21 C 116/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Blažkovou ve věci Žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupena advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 0/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro zaplacení částky 2 023 219 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba na zaplacení , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně (po připuštění, aby na místo žalobce , jméno FO, vstoupila žalobkyně s odkazem na usnesení Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ) se domáhá uložení povinnosti žalované zaplatit jí částku ve výši , částka, s příslušenstvím, která představuje slevu z kupní cenu z titulu odpovědnosti za vady. Žalobkyně a , jméno FO, jakožto kupující uzavřeli s žalovanou jakožto prodávajícím dne , datum, kupní smlouvu o převodu nemovitostí, jejímž předmětem byl mimo jiné prodej rozestavěné jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se na pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , jméno FO, (dále jen „Jednotka“). Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Prohlášením vlastníka a rovněž uzavřenou smlouvou bylo deklarováno, že podlahová plocha Jednotky je 37,9 m2. Žalobkyně po převodu vlastnického práva k Jednotce zjistila, že skutečná podlahová plocha Jednotky je 30,8 m2. Z tohoto důvodu požaduje po žalované přiměřenou slevu z kupní ceny, kdy žalovaná částka představuje rozdíl mezi udanou podlahovou plochou Jednotky a skutečnou podlahovou plochou Jednotky při přepočtu kupní ceny dle uzavřené kupní smlouvy na jeden m2. Uplatnění práv z odpovědnosti za vady žalobci zaslali žalované dne , datum, , která uplatněnou vadu neuznala a odmítla. Žalovaná ničeho neuhradila ani po zaslání předžalobní výzvy.

2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Ve vyjádření uvedla, že tvrzení žalobců ohledně deklarované podlahové plochy Jednotky 37,9 m2 v kupní smlouvě je nepravdivé. Kupní smlouva nijak nedeklaruje a nezaručuje výměru Jednotky, ani nešlo o vlastnost Jednotky sjednanou v kupní smlouvě. Žalobci si Jednotku před podpisem kupní smlouvy prohlédli a zkontrolovali a byla jim rovněž poskytnuta podrobná technická dokumentace. Jednotku si též prohlédli i při samotném předání, a tedy skutečnou výměru Jednotky museli žalobci znát. Pokud by se tvrzená vada na Jednotce skutečně vyskytovala, měli a mohli ji žalobci zjistit před uzavřením kupní smlouvy. Dále žalovaná namítá, že pokud by se skutečně jednalo o vadu, nebyla taková vada žalobci oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji mohli při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit.

3. Mezi účastníky řízení bylo nesporné, že velikost prostoru po příčku je 30,8 m2.

4. Kupní smlouvou o převodu nemovitostí ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalovaná jako prodávající a žalobkyně (spolu s , jméno FO, ) jako kupující uzavřeli kupní smlouvu o převodu nemovitosti, jejímž předmětem byly rozestavěné jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , nacházející se v budově č. , hodnota, v k.ú. , jméno FO, .Předmět převodu je vymezen (mj.) jako: rozestavěná jednotka č. 230/102, nacházející se v budově č. p. 230, která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , jméno FO, Jednotka zahrnuje: a) rozestavěný nebytový prostor č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dílna nebo provozovna, využívaná jako prodejna, který je umístě v 1. nadzemním podlaží budovy, a v příloze č. , hodnota, této smlouvy je označen jako „NP 230/102“, b) spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (tj. na společných částech budovy č. p. 230, která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , jméno FO, , na pozemku parc. č. , hodnota, v k. u. , jméno FO, ) o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ; a to vše bez právních vad a dluhů na nich váznoucích, s výjimkou zatížení, která mohou být zřízena s písemným souhlasem kupujícího.Dle čl. III odst. 2 této smlouvy pak schémata podlaží budovy tvoří přílohu č. , hodnota, této Smlouvy.Dle čl. IV. odst. 3 kupující výslovně prohlašuje, že mu byla umožněna odborná prohlídka Předmětu převodu (včetně možnosti provedení jeho zaměření), dále mu bylo předloženo Stavební povolení a související dokumentace, že se řádně seznámil se stavem Předmětu převodu, veškerými jeho specifikacemi a standardy, a že Předmět převodu kupuje ve stavu, který při prohlídce a z dostupných dokumentů před podpisem této Smlouvy zjistil nebo zjistit mohl. S výjimkou případných skrytých vad tak technický a faktický stav předmětu převodu nemohou být důvodem odstoupení kupujícího od této smlouvy ani důvodem pro snížení či vrácení kupní ceny nebo rezervačního poplatku.

