15 C 301/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Janou Špotovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované Anonymizováno IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou domáhá po žalované zaplacení částky ve výši , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřela s žalovanou (realitní kanceláří) a , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, o koupi nemovitosti, číslo zakázky , Anonymizováno, (dále jen „, jméno FO, “), která je smlouvou o realitním zprostředkování a zároveň je smlouvou spotřebitelskou. Předmětem , jméno FO, je rezervace nemovité věci specifikované jako stavba č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům) na parcele č. , hodnota, , část obce , adresa, , k. ú. , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, , se závazkem žalované a prodávajících k uzavření kupní smlouvy na takto specifikovanou nemovitost a podmínky úhrady provize realitní kanceláři. Žalobkyně se dopisem ze dne , datum, dovolala neplatnosti ujednání o závazku k uzavření kupní smlouvy s ohledem na znění ust. § 506 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), dle kterého je stavba součástí pozemku, není samostatnou věcí a není tedy ani samostatně převoditelná. Zároveň žalobkyně od , jméno FO, v zákonné 14denní lhůtě odstoupila a dopisem ze dne , datum, vyzvala žalovanou k vrácení blokační úhrady ve výši , částka, , kterou žalobkyně žalované uhradila. Žalovaná dopisem ze dne , datum, žalobkyni sdělila, že neplatnost , jméno FO, ani odstoupení od , jméno FO, neuznala, neboť odstoupení od , jméno FO, je ustanovením čl. , Anonymizováno, , jméno FO, vyloučeno a navrhla žalobkyni navrácení části blokační úhrady ve , Anonymizováno, , částka, . Po zaslání předžalobní výzvy žalovaná uhradila žalobkyni částku ve výši , částka, a oznámila jí, že , jméno FO, byla zrušena. Zbývající částku , částka, odmítla žalovaná žalobkyni vrátit.

2. Žalovaná uvedla, že považuje žalobu za neopodstatněnou, nedůvodnou a nárok žalobkyně v plném rozsahu odmítá. Žalovaná tvrdí, že zásadní význam pro výklad právního jednání má chování stran následující po jeho provedení. V inzerci nemovitosti byl uveden mimo jiné rozměr pozemku. Žalobkyni byl rovněž doručen návrh kupní smlouvy, ve kterém byl předmět převodu specifikován správně. Na tento návrh žalobkyně reagovala, když k němu měla své připomínky. Z jednání žalobkyně je tedy patrné, že byla seznámena se skutečností, že předmětem prodeje není pouze stavba č. p. , Anonymizováno, , ale také pozemek č. , hodnota, . Žalovaná má za to, že odstoupení od , jméno FO, je neoprávněné, když odstoupení je možné pouze ze zákonných či smluvně zakotvených důvodů. , jméno FO, byla podepsána dne , datum, a odstoupení bylo žalované doručeno dne , datum, s datem , datum, , tedy po uplynutí zákonné 14denní lhůty. Žalovaná je zároveň přesvědčena, že za daných okolností žalobkyni nárok na odstoupení ani nevznikl, když má za to, že poskytovaná služba byla žalovanou splněna s předchozím výslovným souhlasem žalobkyně před uplynutím lhůty pro odstoupení od , jméno FO, .3. , jméno FO, o koupi nemovitosti ze dne , datum, má soud za prokázané, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako zájemcem, žalovanou jako realitní kanceláří a , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, jako prodávajícími. V dohodě je uvedeno, že dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je stavba č.p , Anonymizováno, (rodinný dům), na parcele č. , hodnota, , část obce , adresa, , v katastrálním území , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, za kupní cenu , částka, včetně provize. Dle čl. 5.1 zájemce požádal RK o obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy s prodávajícím. Strany prohlašují, že uzavřením , jméno FO, , Anonymizováno, Prodávajícímu a Zájemci obstarala příležitost k uzavření Smlouvy a RK vznikl nárok na provizi, která je sjednána s Prodávajícím v dohodě o zprostředkování. Dle čl. 5.2 pokud k uzavření Smlouvy za podmínek stanovených touto , jméno FO, nedojde z důvodu na straně Zájemce, příp. vinou Zájemce dojde k odstoupení Prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se zájemce namísto Prodávajícího uhradit RK provizi ve výši BÚ. Splatnost provize není vázána na uzavření Smlouvy a zánikem , jméno FO, není dotčeno právo RK na provizi. Dle čl. 13.2 zájemce prohlašuje, že byl RK před uzavřením , jméno FO, informován, že není oprávněn jako spotřebitel od , jméno FO, odstoupit, pokud mu RK obstará příležitost k uzavření kupní smlouvy.

4. Dokumentem označeným jako seznam nemovitostí, který byl přílohou , jméno FO, , má soud za prokázané, že je v něm uvedena stavba č. p. , Anonymizováno, (rodinný dům), na parcele č. , hodnota, , část obce , adresa, , v katastrálním území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, .

5. Odstoupením od dohody ze dne , datum, včetně doručenky má soud za prokázané, že žalobkyně se dovolávala neplatnosti ustanovení , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , jméno FO, , které vylučuje právo odstoupit od , jméno FO, a dále pro případ, že by dohoda byla shledána jako platná, odstoupila od , jméno FO, .

6. Žádostí o vrácení blokační úhrady ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalobkyně zaslala žalované žádost o vrácení blokační úhrady ve výši , částka, , kterou žalobkyně uhradila na základě , jméno FO, .

