19 C 98/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Tůmovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem akademický titul jméno jméno sídlem adresa o zaplacení 382 000 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci 382 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 125 922,40 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení].

1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 10.4.2019 domáhal po žalované zaplacení částky 382 000 Kč. Žalobce k návrhu uvedl, že s žalovanou uzavřel dne 24.4.2017 kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v budově [adresa] na adrese [adresa], k.ú. [část obce]. K převzetí nemovitosti došlo dne 27.4.2017, při převzetí byl vypracován předávací protokol, který obsahoval soupis vad a nedodělků, které se na bytové jednotce nacházely, mimo jiné vady související s podaným návrhem, tedy absence podlahového vytápění ve druhém patře bytové jednotky ([anonymizováno] nadzemní podlaží budovy – dále jen„ NP“) a opakovaný průsak dešťové vody ze stropu v [anonymizováno] NP budovy. K absenci podlahového topení žalobce uvedl, že ve Smlouvě o smlouvě budoucí ze dne 20.12.2016, v příloze č. 3„ Popis standardního vybavení“ je uvedeno, že podlahové vytápění s měřením a regulací se bude vyskytovat v každé místnosti Nemovitosti samostatně. Ve druhém patře bytové jednotky však podlahové topení zcela chybí. K průsakům dešťové vody žalobce uvedl, že ze stropu v [anonymizováno] NP budovy opakovaně docházelo k průsakům vody na stejném místě, žalovaná se opakovaně pokoušela o odstranění této vady, avšak k finální opravě došlo až dne 22.9.2017. Žalobce se z výše uvedených důvodů domáhá zaplacení smluvní pokuty, která činí dle výše uvedené kupní smlouvy 500 Kč za každý den prodlení s odstraněním vady, tedy za průsaky vody se domáhá smluvní pokuty v celkové výši 58 500 Kč za prodlení s odstraněním trvající od 28.5.2017 do 22.9.2017, kdy došlo k finálnímu odstranění vady, tedy za 117 dnů prodlení, a dále za absenci podlahového topení v celkové výši 323 500 Kč za prodlení od 28.5.2017 do zaplacení, tedy za 647 dnů prodlení do podání žaloby. V obou případech je počátek prodlení žalované s odstraněním vady určen uplynutím třicetidenní lhůty k odstranění vad, jak je uvedeno v kupní smlouvě. K uplatnění vad došlo při předání nemovitosti dne 27.4.2017, při kterém byly vady uvedeny v předávacím protokolu.

2. Žalovaná se ve včasně podaném odporu k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty neuznává, neboť podmínky pro uplatnění smluvní pokuty nebyly splněny. K absenci podlahového vytápění uvedla, že o tom, že v [anonymizováno] NP budovy podlahové vytápění nebude instalováno, žalobce prokazatelně věděl, neboť se opakovaně účastnil kontrolních dnů při stavbě a tuto stavbu opakovaně navštěvoval. O absenci podlahového vytápění tedy věděl, a proto mu nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu. K opakovanému průsaku dešťové vody v [anonymizováno] NP žalovaná uvedla, že se nejednalo o stejnou vadu, ale o sérii několika vad, které byly vždy po nahlášení žalobcem žalovanou řádně odstraněny. Žalovaná v průběhu řízení dále uvedla, že v případě podlahového topení bylo při stavbě postupováno dle příslušné projektové dokumentace. Dále má za to, že galerie nikdy nebyla koncipována jako obytná místnost, o čemž žalobce věděl, neboť je takto označena i ve smlouvách. Z tohoto důvodu nebyla galerie osazena podlahovým topení, které bylo určeno pouze do obytných místností. Žalobce o této skutečnosti věděl, zúčastnil se několika kontrolních dnů a rovněž dohlížel na provedení klientských změn. Absence podlahového topení nemá dle žalované vliv na kvalitu bytu. V případě průsaků vody žalovaná uvedla, že se nejednalo o jednu vadu, ale o více vad, které byly vždy ze strany žalované odstraněny. Při odstraňování vady je vždy nutné počkat na dostatečné množství dešťových srážek, které řádné provedení opravy potvrdí. Jiný postup ani není možný.

