20 C 14/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Ivetou Nedozrálovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa žalovaného o zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Návrh žalobce, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % p.a. z této částky od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 55 720,50 Kč k rukám zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhá na soudu vydání rozhodnutí, kterým by žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím s následujícím odůvodněním. Žalovaný je vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 189 m2, jehož součástí je stavba - budova s číslem popisným [číslo], rodinný dům, nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], na [list vlastnictví], kdy nemovitosti se nachází na adrese [adresa] (dále jen„ Nemovitost“). Žalobci na základě nájemní smlouvy (označené chybně jako smlouva o podnájmu) uzavřené mezi účastníky řízení dne [datum], svědčilo nájemní právo k Nemovitosti v období od [datum] do [datum]. Nájemní vztah byl ukončen v důsledku výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], doručené pronajímateli dne [datum], a to uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. Dle § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Obdobně upravoval nárok nájemce i občanský zákoník účinný do 31.12.2013, když dle ust. § 667 odst. 1 je změny na věci nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu provedl s písemným souhlasem žalovaného ze dne [datum] komplexní rekonstrukci Nemovitosti. Žalobce do rekonstrukce Nemovitosti investoval částku cca 8 542 500 Kč. Vzhledem k tomu, že s ohledem na předmět řízení není významný rozsah vynaložených investic, ale výlučně výše neboli hodnota zhodnocení Nemovitosti, uvádí dále žalobce pouze bodově pro nastínění charakteru rekonstrukce její rozsah. Nemovitost byla před rekonstrukcí v havarijním stavu. Uvnitř Nemovitosti se vykytovala plíseň a vysoká vlhkost, okna netěsnila a byla rovněž zplesnivělá. Do Nemovitosti zatékalo děravou střechou, přičemž rozvody sítí (voda, topení, odpad, elektro) byly v dezolátním stavu z roku výstavby cca 1970, stejně tak jako stav celého interiéru – obklady, dlažby, podlahy, dveře, sociální zařízení apod. V rámci rekonstrukce došlo ke kompletní výměně podlahových krytin, všech inženýrských sítí a rozvodů, topení, oken, obkladů, dlažby apod. Byla provedena sanace v přízemí proti vlhkosti, bylo instalováno podlahové vytápění Nemovitosti, byly nově vybudovány koupelny a sociální zázemí, došlo k opravě sauny, vířivé vany a bazénu, včetně sanace; byla zhotovena nová střecha a atik, provedla se kompletní výměna otvorů – dřevěná dubová okna, výměna vstupních vchodových dveří a garážových vrat, kompletní osazení všech vnitřních otvorů dveří, přechodových lišt apod., byly provedeny kompletní stropní SDK podhledy – zateplené s rozvodem elektro a svítidel ve stropech 2. NP v Nemovitosti, kompletní malby v přízemí a 2. NP celé Nemovitosti, vyrobeny a zabudovány vestavěné skříně v přízemí Nemovitosti a 2. NP; byla vyrobena a namontována velkoplošná markýza na terase zahrady; zhotovena kompletní nová fasáda Nemovitosti; byly provedeny kompletní venkovní rozvody elektro, svítidel a osvětlení Nemovitosti a zahrady; demontáž dřevěného dubového schodiště a jeho kompletní renovace a následná montáž nového; byla realizována výměna a nátěry ochranných bezpečnostních mříží; zabudování nového systém ohřevu teplé vody solárními panely umístěnými na střeše Nemovitosti s vyhříváním topení, teplé vody a bazénu (k tomu byly instalovány v kotelně prvky, které toto umožňují – kotel apod.); byly provedeny rozvody PCO a kamerových systémů, [právnická osoba] atd. po celé Nemovitosti, byla instalována nová kuchyňská linka se spotřebiči, vše na míru daného prostoru; byly provedeny venkovní zahradnické práce (výsadba keřů, stromů a květin, osazení travních koberců atd.), včetně zavlažovacího systému a oprava obou pergol, jak nad bazénem, tak na zahradě. Tento přehled je pouze demonstrativním výčtem provedených investic. Žalobci okamžikem skončení nájemního vztahu vznikl nárok na vydání finančních prostředků odpovídajících zhodnocení Nemovitosti žalobcem za dobu trvání nájemního vztahu. Žalobce uvedl, že těmito investicemi došlo ke zvýšení hodnoty Nemovitosti oproti stavu před rekonstrukcí o 5 000 000 Kč a žalobce má vůči žalovanému nárok na uhrazení částky odpovídající rozsahu zhodnocení Nemovitosti, tj. částky 5 000 000 Kč. Žalobce dopisem ze dne [datum] žalovaného písemně vyzval k přistoupení k jednání o ukončení nájemní smlouvy a o způsobu vypořádání vztahů souvisejících. Dopisem ze dne [datum] potvrdil žalovaný přijetí dopisu žalobce a požádal jej o vyčíslení investic realizovaných žalobcem na rekonstrukci Nemovitosti. Dopisem ze dne [datum] žalobce žalovanému předložil podrobný rozpis investic a jejich vyčíslení, přičemž zároveň navrhl způsob vypořádání. Žalovaný od té doby se žalobcem přestal zcela komunikovat. V návaznosti na pasivitu žalovaného žalobce dne [datum] zaslal žalovanému výpověď nájemní smlouvy a domáhá se svého práva soudní cestou.

