21 C 128/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. et Mgr. Ivetou Cvingráfovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované Anonymizováno a. s., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou soudu dne , datum, domáhala po žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, jak uvedeno ve výroku I. rozsudku, z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobkyně uvedla, že dne , datum, s žalovanou uzavřela Dohodu o blokaci nemovitosti (dále jen „Dohoda“), jejímž obsahem byl závazek žalované blokovat nemovitost ve prospěch žalobkyně za účelem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy a závazek žalobkyně uhradit ve prospěch žalované blokační zálohu ve výši , částka, a poskytnout žalované potřebnou součinnost pod sankcí smluvní pokuty. Dohoda byla sjednána na dobu určitou do , datum, . Smyslem dohody bylo zprostředkovat žalobkyni prodej nabízených nemovitostí. Žalobkyně však v době trvání závazku ztratila zájem uzavřít kupní smlouvu k blokované nemovitosti, neboť teprve za doby jeho trvání obdržela pro ní relevantní informace o nemovitosti. Do té doby žalobkyně poskytovala veškerou součinnost. Žalobkyně není profesionálem v oboru, žalovaná jí před uzavřením dohody o blokaci neposkytla veškeré relevantní informace ohledně nemovitosti. Důvody nezájmu žalobkyně žalované sdělila. Žalobkyně vyzvala žalovanou výzvou ze dne , datum, k vrácení blokační úhrady, neboť blokační úhradu zadržuje s ohledem na ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, dle kterého se zakazuje sjednat povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, a proto nelze sankcionovat ztrátu zájmu žalobkyně realitní smlouvu uzavřít, stejně jako nelze sankcionovat nesoučinnost žalobkyně, bez právního důvodu. Žalovaná odmítla plnit, neboť žalobkyně neposkytovala potřebnou součinnost ke koupi nemovitosti, což není stejná povinnost jako uzavřít realitní smlouvu, a proto má žalovaná právo na smluvní pokutu. Žalovaná oznámením ze dne , datum, započetla vůči pohledávce žalobkyně z bezdůvodného obohacení svou domnělou pohledávku z titulu smluvní pokuty. Žalobkyně zápočet neuznává, žalované nárok na smluvní pokutu nevznikl, neboť součinnost ke koupi nemovitosti je pouze jinými slovy součinnost k uzavření kupní smlouvy. Lhůta k plnění dle výzvy uplynula dnem , datum, a žalovaná je od , datum, s plněním závazku v prodlení. Ve vyjádření ze dne , datum, žalobkyně doplnila, že žalovaná předmětné nemovitosti inzerovala jako „byt 5+kk s vlastní zahrádkou a parkovacím stáním v , adresa, “, přičemž vlastní zahrádka a parkovací stání bylo jedním z důvodů, proč se žalobkyně rozhodla dohodu o blokaci nemovitostí podepsat. Dalším důvodem k podpisu byl tlak ze strany makléře žalované, že o předmětnou nemovitost je velký zájem a neuzavře-li Dohodu rychle, žalovaná se obrátí na jiné zájemce. K podpisu Dohody došlo v sobotu , datum, .

