17 C 35/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Lucií Vobrovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu,

I. Žaloba s tím, aby soud určil, že výpověď z nájemní smlouvy č. [spisová značka] [číslo] [rok], uzavřené dne [datum], kterou dal žalovaný žalobkyni dopisem ze dne [datum], je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 28 979,50 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájemní smlouvy č. [spisová značka] [číslo] [rok], uzavřené mezi účastníky dne [datum], kterou dal žalovaný žalobkyni dopisem ze dne [datum]. Svou žalobu odůvodnila tím, že žalovaný v [anonymizováno] [rok] vyhlásil výběrové řízení na pronájem prostor sloužících k podnikání v přízemí domu [adresa] s tím, že deklaroval, že má zájem pronajmout předmětný prostor zájemci, který by v předmětu nájmu provozoval restaurační činnost. Žalobkyně uspěla ve výběrovém řízení s nabídkou nájemného ve výši 5 401 760 Kč ročně. Dne [datum] žalovaný uzavřel se žalobkyní nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl uvedený prostor s tím, že dle smlouvy byl účelem nájmu provoz restauračního zařízení. Žalobkyně však následně zjistila, že technický stav předmětu nájmu jí neumožňuje její záměr provozování restaurace s přípravou teplých jídel realizovat, neboť rozvody elektrické instalace a odvětrávání nesplňovaly normy pro provoz kuchyňského vybavení. Žalovaný žalobkyni neposkytl žádnou součinnost a znemožnil tak žalobkyni její záměr realizovat, žalobkyně navíc zjistila, že předmět nájmu není kolaudován pro provoz restaurace s kuchyní na přípravu teplých jídel, ale pouze jako středisko rychlého občerstvení. Žalobkyně proto byla nucena provozovat v předmětu nájmu restaurační činnost zaměřenou na prodej sladkých pokrmů. Dne [datum] však žalobkyně obdržela od žalovaného výpověď z nájmu těchto prostor z důvodu porušení nájemní smlouvy spočívající v užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu. Výpovědní důvod však není dán, navíc nebyly naplněny ani formální podmínky platnosti výpovědi, když žalobkyně neobdržela od žalovaného žádnou výzvu ke sjednání nápravy ve lhůtě 30 dnů, tak jak stanoví nájemní smlouva.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí s odůvodněním, že žalobkyně měla možnost se s předmětem nájmu řádně seznámit ještě před uzavřením nájemní smlouvy, nikdy neměla žádné připomínky k předmětu nájmu a svým prohlášením potvrdila, že vůči stavu předmětu nájmu nemá žádné připomínky či námitky. Stavební dokumentace k předmětu nájmu je volně přístupná v příslušném odboru výstavby, žalobkyně si proto mohla veškeré podklady obstarat. Žalovaný nikde nedeklaroval, že předmět nájmu má být užíván jako restaurace, pouze uvedl, že prostor je v současné době užíván jako restaurace. Žalobkyně proto sama pochybila, pokud se s předmětem nájmu řádně neseznámila. Žalovaný odmítl žalobkyni udělit souhlas pouze k takovým úpravám předmětu nájmu, které by směřovaly k předělání předmětu nájmu na prodejnu bonbónů a cukrovinek, neboť tento typ provozu se nehodí do historického centra Prahy, což však žalobkyně i přes nesouhlas žalovaného učinila. Žalovaný proto dal žalobkyni výpověď z nájmu, neboť v předmětu nájmu není provozována žádná restaurační činnost, když jsou zde prodávány bonbóny a jiné cukrovinky. Již dopisem ze dne [datum] a dopisem ze dne [datum] vyzval žalovaný žalobkyni k tomu, aby předmět nájmu užívala v souladu se smlouvou, žalobkyně však způsob užívání nijak nezměnila.

3. Soud ve věci provedl dokazování a vzal za prokázaný následující skutkový stav:

4. Dne [datum] žalovaný vyhlásil výběrové řízení na pronájem prostor sloužících k podnikání na adrese [adresa]. Ve výběrovém řízení nebyl uveden požadovaný účel nájmu, pouze zde byly některé provozy vyloučeny (směnárna, prodej skla, suvenýry apod.). Prohlídky předmětu výběrového řízení nebyly organizovány, protože prostor byl užíván jako restaurace, která je veřejnosti volně přístupná. K uzavření nájemní smlouvy bude vyzván zájemce, jehož nabídka bude vyhodnocena jako nejvhodnější (prokázáno Vyhlášením výběrového řízení ze dne [datum], Záměrem pronájmu ze dne [datum]).