3. K námitce žalovaného, že se v případě galerie nejedná o obytnou místnost žalobce uvedl, že má za to, že se o obytnou místnost jedná, neboť její účel využití je jako ložnice, rozlohou se jedná o největší místnost v bytové jednotce, jako místnost byla zahrnuta do jedné ze dvou obytných místností v bytové jednotce prodávané dispozičně jako 2+kk, přičemž v dolním patře bytové jednotky se nachází obývací prostor s kuchyňským koutem, koupelna, chodba a šatna vytvořená vydělením z chodby, a v horním podlaží se nachází pouze galerie, a nakonec, galerie je výslovně uvedena jako místnost v „ Tabulce místností“ v projektové dokumentaci. Je zřejmé, že galerie byla jako obytná místnost žalobci nabízena a prodána. Galerie je dokonce vizualizována na stránkách žalované jako ložnice, tedy jako obytný prostor. K absenci podlahového topení dále uvedl, že od žalovaného neměl k dispozici projektovou dokumentaci, o kterou několikrát prostřednictvím emailu žádal. Na stavbě byl několikrát přítomen, avšak do [anonymizováno] NP se dostal až při převzetí bytu, neboť předtím se tam dalo dostat pouze po schodech, což nebylo žalobci umožněno. Ihned, jak se při převzetí bytu dozvěděl o absenci podlahového topení v [anonymizováno] NP, tuto vadu nahlásil. Žalobce má za to, že absence podlahového topení v ložnici má vliv na kvalitu bydlení, a pokud by o této skutečnosti věděl, měla mít vliv na cenu bytu, která dle žalobce zahrnovala podlahové vytápění ve všech místnostech, tedy i na galerii. K průsaku vodu má žalobce dále za to, že se jednalo o jednu vadu, která se opakovala po silnějších dešťových srážkách, a která byla finálně odstraněna až dne 22.9.2017.

4. Svědek [jméno] [příjmení] k věci uvedl, že u žalované pracoval jako stavbyvedoucí na akci rekonstrukce podkroví a vytvoření tří bytových jednotek v ulici [ulice] v [část obce], a to od listopadu 2016 do února 2017 O tom, zda měl žalobce k dispozici projektovou dokumentaci, svědkovi není nic známo, smlouvy a jednání s klienty šlo mimo něj. Projektová dokumentace byla dle něj přítomna v kanceláři na stavbě. Podle svědka byl žalobce přítomen na některých kontrolních dnech, kdy o tomto by měl být záznam ve stavebním deníku. Svědek se žalobcem řešil úpravu koupelny, se žalobcem se na stavbě párkrát potkali, a řešili spolu právě tu koupelnu, ale jinak byl přístup žalobce na stavbu kromě kontrolních dnů omezen. Ve druhém podlaží bytových jednotek se dle svědka nacházel prostor na postel, s chodbou, a dalším prostorem např. na pračku a nějaké skříně. Svědek byl přítomen při předání bytů, kde řešil technické otázky, jak co funguje, kde jsou pojistky apod. Ohledně zatékání svědek uvedl, že se tento problém objevoval až po nějaké době, když se objevil, tak jej s klienty řešil svědek, vždy se to opravilo po domluvě s klienty. Svědek na stavbu nastoupil v době, kdy se již podlaha zalévala, tedy to podlahové topení by tam již muselo být nainstalované. Dle svědka nemá absence podlahové vytápění na kvalitu bydlení v předmětném bytě vliv, neboť v nižším podlaží je topení instalováno, teplo jde nahoru a v tom horním podlaží je pouze chodba, menší prostor pro postel a skříně, a je možné, že tam je nějaké topné těleso.