5. Přílohou č. 1/str.1, 2 ke Kupní smlouvě o převodu nemovitostí ze dne , datum, má soud za prokázané, že se jedná o schéma bez měřítka, kde u označení , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je uvedeno 37,9 m2.

6. Prohlášením vlastníka nemovitosti má soud za prokázané, že rozestavěná jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrnuje rozestavěny nebytový prostor č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dílna nebo provozovna, využívaná jako prodejna, který je umístěn v 1. nadzemním podlaží. Umístění nebytového prostoru je znázorněno ve schématu příslušného podlaží – ve schématu označen jako NP 230/102. Celková podlahová plocha tohoto nebytového prostoru dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. činí 37,9 m2.

7. Výpisem z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, má soud za prokázané, že jako vlastník Jednotky je zapsána žalovaná. Podíl na společných částech nemovitosti jednotky č. 230/102 je 379/7465.

8. Protokolem o předání a převzetí nemovitosti ze dne , datum, má soud za prokázané, že žalobcům byla předána rozestavěná jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , jméno FO, . V protokolu byly sepsány vady a nedodělky které nijak nesouvisí s výměrou jednotky. Kupující prohlásil, že předmět byl předán v souladu se smlouvou.

9. Kolaudačním souhlasem s užíváním stavby ze dne , datum, má soud za prokázané, že Městská část , adresa, , Úřad městské části, Stavební úřad udělil žalobkyni kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby nebytový prostor „B“ v 1.NP v rámci stavby „Stavební úpravy objektu“ , adresa, , , jméno FO, č.p. 230, , adresa, . Ve vymezení účelu stavby je uvedeno, že nepotravinářská prodejna má celkem , hodnota, m2.

10. Souborem listin (Uplatnění práv z odpovědnosti za vady ze dne , datum, , včetně podacího lístku, E-mail ze dne , datum, , Předžalobní upomínka ze dne , datum, , E-mail zástupce žalobců ze dne , datum, , E-mail žalované ze dne , datum, ) má soud za prokázané, že žalobkyně sdělila žalované zjištění ohledně skutečné podlahové plochy Jednotky 30,8 m2, že se jedná o podstatné porušení smlouvy a vzniklo jí právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, proto požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny, kterou vyčíslila na částku ve výši , částka, , žalovaná uváděnou vadu a nárok z odpovědnosti neuznala a odmítla. Žalobkyně vyzvalä žalovanou k úhradě částky ve výši , částka, z titulu odpovědnosti za vady předmětu převodu před podáním žaloby, žalovaná na svém stanovisku setrvala.

11. Souborem listin (E-mail , jméno FO, ze dne , datum, , E-mail , jméno FO, ze dne , datum, , E-mail ze dne , datum, od , jméno FO, a , jméno FO, , e-mail ze dne , datum, odeslaný v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, , E-mail od , jméno FO, z , datum, odeslaný v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, , E-mail od , jméno FO, z , datum, odeslaný v 13:40, E-mailem ze dne , datum, od , jméno FO, , E-mail ze dne , datum, od , jméno FO, , E-mail ze dne , datum, od , jméno FO, , Sjetinou webových stránek , tituly před jménem, Arch. Gabriely Sloušek Pojarové) má soud za prokázané, že před uzavřením kupní smlouvy komunikovala , jméno FO, z pozice zástupce realitní kanceláře s , jméno FO, z pozice zástupce prodávajícího ohledně smluvní dokumentace, přičemž zejména e-mailem ze dne , datum, , jméno FO, požádala , jméno FO, o zaslání technické dokumentace k Jednotce, bylo jí , jméno FO, odkázáno přímo na zástupce prodávajícího, tedy na pana , jméno FO, a paní Gabel. Následně , jméno FO, dne , datum, zaslal paní , jméno FO, technickou dokumentaci včetně užitečných technických informací vč. odpovědí na obdobné otázky. , jméno FO, dne , datum, potvrdila přijetí podkladů a paní Pojerové a též na e-mail žalobkyně zaslala odkaz, kde je uložena projektová dokumentace ZTI a půdorysy v dwg formátu. , jméno FO, zaslala komunikaci a sdělení, že projektová dokumentace byla nasdílena přes Dropbox.

12. Půdorysem prvního nadzemního podlaží – nový stav – stavební úpravy objektu , adresa, - , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - má soud za prokázané, že nebytový prostor „B“ má 30,8 m2.

13. Půdorysem prvního nadzemního podlaží – kanalizace a vodovod – stavební úpravy objektu , adresa, - 5/2017 má soud za prokázané, že je zde uvedena výměra plochy nebytového prostoru „B“ 30,75 m2.