5. Předmětný prostor určený k pronájmu byl kolaudován jako středisko rychlého občerstvení dne [datum] (prokázáno Kolaudačním rozhodnutím ze dne [datum] a Stavebním povolením ze dne [datum]).

6. Dne [datum] žalobkyně předložila nabídku zájemce k vyhlášenému výběrovému řízení s tím, že v předmětu nájmu zamýšlí provozovat hostinskou činnost v podobě restaurace se zaměřením zejména na klasickou českou kuchyni. Dále žalobkyně uvedla, že bez výhrad akceptuje podmínky vyhlášeného výběrového řízení a prohlásila, že se seznámila se stávajícím stavem předmětu nájmu (prokázáno nabídkou žalobkyně ze dne [datum]).

7. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] vzal soud za prokázáno, že touto smlouvou žalovaný pronajal žalobkyni prostory sloužící k podnikání o celkové výměře [výměra], sestávající z restaurace se zázemím na dobu určitou [anonymizována dvě slova] za nájemné ve výši 5 401 760 Kč ročně. Účelem nájmu byl provoz restauračního zařízení. Dle [anonymizováno] nájemní smlouvy je pronajímatel oprávněn vypovědět tuto smlouvu v jednoměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce podmínky této smlouvy, nebo užívá-li nájemce předmět nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu a nesjedná nápravu do 30 dnů ode dne doručení písemného upozornění pronajímatele. Podle [anonymizováno] smlouvy se veškeré písemnosti, výzvy a oznámení doručují na adresu pronajímatele nebo nájemce uvedenou v záhlaví této smlouvy.

8. Dne [datum] sdělil žalovaný žalobkyni, že nemá námitky k předloženým stavebním úpravám a opravám vnitřních prostor předmětu nájmu, nesouhlasí však s uvedeným interiérem v projektové dokumentaci, osazením dekorace a nábytku a změnou bistra na kavárnu a bar s prodejem bonbónů. Dne [datum] požádala žalobkyně žalovaného o souhlas se změnou využití prostor sloužících k podnikání z důvodu nemožnosti provozování restaurace, neboť stávající odtah VZT neodpovídá dnešním normám, rovněž i technická kvalita stávající elektroinstalace nesplňuje podmínky pro připojení moderního technického vybavení restaurace. Žalobkyně proto žádala o souhlas se změnou účelu užívání na kavárnu s prodejem teplých jídel, cukrářských výrobků a sladkostí. Na uvedenou žádost žalobkyně odpověděl žalovaný dopisem ze dne [datum] tak, že nabídka žalobkyně ve výběrovém řízení obsahovala záměr provozovat restauraci zaměřenou na českou kuchyni, s touto nabídkou se také žalobkyně stala vítězem výběrového řízení. Její žádosti o změnu užívání předmětu nájmu proto žalovaný nevyhověl. Dne [datum] požádala žalobkyně o revokaci uvedeného rozhodnutí s tím, že uvedenou nabídku s uvedením účelu nájmu žalobkyně učinila v domnění, že restaurační činnost je možné v uvedených prostorách provozovat. Současná vzduchotechnika však nevyhovuje současným normám a novou nelze vybudovat bez rozšíření profilu odvodního potrubí nad střechu, tedy s významnými zásahy do stávající konstrukce celé stavby. Žalobkyně proto trvala na změně v účelu užívání stavby, neboť žalovaný nepředal žalobkyni prostor vhodný k provozování restaurace a neplní tak svoji část smlouvy. Žalovaný v odpovědi ze dne [datum] uvedl, že trvá na svém nesouhlasu se změnou využití předmětných prostor a zároveň uvedl, že zprovozněním prodejny bonbónů namísto provozu restauračního zařízení došlo k hrubému porušení nájemní smlouvy. Žalovaný proto vyzval žalobkyni k neprodlené nápravě a uvedení předmětu nájmu do stavu odpovídajícímu smluvně ujednanému účelu využití. Dne [datum] udělila žalobkyně plnou moc k zastupování ve věci vybavení provozovny restaurace v přízemí domu [adresa], [adresa] JUDr. [jméno] [příjmení]. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalobkyně žalovanému předžalobní výzvu k úhradě slevy na nájemném ve výši 50 % za období od [datum] do [datum]. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalobkyně žalovanému žádost o specifikaci požadavků pronajímatele na vybavení interiéru provozovny. Žalovaný dopisem ze dne [datum] sdělil žalobkyni, že zachování stávajícího nájemního vztahu je možné pouze v případě, že nájemce neprodleně uvede předmět nájmu do souladu se svou nabídkou předloženou ve výběrovém řízení a se sjednaným účelem nájmu (prokázáno korespondencí mezi účastníky, plnou mocí).