2. Žalovaný k žalobě uvedl, že s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Uvedl, že je pravdou, že udělil nájemcům Nemovitosti, tedy žalobci a jeho tehdejší manželce, paní [jméno] [příjmení], souhlas ve smyslu ustanovení § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Stalo se tak dne [datum]. Žalobce však již záměrně neuvádí, že důvodem pro uzavření nájemní smlouvy bylo získání úvěru na rekonstrukci Nemovitosti. [příjmení] tak žalobce a jeho tehdejší manželka vyhověli podmínkám stanoveným úvěrující bankou, uzavřeli zúčastnění nájemní smlouvu. Uzavření nájemní smlouvy tak bylo účelovým krokem pro získání úvěru na rekonstrukci Nemovitosti. Co však žalovaný považuje za zavádějící je tvrzení žalobce, že k ukončení nájemní smlouvy došlo v důsledku výpovědi žalobce ze dne [datum], doručené pronajímateli dne [datum], a to uplynutím výpovědní lhůty dne [datum]. Žalovaný totiž nájemní smlouvu vypověděl už dne [datum] a doručil ji téhož dne nájemcům Nemovitosti, tedy žalobci a jeho tehdejší manželce. Tuto výpověď převzala tehdejší manželka žalobce, paní [jméno] [příjmení]. Jelikož paní [jméno] [příjmení] žalobce s obsahem předmětné výpovědi seznámila, má toto převzetí účinky i vůči žalobci. Nájemní vztah založený nájemní smlouvu proto zanikl již uplynutím výpovědní doby dne [datum]. Pokud žalobce podal žalobu dne [datum], je nárok žalobce již promlčený a žalovaný vznáší námitku promlčení. Na práva a povinnosti účastníků nájemní smlouvy se použije právní úprava obsažena v ustanovení § 667 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění platném do [datum]. Podle ustanovení § 667 odst. 1 změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Toto zhodnocení tak nepředstavuje totožnou částku jako náklady na provedení změn, ale odčítá se od něj opotřebení provedené stavební úpravy či změny v průběhu trvání nájemního vztahu. Z ustálené rozhodovací praxe vyplývá, že ustanovení § 667 odst. 1 věta čtvrtá zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, představuje samostatný občanskoprávní nárok nájemce (nikoliv nárok z bezdůvodného obohacení), který podléhá promlčení v obecné lhůtě podle ustanovení § 101téhož zákona, tedy ve lhůtě 3 let ode dne skončení nájmu. S ohledem na výše uvedené žalovaný považoval celou záležitost ohledně nájemní smlouvy a nájmu Nemovitosti za uzavřenou a na dopisy žalobce, které považoval za ryze účelové, nereagoval. Pokud by skutečnosti uváděné žalobcem byly pravdivé, jistě by žalobce uplatnil celý nárok ve výši 5 000 000 Kč.

3. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

4. Z informace o pozemku bylo zjištěno, že žalovaný je vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 189 m2, jehož součástí je stavba rodinný dům s číslem popisným [číslo], nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], na [list vlastnictví], nemovitosti se nachází na adrese [adresa].

