmětného prostoru zajistila. Žalovaná jako pronajímatel je oprávněna nebytový prostor pronajmout i k jinému účelu, než k němuž byl předmětný prostor kolaudován. V nájemní smlouvě je uvedeno, že se jedná o prostory stavebně určené k jinému účelu, než odpovídá záměru žalobkyně, kdy žalobkyně si byla této skutečnosti vědoma a předmětnou smlouvu přesto uzavřela. Skutečnost, že předmětný prostor nebyl rekolaudován, nemůže jít s ohledem na výše uvedené k tíži žalované, která žádné své povinnosti plynoucí z předmětné nájemní smlouvy neporušila. S ohledem na výše uvedené nebylo odstoupení žalobkyně od uvedené nájemní smlouvy platné, nájemní vztah nadále trval a žalobkyně tak byla povinna žalované platit sjednané nájemné.

23. Složená kauce a platby nájemného tak byly žalované zaplaceny na základě platně uzavřené nájemní smlouvy, nejednalo se tedy o bezdůvodné obohacení, které by žalovaná byla povinna žalobkyni vrátit zpět. S ohledem na to, že žalovaná neporušila žádné povinnosti vyplývající pro ni z uzavřené smlouvy, není důvodný ani nárok žalobkyně na úhradu tvrzené škody. Soud proto žalobu výrokem I. v plném rozsahu zamítl.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží za každý z 5 úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky částka , částka, (vyjádření k žalobě ze dne , datum, , příprava na jednání dne , datum, , účast na jednání dne , datum, , příprava na jednání dne , datum, , účast na jednání dne , datum, ).

25. Ohledně lhůty k plnění pak soud postupoval dle § 160 odst. 1 o. s. ř.