9. Dne [datum] zaslal odbor výstavby Úřadu městské části [obec a číslo] výzvu k bezodkladnému zastavení nepovolených stavebních úprav na stavbě [adresa], neboť tato stavba je prováděna bez povolení stavebního úřadu. Dne [datum] vydal stavební úřad Úřadu městské části [obec a číslo] rozhodnutí o zákazu užívání stavby„ prodejna cukrovinek [anonymizována dvě slova]“ s odůvodněním, že stavba není užívána k povolenému účelu. I přes zaslanou výzvu k ukončení nepovoleného způsobu užívání je stavba stále užívána nepovoleným způsobem jako prodejna cukrovinek. Dne [datum] vydal stavební úřad Úřadu městské části [obec a číslo] rozhodnutí o nařízení odstranění stavby„ prodejna cukrovinek [anonymizována dvě slova]“ s odůvodněním, že stavba byla provedena bez rozhodnutí stavebního úřadu vyžadovaného stavebním zákonem. Dne [datum] bylo vydáno dodatečné povolení stavby na stavební úpravy, změna užívání na prodej cukrovinek součástí povolení nebyla, jelikož s tím vlastník nesouhlasil. Úpravy pro změnu užívání na prodej cukrovinek podléhají povolení, neboť stavba je kulturní památka, toto povolení však nebylo vydáno (prokázáno Výzvou k bezodkladnému zastavení prací, Rozhodnutím o zákazu užívání stavby a Rozhodnutím o odstranění stavby).

10. Dne [datum] schválila [jméno] [územní celek] na doporučení [anonymizována čtyři slova] [obec] ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum], uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným z důvodu porušení nájemní smlouvy spočívající v užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu (prokázáno Usnesením [územní celek] [číslo] ze dne [datum]).

11. Dne [datum] vypověděl žalovaný předmětnou nájemní smlouvu z důvodu porušení nájemní smlouvy spočívající v užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu s tím, že nájem zaniká uplynutím jednoměsíční výpovědní doby, která začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla žalobkyni výpověď doručena. Proti této výpovědi podala žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce dne [datum] námitky, a sice že podaná výpověď je neurčitá, neboť není zřejmé, v čem shledává žalovaný užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu. Žalovaný ani přes výzvu žalobkyně neuvedl předmět nájmu do stavu způsobilého ke sjednanému způsobu užívání, žalobkyně je proto nucena v předmětu nájmu provozovat restaurační zařízení jen v omezeném rozsahu, účel nájmu však přesto respektuje, žalobkyně proto odmítla předmětný prostor vyklidit. Dne [datum] sdělil žalovaný žalobkyni, že podaná výpověď je po formální stránce bezvadná, neboť splňuje veškeré náležitosti a výpovědní důvod je zde zcela jasně formulován. Při výběrovém řízení nebylo ze strany žalovaného deklarováno, že předmět nájmu je určen k provozování restauračního zařízení a žalobkyně ve své nabídce prohlásila, že se seznámila se stavem předmětu nájmu. Žalovaný zároveň vyzval žalobkyni k okamžitému vyklizení předmětu nájmu. (prokázáno Výpovědí ze dne [datum], Námitkami ze dne [datum], Odpovědí žalovaného ze dne [datum]).

12. Dopisem ze dne [datum] vyzval žalovaný žalobkyni k bezodkladnému ukončení nepovoleného způsobu užívání předmětného nájemního prostoru s tím, že od [datum] jsou tyto prostory užívány bez právního důvodu. Dne [datum] vydal stavební úřad Úřadu městské části [obec a číslo] oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby„ prodejna cukrovinek [anonymizována dvě slova]“ z důvodu užívání prostoru bez povolení stavebního úřadu v rozporu s posledním kolaudačním rozhodnutím. (prokázáno dopisem ze dne [datum] a Oznámením o zahájení řízení o odstranění stavby).