5. Ze Smlouvy o smlouvě budoucí kupní [číslo] [rok] uzavřené dne 20.12.2016 mezi žalovanou jako developerem, budoucím prodávajícím a žalobcem jako budoucím kupujícím soud z čl. III. odst. 1. zjistil, že developer si vyhradil právo provést dílčí materiálové změny, pokud nebudou mít dopad na funkčnost nových jednotek. Nemovitost měla být dle smlouvy provedena dle dohody o klientských změnách, v souladu s podmínkami stavebního povolení, dle příslušných technických norem ČSN, a bez závad bránících v užívání. Developer se dále zavázal budoucímu kupujícímu dodat veškerou stavebně-technickou dokumentaci skutečného provedení nejpozději do dne podpisu kupní smlouvy v elektronické podobě na multimediálním nosiči. Předmět budoucího převodu je ve Smlouvě definován jako mezonetový byt určený k bydlení, o podlahové ploše [výměra], dispozičně řešen jako 2+kk v [anonymizováno] a [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu čp [anonymizováno] na adrese [adresa], a dále podíl na společných částech bytového domu. Galerie měla mít dle smlouvy rozlohu [výměra] Smluvní strany se dohodly, že výrobky nebo materiály, které jsou součástí standardního vybavení předmětné nemovitosti, mohou být po konzultaci s budoucím kupujícím zaměněny za jiné výrobky, nebo materiály kvalitativně a cenově srovnatelné, případná vyšší cena těchto výrobků nebo materiálů nebude mít vliv na sjednanou kupní cenu nemovitosti a nebude důvodem k neuzavření kupní smlouvy. Dle čl. X. odst. 2. nároky z vad zjistitelných při předání nemovitosti musí být uplatněny nejpozději do 5 pracovních dní po převzetí nemovitosti. Dle odst. 3. se developer zavázal odstranit vady nejpozději do 30 dnů od doručení písemného oznámení vady developerovi. Ve stejné lhůtě se developer zavázal odstranit i vady dle odst. 2. uvedené smlouvy. Při prodlení s odstraněním uznané vady v této lhůtě má budoucí kupující nárok na smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den prodlení. Přílohou této smlouvy je listina [anonymizována tři slova], kde je stanoveno, že vytápění jednotky je prostřednictvím podlahového vytápění s měřením a regulací v každé místnosti samostatně, centrální plynový kotel pro každou bytovou jednotku, v koupelnách trubkové těleso.

6. Z kupní smlouvy uzavřené dne 24.4.2017 mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou jako prodávajícím soud zjistil, že předmět převodu je shodný jako ve Smlouvě o smlouvě budoucí kupní, jakož i podmínky uplatnění a odstranění vad zjistitelných při předání jednotky, a stanovení smluvní pokuty ve výši 500 Kč za každý den prodlení s odstraněním vady. Přílohou kupní smlouvy je půdorys podkroví – [anonymizováno] i podkroví - mezonet, kde se nachází prostor nazvaný jako Galerie, o rozloze [výměra], s dřevěnou lamelovou podlahou, dále jsou přílohou Pravidla pro správu společných částí nemovité věci a pro přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí.

7. Z předávacího protokolu ze dne 27.4.2017 soud zjistil, že došlo k předání předmětné nemovitosti, za kupujícího přebíral žalobce, za žalovanou předávala nemovitost [jméno] [příjmení]. Do předávacího protokolu je rukou vepsán seznam vad či nedodělků, ve kterém se nachází mimo jiné vytápění dle smlouvy (horní patro není podlahové) a průsak v [anonymizováno] podlaží (půda). V předávacím protokolu bylo stanoveno, že připomínky a stanoviska k jednotlivým nedodělkům budou žalovanou písemně doručeny žalobci v týdnu od 2.5.2017.

8. Z přepisu textových zpráv mezi žalobcem a panem [příjmení] soud zjistil, že žalobce hlásil opakované zatékání dne 27. července 2017, a po domluvě s panem [příjmení] byl domluven termín další opravy na den 16. srpna 2017. Dne 18. září 2017 pan [příjmení] psal žalobci, že v pátek ráno by se stavili na opravu sádrokartonu a malby v předmětné bytové jednotce.

9. Výzvou ze dne 4.10.2018 adresovanou žalované vyzval zástupce žalobce žalovanou k zaplacení následujících částek z titulu úhrady smluvní pokuty za neodstranění uplatněných vad, tj. částky 52 500 Kč za zatékání stropu v [anonymizováno] NP nemovitosti za prodlení od 28.4.2017 do 11.8.2017, tedy za celkem 105 dnů prodlení s opravou vady, a částky 262 000 Kč za absenci podlahového vytápění ve 2. patře nemovitosti za prodlení od 28.4.2017 do zaplacení, celkem ke dni výzvy za 524 dnů prodlení s opravou vady. Výzva byla žalované doručena dne 10.10.2018.