5. Ze smlouvy o nájmu ze dne [datum] (nesprávně označené jako smlouva o podnájmu) bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem a [jméno] [příjmení] jako nájemci, předmětem byl rodinný dům v osobním vlastnictví žalovaného [adresa] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od [datum], nájemné bylo sjednáno ve výši 1 000 Kč měsíčně. Dále bylo ujednáno, že nájemci nesmí v domě provádět stavební úpravy ani jiné podstatné technické změny bez souhlasu pronajímatele. Pronajímatel může nájem okamžitě vypovědět, pokud nájemci neplní povinnosti vyplývající z této smlouvy, v ostatních případech činí výpovědní lhůta 2 měsíce.

6. Z přípisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný udělil souhlas s rekonstrukcí domu [adresa].

7. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], poštovního podacího lístku a informace o zásilce bylo zjištěno, že žalobce dopisem ze dne [datum] nájemní smlouvu ze dne [datum] vypověděl, neboť i přes opakované žádosti o přistoupení ke konstruktivnímu jednání o způsobu ukončení nájemní smlouvy a vypořádání souvisejících vztahů, nedošlo k uzavření dohody o této věci, z tohoto důvodu se žalobce rozhodl nájemní smlouvu ze den [datum] bezodkladně ukončit. Výpovědní doba je tříměsíční a počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy bude žalovanému tato výpověď doručena. Nájem skončí uplynutím výpovědní doby. Výpověď byla zaslána doporučeně dne [datum] a dne [datum] žalovanému doručena.

8. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce prostřednictvím svého zástupce vyzval žalovaného k jednání o ukončení nájemní smlouvy a vypořádání investic vynaložených žalobcem za trvání nájemního vztahu do předmětu nájmu. Přílohou dopisu byl přehled investic souvisejících s rekonstrukcí a vybavením rodinného domu na adrese [adresa].

9. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný potvrdil přijetí dopisu ze dne [datum] a požádal zástupce žalobce o vyčíslení investic, neboť bez tohoto vyčíslení není možné přistoupit k jednání, jelikož není znám obsah jednání.

10. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že zástupce žalobce žalovanému zaslal v příloze vyčíslení investic realizovaných žalobcem do předmětu nájmu. Dle přílohy tohoto dopisu byly investice vyčísleny na částku 8 542 500 Kč.

11. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] adresované žalobci a [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalovaný nájemní smlouvu ze dne [datum] vypověděl dle § 710 ve spojení s § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, jelikož nájemci nezaplatili nájemné dle čl. 3 odst. 2 nájemní smlouvy po dobu delší než 3 měsíce. Nájemci byli zároveň poučeni dle § 710 odst. 2 téhož zákona, že výpovědní doba v délce 3 měsíců počíná běžet prvním dnem v měsíci následujícím po doručení této výpovědi, tj. [datum] a končí dne [datum]. Zároveň je dáno poučení o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Výpověď převzala dne [datum] [jméno] [příjmení].

12. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalobce je její bývalý manžel a žalovaný je otec. S žalobcem žili od roku 2010 do roku 2015, k rozvodu došlo v roce 2017, neboť dlouho řešili péči o dítě. Nejprve žili v pronajatém domě v [část obce], potom jim otec nabídl, že můžou bydlet v domě [adresa], který měl prázdný. Dům byl v dost špatném stavu, byla potřeba kompletní rekonstrukce, která probíhala v roce 2012 a prováděli ji společně s žalobcem. Již na jaře 2012 žádali o hypotéku, největší část rekonstrukce byla ukončena v září 2012, kdy se všechno vybouralo do základů, dělalo se podlahové topení, podlaha, elektřina, topení, celý interiér, kompletně celá kuchyň, okna, dveře. To vše bylo hotovo na podzim 2012, celou rekonstrukci hradila svědkyně z vlastních zdrojů. Kolik to přesně stálo neví, když to s bývalým manželem řešila, tak pokaždé předkládal jinou tabulku s jinými čísly, dle manžela to bylo cca 8 mil. Kč. V letech 2010 – 2012 nabyla částku 9 000 000 Kč, z toho 2 500 000 Kč bylo z úvěru a 6 500 000 Kč byla vymožená pohledávka. Její příjem byl 60 000 Kč měsíčně čistého. S manželem měli uzavřenou předmanželskou smlouvu, neměli společné jmění manželů, každý z nich nabýval vlastní majetek. V roce 2013 probíhaly drobné úpravy, např. světla na zahradě, dlažba dole v pokojích, světla v pokojích ve spodním patře. V létě 2013 byla rekonstrukce kompletně hotová. Pokud žalobce něco platil, bylo to z peněz, které mu svědkyně dala. Dále to bylo z hypotéky, která byla na jméno svědkyně a žalobce, splácela ji pouze svědkyně. Úvěr ve výši 2 500 000 Kč byla vlastně hypotéka, která byla na částku 1 900 000 Kč, stavební spoření ve výši 500 000 Kč na jméno svědkyně a 100 000 Kč rychlá půjčka. Hypotéka je již splacená, splácela ji pouze ona sama. Po zániku manželství si majetek s žalobcem již vypořádali. Hypotéku nechal žalobce celou na svědkyni, která za ni ručila i svým vlastním bytem. Kvůli hypotéce uzavírali nějakou smlouvu, neboť ji v bance po nich chtěli a bylo to pouze za účelem získání hypotéky. V domě bydlela s žalobcem do června - července 2015, kdy se žalobce odstěhoval. Užívání domu neměli nijak ošetřeno, otec je tam prostě nechal bydlet. Svědkyni tam otec nechal bydlet nadále i s dětmi, potom se tam nastěhovala i její maminka. Otec jí pár měsíců po tom, co podepsali nájemní smlouvu, zavolal a předal jí výpověď z důvodu neplacení nájmu. Výpověď převzala svědkyně, otci nájem neplatili. Jedním z důvodů výpovědi bylo i to, že na jaře 2012 přišla žalobci exekuce a žalovaný se bál, aby se nějakým způsobem nedotkla toho domu. O výpovědi žalobci říkala, ten na to reagoval tak, že je to stejně jedno, neboť ta smlouva byla na oko. Manželství s žalobcem bylo spokojené do roku 2013, kdy se dostali do velkých dluhů, svědkyně žalobci půjčila 2 500 000 až 3 000 000 Kč na jeho dluhy, ale nikdy jí to nevrátil. O výpovědi žalobce z nájemní smlouvy jí není nic známo. S žalobcem se nikdy nebavili, že by náklady chtěli po otci zpět, to ji ani nenapadlo. Když se žalobce v roce 2015 odstěhoval, vzal si sebou i šanon s dokumenty o rekonstrukci domu, ten jí nikdy nevrátil. Svědkyně si ale udělala kopii všech dokumentů, neboť nikdo v rodině nevěřil, že rekonstrukce stála 8 mil. Kč a když se tím začala zabývat, zjistila, že spousta čísel nesedí, jsou zaokrouhleny nahoru a něco je i dvakrát.