2. Žalovaná nárok neuznala a navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout. Uvedla, že mezi žalobkyní a žalovanou došlo dne , datum, k uzavření Dohody o blokaci nemovitosti č. , hodnota, na dobu určitou do , datum, . V čl. 10 Dohody byly sjednány povinnosti žalobkyně, zejména poskytnout součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti a nemařit zprostředkovatelskou činnost žalované. Pro případ porušení byla mezi stranami sjednána smluvní pokuta ve výši blokační úhrady. Žalovaná namítla, že žalobkyně nerozlišuje povinnost uzavřít realitní smlouvu a povinnost poskytovat potřebnou součinnost ke koupi nemovitosti, což vyplývá i ze samotného čl. 10 Dohody. Jelikož žalobkyně bez opodstatněného důvodu upustila od realizace obchodu, nejednala s prodávajícím ani s žalovanou o podmínkách kupní smlouvy a neposkytovala řádnou součinnost, čímž zmařila zprostředkovatelskou činnost, žalované vznikl nárok na ujednanou smluvní pokutu. Dále uvedla, že samotnému uzavření kupní smlouvy předchází další jednání, na kterém je nutná součinnost žalobkyně. Žalovaná odmítá tvrzení žalobkyně, že by k uzavření smlouvy o blokaci nemovitosti došlo pod nátlakem. Žalobkyni byly veškeré informace poskytnuty, žalobkyní byla provedena prohlídka nemovitosti za účasti makléře , právnická osoba, , který jí žádné informace nezatajil. Žalobkyně pouze o koupi nemovitosti ztratila zájem, což vyústilo v nesoučinnost a zmaření zprostředkovatelské činnosti, a proto žalované vznikl nárok na smluvní pokutu. Žalovaná nárok na úhradu smluvní pokuty započetla vůči pohledávce žalobkyně oznámením o započtení ze dne , datum, . Žalovaná v doplnění ze dne , datum, uvedla, že z obsahu Dohody nevyplývá povinnost „uzavřít kupní smlouvu“, a namítla, že je matoucí, že se žalobkyně dobrovolně rozhodla uzavřít smlouvu o blokaci nemovitosti, neměla-li zájem o její koupi.

3. Mezi stranami je nesporné, že žalobkyně s žalovanou uzavřela dne , datum, smlouvu o blokaci nemovitosti na dobu určitou do , datum, . Žalobkyně složila blokační úhradu ve výši , částka, na účet žalované dne , datum, . Žalobkyně ztratila o blokovanou nemovitost zájem, což sdělila žalované dne , datum, a požadovala o vrácení blokační úhrady. Žalovaná oznámením ze dne , datum, žalobkyni sdělila, že na její pohledávku započítává svůj nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši blokační úhrady.

4. Z provedených důkazů soud učinil následující skutková zjištění:

5. Z Informací o nabídce – prodej bytu 5+kk se zahradou, , adresa, soud zjistil, že byl inzerován prodej nemovitosti, byt 5+kk, o velikosti 140 m2, s vlastní zahrádkou a parkovacím stáním v , adresa, , který bude připraven k nastěhování v červnu roku 2023, za kupní cenu , částka, . Byt se nachází v 1. patře domu, ve kterém jsou další dva byty. Dům i byt prošly rozsáhlou rekonstrukcí.

6. Z Dohody o blokaci nemovitosti č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že mezi žalobkyní jakožto zájemcem a žalovanou, realitní kanceláří, zastoupenou makléřem , právnická osoba, , byla uzavřena, smlouva, jejímž předmětem je závazek žalované blokovat nemovitosti ve své nabídce ve prospěch žalobkyně za účelem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy a závazek žalobkyně plnit povinnosti sjednané v dohodě. Blokovaná nemovitost se nachází v k. ú. , adresa, , budoucí jednotka č. , Anonymizováno, , , adresa, , výše kupní ceny činila , částka, . V Dohodě bylo ujednáno, že blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce (žalobkyni), přičemž realitní kancelář (žalovaná) vrátí blokační úhradu zájemci, pokud nedojde k uzavření smlouvy. Výše blokační úhrady činila , částka, . Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . V Dohodě byla mimo jiné stanovena povinnost žalobkyně poskytnout žalované součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti, nemařit zprostředkovatelskou činnost žalované, dostavovat se na naplánované schůzky a jednat o podmínkách smlouvy s prodávajícím a žalovanou. Žalobkyně v čl. 10 bod 10.1. prohlásila, že je jí znám právní a faktický stav nemovitosti. Dále byla ujednána smluvní pokuta pro případ porušení povinností žalobkyně ve výši blokační úhrady. K Dohodě byl přiložen výpis z katastru nemovitostí ke dni , datum, a Schéma vymezených ploch. Z těchto listin soud nezjistil žádné rozhodné skutečnosti, proto se jimi blíže nezabýval.

7. Z Potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady vytvořené dne , datum, v 8:22 hodin soud zjistil, že z účtu žalobkyně č. , č. účtu, byla dne , datum, zaslána na účet příjemce č. , č. účtu, částka , částka, .