10. Výzvou ze dne 10.12.2018 adresovanou [anonymizováno] [jméno] [jméno] vyzval zástupce žalobce žalovanou k zaplacení následujících částek z titulu úhrady smluvní pokuty za neodstranění uplatněných vad, částky 73 500 Kč za zatékání stropu v [anonymizováno] NP nemovitosti za prodlení od 28.4.2017 do 22.9.2017, za celkem 147 dnů prodlení s opravou vady, a částky 295 500 Kč za absenci podlahového vytápění ve 2. patře nemovitosti za prodlení od 28.4.2017 do zaplacení, celkem ke dni výzvy za 591 dnů prodlení s opravou vady. Výzva byla [anonymizováno] [jméno] doručena dne 10.12.2018.

11. Výzvou ze dne 18.2.2019 (na výzvě uveden rok 2018, avšak z kontextu výzvy je zřejmé, že se jedná o rok 2019 – pozn. soudu) adresovanou [anonymizováno] [jméno] [jméno] vyzval zástupce žalobce žalovanou k zaplacení následujících částek z titulu úhrady smluvní pokuty za neodstranění uplatněných vad, tj. částky 73 500 Kč za zatékání stropu v [anonymizováno] NP nemovitosti za prodlení od 28.4.2017 do 22.9.2017, za celkem 147 dnů prodlení s opravou vady, a částky 330 500 Kč za absenci podlahového vytápění ve 2. patře nemovitosti za prodlení od 28.4.2017 do zaplacení, celkem ke dni výzvy za 661 dnů prodlení s opravou vady. Výzva byla [anonymizováno] [jméno] doručena dne 18.2.2019.

12. Z emailové korespondence mezi žalobcem a paní [příjmení] za žalovanou soud zjistil, že dne 3.5.2017 žalovaná žalobci zaslala vyjádření k jednotlivým uplatněným vadám, kdy k průsaku v [anonymizováno] NP budovy uvedla, že se oprava již realizuje v součinnosti s klempíři. K absenci podlahového topení uvedla, že podlahové topení bylo provedeno dle projektové dokumentace, v horním patře není skladba podlahy, která dovoluje podlahové vytápění. [příjmení] dne žalobce k tomuto vyjádření doplnil, co se týče průsaků, že potvrzuje vyjádření žalované. K absenci podlahového topení uvedl, že musí trvat na znění smlouvy a jejích příloh, které jsou nedílnou součástí smluvní dokumentace, na rozdíl od projektové dokumentace. Dne 29.6.2017 žalobce žalované sdělil, že vytčené vady stále trvají. [příjmení] dne rovněž upozornil na trvající průsak dešťové vody v [anonymizováno] NP, který již byl řešen, avšak po deštích se opětovně objevil. Dne 3.7.2017 za žalovanou sdělil pan [příjmení] žalobci k průsakům vody, že se na ně opět přijde někdo podívat a bude se pracovat na odstranění závady. K tomu žalobce dne 17.7.2017 sdělil, že pan [příjmení] se svým týmem pracují na odstranění závady. Emailem ze dne 11.8.2017 žalobce sdělil žalované, že absence podlahového topení nebyla dosud vyřešena. Stejně tak trvá problém se zatékáním střechy v [anonymizováno] NP. V emailu žalobce navrhl snížení kupní ceny o 134 269 Kč za vypořádání veškerých trvajících vad na nemovitosti. Dne 16.8.2017 napsal žalobci email pan [příjmení], tedy jednatel žalované, který k absenci podlahového topení uvedl, že podlahové vytápění bylo od počátku navrženo pouze v obytné části [anonymizováno] NP a dle něj žalobce o absenci podlahového topení v [anonymizováno] NP nemovitosti věděl, neboť se osobně zúčastnil kontrolních dnů a stavbu opakovaně navštívil. K zatékání sdělil, že po každém oznámení zatékání ze strany žalobce byl problém ihned řešen, přičemž se nejednalo o jednu opakující se vadu, ale o několik vad, které byly vždy včas dle smluv odstraněny. [příjmení] dne žalobce odpověděl, že projektová dokumentace nebyla součástí smlouvy, o absenci podlahového topení se žalobce dozvěděl až v okamžiku, kdy bylo možné se fyzicky dostat do [anonymizováno] NP. Ohledně průsaků sdělil, že to byla jedna závada, vždy na stejném místě. [příjmení] dne reagoval jednatel žalované na závadu zatékání, kdy uvedl, že dle informace stavbyvedoucího se jednalo o souhrn vad, které se projevovaly postupně a tyto vady byly postupně odstraňovány. Dne 1.9.2017 žalobce emailem sdělil jednateli žalované, že problém se zatékáním stále trvá a požádal jej o schůzku. K této závadě sdělil pan [příjmení] v emailu dne 8.9.2017, že na střeše byla zjištěna další vada a tato byla ihned reklamována u dodavatele střešního pláště.