13. Další dokazování soud ve věci neprováděl, neboť považoval skutkový stav za dostatečně zjištěný a otázka oprávněnosti výpovědi z nájmu je v tomto případě postavena především na právním posouzení naplnění účelu nájemní smlouvy ze strany žalobkyně.

14. Podle kategorizace hostinských zařízení pod restaurace spadají restaurace, pohostinství, jídelní restaurační vozy, motoresty, samoobslužné restaurace (kafeterie), bufet, bistro, občerstvení, kiosek. Samoobslužná restaurace je hostinské zařízení zajišťující základní a doplňkové stravování samoobslužným způsobem.

15. Podle § 2309 odst. 1 písm. b) o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305 nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

16. Podle § 2310 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod, výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

17. Po provedeném dokazování hodnotil soud provedené důkazy jednotlivě a v jejich vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Ve věci bylo prokázáno (a mezi účastníky nebylo o zjištěném skutkovém stavu sporu), že se žalobkyně přihlásila se svou nabídkou do vyhlášeného výběrového řízení na pronájem nebytových prostor na adrese [adresa], v tomto výběrovém řízení byla vybrána a byla s ní uzavřena nájemní smlouva. Jako účel nájmu byl ve smlouvě uveden provoz restauračního zařízení. Žalobkyně posléze zjistila, že předmětný prostor není kolaudován pro provoz restaurace, ale pouze jako provozovna rychlého občerstvení, požádala proto žalovaného o souhlas se změnou účelu nájemní smlouvy na kavárnu a prodej cukrovinek, s čímž však žalovaný nesouhlasil. Následně po opakovaných výzvách k odstranění závadného stavu byla žalobkyni dána výpověď z nájemní smlouvy pro užívání předmětu nájmu v rozporu s účelem nájmu stanoveným v nájemní smlouvě. Podstatou tvrzení žalobkyně bylo to, že předmět nájmu nemůže být užíván jako restaurace bez značného zásahu do budovy, k čemuž však žalovaný nedal souhlas. Žalobkyně pak rovněž tvrdila, že smlouvu neporušila, neboť současný provoz splňuje parametry provozu hostinského zařízení, a sice samoobslužné restaurace.

18. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda udělená výpověď splňuje veškeré formální požadavky výpovědi, a to zejména k námitkám žalobkyně o její neurčitosti a způsobu jejího doručení. Žalovaný uvedl ve výpovědi jako její důvod porušení nájemní smlouvy užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu. Takto vymezený výpovědní důvod považuje soud za dostatečně specifikovaný, a to zejména s přihlédnutím k tomu, že již z předchozí korespondence a jednání účastníků muselo být žalobkyni zřejmé, jaký rozpor v užívání má žalovaná na mysli, o čemž svědčí i skutečnost, že na tuto výpověď bylo ze strany žalobkyně patřičným způsobem reagováno vznesením námitek. Stejně tak, pokud se žalobkyně brání tím, že jí výpověď nebyla řádně doručena, když byla doručena jejímu právnímu zástupci, který však k takovému úkonu nebyl zmocněn, jedná se o ryze účelové tvrzení, když je zřejmé, že výpověď se dostala do jejích rukou a z její strany byly k této výpovědi vzneseny námitky, a to opět jejím právním zástupcem. Rovněž i tvrzení žalobkyně, že jí nebyla před podáním výpovědi ze strany žalovaného doručena výzva ke sjednání nápravy, je nepravdivé, neboť již dopisem ze dne [datum] žalovaný vyzval žalobkyni k neprodlené nápravě a uvedení předmětu nájmu do stavu odpovídajícímu smluvně ujednanému účelu využití. Následně pak dopisem ze dne [datum] žalovaný sdělil žalobkyni, že zachování stávajícího nájemního vztahu je možné pouze v případě, že nájemce neprodleně uvede předmět nájmu do souladu se svou nabídkou předloženou ve výběrovém řízení a se sjednaným účelem nájmu. Na všechny tyto výzvy žalovaného bylo ze strany žalobkyně reagováno, je tedy zřejmé, že se s nimi seznámila bez ohledu na to, že jí byly doručeny do datové schránky, nikoliv na adresu sídla, jak je uvedeno v nájemní smlouvě, případě k rukám jejího právního zástupce. Z uvedených důvodů považuje soud udělenou výpověď za platnou.