14. E-mailovou komunikací mezi , jméno FO, a , Jméno zainteresované osoby 0/0, má soud za prokázané, že pan , jméno FO, informoval pana , jméno FO, , že při snaze pronajmout obchodní prostor zjistili, že prostor vedený jako obchodní jednotka je rozměrově menší (30,8 m2) než zaplatili v kupní smlouvě (37,9 m2) a jak je uvedeno v katastru nemovitostí. , jméno FO, mu v reakci sdělil, že to probere s architektem a zjistí, kde by se mohla stát chyba.

15. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že tyto plně prokazují skutkový stav dostačující pro posouzení věci po stránce právní.

16. Soud proto učinil tento závěr o skutkovém stavu:

17. Dne , datum, žalovaná jako prodávající a žalobkyně (spolu s , jméno FO, ) jako kupující uzavřeli kupní smlouvu o převodu nemovitosti, jejímž předmětem byla (mj.) rozestavěná jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , nacházející se v budově č. , hodnota, v k.ú. , jméno FO, . Předmět převodu byl vymezen (mj.) jako: rozestavěná jednotka č. 230/102, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , jméno FO, Jednotka zahrnuje: a) rozestavěný nebytový prostor č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dílna nebo provozovna, využívaná jako prodejna, který je umístěn v 1. nadzemním podlaží budovy, a v příloze č. , hodnota, této smlouvy je označen jako „NP, Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, “, b) spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (tj. na společných částech budovy č. p. 230, která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , jméno FO, , na pozemku parc. č. , hodnota, v k. u. , jméno FO, ) o velikosti 379/7465; a to vše bez právních vad a dluhů na nich váznoucích, s výjimkou zatížení, která mohou být zřízena s písemným souhlasem kupujícího. Dle čl. III odst. 2 této smlouvy pak schémata podlaží budovy tvoří přílohu č. , hodnota, této Smlouvy. Schéma, označené však jako příloha 1/str.1, 2, bez měřítka, má u označení , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, uvedeno 37,9 m2. Prohlášení vlastníka nemovitosti uvádí, že rozestavěná jednotka č. 230/102 zahrnuje rozestavěný nebytový prostor č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , umístění nebytového prostoru je znázorněno ve schématu příslušného podlaží – ve schématu označen jako , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Celková podlahová plocha tohoto nebytového prostoru dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. činí 37,9 m2. V katastru nemovitostí je zapsán podíl na společných částech nemovitosti jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve výši , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dne , datum, žalobkyni byla předána rozestavěná jednotka č. 230/2 nacházející se v budově č.p. 230, která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , jméno FO, , kupující prohlásil, že předmět byl předán v souladu se smlouvou. Dne , datum, stavební úřad udělil žalobkyni kolaudační souhlas, ve vymezení účelu stavby je uvedeno, že nepotravinářská prodejna má celkem , hodnota, m2. Dne , datum, žalobkyně sdělila žalované zjištění ohledně skutečné podlahové plochy Jednotky 30,8 m2, požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny, žalovaná nárok odmítla. Před uzavřením kupní smlouvy komunikovala zástupkyně realitní kanceláře za žalobkyni s , jméno FO, z pozice zástupce prodávajícího ohledně smluvní dokumentace, straně kupující byla dle požadavku zaslána technická dokumentace k Jednotce, včetně užitečných technických informací vč. odpovědí na obdobné otázky, projektová dokumentace ZTI a půdorysy v dwg formátu. V půdorysu prvního nadzemního podlaží k , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byl nebytový prostor „B“ uveden s plochou 30,8 m2. V půdorysu prvního nadzemního podlaží k , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byl nebytový prostor „B“ uveden s plochou 30,75 m2.

18. Na základě zjištěného skutkového stavu soud věc právně posoudil následovně:

19. Předmětem řízení je nárok na slevu z kupní ceny z předmětu prodeje nemovité věci, nebytové jednotky, v k. ú. , jméno FO, strana, z důvodu skutečné výměry 30,8 m2 oproti výměře 37,9 m2, kterou, jak žalobkyně tvrdí, deklarovala kupní smlouva.

20. Na souzenou věc, vymezenou výše základními žalobními skutkovými tvrzeními, aplikoval soud primárně ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. z.“) s odkazem na ust. § 3028 o. z., a to pokud jde o ustanovení obecná vztahující se k právům z vadného plnění.

21. Podle ust. § 2099 odst. 1 o. z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096 o. z.. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. Podle odst. 2 plyne-li z prohlášení prodávajícího nebo z dokladu o předání, že prodávající dodal menší množství věcí, nevztahují se na chybějící věci ustanovení o vadách.

