19 C 49/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Zatloukalovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno s.r.o., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno s.r.o., IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Mgr. Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 600 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 600 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,28 % ročně z částky 600 000 Kč za dobu od 1. 3. 2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 53 240 Kč, k rukám zástupce žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta, do tří dnů ode dne, kdy toto rozhodnutí nabude právní moci.

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí ukládajícího žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 600 000 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení, jak je věrně zachycen ve výroku pod bodem I. Žalobkyně tvrdila, že smlouvou o postoupení pohledávky nabyla (žalobou uplatněnou) pohledávku od postupitele , jméno FO, , s tím, že pohledávka má původ v nájemní smlouvě uzavřené dne 1. 6. 2010 mezi nájemcem , jméno FO, a společností , právnická osoba, ., na jejímž základě se , jméno FO, stal nájemcem bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, . , jméno FO, se podle nájemní smlouvy zavázal se souhlasem pronajímatele zrekonstruovat byt až do částky 600 000 Kč. Rekonstrukci bytu sjednal smlouvou o dílo se společností , tituly před jménem, A. , jméno FO, & , Anonymizováno, . s r.o., IČO , Anonymizováno, , Anonymizováno, a za dokončené dílo zaplatil částku 600 600 Kč. Žalovaná vstoupila do práv a povinností pronajímatele v návaznosti na převod vlastnického práva k bytu na základě kupní smlouvy ze dne 7. 5. 2012. Podle nájemní smlouvy vznikl , jméno FO, nárok na výplatu investice do výše 600 000 Kč pro případ ukončení nájmu. Nájemní vztah byl ukončen uplynutím tříměsíční výpovědní doby, na základě výpovědi pronajímatele došlo také k vydání rozhodnutí soudu o vyklizení bytu, tříměsíční výpovědní lhůta uplynula 31. 1. 2021 a do jednoho měsíce, tedy nejpozději do 28. 2. 2021, měla žalovaná zaplatit částku 600 000 Kč. Toto plnění žalovaná neposkytla ani poté, co byla k zaplacení vyzvána předžalobní výzvou.

2. Na obranu žalované žalobkyně reagovala tím, že si lze jen těžko představit, že by se kupující žalovaná, předmětem jejíhož podnikání je mj. i nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, před koupí nemovitosti neseznámila s tím, co kupuje, žalovaná byla se stavem nemovitosti a obsazeností bytu podrobně seznámena a byla seznámena i s nájemní smlouvou ze dne 1. 6. 2010. Navíc sama žalovaná dala , jméno FO, dne 8. 10. 2020 výpověď z nájemní smlouvy a podala žalobu o vyklizení, s nájemní smlouvou a její výpovědí jako platným úkonem žalovaná „operovala“. , jméno FO, nemohl platit nájemné, neboť nájemné mu vlastníkem (pronajímatelem) nikdy nebylo předepsáno či vyměřeno. Žalobkyně odkazovala na ust. § 2990 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („o. z.“), podle kterého nebylo - li uplatněno právo, ač uplatněno být mohlo, nevzniká povinnost obohacení vydat. Právo žalované jako vlastníka nemovitosti vyměřit , jméno FO, „nájem“ nebylo žalovanou realizováno, ač realizováno být bezpochyby mohlo. Není pravdivým tvrzení žalované o tom, že , jméno FO, neplatil služby za užívání bytu, služby hradil řádně a měl přeplatek ve výši 6 224 Kč. Žalobkyně také vysvětlila, že v bytě (dříve) žila paní Burdová, která se stala obětí závažného trestného činu, někdy v roce 2009 nebo 2010 byl při útoku na ni byt poničen, a proto bylo nutné jej renovovat a opravit.