8. Z emailové komunikace makléře žalované , právnická osoba, a žalobkyně v období od , datum, do , datum, soud zjistil, že žalobkyně se realitního makléře opakovaně dotazovala na informace ohledně nemovitosti týkající se zejména spotřeby plynu a jeho výpočtu, rozpočítání spotřeby vody a elektřiny a ošetření oprav společných prostor. Makléř , jméno FO, na dotazy odpovídal. Dále žalobkyně makléři přeposlala dotazy ohledně nemovitosti od pana Kulhavého týkající se rozúčtování plynu, elektřiny a vody v jednotlivých bytech, způsobu provedení vlastnického práva do katastru nemovitostí, předání záručních listů ke spotřebičům v bytě, předání certifikátů a použitých materiálů při rekonstrukci v bytě, předložení provedených revizí a zkoušek na veškeré instalace, informací o všech tepelných izolací prodávané nemovitosti a požadavku zapracovat do prodejní smlouvy 60ti měsíční záruku na skryté vady, na které makléř rovněž dne , datum, odpověděl. Uvedl, že rozúčtování tepla a elektřiny bude prováděno dle měřičů pro danou bytovou jednotku, pouze na společné prostory bude jeden elektroměr; dokud nebudou prodány všechny 3 byty, bude plyn veden na současného majitele, který spotřebu přeúčtuje, poté se plynoměr přepíše na majitele jednoho z bytů a ten bude dostávat zálohové platby od ostatních majitelů, druhou variantou je založení SVJ, na které budou chodit zálohy; každý z bytů bude mít svůj podružný vodoměr; předání bytu je možné po převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí; na spotřebiče platí záruka firmy , Anonymizováno, , na kotel a zásobník teplé vody záruka od dodavatele; certifikáty a prohlášení o použitých materiálech majitel nedodává; revize od plynu, elektřiny a tlakové zkoušky vody majitel předá ve formě zjednodušené technické dokumentace a fotografií z realizace; obvodové stěny byly zatepleny o tloušťce 10 cm polystyrenem, v podkroví a šikmých stěnách skelnou vatou o tloušťce 15 – 20 cm; požadavek na 60ti měsíční záruku na skryté vady bude do prodejní smlouvy zadán. Dále navrhl připravit kupní smlouvu k odsouhlasení stran a následně vyčkat na zápis v katastru nemovitostí o rozdělení domu podle prohlášení vlastníka. Poté proběhne kontrola finálního stavu bytu a podpisu kupní smlouvy. Žalobkyně emailem ze dne , datum, sdělila, že počáteční nadšení z bytu přešlo ve zklamání a rozhodla se nemovitost nekoupit. Požádala o alespoň částečné vrácení blokační úhrady. Na tento email makléř nereagoval. Žalobkyně emailem ze dne , datum, opětovně sdělila, že nemá zájem o nemovitost a žádá vrácení alespoň části zálohy. Z emailu makléře ze dne , datum, soud zjistil, že makléř navrhl žalobkyni setkání za účelem podpisu dohody o ukončení rezervace. Následovala komunikace makléře a žalobkyně ohledně termínu sjednání schůzky, ve které žalobkyně požádala o schůzku společně s advokátem, jelikož nebyla plně rozhodnutá, zda od smlouvy odstoupit.

9. Z emailu žalobkyně ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně odstoupila od koupě nemovitosti. Sdělila, že měla o byt velký zájem, ale ze strany realitního zprostředkovatele nedostala všechny relevantní informace, které měly v době blokační smlouvy vliv na její vůli blokační smlouvu uzavřít. Postupem času se dozvídala informace, které její zájem o uzavření realitní smlouvy oslabovaly. Uvedla, že ze strany realitního zprostředkovatele nevnímala profesionální výkon, její obavy byly faktické i právní. Jednalo se o obavy ze způsobu vytápění a ohřevu vody, neposkytnutí záruky za kvalitu odvedených prací při rekonstrukci a doložení certifikátů a materiálů použitých při rekonstrukci, poskytnutí pouze roční záruky na spotřebiče či obavy z neexistence společenství vlastníků jednotek. Na to následně ztratila zájem o předmětný byt. Žalobkyně odkázala na ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování a judikaturu Nejvyššího soudu, dle které nelze zájemce, který je spotřebitelem, zavázat k uzavření realitní smlouvy, a navrhla uzavření dohody o narovnání s tím, že realitnímu zprostředkovateli nabídla plnění ve výši , částka, , ve zbylé výši , částka, žádala uhrazenou blokační zálohu vrátit. Ke smluvní pokutě uvedla, že ji považuje za neplatně sjednanou.

