18 C 113/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl zastupující soudkyní Mgr. Kateřinou Kozákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou údaje o zástupci pro: přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá, aby soud určil, že výpověď žalobkyně z nájmu bytu – jednotky [číslo] umístěné ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] adresa [adresa žalovaného a žalobkyně], vše v k.ú. [obec], obec Praha, není oprávněná, a tedy je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému, k rukám jeho právního zástupce, náhradu nákladů řízení ve výši 1 700 Kč, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou ze dne 18. 7. 2019 se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu, která jí byla doručena ze strany žalovaného dne 23.5.2019, není oprávněná a je tedy neplatná. Z žalobních tvrzení vyplývá, že žalobkyně užívá na základě nájemní smlouvy z roku 1987 byt - jednotku [číslo] umístěnou ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] adresa [adresa žalovaného a žalobkyně], vše v k. ú. [obec], obec Praha. Žalovaný jí doručil výpověď datovanou dnem 23. 5. 2019, přičemž důvodem byla jeho osobní potřeba, neboť sám nemá kde bydlet. Na žalovaného bylo převedeno vlastnické právo od jeho matky, která vlastní či spoluvlastní i zbylé dva byty v předmětné nemovitosti, současně vlastní i jednu celou další nemovitost a byt ve vile, přičemž sama žije dlouhodobě v [země]. Jelikož jak druhá nemovitost matky žalovaného, tak i zbylé dva byty v nemovitosti, kde v současné době bydlí žalobkyně, jsou používány na krátkodobé pronájmy, tzv. Airbnb, má žalobkyně za to, že jde pouze o účelové jednání, kdy bylo vlastnictví jediného bytu s dlouhodobým nájemcem převedeno na žalovaného, který může tvrdit svou vlastní bytovou potřebu, na rozdíl od jeho matky. Žalobkyně se situaci snažila řešit s protistranou, ale bez úspěchu. Proto danou výpověď napadá u soudu, neboť má za to, že se jedná o výpověď neoprávněnou, když byt nemá sloužit účelu v ní uvedenému.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil dne 28. 1. 2020, přičemž uvedl, že s tvrzeními žalobkyně nesouhlasí. [příjmení] bytu se stal dne 20. 4. 2018 na základě kupní smlouvy ze dne 17. 4. 2018, přičemž byt koupil pro vlastní bydlení. Jiný byt přitom nevlastní. V té době však byl pracovně mimo území ČR, pověřil proto správkyni domu o zjištění možností smírného řešení, jelikož se toto však nepodařilo, dal žalobkyni výpověď z nájmu. Žalobkyně svá tvrzení neprokazuje, pouze odkazuje na jiné nemovitosti, které žalovaný nevlastní, proto si v nich nemůže nárokovat bydlení. V současné době žije v bytě jeho matky v nemovitosti se 4 byty různých vlastníků a předmětný byt zakoupil právě proto, aby mohl bydlet ve vlastním. Proto navrhl zamítnutí žaloby pro nedůvodnost 3. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění:

4. Právní titul žalobkyně k užívání bytové jednotky [číslo] umístěné ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] adresa [adresa žalovaného a žalobkyně], vše v k.ú. [obec], obec Praha, je dán dohodou o užívání bytu uzavřenou mezi Ing. [příjmení] a Obvodním podnikem bytového hospodářství dne 22. 7. 1987, a to na dobu neurčitou (Dohoda o užívání bytu ze dne 22.7.1987, shodné tvrzení). [příjmení] této bytové jednotky je od roku 2018 žalovaný, a to na základě kupní smlouvy uzavřené dne 17. 4. 2018 mezi ním a jeho matkou, paní [jméno] [příjmení] (výpis z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], shodné tvrzení). V předmětné budově se nachází ještě čtyři další jednotky, které vlastní matka žalovaného, paní [jméno] [příjmení] (výpis z katastru nemovitostí, [list vlastnictví]).