7. Vyjádřením k odstoupení od dohody ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná žalobkyni sdělila, že s jejím požadavkem nesouhlasí. Žalovaná připustila, že specifikace nemovitosti v , jméno FO, není z právního hlediska ideální, ale ze samotné inzerce je patrné, že předmětem prodeje není pouze budova, ale také pozemek pod ní. Žalobkyni byl rovněž zaslán návrh kupní smlouvy, kde je předmět převodu specifikován jasně. V rámci zachování dobrých vztahů žalovaná navrhla vrácení části blokační úhrady ve výši , částka, .

8. Předžalobní výzvou ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení blokační úhrady ve výši , částka, .

9. Žádostí o prodloužení lhůty ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná sdělila žalobkyni, že celá věc byla postoupena vedení společnosti za účelem opětovného projednání a požádala o prodloužení lhůty, kdy k vyjádření či navrácení blokační úhrady dojde nejpozději do konce týdne.

10. Vyjádřením k předžalobní výzvě ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná žalobkyni sdělila, že celá věc byla postoupena vedení společnosti za účelem opětovného projednání a požádala o prodloužení lhůty, kdy k vyjádření či navrácení blokační úhrady dojde nejpozději do konce týdne.

11. E-mailovou zprávou ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná sdělila žalobkyni, že došlo k odeslání části blokační úhrady ve výši , částka, na jí uvedený účet. Ve zbylé části blokační úhrady žalovaná s jejím navrácením nesouhlasí. Důvody byly uvedeny v předchozím vyjádření. Nad jejich rámec žalovaná uvedla, že měla s obchodním případem také náklady – osobní prohlídky, smluvní dokumentace atd.

12. E-mailovou zprávou ze dne , datum, – odstoupení od rezervační smlouvy má soud za prokázané, že žalobkyně sdělila žalované, že na základě náhlé změny v rodinné situaci musí od smlouvy odstoupit. Mrzí jí to.

13. E-mailovou komunikací mezi stranami z , datum, a , datum, má soud za prokázané, že žalobkyně a žalovaná spolu komunikovaly ohledně obsahu kupní smlouvy.

14. Doručenkou datové zprávy o dovolání se neplatnosti smlouvy, odstoupení má soud za prokázané, že datová zpráva byla podána dne , datum, v , Anonymizováno, , byla dodána do datové schránky příjemce dne , datum, v , Anonymizováno, a doručena dne , datum, v, Anonymizováno, , Anonymizováno15. Komunikací mezi stranami z období , Anonymizováno, má soud za prokázané, že žalobkyně domlouvala s žalovanou prohlídku rodinného domu na adrese , adresa, .

16. Náhledem historie poptávky za období , datum, – , datum, má soud za prokázané, že dne , datum, byla zamluvena prohlídka, , datum, žalobkyně již řeší financování s hypotékařkou, , datum, zájemce ztratil zájem, nepochopitelné odstoupení od smlouvy.

17. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy.

18. Na základě zjištěného skutkového stavu soud věc právně posoudil následovně.

19. V řízení bylo prokázáno, že mezi prodávajícími, žalobkyní jako zájemkyní o koupi a žalovanou, coby realitním zprostředkovatelem byla uzavřena trojstranná smlouva nazvaná jako , jméno FO, o koupi nemovitosti, která v sobě zahrnuje několik smluvních typů (smlouvu o smlouvě budoucí, smlouvu o realitním zprostředkování, tzv. rezervační smlouvu). Soud dospěl k závěru, že na předmětnou smlouvu je třeba aplikovat speciální právní úpravu zakotvenou v zákoně č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“), jehož použití má přednost před obecnou právní úpravou zakotvenou v občanském zákoníku.

20. Podle ust. § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování je realitní zprostředkovatel povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Podle odst. 2 obsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování ujednání podle § 10 odst. 2, poskytne realitní zprostředkovatel zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání podle odstavce 1 a předá mu výpis z veřejného seznamu podle § 11 odst. 1 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám. Podle odst. 3 realitní zprostředkovatel poskytne zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání. Podle odst. 4 nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavců 1 a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

21. Podle ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

22. Soud posuzoval zejména konstrukci provize, tak jak je v , jméno FO, obsažena. Dle názoru soudu je skutečným obsahem čl. 5.2 , jméno FO, nikoli sjednání provize, ale jedná se o sankční ujednání pro případ, že žalobkyně nesplní povinnost uzavřít kupní smlouvu nebo pokud z důvodu na její straně k uzavření nedojde. Soud tak má za to, že se ve skutečnosti jedná nikoli o sjednání provize za poskytnutou realitní činnost, nýbrž o sjednání smluvní pokuty za porušení povinnosti žalobkyně uzavřít realitní smlouvu, neboť z konstrukce provize je zřejmé, že žalobkyně je dle , jméno FO, povinna k úhradě provize pouze v případě, že poruší povinnost realitní smlouvu uzavřít.

23. Je tedy nutné ve věci zohlednit shora citovaný § 14 zákona o realitním zprostředkování. Tato právní úprava nebyla podle názoru soudu v posuzované smlouvě respektována, když soud dospěl k závěru, že čl. 5.2 , jméno FO, má sankční charakter v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně.

24. V důsledku porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování je třeba ujednání o provizi považovat za neplatné, žalované tak nevznikl nárok na zaplacení v , jméno FO, ujednané částky, a proto se jedná o bezdůvodné obohacení na straně žalované, které je žalovaná povinna žalobkyni vydat.

25. S ohledem na výše uvedené rozhodl soud tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

26. Nárok na požadované příslušenství v podobě úroku z prodlení má oporu v ust. § 1970 o.z., jeho výše v nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”), tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, vyjádření ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, ) a dále ve výši , částka, za úkon právní služby spočívající v účasti na vyhlášení rozhodnutí dne , datum, včetně šesti paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, .