10. Z emailu žalované ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná nárok žalobkyně na vrácení blokační úhrady či její části neuznala. Uvedla, že s žalobkyní byla před uzavřením blokační smlouvy provedena prohlídka předmětné nemovitosti, při které obdržela veškeré relevantní informace. Uvedené faktické obavy nepovažuje žalovaná za důvod k vrácení blokační úhrady. K námitce neplatnosti sjednané smluvní pokuty sdělila, že v daném případě smlouva nepředstavuje smlouvu, ve které by byla obsažena povinnost uzavřít realitní smlouvu, tedy uvedené rozhodnutí, na které odkázala žalobkyně, nelze aplikovat. Žalovaná dále uvedla, že má za to, že žalobkyně prokazatelně porušila své povinnosti vyplývající z dohody dle čl. 11, čímž jí vznikla povinnost uhradit žalované smluvní pokutu ve výši , částka, . Za účelem smírného vyřešení věci žalovaná nabídla žalobkyni finanční vypořádání, dle kterého částka , částka, propadne ve prospěch žalované na úhradu smluvní pokuty a částka ve výši , částka, bude žalobkyni vrácena. Na to reagovala žalobkyně emailem ze dne , datum, , ve kterém uvedla, že žádá o vrácení částky ve výši , částka, . Emailem ze dne , datum, žalovaná setrvala na svém stanovisku.

11. Z Oznámení o převzetí právního zastoupení, výzvy k úhradě dlužné částky před podáním žaloby ze dne , datum, spolu s dokladem o doručení soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení částky ve výši , částka, ve lhůtě 7 dnů ode dne doručení výzvy z titulu bezdůvodného obohacení, neboť k uzavření realitní smlouvy v době trvání závazku nedošlo a žalobkyně ztratila zájem předmětnou nemovitost koupit. Co do důvodů odkázala na emailovou komunikaci. Oznámení bylo žalované doručeno dne , datum, . Žalovaná reagovala na oznámení Vyjádřením ze dne , datum, tak, že nesouhlasí s nárokem žalobkyně, žalobkyni nárok na vrácení blokační úhrady či její části nevznikl, avšak ve snaze o smírné řešení nabídla žalobkyni vrácení části blokační úhrady ve výši , částka, .

12. Z Oznámení o jednostranném započtení ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná započetla nárok na smluvní pokutu ve výši , částka, proti nároku žalobkyně na vrácení blokační úhrady ve výši , částka, .