19. Co se týká oprávněnosti této výpovědi, zabýval se soud především otázkou, zda byl naplněn výpovědní důvod, a sice že žalobkyně užívá předmět nájmu v rozporu se sjednaným účelem. Předně soud podotýká, že není podstatné, zda předmět nájmu bylo možné užívat ke sjednanému účelu provozování restaurace s teplou kuchyní, neboť takto účel nájmu v nájemní smlouvě vymezen nebyl. Žalobkyni skutečně nic nebránilo zjistit si uvedené údaje k možnostem tohoto provozu již před uzavřením nájemní smlouvy, není pak pravdivé tvrzení žalobkyně, že by ze strany žalovaného bylo ve vyhlášení výběrového řízení deklarováno, že má být předmět nájmu užíván jako restaurace, když je zde pouze uvedeno, že v době vyhlášení výběrového řízení byl prostor využíván jako restaurace a byly zde uvedeny zakázané provozy. Žalobkyni proto nic nebránilo předmět nájmu si řádně prohlédnout a dle kolaudačního rozhodnutí upravit svou nabídku provozu. Pokud pak byl ve smlouvě sjednán účel nájmu provoz restauračního zařízení a žalobkyně zjistila, že tento druh provozu není možný, nic jí nebránilo nájemní smlouvu z tohoto důvodu vypovědět. Toto však žalobkyně neučinila a nyní se brání tvrzením, že restauraci fakticky provozuje. Předmětem sporu tak zůstala otázka, zda provozovna žalobkyně je restauračním zařízením či nikoliv. Za účelem tohoto posouzení považoval soud za nadbytečné nechat ve věci vypracovat žalobkyní navrhovaný znalecký posudek či odborné vyjádření, když má za to, že se jedná o otázku právní a nikoliv odbornou. Jak vyplývá z přiložené fotodokumentace (a soudu je i s ohledem na umístění provozovny známo), předmětný prostor je z většinové části užíván jako samoobslužná prodejna cukrovinek, které si zákazník sám vybere a následně je zaplatí u pokladny. Součástí tohoto provozu je i prodej teplých a studených nápojů, palačinek, vaflí a zmrzliny u pultu. Jak uvedla žalobkyně, nyní se v prostorách nachází i stoleček pro možnost okamžité konzumace a WC pro zákazníky. Na základě těchto atributů pak žalobkyně dovozovala, že se jedná o restaurační zařízení, konkrétně samoobslužnou restauraci. S tímto názorem se však soud neztotožňuje, a to zejména z toho důvodu, že bez ohledu na částečnou možnost konzumace nápojů a sladkostí přímo v provozovně, zůstává dominantou tohoto provozu prodej cukrovinek, které si zákazník odnese domů. Jedná se tedy o prodejnu cukrovinek a sladkostí s částečným využitím prostor jako kavárna. Ani kavárna však není typ restauračního zařízení, ale řadí se pod kategorie bary. Obecně je pak třeba říci, že pod pojmem restaurační zařízení si asi nikdo nepředstaví prodejnu cukrovinek s možností zakoupení nápoje. Dle názoru soudu tedy uvedený provoz parametry restaurace nesplňuje. Tento názor soudu je pak podpořen i výzvami stavebního úřadu městské části Praha 1 vlastníku stavby k bezodkladnému zastavení nepovolených stavebních úprav a rozhodnutím o zákazu užívání stavby„ prodejna cukrovinek [anonymizována dvě slova]“ s odůvodněním, že stavba není užívána k povolenému účelu, nýbrž jako prodejna cukrovinek. Z uvedeného je zřejmé, že i stavební úřad nepovažuje uvedený provoz za rychlé občerstvení, tak jak byl kolaudován, ale pouze za prodejnu cukrovinek. Žalobkyně tedy předmět nájmu užívá v rozporu s účelem stanoveným v nájemní smlouvě a nezjednala nápravu ani přes opakované výzvy žalovaného, výpověď z nájmu jí proto byla dána oprávněně. Soud proto žalobu na určení neoprávněnosti této výpovědi zamítl.

20. O nákladech rozhodl soud podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal úspěšnému žalovanému na nákladech řízení částku 28 979,50 Kč, kterou tvoří odměna za zastupování advokátem dle § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 8,5 úkonu právní služby á 2 500 Kč (převzetí a příprava, 3 x vyjádření ve věci, 4 x účast na jednání, 1 x účast při vyhlášení rozsudku), 9 režijních paušálů á 300 Kč a 21 % DPH z této odměny.