13. Z výpovědi žalovaného bylo zjištěno, že žalobce byl manžel jeho dcery, zpočátku bydleli někde v [část obce] a když se uvolnil dům U [obec a číslo], tak jej dcera požádala, zda by tam mohli bydlet, tak jim ten dům pronajal. V domě bydleli od roku 2011 2012 do doby, než se jejich vztahy zhoršily, přišli za nimi exekutoři, dceři vzali hodinky a jiné věci, které měla někde sebou. Potom ty vztahy začaly být mezi nimi velice zvláštní, žalobce měl vzhledem k svému dřívějšímu podnikání dost problémů, tak aby žalovaný nepřišel k nějaké újmě, tak napsal výpověď z nájemní smlouvy. Dům byl ve slušném stavu, dělaly se tam průběžně rekonstrukce. V době kdy byl dům pronajatý, tak nájemník dům moc neudržoval, bylo tam potřeba udělat drobné rekonstrukce, ale dům byl ve stavu, že se tam dalo bydlet. Pokud by tam žalovaný bydlel, dal by vymalovat, opravit a vyčistit zařízení. Dcera s žalobcem to řešili poměrně velkoryse, dělali například podlahové topení, bylo to nějak v letech 2011 2013. Žalovaný to moc nesledoval, byla to jeho dcera a vztahy byly dobré, takže si to tam upravovali podle sebe. Po něm žádné peníze nechtěli. Ví, že tam dělali terasu, protože tam údajně teklo, ale ta se opravila tak, že tam po opravě teklo ještě víc, měli problémy se střechou, které také nevyřešily a střecha se musela řešit později a ještě to není hotové. Vztahy se začaly zhoršovat někdy kolem roku 2012, když byli někde na golfu a přišli exekutoři a vzali jim všechny věci, co měli u sebe, hodinky, šperky apod. Jejich soužití se zhoršovalo a začali se bavit o rozvodu, dlouho řešili péči o dítě. Těch exekucí bylo více, dcera pořád řeší nějaké finanční problémy, musela splácet všechny dluhy. Po prvním rozvodu dcera měla hodně peněz, při vyrovnání dostala hodně miliónů, měla něco našetřeno, slušně vydělávala a dnes má na sobě exekuce, přišla o byt a o všechny peníze a žije z výplaty. To vše odešlo v průběhu soužití s žalobcem. Kdo platil stavební úpravy a rekonstrukci domu neví. Dcera s žalobcem v domě zpočátku bydleli bez nájemní smlouvy, ale potom přišli za žalovaným, že potřebují půjčky v bankách a k tomu potřebují nájemní smlouvu, takže se nájemní smlouva podepsala. Když nastaly problémy s exekucemi, tak na to musel zareagovat a smlouvu v roce 2012 vypověděl a výpověď doručil dceři. Bral to tak, že je to jeho dcera, pustil je tam bydlet a se svojí dcerou řešil i výpověď. Po výpovědi tam dcera zůstala bydlet i s žalobcem, žalovaný to již s žalobcem neřešil, řešil to s dcerou.

14. Pokud se týká závěru o skutkovém stavu, soud uzavírá, že žalovaný je vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 189 m2, jehož součástí je stavba rodinný dům s číslem popisným [číslo], nacházející se v obci [obec], [katastrální uzemí], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], na [list vlastnictví], nemovitosti se nachází na adrese [adresa] Tyto Nemovitosti žalovaný na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] pronajal žalobci a jeho manželce [jméno] [příjmení] (dceři žalovaného). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od [datum], nájemné bylo sjednáno ve výši 1 000 Kč měsíčně. Dále bylo ujednáno, že nájemci nesmí v domě provádět stavební úpravy ani jiné podstatné technické změny bez souhlasu pronajímatele. Ještě před uzavřením nájemní smlouvy žalovaný dne [datum] udělil nájemcům souhlas s rekonstrukcí domu. Nájemní smlouva byla uzavřena za účelem získání hypotéčního úvěru. Rekonstrukci Nemovitosti hradila ze svých finančních prostředků svědkyně [příjmení], dcera žalovaného. Po zjištění, že na žalobce jsou vedeny exekuce a z důvodu zhoršení vztahů v rodině, žalovaný přípisem ze dne [datum], adresovaným žalobci a [jméno] [příjmení], nájemní smlouvu vypověděl dle § 710 ve spojení s § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, jelikož nájemci nezaplatili nájemné dle čl. 3 odst. 2 nájemní smlouvy po dobu delší než 3 měsíce. Nájemci byli zároveň poučeni dle § 710 odst. 2 téhož zákona, že výpovědní doba v délce 3 měsíců počíná běžet prvním dnem v měsíci následujícím po doručení této výpovědi, tj. [datum] a končí dne [datum]. Zároveň je poučil o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Výpověď převzala dne [datum] [jméno] [příjmení], která manžela s výpovědí seznámila. Nájemné žalovanému žalobce a jeho manželka nehradili. I po doručení výpovědi zůstal žalobce a svědkyně [příjmení] v domě nadále bydlet, žalobce se odstěhoval až v roce 2015, svědkyně [příjmení] v domě nadále i s dětmi a maminkou bydlí. Dopisem ze dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k jednání o ukončení nájemní smlouvy a vypořádání vložených investic. Žalovaný dopisem ze dne [datum] požádal o jejich vyčíslení, na to reagoval žalobce dopisem ze dne [datum], jehož přílohou bylo vyčíslení investic do Nemovitosti. Přípisem ze dne [datum] žalobce nájemní smlouvu vypověděl a výpověď byla žalovanému doručena dne [datum].