13. Z výslechu svědka , právnická osoba, soud zjistil, že žalobkyně byla jeho klientkou, která poptávala nemovitost z nabídky, u žalované je zaměstnán na pozici makléř na základě mandátní smlouvy asi 17 let. K jednání s žalobkyní ohledně zprostředkování koupě nemovitosti uvedl, že žalobkyně poptala nemovitost, kterou měl svědek v nabídce, domluvili si prohlídku, na které prošli celou nemovitost a zodpověděli si veškeré dotazy. Svědek v průběhu jednání o koupi nemovitosti žalobkyni předal informace, několikrát spolu komunikovali emailem i telefonicky. Dotazů měla klientka mnoho, někdy došlo k nějakému nepochopení, řešili opakovaně to samé – jak to bude s energiemi, se společenstvím vlastníků, rozúčtováním atp. Žalobkyně měla o nemovitost zájem, zarezervovala ji, a i poté jí bylo odpovídáno na dotazy. Prohlídky nemovitosti byly dvě nebo tři, poslední byla nejspíš , datum, . K uzavření rezervační smlouvy došlo až po prohlídce na pobočce realitní kanceláře. Koncept Dohody dostala žalobkyně dopředu, byla součástí předaného katalogu na prohlídce. Klientka nakonec zájem o uzavření kupní smlouvy neměla, během procesu možné koupě několikrát změnila názor, koupi nemovitosti řešila se spoustou lidí. Schůzky se s žalobkyní konaly aktivně, i když některé se rušily, dotazy žalobkyně nesměřovaly k uzavření smlouvy, týkaly se rekonstrukce a energií. Na poslední schůzce s žalobkyní byl přítomen i advokát klientky, klientce byl předán návrh kupní smlouvy i dohoda o odstoupení od rezervační smlouvy. Klientka na to reagovala sdělením, že si listiny projdou a rozhodne se. Svědek dále vypověděl, že s žalobkyní bylo domluveno mnoho mimořádných věcí ohledně rekonstrukce, blokační úhrada byla snížena na minimální částku. Součinnost ze strany žalobkyně byla dle svědka poskytována, opakovaně řešili stejné dotazy, klientka byla ohledně koupě nerozhodná. K založení SVJ uvedl, že bylo zřízeno na žádost klientky po uzavření Dohody. Před podpisem rezervační smlouvy žalobkyně poskytla k nahlédnutí svůj občanský průkaz, makléř neměl od žalobkyně k dispozici dokumenty podle AML zákona.

14. Další návrhy na doplnění dokazování nebyly účastníky učiněny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování, když na základě provedených důkazů měl dostatek podkladů pro rozhodnutí. Důkazy soud hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech a dospěl (i s ohledem na nesporná tvrzení stran) k následujícímu skutkovému stavu:

15. Dne , datum, byla mezi žalobkyní a žalovanou, realitní kanceláří zastoupenou makléřem , právnická osoba, , uzavřena dohoda o blokaci nemovitosti. Předmětem dohody bylo zprostředkování koupě bytové jednotky č. , Anonymizováno, v , adresa, ze kupní cenu , částka, . Žalobkyně v souladu s Dohodou uhradila blokační úhradu ve výši , částka, s tím, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy, bude tato částka žalované vrácena. V průběhu jednání žalobkyně pochybovala o koupi nemovitosti, neboť neměla veškeré potřebné informace o nemovitosti a nebyla spokojena s přístupem makléře žalované. Žalobkyně v emailové komunikaci vyjádřila obavy ohledně koupě nemovitosti, byla nerozhodná a měnila názor ohledně uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně ke dni , datum, kupní smlouvu neuzavřela, žalované sdělila, že o nemovitost ztratila zájem a navrhla uzavření dohody o narovnání a vrácení alespoň části blokační zálohy. Žalovaná návrh žalobkyně odmítla a žalobkyni sdělila, že má vůči ní nárok na smluvní pokutu ve výši blokační zálohy, neboť žalobkyně porušila své povinnosti vyplývající z dohody o blokaci nemovitosti, zejména povinnost jednat o podmínkách smlouvy a poskytnout potřebnou součinnost. Nárok na smluvní pokutu ve výši blokační zálohy jednostranně vůči žalobkyni započetla. Účastníci jednali o smírném vyřešení sporu ohledně určení výše částky, která by byla žalobkyni z blokační zálohy vrácena. K dohodě mezi účastníky nedošlo a žalovaná si ponechala celou blokační úhradu jako smluvní pokutu.

16. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

17. Podle § 555 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále „o. z.“) se právní jednání posuzuje podle svého obsahu.