13. Z printscreenu webové stránky žalované ohledně standardů bytových jednotek, soud zjistil, že vytápění bytových jednotek je řešeno podlahovým vytápěním se zónovou regulací a propojením se zabezpečovacím systémem, kondenzační plynový kotel, v koupelnách trubkové těleso.

14. Emailem ze dne 17.1.2017 se žalobce dotazoval na možnost instalace svítidel na chodbu, galerii a do koupelny.

15. Z listiny skladba konstrukcí soud zjistil, že u podlahy podkroví je počítáno s podlahovým topením, avšak u podlahy mezonet toto vytápění není uvedeno.

16. Z technické zprávy vytápění soud zjistil, že v této bylo určeno, že ze [anonymizováno] NP bude vyvedeno stoupací potrubí do [anonymizováno] NP k otopným tělesům.

17. Z půdorysu ústředního vytápění [anonymizováno] nadzemního podlaží soud zjistil, že bylo navrženo podlahové topení v tomto podlaží, z výkresu je zřejmé rozvržení tohoto topení.

18. Z protokolu o odstranění vad a nedodělků ze dne 10.5.2017 soud zjistil, že žalobce mimo jiné potvrdil, že průsak [anonymizováno] NP byl vyřešen bez výhrad a problém vytápění dle smlouvy stále trvá. V protokolu je rovněž uvedeno, že dosud nebyla předána zjednodušená projektová dokumentace na CD.

19. Z ostatních v řízení provedených důkazů soud neučinil žádná relevantní zjištění pro rozhodnutí ve věci.

20. Návrh žalované na provedení důkazu výslechem jednatele žalované pana [příjmení] soud pro nadbytečnost zamítl, neboť z již provedených důkazů má za dostatečně prokázaný skutkový děj pro rozhodnutí ve věci, přičemž k účastnickému výslechu soud přistupuje pouze v případech, kdy tvrzenou skutečnost nelze prokázat jinak.

21. Z provedených důkazů tak soud ve věci učinil následující skutkový závěr: Žalobce jako budoucí kupující a žalovaná jako budoucí prodávající uzavřeli dne 20.12.2016 Smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem byl mezonetový byt určený k bydlení, o podlahové ploše [výměra], dispozičně řešen jako 2+kk v [anonymizováno] a [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu [adresa] na adrese [adresa], a dále podíl na společných částech bytového domu. Ve smlouvě si strany sjednaly, že vady zjistitelné při převzetí bytu musí být kupujícím uplatněny ve lhůtě 5 dnů od převzetí bytu, a tyto vady musí být ze strany prodávajícího odstraněny ve lhůtě 30 dnů ode dne oznámení vady. Pro případ, že vada nebude odstraněna včas, si strany sjednaly smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den prodlení s odstraněním vady. Následně strany uzavřely dne 24.4.2017 Kupní smlouvu, která obsahovala shodná ustanovení, jak je uvedeno shora. Dne 27.4.2017 došlo k předání nemovitosti, při kterém žalobce uplatnil vady, které při převzetí zjistil, mimo jiné průsaky vody v [anonymizováno] NP a absenci podlahového topení. Průsaky vody byly následně ze strany prodávajícího opakovaně řešeny a odstraňovány, přičemž tyto průsaky se opakovaně objevovaly po větších dešťových přeháňkách. Finálně byla tato oprava provedena až dne 22.9.2017. Absence podlahového topení nebyla ze strany prodávajícího uznána, neboť v projektové dokumentaci nebylo s podlahovým topením v [anonymizováno] NP počítáno. Žalobce následně uplatnil svůj nárok na zaplacení smluvní pokuty za včasné neodstranění vad spočívajících v průsaku vody v [anonymizováno] NP a zde chybějícímu podlahovému topení. Žalovaná nepovažuje absenci podlahového vytápění za vadu, a v průsacích vody spatřuje několik na sebe navazujících vad, avšak nikoliv vadu jedinou, při jejímž odstraňováním by byla v prodlení. Žalovaná tak nepovažuje žalobcův nárok na smluvní pokutu za oprávněný, a proto tuto pokutu ani zčásti žalobci nezaplatila.