15. Podle § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

16. Podle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, platného do [datum] (dále jen„ obč. zák.“) nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

17. Podle § 667 odst. 1 obč. zák., změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

18. Podle § 677 odst. 1,2 obč. zák., nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Nájemní smlouvu lze vypovědět při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu5) v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1. října běžného roku; při nájmech jiných nemovitostí v tříměsíční lhůtě, při nájmu movitých věcí v jednoměsíční lhůtě.

19. Podle § 100 odst. 1 obč. zák., právo se promlčí, jestliže nebylo vykonáno v době v tomto zákoně stanovené (§ 101 až 110). K promlčení soud přihlédne jen k námitce dlužníka. Dovolá-li se dlužník promlčení, nelze promlčené právo věřiteli přiznat.

20. Podle § 101 obč. zák., pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé.

21. Pokud se týká právního hodnocení, soud věc posuzoval dle občanského zákoníku platného a účinného do 31.12.2013. V řízení bylo prokázané, že žalovaný jako vlastník a pronajímatel nájemní smlouvou ze dne [datum] pronajal žalobci a jeho manželce dům na adrese [adresa], na dobu neurčitou od [datum] za nájemné ve výši 1 000 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že se jedná pronájem celého domu, řídí se vztahy mezi účastníky obecnými ustanoveními o nájmu a nikoli zvláštními ustanoveními o nájmu bytu, neboť v případě nájmu celého domu se nejedná o bytovou jednotku. Mezi pronajímatelem a nájemci bylo ujednáno, že nájemci nesmí v domě provádět stavební úpravy ani jiné podstatné technické změny bez souhlasu pronajímatele. Tento souhlas byl nájemcům udělen před uzavřením nájemní smlouvy dne [datum], kdy pronajímatel souhlasil s rekonstrukcí domu. Pro další posouzení věci není podstatné, za jakým účelem byla nájemní smlouva sepsána. Nájemci byli dcera žalovaného [jméno] [příjmení] a její manžel, žalobce. Rekonstrukci Nemovitosti hradila ze svých finančních prostředků svědkyně [příjmení], dcera žalovaného. Po zjištění, že na žalobce jsou vedeny exekuce a z důvodu zhoršení vztahů v rodině, žalovaný přípisem ze dne [datum], adresovaným žalobci a [jméno] [příjmení], nájemní smlouvu vypověděl dle § 710 ve spojení s § 711 odst. 2 písm. b) zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, jelikož nájemci nezaplatili nájemné po dobu delší než 3 měsíce. Nájemci byli zároveň poučeni dle § 710 odst. 2 téhož zákona, že výpovědní doba v délce 3 měsíců počíná běžet prvním dnem v měsíci následujícím po doručení této výpovědi, tj. [datum] a končí dne [datum]. Zároveň je poučil o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Výpověď převzala dne [datum] [jméno] [příjmení], která manžela, žalobce, s výpovědí seznámila. Nájemné žalovanému žalobce a jeho manželka nehradili. I když žalovaný svoji výpověď koncipoval jako výpověď z nájmu bytu, byť se o nájem bytu nejednalo, soud hodnotí tuto výpověď jako platný právní úkon, neboť je z jejího obsahu zřejmé, o jaký nájemní vztah, který je vypovídán, se jedná a v souladu s § 677 odst. 2 obč. zák. je uvedena i tříměsíční výpovědní lhůta. Výpověď pronajímatele je jednostranný adresovaný hmotněprávní úkon a je účinný doručením nájemci. okamžikem, kdy se dostane do sféry jeho dispozice. Výpověď z nájmu daná a adresovaná oběma manželům-společným nájemcům je řádně doručena i v případě, převezme-li listinu pouze jeden z nich a druhého z manželů s jejím obsahem seznámí, tak je se tomu stalo i v tomto případě, kdy výpověď převzala [jméno] [příjmení] a s jejím obsahem svého manžela, žalobce, seznámila. Za této situace soud uzavírá, že nájemní vztah skončil ke dni [datum] a z tohoto důvodu výpověď daná žalobcem je pro posouzení věci irelevatní. Dále v průběhu řízení bylo zjištěno, že žalovaný dal žalobci a jeho manželce souhlas s rekonstrukcí Nemovitosti. Podle § 667 odst. 1 obč. zák., změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Dle konstantní judikatury Nejvyššího soudu (srovnej např. rozhodnutí 28 Cdo 314/2004), nárok uvedený v ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. představuje samostatný občanskoprávní nárok nájemce, jenž vynaložil nájemce se souhlasem pronajímatele na zvýšení hodnoty věci, který podléhá promlčení v obecné lhůtě § 101 obč. zák. Jak uvedl Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí 28 Cdo 314/2004, v případě nájemní smlouvy jejím zánikem nepochybně dochází k zániku podstatné složky výkonu práv a povinností účastníků, neboť na straně pronajímatele obnovuje se v plnosti jeho dispoziční právo s předmětem nájmu, čemuž odpovídá zánik oprávnění nájemce předmět nájmu nadále užívat. To samo o sobě nevede ještě k zániku dalších, ze smlouvy, případně ze zákona plynoucích, nároků. Tak je tomu typicky u nároků z dlužného nájemného nebo případných nároků ze slevy na nájemném. Vzhledem k dikci § 667 odst. 1 věty poslední obč. zák. to však platí i o nárocích z titulu úprav, které nájemce v průběhu trvání smluvního vztahu se souhlasem pronajímatele provedl. Citované ustanovení nepodřazuje výslovně režim těchto nároků ustanovením o bezdůvodném obohacení. Z jeho systematického zařazení lze důvodně usuzovat, že se přimyká k dispozitivní právní úpravě práv a povinností nájemce, jak jsou tyto postupně uvedeny v § 665 až § 684 obč. zák. Není pak rozumného důvodu vyjímat tuto složku nároků nájemce proti pronajímateli z titulu úprav provedených na předmětu nájmu z režimu jiného právního institutu (nároků z bezdůvodného obohacení) tím spíše, že pro takové zařazení nesvědčí existence právě zde uvedené konkrétní úpravy vážící se k tomuto smluvnímu typu nájemní smlouvy. Počátek běhu objektivní lhůty k uplatnění nároků nájemce počíná běžet od data skončení nájemního vztahu. Vzhledem k tomu, že v daném případě nájemní vztah zanikl ke dni [datum] žalobce podal žalobu k soudu dne [datum], je jeho tvrzený nárok dle § 101 obč. zák. uplynutím tříleté promlčecí doby již promlčen a vznesená námitka promlčení je důvodná. Nadto soud uvádí, že tvrzené investice ze strany žalobce nemá soud ani za prokázané, neboť v řízení bylo výpovědí svědkyně [příjmení] zjištěno, že tyto hradila ze svých výlučných prostředků, s manželem měli uzavřenou předmanželskou smlouvu, neměli společné jmění manželů a každý z nich nabýval vlastní majetek. Ze shora uvedených důvodů byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta.