18. Podle § 2445 odst. 1 o. z., smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

19. Podle § 2 písm. a) zákona č. 39/2020, o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“) je realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Podle písm. c) téhož ustanovení je realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování. Podle písm. c) téhož ustanovení je smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Podle písm. d) téhož ustanovení je realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

20. Podle § 14 ZRZ ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

21. Podle § 419 o. z. je spotřebitelem každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

22. Dle § 1812 odst. 2 o. z. se k ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

23. Podle § 576 o. z., týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-l by strana neplatnost včas.

24. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

25. Podle § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2, bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

26. Účastníci uzavřeli dne , datum, dohodu o blokaci nemovitosti, kterou se žalovaná, označená jako „realitní kancelář“, zavázala rezervovat předmětné nemovitosti, tj. nenabízet je k prodeji jiným zájemcům, a to do , datum, . Žalobkyně se v postavení spotřebitele zavázala uhradit blokační úhradu ve výši , částka, , což dne , datum, splnila. V Dohodě bylo ujednáno, že realitní kancelář vrátí zájemci blokační úhradu nedojde-li k uzavření kupní smlouvy. Pro případ, že žalobkyně neposkytne potřebnou součinnost ke koupi nemovitosti, zmaří zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláře, nebude se dostavovat na sjednané schůzky či jednat o podmínkách s prodávajícím a realitní kanceláří, je povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši blokační úhrady.

27. Soud se primárně zabýval povahou Dohody o blokaci nemovitosti ze dne , datum, . V Dohodě bylo ujednáno, že žalovaná blokuje nemovitost ve prospěch žalobkyně za účelem obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, na žádost zajistí návrh kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Cílem smlouvy tak jednoznačně bylo zprostředkovat zájemci o koupi nabízené nemovitosti (žalobkyni) prodej žalovanou nabízených nemovitostí (uvedených v čl. 3 smlouvy o blokaci nemovitosti), a proto soud takovou dohodu posoudil jako smlouvu o realitním zprostředkování podle § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování, ve smyslu § 2445 o. z., kterou se realitní zprostředkovatel (žalovaná) zavázal zájemci (žalobkyni) zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, tedy smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Dle důvodové zprávy k zákonu o realitním zprostředkování bylo účelem a smyslem tohoto zákona především odstranit chybějící pravidla pro výkon realitního zprostředkování, nízkou či zcela chybějící odborná kvalifikaci osob vykonávajících tuto činnost, nízkou konkurenceschopnost, nedostatečnou ochranu klientů, neúčinnou kontrola realitních zprostředkovatelů, chybějící definice realitního zprostředkování včetně specifické úpravy zprostředkovatelské smlouvy a nedůvěra v realitní služby. Hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy byla snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele. (srov. Důvodová zpráva k zákonu č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů)

28. Dále se soud zabýval ujednáním o smluvní pokutě ve smyslu § 2048 o. z., kterou strany sjednaly pro případ, že žalobkyně poruší smluvní povinnost poskytnout realitní kanceláři součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti, povinnost nemařit zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláři, poskytnout realitní kanceláři informace a doklady potřebné k provedení kontroly AML, dostavovat se na naplánované schůzky a jednat o podmínkách smlouvy s prodávajícím a žalovanou. Dříve než soud přistoupil k hodnocení, zda žalobkyně porušila či neporušila povinnosti stanovené smlouvou ve smyslu sjednané smluvní pokuty, hodnotil, zda část týkající se sjednané smluvní pokuty je platným ustanovením smlouvy či nikoli. V ust. § 14 ZRZ je stanoveno, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Z uvedeného soud dovodil, že v dohodě o blokaci nemovitosti je zakázáno sjednat povinnost zájemce k uzavření realitní smlouvy. Pokud nelze sjednat povinnost zájemce k uzavření smlouvy, nelze z povahy věci sjednat ani sankci za porušení této povinnosti. Z logiky věci proto nelze ani následnou ztrátu zájmu žalobkyně o koupi nemovitosti vedoucí k neuzavření realitní smlouvy sankcionovat jakoukoliv smluvní pokutou, stejně jako nelze sankcionovat „nesoučinnost“ zájemce vedoucí k uzavření realitní smlouvy poté, co o koupi nemovitosti ztratil zájem. Jinak řečeno, pokud zájemce (spotřebitel) ztratí původně projevený zájem o koupi nemovitosti a zákon o realitním zprostředkování výslovně vylučuje sjednání takové povinnosti v rámci prodeje nemovitostí prostřednictvím realitního zprostředkovatele, nemá zájemce povinnost poskytnout součinnost potřebou k uzavření této kupní smlouvy. To však neznamená, že žalobkyně neměla povinnost poskytovat další součinnost, např. vyjádřit se ve stanovené lhůtě k návrhu realitní smlouvy, oznámit, že o koupi nemovitosti nemá zájem atp. (srov. rozsudek Krajského soudu v , adresa, ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, )