3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila odmítnutím žalobou uplatněného nároku. Přihlásila se k tomu, že koupila byt č. , hodnota, spolu s dalšími byty v domě č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , a to od společnosti , právnická osoba, . kupní smlouvou ze dne 7. 5. 2012. Za prodávající jednala v době uzavření kupní smlouvy , jméno FO, , jednatelka, společníky prodávající byli v době uzavření kupní smlouvy , jméno FO, a , jméno FO, . Žalovaná v souvislosti s koupí bytů obdržela od , jméno FO, mj. nájemní smlouvy stávajících nájemníků jednotlivých bytů, ale pokud jde o byt č. , hodnota, , žádnou nájemní smlouvu žalovaná neobdržela, za byt také nebylo nikdy placeno nájemné, a proto se žalovaná nejprve domnívala, že byt č. , hodnota, není předmětem nájmu. O tom, že by byt č. , hodnota, měl být pronajat, se žalovaná dozvěděla až v roce 2014 v souvislosti s tím, že , jméno FO, podal na žalovanou žalobu, kterou se domáhal nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením smlouvy o převodu vlastnického práva k bytu č. , hodnota, . Teprve tehdy byla předložena nájemní smlouva obsahující ujednání o povinnosti , jméno FO, rekonstruovat byt vlastním nákladem až do výše 600 000 Kč. Ani , právnická osoba, města , adresa, (spravující byty v domě na adrese , adresa, ) nedisponovala žádnou nájemní smlouvou k bytu č. , hodnota, , ale pouze evidenčním listem. Soudy dovodily, že společnost , právnická osoba, . se v minulosti dopouštěla nepoctivého a netransparentního jednání, když ohledně některých bytů uzavřela převodní smlouvy nejprve s jejich nájemci, inkasovala kupní ceny a tytéž bytové jednotky poté prodala žalované, aniž by nájemcům inkasované kupní ceny vrátila; dělo se tak navíc v době, kdy byl , jméno FO, většinovým vlastníkem společnosti , právnická osoba, . Krajský soud v , Anonymizováno, poukázal také na to, že v příloze kupní smlouvy ze dne 7. 5. 2012 nebyl , jméno FO, jako nájemce bytu č. , hodnota, vůbec uveden, a dospěl k závěru o tom, že vznikají důvodné pochybnosti o účelu a datu sepsání nájemní smlouvy označené datem 1. 6. 2010 a uzavřené mezi , právnická osoba, . a , jméno FO, . Žalovaná vyjádřila přesvědčení o tom, že nájemní smlouva byla antedatována a byla uzavřena až v době, kdy již , právnická osoba, . nebyla vlastníkem domu ani bytu č. , hodnota, , a to za tím účelem, aby se , jméno FO, mohl v řízení o nahrazení projevu vůle domáhat nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením kupní smlouvy na byt č. , hodnota, . Žalovaná rovněž vznesla námitku promlčení práva na náhradu za investice , jméno FO, do bytu č. , hodnota, , neboť dle žalobních tvrzení byly tyto investice provedeny v roce 2010. I kdyby byla nájemní smlouva platná, nepřešel by závazek k náhradě investic učiněných do bytu na žalovanou, protože o něm v době přechodu vlastnického práva k bytu nevěděla. V té souvislosti žalovaná odkázala na § 2221 odst. 1 o. z. Žalovaná poukázala také na to, že , jméno FO, při výslechu v jiném soudním řízení uvedl, že částku ve výši 600 000 Kč neinvestoval do bytu, nýbrž se mělo jednat o půjčku společnosti , právnická osoba, . a investice do bytu měla být necelých 400 000 Kč. , jméno FO, navíc v řízení o nahrazení projevu vůle žalované nezmínil a nepředložil nyní (v tomto řízení) žalobkyní předkládané důkazy k údajně učiněným investicím do bytu. Žalovaná i proto zpochybnila pravost a autenticitu dokumentů, které žalobkyně soudu předložila k prokázání realizovaných investic s tím, že tyto byly patrně vytvořeny pro potřeby tohoto soudního řízení, s tím, že i pokud byly ze strany , jméno FO, provedeny nějaké investice do bytu, nebyly v žádném případě ve výši 600 000 Kč. Z žalované dostupné fotodokumentace pocházející z června roku 2023 je zřejmé, že nebyly učiněny žádné větší investice, byla pouze zrekonstruována koupelna a vybudována jedna příčka. Žalovaná proto namítala, že žalobkyně nedokládá tvrzenou výši provedených investic. Žalovaná se bránila také námitkou započtení. K předání bytů žalované došlo dne 22. 6. 2023 poté, co povinnost k vyklizení byla , jméno FO, uložena soudním rozhodnutím. , jméno FO, dluží žalované nájemné za užívání bytu v období od 7. 5. 2012 do 22. 6. 2023, resp. žalovaná má právo na vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu pro případ, byla - li by nájemní smlouva shledána neplatnou. Žalované má náležet nájemné za užívání bytu ve výši v místě a čase obvyklé, resp. bezdůvodné obohacení v obdobné výši. Od poloviny roku 2012 a dále v letech 2013 – 2015 činila obvyklá výše nájemného 4 020 Kč měsíčně, za vymezené období tedy , jméno FO, dluží částku 169 218 Kč. V letech 2016 – 2018 činila obvyklá výše nájemného částku 4 478 Kč měsíčně, za dané období dluh , jméno FO, činí 161 112 Kč. Od roku 2019 do poloviny roku 2023 činila obvyklá výše nájemného 5 372 Kč měsíčně, tedy za toto období , jméno FO, dluží celkem 290 088 Kč. Nezaplacené nájemné tak představuje částku 620 418 Kč. Žalovaná „z důvodu právní jistoty a v rámci své procesní obrany“ započetla na žalobkyní tvrzenou pohledávku z titulu investic provedených do bytu č. , hodnota, svou pohledávku z titulu dlužného nájemného, resp. bezdůvodného obohacení za užívání bytu v období od 7. 5. 2012 do 22. 6. 2023 ve výši 620 418 Kč. Současně žalovaná dovodila, že námitka započtení je přípustná s ohledem na ust. § 1884 o. z. i za situace, kdy , jméno FO, postoupil svou údajnou pohledávku na náhradu investic na žalobkyni.

4. V průběhu jednání žalobkyně (ústy svého právního zástupce) uvedla, že nájemní smlouva ze dne 1. 6. 2010 byla uzavřena v podobě, v jaké byla soudu předložena, a to včetně k žalobě přiloženého evidenčního listu nájemného. Jiná smlouva či dodatek nebyly podle žalobních tvrzení mezi právními předchůdci účastníků uzavřeny.

5. Z listinných důkazů, které soud provedl dílem k návrhu účastníků a dílem postupem dle ust. § 120 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád („o. s. ř.“), soud učinil tato skutková zjištění:

6. Z listiny nadepsané „Nájemní smlouva O užívání bytů uzavřená podle § 685 – 716 občanského zákoníku“ soud zjistil, že tato zahrnuje smluvní ujednání mezi pronajímatelem, za kterého je označena společnost „, právnická osoba, .“, , adresa, , zastoupená jednatelkou , jméno FO, , a „uživatelem bytu“, za kterého je označen , jméno FO, , r.č. , č. účtu, , se „stávajícím trvalým bydlištěm“ na adrese , adresa, . Pronajímatel přenechával „nájemci“ do užívání byt č. , hodnota, umístěný ve , adresa, , v domě na adrese , adresa, , ve 2. podlaží, sestávající z obytných místností (, Anonymizováno, ) a ostatních místností (, Anonymizováno, m2), a dále „zařízení bytu“. Listina na několika místech odkazuje na přílohu – evidenční list, a to i pokud jde o ujednání o výši nájemného a úhrady za „plnění služeb spojených s užíváním bytu“ – právě tyto měly být uvedeny v evidenční listu coby nedílné součásti nájemní smlouvy. „Nájemce“ potvrdil, že byl seznámen s tím, že opravy týkající se bytu si hradí na vlastní náklady, „nájemník“ se zavázal byt zrekonstruovat tak, aby byl obyvatelný, na vlastní náklady a do celkové výše 600 000 Kč, s čímž „vlastník nemovitosti“ souhlasil. Listina zahrnuje také ujednání o tom, že se nájemce na základě investic dohodl na předkupním právu s vlastníkem bytu, investovaná částka na opravu ve výši 600 000 Kč bude započtena na kupní cenu nemovitostí; v případě, že nájemce nebude mít zájem na odkoupení nemovitostí nebo bude ukončen nájemní vztah, má nájemce nárok na výplatu investic ve výši 600 000 Kč, a to do jednoho měsíce od ukončení nájemního vztahu. Na druhé straně listiny je bezprostředně před místy určenými pro podpisy jednajících údaj o místu a datu (, adresa, , dne 1. 6. 2010). Listina zachycuje (na místech k tomu určených) nečitelný podpis za „pronajímatele“ s otiskem razítka společnosti , právnická osoba, ., , Anonymizováno, , a dále nečitelný podpis „nájemce“.

7. Podle evidenčního listu nájemného, o němž žalobkyně v tomto řízení prohlásila, že se jedná o přílohu nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2010, tato listina byla sestavena „pro výpočet nájemného a stanovení záloh na služby a poplatky podle platných právních předpisů“, s tím, že evidenční list je platný od června roku 2010. Evidenční list je adresován , jméno FO, , , adresa, . V údajích o bytu (byt č. , hodnota, v , Anonymizováno, . podlaží domu na adrese , adresa, ) je uvedeno, že vlastníkem bytu je , právnická osoba, ., , jméno FO, , Anonymizováno, , , adresa, , právnická osoba, (tedy žalovaná). Celkový předpis činil „3668“, z čehož na „nájemné podle vyhlášek“ připadalo „877“ a na „zálohy“ připadalo „2511“. Listina není opatřena podpisy, a to ani na místech k tomu (pravděpodobně) určených.

8. Na tomto místě je třeba uvést, že zástupce žalobkyně poté, co soud listinu – evidenční list provedl k důkazu, znovu potvrdil, že k důkazu provedený evidenční list nájemného byl přílohou nájemní smlouvy. Posléze (poté, co žalovaná namítala nesoulad mezi údajem o vlastníkovi bytu a tvrzenou dobou, ze které má listina pocházet) zástupce žalobkyně vyjádření změnil tak, že „nemůže potvrdit, že se jedná o přílohu nájemní smlouvy“.

9. Z protokolu o předání bytu ze dne 1. 6. 2010 soud zjistil, že společnost , právnická osoba, . a , jméno FO, zaznamenali stav měřidel vody a prohlásili, že byt č. , hodnota, je v dezolátním stavu, „není koupelna ani WC“, kuchyňská linka, plynový sporák, okna vymlácená a rozbitá atd., s tím, že pro bydlení a užívání bytu je nutná jeho celková rekonstrukce včetně oken a dveří. Listina je opatřena podpisy na místech k tomu určených.

10. Z listiny nadepsané „Smluva o dílo“ soud zjistil, že tato zachycuje smluvní ujednání mezi objednatelem (, jméno FO, ) a zhotovitelem („, tituly před jménem, A. , jméno FO, & , Anonymizováno, . s.r.o. , právnická osoba, “, IČO , IČO, ). Zhotovitel se zavázal provádět pro objednatele dílo – kompletní rekonstrukci bytu č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, . Závazek měl být plněn „průběžně“ od uzavření smlouvy v období od 14. 5. 2010 do 30. 9. 2010. Cena byla sjednána v částce „545.000,- + 10% DPHKč“, záloha ve výši 200 000 Kč měla být zaplacena do jednoho měsíce po podepsání smlouvy, doplatek do 30. 9. 2010. Bezprostředně před místy určenými pro podpisy jednajících je údaj o místu a datu (, adresa, , dne 14. 5. 2010). Listina zachycuje (na místech k tomu určených) nečitelné podpisy, u jednoho z nich je otisk razítka společnosti , tituly před jménem, A. , jméno FO, & , Anonymizováno, . s r.o., IČO , IČO, .

11. Podle faktury – daňového dokladu č. , hodnota, , dodavatel , tituly před jménem, A. , jméno FO, & , Anonymizováno, , spol. s r.o. dne 28. 9. 2010 vyúčtovala odběrateli , jméno FO, k zaplacení částku 600 600 Kč, podle smlouvy o dílo ze dne 14. 5. 2010, s tím, že na záloze bylo zaplaceno 200 000 Kč, doplatek činí 400 600 Kč a přílohou je soupis prací a materiálu.

12. Ze seznamu prací při rekonstrukci bytu č. , hodnota, , adresa, soud zjistil, že byl vyhotoven bodový soupis provedených prací a dodaného materiálu, listina zahrnuje poznámku o tom, že dílo bylo předáno dne 28. 9. 2010.

13. Podle příjmového dokladu č. , hodnota, , , tituly před jménem, A. , jméno FO, & , Anonymizováno, . s r.o. přijala dne 14. 6. 2010 od , jméno FO, částku „200 000“, slovy „dvěstětisíckorunčeských“, coby zálohu podle smlouvy o dílo ze dne 14. 5. 2010.