5. Dvě jednotky jsou krátkodobě pronajímány turistům (např. přes platformu Airbnb), dále je v domě bar a kavárna, jedna jednotka (ve vlastnictví žalovaného) je dlouhodobě užívána žalobkyní (výpověď svědka [celé jméno svědka]). Účelu užívání domu převážně ke krátkodobým pronájmům odpovídá i vnitřní interiér domu, kdy na chodbě např. visí anglicky psaná pravidla užívání domu nazvaná Michal’s [příjmení] [jméno] (fotodokumentace interiéru domu pořízená žalobkyní). Pokud ovšem žalobkyně z možného užívání ostatních jednotek v domě ke krátkodobým pronájmům (např. prostřednictvím platformy typu Airbnb) dovozovala, že žalovaný nemá v úmyslu se do bytu [číslo] nastěhovat, svá tvrzení v tomto ohledu nijak neprokazovala.

6. Žalovaný zaslal žalobkyni dne 23.5.2019 výpověď z nájmu bytu z důvodu, že jej potřebuje k vlastnímu bydlení (výpověď z nájmu bytu z 23.5.2019). K prokázání tvrzení žalovaného soud provedl důkaz svědeckou výpovědí správce domu [celé jméno svědka], který při jednání soudu dne 27.5.2021 sdělil, že se jej žalovaný na podzim roku 2019 ptal, zda by byl schopen zařídit rekonstrukci jeho bytu [číslo] neboť má v úmyslu se do něj nastěhovat, jakmile to bude právně možné. Úmysl žalovaného projevený v podané výpovědi pak potvrdila i jeho matka, paní [jméno] [příjmení] ve svém prohlášení z 15.4.2021, v němž uvedla, že její syn mimo jiné trpí roztroušenou sklerózou a pobyt ve středu města v blízkosti obchodu a restaurace by mu jistě zjednodušil život (výpověď svědka [příjmení], prohlášení [jméno] [příjmení]). Svědek rovněž potvrdil tvrzení žalovaného, že z rozvedeného manželství má dvě nezletilé děti, o které se částečně stará, žalovaný pak sám tvrdí, že v bytě bude bydlet se svou nejstarší dcerou, které je 19 let (výpověď svědka [celé jméno svědka], tvrzení žalovaného). [příjmení] byt je o rozloze 73 m2 a sestává ze dvou pokojů a kuchyně (dohoda o užívání bytu, výpověď svědka [celé jméno svědka]).

7. V současné době žalovaný bydlí na [obec a číslo], ulice [ulice a číslo], v bytě ve zvýšeném přízemí, který je ve vlastnictví matky žalovaného, paní [jméno] [příjmení] (výpisy z katastru nemovitostí, potvrzení správce nemovitosti ze dne 12. 4. 2021, čestné prohlášení matky žalovaného ze dne 15. 4. 2021).

8. Nejméně od konce roku 2018 žalobkyně sama jednala ve věci případného ukončení jejího nájmu s tehdejší správkyní domu paní [příjmení] a také právní zástupkyní žalovaného (dopisy ze dnů 30.11.2018 a 4.3.2019 určené správkyni a právní zástupkyni žalovaného). Žádné dohody však dosaženo nebylo.

9. Svá skutková zjištění soud opřel o výše uvedená shodná či nesporná tvrzení účastníků, o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl pochybností a v neposlední řadě též o svědeckou výpověď svědka [celé jméno svědka]. Další dokazování soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení, stejně tak z některých důkazů, které provedeny byly, nevyplynuly skutečnosti rozhodné pro toto řízení (kupříkladu spory žalobkyně a bývalé správkyně nemovitosti).

10. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené.

11. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem:

12. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Dle § 2286 o. z. (1) výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. (2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

14. Dle § 2288 odst. 2 a 3 o. z. (2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. (3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

15. Dle § 2289 o. z. dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § [číslo] odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

16. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

17. Dle § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

18. Byť tedy nájemní vztah vznikl před účinností nového občanského zákoníku, otázky ohledně výpovědi takového nájemního vztahu se budou posuzovat podle jeho ustanovení.