22. Podle § 1785 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

23. Podle § 1788 odst. 2 o.z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

24. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

25. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

26. Podle § 2099 odst. 1 o.z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

27. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

28. Podle § 2104 o.z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

29. Podle § 1916 odst. 1 písm. a) o.z. dlužník plní vadně, zejména poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti.

30. Podle § 1923 o.z. je-li vada odstranitelná, může se nabyvatel domáhat buď opravy nebo doplnění toho, co chybí, anebo přiměřené slevy z ceny. Nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel buď odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny.

31. Podle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

32. Podle § 2049 o.z. zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený.

33. Podle § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

34. Soud po zhodnocení provedených důkazů samostatně i v jejich vzájemné souvislosti dospěl k závěru, že nárok žalobce uplatněný žalobou je důvodný. Účastníci řízení mezi sebou uzavřeli nejprve smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byla koupě bytové jednotky specifikované v této smlouvě, o velikosti 2+kk v [anonymizováno] a [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu, přičemž v [anonymizováno] nadzemním podlaží se nacházel obývací prostor s kuchyňským koutem, koupelna a chodba, ve vyšším podlaží se nacházela tzv. Galerie, která byla dle smlouvy největší místností bytu. Ve smlouvě byla mezi stranami sjednána smluvní pokuta pro případ, že se prodávající dostane do prodlení s odstraněním uznané vady, přičemž vady měly být dle smlouvy odstraněny nejpozději do 30 dnů od jejich uplatnění. Smluvní pokuta činila 500 Kč denně. Přílohou smlouvy byly [anonymizována tři slova], dle kterých mělo být vytápění jednotky řešeno prostřednictvím podlahového vytápění s měřením a regulací v každé místnosti samostatně, v koupelnách bylo vytápění řešeno pomocí trubkového tělesa. Následně uzavřená kupní smlouva obsahovala stejná ustanovení jako smlouva o smlouvě budoucí. Žalobce jako kupující při předání nemovitosti zjistil, že v Galerii se nenachází podlahové vytápění, které zde mělo být dle smlouvy instalováno. Zároveň zjistil, že do [anonymizováno] NP zatéká, a proto tyto vady, mimo dalších, uplatnil přímo při předání bytu dne 27.4.2017. Žalovaná uznala pouze vadu spočívající v zatékání do bytu, avšak vadu spočívající v absenci podlahového vytápění neuznala s tím, že podlahové topení zde v souladu s projektovou dokumentací nemělo být instalováno, a proto se nejedná o vadu. O tomto měl žalobce vědět, neboť se zúčastnil několika kontrolních dnů. Soud v této souvislosti uzavřel, že strany si jednoznačně ve smluvní dokumentaci sjednaly, že ve všech místnostech bytové jednotky bude podlahové topení. Námitka žalobce, že projektová dokumentace, jež však nebyla součástí smluvní dokumentace, s podlahovým vytápěním v [anonymizováno] NP nikdy nepočítala, tak nemůže obstát, neboť podlahové vytápění v každé místnosti bylo žalovanou prezentováno již před uzavřením smluv na internetových stránkách s nabídkou bytových jednotek. Jelikož bylo podlahové vytápění součástí [anonymizována tři slova], které byly součástí Smlouvy o smlouvě budoucí, na rozdíl od projektové dokumentace, kterou žalobce neobdržel ani před uzavřením kupní smlouvy (v rozporu se Smlouvou o smlouvě budoucí), přičemž rozhodující je v tomto směru znění smluv uzavřených mezi účastníky řízení, soud uzavřel, že podlahové vytápění mělo být součástí bytové jednotky žalobce. Podoba projektové dokumentace, ani skutečnost, zda se žalobce s tím, že v [anonymizováno] podlahové vytápění není při stavbě realizováno, mohl seznámit, není pro věc relevantní. Žalované se v této souvislosti nepodařilo ani prokázat, že žalobce byl přítomen na stavbě při kontrolních dnech, zda měl přístup do [anonymizováno] NP před převzetím stavby, a zda tedy mohl vědět, že se zde podlahové topení nenachází, či zda měl k dispozici projektovou dokumentaci.