29. Soud s ohledem na uvedené dospěl k závěru, že sjednaná smluvní pokuta je v části, ve které je zájemci ukládána povinnost poskytnout realitní kanceláři součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti a nemařit zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláři, neplatná, avšak tato neplatnost s ohledem na ust. § 576 o. z. nezakládá neplatnost celé dohody, neboť neplatné ujednání o smluvní pokutě lze od ostatního obsahu oddělit. Ve zbylém rozsahu ujednání bylo možné žalobkyni v případě porušení povinností sankcionovat. Soud má za prokázané, že žalobkyně po uzavření Dohody poskytovala žalované řádnou součinnost, dostavovala se na schůzky, což bylo potvrzeno i svědeckou výpovědí realitního makléře žalované, avšak co se týče koupě nemovitosti byla nerozhodná. Poté, co ztratila zájem o výsledek (koupi nemovitosti), oznámila žalované dne , datum, vůli realitní smlouvu neuzavřít, čímž splnila veškerou povinnost k poskytování součinnosti vůči žalované, a proto nelze dospět k závěru, že žalovaná byla oprávněna vůči žalobkyni požadovat smluvní pokutu za neposkytnutí součinnosti, která toliko dle žalované spočívala v neposkytnutí součinnosti k uzavření realitní smlouvy poté, co žalobkyně o koupi ztratila zájem. Opačný závěr by vedl k obcházení ust. § 14 ZRZ.

30. Ve světle výše uvedeného proto soud nepřisvědčil obraně žalované, že je třeba rozlišovat mezi povinností uzavřít realitní smlouvu a povinností poskytovat součinnost k uzavření realitní smlouvy. Pokud zájemce o koupi ztratí zájem, ztratí tím i zájem o součinnost ohledně zprostředkování koupě a nelze jej s ohledem na § 14 zákona o realitním zprostředkování sankcionovat za další neposkytování součinnosti vedoucí k uzavření smlouvy. Žalované tak nevznikl nárok na smluvní pokutu, tedy k započtení smluvní pokuty, která nevznikla, na pohledávku žalobkyně spočívající v bezdůvodném obohacení s ohledem na nevrácení blokační úhrady dle smluvního ujednání nemohlo dojít.

31. Soud proto dospěl k závěru, že žaloba na zaplacení částky , částka, , která představuje blokační úhradu a nebyla žalobkyni dosud vrácena, je po právu a uložil žalované povinnost uhradit žalobkyni částku , částka, jakožto bezdůvodné obohacení spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., neboť žalovaná se s ohledem na uplynutí 7denní lhůty ve výzvě k vrácení blokační úhrady, žalované doručené dne , datum, , dostala od , datum, do prodlení s plněním (výrok I. rozsudku).

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé, podání návrhu ve věci samé, podání ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, a dne , datum, ) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. Dále jí náleží náhrada jízdních výdajů jejího zástupce v souvislosti s cestou z místa sídla zástupce žalobkyně na soudní jednání u Obvodního soudu pro , adresa, dne , datum, a dne , datum, ve výši , částka, za dvě cesty z , adresa, a zpět dle doložených jízdních dokladů. V souvislosti s cestami zástupce žalobkyně na soudní jednání soud žalobkyni přiznal i související náhradu za promeškaný čas ve výši , částka, (8 půlhodin x , částka, ) podle § 14 a. t. Jelikož byla žalobkyně v řízení zastoupena advokátem , Jméno advokáta A, , uložil soud žalované nahradit žalobkyni náklady řízení k rukám jejího právního zástupce ve smyslu ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.

33. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o. s. ř.