22. Podle § 2095 o. z. platí, že prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

23. Dále pak však obecně platí, a to podle ust. § 2103 o. z., že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

24. S odkazem na právě citovaná ustanovení tak soud v prvé řadě činil úvahu o tom, zda s ohledem na skutková zjištění v souzené věci musela žalobkyně tvrzenou vadu Jednotky, tedy její menší výměru, s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již před uzavřením smlouvy.

25. Po tomto posouzení soud dospěl k jednoznačnému závěru, že s ohledem na skutečnost, že žalobkyni byla fakticky umožněna prohlídka převáděné jednotky, včetně jejího přeměření, žalobkyně jako kupující musela při vynaložení obvyklé pozornosti vadu poznat již před uzavřením smlouvy. To vše současně při zjištění, že před podpisem kupní smlouvy byly žalobkyni, resp. osobám za ní jednajícím, poskytnuty půdorysy Jednotky, obsahující měřítko a podrobný nákres jednotky, a v těchto dokumentech byla uvedena výměra Jednotky 30,80 m2 (příp. 30,75 m2). Pokud bylo žalobkyní odkazováno na prosté schéma (s absencí jakéhokoliv měřítka), označené jako příloha č. , hodnota, , které navíc, dle kupní smlouvy, mělo být přílohou č. , hodnota, této kupní smlouvy, tak soud nepřisvědčil žalobkyni v tom smyslu, že by předmětné schéma bylo způsobilé kvalifikovaně přesvědčit žalobkyni při vynaložení její dostatečné obvyklé pozornosti o souladu výměry a skutečného stavu jednotky, kdy již na první pohled toto schéma nemůže skutečnosti odpovídat, zejména pokud jde o zde vymezený tvar jednotky oproti technické dokumentaci – půdorysu, a tedy skutečnosti.

26. Jinými slovy, soud má za to, že žalobkyně nabyla předmět koupě za sjednanou cenu ve stavu faktickém tak, jak byl předán, s odkazem na předávací protokol neobsahující žádnou vadu vztahující se k výměře jednotky, a též s odkazem na kolaudační souhlas byl tak předmět převodu i zkolaudován, když v kolaudačním souhlasu je rovněž uveden rozměr Jednotky 30,80 m2.

27. Pro úplnost odůvodnění tohoto rozsudku soud dodává, že neaplikoval na souzenou věc § 2129 odst. 1 o. z., a to z důvodu, že článek IV. bod 3 kupní smlouvy, pokud jde o ujednání, že s výjimkou případných skrytých vad (o které se v souzené věci nepochybně nejedená) technický a faktický stav předmětu převodu nemohou být důvodem odstoupení kupujícího od této smlouvy ani důvodem pro snížení či vrácení kupní ceny nebo rezervačního poplatku, vyloučil, byť analogické, použití tohoto ustanovení, které je dle komentářové literatury ustanovením dispozitivním.

28. Námitku žalobkyně ohledně zastření stavu věci ze strany žalované soud neshledal důvodnou. K tíži žalované v tomto řízení nemůže jít ani skutečnost, že žalobkyně byla ve fázi uzavření smlouvy zastoupena realitní či advokátní kanceláří. Pokud soud neaplikoval žalobkyní namítané ustanovení § 2112 odst. 2 o. z. týkající se nemožnosti námitky strany prodávající ohledně včasnosti uplatnění vad ze strany kupující, učinil tak proto, že primárně uzavřel, že se nejedná o vadu, která by vůbec byla způsobilá založit odpovědnost za vady a to s odkazem na § 2103 o. z., jak je uvedeno výše v odůvodnění tohoto rozsudku.

29. S ohledem na vše výše uvedené soud právo žalobkyně na zaplacení žalované částky z titulu odpovědnosti žalované za vady nenalezl, a proto žalobu zcela výrokem I. tohoto rozsudku zamítl.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření ve věci, účast na jednání dne , datum, a , datum, ) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, , a dále náhrada za odměnu mediátorovi za první setkání s mediátorem nařízené soudem dle § 100 odst. 2 o. s. ř. v částce , částka, . Advokátu nebyla přiznána náhrada za odměnu za úkon specifikovaný jako účast na jednání při prvním nařízeném setkání s mediátorem s odkazem na ust. § 137 odst. 1 o. s. ř., když nákladem řízení je (toliko) odměna pro mediátora za první setkání s mediátorem, která byla žalované přiznána, jak je uvedeno výše v odůvodnění tohoto rozhodnutí.