35. Smlouva o smlouvě budoucí mimo jiné obsahovala postup v situaci, kdy při stavbě bytové jednotky dojde ke změně materiálů či vybavení jednotky, k čemuž však ze strany žalované nebylo přistoupeno. K námitce žalované, že galerie není místností, a proto zde dle popisu standardního vybavení nebylo počítáno s podlahovým topením, soud uvádí, že bytová jednotka byla nabízena a prodána dispozičně řešená jako 2+kk, půdorys bytu byl přílohou kupní smlouvy, kdy z tohoto vyplývá, že se zde nacházejí dvě obytné místnosti, jednak obývací prostor s kuchyňským koutem v [anonymizováno] NP, a jednak galerie v [anonymizováno] NP. Další součástí bytu již byla pouze koupelna, chodba, schodiště. Skutečnost, že je místnost v [anonymizováno] NP označena jako Galerie, nemá vliv na to, že se jedná o místnost bytové jednotky, která byla jako místnost prezentována samotnou žalovanou. Soud tak považuje tuto námitku žalované pouze za účelovou obranu proti žalobě, která nemůže obstát.

36. K vadě spočívající v zatékání do [anonymizováno] NP bytového domu soud uzavřel, že se žalované nepodařilo prokázat, že se nejednalo o jednu vadu, která se projevovala postupně po větších dešťových srážkách. Žalovaná nepředložila žádné dokumenty prokazující odstranění různých vad na střešní krytině, a proto má soud za to, že se jednalo pouze o jednu vadu, která se projevovala postupně, podle množství srážek v období, ve kterém byla žalobcem opakovaně uplatňována, tedy během léta 2017. K zatékání docházelo vždy na jednom místě v [anonymizováno] NP nemovitosti, a proto je zcela důvodný závěr, že se jednalo pouze o jednu vadu. K obraně žalované, že vždy k odstranění vady přistoupila bezodkladně a vada byla vždy odstraněna, soud sděluje, že je podstatné znění uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí a smlouvy kupní, dle které má být vada odstraněna ve lhůtě 30 dnů od jejího uplatnění. Skutečnost, že při zatékání se jedná o vadu specifickou, u které je výsledek zjistitelný vždy až po dalších větších srážkách, na tomto závěru nic nemění.

37. Žalobce výše uplatněné vady uplatnil při převzetí bytu dne 27.4.2017. K uznání vady spočívající v absenci podlahového topení ze strany žalované nikdy nedošlo. Provedeným dokazováním však soud dospěl k závěru, že se o vadu bytové jednotky jednalo, neboť bytová jednotka neobsahovala smluvené podlahové topení, které se mělo nacházet ve všech místnostech jednotky. Co se týče zatékání do [anonymizováno] NP budovy, byla tato závada odstraněna až dne 22.9.2017. K prodlení žalované s odstraněním vady tedy došlo uplynutím 30denní lhůty k odstranění vad, tedy v obou případech ke dni 28.5.2017. Co se týče absence podlahového topení, byla žalobcem uplatněna smluvní pokuta běžící od tohoto dne do dne podání žaloby, tedy celkem za 647 dnů prodlení, co se týče zatékání, byla uplatněna smluvní pokuta běžící od 28.5.2017 do 22.9.2017, tedy celkem za 117 dnů prodlení. Při celkových 764 dnech prodlení po 500 Kč za den prodlení se tak celkem jedná o 382 000 Kč za smluvní pokutu s neodstraněním předmětných vad.

38. Soud při posouzení obou uplatněných vad dospěl k názoru, že se jednalo o oprávněné uplatnění vad ze strany žalobce, podlahové vytápění mělo být v bytové jednotce instalováno, a k zatékání do [anonymizováno] NP docházelo kvůli jedné vadě střešní krytiny, a proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku a přiznal žalobci nárok na zaplacení smluvní pokuty v celkové výši 382 000 Kč. Žalovaná v řízení nenamítla nepřiměřenost smluvní pokuty, přičemž soud sděluje, že smluvní pokutu má za přiměřenou k porušení povinností žalované tak, jak bylo sjednáno ve smlouvě mezi účastníky.

39. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 125 922,40 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 15 280 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 382 000 Kč sestávající z částky 9 860 Kč za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 91 440 Kč ve výši 19 202,40 Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. soud rozhodl o povinnosti žalované zaplatit náklady řízení k rukám zástupce žalobce.

40. O lhůtách k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 o.s.ř.