14. Podle příjmového dokladu č. , hodnota, , , tituly před jménem, A. , jméno FO, & , Anonymizováno, . s r.o. přijala dne 28. 9. 2010 od , jméno FO, částku „400.600,-“, slovy „čtyřistatisíc korun“, coby doplatek podle smlouvy o dílo ze dne 14. 5. 2010.

15. Žalovaná sporovala pravost listin, jak jsou uvedeny shora pod body 10. až 14.

16. Z výpisu z katastru nemovitostí – list vlastnictví č. , hodnota, , k.ú. , adresa, – město, prokazujícího stav evidovaný k datu 14. 9. 2023 soud zjistil, že podle stavu zápisu v katastru nemovitostí svědčilo žalované ke dni 14. 9. 2023 vlastnické právo k jednotce č. , Anonymizováno, , byt, vymezené v budově , adresa, , bytový dům, na parcele , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, s podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vzhledem k celku. Nabývacím titulem byla kupní smlouva ze dne 7. 5. 2012, právní účinky vkladu práva ke dni 11. 5. 2012. Údaje o bytové jednotce č. , hodnota, vlastněné žalovanou korespondují i s údaji, jak se podávají z výtisku náhledu dat – informace o jednotce (platnost dat ke dni 14. 9. 2023).17. , tituly před jménem, , jméno FO, , tehdy jako právní zástupce , jméno FO, , dopisem ze dne 27. 4. 2023 vyzýval žalovanou k zaplacení částky 600 000 Kč, odpovídající svou výší investicím , jméno FO, do bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , odvolával se také na (pro , jméno FO, nepříznivě vyznívající) výsledek soudního sporu o žalobě žalované na vyklizení bytu. Dopis , tituly před jménem, , jméno FO, odeslal žalované do datové schránky dne 27. 4. 2023, jak se podává z výtisku náhledu dat – odeslaná datová zpráva, ID zprávy , Anonymizováno, .

18. Podle smlouvy o postoupení pohledávky, , jméno FO, (postupitel) a žalobkyně (postupník) dne 26. 10. 2023 písemně ujednali postoupení pohledávky , jméno FO, za žalovanou, ve výši 600 000 Kč, z titulu neuhrazené investice , jméno FO, do bytové jednotky č. , Anonymizováno, (dříve byt č. , hodnota, ) v domě na adrese , adresa, , provedené v souvislosti s nájemní smlouvou ze dne 1. 6. 2010.

19. Z vyúčtování nákladů a záloh za služby za období , Anonymizováno, soud zjistil, že , právnická osoba, města , adresa, , příspěvková organizace vystavila dne 24. 4. 2024 , jméno FO, vyúčtování nákladů a záloh za služby související s užíváním bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , za období od ledna roku 2023 do června roku 2023, listina zohledňuje zaplacené zálohy a , jméno FO, vznikl přeplatek ve výši 6 224 Kč.

20. Podle rozsudku Okresního soudu ve , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , soud zamítl návrh žalobce , jméno FO, , aby soud nahradil vůli žalované přijmout návrh žalobce , jméno FO, na uzavření kupní smlouvy ze dne 18. 7. 2014 ve znění specifikovaném ve výroku pod bodem I. odkazovaného rozsudku, podle které měl být na , jméno FO, převeden byt č. , hodnota, na adrese , adresa, . Z odůvodnění rozhodnutí se podává (mimo jiné) to, že soud vyslechl , jméno FO, , který uvedl, že , jméno FO, , kterému dlužil, chtěl nějaké záruky, tak se domluvili, že bude užívat byt na , adresa, a že mu byt bude následně převeden, byt byl v dezolátním stavu, investice měly být velké, nájemníci si proto do bytu investovali sami, , jméno FO, ukazoval svědkovi novou koupelnu a nějaké příčky. Soud v odkazovaném řízení vyslýchal i , jméno FO, , který uvedl, že mu vznikla pohledávka za , jméno FO, (jednatelem společnosti , právnická osoba, .), , jméno FO, mu půjčoval peníze, dohodli se na převodu podílu ve společnosti, společnost však byla zadlužená a podíl bezcenný, a tak bylo dohodnuto, že si , jméno FO, svoji ztrátu nahradí bytem, který převzal v dezolátním stavu a zrekonstruoval jej; ke dni podpisu nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2010 měl pohledávku 600 000 Kč, na rekonstrukci bytu investoval necelých 400 000 Kč, ujednání v nájemní smlouvě odpovídá tomu, že , jméno FO, dlužil , jméno FO, 600 000 Kč.

21. Rozsudek Okresního soudu ve , adresa, byl potvrzen v odvolacím řízení rozsudkem Krajského soudu v , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, . Odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí poukázal mimo jiné na to, že je mu z jeho úřední činnosti známo, že činnost právnické osoby , právnická osoba, . v minulém období lze charakterizovat jako netransparentní a nepoctivou, ve vztahu k více nájemcům bytů v domě na adrese , adresa, uzavírala smlouvy o převodu bytových jednotek, inkasovala kupní ceny a jednotky nakonec úplatně převedla na žalovanou, aniž by dříve získané částky jednotlivým nájemcům vrátila. Odvolací soud poukázal také na to, že s přihlédnutím k tomu, že v příloze ke kupní smlouvě ze dne 7. 5. 2012 je jako nájemce bytové jednotky stále označena paní , Anonymizováno, , nikoliv žalobce , jméno FO, , vznikají podle odvolacího soudu důvodné pochybnosti o účelu a datu sepsání nájemní smlouvy označené datem 1. 6. 2010.

22. Podle výtisku náhledu dat z aplikace infosoud.cz bylo řízení vedené u Okresního soudu ve , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, pravomocně skončeno dne 13. 1. 2017.

23. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku uvedeného Krajským soudem v , Anonymizováno, , oddíl C, vložka , Anonymizováno, soud zjistil, že společnost , tituly před jménem, , jméno FO, a & , Anonymizováno, s r.o. byla vymazána z obchodního rejstříku dne 23. 3. 2013, naposledy podnikala pod obchodní firmou , právnická osoba, – v , Anonymizováno, .

24. Ze zápisu o předání bytu soud zjistil, že tento byl sepsán dne 22. 6. 2023 mezi předávajícím , jméno FO, a přebírající žalovanou, při předání bytu byla pořízena fotodokumentace, byt byl předáván poté, co rozsudkem Okresního soudu ve , adresa, ze dne 16. 12. 2021, č. j. , spisová značka, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, bylo , jméno FO, uloženo bytovou jednotku č. , Anonymizováno, vyklidit a vyklizenou předat žalované.

25. Podle žalovanou předložené fotodokumentace se jedná o fotodokumentaci zachycující několik pohledů na vnitřní prostory - místnosti nevybavené nábytkem ani kuchyňskou linkou, se zabudovaným sprchovým koutem a WC mísou.

26. Ze smlouvy o převodu vlastnictví bytových jednotek soud zjistil, že , právnická osoba, . jako prodávající a žalovaná jako kupující dne 7. 5. 2012 písemně ujednaly náležitosti kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k bytovým jednotkám v bytovém domě na adrese , adresa, . Jednotka č. , Anonymizováno, byla popsána tak, že se jedná o byt o velikosti 1 kuchyň + 2 pokoje s příslušenstvím, umístěný v druhém nadzemním podlaží, bylo popsáno i vybavení bytu včetně toho, že v bytu je jedna vana a jedna WC mísa plus splachovač. V článku VI. je pojednáno o právech a závazcích domu s tím, že každý nájemce má uzavřeny vlastní smlouvy na dodávku energií, do společných práv a závazků patří pouze provoz a údržba společného vedení až ke vstupním dveřím do bytů. Podle přílohy č. , hodnota, , tato zachycuje situační plánky jednotlivých podlaží, u bytu č. , Anonymizováno, nacházejícího se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží, je uvedeno nájemce , Anonymizováno, .

27. Podle úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v , Anonymizováno, , oddíl C, vložka , Anonymizováno, byl jedním ze společníků společnosti , právnická osoba, . i , jméno FO, , v období od 8. 9. 2010 do 4. 1. 2013 byl jako společník zapsán , jméno FO, , společnost byla vymazána z veřejného rejstříku po ukončení likvidace, a to dne 31. 10. 2019.28. , jméno FO, , narozený , datum, , má podle potvrzení o provedené lustraci v centrální evidenci obyvatel od 11. 3. 1988 evidován trvalý pobyt na adrese , adresa, , a to nepřerušeně.

29. Další dokazování soud neprováděl, neboť jej pro objasnění skutkového stavu (a navazující právní posouzení) nebylo třeba. Uvedené se týká listin ze spisu Okresního soudu ve , adresa, sp. zn. , spisová značka, v řízení o vyklizovací žalobě (dle návrhu žalobkyně se mělo jednat o důkazy žalobou a rozsudkem), neboť pro posouzení věci nemělo význam zjišťování podrobností ohledně jiného soudního sporu účastníků. Nebylo třeba ani vyžádat a k důkazu provést protokoly ze soudních jednání ve věci vedené u Okresního soudu ve , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, , zachycující výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, (jednatel žalované) a , jméno FO, . Občanské soudní řízení sporné je ovládáno mj. zásadou přímosti a ústnosti, a je tedy třeba obecně dávat přednost výslechu svědků před čtením jejich výpovědí z jiných řízení, avšak pro věc je podstatné to, že výpovědi uvedených osob v jiných řízeních (nad rámec toho, co Okresní soud ve , adresa, a Krajský soud v , Anonymizováno, vyložily v odůvodnění svých rozsudků) nemá potenciál zvrátit závěr o skutkovém stavu, jak je shrnut níže v bodě 32. tohoto odůvodnění. Na základě předpokladu nemožnosti zvrátit zjištění, která si soud opatřil z listinných důkazů, soud zamítl i důkazní návrh výpovědí , jméno FO, , její výpověď měla být navíc dle návrhu žalobkyně zaměřena k otázce investic do bytu, což pro posouzení věci nemělo význam, jak soud vyloží níže. Povinnosti důkazní navíc předchází povinnost tvrzení, dokazování nemá sloužit k nahrazování tvrzení účastníků, přičemž účastníci shora uvedené důkazní návrhy nedávali do souvislosti se skutečnostmi, jejichž objasnění by mohlo zvrátit závěr o skutkovém stavu a na to navazující právní posouzení. Nadbytečným bylo podrobněji se v rámci dokazování zabývat účetní dokumentací společnosti , tituly před jménem, , jméno FO, , Anonymizováno, . s r.o., IČO , IČO, , neboť posouzení věci v konečném důsledku nestálo na tom, zda žalobkyně věrohodně prokázala vynaložení tvrzených investic , jméno FO, v rámci tvrzené rekonstrukce bytu. Jelikož výsledky provedeného dokazování umožnily soudu rozhodnout o žalobě, aniž by se podrobněji zabýval žalovanou uplatněnou kompenzační námitkou, bylo by nehospodárné vést dokazování k výši obvyklé ceny za užívání obdobných bytů, k čemuž měly sloužit důkazy předpisy nájemného pro stejně velký byt v daném bytovém domě.

30. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, soud také v souladu s ust. § 120 odst. 3 o. s. ř. vzal za svá skutková zjištění též nesporná tvrzení účastníků. Při hodnocení důkazů soud přihlížel ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci (ust. § 132 o. s. ř.). Pokud jde o pravost a správnost listin, žalovaná namítala pravost listin, jimiž žalobkyně hodlala prokázat vynaložení investic na rekonstrukci bytu , jméno FO, . Jak soud již uvedl shora v bodě 29. tohoto odůvodnění, posouzení věci v konečném důsledku nestálo na posouzení toho, zda žalobkyně prokázala vynaložení investic v tvrzeném rozsahu, a tedy nebylo třeba se podrobněji zabývat tím, zda se jedná o listiny pravé (tedy takové, které pochází od tvrzeného zhotovitele dle „smluvy o dílo“) a správné (pravdivé). Žalované lze dát za pravdu v tom, že je přinejmenším pochybné to, jak byly vyplněny příjmové pokladní doklady (už pokud jde o jejich čísla – zjevně odvozená od udávaného data jejich vystavení). Nelze také ponechat bez povšimnutí, že osoba, jež měla být zhotovitelem, byla byl již vymazána z veřejného rejstříku (zanikla), přičemž již tím se snižuje faktická ověřitelnost pravosti a správnosti listin, které byly navíc poprvé předloženy až v tomto řízení (žalobkyně netvrdila opak).

31. Pokud jde o hodnocení listinného důkazu - nájemní smlouvy, jež měla pocházet ze dne 1. 6. 2010 a jejíž přílohou měl být evidenční list nájemného přiložený k žalobě (existenci jiného evidenčního listu coby přílohy nájemní smlouvy žalobkyně v tomto řízení ostatně netvrdila), k tomu soud uvádí následující: Výsledky provedeného dokazování vedou k jednoznačnému závěru o tom, že příloha nájemní smlouvy – evidenční list nájemného (v podobě předložené žalobkyní) nemohla vzniknout (být sepsána) v roce 2010, kdy měla vzniknout (být sepsána) sporná nájemní smlouva, jejíž přílohou měl být předložený evidenční list. Je tomu tak z toho důvodu, že v evidenčním listu nájemného je odkazováno na to, že byt vlastní žalovaná, která se však podle výsledků provedeného dokazování stala vlastníkem bytu až o dva roky později, a v době, z níž má listina pocházet (1. 6. 2010), nebyla ani uzavřena kupní smlouva coby nabývací titul, na jehož podkladě byl ve prospěch žalované proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Již tyto skutečnosti pak zpochybňují i to, že by samotná nájemní smlouva pocházela skutečně ze dne 1. 6. 2010, resp. byla-li by skutečně dne 1. 6. 2010 sepsána, je zjevné, že schází její příloha, jejíž existence má však pro posouzení věci zásadní význam (k tomu podrobněji níže). Nebylo možné si nepovšimnout, že i samotný text nájemní smlouvy vyvolává další pochybnosti – vyjma nesourodého označování smluvních stran zahrnuje kupř. i údaj o „trvalém bydlišti“ , jméno FO, , který měl evidován trvalý pobyt na jiné adrese, a nebývá úplně běžné, aby do smlouvy, kterou se teprve zakládá nájemní vztah, byla ve vztahu k nájemci uváděna toliko adresa bytu, k němuž mu teprve na základě nájemní smlouvy vznikne užívací právo.

32. Závěr o skutkovém stavu je takový, že , jméno FO, , který má nepřetržitě od 11. 3. 1988 evidováno trvalé bydliště na adrese , adresa, , předložil nájemní smlouvu (o nájmu bytu) datovanou 1. 6. 2010 v soudním řízení, v němž se proti žalované domáhal nahrazení vůle žalované přijmout jeho návrh na uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem měl být převod bytu č. , hodnota, v budově na adrese , adresa, . Byt do roku 2012 vlastnila společnost , právnická osoba, ., jež byty v budově na adrese , adresa, prodala kupní smlouvu ze dne 7. 5. 2012 žalované, v jejíž prospěch byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí v květnu roku 2012. Ve stejném soudním řízení, v němž byl , jméno FO, zcela neúspěšný, , jméno FO, vypověděl, že investoval do bytu č. , hodnota, v rámci rekonstrukce necelých 400 000 Kč (nikoliv 600 000 Kč, které mu dlužil jednatel společnosti , právnická osoba, .), odvolací soud vyslovil pochybnosti o účelu a datu sepsání nájemní smlouvy o nájmu bytu č. , hodnota, , která měla být uzavřena mezi pronajímatelem , právnická osoba, . a nájemcem , jméno FO, , a to i vzhledem k tomu, co bylo prokázáno i v tomto řízení, a sice že v kupní smlouvě ze dne 7. 5. 2012 (v její příloze) byla za nájemce bytu č. , hodnota, označena osoba odlišná od , jméno FO, . Podle žalobních tvrzení byla přílohou nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2010 příloha – evidenční list nájemného, který však, jak soud dovodil shora, nemůže pocházet z června roku 2010. Toliko z evidenčního listu přitom vyplývala výše nájemného, výše nájemného (či způsob jeho určení) nevyplývala ze smlouvy samotné – ta ohledně ujednání nájemného odkazovala právě na evidenční list. Sporná nájemní smlouva obsahovala ujednání o tom, že opravy týkající se bytu si hradí na vlastní náklady (zřejmě) , jméno FO, coby nájemce, který se současně zavázal byt zrekonstruovat do stavu obyvatelnosti, na vlastní náklady a do celkové výše 600 000 Kč; na základě investic se smluvní strany dohodly na předkupním právu - investovaná částka na opravu ve výši 600 000 Kč měla být započtena na kupní cenu nemovitostí a v případě, že nájemce nebude mít zájem na odkoupení nemovitostí nebo bude ukončen nájemní vztah, měl nájemci vzniknout nárok na výplatu investic ve výši 600 000 Kč do jednoho měsíce od ukončení nájemního vztahu. , jméno FO, v první polovině roku 2023 platil zálohy za služby související s užíváním bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, a vznikl mu z jejich vyúčtování přeplatek, v dubnu roku 2023 vyzýval žalovanou k zaplacení částky 600 000 Kč prostřednictvím právního zástupce (jenž v tomto řízení zastupuje žalobkyni). V červnu roku 2023 , jméno FO, předal byt žalované, poté, co mu bylo rozsudkem soudu uloženo byt č. , hodnota, vyklidit a vyklizený předat žalované. V říjnu roku 2023 , jméno FO, ujednal s žalobkyní postoupení pohledávky ve výši 600 000 Kč za žalovanou.(Aplikovaná právní úprava)