22. Soud dále zamítl návrh na realizaci důkazu výslechem žalobce, neboť ten si nebyl schopen uspořádat své pracovní a soukromé aktivity tak, aby se k jednání soudu dostavil, byť ze strany soudu za tímto účelem bylo jednání několikrát odročeno tak, aby žalobce měl časový prostor se k jednání soudu dostavit, dále účetními doklady, fotografiemi a znaleckým posudkem, neboť těmito důkazy by nebyly zjištěny žádné relevantní skutečnosti významné pro toto řízení.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 55 720,50 Kč. V daném případě náklady soudního řízení žalovaného spočívají v odměně advokáta ve výši 43 350 Kč (tj. za 8,5 úkony právní služby dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) – dále jen„ a.t.“ ve výši 5 100 Kč za jeden úkon právní služby), dále pak v paušální náhradě hotových výdajů právního zástupce žalovaného ve výši 9 x 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 a.t. Náklady soudního řízení dále představuje 21 % DPH z výše uvedených náhrad v celkové výši 9 670,50 Kč, neboť právní zástupce žalovaného je plátcem DPH. Žalobce je pak povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení celkovou částku 55 720,50 Kč.

24. O lhůtě k plnění (do 3 dnů od právní moci rozsudku) ve výroku II. rozhodl soud podle § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.

25. O platebním místu ve výroku II. soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o.s.ř.