19. V daném případě žalovaný dal žalobkyni výpověď, přičemž uvedl, že tento bude on sám užívat a bydlet v něm. Žalovaná však byla přesvědčena, že výpověď jí byla dána z jiného než uvedeného důvodu, a to ve snaze umožnit i v tomto bytu krátkodobé pronájmy turistům. Důvod potřeby bydlení žalovaného je tedy zástupný, když jeho matka vlastní i další nemovitosti s dalšími byty, ale k převodu si vybrali zrovna poslední byt, kde byl ještě dlouhodobý nájemce. Žalovaný žalobkyni upozornil ve výpovědi na možnost vznesení námitek a přezkoumání její důvodnosti soudem, na který se také v zákonné lhůtě žalobkyně obrátila.

20. Soud se proto zabýval tím, zda žalovaným uvedený důvod výpovědi, tedy že v bytě hodlá sám bydlet, je pravdivý, přičemž pokud by došel k závěru, že tento jediný důvod výpovědi měl pouze zastřít skutečný úmysl žalovaného, a tedy nebyly naplněny podmínky pro výpověď sjednaného nájmu na dobu neurčitou, prohlásil by předmětnou výpověď za neoprávněnou.

21. Žalovaný své tvrzení, že byt skutečně hodlá užívat k vlastnímu bydlení, prokazoval jednak čestným prohlášením své matky, která potvrdila, že žalovanému byt prodávala s cílem, aby v něm sám bydlel, když vzhledem k jeho zdravotním problémům by byla ráda, kdyby mohl bydlet v centru města v blízkosti všech služeb, a dále pak výpovědí nového správce nemovitosti, s nímž žalovaný od podzimu roku 2019 probíral možnosti rekonstrukce bytu, s tím, že ho potřebuje pro rodinné účely, když má více dětí, které ho tam budou navštěvovat.

22. Žalobkyně tato tvrzení žalovaného nijak nevyvrátila, neunesla tak důkazní břemeno a soud proto došel k závěru, že výpověď je platná, když byl prokázán důvod v ní uvedený.

23. Soud proto žalobu žalobkyně v celém rozsahu zamítl s tím, že pokud by se následně ukázalo, že byt následně není užíván k bydlení žalovaného, má žalobkyně možnosti uvedené v § 2289 o. z.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) s přihlédnutím k ust. §150 o.s.ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 1 700 Kč. Žalovaný byl v řízení právně zastoupen, jeho náklady tedy sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. b), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne 28.1.2020, vyjádření ze dne 15. 1. 2021, účast na jednání dne 13. 4. 2021 a 27. 5. 2021) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., celkem 17 000 Kč. Soud ovšem při rozhodování o nákladech řízení přihlédl k dokládaným socioekonomickým problémům žalobkyně, která nevlastní žádný majetek vyšší hodnoty, je v invalidním důchodu prvního stupně, bez zaměstnání a její příjem tvoří pouze dávky invalidního důchodu a příspěvky na bydlení. K tomu ještě splácí dluh. Na soud se obrátila pouze z důvodu, že jí jde o právo k jejímu vlastnímu bydlení, požádala o osvobození od soudních poplatků, které jí bylo z 90% přiznáno. Ve srovnání s žalobkyní se částečné nepřiznání nákladů žalovaného výrazně ekonomicky nedotkne, když jeho osobní poměry jsou zvýhodněny tím, že majetková situace jeho rodiny je velmi dobrá a bydlení mu umožňuje jeho matka. Ze všech těchto důvodů soud ve věci shledal existenci důvodů hodných zvláštního zřetele ve smyslu ust. §150 o.s.ř. a v řízení úspěšnému žalovanému přiznal náhradu nákladů pouze z 10%, tedy v částce 1 700 Kč.