33. Podle ust. § 3074 odst. 1 o. z., nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

34. Podle ust. § 663 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2023 („SOZ“), nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

35. Podle ust. § 685 odst. 1 SOZ, nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce.

36. Podle ust. § 686 odst. 1 SOZ, nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.

37. Podle ust. § 680 odst. 2 SOZ, dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.

38. Podle ust. § 40 odst. 1 SOZ, nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.(Právní posouzení)

39. Žalobkyně se proti žalované domáhala peněžitého plnění, které mělo mít původ v právních vztazích právních předchůdců účastníků, konkrétně v závazku ze smlouvy o nájmu bytu, jež má pocházet ze dne 1. 6. 2010. Aby na žalovanou přešly tvrzené platební povinnosti, muselo by se tak stát z titulu přechodu povinností společnosti , právnická osoba, . na žalovanou – následkem převodu vlastnického práva k bytu na žalovanou (ust. § 680 odst. 2 SOZ, které je aplikovatelné s ohledem na shora citované přechodné ustanovení a skutečnost, že ke změně vlastnictví pronajaté věci došlo v roce 2012, byť i v žalovanou odkazovaném ust. 2221 odst. 1 o. z. je otázka dopadu změny vlastnictví řešena stejným způsobem).

40. Bylo tak třeba nejprve vyřešit otázku, zda vznikl (a existoval) závazek z titulu nájemní smlouvy mezi právními předchůdci účastníků (pronajímatelem , právnická osoba, . a nájemce , jméno FO, ). Žalovaná od počátku zpochybňovala nájemní smlouvu, usuzovala na její antedataci s tím, že smlouva byla podepsána dodatečně, avšak za situace, kdy již domnělému pronajímateli nesvědčilo vlastnické právo k předmětu nájmu, a tedy nemohl již ohledně bytu a jeho užívání jakkoliv kontrahovat.

41. Smlouva o nájmu bytu měla obsahovat (mimo jiné) ujednání o nájemném ve smyslu ujednání o způsobu výpočtu nájemného či jeho výše a měla mít povinně písemnou formu (ust. § 686 odst. 1 SOZ), jinak je stižena absolutní neplatností, k níž musí soud přihlédnout i bez návrhu (ust. § 40 odst. 1 SOZ). Jinak vyjádřeno, do písemné nájemní smlouvy, aby byla platná, by muselo být vtěleno ujednání o výši nájemného či způsobu jeho výpočtu.

42. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyní předložená příloha nájemní smlouvy, o níž žalobkyně tvrdila, že se jedná o přílohu nájemní smlouvy z roku 2010, nemohla vzniknout v roce 2010, a přitom pouze za předpokladu její existence mohla vzniknout platná nájemní smlouva (s ohledem na povinnou náležitost písemné formy nájemní smlouvy, včetně ujednání o nájemném). Žalobkyně netvrdila (a z provedeného dokazování ani nevyplynulo), že by existovala jakákoliv další příloha nájemní smlouvy. Uvedené vede k závěru o tom, že nájemní smlouva, která má podle žalobních tvrzení pocházet z roku 2010, neobsahovala ujednání o nájemném, a tedy nebyla platně uzavřena.

43. Jelikož nájemní smlouva nebyla platně uzavřena, nemohla dát vzniknout závazkovému právnímu vztahu právních předchůdců účastníků. Jelikož pro závěr o tom, že žalované mohla žalobou dovozovaná platební povinnost vzniknout, je nezbytným předpokladem kladný závěr o vzniku závazkového (nájemního) vztahu, je zřejmé, že žaloba již z tohoto důvodu nemohla být po právu.

44. Pro úplnost lze doplnit, že na závěr o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy nemá žádný vliv to, že žalovaná dle žalobních tvrzení vypověděla , jméno FO, nájem bytu a že následně úspěšně žalovala , jméno FO, v řízení o žalobě na vyklizení. Zabývat se nájemní smlouvou a její platností se soud musel zabývat bez ohledu na stanoviska účastníků (k tomu podrobněji shora). Mimo to však není nijak překvapivé, že žalovaná postupovala tak, jak by si zřejmě v jejím postavení počínal každý jiný přiměřeně opatrný domnělý pronajímatel – za situace, kdy jí byla v souvislosti s jiným soudním sporem předložena nájemní smlouva, musela s její tvrzenou existencí počítat a logicky tomu také přizpůsobit svůj postup.

45. Již bez dopadu na závěr o nedůvodnosti žaloby lze doplnit, že po vyhodnocení všech okolností a souvislostí, jak vyplynuly z provedeného dokazování, soud neuvěřil žalobní argumentaci o tom, že listina - nájemní smlouva pochází z roku 2010, a tedy že ujednání o povinnosti nahradit vynaložené investice na rekonstrukci bytu pochází z roku 2010. Je tomu tak už s ohledem na zjevně účelově vyhotovenou přílohu nájemní smlouvy – evidenční list nájemného. Již tyto okolnosti mají zásadní dopad na hodnocení věrohodnosti žalobní argumentace. Existovala-li by nájemní smlouva v roce 2012, kdy , právnická osoba, . byt prodávala žalované, lze předpokládat, že by o její existenci byla žalovaná zpravena, resp. nelze očekávat, že by v příloze kupní smlouvy byl uveden údaj o tom, že nájemcem je osoba odlišná od , jméno FO, . Přihlédne-li soud k obsahu výpovědi , jméno FO, , jak se tato podává z jiného soudního řízení, pak nelze než pochybovat o tom, zda vůbec existovala společná vůle jednajících (právních předchůdců účastníků) založit nájemní vztah – , jméno FO, vypověděl, že byt přebíral a rekonstruoval v souvislosti s tím, že si bytem nahrazoval „ztrátu“ plynoucí z pohledávek za , jméno FO, . Mezi právními předchůdci účastníků tak zjevně nešlo o situaci, v níž by projevovali vůli k tomu, aby , jméno FO, vzniklo dočasné (pojmově úplatné) užívací právo k bytu, k tomu jejich vůle zjevně vůbec nesměřovala. , jméno FO, se jako nájemce zřejmě ani nechoval, když podle nezpochybněných obranných tvrzení žalované neplatil nájemné. Při absenci vůle směřující k uzavření nájemní smlouvy by bylo (také) třeba dojít k závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy (ust. §§ 34, 37 SOZ).

46. Pozici žalující a v konečném důsledku také uvěřitelnosti žalobních tvrzení o vynaložených investicích nepřispělo ani to, jak sám , jméno FO, (v jiném soudním řízení) popřel, že by do bytu ve skutečnosti nainvestoval 600 000 Kč. V kontrastu s tím jsou pak ale zjištění, která se podávala z obsahu listin, jimiž žalobkyně v tomto řízení hodlala prokázat vynaložení investic ve výši cca 600 000 Kč. Soud tak žalobkyni skutkovou verzi o vynaložených investicích na rekonstrukci bytu v částce okolo 600 000 Kč neuvěřil a je otazné, zda za takové situace lze vůbec spoléhat na to, že , jméno FO, nainvestoval necelých 400 000 Kč, jak v jiném řízení vypověděl. Pro posouzení věci je však zásadní, že povinnost k zaplacení náhrady vynaložených investic nemohla přejít na žalovanou, a je tedy nadbytečné se podrobněji zabývat tím zda, popř. v jakém rozsahu byly investice vynaloženy.

47. Mezi účastníky tohoto řízení je rovněž vyloučeno vypořádání podle pravidel o vypořádání bezdůvodného obohacení. O vzniku bezdůvodného obohacení na úkor , jméno FO, (potažmo žalobkyně) by bylo možné obecně uvažovat v situaci platné nájemní smlouvy a vynaložení nákladů na rekonstrukci bytu, k jejichž refundaci se pronajímatel zavázal, závazek nájmu bytu však na žalovanou nepřešel. Případně by o bezdůvodném obohacení mohlo být uvažováno za situace neplatné nájemní smlouvy a vynaložení nákladů na rekonstrukci bytu, nicméně rekonstrukce, byla-li provedena, byla dokončena v září roku 2010 (takový závěr odpovídá zjištěním ze seznamu prací a z příjmového dokladu č. , hodnota, a žalobkyně ani nic jiného netvrdila), kdy však vlastníkem bytu nebyla žalovaná, ale její právní předchůdkyně, v jejímž majetku se mohly výsledky provedené rekonstrukce projevit.

48. Soud tak dospěl k závěru o tom, že zde není zavazovací důvod, pro který by měla žalovaná být povinna poskytnout žalobkyni požadované peněžité plnění, žaloba proto nemohla být ani co do základu vyhodnocena důvodnou. Závěr o nedůvodnosti žaloby pak vedl soud k jejímu zamítnutí, aniž by bylo potřeba podrobněji se zabývat sporným rozsahem rekonstrukce (nákladů na rekonstrukci vynaložených) či námitkou započtení uplatněnou žalovanou v tomto řízení, tedy včetně případného bezdůvodného obohacení právního předchůdce žalobkyně na úkor žalované v souvislosti s (bezesmluvním) užíváním bytu bez poskytnutí peněžité náhrady. Nevznikla-li žalobkyni (jejímu právnímu předchůdci) proti žalované pohledávka, odpadá potřeba zabývat se žalovanou uplatněnou námitkou promlčení. Aby mohlo dojít k promlčení práva, toto by muselo nejprve žalobkyni, resp. jejímu právnímu předchůdci, vzniknout, k čemuž v posuzované věci nedošlo, jak soud vyložil shora.

49. Současně bylo třeba rozhodnout o nákladech řízení, a to podle zásady procesního (ne)úspěchu toho kterého z účastníků (ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.). Žalovaná byla oproti žalobkyni plně procesně úspěšná, žalobkyně byla proto zavázána nahradit žalované náklady tohoto řízení. Náhradu nákladů řízení žalované tvoří: (1) odměna zástupce žalované za čtyři úkony právní služby po 10 700 Kč za každý jeden z nich (ust. § 8 odst. 1, § 7 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, „a. t.“), tj. za převzetí a přípravu zastoupení, sepis celkem dvou vyjádření ve věci samé a účast na jednání před soudem (ust. § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a. t.), tedy 4 x 10 700 Kč, tj. 42 800 Kč; (2) paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč ke každému úkonu právní služby (ust. § 13 odst. 1, 4 a. t.), tj. 1 200 Kč; (3) náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % z částky 44 000 Kč (42 800 Kč + 1 200 Kč), tj. 9 240 Kč. Náhrada nákladů řízení žalované tak činí celkem 53 240 Kč.

50. Uloženou povinnost je žalobkyně povinna splnit ve lhůtě určené podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.